KİRA SÖZLEŞMELERİ ve TAHLİYE DAVALARI

Transkript

1 HERKES İÇİN HUKUK: 20 KİRA SÖZLEŞMELERİ ve TAHLİYE DAVALARI Avukat Osman OY Avukat Gerçek Onur OY İstanbul Beta

2 Yayın No : 3209 Hukuk Dizisi : Baskı - Mart İSTANBUL ISBN Copyright Bu kitab n bu bas s n n Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da t m A.fi. ye ait tir. Her hak k sak l d r. Hiç bir bö lü mü ve pa rag ra f k s men ve ya ta ma men ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi : Beta Bas m A.fi. Bask -Cilt : Birlik Fotokopi Baskı Ozalit ve Büro Malz. San. Tic. Ltd. fiti. Yıldız Mah. Çırağan Cad. No: 5 1 Nolu Mağaza Beşiktaş/ ST. Tel: (0-212) (Sertifika No ) Kapak Tasar m : Veysel Coşkun Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.Ş. (Sertifika No ) Narl bahçe Sokak No. 11 Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212)

3 Önsöz Herkes İçin Hukuk serimizin bu çalışmasında; günlük hayatımızdaki ehemmiyeti nedeniyle, her dönem gündemdeki yerini muhafaza eden kira ilişkilerinde önemli bir başlık teşkil etmekte olan Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Davalarına yer verdim. Türkiye Büyük Millet Meclisi nde 11 Ocak 2011 tarihinde kabul edilip, 4 Şubat 2012 tarihinde Resmi Gazete nin Sayısı ile yayınlanmış olan (6098) sayılı Türk Borçlar Kanunu nun yürürlüğe girmesiyle, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış olup, bugün için mevzuatımızda Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Davaları; (2004) sayılı İcra ve İflas Kanunu ve (6098) sayılı Türk Borçlar Kanunu na dayanmaktadır. UlusOY&Haşal Avukatlık Ortaklığı çatısı altında birlikte çalıştığımız Avukat Gerçek Onur Oy a, bu çalışmadaki katkıları nedeniyle teşekkür ederim. İlgili olanlara yardımcı olmak amacıyla, ağırlıklı olarak gündemdeki konuları yakalamaya çalışan Herkes İçin Hukuk serisinde yer alacak bir başka kitapçıkta buluşmak üzere Av. Osman OY

4

5 İçindekiler - I - KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ MAHİYETİ 1.- KİRA VE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN MEVZUATTAKİ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN TANIMI KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KONUSU KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI KİRA SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ ADİ YAZILI KİRA SÖZLEŞMELERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN NOTER TASDİKLİ OLARAK DÜZENLENMESİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YETKİ KİRAYA VERENİN YETKİ DURUMU KİRACININ YETKİ DURUMU KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN TESPİTİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ MATRAHI KİRA SÖZLEŞMELERİNİN NÜSHALARINA UYGULANACAK OLAN DAMGA VERGİSİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DAMGA VERGİSİ ORANI KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DAMGA VERGİSİ MÜKELLEFİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DAMGA VERGİSİ ÖDEME ZAMANI KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YER VERİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR...14

6 VI - II - KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 1.- KİRAYA VERENİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ KİRAYA VERENİN HAKLARI KİRA BEDELİ ALMA KİRACININ KİRALANANI ÖZENLE KULLANMAMASI HALİNDE TAZMİNAT VE KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESH ETME HAKKI KİRACININ KOMŞULARA GEREKEN SAYGIYI GÖSTERMEMESİ HALİNDE KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESH ETME HAKKI KİRACININ KİRALANANA KASDEN ZARAR VERMESİ HALİNDE KİRAYA VERENİN SÖZLEŞMEYİ DERHAL FESH ETME HAKKI KİRALANAN KULLANILMASA DAHİ KİRAYA VERENİN KİRA BEDELİNİ TALEP ETME HAKKI KİRALANANIN SÜREYE UYULMAKSIZIN GERİ VERİLMESİ HALİNDE KİRAYA VERENİN BELİRLİ BİR SÜRE KİRA BEDELİNİ TALEP ETME HAKKI KİRACININ İFLASI HALİNDE GÜVENCE TALEP ETME VE SÖZLEŞMENİN FESHİ TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU AYIPLARIN KİRACI TARAFINDAN KİRAYA VERENE BİLDİRİLMESİ AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNE KİRACININ KATLANMA BORCU KİRAYA VERENİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ KİRALANANIN KİRACIYA KULLANIMA UYGUN TESLİM EDİLMESİ VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA AKSİ KARARLAŞTIRILMAMIŞ İSE YAN GİDERLERE KATLANMA KİRALANANIN AYIPLARINDAN SORUMLULUK...30 a.- KİRALANANIN TESLİM ANINDAKİ AYIPLARINDAN SORUMLULUK...31 b.- KİRALANANIN SONRADAN AYIPLI HALE GELMESİNDEN SORUMLULUK...31

