İZMİR SEFERİHİSAR DOĞANBEY TERMAL TURİZM MERKEZİ TEVSİİ GÜMÜLDÜR KESİMİ

Transkript

1 T.C KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI YATIRIM VE İŞLETMELER GENEL MÜDÜRLÜĞÜ İZMİR SEFERİHİSAR DOĞANBEY TERMAL TURİZM MERKEZİ TEVSİİ GÜMÜLDÜR KESİMİ 1/ ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI PLAN NOTU DEĞİŞİKLİĞİ Gerekçeli Rapor ARALIK 2015

2

3 İÇİNDEKİLER İÇİNDEKİLER... 2 GENEL TANITIM... 3 YASAL ÇERÇEVE... 3 FİZİKSEL YAPI... 3 MEVCUT PLAN DURUMU... 4 MÜLKİYET YAPISI... 7 GEREKÇE... 7 Tablo Listesi Tablo onanlı 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı alan kullanımı Şekil Listesi Şekil Büyüklüklerine göre bölgedeki parsel sayıları EKLER Harita : Parsel Büyüklüğü 3

4 GENEL TANITIM Plan notu değişikliğine konu alan; tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak sınırları belirtilen İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Merkezi Tevsii Gümüldür Kesiminin tamamını kapsamaktadır. Plan notu değişikliği yapılması önerilen 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı; tarihinde Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından onaylanmıştır. Bölgedeki alt ölçekli planlar 1986 onay tarihine sahip olup günümüz koşullarına göre revize edilebilmesi için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlama çalışmaları ise devam etmektedir. YASAL ÇERÇEVE Planlama alanı 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu uyarınca ilan edilen İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Merkezi Tevsii Gümüldür kesimidir. Turizm Teşvik Kanunu nun 7. Maddesi doğrultusunda, her ölçekteki imar planının onaylanması yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı na aittir. Plan onama süreci Turizm Teşvik Kanunu ve Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde İmar Planlarının Hazırlanması ve Onaylanmasına İlişkin Yönetmelik hükümlerince yürütülmektedir. FİZİKSEL YAPI Planlama alanında mevcut durumda İzmir-Seferihisar karayolunun deniz kısmında ikinci konutlar, büyük ölçekli turizm tesisleri, pansiyonlar, eğitim kampları, spor tesisleri ve bunların dışında boş durumdaki hazine ve özel mülkiyete ait alanlar bulunmaktadır. Bölgedeki en fazla eğime sahip alan olan Ziyaret tepe, bölgenin doğusunu ve batısını ayıran önemli bir eşik konumundadır. Mevcutta yapılaşmış fiziksel dokuya bakıldığında bölgenin doğusunun genellikle niteliği yüksek, bahçeli ve 2-3 katlı yazlık konut alanlarından oluştuğu görülmektedir. Doğu kesimin sahil kısımlarında ise büyük ölçekli turizm tesisleri bulunmaktadır. Bu bölgedeki mülkiyet durumu incelendiğinde doğu kesimin genellikle şahıs mülkiyetinden oluştuğu söylenebilmektedir. Ziyaret Tepe nin batısındaki alan incelendiğinde ise eğitim tesisleri ve niteliği düşük, 1-2 katlı yapılaşmaların yoğun olduğu görülmektedir. Bu bölgedeki mülkiyet durumu incelendiğinde ise bölgenin büyük bir kısmının Hazine mülkiyetine ait olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

5 MEVCUT PLAN DURUMU Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tarihinde onaylanmış ve plan notu değişikliğine konu olan 1/ ölçekli İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Merkezi Tevsii Gümüldür Kesimi Çevre Düzeni Planı nın amacı; 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu uyarınca Koruma Kullanma dengesi içerisinde Termal Turizmin planlı gelişiminin sağlanması ve kıyı bölgelerindeki turizm potansiyeli bulunan yapılaşmamış alanların ve 2.konut alanlarının Termal Turizme dönüşümünü sağlayarak bölgenin sosyal ve ekonomik gelişimine ivme kazandırmaktır tarihinde onaylanan plana ilaveten plana açılan dava sonucunda yargı kararı ve bilirkişi raporu doğrultusunda tarih e 175/3 sayılı karar ve tarih ve 180/5 sayılı Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulu kararınca çevre düzeni planı değişikliği yapılmıştır. Bu değişiklik ile planda Detaylı Kullanımı Alt Ölçekli Planlarda Belirlenecek Alan (KKA) olan kullanım iptal edilerek bu alanlar Tercihli kullanım alanına dönüştürülmüştür. Ayrıca yargı kararını yerine getirmek amaçlı yapılan bu plan değişikliği ile turizm tesisi alanlarında gereksinim duyulan plan notu değişiklikleri de yapılmıştır. İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Merkezi Tevsii Gümüldür Kesimi Çevre Düzeni Planına alansal kullanımı incelendiğinde; kentsel kullanımlar içinde turizm tesisleri ve tercihli kullanım alanlarının ağırlıkta olduğu görülmektedir (Bkz. Tablo 1). Planlama alanında genellikle hazine mülkiyetindeki alanlar turizm tesisi alanları olarak ayrılmışken, mevcut yapılaşmış ikincil konut dokusu tercihli kullanım alanı lejandında kalmaktadır. Ziyaret tepenin doğusunda mevcut yapılaşmış konut dokusu ağırlıklı olmak üzere tercihli kullanım alanları yoğunluktadır. Batısında ise mesire alanları ve orman kampı ile eğitim tesisleri ile birlikte turizm tesis alanı lejandında olan alanlar bulunmaktadır.

