KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 143 ADA 2 PARSEL

Transkript

1 KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. SAKARYA ARİFİYE - HANLIKÖY 143 ADA 2 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında, Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz ve dağıtılamaz.

2 ÖZET BİLGİLER Rapor Tarihi Rapor No REYS Rapor Türü Değerleme Raporu Raporu Hazırlayanlar Kaan ALTINOĞLU - Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih ÖZER Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası Değerleme, SPK Düzenlemeleri Kapsamında mıdır? SPK Standartlarına Uygundur. Taşınmazın Adresi Taşınmazın Kullanım Durumu Tapu Kayıt Bilgileri Taşınmazın Parselinin Güncel İmar Durumu Rapor Tarihine Göre Taşınmazın Pazar Değeri Hanlıköy Mahallesi, G24C03C2A Pafta, 143 Ada, 2 Parsel, Arifiye/Sakarya Fabrika Binası Sakarya İli, Arifiye İlçesi, Hanlıköy Mahallesi, G24C03C2A Pafta, 143 Ada, 2 Parsel Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı, Ayrık Düzen, KAKS: 0,60, Hmaks: 8,00 m TL Uygunluk Açıklaması: Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur. Raporda yer alan çözümleme ve sonuçlar, yalnızca belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme uzmanının, değerleme konusunu oluşturan taşınmaz ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır. Değerleme hizmetinin ücreti, raporla ilgili herhangi bir koşula bağlı değildir. Değerleme hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu nun tebliğlerinde, taşınmaz değerleme şirketleri ve taşınmaz değerleme uzmanları için belirlenmiş ölçütler ve kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmiştir. Değerleme uzmanı, bu değerleme için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahiptir. Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında taşınmazı kişisel olarak görmüş ve incelemiştir. Sayfa 2 / 21

3 BÖLÜM 1 MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE DEĞERLEMENİN KAPSAMI 1.1. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgeler ve Adresi Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., temelleri 1989 yılında Ankara da atılmış Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş. nin iştirakidir. Depoculuk alanında taşınmaz ve taşınmaz projelerine yatırım yapmak, geliştirmek ve bu yerleri uzun süreli kiralamak üzere, tarihinde kurulmuştur tarihinde halka arz edilmiş olup hisseleri RYGYO koduyla Borsa İstanbul da işlem görmektedir. Depo geliştirmeye odaklanmış Türkiye nin ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığıdır. Merkezi; Abdurrahmangazi Mahallesi, Bahriye Sokak, No: 8, Sancaktepe/İstanbul adresindedir Değerleme İsteminin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Sakarya İli, Arifiye İlçesi, Hanlıköy Mahallesi, G24C03C2A pafta, 143 ada, 2 parsel sayılı, 8.584,68 m2 yüzölçümlü, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiyetinde bulunan, tapu kütüğündeki niteliği arsa olan taşınmazın kira değerinin belirlenmesi amacıyla Şirketimize değerleme isteminde bulunulmuştur. Bu istemde, müşteri tarafından konulan herhangi bir sınırlama yoktur. TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER BÖLÜM Yer, Konum, Arazi ve Çevre Özellikleri Değerleme konusu taşınmaz; Hanlıköy Mahallesi, Sınır Sokak, No: 102, Arifiye/Sakarya adresinde yer almaktadır. Taşınmaz; Sakarya 1. Organize Sanayi Bölgesi nin sınırında bulunmaktadır. Bölgede, ağırlıklı olarak sanayi, imalat ve depolama amaçlı olarak yapılaşmanın sürmekte olduğu görülmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde Sakarya 1. Organize Sanayi Bölgesi, çeşitli büyüklükte üretim ve depolama amaçlı yapılar ve ticari işletmeler yer almaktadır. Taşınmazın güney sınırındaki asfalt yola yaklaşık 50 m cephesi bulunmaktadır. İmar planında öngörülen öteki yollar asfaltlanmamış durumdadır. Ana taşınmazın yer aldığı parsel üzerinde 1 adet m2 taban oturumlu fabrika binası bulunmaktadır. Yapının oturduğu bölüm dışındaki parsel alanın yaklaşık m2 lik bölümü saha betonu kaplıdır. Parselin sınırları bahçe duvarı ve tel örgü ile çevrilidir. Parsel, kuzey, güney ve doğu cephelerinde yollarla sınırlı olup batıda 143 ada 1, 3 ve 4 parsele bitişiktir. Düz bir topografik yapıya sahip olup geometrik olarak dikdörtgene benzemektedir. Koordinatları; , biçimindedir. Sayfa 3 / 21