7 VII ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İLERİ SÜRDÜĞÜ HAKLAR SEBEBİYLE SORUMLULUK ZAPTA KARŞI TEKEFFÜL BORCU ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN SÖZLEŞMENİN KURULMASINDAN SONRA ÜSTÜN HAK SAHİBİ OLMASI...33 a.- KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ...33 b.- ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN SINIRLI AYNI HAK SAHİBİ OLMASI KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HALİNDE KİRACININ MENFAATLERİNİN GÖZETİLMESİ KİRACININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ KİRACININ HAKLARI KİRALANANDA ORTAYA ÇIKAN AYIP VUKUUNDA KİRACININ HAKLARI...35 a.- AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME VE FESİH...35 b.- KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ...35 c.- ZARARIN GİDERİMİ KİRALANANDA ÜÇÜNCÜ BİR ŞAHSIN HAK İDDİASI HALİNDE KİRAYA VERENDEN DAVANIN ÜSTLENİLMESİ VE ZARARIN TALEP EDİLMESİ KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ HALİNDE SÖZLEŞMENİN GEÇERLİ OLMASI KİRALANAN ÜZERİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN AYNİ HAK SAHİBİ OLMASI HALİNDE SÖZLEŞMENİN GEÇERLİ OLMASI KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA TESCİLİNİ TALEP ETME KİRALANANDAKİ AYIPLARIN GİDERİLMESİ VE GEZDİRİLMESİNE İZİN HALİNDE KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ VE ZARAR TALEP EDEBİLME KİRAYA VERENİN İZNİ İLE KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPMA KİRAYA VERENİN YAZILI İZNİ İLE KİRALANANIN KULLANIM HAKKININ BAŞKASINA DEVRİ İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEK YAN GİDERLERE KATLANMA...43

8 VIII KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA KİRALANANIN TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEMEK KİRALANANDAKİ AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME KİRALANANDAKİ AYIPLARIN GİDERİLMESİNE KATLANMA KİRALANANIN GEZDİRİLMESİNE KATLANMA KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA KATLANMA KİRALANANI KULLANMAMA HALİNDE DAHİ KİRA BEDELİNİ ÖDEME KİRALANANI SÖZLEŞME SÜRESİ BİTMEDEN ÖNCE GERİ VERME HALİNDE MAKUL BİR SÜRE DAHA SÖZLEŞMEDEN DOĞAN BORÇLARI ÖDEMEK KİRALANANIN TESLİM ALINDIĞI HALİ İLE İADE EDİLMESİ ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ KİRACI VE KİRALAYANIN TAKAS HAKKI KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI III - KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 1.- SÜRENİN GEÇMESİ BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH BİLDİRİMİ OLAĞANÜSTÜ FESİH ÖNEMLİ SEBEPLE FESİH KİRACININ İFLASI HALİNDE FESİH KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE FESİH KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN HUKUKİ NETİCELERİ IV - KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI 1.- KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ UYGULAMA ALANI KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMELERİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KULLANMA GİDERLERİ...62

