Türkiye gayrimenkul sektörü son yıllarda hızla gelişmiş ve yabancı oyuncuların da sektörde artması ile hareketlenmiştir.

Transkript

1

2 İÇİNDEKİLER İÇİNDEKİLER... 2 SUNUŞ... 2 ÇALIŞMANIN METODOLOJİSİ VE KÜNYELER... 3 DÜNYA DA VE TÜRKİYE DE EKONOMİK GÖSTERGELER... 4 DÜNYA DAKİ GELİŞMELER... 4 Bazı Ülkelerde Konut Fiyat Endeksi Değişimi... 5 TÜRKİYE TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER VE ULUSAL HESAPLAR... 6 Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) ve Büyüme... 6 Sektörler Bazında Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler... 7 GSYH ve İnşaat Sektörü Gelişme Hızları... 7 Kişi Başı Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (TL)... 7 Türkiye Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) İstatistikleri... 7 Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı... 7 Sabit Sermaye Yatırımlarının Sektörel Dağılımı (Cari Fiyatlarla Mio TL)... 8 Genel Devlet Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı... 9 Cari işlemler Açığı... 9 Gayrimenkul Sektöründe Doğrudan Yabancı Yatırımlar (FDI)... 9 Tasarruflar Yılında İstihdam Edilenlerin İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Dağılımı...0 Konularıyla Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler... 0 En Fazla İhracat Yapılan Ülkeler Tüketici Güven Endeksi Gelişmeler ve Dinamikler Haneler ve Teknoloji Diğer Gelişmeler Tapu Devir Sayıları Yıllar İtibarı ile Gelişimi İstihdam ve İşsizlik Rakamları... 2 Yıllar İtibariyle SPK ya Bağlı Kurumların Gelişimi... 2 Kaynak: Sermaye Piyasası Kurumu... 2 TÜRKİYE DE NÜFUSUN GELİŞİMİ ve DEMOGRAFİSİ... 22

3 Nüfusu 50 Binin Üzerinde Artan İller Nüfusu 5 Binden Daha Fazla Azalan İller İNŞAAT SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GENEL DEĞERLENDİRME İnşaat Sektörünün Türkiye Ekonomisine Katkısı Bina İnşaatı Maliyeti Endeksi (2005=00) İnşaat Sektörü Gelişme Hızı Türkiye Yapı İzin İstatistikleri Gelişimi İnşaat Sektörünün Toplam İstihdam İçindeki Payının Yıllar İtibariyle Gelişimi (%)...25 Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Ruhsatları Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Kullanma İzin Belgeleri Türkiye nin Sabit Sermaye Yatırımları İçindeki Kamu Ve Özel Sektör İnşaat Yatırımları...26 YABANCILARIN TÜRKİYE DE MÜLK EDİNİMİ En Fazla Mülk Edinilen İller En Fazla Mülk Edinen Milletler Kıtalara Göre Türkiye de Mülk Edinimi KONUT SEKTÖRÜ İpotekli Konut Satışlarının Toplam Konut Satışı İçindeki Oranı Büyük İlde Ortalama Konut Kira Değerleri Daire Sayısına Göre Alınan Konut Yapı Ruhsatları Yılında En Çok ve En Az Konut Satılan 3 İl Konut Kredileri ve Ortalama Konut Kredisi Faiz Oranları Değişimi Yeni Konut Fiyat Endeksi (200 Ocak=00) Türkiye Konut Fiyat Endeksi İkinci El Konut Fiyatları ve Kiraları Endeksi (2007=00) Yıllara Göre Kullandırılan Konut Kredileri Konut Dışı Bina Yatırımları... 3 İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler... 3 İstanbul da Markalı Konutlar Markalı Konut Projelerinin Toplam Konutlar İçindeki Oranı İstanbul da Ofis Stoku Dağılımı İstanbul Ofis Stoku İstanbul Ofis Stoku Anadolu Avrupa Alan Ayrımı m2 Dağılımı... 4 İstanbul da Beklenen m2 Ofis Alanı Gelişimi... 4 İstanbul da Ofis Sektöründe Doluluk ve Kira Bedelleri USD/m LOJİSTİK / DEPOLAMA PİYASASI... 42

4 Türkiye Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları Alanları Taşıma Tipine Göre İthalat ve İhracat Rakamları PERAKENDE SEKTÖRÜ VE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ Perakende Sektörü Perakende Ciro Endeksi (200=00) Toplam Hanehalkı Tüketim Harcamasının Türlerine göre Dağılımı Alışveriş Merkezleri Türkiye Yıllara Göre AVM Adedi Gelişimi Türkiye Kiralanabilir Alan Gelişimi Önümüzdeki Üç Yıl için Tahmini AVM Adedi ve Kiralanabilir Alan Gelişimi AVM lerde Yerli Yabancı Ayrımı Büyük İlin Toplam AVM Sayısı içindeki Durumu İl Bazında Mevcut AVM Sayısı TURİZM VE KONAKLAMA SEKTÖRÜ Konaklama Tesislerinde Toplam Yatak Sayısı Dağılımı (%) Türkiye ye Gelen Turist Sayısının Yıllar İtibarı İle Değişimi En Çok Ziyarete Gelen 0 Millet En Fazla Ziyaret Edilen Ülkeler ve Şehirler Avrupa Turizm Harcaması Avrupa Şehirleri Sıralaması (Milyar USD)...54 Grafik Dünya Turizm Harcaması Sıralaması * GYO SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföy Değerleri ÖĞRENCİ YURTLARI SEKTÖRÜ Türkiye de Üniversitelerin Gelişimi Türkiye de Toplam Öğrenci Sayısı Gelişimi İstanbul da Yurtların Tiplere ve Cinsiyete Göre Dağılımı TÜRKİYE DE YEŞİL BİNALAR LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment System)...58 DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) Türk Yeşil Bina Sistemleri YENİ GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPMAK İÇİN EN UYGUN SEKTÖRLER SEKTÖRÜMÜZÜN HEDEFLERİ... 59

5 SUNUŞ Türkiye gayrimenkul sektörü son yıllarda hızla gelişmiş ve yabancı oyuncuların da sektörde artması ile hareketlenmiştir. Sektör giderek uluslararası bir yapı kazanırken farklı finansal enstrümanların devreye girmesi ile ilgili altyapısal düzenlemeler yapılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Mevzuatında yapılan değişikliklerle altyapı GYO larının kurulabilmesi, Gayrimenkul Yatırım Fonları ile ilgili tebliğlerin çıkartılması buna örnek verilebilir. Sektöre ilişkin bilgilerin genişlemesi sektördeki aktörlerin daha doğru ve etkin kararlar almasını sağlayacaktır. Bu ihtiyacın karşılanmasına yönelik olarak Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri çalışması tarafından ilk kez 2008 yılında hazırlatılmıştır. Çalışmanın amacı gayrimenkul sektörü ile ilgili sağlıklı bir bilgi tabanı oluşturmak ve verileri de her sene güncelleyerek sektöre sağlamaktır. Değişik başlıklarla oluşturulmuş çalışmada sayısal göstergeler ve eğilimlere yönelik değerlendirmeler de yapılmaktadır. Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeler 203 raporunun gayrimenkul ve inşaat sektörümüze katkı sağlayacağı inancı ile sektördeki tüm aktörlere yararlı olmasını dileriz.

