SAMSUN-HAVZA OTOGARI DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 SAMSUN-HAVZA OTOGARI DEĞERLEME RAPORU RAPOR NO : KD-AG-7 RAPOR TARİHİ : TALEP EDEN PİYASA DEĞERİ : AVRASYA G.Y.O. : ,00 TL EUR USD

2 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ KD-AG a. Ġçindekiler Sayfa No 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ a) Ġçindekiler 1-3 b) Raporun tarihi 4 c) Raporun numarası 4 d) Raporun türü 4 e) Raporu hazırlayanlar 4 f) Sorumlu değerleme uzmanı 4 g) Değerleme tarihi 5 h) Dayanak sözleģmesi 5 i) Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına iliģkin açıklama 5 2. ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER a) ġirket bilgileri 5 b) MüĢteri bilgileri 6 c) MüĢteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar 7 3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER a) Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına iliģkin bilgiler 7 9 b) Tapu, plan, proje, ruhsat, Ģema vb. dokümanlar c) Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleģen alım satım iģlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değiģikliklere (imar planında meydana gelen değiģiklikler, 12 kamulaģtırma iģlemleri vb.) iliģkin bilgi d) Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine iliģkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa 13 söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teģkil edip etmediği hakkındaki görüģ 1

3 e) Değerlemesi yapılan projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmıģ, inģaata baģlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup 13 olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüģ f) Değerlemesi yapılan proje ile ilgili olarak tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluģu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile 14 ilgili olarak gerçekleģtirdiği denetimler hakkında bilgi g) Değerlemesi yapılan projeye iliģkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye iliģkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine iliģkin açıklama DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER a) Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler b) Mevcut ekonomik koģullar ile gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler c) Değerleme iģlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler 18 d) Gayrimenkulün inģaat ve yapısal özellikleri 18 e) Fiziksel değerlemede baz alınan veriler f) Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler.. 20 g) Değerleme iģleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri 20 h) Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilme nedenleri 20 ı) Üzerinde proje geliģtirilen arsanın boģ arazi ve proje değerleri 21 i) Nakit / Gelir Akımları analizi 21 j) Maliyet OluĢumları analizi k) Değerlemede esas alınan benzer satıģ örneklerinin tanım ve satıģ bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri 22 l) Kira Değeri analizi ve kullanılan veriler m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi 24 2

4 n) BoĢ arazi ve geliģtirilmiģ proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaģılan sonuçlar 24 o) En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi 24 p) MüĢterek veya bölünmüģ kısımların değerleme analizi 24 q) Hasılat paylaģımı veya kat karģılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ a) Farklı değerleme metodlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaģtırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması b) Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenler ve gerekçeleri 25 c) Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı 25 hakkında görüģ d) Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde bir engel 25 olup olmadığı hakkında görüģ 6. SONUÇ a) Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi 26 b) Nihai değer takdiri 26 RAPOR EKĠ a) Değerlemeyi yapan değerleme uzmanı ile ilgili bilgiler b) ġirketçe rapora ilave olarak verilen bilgi ve belgeler

5 1.b. RAPORUN TARĠHĠ 18/08/2016 KD-AG c. RAPORUN NUMARASI KD-AG d. RAPORUN TÜRÜ Bu rapor, Samsun Ġli, Havza Ġlçesi, Ġnönü Mahallesi, 2 Katlı Betonarme Otogar Binası ve Arsası vasıflı gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden 18/08/2016 tarihli adil piyasa değeri ve aylık kira bedelinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.e. RAPORU HAZIRLAYANLAR Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kiģi-kurum-kuruluģlardan elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması neticesinde hazırlanmıģtır. 1.f. SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Bilindiği üzere Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek ġirketler ile Bu ġirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ĠliĢkin Esaslar Hakkında Tebliğ de yer alan 4. Madde nin (DeğiĢik: Seri: VIII, No: 53 Sayılı Tebliğ Ġle) (g) bendine göre Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere baģvuracak Ģirketlerin ödenmiģ sermayesinin asgari % 51 inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması zorunludur. Ancak ödenmiģ sermayesinin asgari % 51 inin doğrudan veya dolaylı olarak kamu kuruluģlarına ait olması durumunda (g) bendinde yer alan Ģart aranmayacağı da belirtilmiģtir. Kare Gayrimenkul Değerleme Anonim ġirketi Sorumlu Değerleme Uzmanları Tablosu Adı soyadı Görevi SPK Lisans No Erdem Yılmaz Sorumlu Değ. Uzm Ahmet UlaĢ Demiral Sorumlu Değ. Uzm

6 1.g. DEĞERLEME TARĠHĠ 16/08/2016 KD-AG h. DAYANAK SÖZLEġMESĠ a) 15 Ağustos 2015 tarih ve sayısız talep yazınız, b) 15 Ağustos 2015 tarihli teklif yazımız, c) 15 Ağustos 2015 tarihli Gayrimenkul Değerlemesi Hizmet Alımı SözleĢmesi. 1.i. RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERĠ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA Bu değerleme raporu, Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. için söz konusu gayrimenkulün adil piyasa değerlerinin ve aylık kira bedellerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıģtır. 2. ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.a. ġġrket BĠLGĠLERĠ ÜNVANI Kare Gayrimenkul Değerleme A.ġ. ADRES Cumhuriyet Mahallesi Ekinoks Residence E1 Blok Kat: 3 / 23 Beylikdüzü / Ġstanbul ĠRTĠBAT BĠLGĠLERĠ Telefon : Faks : TESCĠL TARĠHĠ : KURULUġ SERMAYESĠ : ,00 TL ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,00 TL SPK LĠSANS TARĠHĠ : TĠCARET SĠCĠL MEMURLUĞU : ĠSTANBUL SĠCĠL NUMARASI : VERGĠ DAĠRESĠ : BEYLĠKDÜZÜ VERGĠ NUMARASI :

7 ORTAKLIK YAPISI : KD-AG-007 Ortağın Adı, Soyadı/Ünvanı Sermaye Payı (TL) Sermaye Oranı (%) Erdem Yılmaz Ahmet UlaĢ Demiral Sena Demiral Mercan Selin Apaydın Yılmaz Çiğdem Nurten Erdoğan Toplam b. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ÜNVANI : Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ADRES : Büyükdere Caddesi, Metrocity AVM A Blok, Kat:17, No:171 ġiģli /ĠSTANBUL ĠRTĠBAT BĠLGĠLERĠ : Telefon : Faks : TESCĠL TARĠHĠ : KURULUġ SERMAYESĠ : - ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,00 TL TĠCARET SĠCĠL MEMURLUĞU : ĠSTANBUL SĠCĠL NUMARASI : VERGĠ DAĠRESĠ : ZĠNCĠRLĠKUYU VERGĠ NUMARASI : ORTAKLIK YAPISI : Ortağın Adı, Soyadı/Ünvanı Sermaye Payı (TL) Sermaye Oranı (%) Avrasya Terminal ĠĢletmeleri A.ġ , Galip ÖZTÜRK , Diğer ve Halka Açık Kısımı , Toplam ,