9 IX 4.- KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA GÜVENCE VERİLMESİ KİRA BEDELİ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ KİRA BELİRLEME DAVASI AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI V - TAHLİYE DAVALARI 1.- TÜRK BORÇLAR KANUNU NA GÖRE TAHLİYE KİRA SÖZLEŞMESİNİN ON YILLIK UZAMA SONRASI KİRAYA VEREN TARAFINDAN YAPILACAK BİLDİRİM İLE SONA ERDİRİLMESİ DAVA YOLUYLA TAHLİYE KİRAYA VEREN VE/VEYA YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE...75 a.- KİRAYA VERENİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI...75 aa.- İHTİYACIN SAMİMİ OLMASI...78 bb.- İHTİYACIN MEVCUT VE ZORUNLU OLMASI...78 cc.- İHTİYACIN DOĞMUŞ VE DEVAMLI OLMASI...79 dd.- KİRALANANIN İHTİYACA UYGUN OLMASI...80 ee.- KİRAYA VERENİN İKİNCİ BİR İŞYERİ OLMAMASI...80 ff.- KİRAYA VERENİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN MUHTELİF YARGITAY KARARLARI...81 b.- YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI...89 c.- GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE EDİLEN KİRALANANIN YENİDEN KİRALANMA YASAĞI KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI VEYA İMARI AMACIYLA ESASLI ONARIMI, GENİŞLETİLMESİ YA DA DEĞİŞTİRİLMESİ GEREKLİ VE BU İŞLER SIRASINDA KİRALANANIN KULLANIMININ İMKANSIZ HALE GELMESİ KİRACININ VERMİŞ OLDUĞU TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE DAVASI KİRACININ BİR YIL VE DAHA UZUN SÜRELİ KİRA SÖZLEŞME DÖNEMİNDE İKİ HAKLI İHTARA SEBEBİYET VERMESİ...106

10 X KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN AYNI İLÇE VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE OTURMAYA ELVERİŞLİ BİR KONUTU BULUNMASI OLAĞANÜSTÜ FESİH HALLERİ ÖNEMLİ SEBEPLERE DAYANARAK FESİH KİRACININ İFLASI HALİNDE FESİH KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE FESİH KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRMEMESİ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ KİRACININ TEMERRÜDÜ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ KİRACININ KİRALANANI, SÖZLEŞMEYE UYGUN OLARAK ÖZENLE KULLANMAMASI VE KİRALANANIN BULUNDUĞU TAŞINMAZDA OTURAN KİŞİLER İLE KOMŞULARA GEREKLİ SAYGIYI GÖSTERMEMESİ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASINDA, KİRACININ KİRALANANA KASTEN AĞIR BİR ZARAR VERMESİ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İCRA VE İFLAS KANUNU NA GÖRE TAHLİYE KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE YETKİLİ İCRA DAİRESİ TAKİP TALEBİ ÖDEME EMRİ İTİRAZIN KALDIRILMASI VE KİRALAYANIN TAHLİYESİ KİRA SÜRESİNİN BİTMESİ NEDENİYLE TAHLİYE TAHLİYE DAVALARINDA TARAFLAR TAHLİYE DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ TAHLİYE DAVALARINDA DAVA AÇMA SÜRELERİ KİRACININ TEMERRÜDÜ HALİNDE ÖZENLE KULLANMAMA HALİNDE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERMEME HALİNDE KİRALANANA KASTEN AĞIR ZARAR VERİLMESİ HALİNDE KİRAYA VERENİN KİRALANANA GEREKSİNİMİ HALİNDE KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI VEYA İMARI AMACIYLA ESASLI ONARIMI HALİNDE...150