6 ÇALIŞMANIN METODOLOJİSİ VE KÜNYELER Çalışmanın temel amacı Türkiye gayrimenkul sektörü dinamiklerinin istatistiki veriler kullanarak analizini yapmaktır. Bu analizi yaparken özellikle sektörel veri yayınlayan yerli ve yabancı kamu kurumlarının (Türkiye İstatistik Kurumu, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, IMF Raporları vb.) ve özel sektörün verileri kullanılmıştır. Çalışma 2 ana başlık altında toplanmış olup her başlık da kendi içinde alt başlıklara ayrılmıştır. Bu başlıklar altında resmi kurumlardan elde edilen ham verilerin grafikleri yapılmış, geçmişten bugüne olan durumları incelenmiş ve yorumlanmıştır. Resmi kurumlardan bazılarının veri oluşturma yöntemini değiştirmesi neticesinde bazı yıllarda yayımlanan veriler önceki yıllarda yayımlananlarla karşılaştırılabilirliğini yitirmiştir. Bu sebeple grafiklerde kullanılan sene sayısı, verilerin karşılaştırılabilir olmasına göre değişiklik göstermektedir. Kullanılan verilerin sene sonunda yayımlanan yıllık veriler olmasına özen gösterilmiştir. Bu suretle 203 yılı verileri baz alınarak grafikler üretilmiş ve yorumlanmıştır. Kamu kurumları yayımladıkları verileri yıl içinde revize etme hakkını saklı tuttuğundan rapor içerisindeki verilerin güncelliğini yitirmesi, yayımlanan verilerin hatalı olması ile ilgili sorumluluk ilgili kamu kurumuna aittir. KÜNYELER GSYH TÜIK TCMB IMF FDI SSY CDS BDT FED FOB CIF MİA MEB AVM MİNT : Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği : Gayri Safi Yurtiçi Hasıla : Türkiye İstatistik Kurumu : Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası : International Monetary Fund (Uluslararası Para Fonu) : Foreign Direct Investment (Doğrudan Yabancı Yatırımlar) : Sabit Sermaye Yatırımları : Credit Default Swap (Kredi Temerrüt Swapı (takası)) : Bağımsız Devletler Topluluğu : Federal Reserve Bank (Federal Rezerv Sistemi) : Free On Board (Tedarikçinin Sorumluluğunda olan Süreç) : Cost, Insurance & Freight (Mal bedeli, Sigorta ve Navlun) : Merkezi İş Alanı : Milli Eğitim Bakanlığı : Alışveriş Merkezi : Meksika, Endonezya, Nijerya ve Türkiye Ülkeleri

7 DÜNYA DA VE TÜRKİYE DE EKONOMİK GÖSTERGELER DÜNYA DAKİ GELİŞMELER IMF verilerini inceleyerek dünya ekonomisindeki gelişmeyi gayri safi yurtiçi hasılalar bazında irdelediğimizde 203 senesinde gelişmekte olan ekonomilerin gelişmiş ülkelerden daha iyi performans gösterdiği görülmektedir. Gelişmiş ülkeler 4,7% oranında büyürken dünya ekonomisi %3, gelişmiş ülkeler ise sadece %,3 oranında büyümüştür. 202 senesi ile karşılaştırıldığında 203 senesindeki genel büyümenin hem dünyada hem de gelişmekte olan ülkelerde bir önceki yıla göre daha az gerçekleşmiş durumda olduğu görülmektedir. 204 ve 205 projeksiyonlarında dünya ekonomisinin genel olarak önceki iki yıla göre daha fazla büyümesi gerekmektedir. Ancak dünyadaki büyümenin önceki yıllardan farklı olarak gelişmiş ülkelerden daha fazla destek alarak artacağı tahmini göze çarpmaktadır. Kaynak: Ocak 204 World Economic Outlook GSYH Büyümesi ve Projeksiyonları Grafik. Ülkeler bazında GSYH gelişimini incediğimizde ise Sahra Afrikası, Ortadoğu ve Kuzey Afrika gibi bölgelerin büyümede daha ön plana çıkacağı görülmektedir. Özellikle Euro bölgesini tetikleyen ve negatif olan gelişimin ise önümüzdeki 2 senede pozitife dönüşeceği beklenmektedir.

8 Projeksiyon 202 3, 203 3, , ,9 Gelişmiş Ekonomiler,4,3 2,2 2,3 ABD Euro Bölgesi Japonya İngiltere Kanada 2,8 0.7,4 0,3,7,9 0.4,7,7,7 2,8,0,7 2,4 2,2 3,0,4,0 2,2 2,4 Diğer Gelişmiş Ekonomiler,9 2,2 3,0 3,2 Gelişmekte Olan Ekonomiler 4,9 4,7 5, 5,4 Orta ve Doğu Avrupa,4 2,5 2,8 3, BDT Rusya Çin Latin Amerika 3,4 3,4 7,7 3,0 2,,5 7,7 2,6 2,6 2,0 7,5 3,0 3, 2,5 7,3 3,3 Ortadoğu ve Kuzey Afrika 4, 2,4 3,3 4,8 Sahra Afrikası 4,8 5, 6, 5,8 Dünya Kaynak: Ocak 204 World Economic Outlook GSYH Büyümesi ve Projeksiyonları Tablo. Dünya ekonomisi işin özünde 203 yılında global olarak krizin etkileri ile boğuşmaya devam etmiştir. FED kararları gereği ABD de varlık alımlarını azaltmaya başlamıştır. Bu durum hem küresel piyasaların hem de ABD ekonomisinin gündemini belirlemiştir. FED in aldığı karar özellikle bizim gibi gelişmekte olan ülkelerde kur ve ekonomik riskleri arttırmıştır. Kırılgan piyasalar da bu olaylar sonrasında kendi aralarında ayrılarak analiz edilmeye başlanmıştır. Gelişmelerin sonucu olarak da uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Moody s Rusya nın Baa olan kredi notunu 28 Mart 204 tarihinde düşürmek üzere gözden geçireceğini açıklamıştır. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Standard and Poors (S&P), 24 Mart 204 tarihinde Brezilya'nın kredi notunu BBB den BBB- ye düşürmüş ve kredi notu görünümünü ise negatif ten durağan a çevirmiştir. DB Research tarafından açıklanan ülkelerin kredi temerrüt takasını gösteren CDS primlerine göre Türkiye nin geçen sene Nisan ayında 23 olan CDS primi bu sene Nisan ayında 20 e yükselmiştir. Kırılgan ekonomiler arasında yer alan Brezilya nın geçen sene Nisan ayında 2 olan CDS Primi bu sene Nisan ayında 56 ya, Endonezya nın geçen sene Nisan ayında 4 olan CDS Primi bu sene Nisan ayında 70 e, Güney Afrika nın geçen sene Nisan ayında 68 olan CDS primi bu sene Nisan ayında 8 e yükselmiştir. CDS Primi yükseldikçe risk artmaktadır.

9 Bazı Ülkelerde Konut Fiyat Endeksi Değişimi Konut Fiyat Endeksi 2 Aylık % Değişim ( ) Dubai Çin¹ Tayvan Estonya Türkiye Endonezya ABD Polonya Hong Kong² Birleşik Krallık İsviçre Rusya Hindistan Güney Afrika Singapur³ Güney Kore Fransa Japonya Ukrayna 34,80% 27,50% 5,0% 4,5% 3,80%,50%,30% 0,20% 7,70% 7,00% 4,60% 4,20% 3,40% 2,80%,90% 0,30% -,40% -,60% -25,90% Kaynak: Knight Frank Residential Research Tablo.2 ¹ Beijing & Shanghai baz alınmıştır. ² Geçici Veri ³ Geniş Ölçekli Fiyat Endeksidir. Kaynak: DB Research Grafik.2 DB Research tarafından yapılan çalışmaya göre Türkiye nin CDS Primi 208 iken, Güney Kore 62, Fransa 49, Çin 88, Ukrayna.009, Rusya 223, Macaristan 229, İtalya 8 şeklinde açıklanmıştır. (CDS Primi yükseldikçe risk artmaktadır.)( ) TÜRKİYE TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER VE ULUSAL HESAPLAR Ülkelerin büyüme ve güçleri makroekonomik hesapların sunulduğu ulusal hesaplarla irdelenir. Ulusal hesaplar üretimin gücü, ülkenin yarattığı katma değeri, devletin ve hane halklarının tüketimini, yatırımları gösterir. Türkiye ekonomisi, son sekiz yılda yüksek büyüme rakamları yakalamıştır. Makroekonomik anlamda küresel ekonomiye uyumu sağlayan yapısal reformlar, bir yandan Türkiye yi doğrudan yabancı yatırım (FDI) rakamlarında bölgesinin lideri yaparken, bir yandan da ekonomi ve finans sektöründe devrim niteliğinde yeniliklerin önünü açmıştır. AB üyeliği sürecinin de katkısıyla ülkedeki son on yılda özel sektöre verilen önem ve reformlarla gelişmekte olan piyasalarda önemli bir yer almıştır.