6 Tablo onanlı 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı alan kullanımı FONKSİYON ALAN (HA) ORAN (%) TURİZM TESİS ALANI TERCİHLİ KULLANIM ALANI GÜNÜBİRLİK TURİZM ALANI YAT LİMANI GERİSİ HİZMET ALANI KENTSEL BÖLGESEL HİZMET ALANI AĞAÇLANDIRILACAK ALAN MESİRE ALANI ORMAN ALANI KUMSAL ALANI TOPLAM Çalışma alanındaki baskın kullanım olan Tercihli Kullanım Alanları ve Turizm Tesis Alanlarına ilişkin plan notları incelendiğinde; Turizm Tesis Alanlarında MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ=7.000 M 2 MİNİMUM İFRAZ = M 2 'DİR. MAKSİMUM YÜKSEKLİK: METRE (5 KAT) MAKSİMUM EMSAL: 0.45 TURİZM TESİS ALANLARINDA 7000 METREKAREDEN KÜÇÜK İMAR ADALARINDA MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ İMAR ADASI BÜYÜKLÜĞÜ OLACAKTIR. TURİZM TESİSLERİ İLE BİRLİKTE VEYA MÜSTAKİLEN TERMAL KÜR TESİSİ YAPILMASI HALİND E:0.60 OLARAK UYGULANIR. (0.15'LİK İLAVE ARTIŞ SADECE KÜR TESİSİ OLARAK KULLANILABİLİR.) BU ALANLARDA TURİZM TESİSİ İLE BİRLİKTE BU KULLANIMA HİZMET EDEBİLECEK SAĞLIK, SOSYAL KÜLTÜREL, TEKNİK ALTYAPI, TİCARET, SPOR, İDARE VB. KULLANIMLAR YER ALABİLİR.

7 BUTİK OTEL YA DA PANSİYON YAPILMASI DURUMUNDA MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ 2000 METREKAREDİR.

8 Tercihli Kullanım Alanlarında Konut ve Turizm tesisi ile birlikte bu kullanımlara hizmet edebilecek sağlık, sosyal, kültürel teknik altyapı ticaret vb. kullanımlar yer alabilir. Konut yapılması durumunda; TAKS 0.15 KAKS: 0.30 MAKSİMUM YÜKSEKLİK: 6.50 METRE (2 KAT) MİNİMUM PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ: 1000 M 2 MİNİMUM İFRAZ: 1500 M 2 DİR. BU ALANLARDA; MESKÛN ALANLARIN TURİZM TESİSİ ALANI KULLANIMINA YÖNELİK DÖNÜŞÜMÜ SAĞLANACAKTIR. YAPILAŞMAMIŞ TURİZM POTANSİYELLİ ALANLAR İSE ÖNCELİKLİ TURİZM TESİS ALANI OLARAK KULLANILABİLECEKTİR. KULANIMLARIN YER SEÇİMİ ALT ÖLÇEKLİ UYGULAMA PLANLARINDA BELİRLENECEKTİR MÜLKİYET YAPISI Yerleşmede devam eden 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlama çalışmaları sürecinde bölgenin mülkiyet dokusu ayrıntılı bir biçimde incelenmiştir. Yerleşmedeki mevcut parseller büyüklüklerine göre incelendiğinde 1000 metrekareden büyük parseller alansal dağılımda geniş alana sahip olmasına rağmen sayıca azdır (Bkz. Şekil 1). Alanda mevcuttaki parsel büyüklüklerine bakıldığında ortalama parsel büyüklüğünün yaklaşık 300 metrekare olduğu görülmektedir. Bölgede özellikle yerleşik konut alanlarında ve metrekare büyüklüğündeki parsel sayısı en fazla oranlara sahiptir. Mülkiyet dokusu mevcut yerleşik dokunun bahçeli ve 2-3 katlı konut dokusu ile bağlantılı olarak metrekare büyüklüklerde parçalı bir yapı sergilemektedir.