4 Değerleme Konusu Taşınmaz 2.2. Tapu Bilgileri ve Kısıtlayıcı Kayıtlar ANA TAŞINMAZIN; İli Sakarya Ada No 143 İlçesi Arifiye Parsel No 2 Mahallesi Hanlıköy Yüzölçümü (m2) 8.584,68 Köyü - Yevmiye No 611 Sokağı - Cilt No 72 Mevkii - Sayfa No 7038 Pafta No G24C03C2A Tapu Tarihi Niteliği Arsa Sahibi Adı, Soyad / Unvan Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Pay Oranı Tam günü saat 09:00 da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bilgi sisteminden alınan TAKBİS çıktısına göre, taşınmazın tapu kütüğünde aşağıda kayıtlar bulunmaktadır. Gayrimenkul Rehin Hakları Bölümü: - Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine, 1. derecede, (para birimi belirtilmemiş) ipotek ( ) İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler Arifiye Belediyesi nden alınan imar paftasına göre, değerleme konusu parselin güncel imar durumu; onay tarihli, 1/1.000 ölçekli Hanlıköy Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı, Ayrık Düzen, KAKS: 0,60, Hmaks: 8,00 m biçimindedir. Değerleme konusu taşınmazın parselinin yapılanması güncel imar planıyla uyumludur. Sayfa 4 / 21

5 Arifiye Belediyesi İmar Müdürlüğü nde taşınmaza ilişkin onay günlü mimari proje, gün ve 76/53 sayılı yapı ruhsatı ile gün ve 68/87 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür. Yapı kullanma izin belgesi; 3-B yapı sınıfında, ofis ve işyeri + sığınak bölümü olmak üzere, toplam 1 kat ve 5.544,39 m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir Taşınmazın parselinin yapılanması mimari projesine, yapı ruhsatlarına ve yapı kullanma izin belgesine uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. herhangi bir olumsuz bir belgeye rastlanılmamıştır Yapılaşma Bilgileri Bitmiş Yapılaşma Ana taşınmaz üzerinde yer alan yapı onaylı mimari projesine göre; m2 taban oturumlu, zemin kat + asma katlı, iç yüksekliği 6,80 m olan, betonarme olarak yapılmış fabrika binasıdır. Projesine göre; zemin kat depo ve sığınak bölümlerinden oluşmakta olup yaklaşık m2, asma kat ofis bölümlerinden oluşmakta olup yaklaşık 400 m2 yapı inşaat alanlıdır. Bina projesine göre toplam m2 yapı inşaat alanından oluşmaktadır. Bina nın; Yapı Tarzı : Betonarme Yapı Düzeni : Ayrık Yapı Sınıfı : 2-C Binanın Kat Adedi : 1 Yapı İnşaat Alanı : Yaşı : 0-1 Elektrik : Şebeke Su : Şebeke Kanalizasyon : Şebeke Su Deposu : Yok Hidrofor : Yok Isıtma Sistemi : Yok Paratoner : Yok Jeneratör : Yok Asansör : Yok Çatı : Çelik kontrüksiyonlu panel kaplama Dış Cephe : Panel kaplamalı ve boyalı Kapı ve Pencere Doğramaları : Ahşap (Kapı), PVC (Pencere) Manzarası : Bulunmamaktadır Park Yeri : Var Güvenlik : Var Yangın Tesisatı : Var Deprem Bölgesi : 1. Derece Üretim amaçlı kullanılan bina yerinde, zemin kat ve asma kattan oluşmaktadır. Binanın dış cephesi panel kaplamalı ve boyalı olup çatısı çelik konstrüksiyon üzeri panel kaplamadır. Binada toplam 8 adet katlanabilir (seksiyonel) kapı bulunmaktadır. Zemin kat üretim - depolama bölümü, asma katı ofis, büro, yemekhane, mutfak ve WC bölümlerinden oluşmaktadır. Zemin katta yerler sıkıştırılmış beton kaplı, duvarlar panel kaplamalı ve plastik e Sayfa 5 / 21