10 Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) ve Büyüme Ulusal hesapların en önemlilerinden biri olan GSYH belirli bir dönemde yurt içinde üretilmiş toplam nihai mal ve hizmetlerin değerini gösterir. Türkiye son on yıllık GSYH büyümesi açısından kıyaslandığından kendisi ile aynı seviyede görülen ülkeler arasında en fazla büyüme gerçekleştiren ülke olmuştur. Türkiye ekonomisindeki güçlü büyüme performansı inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemektedir. Kaynak: OECD Economic Outlook Grafik.3

11 202 yılında %2,2 oranında büyüme kaydeden Türkiye için IMF, 203 yılında Türkiye nin %3,8 oranında büyüyeceği kanaatinde bulunmuştu. TÜİK in açıkladığı Üretim yöntemiyle Gayri Safi Yurtiçi Hasıla, verilere göre Türkiye ekonomisi 203 ün ilk çeyreğinde %2,9, ikinci çeyreğinde %4,5, üçüncü çeyreğinde %4,3 son çeyrekte ise %4,4 oranında büyüyerek 203 yılını %4,0 oranında kapatmıştır. Ayrıca 202 senesinde USD olan kişi başı GSYH 203 senesinde USD olarak hesaplanmıştır. IMF in öngörüsüne göre 203 ve 204 yıllarında dünya toplam mal ve ticaret hizmeti hacmi sırasıyla %2,7 ve %4,5 oranında artacaktır. Dünya Ticaret Örgütü ise bu artışları sırasıyla %2,5 ve %4,5 oranında öngörmüştür. Türkiye de kişi başı gayri safi yurt içi hasılanın son 5 seneki istatistiklerine bakıldığında aynı seviyelerde seyrettiği görülmekte iken kişi başı milli gelirde son 5 senede %26 artış yaşanmıştır. Üretim yöntemiyle gayri safi yurtiçi hasıla toplamı ise, 203 yılında bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %4,0 lık artışla TL, cari fiyatlarla %0,2 lik artışla TL olmuştur. Sektörler Bazında Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler Grafik.4 GSYH ve İnşaat Sektörü Gelişme Hızları Grafik.5 Son üç yıllık inşaat sektörü gelişimlerine bakıldığında sektörün 200 dan 202 ilk çeyreğine kadar GSYH dan daha hızlı büyüdüğü görülmektedir. Ancak 202 ikinci çeyreği itibarı ile

12 sektörün aynı gelişimi gösteremediği ve 203 ikinci yarısına kadar GSYH dan daha az büyüyebildiği görülüyor. Kişi Başı Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (TL) Yıl Ortası Nüfus Cari Fiyatlarla Kişi Başı GSYH Sabit Fiyatlarla Kişi Başı GSYH Tablo.3 Worldbank ve Goldman Sachs ın hazırladığı Mint Ülkeleri nin bugünü ve 2050 si raporuna göre Türkiye 7. Sıradan 4. Sıraya çıkması beklenmektedir. Türkiye nin bu büyüklüğe ulaşabilmesi için yıllık %4 lük büyümeyi yakalaması gerekmektedir. IMF ve Goldman Sachs ın yaptığı çalışmalara göre 203 yılında USD olan kişi başı gelir 2050 senesinde USD olması beklenmektedir. T.C. Ekonomi Bakanlığı nın yaptığı tahminlere göre Türkiye de kişi başı milli gelirin 2023 yılında takribi USD seviyesine gelmesi beklenmektedir. MINT Ülkelerinin Gelişimi (Trilyon $) Gayri Safi Yurtiçi 2050 Yılı için Tahmini Gayri Hasıla 202 Sıralama Safi Yurtiçi Hasıla 6,24 ABD Çin 52,62 8,23 Çin 2 ABD 34,58 5,96 Japonya 3 Hindistan 24,98 3,43 Almanya 4 Euro Bölgesi 22,5 2,6 Fransa 5 Brezilya 9,7 2,47 Birleşik Krallık 6 Rusya 8,0 2,25 Brezilya 7 Japonya 7,37 2,0 Rusya 8 Meksika 6,95 2,0 İtalya 9 Endonezya 6,04,84 Hindistan 0 Birleşik Krallık 5,69,82 Kanada Fransa 5,36,53 Avusturalya 2 Almanya 5,22,32 İspanya 3 Nijerya 4,9,8 Meksika 4 Türkiye 4,45,3 Güney Kore 5 Mısır 3,6 0,88 Endonezya 6 Kanada 3,47 0,79 Türkiye 7 İtalya 3,42 0,77 Hollanda 8 Pakistan 3,33 0,7 Suudi Arabistan 9 İran 3,9 0,63 İsviçre 20 Filipinler 3,7 0,26 Nijerya 39

13 Grafik.6 Kaynak: World Bank, Goldman Sachs Türkiye Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) İstatistikleri Grafik.7 Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı Grafik.8 Sabit Sermaye Yatırımlarının Sektörel Dağılımı (Cari Fiyatlarla Mio TL) (*) 204 (**) Kamu Özel Toplam Kamu 7.3 Özel Toplam Kamu Özel 9.29 Toplam Madencili k İmalat Enerji Konut Eğitim Tarım Ulaştırma Turizm Sağlık Diğer Hizmetler TOPLAM Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı Tablo.4 * Gerçekleşme tahmini ** Program

14 Genel Devlet Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı Ülkeler Belçika Almanya Yunanistan İspanya Fransa İtalya Hollanda Avro Bölgesi Ülke. Ort. (7 Ülke) Polonya İngiltere AB Ülkeleri Ort. (27 Ülke) ABD Japonya Türkiye 2007,6,5 3,4 4 3,3 2,3 3, ,6,6 3,7 4 3,2 2,2 3,5 3, 2009,7,7 3, 4,5 3,4 2,5 3,8 3,2 200,7,7 2,3 4 3, 2, 3,6 3 20,8,6,7 2,9 3, 2 3,4 2,6 202,7,5,8,7 3,,9 3,4 2,5 203,7,5,9,4 3,,6 3,3 2,4 4,2,9 3,4 4,6 2,3 3,5 5,2 2,7 3,5 5,6 2,5 3,3 5,7 2,2 3, 4,6 2, 2,9 4,3,8 2,9 2,4 3, 3, 2,6 3 3,4 2,6 3,4 3,3 2,5 3,3 3,4 2,3 3, 3,3 2, 3,7 3,5 2, 4 4 Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı Tablo.5.a Cari işlemler Açığı Cari işlemler açığı, 203 yılının son çeyreğinde artış göstermiştir. Özellikle yılın son ayında gerçekleşen yüksek ithalat ile birlikte net altın ithalatının da tarihsel ortalamalarının üzerinde seyretmeye devam etmesi, cari açıktaki artışın temel nedenlerini oluşturmuştur. 203 yılının son çeyreğinde hizmetler dengesinin cari dengeye verdiği katkı net turizm gelirlerindeki yavaşlamaya paralel olarak düşmüştür. Altın hariç tutulduğunda, ihracat yılın dördüncü çeyreğinde artış eğiliminde olmuştur. Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde krizin etkilerinin hafiflemesi ile birlikte iç talebin toparlanma eğilimi göstermesi, rekabetçi seyreden kur düzeyi bu dönemde ihracat artışına katkı yapan temel faktörler olmaya devam etmiştir. Öte yandan, ödemeler dengesi tanımlı ihracat kalemi içinde yer alan bavul ticareti gelirleri bu çeyrekte azalış göstermiştir. Altın hariç tutulduğunda, ithalat harcamalarında son bir yıldır görülen sınırlı artış eğiliminin yılın dördüncü çeyreğinde de devam ettiği gözlenmektedir. Bu dönemde, iç talep unsurlarının ılımlı bir toparlanma göstermiş olması ve hava sıcaklığının mevsim normallerinin üzerinde seyretmesi nedeniyle enerji ithalatının yavaşlaması ithalat artış hızını sınırlayan temel faktörler olmuşlardır. Öte yandan, altın ithalatı bu çeyrekte tarihsel ortalamalarının bir miktar üzerinde seyretmiştir. Cari işlemler dengesinin dış ticaretten sonra en önemli belirleyicisi olan hizmetler kaleminin, yılın dördüncü çeyreğinde cari dengeye yaptığı olumlu katkı azalmıştır. Turizm gelirlerindeki artış hızı, Almanya başta olmak üzere Avrupa dan gelen yabancı turist sayısında azalmanın TCMB Çeyrek ödemeler raporu