8 2.c. MÜġTERĠ TALEPLERĠNĠN KAPSAMI VE VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR Bu değerlemede aģağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulün satıģı için makul bir süre tanınmıģtır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peģin olarak yapılmaktadır. 3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER 3.a. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI ve TAPU KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER 3.a.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı Değerleme konusu taģınmaz; Samsun Ġli, Havza Ġlçesi, Ġnönü Mahallesi, Ġnönü Bulvarı üzerinde dıģ kapı no:57 olarak kayıtlı Otogar nitelikli taģınmazdır. UlaĢım için; Samsun Ġli, Ġlkadım ilçesi güney çıkıģından Samsun Çorum Yolu na bağlanılarak güney yönde yaklaģık 75 km devam edilerek taģınmazın konumlandığı Havza Ġlçesi ne ulaģılır. Havza Ġlçesi ne Ġnönü Bulvarı üzerinden girildiği üzere bulvar üzerinden yaklaģık 3 km devam edildiğinde değerleme konusu taģınmaza ulaģmak mümkündür. Değerleme konusu taģınmazın konumlu olduğu Havza Ġlçesi, Samsun Ġli nin güneybatısında konumlanmaktadır. TaĢınmaz ilçenin güney giriģinde ve Samsun Çorum Yolu ile Ġnönü Bulvarı nın kesiģtiği noktada yer almaktadır. Konumlandığı Ġnönü Bulvarı üstü yüksek oranda ticari nitelikli olarak, iç kesimler ise konut nitelikli olarak geliģimini sağlamıģ ve hali hazırda sürdürmektedir. Değerleme konusu taģınmazın bölgenin ana arterlerine olan uzaklıkları ise yaklaģık olarak aģağıda belirtilmiģtir. - Havza Belediyesi ~ 1 km, - Havza Hükümet Konağı~ 1,5 km, - Samsun Yusuf Ziya Yılmaz Otobüs Terminali~ 80 km, - Samsun Cumhuriyet Meydanı ~ 90 km, - Samsun ÇarĢamba Havaalanı ~ 120 km. 7

9 HAVZA ĠLÇE MERKEZĠ SAMS UN ÇORUM YOLU DEĞERLEME KONUS U TAġINMAZ 8

10 3.a.2. Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler KD-AG-007 SAHĠBĠ - HĠSSESĠ : AVRASYA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONĠM ġġrketġ (1000/1000) ĠLĠ - ĠLÇESĠ : SAMSUN HAVZA BÖLGESĠ : - MAHALLESĠ : ĠNÖNÜ MAHALLESĠ PAFTA NO : - ADA NO : 653 PARSEL NO : 2 ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ : 2 KATLI BETONARME OTOGAR BĠNASI VE ARSASI ARSA ALANI : ,44 m² BAĞIMSIZ BÖLÜM NO : - BLOK NO : - KAT NO : - NĠTELĠĞĠ : - ARSA PAYI : - YEVMĠYE NO : 505 CĠLT NO : 12 SAHĠFE NO : 1070 TAPU TARĠHĠ :

11 3.b. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ġema VB. DOKÜMANLAR 3.b.1. Gayrimenkullerin Tapu Tetkiki 15/08/2016 tarihinde TAKBĠS sistemi üzerinden alınan TAġINMAZA AĠT TAPU KAYDI belgesine göre taģınmazın üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. 3.b.2. Gayrimenkulün Ġmar Durumu Değerleme konusu taģınmazın konumlandığı parsele ait mevcut imar durumu bilgileri Havza Belediyesi Ġmar Müdürlüğü nden ilgili memurdan sözlü olarak temin edilmiģtir. Söz konusu bilgiler dahilinde değerleme konusu taģınmazın konumlandığı 653 ada 2 parsel; tasdik tarihli ve 1/1000 ölçekli Havza Ġlçesi Uygulama Ġmar Planı kapsamında Terminal alanı olarak belirlenmiģtir. Parsel üzerinde yapılaģma haklarının avan proje ile belirleneceği öğrenilmiģtir. Ayrıca parselin mevcutta herhangi bir terk alanının bulunmadığı ve parsel üzerinde konumlu mevcut yapının ekonomik ömrünü tamamladığı takdirde parsel üzerinde yapılaģma ile ilgili engel teģkil edebilecek herhangi bir olumsuz unsur bulunmadığı bilgisi temin edilmiģtir. 3.b.3. Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanlar Değerleme konusu taģınmaza ait imar iģlem dosyası Havza Belediyesi Ġmar Müdürlüğü nde fiziki olarak incelenmiģtir. Ġncelenen imar iģlem dosyası içerisinde taģınmaz adına düzenlenmiģ herhangi bir olumsuz nitelikli evrak bulunmadığı görülmüģtür. Dosya içerisinde gerçekleģtirilen incelemelerde taģınmaz adına düzenlenmiģ yeni yapı ruhsatı fiziki olarak görülememiģ olması sebebiyle yeni yapı ruhsatı bilgileri ilgili memurdan sözlü olarak temin edilmiģ ve değerlemede esas alınmıģtır. görülmüģtür. TaĢınmaz adına düzenlenmiģ ruhsat, iskan ve onaylı mimari proje bilgileri kronolojik olarak aģağıda belirtilmiģtir tarih ve 28 kayıt numaralı onaylı mimari projede gerçekleģtirilen tespitler Ģu Ģekildedir; Değerleme konusu taģınmaz onaylı mimari projesinde 1 bodrum, zemin ve 1 normal kat olmak üzere toplam 3 katlı ve ana giriģi zemin kat seviyesi ile doğu yönünden sağlanacak Ģekilde projelendirilmiģtir. 1. Bodrum kat projesinde, 724 m² inģaat alanı dahilinde malzeme deposu odası, kazan dairesi odası, teknik servis odaları, su deposu odası, 2 adet atölye odası, elektrik sistem odası, sığınak alanı ve servis holü alanlarından oluģacak Ģekilde projelendirilmiģtir. Tavan yüksekliği ise projesinde 3.20 metre olarak belirtilmiģtir. 10

12 Zemin kat projesinde, m² inģaat alanı dahilinde 14 adet yazıhane, 3 adet dükkan, 1 adet lokanta, 2 adet büfe, 1 adet kafetarya, 1 adet kuaför, bay ve bayan WC alanları, bekleme alanı ve fuaye alanlarından oluģacak Ģekilde projelendirilmiģtir. Tavan yüksekliği projesinde ünite alanlarında 3.40 metre olarak belirtilmiģtir. 1. Normal kat projesinde; 732 m² inģaat alanı dahilinde 15 adet büro, 1 adet zabıta odası, 1 adet ptt odası, 1 adet sağlık odası, 2 adet mescit alanı, 1 adet polis odası ile bay ve bayan WC alanlarından oluģacak Ģekilde projelendirilmiģtir. Yukarıda belirtilen kaz bazında proje bilgileri kapsamında değerleme konusu taģınmaz onaylı mimari projesinde brüt m² inģaat alanı ile bodrum, zemin ve normal kat olmak üzere toplam 3 katlı olarak projelendirilmiģtir. Proje dahilinde, zemin katta 14 adet yazıhane, 3 adet dükkan, 1 adet lokanta, 2 adet büfe, 1 adet kafeterya ve 1 adet kuaför alanı vasıflı olmak üzere toplam 22 adet kiralanabilir ünite alanı, normal katta ise 15 adet büro vasıflı kiralanabilir ünite alanı yer almakta olup proje toplamda 37 adet kiralanabilir üniteden oluģmaktadır. Söz konusu ünite alanlarının kat bazında kiralanabilir brüt alanları aģağıda belirtilmiģtir. Zemin Kat; - Yazıhane vasıflı üniteler toplam yasal kiralanabilir kullanım alanı; 242 m² - Dükkan vasıflı üniteler toplam yasal kiralanabilir kullanım alanı; 66 m² - Lokanta vasıflı ünite toplam yasal kiralanabilir kullanım alanı; 165 m² - Büfe vasıflı üniteler toplam yasal kiralanabilir kullanım alanı; 32 m² - Kafeterya vasıflı üniteler toplam yasal kiralanabilir kullanım alanı; 145 m² - Kuaför vasıflı ünite toplam yasal kiralanabilir kullanım alanı; 26 m² ZEMĠN KAT TOPLAM YASAL KĠRALANABĠLĠR ÜNĠTE ALANI; 676 m² 1. Normal Kat; - Büro vasıflı üniteler toplam yasal kiralanabilir kullanım alanı; 306 m² NORMAL KAT TOPLAM YASAL KĠRALANABĠLĠR ÜNĠTE ALANI; 306 m² 11

