Doç. Dr. Faruk ACAR. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilimdalı Öğretim Üyesi. Kira Hukuku Şerhi.

Transkript

1 Doç. Dr. Faruk ACAR Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilimdalı Öğretim Üyesi Kira Hukuku Şerhi (Madde )

2 Yayın No : 2983 Hukuk Dizisi : Baskı Ekim İSTANBUL ISBN Copyright Bu kitabın bu basısının Türkiye deki yayın hakları BETA Basım Yayım Dağıtım A.Ş. ye aittir. Her hakkı saklıdır. Hiçbir bölümü ve paragrafı kısmen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya başka herhangi bir şekilde çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Normal ölçüyü aşan iktibaslar yapılamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Baskı - Cilt Kapak Tasarım : Beta Basım A.Ş. : Net K rtasiye Tan. ve Matbaa San. Tic. Ltd. fiti. Taksim Cad. Yo urtçu Faik Sok. No: 3 Taksim Beyo lu/ ST. Tel: (0-212) (Sertifika No ) : Müge Mete BETA BASIM YAYIM DAĞITIM A.Ş. (Sertifika No:16136) Narlıbahçe Sokak Damga Binası No: 11 Cağaloğlu - İSTANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212)

3 Bilgeliyle önümüzde yürüyen saygıdeğer Hocam Prof. Dr. Cevdet YAVUZ a derin hürmet duygularıyla ithaf ediyorum.

4

5 ÖNSÖZ 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesine ilişkin önemli değişiklikler ve yenilikler ortaya koymuştur. Bunların bir kısmı yargı uygulamasıyla örtüşmesine rağmen bir kısmı mehaz İsviçre Hukukuna benzerlik göstermektedir. Bu çalışmada önce kira hukukuna ilişkin genel değerlendirmeler yapılmış, devamında kira sözleşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu nun genel hükümlerinden m arası hükümler ele alınmıştır. Söz konusu maddeler ele alınırken, yeni madde, 818 Sayılı Borçlar Kanunundaki karşılığı, İsviçre Borçlar Kanunundaki karşılığının Türkçe tercümesi, devamında maddenin gerekçesinden önemli gördüğümüz kısım aktarılmış, sonra belli bir plan çerçevesinde madde açıklanmaya çalışılmıştır. Çalışmamız şimdilik m yi kapsamaktadır. Niyetimiz kira sözleşmesinin sonuna kadar (ürün kirası da dahil olmak üzere) yasal hükümlerin (m.378 e kadar) açıklamasını yapmak, hatta kira sözleşmesi kalıbına uyan başkaca sözleşmeleri (gemi kirası gibi) ilerleyen zamanda irdelemektir. Bu vesile ile çalışma ortamını hazırlayan kürsü başkanımız Prof. Dr. O. Gökhan ANTALYA ve Prof. Dr. Serap HELVACI ya teşekkürlerimi sunmak isterim. Ayrıca tüm kürsü arkadaşlarıma en küçüğümüz Arş. Gör. Ahmet GÜNDOĞAN ın şahsında teşekkür etmek isterim. Yine BETA çalışanlarına sayın Seyhan SATAR ın şahsında, ayrıca Müge Mete ye teşekkür borçluyum. Dileğim hukuka katkı ve yararlı olmaktır. Bu nedenle eksik, hatalı yönlerimin bildirilmesine müteşekkir olurum. Doç. Dr. Faruk ACAR Eylül 2013 Haydarpaşa

6

7 İÇİNDEKİLER Kira Hukukuna Giriş... 1 A. Ülkemizde Kira Hukukunun Gelişimi... 1 B. Türk Borçlar Kanununun Kira Hükümlerinin Zaman İtibariyle Yürürlüğü C. Türk Borçlar Kanununun Kiraya İlişkin Ertelenen Hükümleri a. Genel olarak b. Yürürlüğü Ertelenen Maddeler c. Erteleme Süresi ç. Ertelemeye Bağlı Olarak Uygulanacak Hukuk d. Ertelemenin Sözleşme Taraflarının Çıkarları Açısından Değerlendirilmesi e. Ertelemenin Kapsamına Giren Kira İlişkileri aa. Ortak Koşullar bb. Alternatif Koşullar Ç. Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunundaki Yeri a. Tipik Sözleşme Olması b. Kira Sözleşmesinin Diğer Sözleşmelerde Kıyaslanması aa. Kullanım Ödüncü (Ariyet) ve Kira Sözleşmesi bb. Tüketim Ödüncü (Karz) ve Kira Sözleşmesi cc. Finansal Kiralama ve Kira Sözleşmesi çç. Saklama Sözleşmesi (Vedia) ve Kira Sözleşmesi... 60

