KONUTLARA OLAN TALEBİN NİTELİK VE NİCELİĞİ ME-SA'nın inşa ettiği konutlara olan taiebin nitelik ve niceliği, 1972 trendlerine

Transkript

1 196 K O N U T L U K M E - S A 1. Ç A N K A Y A M E R K E Z İŞÇİ Y A P I K O O P E R A T İ F İ ( bitmek üzeredir) L j ğ k 81 K O N U T L U K M E - S A SİTESİ ( bitmiş ve teslim edilmiştir) TOPLU KONUT UYGULAMASI ME-SA Mesken Sanayii Anonim Şirketi 1969 yılında kurulmuştur. Şirketin amacı, içinde okulu, çarşısı, kütüphanesi, spor sahaları, ibadet yeri, otopark, garajlar, yeşil sahaiar gibi tüm sosyal tesisleri kapsayan konut siteleri planlayıp inşa etmektir. Bugüne kadar, içinde otoparkı, garajları, yüzme havuzu, çocuk oyun sahaları ve yeşil sahaları olan 81 konutluk ME-SA Çankaya Sitesi'nin planlaması yapılarak inşaatı çevre tanzimi ile birlikte bitirilmiştir. ME-SA Çankaya Sitesi'ne komşu parseller üzerinde, 196 konutluk 1. Çankaya Merkez işçi Yapı Kooperatifinin inşaatları planlanmıştır. Bugün bu kooperatifin de inşaatları bitirilmek üzeredir. ME-SA 1973 yılında çoğunluğu bahçeli, kaloriferli, müstakil evlerden meydana gelen 450 konutluk BATI SİTESİ inşaatına, Çankaya'da 96 konutluk ME-SA Çankaya İşçi Yapı Kooperaitfi inşaatına, ayrıca yine Çankaya'da 30 yüksek evsafta meskeni kapsayan ME-SA Yıldız Blok inşaatına başlayacaktır. ME-SA 1972 yılında 81 konutun inşaatını bitirmiş, 1973 yılında ise şu anda inşa halinde olan 208 konutun daha inşaatını bitirecektir yılında 400 mesken inşaatını bitirmek amacında olanme-sa'nın emeli yıllık kapasitesini 1978 yılına kadar 1000 konuta çıkartmaktır. KONUTLARA OLAN TALEBİN NİTELİK VE NİCELİĞİ ME-SA'nın inşa ettiği konutlara olan taiebin nitelik ve niceliği, 1972 trendlerine göre aşağıda gösterilen şekilde özetlenebilir. A) Brüt alanı 150 m2 nin üzerinde, çok yüksek evsaflı konutlar. Satış kapasitesi yılda 10 konut - genel talebin % 2,5 u. B) Brüt alanı m2 arasında çok yüksek evsaflı konutlar. Satış kapasitesi yılda konut - genel talebin % 3 ü. C) Brüt alanı 120 m2 nin altında olan iyi evsaflı ve seçme bir semtte inşa edilen konutlar. Satış kapasitesi yılda konut. Genel talebin % 30 u. D) Brüt alanı 90 m2 nin altında olan, şehir dışındaki ve orta evsaflı konutlar. Satış kapasitesi yılda konut. Genel talebin % 65 i. PROJELENDİRME VE UYGULAMA ESNASINDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR Konutları projelendirme esnasında Belediye imar Müdürlüğünden özel imar durumu almak, Belediye sınırları dışındaki araziler için Nazım Plan Bürosundan ve İmar ve iskân Bakanlığından gerekli müsaadeleri almak gerekmektedir. Zaman isteyen bu muamelelerde bütün resmi merciler mevcut mevzuat dahilinde toplu konut 81 Konutluk ME-SA Çankaya Sitesi kat planları müesseselerine yardımcı olmaya çalışmaktadır. Bunların içinde en etkili Belediye imar Müdürlüğü olabilmektedir. Diğer merciler bütün iyi niyetlerine rağmen, işi aksatacak nitelikte gereksiz bekletilmelere mani olamamaktadır.