15 etkisiyle, bu çeyrekte yavaşlamıştır. Benzer şekilde, turizm sektörüne bağlı hareket eden diğer taşımacılık gelirlerinin artış eğiliminde de yavaşlama gözlenmiştir. 204 yılının ilk ayı itibariyle de yıllık bazda cari işlemler açığı yaklaşık 65 milyar milyon dolar olmuştur. Kaynak: TCMB Grafik.9 Gayrimenkul Sektöründe Doğrudan Yabancı Yatırımlar (FDI) Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Grafik.0 Doğrudan yatırım girişlerinde en önemli paya sahip Avro Bölgesi nde ekonomik sorunların devam etmesi nedeniyle bu bölgeden ülkemize gelen doğrudan yatırımlarda görülen düşüş, yılın ilk çeyreğinde de doğrudan yatırımlarda süregelen yavaş seyrin temel nedenini oluşturmuştur. Öte yandan, geçen yıl yürürlüğe giren ve yabancıların yurt içinde gayrimenkul almasını kolaylaştıran kanun (mütekabiliyet yasası) değişikliği sayesinde gayrimenkul yatırımlarında 202 yılının ikinci yarısıyla birlikte başlayan artış eğilimi 203 yılında da devam etmiş ve 203 sonu itibariyle 2 aylık bazda takribi 3 milyar dolar giriş gerçekleşmiştir. Tasarruflar Türkiye de yurtiçi tasarruflarda 2000 li yıllarda önemli bir düşüş yaşanmıştır. 990 larda gayrisafi milli gelirin ortalama yüzde 23,5 ini oluşturan yurtiçi tasarruflar döneminde ortalama %7 ye; sonrasında da, 200 yılında %2,7 ye gerilemiştir. Bu azalmanın ana nedeni özel tasarruflardaki keskin düşüş olmuş, kamu tasarrufları ise bahse konu dönemin

16 çoğunluğunda artış göstermiştir. Önümüzdeki dönemde Türk halkının tasarruf etme kapasitesinin ancak %5 lere çıkabileceği öngörülmektedir. Türk halkı önümüzdeki on yıl tüketime meyilli olacaktır. Ancak burada altını çizmek istediğimiz önemli bir nokta bulunmaktadır; tasarruf mantığı içinde kira ödemesi de bulunmaktadır. Önümüzdeki dönemde hane halkı konut sahibi olabildikçe kira ödemeyecektir. Bu durumda her gelir gurubu için kira bedeli kadar tasarruf bedelinin de artmasını beklemek yanlış olmayacaktır. Faiz oranlarının yüksek kalması durumunda konut kredisi kullanımı olamayacak ve tasarruflarda beklenen oranda gerçekleşemeyecektir. 203 Yılında İstihdam Edilenlerin İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Dağılımı Grafik. Konularıyla Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler () 204(2) Toplam Tüketim 5,3-0,3-0,4 5,7 7,5 0,2 4,3 3,2 Kamu 5,4 3,3 3,8,6 5,7 6,4 7,8 3 Özel 5,3-0,7-0,9 6,2 7,7-0,5 3,9 3,2 BÜYÜME VE İSTİHDAM (Yüzde Değişme) Toplam Sabit Sermaye Yatırımı Kamu Özel Stok Değişimi (3) 4, -5,2-20, 3, 7-2,2 2,9 3,6 2,6 5,8 -,2 9, -3, 0,4 8,6-3,8 2,6-7,3-24,3 34,6 22, -4,8-0,8 5,7 0,6 0,3-2,3 2,5-0,2 -,4, -0, Toplam Mal ve Hizmet İhracatı 7,3 2,7-5 3,4 7,9 6,7 0,5 6,8 Toplam Mal ve Hizmet İthalatı 0,7-4, -4,3 20,7 0,7-0,3 6, 3,6 4,7 0,7-4,8 9,2 8,8 2,2 3, ,8 742, 66,7 73, ,7 822,8 867, ,2 46,9 47,9 48,8 49, , ,3 4,9 9,8 9,2 9,5 9,4 GSYH GSYH (Milyon TL, Cari Fiyatlarla) GSYH (Milyar ABD Doları, Cari Fiyatlarla) Kişi Başı Milli Gelir (GSYH, ABD Doları) Kişi Başı Milli Gelir (SAGP, GSYH, ABD Doları) Nüfus (Yıl Ortası, Bin Kişi) İşgücüne Katılma Oranı (Yüzde) İstihdam Düzeyi (Bin Kişi) İşsizlik Oranı (Yüzde) DIŞ TİCARET (Milyar ABD Doları)

17 İhracat (FOB) 07, , 3,9 34,9 52,5 53,5 66,5 İthalat (CIF) (4) 70, ,9 85,5 240,8 236,5 25,5 262 Dış Ticaret Dengesi -62,8-69,9-38,8-7,7-05,9-84, ,5 Cari İşlemler Dengesi / GSYH (Yüzde) -5,8-5,4-2 -6,2-9,7-6, -7, -6,4 Dış Ticaret Hacmi / GSYH (Yüzde) 42, ,4 40,9 48,5 49,5 49,2 49,4 KAMU FİNANSMANI (GSYH'ya Oran, Yüzde) Genel Devlet Gelirleri 33,6 32,9 34,6 35,5 36,4 37,8 39,7 38,4 Genel Devlet Harcamaları 33,8 34,6 40, 38,5 36,8 38,9 40,8 39,6 Genel Devlet Borçlanma Gereği 0,2,6 5,5 3 0,4, Genel Devlet Faiz Harcamaları 5,9 5,4 5,7 4,5 3,4 3,5 3,4 3, Program Tanımlı Genel Devlet Faiz Dışı Fazlası Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (5) 2,8,5 -,7 0,8 0,7 0,8 0,9 0,,6 5 2,4 0, 0,8 Program Tanımlı Kamu Kesimi Faiz Dışı Fazlası (5) AB Tanımlı Genel Devlet Nominal Borç Stoku FİYATLAR (Yüzde Değişme) 3,,6 -, 0,8,9 0,8 0,9 39, , 42,3 39, 36, GSYH Deflatörü 6,2 2 5,3 5,7 8,6 6,8 6,3 6 TÜFE Yıl Sonu 8,4 0, 6,5 6,4 0,5 6,2 6,8 5,3 Tablo.6 Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı () Gerçekleşme tahmini, (2) Program, öngörüler (3) Büyümeye katkı olarak verilmektedir, (4) Parasal olmayan altın ithalatı dâhildir, (5) Genel devlet ve KİT leri kapsamaktadır. En Fazla İhracat Yapılan Ülkeler 203 yılında en çok ihracat yaptığımız ilk beş ülke sırasıyla; Almanya, Irak, İngiltere, İtalya ve Fransa iken; en çok ithalat yaptığımız ilk beş ülke sırasıyla; Rusya Federasyonu, Çin, Almanya, A.B.D. ve İtalya dır. 203 yılında ihracat 5,8 milyar USD, ithalat 25,7 milyar USD oranlarında gerçekleşmiştir. T.C. Kalkınma Bakanlığı nın orta vadeli programına göre 204 yılında ihracatın 66,5 milyar USD, ithalatın 262 milyar USD olması; 205 yılında ise ihracatın 84 milyar USD, ithalatın ise 282 milyar USD a yükselmesi beklenmektedir. Tüketici Güven Endeksi TÜİK in açıkladığı verilere göre Aralık sonu tüketici fiyat endeksi bir önceki yıl aynı dönem 73.6 iken 203 de 75 olarak gerçekleşmiştir. 204 Mart ayında ise tüketici güven endeksi bir önceki aya göre 2,5 puan artarak 72,7 seviyesine yükselmiştir. 203 yılı Mart ayından 204 yılı Mart ayına tüketici güven endeksi %2,9 oranında azalırken 202 Mart ayından 204 Mart ayına tüketici güven endeksinde %8,3 azalma görülmüştür. Tüketici güven endeksi 204 ilk üç ayda son üç yılın en düşük seviyelerinde seyretmiştir.