13 PROJE TOPLAM YASAL KĠRALANABĠLĠR ÜNĠTE ALANI; 982 m² tarih ve 28 sayı numaralı yeni yapı ruhsat; toplam m² inģaat alanı ve toplam 3 kat için tanzim edilmiģtir tarih ve 2008/53 sayı numaralı yapı kullanma izin belgesi; tarih ve 28 sayı numaralı yeni yapı ruhsatına bağlı olacak Ģekilde toplam m² inģaat alanı ve toplam 3 kat için tanzim edilmiģtir. Değerleme konusu taģınmaz onaylı mimari projesinde gerçekleģtirilen incelemelerde toplam m² inģaat alanından, yeni yapı ruhsatında ise toplam m² inģaat alanından oluģmakta olup toplam inģaat alanları arasında farlılık olduğu görülmektedir. TaĢınmazın mahallinde gerçekleģtirilen incelemelerde onaylı mimari projesine uygun inģa edildiği dikkate alınarak değer takdirinde onaylı mimari projede tespit edilen m² inģaat alanı esas alınmıģtır. TaĢınmazların onaylı mimari projesi ve yapı kullanım izin belgesi raporumuz ekinde sunulmuģtur. 3.c. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEġEN ALIM SATIM ĠġLEMLERĠNE VE GAYRĠMENKULÜN HUKUKĠ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLERE (ĠMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞĠġĠKLĠKLER, KAMULAġTIRMA ĠġLEMLERĠ VB.) ĠLĠġKĠN BĠLGĠ 3.c.1. Tapu Kayıtlarına Göre Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemleri Tapu kayıtlarına göre son üç yıllık dönemde gerçekleģen alım satım iģlemi bulunmamaktadır. 3.c.2. Ġmar Planı nda Son Üç Yıllık Dönemde Meydana Gelen DeğiĢiklikler Havza Belediyesi Ġmar ve ġehircilik Müdürlüğü nde yapılan görüģmelerde son üç yıllık dönemde gerçekleģen herhangi bir imar planı değiģikliği olmadığı bilgisi alınmıģtır. 12

14 3.d. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ HERHANGĠ BĠR TAKYĠDAT (DEVREDĠLEBĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN BĠR SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ, VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ Sermaye Piyasası Mevzuatı nın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları na ĠliĢkin Esaslar Tebliği nin Ayni Sermaye baģlıklı 9/A Maddesi Dördüncü Fıkrası nda Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ayni sermaye olarak ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat Ģerhi olmayan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ile gayrimenkuller üzerindeki sair ayni haklar konabilir, bunlar dıģında kalan maddi ve gayri maddi varlıklar ayni sermaye olarak konulamaz hükmü yer almaktadır. Değerleme konusu taģınmazın mevcut tapu kayıtlarında devredilmesine engel teģkil edebilecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Bu doğrultuda taģınmazın Gayrimenkul Yatırım portföylerinde yer alması açısından bir sakınca oluģturmadığı kanaatine varılmıģtır. 3.e. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJENĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLANMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDAKĠ GÖRÜġ Değerlemeye konu taģınmazın onaylı mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır ve yerinde yapılan inceleme ve ölçümlerde proje ve eklerine aykırı herhangi bir durum bulunmaması nedeniyle Değerlemesi yapılan projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmıģ, inģaata baģlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüģümüz herhangi bir engel olmadığı yönündedir. 13

15 3.f. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK TARĠH VE 4708 SAYILI YAPI DENETĠMĠ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETĠM YAPAN YAPI DENETĠM KURULUġU (TĠCARET UNVANI, ADRESĠ VB.) VE DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKUL ĠLE ĠLGĠLĠ OLARAK GERÇEKLEġTĠRDĠĞĠ DENETĠMLER HAKKINDA BĠLGĠ Değerlemeye konu taģınmaz, tarihinden sonra inģa edildiği için tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan Esen Yapı Denetim LTD. ġtġ. tarafından denetlenmiģtir. 3.g. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJEYE ĠLĠġKĠN DETAYLI BĠLGĠ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERĠN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĠLĠġKĠN OLDUĞUNA VE FARKLI BĠR PROJENĠN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĠN FARKLI OLABĠLECEĞĠNE ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA Değerlemeye konu 653 ada 2 parsel üzerinde konumlu mülkün fiyatlandırması halihazır durumuna ve projesine itibar edilerek yapılmıģtır. Söz konusu mülk yaklaģık 10 yıllık bir yapı olup hem kalite hem estetik açıdan yeni ve rantabl bir yapıdır. Mevcut imar durumu ile eski imar durumu arasında herhangi bir farklılık bulunmamaktadır. Bu nedenle farklı bir proje uygulanması gerekmemektedir. 4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.a. GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER Samsun Ġli Türkiye nin en kalabalık on altıncı Ģehridir. Karadeniz Bölgesi nin Orta Karadeniz Bölümü nde yer alan Samsun bölgenin en kalabalık Ģehridir. On yedi ilçenin bulunduğu Samsun un genel yönetimi Samsun BüyükĢehir Belediyesi ve valilik tarafından sağlanmaktadır. Kuzeyinde Karadeniz, doğusunda Ordu Ġli, güneyinde Tokat ve Amasya Ġlleri, batısında ise Çorum ve Sinop illeri ile çevrilidir. 14