2 Çankaya İnşaatları maket fotoğrafı UST KAT UPLEK M2 81 Konutluk ME-SA Çankaya Sitesi kat planları Uygulama esnasında, 2. Beş Yıllık Planın ilkelerinde toplu konutu teşvik etmek olduğu halde, Belediye yetkililerince bu husus bazen unutulabilmekte ve imar planı dahilinde bulunan bir toplu konut sitesindeki mesken birimlerinin Belediye alt yapı hizmetlerine katkısı normal bir apartmandaki mesken birimlerinin katkısının üç katını bulmaktadır. Örneğin E.G.O. normal binalardan sadece şebeke bağlantı ücreti tahsil ettiği halde toplu konut sitelerinden normal bağlantı ücreti dışında bir de trafo tesisi istemekte, bu suretle örneğin 200 meskenlik bir toplu konut sitesinde konut başına düşen alt yapı mas- raflarını 2000 TL. civarında arttırmaktadır. Toplu konutlarda alt yapı masrafları normal inşaattakilere oranla, su ve kanalizasyon bağlantılarında da artmaktadır. Konut inşa edenlerin alt yapı masraflarına önemli bir katkıda bulunmaları gerekmektedir. Ancak bu masraflara herkes aynı oranda iştirak ettirilmemekte ve toplu konut kuruluşlarının küçük inşaat şirket. ile rekabet imkânları zorlaştırmaktadır. Belediyeler konut birimlerinin.yüzölçümü ve inşaat nizamına göre konut birimi başına sabit bir alt yapı iştirak masrafı tes-

3 rılmakta ve kalitesi yükseltilmektedir. İnce inşaat esnasında iş emniyetini koruma yönünden değişik bir vinç sistemine, dış sıva için yine montajı çok kolay, çalışanlar için çok emniyetli, değişik bir çelik iskele sistemine gidilmiştir. Çatılarda ısı kaybını önlemek için cam pamuğu ile ısı yalıtımı yapılmakta ayrıca binaların yakıt masraflarını kısabilmek için kazan dairelerine tam otomatik kontrol cihazları konulmaktadır. ME-SA'nın ilerdeki inşaatlarında, kalıpta madeni dikmeler kullanmak, sıvayı kompresörle yapmak, küçük prefabrike elemanlara gitmek gibi tasavvurları vardır. 1. ÇANKAYA MERKEZ İŞÇİ YAPİ KOOPERATİFİ KONUTLARI salon A TİPİ KONUT MALİYETLER Konutların tüm maliyeti, arsa bedeli, inşaatın evsafı, kat adedi, gerekli alt yapı yatırımları tarafından etkilenmektedir, a) ARSA MALİYETİ Bugün Ankara'da arsa maliyetinin konutun net maliyetine oranı % 8, % 33 arası değişmektedir. Bu oran arsa satın alınmayıp da arsa sahibine arsanın karşılığı B TIPI KONUT ^ ^ ^ ^ Çankaya sitesinde ME SA mobilyaları ile tefriş edilmiş bir konut 141 konutluk 1 Çankaya Merkez İşçi Yapı Kooperatifi kat planları