18 Grafik.2 Tüketici fiyatları endeksi baz alındığında; Türk Lirası son yılda %6, değer kaybetmiştir. Tüketici fiyatları endeksi 203 yılı Mart ayından 204 yılı Mart ayına %5, oranında artarken, 202 yılı Mart ayından 204 yılı Mart ayına %9,6 oranında azalmıştır. Grafik.3 Gelişmeler ve Dinamikler tarihinde uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, Türkiye'nin kredi notunu "BBB-" olarak teyit etmiş, not görünümünü ise "durağan"da bırakmıştır.

19 Haneler ve Teknoloji Türkiye son yıllarda teknoloji kullanımının haneye inmesi konusunda ciddi yol almıştır. T.C. Ekonomi Bakanlığı nın yayınlamış olduğu çalışmaya göre 203 yılında hanelerde cep telefonu bulunma oranı: %93,7, internete erişim imkanı olan hane oranı: %49,, internete erişim imkanı olan girişimler: %90,8, Hanelerde; masaüstü bilgisayar bulunma oranı: %30,5, taşınabilir bilgisayar bulunma oranı: %3,4, dijital kamera/fotoğraf makinesi bulunma oranı: %28, dir. Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Grafik.4 Diğer Gelişmeler Invest in Turkey in hazırlamış olduğu ve T.C. Ekonomi Bakanlığı nda yayınlanan rapora göre Türkiye de işletme açma süresi 6 güne düşmüştür. İşletme açma süreleri Polonya da 32 gün, Ukrayna da 22 gün, Çek Cumhuriyeti nde 20 gün, Bulgaristan da 8 gün, A.B.D. de 6 gün ve Macaristan da ise 5 gündür. 6/05/202 tarihinde kabul edilen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun un yürürlüğe girmesiyle 203 yılında kentsel dönüşüm çalışmalarının uygulamaları hız kazanmıştır. Ülke genelinde kentleşme sürecinin kamusal bir strateji ile yönlendirilmesinin merkezinde 200 yılında uygulamaya konulmuş Kentsel Geliştirme Stratejisi Ve Eylem Planı yani KENTGES yer almaktadır. KENTGES Türkiye nin mekansal planlama, yerleşme ve yapılaşma konularında 2023 yılını hedef alan bir kentleşme ve imar vizyonunu ortaya koymaktadır. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gayrimenkul endüstrisinde önemli yenilikler yaratmaya başlamış ve Marmara Depremi sonrası gündeme gelmiş ancak yöresel uygulama seviyesinde kalmış dönüşüm çalışmaları süreci bugün çok hızlı bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Eylül 203 tarihinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin değişmesiyle beraber birçok tanıma açıklık getirilmiş, büyükşehir belediyelerine yetki artırımları yapılmıştır. Yasalaştırılan yönetmelikle ülke genelinde birçok belediyede farklı uygulanan inşaat alanı, ortak alan, kat bahçesi gibi kavramlar genelleştirilmiş ve standartlara bağlanmıştır. 203 yılı inşaat harcamalarına inşa edilen daire sayısı cinsinden bakıldığında kamu sektörü inşaat harcamaları 202 yılına nazaran % küçülmüş, özel inşaatlar %0 büyümüştür. Dünya bankasının 85 ülkede iş yapabilme araştırmasına göre 203 senesinde ilk üç sırayı sırası ile Singapur, Hong Kong, Yeni Zellanda almıştır, Türkiye ise bu raporda 7. sırada yer alabilmiştir. Tapu Devir Sayıları Yıllar İtibarı ile Gelişimi 203 yılında il ve ilçe merkezlerindeki toplam konut satışı olarak açıklanmıştır. 202 yılında olarak açıklanan konut satışları, il, ilçe ve belde bazında bakıldığında 203 yılında 202 yılına kıyasla %27,6 artış göstermiştir. TÜİK tarafından açıklanan 203 yılı konut satış rakamı olan rakamı aslında bir önceki yılla karşılaştırılabilir değildir. Bir önceki yıl beldelerde gerçekleştirilen satışlar açıklanan rakamlarda olmadığından karşılaştırılabilir rakam olan 895 bin bilgisi ile analizler yapılmıştır.

20 Grafik.5 Türkiye İstatistik Kurumu nun resmi web sitesinde açıklanan rakamlara göre 203 yılında verilen yapı ruhsatları sayısı 202 yılına nazaran %8,4 artış gösterirken, yapı kullanma izni rakamlarında %28 artış gözlemlenmiştir. Grafik yılında kentsel dönüşüm kanununun onaylanması ve konut satışlarında uygulanacak olan KDV oranına ilişkin belirsizliğin ortadan kalkması ile beraber 202 yılında yavaşlayan konut sektörü 203 yılında yeniden hareketlenmeye başlamıştır. 203 yılında il, ilçe merkezleri ve beldeler dahil toplam konut satışı iken ipotekli satılan konutların toplam konut satışı içindeki payı %39,8 olarak görülmektedir. İstihdam ve İşsizlik Rakamları Türkiye İstatistik Kurumu nun resmi web sitesinde 203 yılında istihdam oranları hizmet sektöründe %50, tarım sektöründe %23,6, sanayi sektöründe %9,4 ve inşaat sektöründe %7 şeklinde açıklanmıştır. 203 senesi kapanışı itibarı ile bir önceki yıl aynı dönemde %9, olan işsizlik oranı %9,7 seviyelerinde gerçekleşmiştir. Kırsal bölgede genç nüfusta işsizlik oranın arttığı görülmektedir. TÜRKİYE Kurumsal Olmayan Nüfus (000) 5 ve Daha Yukarı Yaştaki Nüfus İşgücü (000) İstihdam (000) İşsiz (000) İşgücüne Katılma Oranı (%) İstihdam Oranı (%) İşsizlik Oranı (%) Tarım Dışı İşsizlik Oranı (%) Genç Nüfusta (5-24 yaş) işsizlik Oranı İşgücüne Dahil Olmayanlar (000) ,4 9,2,5 7, Tablo.7 Yıllar İtibariyle SPK ya Bağlı Kurumların Gelişimi ,8 45,9 9,7 2,0 8, KENT ,3 42,9,,4 20, ,6 43,9,5,8 2, KIR ,6 50,7 5,5,9, ,6 50,3 6, 2,9 3,7 8.5

21 Kaynak: Sermaye Piyasası Kurumu Grafik.7 TÜRKİYE DE NÜFUSUN GELİŞİMİ ve DEMOGRAFİSİ Türkiye nüfusu 29 Ocak 204 tarihinde açıklanan rakamlara göre 3 Aralık 203 tarihi itibariyle yaklaşık 76,7 milyondur. Bu nüfusun 8,8 milyonunu 0-4 yaş arası, 5,9 milyonunu 5-64 yaş arası ve 5,9 milyonunu 65 yaş ve üzeri yaş grupları oluşturmaktadır. Ülke nüfusu artmaya ve şehirleşmeye devam etmektedir. Türkiye kırdan kente göçe devam eden bir ülkedir. Şu anda Türkiye de kentleşme oranı %78 dir ve bu nüfus 60 milyon civarındadır yılına kadar kente göçün devam edeceği ve kentleşme oranının %84 lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 7 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025 e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir. Kentleşme ile birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır. Kentlerde istihdam artarken tarımsal kesimlerde düşüş vardır. Türkiye de hane halkı sayısı birçok etken nedeniyle düşmektedir. Bugün 4.2 olan hane halkı sayısının 2023 te 3,79 olması beklenmektedir. Yıllar Nüfus Artış (%),3%,5%,6%,4%,2%,4% Tablo.9 Nüfusu 50 Binin Üzerinde Artan İller İstanbul Ankara 202 NÜFUSU NÜFUSU ARTIŞ RAKAMI Antalya İzmir Bursa Tablo

22 Nüfusu 5 Binden Daha Fazla Azalan İller Tokat Erzurum 202 NÜFUSU NÜFUSU AZALIŞ RAKAMI Ordu Yozgat Hakkari Tablo. Gelişmekte olan bir ülke olan Türkiye de kentli hane halkı sayısı son 0 yılda önemli değişiklikler yaşamaktadır. Kentli hane halkı büyüklüğü azalırken tek çocuklu hane halkı ile çocuksuz çiftlerin sayısı artmaktadır ve evlenme yaşı her iki cinste de büyümektedir. Ekonomik ve sosyal gelişmenin önemli bir belirleyicisi olan çalışma çağı nüfusunun 2023 yılına kadar artmaya devam edeceği öngörülmektedir. Bugün eğitimi 6,5 yıl olan çalışma çağı nüfusunun önümüzdeki yıllarda artması beklenmektedir. Grafik.8 Türkiye de bugün 65 yaş üstü 5,8 milyon kişi yaşarken TÜİK te yayımlanan senaryoya göre 2023 te 65 yaş üstü 8,6 milyon kişinin yaşaması beklenmektedir. Bu da nüfusun %0,2 sinin 65 yaş üzeri olacağı anlamına gelmektedir yılında ise 65 yaş üzeri kişi sayısının toplam nüfus içindeki oranının %27,7 olması beklenmektedir.