16 Karadeniz Bölgesi nin eğitim, sağlık, sanayi, ticaret, ulaģım ve ekonomi açılarından en geliģmiģ Ģehri olan Samsun kalkınmada birinci derecede öncelikli yörelerden olup Karadeniz in BaĢkenti ve Atatürk ün ġehri olarak tanıtılmaktadır. Karayollarıyla Karadeniz Bölgesi ni Ġç Anadolu Bölgesi ve Doğu Anadolu Bölgesi ne bağlayan Samsun aynı zamanda bir liman Ģehridir. Samsun Ġli nin merkezini oluģturan Atakum, Canik, Ġlkadım ve Tekkeköy Ġlçeleri 661,00 m²lik bir alandan oluģmaktadır. Ġl merkezinin kuzeyinde Karadeniz, batısında Bafra ve On Dokuz Mayıs ilçeleri, güneyinde Kavak ve Asarcık ilçeleri ve doğusunda ÇarĢamba Ġlçesi yer almaktadır kiģilik merkez nüfusuyla Samsun, Karadeniz Bölgesi nin en kalabalık ikinci ili olan Trabzon un merkez ilçesi Ortahisar dan kiģi daha kalabalıktır. Ġl genelinde zengin ormanlara sahip olan Samsun un büyükģehir ilçelerindeki ovalık yerlerde orman örtüsü yok denecek kadar azdır. ġehrin eğimli yerlerinde metreye kadar olan kesimlerinde kayın, meģe, kestane, gürgen, diģbudak gibi geniģ yapraklı ağaçlar ye alırken, metre yukarısında ise iğne yapraklı ağaçlar bulunmaktadır. Samsun ili genelinde çinko, kurģun, manganez, tuğla, kireçtaģı, doğal taģ, kiremit ve çimento hammaddeleri ile linyit madeni ve jeotermal kaynakları gibi yeraltı zenginlikleri bulunmakla birlikte bunlardan yalnızca kireçtaģı, doğal taģ, tuğla ve kiremit hammaddeleri büyükģehir sınırları içerisinde sınırlı miktarda bulunmaktadır. Samsun iklimi Ģehrin konumu ve coğrafyası dolayısıyla sahil ve iç kesimlerde değiģiklik gösterir. Sahil Ģeridi Karadeniz ikliminin etkisinde yazları sıcak ve nemli kıģları serin olmasına karģın iç kesimler Akdağ ve Canik Dağları etkisi altında karasal iklime sahiptir ve kıģlar soğuk yağmurlu, kar yağıģlı, yazları ise serindir. Sahil kesiminde kıģın çok az kar görülürken iç kesimlerde kıģ aylarında kar nedeniyle ulaģım aksayabilmektedir. Havza Ġlçesi Ġç Anadolu ve Doğu Anadolu bölgelerini Karadeniz Bölgesi ne bağlayan yolların kesiģme bölgesinde bulunan ilçenin, kuzeyinde Bafra, güneyinde Suluova, doğusunda Kavak, batısında Vezirköprü, güneybatısında Merzifon, güneydoğusunda Ladik ilçeleri bulunmaktadır. Yüzölçümü 793 km² olup söz konusu alanın 765 km²si kırsal kesime, 28 km²si ise ilçe merkezine aittir. Rakımı 675 metre olan ilçeye bağlı 2 kasaba ve 80 köy yerleģkesi bulunmaktadır yılına kadar kadı ve müftü ile yönetilen ilçe, 1882 de kaymakam ve belediye baģkanı tarafından yönetilmeye baģlanmıģtır yılında Amasya dan ayrılarak Samsun a bağlanmıģtır. 15

17 Ġlçeden ulaģım karayolu ve demiryolu ile yapılmakta olup, Samsun- Ankara devlet karayolu ilçe merkezinden geçmekte, Samsun-Amasya-Sivas demiryolunun 5 kilometresi ilçe merkezi sınırları içerisinde kalmaktadır. Havza ilçesinde turizm faaliyetlerinin büyüm bir bölümü termal turizme dayanmaktadır. Kaplıcalar yaklaģık 2000 yıldan beri kullanılan tarihi sağlık merkezleridir. ġifalı suları bulunan ilçeye eski çağlardan beri bazı hastalıkların tedavisinde yaradığı için çevre illerden çok sayıda insan gelmektedir. Ġlçede üretimi yapılan baģlıca tarım ürünleri; Ģeker pancarı, buğday, arpa, silajlık mısır, fiğ ve ayçiçeğidir. Ġlçede, 1989 yılında kurulan Havza Küçük Sanayi Sitesi ve 2007 yılında kurulan 25 Mayıs Küçük Sanayi Sitesi bulunmaktadır. Havza Küçük Sanayi Sitesi içerisinde 105 adet iģyeri, 25 Mayıs Küçük Sanayi Sitesi içerisinde ise 45 adet iģyeri bulunmaktadır. 4.b. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLAR ĠLE GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER Küresel ekonomiye iliģkin geliģmeler finansal istikrarlar açısından önemini korumaktadır Kasım Finansal Ġstikrar Raporu nun yayımladığı tarihten bu yana iktisadi faaliyetteki toparlanmada ülkeler arasındaki farklılaģma devam etmektedir. ABD diğer geliģmiģ ülkelere daha güçlü büyüme performansı sergilerken Euro Bölgesi nde ekonomik büyüme zayıf seyrini korumaktadır. Küresel büyümenin önemli kısmını oluģturan geliģmekte olan ülkelerin büyüme hızı yavaģlamaktadır. Enflasyon geliģmiģ ülkelerde hedeflerin altında seyretmekte, geliģmekte olan ülkelerde ise yukarı yönlü hareket etmektedir. ABD nin faiz artırım sinyali ve para politikasındaki normalleģme sürecine iliģkin belirsizlikler küresel piyasaların veri akıģına duyarlılığının yüksek seviyelerde kalmasına neden olmaktadır. Böyle bir konjonktürde ABD doları diğer para birimlerine karģı güçlenme eğilimi göstermiģ, geliģmekte olan ülkelerde sermaye hareketleri dalgalı bir seyir izlemiģtir yılının ilk çeyreğine iliģkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dıģ talepteki yavaģlamaya bağlı olarak bir miktar ivme kaybı yaģandığına iģaret etmiģtir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği büyümesindeki kısmi toparlanmanın da eksiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artıģ eğilimine geri döneceği tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları ile alınan makro ihtiyati önemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği, bunun yanı sıra düģük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düģüģe destek verdiği görülmektedir. Ancak, gıda fiyatlarındaki yüksek artıģlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaģanan geliģmeler enflasyondaki iyileģmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuģtur. Bu çerçevede, TCMB para politikasındaki temkinli duruģunu korumuģtur. 16

18 Cari iģlemler dengesi iyileģirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun düģürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruģunu sürdürürken, döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de makro finansal riskleri azaltmayı amaçlamıģtır. Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerinin varlıklarına oranındaki iyileģme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk Lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dönemde hane halkının borç borç gücünün korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk Lirası iģletme sermayesi finansmanı ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabancı para borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düģüklüğünün ve yabancı para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskini iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca, borçlanma yoluyla finansmanın içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal düzenlemeyle nakdi sermaye artıģına sağlanan vergi teģviki, özkaynak finansmanını özendirecektir. Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makbul düzeylerde seyrederken alınan tedbirler sonucunda ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir. Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetinin zayıf seyri ve kur oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevut sermaye tamponlarının olası kredi riski zararlarını karģılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite görümünü sürdürmektedir. TCMB nin zorunlu karģılık uygulamasında mevduat dıģı yabancı para kaynakların vadesini uzatmaya yönelik yaptığı değiģikliklerin de katkısıyla bankaların yurt dıģından sağladığı kaynakların ortalama vadesi uzamaktadır. Türk Lirası cinsinden tesis edilen zorunlu karģılıklara çekirdek yükümlülükleri teģvik edecek Ģekilde faiz ödenmesi uygulaması da baģlatılmıģ olup, bankaların çekirdek fonlama kaynak kullanımı artırmaya baģlamaları finansal istikrar açısından olumludur. Döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı destekleyici yönde atılan adımlar ekonomimizin küresel Ģoklara karģı dayanıklılığını artırmaya yönelik tedbirlerdir. Gerekli görülmesi halinde aynı doğrultuda ilave önlemler alınabilecektir. Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde, ülkemizde finansal istikrara iliģkin geliģmelerin Ģematik yansımasına aģağıdaki makro gösterimde yer verilmiģtir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa geliģmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf seyretmiģtir. (*) Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası, Kasım 2015, Finansal Ġstikrar Raporu, 17