8 VIII DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM Genel Hükümler A. TANIMI AÇIKLAMALAR A. Tanım B. Tanımda Yer Alan Kavramların Açıklanması a. Kiracı b. Kiraya Veren c. Kiralanan ç. Kira Bedeli d. Anlaşma B. KIRA SÜRESI AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kira Sözleşmesinde Süre C. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi a. Genel olarak b. Sürenin Belirli Olması c. Sözleşmenin Bildirimsiz Sona Ermesi ç. Sözleşmenin Belirli Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar Ç. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi a. Belirsiz Süre b. Belirsiz Süre Karinesi c. Sözleşmenin Belirsiz Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar D. Süre Bakımından Özel Tipe Sahip Bazı Sözleşmeler a. Konut Ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesi b. Koşula Bağlı Sözleşme c. Uzama Kaydı İçeren Sözleşmeler aa. Bildirime bağlı uzama bb. Bildirimsiz uzama

9 IX ç. Üst Süreli Sözleşme d. Asgari Süreli Sözleşme e. Asgari ve Üst Süreli Sözleşme f. Süresiz (Ebedi) kira sözleşmesi C. KIRAYA VERENIN BORÇLARI I. Teslim borcu AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri a. Maddenin Amacı b. Maddenin Uygulama Alanı c. Maddenin Bağlayıcılığı ç. Maddenin Kiraya Verenin Borçlarına Kaynaklık Etmesi B. Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinden Doğan Asli Borçları a. Teslim Borcu aa. Gerçek teslim bb. Gerçek olmayan teslim b. Bulundurma Borcu c. Teslim ve Bulundurma Borcunun Özellikleri aa. Kullanıma Elverişlilik bb. Zaman Bakımından cc. Kişi bakımından çç. Konu Bakımından dd. Bu Borçların İfasında İspat C. Kiracıyı Koruyan Sınırlamalar a. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Koruma b. Diğer Kira İlişkilerinde Koruma c. Sınırlamalara Aykırılıkta Yaptırım

10 X II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Maddenin Getirdiği Kural ve İstisnası a. Kamu Hukuku Kökenli Yükümlülüklerden Kiraya Verenin Sorumlu Olması Kuralı b. Kuralın İstisnaları aa. Sözleşme ile getirilen istisna bb. Yasa ile getirilen istisna III. Yan giderlere katlanma borcu AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Yan Gider Kavramı C. Yan Giderin Özellikleri a. Yan gider kiraya verene ait bir yüktür b. Yan gider kiralanan şeyin kullanımıyla bağlantılıdır c. Kira bedeli ile karşılanmayan harcamalar olmalıdır Ç. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiraya Verenin Ayıplı İfadan Sorumluluğu a. Kiraya verenin temerrüdü ile ayıplı ifada bulunması eş değerde sayılmıştır b. Madde kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından sorumluluğunu kabul etmiştir c. Kira sözleşmesi bakımından ayıp kavramı ve yapısı

11 XI ç. Maddenin ayıp ayırımı noktasındaki rolü aa. Başlangıçtaki-Sonraki Ayıp bb. Önemli-Önemli Olmayan Ayıp d. Borçlu Temerrüdüne İlişkin Kurallara Yapılan Yollama aa. Genel olarak bb. Kira sözleşmesi olmalı cc. Kiralanan şey başlangıçta ayıplı olmalı çç. Ayıp önemli olmalı dd. Kiracı kiralanan şeyi teslim almamış olmalı ee. Temerrüt hükümlerinin uygulanışı e. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesine İlişkin Kurullara Yapılan Yollama f. Ayıplı İfa ve Temerrüt Hükümlerinin Birleşmesi g. Kiracının Ayıplı İfa Halinde Genel Hükümlere Sahip Olduğu Haklar (Yarışma) Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk a. Genel olarak AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiralanan Şeyin Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi C. Kiracıya Tanınan Seçimlik Haklar a. Seçimlik Haklar b. Seçimlik Hakların Yapısı c. Kiracının Ayıplı İfa Karşısında Sahip Olduğu Diğer Haklar (Yarışma) Ç. Tazminat Talebi ve Seçimlik Haklarla İlişkisi D. Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı E. Kiracının Sorumlu Olduğu Ayıp F. Kiraya Verenin Kusuru G. Gözden Geçirme (Muayene) ve Bildirim (İhbar) Ğ. İspat Yükü