23 Senaryo Senaryo (Temel Senaryo) Yaş Grubu ,5 67,8 7, Oran (%) 2,2 5,7 68,6 63,4 0,2 20, ,6 57,7 27,7 Grafik.9 İNŞAAT SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GENEL DEĞERLENDİRME Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmamış İnşaat Üretim Endeksi 203 yıl sonunda 202 ye göre %7,4 artmış, takvim etkilerinden arındırılmış İnşaat Üretim Endeksi 203 yıl sonunda 202 yılına göre %7,5 artmıştır. 203 yılında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %,9, yüzölçümü %0,0, değeri %5,6, daire sayısı %8,4 oranında artmıştır. 203 yılında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %24,, yüzölçümü %28,3, değeri %36,6, daire sayısı %27,8 oranında artmıştır. Verilerden görüldüğü üzere Yapı Ruhsatı sayısı ile Yapı Kullanma İzin Belgesi sayısı arasındaki fark giderek kapanmaktadır. Alınan yapı ruhsatları istatistiklerine göre 203 yılında 202 yılına nazaran ikamet amaçlı binalarda %,3 artış, otellerde %6,5 artış, ofislerde %33,6 artış, toptan ve perakende ticaret binalarında %6,5 artış ve sanayi ve depolarda ise %2,8 artış olmuştur. Üretim yöntemine göre GSYH incelendiğinde inşaat sektörü reel olarak %6,2 büyümüş ve GSYH büyümesine %0,4 puan etki etmiştir.

24 202 yılında yavaşlayan inşaat sektörü 203 yılında yeniden hız kazanmış ve reel olarak %7, büyüyerek en çok büyüme kaydeden sektör olmuştur. İnşaat sektörünün toplam istihdamdaki payı son 0 yıldır artarak devam etmektedir. Toplam istihdamda hizmet sektörü %50 lik payını korurken bunu %24 ile tarım, %9 ile sanayi ve %7 ile inşaat sektörü takip etmektedir. İnşaat sektörü güven endeksinin 20 yılının 4. ayında başlayan gerilemesi 202 yıl sonuna kadar devam etmiştir. 203 yılbaşında yükselmeye başlayan güven endeksi sene sonuna doğru yine düşmeye başlayarak sene başından sene sonuna %9 puan kaybetmiştir. 203 yılında yapılan kamu sektörü inşaat yatırımları 202 yılına göre %36 büyüme kaydetmiştir. Özel sektör inşaat yatırımlarında ise grafik tersine dönmüştür. 202 yılında küçülmeye başlayan özel sektör inşaat yatırımları 203 yılında da küçülmeye devam etmiştir ve toplamda %2 küçülme kaydetmiştir. İnşaat Sektörünün Türkiye Ekonomisine Katkısı Grafik.20 İnşaat sektörünün son üç yıldır ekonomiye %5-6 civarında büyüme katkısı olduğu görülmektedir. Türkiye nin toplam büyüme rakamlarına bakıldığında sektörün ülkenin büyümesinde çok ciddi öneme sahip olduğu bu rakamlarda görülmektedir. Gerek istihdam gerekse GSYH ya katkısı sektörün ülke ekonomisindeki en önemli aktörlerden biri haline getirmiştir. Bina İnşaatı Maliyeti Endeksi (2005=00) İnşaat sektöründeki yıllara yaygın maliyetlere bakıldığında son sekiz yılda konut inşaat maliyetleri takribi %80, diğer tip inşaatların maliyetleri ise ortalama %79 artmıştır. YILLAR I. ÇEYREK 05,6 24,5 38,8 35,4 42,3 BİNA İNŞAATI MALİYET ENDEKSİ II. III. VI. Bir Önceki Yıla Göre Değişim ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK Oranı (%) 8,9 9,7 9,7 7,5% 25,8 25,9 26,6 5,7% 53,8 42,2 36,6 7,9% 36,6 37,4 37,5 0,6% 42,8 45,5 47,8 7,5%

25 ,3 70,3 75,3 6,0 7,3 78,2 66,7 7,4 82,3 68,2 72, 84,5 3,8% 2,3% 7,2% Tablo.0 İnşaat Sektörü Gelişme Hızı Türkiye inşaat sektörü ekonomik gelişmeye paralel bir gelişme göstermektedir. Son üç yıllık veriler incelendiğinde ekonominin önemli bir dinamiğinin inşaattan geldiği bu verilerden de okunabilmektedir. Grafik.2 Türkiye Yapı İzin İstatistikleri Gelişimi Yapı ruhsatları alımı ile yapı kullanma izin istatistikleri -iskan alımları- karşılaştırıldığında arada hala fark olduğu görülmektedir. Yapı ruhsatı alımından 2-3 sene sonra yapı kullanma izni alındığı varsayıldığında bugün hala yapıların takribi %23 ünün iskan almadığı gibi bir sonuca varılabilmektedir. Grafik.22 İnşaat Sektörünün Toplam İstihdam İçindeki Payının Yıllar İtibariyle Gelişimi (%)

26 Grafik.23 Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Ruhsatları Grafik.24

27 Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Kullanma İzin Belgeleri Grafik.25 Türkiye nin Sabit Sermaye Yatırımları İçindeki Kamu Ve Özel Sektör İnşaat Yatırımları Grafik.26 Kamu sektörünün toplam sermaye yatırımlarından aldığı pay 20 ve 202 yıllarında %35 iken bu rakamın 203 yılında %46 gibi bir rakama çıktığı görülmektedir. YABANCILARIN TÜRKİYE DE MÜLK EDİNİMİ Türkiye de karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesi uygulaması 8 Mayıs 202 de kaldırılmıştır. Hangi ülke vatandaşlarının ne çeşit mülk edinebileceği kararı bu tarihten sonra Bakanlar Kurulu yetkisine bırakılmıştır. Bakanlar Kurulu ise Birleşmiş Milletler e üye ülke vatandaşlarının hemen hemen tamamı için Türkiye de taşınmaz edinebilme imkanı getirmiştir. Bugüne kadar karşılıklılık olmadığı için Türkiye den mülk edinemeyen yabancı ülke vatandaşları bu kanunla mülk edinme fırsatı bulmuştur. Yeni düzenleme ile Türkiye de eskiden mülk edinemeyen Birleşik Arap Emirlikleri, Irak gibi Ortadoğu ülkeleri, Azerbaycan gibi komşu ülke vatandaşları için Türkiye de mülk edinme yolu açılmıştır. Ancak Türkiye ye sınırı olan ülkelerin vatandaşları listede olsalar da sınır illerinde mülk edinememektedir. En Fazla Mülk Edinilen İller Türkiye de 203 yılında il bazında en fazla gayrimenkul satılan 0 il satılan parsel sayısına göre, sırası ile Antalya, Muğla, İstanbul, Yalova, İzmir, Aydın, Sakarya,,Bursa, Ankara, Mersin olarak gerçekleşmiştir. Bağımsız Bölüm Parsel Adedi Bağımsız Bölüm Adedi Bağımsız Bölüm Hisseye İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) Toplam Parsel Adedi Toplam Hisseye İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) ANTALYA Kat Mülkiyetine Konu Olmayan Ana Ana Taşınmaz Taşınmaz Parsel Hisseye Adedi İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) MUĞLA İSTANBUL İl Adı Kat Mülkiyetine Konu Olan Toplam Toplam Kişi Adedi