4 L ÇANKAYA MERKEZ KOOPERATİFİ-YILDIZ 55 konutluk 1 Çankaya Merkez işçi Yapı Kooperatifi II bölüminşaatı kat planları İSÇİ YAPI BLOK TIPI DAİRE 1 S.. TIPI DAİRE tfto olarak konut verilirse, şehrin merkezî yerlerinde % 55 e kadar yükselmektedir. Sosyal Sigortalar Kurumu mesken kredisine uygun, brüt 120 m2, net 90 m2 lik bir konutun arsa iştirak payı, arsa satın alındığı takdirde, Çankaya'da TL. arasında değişmektedir. Şehrin takriben 10 km. dışında ise aynı konutun arsa iştirak payı 7.000, TL. sına kadar düşmektedir. b) İNŞAAT MALİYETİ İnşaat maliyeti, binanın mimarî ve statik projesi, inşaat tarzı, kat adedi, inşaatın evsafı tarafından etkilenmektedir. Toplu konut uygulamasında mimarî projenin inşaatın maliyetini % 10 - % 15 arası etkileyebildiği görülmüştür. Projelendirme esnasında kullanılacak malzemenin kalitesi ve bedeli daima gözönünde tutulmalı ve zorlayan detaylardan kat'iyetle kaçınılmalıdır. Basit, sade, masif, hareketi cephe mimarisinde aramayıp, kitlelerle ritm kurmaya çalışan bir mimarî proje hem inşaatın kalitesini yükseltmekte hem de maliyetini düşürmekte büyük etken olmaktadır. Günümüzün rayiçleriyle, dikkatli yapılmış bir mimarî ve statik projeye sahip olan bir toplu konut sitesinde, iyi kaliteli bir inşaatın brüt metrekare maliyeti, yüksek katlı, asansörlü kaloriferli binalarda TL., 4-5 katlı betonarme kaloriferli binalarda TL. 3-4 katlı yığma, kaloirferli binalarda TL., iki katlı yığma binalarda ise TL. civarında olmaktadır. Bu maliyetler, inşaat kalitesi çok yükseltilmek istendiği takdirde metrekare başına 200 TL. daha, mimarî projede fantaziye kaçıldığı takdirde ise TL. daha artabilir.

5 bit etmeli ve bunu istisnasız olarak herkesten talep etmelidir. Toplu konut müesseselerinin uygulamada karşılaştıkları en önemli sorun finansman zorluğudur. Bankalar Kanunundaki engelleyici maddeler nedeniyle, öz varlığı milyonları aşan bir toplu konut müessesesi bankalardan ancak dolaylı yollardan ve kısa vadeli küçük krediler alabilmektedir. Toplu konut kuruluşlarının iki ayrı krediye ihtiyaçları vardır: arsa finansmanı ve inşaat kredisi. Arsa finansmanı, orta vadeli ve büyük meblağda kredi istemektedir. Bu krediyi Türkiye'de bugün bankalar ve diğer kredi müesseselerinden temin etmeğe imkân yoktur. Bu yüzden toplu konut kuruluşları ihtiyaçları olan arsaları kendi imkânları ile satın almaya çalışmakta, bu şekilde hem inşaat için gerekli makine ve teçhizatı alacak maddî güçten yoksun kalmakta, hem de çoğunlukla rentabilitesi ı iyi olan arsa yerine bütçelerine en uygun olan arsayı satın alabilmektedir. İnşaat ifnansmanı, bugün vatandaşların kendi tasarruflarını, Sosyal Sigortalar Kurumu veya Emlâk Kredi Bankası mesken kredisi ile birlikte değerlendirerek yapılmaktadır. Her iki krediye de hak kazanmamış vatandaşların ise mesken sahibi olmak için kendi tasarruflarından başka güvenecek kaynakları yoktur. Sosyal Sigortalar mesken kredisi sadece kısıtlı bir zümreye hitap etmektedir. Emlâk Kredi Bankası ise TL. tutarında mesken kredisi vermekte olup bu miktar çok yetersiz kalmaktadır. Toplu konut uygulamasında finansmandan sonra karşılaşılan ikinci büyük sorun, teknik personel sorunudur. İşçilerin ye teknik elemanların yurt dışına çıkması nedeniyle kalifiye bir ekip kurulmakta daima zorluk çekilmekte, eleman yetiştirme yoluna gidilmekte fakat en iyi yetişmiş olan elemanlar da yine kısa bir süre sonra yurt dışına çıkmaktadır. GERÇEKLEŞTİRİLEN PROJE VE UYGULAMADAKİ TEMEL İLKELER a) Yer seçimi : ME-SA yer seçimini, daima, hitap etmek istediği zümrenin taleplerini, iş yeri-konut ilişkilerini inceleyerek yapmıştır. Örneğin, Çankaya'da inşa edilen Sosyal mesken-. W» ÇANKAYA İSÇİ YAPİ K O O M K A I I H HtOKİABt 403 konutluk tüm Çankaya Sitesi vaziyet planı. ler ve diğer konutlar çoğunlukla ailenin her iki ferdi de çalışan teknik elemanlar, doktorlar ve devlet memurları tarafından iskan edilmiştir. Etimesgut civarında inşa edilecek BATI SİTESİ ortaklarının ise büyük bir çoğunluğunu yurt dışında çalışan işçiler ile Ankara'daki sendikalara bağlı işçiler teşkil etmektedir. Bu sitenin hemen etrafı sanayii bölgesi olarak gelişmektedir. b) Genel yerleşme ilkeleri : Genel yerleşmede konutların iyi hava ve ışık almasına, komşu mesafelerinin yakın olmamasına, yeteri kadar yeşil saha, çocuk oyun yerleri ve otopark alanları bırakılmasına özellikle dikkat edilmektedir. İmar Planı dahilindeki arsalarda, hem inşaat emsalini tutabilmek hem de yukarıda yazılı ilkelere uyabilmek için yüksek katlı blok inşaatlarına gidilmektedir. Belediye sınırları dışında inşa edilecek Batı Sitesi'nde ise İmar ve İskân Bakanlığının standartlarının uygulanması gerekmekte iken arsa fiatlarının müsait olması nedeniyle yoğunluk daha da düşürülmüştür. BATI SİTESİ'nde kooperatif ortaklarının «bahçeli ev» arzusu ön plana alınmıstıi1. z Çankaya Sitesi 81 konutluk 1 bölüm inşaatından Haziran 1971'de bir görünüş.