6 boyalı, asma katta ofis ve büro bölümlerinde zemin laminat parke kaplı, duvarlar saten boyalı, kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramalı ve ısıcamlıdır. Yemekhane ve mutfak bölümlerinde zemin seramik kaplı, duvarlar saten boyalıdır Sürmekte Olan Yapılaşma Yasal Olmayan Yapılaşma Yerinde yapılan incelemede parsel üzerindeki yapının onaylı mimari projesine uygun olduğu görülmüştür. 2.6 Son Üç Yıllık Dönemde Hukuksal Durumda Oluşan Değişimler Değerlemeye konu taşınmazların niteliği, yüzölçümü ve yapılaşma durumunun son üç yıl içerisinde değişmediği, mülkiyetinin ise tarihinde Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye geçtiği görülmüştür. BÖLÜM 3 TAŞINMAZ İLE İLGİLİ ÇÖZÜMLEMELER 3.1. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen/Sınırlayan Etmenler Değerleme işlemi sırasında değerlemeyi olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan etmenler söz konusu olmamıştır Kullanılan Değer Tanımı ve Varsayımlar Değerleme çalışmamızda, müşterinin de istemi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların değeri, Pazar Kira Değeri tanımı çerçevesinde belirlenmiştir. Pazar Değeri: Uygun süreli bir beğendirme (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirinden bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşünceli ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın ve alıcı ile satıcının pazar dışı etkenlerden etkilenmeyecekleri koşullar altında yapacakları anlaşma çerçevesinde, taşınmaz için karşılık el değiştirmesi gereken kestirimsel (tahmini) tutardır. Pazar Değeri Tanımının Temel Varsayımları: Alıcı ve satıcı bilinçli davranmaktadırlar. Alıcı ve satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları eksiksiz bilmektedirler. Taşınmazın satışı için uygun bir süre tanınmıştır. Ödeme, para olarak ya da benzeri biçimlerde yapılacaktır. Taşınmazın satın alınmasında gerekebilecek kaynak, piyasa faiz oranları üzerinden, kolaylıkla sağlanabilecektir. Bir taşınmazın pazar değeri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını gösterir; pazarın ortak algılama ve eylemlerini yansıtır. Pazar değeri tabanlı değerlemelerde, alım satım işlemlerinin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığı varsayılır. e Sayfa 6 / 21

7 3.3. Taşınmazın Kira Değerini Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler Olumlu Faktörler - Üretim, ticaret ve depolama amaçlı olarak gelişen bir bölgede bulunması, - T EM Otoyolu na yakın olması nedeniyle ulaşımının kolay olması Olumsuz Faktörler En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi Sürekli kullanım ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir. En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır: Yasal düzenlemelere uygun, Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı, Finansal açıdan gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir. Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir. Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazın parselinin konut dışı kentsel çalışma alanı olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanımı sağladığı kanısındayız. DEĞERLEME YÖNTEMİ BÖLÜM 4 Taşınmazın kira değerinin belirlenmesinde karşılaştırma (emsal) yöntemi kullanılmıştır Var Olan Yapılanma Üzerinden Kira Değeri Değerlemesi yapılan taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki fabrika binası amaçlı yapılar için yapılan araştırmalarda elde edilen bulgular aşağıdadır: - Kiralık Fabrika Binası (Emlakium Gayrimenkul / ): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, zemin kat, m2 kapalı alanlı, iç yüksekliği 10 m olan fabrika binası aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 11,87.- TL] Sayfa 7 / 21