11 XI YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ HALİNDE TAHLİYE TAAHHÜDÜ HALİNDE BİR KİRA YILI İÇİNDE KİRAYI ÖDEMEME NEDENİYLE İKİ HAKLI İHTARA SEBEBİYET VERİLMESİ HALİNDE KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN AYNI İLÇE VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE OTURMAYA ELVERİŞLİ KONUTU BULUNMASI HALİNDE TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ MAHKEME TAHLİYE DAVALARINDA YETKİLİ MAHKEME GÖREVSİZLİK VE YETKİSİZLİK KARARI ÜZERİNE YAPILACAK İŞLEM VI - KİRALANANIN İCRA VE İFLAS KANUNU NA GÖRE İHALE İLE SATILMASI SONUCUNDA İCRA MARİFETİYLE TAHLİYE - VII - TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ 1.- TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİNİN HUKUKİ MAHİYETİ ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN KORUMA ALTINA ALINMIŞ OLAN TAŞINMAZLAR ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VE MÜDAHALE ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİNDE GÖREV VE YETKİ ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİNE İLİŞKİN BAŞVURU SÜRECİ BAŞVURUDA BULUNABİLECEK KİŞİLER BAŞVURU ŞEKLİ BAŞVURUDA BULUNMA SÜRESİ BAŞVURUNUN KABUL EDİLME ŞARTLARI SORUŞTURMANIN BAŞLATILMASI SORUŞTURMANIN YAPILMA SÜRESİ SORUŞTURMANIN YAPILAMAMASI...173

12 XII BAŞVURU SAHİBİNİN BAŞVURUSUNDAN VAZGEÇMESİ SORUŞTURMA USULÜ SORUŞTURMA EVRAKI İLE FEZLEKENİN YETKİLİ MAKAMA VERİLMESİ ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİNE İLİŞKİN KARARIN VERİLMESİ ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİNE İLİŞKİN KARARIN UYGULANMASI TAŞINMAZ MAL İÇİNDE BULUNAN MÜTECAVİZE AİT EŞYALARIN DURUMU TARAFLARIN ANLAŞMASI VIII - TAŞINMAZ TAHLİYESİNE İLİŞKİN MEVZUATTA YER ALAN HÜKÜMLER 1.- (6098) SAYILI SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU (6101) SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN (6217) SAYILI YARGI HİZMETLERİNİN HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN (3091) SAYILI TAŞINMAZ MAL ZİLYEDLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUN (2004) SAYILI İCRA VE İFLAS KANUNU (634) SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU (6100) SAYILI HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU (7201) SAYILI TEBLİGAT KANUNU (4721) SAYILI MEDENİ KANUN IX - SORU VE CEVAPLARLA KİRA SÖZLEŞMELERİ VE TAŞINMAZ TAHLİYESİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ TANIMI NEDİR? - X - ÖRNEK İŞYERİ VE KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ 1.- ÖRNEK İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEK KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ...271

13 XIII - XI - TAŞINMAZ TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN MUHTELİF İHTARNAME VE DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ 1.- KİRANIN ÖDENMESİNE İLİŞKİN İHTARNAME MESKEN İHTİYACI NEDENİYLE İHTARNAME İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE İHTARNAME SATIN ALMA VE İHTİYAÇ NEDENİYLE İHTARNAME KİRALANANIN BAŞKASINA DEVRİ NEDENİYLE İHTARNAME KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİNE İLİŞKİN İHTARNAME TEVDİ MAHALLİ TAYİNİ ÖRNEK TAHLİYE TAAHHÜDÜ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI OLARAK AÇILACAK DAVA MESKEN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI YENİDEN İNŞA VEYA İMAR MAKSADIYLA ESASLI TAMİR, TEVSİ VEYA TADİL HALLERİNDE TAHLİYE DAVASI TAŞINMAZI İKTİSAP EDEN ŞAHSIN MESKEN VEYA İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEMESİ SEBEBİYLE HAKLI İKİ İHTARA DAYANAN TAHLİYE DAVASI KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI ŞEHİR VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE OTURABİLECEĞİ MESKENİNİN BULUNMASI HALİNDE TAHLİYE DAVASI KİRALANANIN KİRACI TARAFINDAN BAŞKASINA DEVRİ HALİNDE TAHLİYE DAVASI KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYE TAŞINMAZLARIN TAHLİYE VE TESLİMİNE İLİŞKİN TAKİP TALEBİ GAYRIMENKUL TAHLİYE VE TESLİMİNE DAİR İCRA EMRİ FUZULİ ŞAGİLİN İDARİ MAKAMLAR TARAFINDAN TAHLİYESİ...299

14