19 4.c. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER Olumlu etkenler : - Alt yapı hizmetlerinin tamamlanmıģ olması. - Bölgenin ana arterlerine yakın konumda yer alması. Olumsuz etkenler : - Mevcutta taģınmazın değer takdirini olumsuz etkileyecek herhangi bir olumsuz etken bulunmamaktadır. 4.d. GAYRĠMENKULÜN ĠNġAAT VE YAPISAL ÖZELLĠKLERĠ TaĢınmazın fiziksel özellikleri, yerinde yaptığımız incelemeler ve gözlemlerimiz ile proje ve ruhsat bilgileri baz alınarak düzenlenmiģtir. ĠNġAAT TARZI : B.A.K. ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık KAT ADEDĠ : 3 (1 Bodrum Kat + Zemin kat + 1 Normal Kat) YÜKSEKLĠĞĠ : 10,40 m. YAPININ YAġI : ~ 10 KULLANIM ALANI : m² 4.e. FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER Gayrimenkulün fiziksel özellikleri yerinde yaptığımız incelemeler ve gözlemlerimiz ile yetkililerden alınan bilgiler baz alınarak düzenlenmiģtir. Değerleme konusu 653 ada 2 parsel üzerinde projesine uygun olarak inģaat alanı ve kat adedi olarak inģa edilen otogar binası olduğu görülmüģtür. 653 ada 2 parsel üzerinde yer alan otogar binasının mahal incelemelerinde projesine uygun olarak bodrum katın:724 m², zemin katın:1.752 m² ve normal katın: 732 m² inģaat alanından oluģacak Ģekilde yapının toplam m² brüt alan olarak inģa edildiği tespit edilmiģtir. Mahallinde gerçekleģtirilen incelemelerde kat bazında elde edilen mevcut plan tertibi aģağıda belirtilmiģtir. 1. Bodrum kat; Projesine uygun olarak 724 m² inģaat alanı dahilinde malzeme deposu odası, kazan dairesi odası, teknik servis odaları, su deposu odası, 2 adet atölye odası, 18

20 elektrik sistem odası, sığınak alanı ve servis holü alanlarından oluģacak Ģekilde inģa edilmiģtir. Zemin kat; Projesine uygun olarak m² inģaat alanı dahilinde 14 adet yazıhane, 3 adet dükkan, 1 adet lokanta, 2 adet büfe, 1 adet kafeterya, 1 adet kuaför, bay ve bayan WC alanları, bekleme alanı ve fuaye alanlarından oluģacak Ģekilde inģa edilmiģtir. 1. Normal kat; Projesine uygun olarak 732 m² inģaat alanı dahilinde 15 adet büro, 1 adet zabıta odası, 1 adet ptt odası, 1 adet sağlık odası, 2 adet mescit alanı, 1 adet polis odası ile bay ve bayan WC alanlarından oluģacak Ģekilde inģa edilmiģtir. Mahallinde gerçekleģtirilen incelemelerde proje içerisinde konumlu mevcut ünite kullanım alanlarının onaylı mimari projesi ile kat, konum, mahal alanı ve nitelik olarak uygunluğu tespit edilmiģtir. Bu doğrultuda mevcut kiralanabilir ünite alanlarının nitelikleri ve alanları aģağıda belirtilmiģtir. Zemin Kat; - Yazıhane vasıflı üniteler toplam mevcut kiralanabilir kullanım alanı; 242 m² - Dükkan vasıflı üniteler toplam mevcut kiralanabilir kullanım alanı; 66 m² - Lokanta vasıflı ünite toplam mevcut kiralanabilir kullanım alanı; 165 m² - Büfe vasıflı üniteler toplam mevcut kiralanabilir kullanım alanı; 32 m² - Kafeterya vasıflı üniteler mevcut yasal kiralanabilir kullanım alanı; 145 m² - Kuaför vasıflı ünite toplam mevcut kiralanabilir kullanım alanı; 26 m² ZEMĠN KAT TOPLAM MEVCUT KĠRALANABĠLĠR ÜNĠTE ALANI; 676 m² 1. Normal Kat; - Büro vasıflı üniteler toplam mevcut kiralanabilir kullanım alanı; 306 m² NORMAL KAT TOPLAM MEVCUT KĠRALANABĠLĠR ÜNĠTE ALANI; 306 m² PROJE TOPLAM MEVCUT KĠRALANABĠLĠR ÜNĠTE ALANI; 982 m² Değerleme konusu Otogar vasıflı ana gayrimenkulün dıģ cephesi cam giydirme kaplama ve panel kaplamadır. Terminal ana giriģi projesine uygun olarak zemin kat seviyesinden ve doğu cephesinden sağlanmakta olup giriģ kapıları sensörlü cam giydirmedir. TaĢınmazın koridorlarında zeminler granit kaplama, duvarlar ise saten boyalıdır. Islak hacimlerde zeminler ve duvarlar seramik kaplamdır. Ana gayrimenkulün zemin katında yer alan dükkan ve yazıhane nitelikli tasarruf edilen alanlarda dıģ cepheler cam giydirme kaplama olup zeminler granit kaplama, duvarlar saten boyalıdır. Normal katta yer alan büro alanlarında zeminler seramik kaplama duvarlar saten boyalıdır. Mahallinde taģınmazın iç hacimlerinde orta derecede iģçilik ve malzeme kalitesinin hakim olduğu görülmüģtür. 19

21 4.f. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER Değerlemeye konu taģınmazın teknik özellikleri yerinde yaptığımız incelemeler ve yetkililerinin beyanları doğrultusunda düzenlenmiģtir. ELEKTRĠK : ġebeke SU : ġebeke KANALĠZASYON : ġebeke SU DEPOSU : Var ISITMA SĠSTEMĠ : Doğalgaz KLĠMA : Mevcut GÜVENLĠK : Görüntülü kamera sistemi, alarm sistemi ve ASANSÖR YANGIN TESĠSATI YANGIN MERDĠVENĠ OTOPARK 2 vardiya güvenlik ekibi : Yok : Mevcut : Mevcut : Mevcut (Açık) 4.g. DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ Değerleme raporlarında gayrimenkulün özelliklerine göre dört farklı değerleme yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla Piyasa Değeri (Emsal KarĢılaĢtırma) YaklaĢımı, Kat KarĢılığı (Proje GeliĢtirme) YaklaĢımı, Nakit AkıĢı (Gelir Kapitalizasyonu) YaklaĢımı ve Maliyet OluĢumları YaklaĢımı yöntemleridir. Bu raporda değerlemesi yapılan gayrimenkulün niteliği göz önünde bulundurularak Maliyet OluĢumları YaklaĢımı yöntemleri kullanılmıģtır. Bu yöntemler için yapılan varsayımlar ve nedenleri aģağıda yer almaktadır. 4.h. KULLANILAN DEĞERLEME TEKNĠKLERĠNĠ AÇIKLAYICI BĠLGĠLER VE BU YÖNTEMLERĠN SEÇĠLME NEDENLERĠ Bu raporda değerlemesi yapılan 653 ada 2 parsel üzerinde yer alan ana gayrimenkulün niteliği göz önünde bulundurularak Maliyet OluĢumları YaklaĢımı kullanılmıģtır. 20