28 YALOVA İZMİR AYDIN SAKARYA BURSA ANKARA MERSİN Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü *Sıralamalar yüz ölçüme göre yapılmıştır. En Fazla Mülk Edinen Milletler Türkiye de en fazla mülk edinen 0 uyruk satılan parsel sayısına göre, sırası ile Almanya, Suudi Arabistan, İngiltere, Rusya Federasyonu, Hollanda, Azerbaycan, Norveç, İsveç, Irak ve İran olmuştur. Kişi Ülke Adı Kat Mülkiyetine Konu Olmayan Ana Ana Taşınmaz Taşınmaz Hisseye İsabet Parsel Eden Yüz Adedi Ölçümü (m2) Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölüm Parsel Adedi Bağımsız Bölüm Adedi.52 Bağımsız Bölüm Hisseye İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) Toplam Toplam Parsel Adedi Toplam Hisseye İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) Toplam Kişi Adedi Almanya Suudi Arabistan İngiltere Rusya Federasyonu Hollanda Azerbaycan Norveç İsveç Irak İran Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü *Sıralamalar yüz ölçümüne göre yapılmıştır.

29 Kıtalara Göre Türkiye de Mülk Edinimi Türkiye de 203 yılında mülk edinmiş olan yabancı millet vatandaşlarının kıtalara göre dağılımı aşağıdaki gibidir. Özellikle Ortadoğu ülkeleri vatandaşlarının toplam satışın % 33 ünü oluşturduğu görülmektedir. % %0 %38 %59 %0,2 Amerika Toplam: %2

30 KONUT SEKTÖRÜ Türkiye de gayrimenkul özelinde konut halen önemli bir yatırım aracı olmayı sürdürmektedir. Hane halklarının bu kuvvetli yatırım eğilimi arada kesintilere uğrasa da önümüzdeki orta-uzun vadede de önemini koruyacağı ve özellikle diğer yatırım araçlarındaki belirsizlikler ve dalgalanmalar nedeniyle konutun bir yatırım aracı olarak talep görmeye devam edeceği öngörülmektedir. Gelir dağılımında yaşanacak iyileşme beklentilerine bağlı olarak özellikle orta gelir grubunun konut talebinin daha hızlı artacağı öngörülmektedir. Nüfusun büyümesi, kentleşmenin devam etmesi beklenmektedir. Nüfus bugün artmadan dursa bile demografinin değişimi; evlenme, boşanma, yalnız yaşama, çalışma alışkanlıklarının değişimi nedeni ile daha fazla erişilebilir konuta ihtiyaç duyulacaktır. Ancak ihtiyaca yönelik geliştirilen konutların erişilebilir ve hane halkı alım gücüne denk olması gerekmektedir. Öte yandan tüm bu gelişmeler kapsamında ipotekli konut kredilerinin kullanımı da ülkemizde hızla artmaktadır. İpotekli Konut Finansmanı Kanunu 2006 yılında uygulamaya girmiştir. Bu tarihten sonra bankalar konut kredisi kullandırmaya başlamış ve konut kredisi hacmi hızla artmıştır. Ancak faiz oranlarının yüksekliği, hala konut kredisi kullanabilecek kesimin kısıtlı olmasını gerektirecek düzeydedir. İpotekli konut kredileri ikincil piyasa uygulamaları henüz olmadığından, kredi faizleri istenen düzeyde düşmemiştir. Bazı finans kurumları yabancı ülke vatandaşlarına konut kredisi kullandırabilmektedir. İpotekli Konut Satışlarının Toplam Konut Satışı İçindeki Oranı Grafik.28 (*)Ağustos- Aralık Büyük İlde Ortalama Konut Kira Değerleri Kaynak: Hürriyet Emlak Grafik.29 Daire Sayısına Göre Alınan Konut Yapı Ruhsatları Grafik.30

31 203 Yılında En Çok ve En Az Konut Satılan 3 İl 203 YILINDA EN AZ KONUT SATILAN İLLER SATILAN KONUT SAYISI HAKKARİ 38 ARDAHAN 85 BAYBURT YILINDA EN FAZLA KONUT SATILAN İLLER İSTANBUL SATILAN KONUT SAYISI ANKARA İZMİR Tablo.2 Konut Kredileri ve Ortalama Konut Kredisi Faiz Oranları Değişimi Türkiye de ikincil piyasaların olmaması ve yüksek faiz oranları nedeni ile konut kredilerinin kullanım süreleri uzun değildir. Konut kredilerinin kullanımı yoğun olarak 5-0 sene arasındadır. Ortalama kredi büyüklüğü kullanılan kredi başına 84 bin TL (38 bin USD) dır. Kullanılan rakam birim büyüklüğü son yıldır %0,5 artmıştır. Kaynak: TCMB Grafik.3

32 Yeni Konut Fiyat Endeksi (200 Ocak=00) Kaynak: Garanti Mortgage-Reidin.com- Yeni Konut Fiyat Endeksi Grafik.32 Türkiye Konut Fiyat Endeksi Dönem TKFE Bir Önceki Aya Göre Değişim (%) Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim (%) Oca.3 30,06 3,86 33,46 35,4 36,73 38,54 40,3 4,24 42,2 43,22 45,35 46,37 47,39,3,38,2,26,8,32,5 0,79 0,69 0,7,49 0,70 0,70,9,77 2,5 2,09 2,23 2,49 2,89 2,70 2,89 3,02 4,04 3,8 3,32 Şub.3 Mar.3 Nis.3 May.3 Haz.3 Tem.3 Ağu.3 Eyl.3 Eki.3 Kas.3 Ara.3 Oca.4 Kaynak: TCMB Konut Fiyat Endeksi Tablo.33 İkinci El Konut Fiyatları ve Kiraları Endeksi (2007=00) Kaynak: Garanti Mortgage-Reidin.com İkinci El Konut Fiyat Endeksleri Grafik.34 Yıllara Göre Kullandırılan Konut Kredileri Kaynak: TCMB Grafik.35

33 Konut Fiyatları Artış Oranlarının İnşaat Maliyetleri Artışı Karşısındaki Davranışı Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TÜİK Grafik.35.a Bölgesel Bazda Konut Fiyatları Artış Oranlarının Enflasyon Artışı Karşısındaki Davranışı Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TÜİK Grafik.35.b Bölgesel Bazda Konut Fiyatları Artış Oranlarının Döviz Artışı Karşısındaki Davranışı Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TCMB Grafik.35.c Konut Dışı Bina Yatırımları Konut dışı sektörlerdeki yatırımları incelediğimizde sırasıyla bu geliştirmeleri otel, ofis ve perakende binalarının izlediğini görüyoruz. Yapı İzinlerine Göre Konut Dışı Bina Yatırımları Grafik.36

34 Yüzölçümlerine Göre Konut Dışı Bina Yatırımları Grafik.37 Kullanma Amacına Göre Yapı Ruhsatları Değer Karşılaştırması Grafik.38 İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler Kaynak: TCMB Grafik.39