12 XII b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı a. Hakkın Yapısı b. Ayıbın Giderilmesi Yerine Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesi c. Ayıbın Giderilmesi ç. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre d. Ayıbın Giderilmemesi veya Gereği Gibi Giderilmemesi e. Ayıbın Giderilememesine Bağlanan Sonuçlar C. Ayıbın Kiraya Veren Hesabına Giderilmesi Ç. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeri ile Değiştirilmesini İsteme hakkı D. Sözleşmenin Feshi c. Kira bedelinin indirilmesi AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını Talep a. Talebin Özelliği b. Koşulları c. İndirimin Yapılması d. Sonuçları d. Zararın Giderimi AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Tazminat Talebinin Özellikleri C. Tazmin Edilecek Zarar Ç. Kiraya Verenin Kusurlu Olması D. Tazminat Talebinde Sorumsuzluk Anlaşması

13 XIII E. Kiracının Ayıbı Bildirme Yükümünün Rol F. Tazminatın Hesaplanması G. Zamanaşımı V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk Zapttan sorumluluk AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu ve Koşulları a. Üçüncü Şahıs Kavramı b. İleri Sürülen Hak c. Zaman İtibariyle Hakkın Özelliği d. İleri Sürülen Hakkın Kiralanan İle İlgili Olması e. Hakkın İleri Sürülmesi C. Üçüncü Şahsın Hak İleri Sürmesinin Sonuçları a. Kiracının Bildirimi b. Kiraya Verenin Davayı Üstlenmesi c. Kiraya Verenin Tazminat Sorumluluğu Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması a. Kiralananın el değiştirmesi AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. 818 Sayılı BK Döneminde Durum C. Kiralanan Şeyin Sonradan El Değiştirmesi a. Zaman İtibariyle El Değiştirme b. El Değiştirmenin Anlamı aa. Cüzi halefiyet yoluyla el değiştirme bb. Külli halefiyet yoluyla el değiştirme cc. Kiralanan şeyin muvazaalı olarak el değiştirmesi dd. Kamulaştırma

14 XIV Ç. El Değiştirmeye Bağlanan Sonuç a. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeye Taraf Olması b. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kiralanan da Sonradan Sınırlı Ayni Hak Kurulması a. Sınırlı Ayni Hakkın Üçüncü Şahıs Lehine Kurulması b. Sınırlı Ayni Hakkın Özelliği c. İntifa hakkı ç. Oturma hakkı d. Üst hakkı e. Geçit İrtifakı f. Rehin Hakkı C. Sınırlı Ayni Hakkın Kurulmasının Sonuçları c. Tapu siciline şerh AÇIKLAMALAR A. Maddenin Genel Özellikleri B. Kira Sözleşmesinin Şerhinin Özelliği C. Şerhin Verilmesi Ç. Şerhin Etkisi ve Etki Süresi D. Şerhin Sona Ermesi KAYNAKLAR

15 KISALTMALAR AMK Art. AT Aufl. AÜHFD. : Alman Medeni Kanun : Artikel : Allgemeiner Teil : Auflage : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi b. : Bent B. : Bası/Baskı BGB BGE BK. Bkz. BT : Bürgerliches Gesetzsbuch : Entscheidungen des schweizerischen Bundesgerichts : Borçlar Kanunu : Bakınız : Besonderer Teil C. : Cilt c. : Cümle dp. E ebk Einl. GKHK HD Hersg : Dipnot : Esas : 818 sayılı Borçlar Kanunu : Einleitung : Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun : Hukuk Dairesi : Herausgeber

16 XVI HGK. HMK İBB İBK İİK : Hukuk Genel Kurulu : Hukuk Muhakemeleri Kanunu : İçtihat Bilgi Bankası : İsviçre Borçlar Kanunu : İcra İflas Kanunu K. : Karar KK. Komm. KTK : Kamulaştırma Kanunu : Kommentar : Karayolları Trafik Kanunu KUKO-OR : Kurzkommentar-Obligationenrecht m. : Madde Nr. OR R G : Nummer, Numara, Kenar Numarası : Obligationenrecht (İsviçre Borçlar Kanunu-İBK) : Resmi Gazete s. : sayfa, seite S. : Sayı t.li TBK TMK Vb. vd. Vorbem. Y YİBK YKD Yür. K. : Tarihli : Türk Borçlar Kanunu : Türk Medeni Kanunu : Ve benzeri : Ve devamı : Vorbemerkung/en : Yıl : Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı : Yargıtay Kararları Dergisi : Yürürlük Kanunu