6 N 96 konutluk ME-SA Çankaya Kooperatifi kat planları fts 2 ME-SA Çankaya sitesi 1 bölüm inşaatından 1971 yazında bir görünüş. 81 Konutluk ME-SA Çankaya Sitesi kat planları a:: ÇANKAYA İŞÇİ YAPİ KOOPERATİFİ BATI SİTESİ'NDE bütün çevre, ME-SA tarafından planlanıp tanzim edildiği için, konutların yeteri kadar ışık alması, mahremiyeti olması gibi sorunların yanında, işyeri, okul, çarşı spor sahaları ile konutlar arasındaki ilişkiler için de çözüm yolları aranmıştır. Örneğin çocuklar hiç bir ana caddeyi geçmeden ve 500 metreden fazla yürümeden okullarına ye spor sahalarına ulaşabileceklerdir. Konutların dükkânlara ve toplu taşıt araçlarına olan azami uzaklığı da 500 metre, yani 8 dakikalık bir yürüyüş mesafesi olarak kabul edilmiştir. Bunun yanında küçük çocuk oyun sahaları hemen her evin penceresinden görülebilecek gibi tanzim edilmeye çalışılmıştır. c) Taşıyıcı sistem çözümleme ilkeleri: İlk plan ve uygulamalarda ortaya çıkan aksaklıklar giderilmeye çalışılmakta olup çok katlı yapılarda, mimarî projeler daha rijid sistemlerle çözümlenmektedir. Örneğin yıldız bloklar tercih edilmekte veya merdiven çekirdeğinin etrafında narin olmayan binalar planlanmaktadır. Kolonlar arasında zorlayıcı açıklıklardan kati surette kaçınılmaktadır. Az katlı inşaatlarda yığma inşaat düzeni tercih edilmekte, yine zorlayıcı açıklıklardan kaçınılmakta ve sistemlerin tabiî olarak kendilerini taşımaları yoluna gidilmektedir. Bu suretle bina maliyetlerinin sun'î şekilde artması önlenmektedir. d) İnşaat tekniği: Üzülerek itiraf etmek gerekir ki maddî imkânsızlıklar nedeniyle, çok az yenilik yapılabilmektedir. Yüksek katlı bloklarda kaba inşaat, kule vinç sistemi ile yürütülmekte, döşeme kalıplarında ahşap panolar kullanılmak suretiyle kereste zaiyatı kısmen önlenmektedir. Betonarme demirinde, perde, ve döşemelerde HASIR ÇELİK çelik kullanılarak işin sürati arttı-