9 GEREKÇE Bu raporun amacı tarihinde Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından onaylanmış 1/ ölçekli İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Merkezi Tevsii Gümüldür Kesimi Çevre Düzeni Plan notlarının 3.3 numaralı maddesinde yer alan tercihli kullanım alanlarında konut yapılmasına ilişkin plan notu değişikliği talebidir. Plan notlarının Tercihli Kullanım lejandına ait olan bu plan notunda bu alanlarda konut yapılması durumunda minimum parsel büyüklüğü 1000 metrekare olarak belirtilmektedir. Ancak mevcut mülkiyet dokusu ve fiziksel doku incelendiğinde bir takım sorunların ortaya çıkabileceği görülmüştür. Öngörülen bu sorunların yaşanmaması için plan notundaki meskûn konut alanlarında 1000 metrekare olan minimum parsel büyüklüğünü 300 metrekare olarak değiştirilmesi düşünülmektedir. Minimum parsel büyüklüğü sebebiyle ortaya çıkacağı düşünülen sorunlar ve gerekçeler şu şekildedir; Planlama alanında alt ölçekli çalışmalar yürütülürken arazi kullanımı, mülkiyet analizi gibi detaylı çalışmalar ve analizler yapılmıştır. Bu çalışmalara göre arazide meskûn konut alanlarında ciddi oranda yapılaşma söz konusudur. Ancak mevcuttaki bu konut dokusu 1/ ölçekli Çevre Düzeni Plan notlarında TAKS:0.15, KAKS:0.30, hmax:6.50, min parsel büyüklüğü 1000 m 2, min ifraz 1500 metrekare olarak belirtilen yapılaşma koşulları ile uyumsuzlukların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Mevcuttaki 2-3 katlı müstakil konutlardan oluşan yapılaşmış doku daha küçük ölçekli parsellerden oluşmakta olup 1000 metrekarelik minimum parsel büyüklüğü ile uyumsuzluklar ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Mülkiyet analizlerine göre parsel büyüklükleri alansal dağılım olarak incelendiğinde bölgedeki 1000 metrekareden büyük parsellerin büyük bir alanı kapsadığı görülebilmektedir

10 (Bkz.Ek: Parsel Büyüklüğü Haritası). Ancak parsel sayıları olarak incelendiğinde alandaki parsellerin %73 ünün 100 ile 500 metrekare arasında olduğu görülmüştür (Bkz. Şekil 1). Meskun alanlardaki yapılaşma durumu ortalama 300 metrekarelik parsel büyüklüklerinden oluşan 2-3 katlı bahçeli konutlardır. Bu sebeple planlama aşamasında mevcut yapılaşmış dokuyu göz ardı ederek yeni yapılaşma koşulları belirlemenin sağlıklı olmadığı düşünülmektedir tarihinde Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından onaylanmış 1/ ölçekli İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Merkezi Tevsii Gümüldür Kesimi Çevre Düzeni Planı nın amacı Termal Turizmin planlı gelişiminin sağlanması ve kıyı bölgelerindeki turizm potansiyeli bulunan yapılaşmamış alanların ve 2. konut alanlarının Termal Turizme dönüşümünü sağlayarak şeklinde belirtilmektedir. Ancak 1000 metrekareden büyük parsellerde müstakil konut yapılmasına dair herhangi bir engel bulunmamaktadır. Bu sebeple alandaki mevcut yapılaşmış dokunun minimum parsel büyüklüklerinin 1000 metrekare olarak belirlenerek Turizm bölgesine dönüşümünün sağlanmasına katkı sağlamayacağı ve bunun yanında mülkiyet problemlerine yol açacağı sonucuna ulaşılmıştır. Sonuç olarak ilgili sebeplerden ötürü tarihinde Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından onaylanmış 1/ ölçekli İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Merkezi Tevsii Gümüldür Kesimi Çevre Düzeni Planı na ilişkin plan notlarının 3.3 numaralı maddesinde yer alan tercihli kullanım alanlarında konut yapılması durumunda meskun konut alanlarında minimum parsel büyüklüğünün 300 metrekare, minimum ifraz şartının 500 metrekare, gelişme konut alanlarında minimum ifrazın 1000 metrekare olarak değiştirilmesi önerilmektedir.