35 İstanbul da Markalı Konutlar İstanbul, 4 milyonluk nüfusu ile Türkiye nüfusunun %8 ini taşımaktadır. Marmara Denizi ve Karadeniz i birleştiren İstanbul Boğazı ise, İstanbul şehrini Avrupa ve Anadolu yakası olarak ikiye ayırmaktadır. Nüfusun 9,5 milyonu Avrupa yakasında yaşarken, kalan kısmı Anadolu yakasındadır. İstanbul Türkiye nin en büyük metropolü olarak iş hayatının da nabzının attığı şehirdir. Şehirde takribi 5,2 milyon konut bulunmaktadır. İstanbul'da son on yılda özellikle güvenliğin ön planda olduğu ve sistemli bir hayatın yer aldığı markalı konut projeleri geliştirilmiştir. EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığın yapmış olduğu araştırmaya göre bugün yaklaşık 400 bin adet olan markalı konutların satış hızı, bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin büyüklüklerine göre değişiklik göstermektedir. Burada mevcuttaki markalı konutların ise, İstanbul konut stokunun sadece %8 i olduğu bilinmektedir. Markalı konut piyasası son yıllarda Ankara, İzmir gibi Türkiye nin diğer önemli şehirlerinde de geliştirilmeye başlanmış olsa da sektörün en büyük pazar payını sadece konutta değil ofis piyasasında da İstanbul almaktadır. Bu nedenle raporda İstanbul anlatılmıştır. Konut satışlarının dinamiği incelendiğinde, yoğun olarak projelerin inşaatlarının devam ettiği bölgelerde konut satış hızlarının daha yüksek olduğu, stabil duruma geçmiş markalı konut satış ivmesinin ise gelişmekte olan bölgeler kadar yüksek olmadığı görülmektedir. Markalı konut tercih edenlerin bir kısmı oturmak amaçlı alım yaparken, bir kısmı ise değer artışı beklentisi ile yatırım yapmaktadır. Konut yatırımları yapılırken kira geliri ve kendini geri ödeme süresi arasındaki bağlantının bölgesine göre 6-22 yıl arasında olduğu görülmektedir. Özellikle markalı konutlarda sitenin işletilmesi için gerekli olan aylık genel giderlerin yüksek olması, kiralama ve satışta problem olabilmektedir. İyi işletilen ve iyi planlanan projelerde ise, yatırım aşamasında yapılan doğru planlama ve inşaat sayesinde genel giderler yüksek olmamaktadır. Analizlere göre markalı konutların ilçelere göre yoğunluğu incelediğinde yeni gelişen batı bölgesi öne çıkmaktadır. Resim. Kaynak : EVA Araştırma Departmanı

36 Şehrin bağlantı yollarına yakın bölgelerinde ve büyük projelerin geliştirildiği yerlerde markalı konutların satış hızlarının daha yüksek olduğu görülmektedir. Resim.2 Kaynak : EVA Araştırma Departmanı İstanbul da konut fiyatlarının USD/m2 değerlerine bakıldığında en pahalı bölgenin İstanbul Boğazı olduğu görülmektedir. Bunu Beykoz, Bakırköy, Kadıköy Bağdat Caddesi takip etmektedir.

37 Markalı Konut Projelerinin Toplam Konutlar İçindeki Oranı Kaynak: EVA Araştırma Departmanı Tablo.3 BÖLGE YÜZDE ORANI BEYOĞLU GÜNGÖREN BAYRAMPAŞA ÜSKÜDAR ESENLER BAHÇELİEVLER KADIKÖY BAĞCILAR KAĞITHANE ŞİLE BEŞİKTAŞ EYÜP GAZİOSMANPAŞA SARIYER PENDİK BEYKOZ KARTAL ÜMRANİYE BÜYÜKÇEKMECE ZEYTİNBURNU MALTEPE AVCILAR KÜÇÜKÇEKMECE TUZLA ÇEKMEKÖY SANCAKTEPE BAKIRKÖY ŞİŞLİ ATAŞEHİR BAŞAKŞEHİR BEYLİKDÜZÜ ESENYURT TOPLAM 0% % 2% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 5% 5% 5% 5% 6% 6% 6% 8% 0% 0% % 4% 5% 5% 24% 25% 30% 30% 8%

38 OFİS PİYASASI TÜİK verilerine göre Türkiye de ofis binası için alınan yapı ruhsatları yüzölçümü bazında incelendiğinde 202 yılında 20 yılına göre %29, 203 yılında ise 202 yılına göre %8,4 büyüme kaydedilmiştir. Adana 203 Yılında Alınan Ofis Binaları Ruhsatları (Yapı Sayısına Göre) 82 Adıyaman 5 Afyonkarahisar 50 Ağrı 8 Amasya 8 Ankara 74 Antalya 56 Artvin 5 Aydın 26 Balıkesir 28 Bilecik 9 Bingöl 8 Bitlis 3 Bolu 8 Burdur 4 Bursa 59 Çanakkale Çankırı 7 Çorum 7 Denizli 87 Diyarbakır 5 Edirne 2 Elazığ 0 Erzincan 3 Erzurum 4 Eskişehir 0 Gaziantep 20 Giresun 8 Gümüşhane 5 Hakkari 2 Hatay 32 Isparta 6 Mersin 8 İstanbul 332 İzmir 3 Kars 2 Kastamonu Kayseri 4 Kırklareli 7 Kırşehir 4 Kocaeli 253 Konya 20

39 Kütahya 27 Malatya 23 Manisa 26 Kahramanmaraş 42 Mardin 3 Muğla 53 Muş Nevşehir 8 Niğde 5 Ordu 27 Rize 6 Sakarya 7 Samsun 29 Siirt 5 Sinop Sivas 7 Tekirdağ 65 Tokat 2 Trabzon 20 Tunceli Şanlıurfa Uşak 42 Van 26 Yozgat 4 Zonguldak 5 Aksaray 4 Bayburt 2 Karaman 4 Kırıkkale 7 Batman 4 Şırnak 9 Bartın 3 Ardahan 3 Iğdır 8 Yalova 7 Karabük 3 Kilis 3 Osmaniye 9 Düzce 38 Tablo 202 yılı son çeyreğinde, Avrupa yakası A sınıfı plazalarda ortalama boşluk oranı %8,92 ye düşmüştür. Aynı dönemde Anadolu yakasında A sınıfı ofislerin ortalama boşluk oranları da %8,48 e düşmüştür. 203 yılı ilk çeyreğine gelindiğinde ise, Avrupa yakası A sınıfı plazalarda ortalama boşluk oranı, %5 seviyesindedir. Aynı dönemde Anadolu yakası A sınıfı ofislerde boşluk oranı ise %6 dır.

40 Türkiye de ofis piyasası İstanbul demektir. İstanbul da ofis piyasasında 203 yılsonu itibari ile ofis arzı 2,3 milyon m2 ye ulaşmıştır. Son on yıl içinde ofis arzında önemli bir büyüme yaşanmıştır. İstanbul ofis piyasası son 3 yılda %34, son 2 yılda da %28 büyümüştür. Son iki yılda mevcut stok toplamda,3 milyon m2 den,7 milyon m2 ye büyümüştür. Son üç yılda birim metrekare kiraları Maslak bölgesinde ortalama %35, havaalanı bölgesinde ortalama %28, Kozyatağı bölgesinde ortalama %45, Beşiktaş bölgesinde ortalama %9, Ümraniye bölgesinde ortalama %3 oranında artarken; Altunizade bölgesinde ortalama %7 azalmıştır. İstanbul da Ofis Stoku Dağılımı ASYA 202 AVRUPA 202 TOPLAM 202 ASYA 203 AVRUPA 203 TOPLAM 203 A Sınıfı Ofis Alanı (m²) B Sınıfı Ofis Alanı (m²) A Sınıfı Ofislerde Ortalama Boşluk Oranı (%) Kaynak: Colliers International Turkey Tablo.5 İstanbul un Merkezi İş Alanının (MİA) günümüzde Şişli-Zincirlikuyu-Levent-Maslak aksında Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunlaştığı söylenebilmektedir. Avrupa yakası ofis piyasasını 5 farklı bölgeye ayırmak mümkündür. Bu bölgeler arasında LeventMaslak ofis stokunun en fazla olduğu, Batı Bölgesi ise kira rayiçlerinin düşük olduğu bölge olarak karşımıza çıkmaktadır. İstanbul da MİA nın kalbi olan Büyükdere Caddesi-Maslak-İstinye hattı son yıllarda çok ciddi bir trafik yükü altındadır. Bu güzergâhtaki Metro nun Hacıosman Mevkii ne kadar ulaşmış olması bölgeyi daha cazip hale getirmiştir. Avrupa Yakası nda Maslak hattına alternatif olarak Kağıthane Bölgesi oluşmuştur. En yoğun MİA aksı olan Büyükdere Caddesi aksında ofis arzını karşılayabilecek stokun yetersiz kalması Kâğıthane nin yıldızını parlatmıştır. Cendere Vadisi ise bölgede en hızlı gelişen lokasyonlardan biridir. İstanbul Ofis Stoku Kaynak: Colliers International Turkey Grafik.40