22 PĠYASA DEĞERĠ (EMSAL KARġILAġTIRMA) YAKLAġIMI Değerleme konusu taģınmazın tamamının bir bütün halinde tasarrufunun en etkin ve verimli kullanım Ģekli olabileceği kabulü ile parselin rayiç değerinin tespitinde Piyasa Değeri (Emsal KarĢılaĢtırma) YaklaĢımı kullanılmamıģtır. 4.ı. ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRĠLEN ARSANIN BOġ ARAZĠ VE PROJE DEĞERLERĠ Değerlemeye konu 653 ada 2 parsel üzerinde mevcutta ruhsat ve projesine uygun Otogar nitelikli yapı bulunmakta olup değerleme yönteminde maliyet oluģumu yaklaģımı kullanılmıģtır. 4.i. NAKĠT / GELĠR AKIMLARI ANALĠZĠ Değerlemeye konu taģınmaz tek bir gelir kalemine sahiptir. Tek yılda elde ettiği kira geliri ile direkt kapitalizasyon uygulanabilir. Ancak taģınmazın konumlandığı bölgede birebir emsal olabilecek niteliklere sahip gayrimenkuller bulunamamıģtır. Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılacak kapitalizasyon oranı da bölgedeki benzer nitelikte kiralık ve satılık gayrimenkullerden elde edilebileceğinden, kesin ve sağlıklı bir kapitalizasyon oranı belirlenememiģ olup Nakit / Gelir Akımları Analizi yaklaģımı yerine maliyet oluģumu yaklaģımı kullanılmıģtır. 4.j. MALĠYET OLUġUMLARI ANALĠZĠ Değerleme konusu taģınmazın bir bütün olarak değerlemeye konu olması, piyasa koģullarında sıklıkla el değiģtirecek bir mülk olmaması ve özel amaçlı bir mülk olması sebebiyle değer takdirinde nihai olarak Maliyet OluĢumları Analizi yapılmıģtır. Değerleme konusu taģınmazın mevcut imar durumu göz önüne alınarak gerçekleģtirilen incelemelerde söz konusu parsellerin bölgede Ticari nitelikli konumlu parseller ile eģdeğer Ģerefiyeye, Konut nitelikli konumlu parsellere göre ise Ģerefiye değerinin yüksek olduğuna kanaat getirilmiģtir. Bölgede portföy sahibi emlak komisyoncuları ile gerçekleģtirilen görüģmeler ve emsal analizleri sonucunda ticari nitelikli arsalar için birim fiyatların 500,00 TL/m² ile 600,00 TL/m² aralığında, konut nitelikli parsellerin ise birim fiyatlarının 325,00 TL/m² ile 350,00 TL/m² aralığında olduğuna tespit edilmiģtir. Söz konusu bilgiler dahilinde değerleme konusu Terminal imar durumuna sahip parselin arsa değeri için birim fiyatları olarak ~550,00 TL/m² olarak değer takdiri uygun görülmüģtür. Bu doğrultuda taģınmazın konumlandığı parselin arsa değeri; 21

23 10.312,44 m² (Arsa Alanı) x 547,88 TL/m²= ,00 TL olarak tahmin ve takdir edilmiģtir. Değerleme konusu 653 ada 2 parsel üzerinde konumlu otogar binasının mahal incelemelerinde projesine uygun olarak brüt m² kullanım alanına haiz olacak Ģekilde inģa edilmiģtir. TaĢınmazın mahal incelemelerinde yapı grubu sınıfının 4/B olduğuna kanaat getirilmiģ olup birim maliyet değerinin 920,00 TL/m² olduğu belirlenmiģtir. TaĢınmazın aģınma paylarına iliģkin oranları gösteren cetvele göre yıpranma oranı %10 kabul edilmiģtir. Söz konusu bilgiler dahilinde 653 ada 2 parsel üzerinde konumlu yapı maliyeti; m² x 920,00 TL/m² x 0,90= ,00 TL olarak tahmin ve takdir edilmiģtir. Ayrıca değerleme konusu 653 ada 2 parselin mahallen gerçekleģtirilen incelemelerde elde edilen saha betonu ölçümlemeleri ile saha betonu maliyeti değerlemede göz önünde bulundurulmuģtur. 653 ada 2 parsel saha betonu maliyeti: m² x 40,00 TL/m²= ,00 TL Yukarıda takdir edilen arsa değeri, yapı maliyeti ve saha betonu maliyeti ile taģınmazın projesine uygun inģa edildiği dikkate alınarak, taģınmazın Maliyet OluĢumları Analizi yöntemi ile tahmin ve takdir edilen yasal ve mevcut durum değeri aģağıda belirtilmiģtir. Arsa Değeri; ,44 m² (Arsa Alanı) x 547,88 TL/m²= ,00 TL Yapı Maliyeti; m² x 920,00 TL/m² x 0,90= ,00 TL Saha Betonu Maliyeti: m² x 40,00 TL/m²= ,00 TL Toplam Yasal ve Mevcut Durum Değeri; ,00 TL olup ,00 TL olarak uygunlaģtırılmıģtır. 4.k. DEĞERLEMEDE ESAS ALINAN BENZER SATIġ ÖRNEKLERĠNĠN TANIM VE SATIġ BEDELLERĠ ĠLE BUNLARIN SEÇĠLMESĠNĠN NEDENLERĠ Bölgede yapılan piyasa araģtırmalarında tespit edilen bilgilerden bazıları raporumuz ekinde sunulmuģtur. (*) Yakın çevredeki ticari ünite piyasasında yapılan araģtırmalarda tespit edilen pazar bilgilerinin konum, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu, büyüklük ve ticari potansiyel gibi kriterleri değerleme çalıģmasında esas olarak alınmıģtır. Bu tespitlerden hareketle rapora konu taģınmazın piyasa değeri, bulunan emsallerle taģınmazın sahip olduğu olumlu ve olumsuz etkenler karģılaģtırılarak belirlenmiģtir. (*) Bkz. Rapor Eki / b. ġirketçe Rapora Ġlave Olarak Verilen Bilgi ve Belgeler / Piyasa AraĢtırması 22