8 - Kiralık Fabrika Binası (Adnan Atasoy / ): Değerleme konusu taşınmazın ile aynı bölgede, iç yüksekliği 3,8 m, zemin kat, m2 kapalı alana sahip üretim tesisi aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 13,00.- TL] - Kiralık Fabrika Binası (Cemal Yıldırım / ): Değerleme konusu taşınmazın ile aynı bölgede, iç yüksekliği 10 m, zemin kat, m2 kapalı alana sahip fabrika binası aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 12,35.- TL] - Kiralık Fabrika Binası (Üçel Emlak / ): Sakarya 2. Organize Sanayi Bölgesi nde, zemin kat, 12 m iç yüksekliğine sahip, m2 kapalı alanlı fabrika binası aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 12,27.- TL] - Kiralık Fabrika Binası (Şeref Silinmez / ): Değerleme konusu taşınmazın ile aynı bölgede, zemin kat, 10 m iç yüksekliğine sahip, 600 m2 kapalı alana sahip fabrika binası aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 13,33.- TL] - Kiralık Arsa (S Group Yatırım / ): Değerleme konusu taşınmazın ile aynı bölgede, konut dışı kentsel çalışma alanı imarlı, 650 m2 yüzölçümlü arsa aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 6,15.- TL] - Kiralık Arsa (Mustafa Özdemir / ): Değerleme konusu taşınmazın ile aynı gölgede yer alan, ticari imarlı, m2 yüzölçümlü arsa aylık TL den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 7,08.- TL] Değerlemesi yapılan taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda, yapı inşaat alanı üzerinden aylık metrekare kira fiyatlarının TL aralığında değiştiği görülmüştür. Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazın, ana caddeye yakınlığı, büyüklüğü ve yapı niteliği göz önünde tutularak, yapı inşaat alanı için aylık metrekare kira değerinin 13.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır. Buna göre, değerleme konusu taşınmazın aylık kira değeri: (5.545,00 m2 x 13.- TL) = ~ TL dir Yasal Olmayan Yapılanmanın Kira Değerine Etkisi Yasal olmayan yapı ya da yapı bölümleri söz konusu değildir Ortak ve Bölünmüş Alanların Kira Değerine Etkisi Ortak kullanılan ya da belli taşınmaza özgülenmiş alanlar söz konusu değildir. SONUÇ BÖLÜM Raporda Yer Verilemeyen Asgari Bilgilerle İlgili Açıklama Raporda yer verilmeyen bilgi bulunmamaktadır Yasal Gerekler, İzin ve Belgeler İle İlgili Açıklama Değerleme konusu taşınmazın parselinin yapılanması, güncel imar planıyla uyumludur. Sayfa 8 / 21

9 Taşınmazın parselinin yapılanması mimari proje ve yapı ruhsatlarına uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz herhangi bir belgeye rastlanılmamıştır Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Değerlemeler Ana taşınmazın pazar değerinin belirlenmesine yönelik gün ve REYS no lu değerleme raporu düzenlemiştir Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde Bulunabilirlik Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1 ve III.48.1a) 22. madde çerçevesinde, taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca yoktur Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Değerlendirmesi Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapılanması, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın KİRALANABİLİR nitelikte olduğu öngörülmektedir Sonuç Değer Sakarya İli, Arifiye İlçesi, Hanlıköy Mahallesi, G24C03C2A pafta, 143 ada, 2 parsel sayılı, 8.584,68 m2 yüzölçümlü, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin mülkiyetinde bulunan, tapu kütüğündeki niteliği arsa olan taşınmazın, yukarda belirtilen olumlu olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak, güncel aylık kira değerinin, vergiler hariç; TL ( USD) (*); olabileceği sonucuna ulaşılmıştır. (*): Merkez Bankası nın tarihli döviz satış kuru olan 1 USD= 2, TL üzerinden hesaplama yapılmıştır. e Değerlemeyi Yapan Rapor Kontrol Eyup AYKUT Aylin KUYUMCU Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: SPK Lisans No: Onay Fatih ÖZER Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: Bu rapor incelemelerin yapıldığı tarihte var olan verileri yansıtmaktadır. Vergilere ilişkin muafiyet, istisna ve oran ile ilgili özel düzenlemeler dikkate alınmamıştır. Sayfa 9 / 21

10 BÖLÜM 6 İLİŞİKLER 6.1. Uydu Görüntüsü Değerleme Konusu Taşınmaz 6.2. Fotoğraflar Depo Ana Taşınmaz Sayfa 10 / 21

11 Ana Taşınmaz Depo Sayfa 11 / 21

12 Sayfa 12 / 21 e

13 6.3. TAKBİS Çıktısı Sayfa 13 / 21

14 6.4. İmar Paftası Sayfa 14 / 21

15 6.5. Mimari Proje Mimari Proje Kapağı Vaziyet Planı Sayfa 15 / 21

16 Kat Planları Sayfa 16 / 21

17 Kesitler Sayfa 17 / 21

18 6.6. Yapı Ruhsatı Sayfa 18 / 21

19 6.7. Yapı Kullanma İzin Belgesi Sayfa 19 / 21

20 6.8. Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi 6.9. Ödenen Harçların Makbuzları Tapu Harcı (16,00.- TL) Sayfa 20 / 21

21 Belediye Harcı (50,00.- TL) Sayfa 21 / 21