7 ^ ^ c ) A L T YAPI MALİYETLERİ Alt yapı maliyetleri inşa edilecek konutların sayısı, inşaat nizamı, en yakın yüksek gerilim hattına en yakın su deposuna, kanalizasyon şebekesine olan mesafeleri tarafından etkilehmektedir. İmar hudutları dahilinde 400 konutluk bir toplu konut sitesinde bu yatırımlar konut birimi başına TL. civarında olmaktadır. Aynı nitelikte konutlar imar hudutları dışında inşa edilirse, eş büyüklükte bir toplu konut sitesinde alt yatırımları konut başına TL. na kadar yükselmektedir. Özet olarak imar planı dahilinde, iyi bir semtte brüt 120 m2 lik, iyi evsaflı bir konut, sahibine takriben TL. na mal olmaktadır. Bu meblâğın % i arsa iştirak hissesi ve proje bedeli, % inşaat bedeli, % 2-3 ü alt yapı iştirakleri, % 2-3 ü de çevre tanzimi bedeli, % 3,5-7 arası ise vergi bedeli olarak ödenmektedir. Vergi bedelinin değişken olmasının nedeni kooperatiflerin vergilerine % 50 tenzilât yapılmış olmasıdır. Çankaya'da inşa edilen blok 12 maket fotoğrafı YATAK 0- YATAK 0. YATAK O. YATAK O. D YATAK Si YEMEK _L OTURMA j OTURMA YATAK iiil it/t ı:ı nt// ıı. rrı \ YEMEK OTURMA YATAK O. Derleyen : AYKUT MUTLU Y. Mimar T.H. Viyana ME-SA Yönetim Kurulu Üyesi B DAİRELİ APARTMAN 1/100 Blok 12 kat planı

8 ls: GIRIŞ J 1 I, ' J... BAHÇE CEPHESI Batı sitesi maket fotoğrafı CEPHESI BATI SİTESİ I ZEMIN KAT BOYUNA KESIT BIRINCI KAT ME-SA YÖNETİM KURULU : Fikret MOLBAY Makina Y. Mühendisi İ.T.Ü. ME-SA Yönetim Kurulu Başkanı Coşar GÜRTAN : Y. Mühendis - Mimar T.H. Aachen Ahmet İNAL: Elektrik Y. Müh., İşletme İdarecisi Robert Kolej, Penn. Univ. A.B.D. Aykut MUTLU : Y. Mühendis - Mimar T.H. Viyana Vecdan TOKATLI : Makina Y. Mühendisi İ.T.Ü. Uğur M. EKEN : Y. Mühendis - Mimar T.H. Viyana Veysel ÖZOĞUZ: İnş. Y. Mühendisi Robert Kolej, illinois Univ. A.B.D. ME-SA'Yİ FİİLEN YÖNETEN TEKNİK ELEMANLAR : MERKEZ : Aykut MUTLU, Y. Müh.-Mimar T.H. Viyana Coşar GÜRTAN, Y. Müh.-Mimar T.H. Aachen Atalay ÖZGELEN, İ.T.İ.A. Ankara MİMARİ BÜRO: Uğur M. EKEN, Y. Müh.-Mimar T.H. Viyana Bülent ALTAY, Mimar O.D.T.Ü. ŞANTİYE Asım ÜSTÜNALP, Y. İnş. Müh. İ.T.Ü. Erhan BOYSANOĞLU, Mimar O.D.T.Ü. Bülent BİNGÖL, Mimar O.D.T.Ü. Musa DEMİR, İnş. Müh. O.D.T.Ü. KOOPERATİFLER" YÖNETİCİSİ : Belma AÇAR, KONTROL VE TEKNİK DANIŞMANLIK : Erkut ŞAHİNBAŞ, Mimar O.D.T.Ü. Vecdan TOKATLI, Makina Y. Müh. İ.T.Ü. Mehmet ŞAPÇI, Y. İnş. Müh. HUKUK DANIŞMANI : Şeref Kâzım TUTAŞ ' MALİ DANIŞMAN : Tayyar GÜL U ü H lllîl İKİ ÖEfl J ffm-1 Hmu p o. o. co tn <D «3 00 " -Umt mi 1 r.ı S A L O N TARAFıMDAN DıŞ GÖRÜNÜŞ