24 4.l. KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER Bölgede portföy sahibi emlak komisyoncuları ile mahallinde gerçekleģtirilen gözlemler neticesinde otogar içerisinde projesine uygun olarak inģa edilen ünite alanlarının kira bedelleri ile ilgili aģağıda belirtilen tespitlerde bulunulmuģtur. - Otogar içerisinde zemin katta konumlu yazıhane nitelikli ünitelerin ticari Ģerefiye değerlerinin normal katta konumlu büro nitelikli ünitelere göre yüksek seviyede olduğu kabul edilmiģtir. - Otogar içerisinde zemin katta konumlu yazıhane nitelikli üniteler ile dükkan ve kuaför alanı nitelikli ünitelerin ticari Ģerefiye değerlerinin eģdeğer olduğu kabul edilmiģtir. - Otogar içerisinde zemin katta konumlu lokanta, büfe ve kafeterya nitelikli ünitelerin ticari Ģerefiye değerlerinin yazıhane, dükkan ve kuaför alanı nitelikli ünitelere göre yüksek seviyede olduğu kabul edilmiģtir. Yukarıda belirtilen tespitler doğrultusunda proje kapsamında zemin katta konumlu yazıhane, dükkan ve kuaför alanı nitelikli dükkanların aylık metrekare kira bedeli olarak 40,00 TL/m², zemin katta konumlu lokanta, kafeterya ve büfe nitelikli ünitelerin aylık metrekare kira bedeli olarak 60,00 TL/m², 1. normal katta konumlu büro nitelikli ünitelerin aylık metrekare kira bedeli olarak ise 30,00 TL/m² tahmin ve takdir edilmesi uygun görülmüģtür. Söz konusu bilgiler dikkate alınarak değerleme konusu taģınmazda konumlu ünitelerin mevcut ve yasal aylık ve yıllık kira değerleri aģağıda belirtilmiģtir. Proje kapsamında mevcut inģa edilen ünitelerin kullanım alanları ve niteliklerinin taģınmazların yasal durumuna uygun olması sebebiyle yasal ve mevcut kira bedeli eģdeğer olarak hesaplanmıģtır. YASAL VE MEVCUT KĠRA DEĞERĠ TAKDĠRĠ; Zemin Kat Yasal ve Mevcut Aylık Kira Değeri; - Yazıhane vasıflı üniteler kira değeri; 242 m² x 40,00 TL/m²= 9.680,00 TL - Dükkan vasıflı üniteler üniteler kira değeri; 66 m² x 40,00 TL/m²= 2.640,00 TL - Lokanta vasıflı üniteler kira değeri 165 m² x 60,00 TL/m²= 9.900,00 TL - Büfe vasıflı üniteler kira değeri; 32 m² x 60,00 TL/m²= 1.920,00 TL - Kafeterya vasıflı üniteler kira değeri; 145 m² x 60,00 TL/m²= 8.700,00 TL - Kuaför vasıflı üniteler kira değeri; 26 m² x 40,00 TL= 1.040,00 TL Zemin Kat Yasal ve Mevcut Aylık Toplam Kira Değeri; ,00 TL 1. Normal Kat Yasal ve Mevcut Aylık Kira Değeri; - Büro vasıflı üniteler kira değeri; 306 m² x 30,00 TL/m²= 9.180,00 TL 1. Normal Kat Yasal ve Mevcut Aylık Toplam Kira Değeri; 9.180,00 TL 23

25 TaĢınmazın Yasal ve Mevcut Aylık Toplam Kira Değeri; ,00 TL TaĢınmazın Yasal ve Mevcut Yıllık Toplam Kira Değeri; ,00 TL 4.m. GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ Değerleme konusu taģınmaz ile ilgili mevcutta herhangi bir hukuki sıkıntı teģkil edilecek unsur bulunmamaktadır. 4.n. BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR Değerlemede konu taģınmazın konumlandığı parsel üzerinde proje geliģtirilmediği için boģ arazi ve proje değerleri incelenememiģtir. 4.o. EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM DEĞERĠ ANALĠZĠ Rapora konu gayrimenkulün imar planı doğrultusunda onaylanan mimari projesine göre inģa edilmiģ ve proje maksadı ile kullanılmaktadır. 4.p. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ Değerleme konusu taģınmaz üzerinde mevcutta kat irtifakı tesis edilmemiģ ve taģınmazın hisseli gayrimenkul vasfında olmadığından bir bütün olarak değerleme analizi yapılmıģtır. 4.q. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI Konu taģınmazın niteliği göz önünde bulundurularak değerlemesinde Kat KarĢılığı (Proje GeliĢtirme) YaklaĢımı kullanılmamıģ olup bölgedeki Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı pay oranlarının incelemesi de yapılmamıģtır. 5. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 5.a. FARKLI DEĞERLEME METODLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI 24

26 Değerleme konusu taģınmazın bir bütün olarak değerlemeye konu olması, piyasa koģullarında sıklıkla el değiģtirecek bir mülk olmaması ve özel amaçlı bir mülk olması sebebiyle değer takdirinde Maliyet OluĢumları Analizi yapılmıģtır. TaĢınmaza mevcutta kat irtifakı tesis edilmediği göz önüne alınarak değer takdirinde Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı kullanılmamıģtır. Değerlemeye konu taģınmaz tek bir gelir kalemine sahiptir. Tek yılda elde ettiği kira geliri ile direkt kapitalizasyon uygulanabilir. Ancak taģınmazın konumlandığı bölgede birebir emsal olabilecek niteliklere sahip gayrimenkuller bulunamamıģtır. Direkt kapitalizasyon yönteminde kullanılacak kapitalizasyon oranı da bölgedeki benzer nitelikte kiralık ve satılık gayrimenkullerden elde edilebileceğinden, kesin ve sağlıklı bir kapitalizasyon oranı belirlenememiģ olup Nakit / Gelir Akımları Analizi yapılamamıģtır. 5.b. ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA YER VERĠLMEYENLER VE GEREKÇELERĠ Raporda değerleme konusu taģınmaz için asgari tüm bilgiler ve belgeler yer almaktadır. 5.c. YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Değerleme konusu taģınmazın mahal incelemelerinde Havza Belediyesi arģivinde incelenen ruhsat ve eklerine uygun inģaat edildiği görülmüģtür.. 5.d. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL PROJESĠNĠN VEYA GAYRĠMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Sermaye Piyasası Mevzuatı nın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları na ĠliĢkin Esaslar Tebliği nin Ayni Sermaye baģlıklı 9/A Maddesi Dördüncü Fıkrası nda belirtilen taģınmazlar üzerinde Ģerh gibi kısıtlayıcı nitelikte tapu kayıtları için değerleme raporunun 3.d maddesinde açıklanan hususa istinaden taģınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü ne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmamaktadır. 25

27 6. SONUÇ 6.a. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ Değerleme konusu taģınmazın rapor içeriğinde belirtilen hali hazır yasal durumu, mevcut kullanım durumu ve günümüzün piyasa koģulları göz önünde bulundurulduğunda; taģınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir engel olmadığına kanaat getirilmiģtir. 6.b. NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taģınmazın yerinde yapılan incelemeler neticesinde, konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonuna, mimari özelliklerine, inģai kalitesine, halihazır durumuna, kullanım alanlarına, değerlendirme bölümünde belirtilen hususların mevcudiyetine ve çevrede yapılan piyasa araģtırmalarına göre günümüz ekonomik koģulları itibariyle, KDV Hariç Piyasa Değeri; ,00 TL (SekizMilyonAltıYüzElliBinTürkLirası) ( USD, EURO) KDV Dahil Piyasa Değeri; ,00 TL (OnMilyonĠkiYüzYediBinTürkLirası) ( USD, EURO) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-USD = 2,9230 TL ; 1,-EURO = 3,3086 TL'dir. Yalnızca bilgi için verilen döviz bazındaki değerlerin hesaplamasında TCMB Döviz SatıĢ Kuru esas alınmıģtır. ĠĢbu rapor, üç orijinal olarak düzenlenmiģ olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan ġirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 18/08/2016 (Değerleme tarihi : 16/08/2016) Saygılarımızla, Erdem YILMAZ Ahmet UlaĢ DEMĠRAL Değerleme Uzman Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: SPK Lisans No:

28 RAPOR EKĠ KD-AG-007 a. DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANI ĠLE ĠLGĠLĠ BĠLGĠLER - Değerleme Uzmanı nın özgeçmiģi - Değerleme Uzmanı nın Değerleme Uzmanlığı Lisans örneği b. ġġrketçe RAPORA ĠLAVE OLARAK VERĠLEN BĠLGĠ VE BELGELER - Piyasa araģtırması - Gayrimenkul Değerlemesi Hizmet Alımı SözleĢmesi - Konum Krokisi - Tapu senedi sureti - Tapu Sicil Müdürlüğü nce verilen takyidatlı tapu kayıt bilgileri (2 sayfa) - Harita (Plan) Örneği - Ġmar Durum Belgesi Örneği - Yapı Ruhsatı - Yapı Kullanma Ġzin Belgesi - Kat planları - Katlar itibariyle kullanım alanı bilgi tablosu - Fotoğraflar 27

29 PĠYASA ARAġTIRMASI Emsal 1: Değerleme konusu taģınmazın konumlandığı Ġnönü Bulvarı cepheli ticari nitelikli arsa birim satıģ bedellerinin 500,00 TL/m² ile 600,00 TL/m² aralığında değiģtiği öğrenilmiģtir. Klass Emlak: Emsal 2: Değerleme konusu taģınmazın konumlandığı Havza Ġlçe sinin kuzeyinde konumlu Samsun-Çorum Otoyolu üzerinde yer alan ticari yapılaģma Ģartlarına haiz m² alanlı arsa ,00 TL bedel ile satıģtadır. Ġlgili kiģi gerçekleģtirilen görüģmede elde edilen bilgiler dahilinde emsal taģınmazın konum Ģerefiyesinin değerleme konusu taģınmazın konumlandığı parsele göre düģük seviyede olduğu tespit edilmiģ ve değer takdirinde göz önünde bulundurulmuģtur. (352,94 TL/m²) Güven Emlak: Emsal 3: Değerleme konusu taģınmazın konumlandığı Havza Ġlçe sinin kuzeyinde konumlu Samsun-Çorum Otoyolu üzerinde yer alan ticari yapılaģma Ģartlarına haiz m² alanlı arsa ,00 TL bedel ile satıģtadır. Ġlgili kiģi gerçekleģtirilen görüģmede elde edilen bilgiler dahilinde emsal taģınmazın konum Ģerefiyesinin değerleme konusu taģınmazın konumlandığı parsele göre düģük seviyede olduğu tespit edilmiģ ve değer takdirinde göz önünde bulundurulmuģtur. (400,00 TL/m²) Remax Mina Gayrimenkul; Emsal 4: Değerleme konusu taģınmazın konumlandığı Ġnönü Bulvarı üzerinde yer alan konut yapılaģma Ģartlarına haiz 655 m² alanlı arsa ,00 TL bedel ile satıģtadır. Ġlgili kiģi ile gerçekleģtirilen görüģmede temin edilen bilgiler dahilinde emsal taģınmazın konum Ģerefiyesinin değerleme konusu taģınmazın konumlandığı parsel ile benzer nitelikli olduğu, imar durumu Ģerefiyesinin ise düģük seviyede olduğu tespit edilmiģtir. (381,67 TL/m²) Mülk Sahibi: Emsal 5: Değerleme konusu taģınmazın konumlu olduğu ilçe sınırları içerisinde yer alan konut yapılaģma Ģartlarına haiz 630 m² alanlı arsa ,00 TL bedel ile satıģtadır. Ġlgili kiģi ile gerçekleģtirilen görüģmede temin edilen bilgiler dahilinde emsal taģınmazın konum ve imar durumu Ģerefiyesi değerinin değerleme konusu taģınmazın konumlandığı parsele göre düģük seviyede olduğu tespit edilmiģtir. (301,58 TL/m²) Mülk Sahibi:

30 Emsal 6: Değerleme konusu taģınmazın konumlandığı Havza Ġlçe sinin kuzeyinde konumlu Samsun-Çorum Otoyolu üzerinde Ġlkadım Ġlçe giriģine yakın mevkiide yer alan ticari yapılaģma Ģartlarına haiz m² alanlı arsa ,00 TL bedel ile satıģtadır. Ġlgili kiģi gerçekleģtirilen görüģmede elde edilen bilgiler dahilinde emsal taģınmazın konum Ģerefiyesinin değerleme konusu taģınmazın konumlandığı parsele göre yüksek seviyede olduğu tespit edilmiģtir. (638,29 TL/m²) Mülk Sahibi: Değerleme konusu taģınmazın mevcut imar durumu göz önüne alınarak gerçekleģtirilen incelemelerde söz konusu parsellerin bölgede Ticari nitelikli konumlu parseller ile eģdeğer Ģerefiyeye, Konut nitelikli konumlu parsellere göre ise Ģerefiye değerinin yüksek olduğuna kanaat getirilmiģtir. Bölgede portföy sahibi emlak komisyoncuları ile gerçekleģtirilen görüģmeler ve emsal analizleri sonucunda ticari nitelikli arsalar için birim fiyatların 500,00 TL/m² ile 600,00 TL/m² aralığında, konut nitelikli parsellerin ise birim fiyatlarının 325,00 TL/m² ile 350,00 TL/m² aralığında olduğuna tespit edilmiģtir. Söz konusu bilgiler dahilinde değerleme konusu Terminal imar durumuna sahip parselin arsa değeri için birim fiyatları olarak ~560,00 TL/m² olarak değer takdiri uygun görülmüģtür. - Değerleme konusu Otogar nitelikli taģınmazın kiralanabilir alanları ile benzer nitelikli emsal bulunamamıģtır. Bölgede portföy sahibi emlak komisyoncuları ile gerçekleģtirilen görüģmeler ve mahallinde elde edilen bilgiler sonucunda aģağıda tespitler göz önünde bulundurularak kira bedeli tahmin ve takdir edilmiģtir. - Otogar içerisinde zemin katta konumlu yazıhane nitelikli ünitelerin ticari Ģerefiye değerlerinin normal katta konumlu büro nitelikli ünitelere göre yüksek seviyede olduğu öngörülmüģtür. - Otogar içerisinde zemin katta konumlu yazıhane nitelikli üniteler ile dükkan ve kuaför alanı nitelikli ünitelerin ticari Ģerefiye değerlerinin eģdeğer olduğu öngörülmüģtür. - Otogar içerisinde zemin katta konumlu lokanta, büfe ve kafeterya nitelikli ünitelerin ticari Ģerefiye değerlerinin yazıhane, dükkan ve kuaför alanı nitelikli ünitelere göre yüksek seviyede olduğu öngörülmüģtür. Yukarıda belirtilen tespitler doğrultusunda proje kapsamında zemin katta konumlu yazıhane, dükkan ve kuaför alanı nitelikli dükkanların aylık metrekare kira bedeli olarak 40,00 TL/m², zemin katta konumlu lokanta, kafeterya ve büfe nitelikli ünitelerin aylık metrekare kira bedeli olarak 60,00 TL/m², normal katta konumlu büro nitelikli ünitelerin aylık metrekare kira bedeli olarak ise 30,00 TL/m² tahmin ve takdir edilmesi uygun görülmüģtür. 29

31 ÖZGEÇMĠġ KD-AG-007 Adı Soyadı : Erdem Yılmaz Doğum Tarihi : 25/12/1980 Medeni Hali : Evli Ünvanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı Mesleği : ĠnĢaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Ġstanbul Üniversitesi, Mühendislik Fakültesi / 2003 Yabancı Dil : Ġngilizce Lisans : TSPAKB Türkiye Sermaye Piyasası Aracı KuruluĢları Birliği tarafından verilmiģ Değerleme Uzmanlığı lisansı Lisans Tarih ve Nosu : 10/11/ Mesleki Tecrübe Turyap Gayrimenkul Değerleme A.ġ. : Kasım Ocak 2009 Değerleme Uzmanı Gayrimenkul Değerleme ġahıs Firması : Ocak Ocak 2011 Değerleme Uzmanı Kare Gayrimenkul Değerleme A.ġ. : ġubat Devam ediyor. 30

32 31

33 Konum Krokisi KD-AG-007 Tapu Kayıtları 32