Yarýna bir deðer býrak

Transkript

1 Yarýna bir deðer býrak TURÝZM SEKTÖRÜ ÜÇÜNCÜLÜK ÖDÜLÜ

2 Mehmet Kemal Dedeman Araþtýrma ve Geliþtirme TÜRKÝYE DE ÝKÝNCÝ KONUTLARIN TURÝZME KAZANDIRILMASI ve AYVALIK TA ÝKÝNCÝ KONUTLAR (SAHÝP VE KULLANICILAR) ÜZERÝNDE YAPILAN ARAÞTIRMA IÞIÐINDA UYGULANABÝLÝR BÝR MODEL ÖNERÝSÝ HAZIRLAYAN YRD. DOÇ. DR. AYHAN GÖKDENÝZ PAYDAÞLAR YRD. DOÇ. DR. YAKUP DÝNÇ ÖÐR. GRV. SONER ÇABUK ÖÐR. GRV. HAYRÝ TAÞKIR BÝLG. ÝÞLT. ÖZLEM YOLCU 2009

3

4 ÖZET Ülkemizde ikinci konut olgusu, bir taraftan turizm sektörü, turizm politikaları, kıyı ve çevre sorunları ile birlikte, diğer taraftan da kırsal kentsel bölgelerde yerleşme yapıları ile ilgilidir. İdari ve örgütsel yapılanmalar, yerel yönetimler ve ilişkiler, nüfus hareketleri, kırsal planlama alanındaki yeni eğilimler, toprakta mülkiyet yapısı, değişim ve dönüşümler sorgulanması gereken önemli konu başlıklarıdır. Ayrıca, ekolojik denge, doğayla iç içe yaşama arzusu ve kıyılardaki yoğunlaşma sahil kentlerinin önemli sorunları arasındadır. Ülkemiz kıyılarının fiziksel oluşumuna şekil veren yasal ve yönetsel boyuttaki yanlış alınmış kararlar, kıyı alanlarının ikinci konutlarla çevrelenmesinde etken olmuştur. Kıyılara yönelik kanunların 1980 li yıllardan sonra, çıkarılmasının hız kazanması ve ikinci konutların yapımına kısmen de olsa sınırlandırmalar getirmesi olumlu bir gelişme olmakla birlikte, kanunların uygulamasında çıkan sorunlar, çelişkiler ve mevcut kanunların tam olarak uygulanamaması kıyılardaki ikinci konutların sayıca ve çevreye zarar verecek ölçüde artışına neden olmuştur. Bugün ülkemizde ekonomik anlamda önemli sorunlardan birisi de; ikinci konutların varlığıdır. Ülke ekonomisine ciddi anlamda yük getiren ve rasyonel olmayan bir planlama ile bugün sayıları 3.5 milyonu bulan ikinci konutlar için ciddi bir eylem planı hazırlanmalıdır. Bu eylem planında konunun tarafları olan bütün paydaşlar bir araya gelmeli ve akılcı çözümler üretmelidir. Çalışmamızın 1. bölümünde; Türkiye deki ikinci konutlarla ilgili kıyı yoğunlaşması hakkında genel bilgilere (yasal mevzuat ve bilimsel literatür taraması) ve sayılarına yer verilmiştir. Ayrıca, ikinci konut turizminde önemli bir destinasyon olan Ayvalık la ilgili turistik arz verileri irdelenmiştir. 2. bölümde; ulusal anlamda turistik marka imajına sahip olan Ayvalık ta ikinci konutlar (sahip ve kullanıcılar) üzerinde ampirik bir araştırma yapılmıştır. Bu araştırmada toplam 1046 denek kullanılmış ve araştırma sonuçları genel olarak değerlendirilmiştir. 3. bölümde; dünyadan ve Türkiye den ikinci konut turizm pazarında satış ve kiralama ile ilgili uygulanan mevcut sistemler hakkında özet bilgiler verilmiştir. Daha sonra; ikinci konutlar (sahip ve kullanıcılar) üzerinde yapılan araştırma ışığında uygulanabilir bir model önerisi geliştirilerek, sonuç ve önerilerde bulunulmuştur. ANAHTAR KELİMELER: İkinci Konut ve Turizme Kazandırılması, Ampirik Bir Araştırma ve Bir Model Önerisi 1

5 ÖNSÖZ Türkiye de turizmin gelişme süreci incelendiğinde; gerek kamu gerek özel sektör çabalarının çoğunlukla dış turizme yönelik olarak gerçekleştirildiği görülmektedir. Geçmişte turizm yatırımları genellikle dış talebe yanıt verecek biçimde yapılmıştır. Bugüne kadar dış turizmi esas alan anlayış, iç turizmin istek, arzu ve beğenilerini unutmuş veya görmezden gelmiştir. Hatta iç turizmdeki hareketliliği; ikinci konutlara olan gidiş-gelişler olarak algılamıştır li yıllardan sonra, özellikle Ege ve Akdeniz kıyıları başta olmak üzere, ikinci konutların sayısında hızlı bir artış gözlenmiştir. İnsanların kentlerin karmaşasından kurtulma ve yeni bir konut sahibi olma isteği, birçok rekreasyonel faaliyete olanak sağlayan kıyı alanlarının çekiciliği ve buna benzer birçok faktör kıyıların ikinci konutlarla dolmasına neden olmuştur. Diğer turistik tesislere oranla daha fazla arazi tüketen ikinci konutlar, kıyı alanlarının olumsuz etkilenmesine, taşıma kapasitelerinin zorlanmasına, sonuçta kıyı alanlarındaki koruma kullanma dengesinin doğa aleyhine bozulmasına neden olmuştur. Ülkemizde ilk düzenli ikinci konut yerleşimi, 1950 li yıllarda İzmir Çeşme kıyılarında tesis edilmiş olup, bu konuda asıl gelişme 1960 lı yıllardan itibaren görülmeye başlanmıştır sonrasında ise; ülkemizde kıyıların süratle ikinci konut yapılarıyla dolduğunu söyleyebiliriz. Bu yapılaşmanın nedenleri arasında; hızla gelişen ulaşım ağı (hava ve karayolu gibi), büyüyen inşaat sektörü, ikinci konut sahibi olma arzusunun ön plana çıkması, hane gelirinin ve refah düzeyinin artması ve büyüyen-gelişen turizm sektörünü söyleyebiliriz. Ayrıca; tarihinde çıkarılan 2634 sayılı, Turizm Teşvik Kanunu, tarihinde çıkarılan 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve bu kanuna tarihinde 3476 sayılı kanunla yapılan değişikler bu ivmeyi hızlandırmıştır. Dünyada uygulanan birçok ikinci konut pazarlama sistemi bulunmaktadır. Bütün bu sistemlerde temel farklılık mülkiyetin konut kullanıcısına ait olup olmadığı ile ilgilidir. Konut kullanıcısına ait olduğu durumlarda bir veya birden çok mülk sahibi olabilmektedir. Mülkiyet belli bir firmaya ait olduğu durumlarda ise; kullanım hakkı belli sürelerle kullanıcılara devredilmektedir. Bu çerçevede; Türkiye de; Devre Mülk İle İlgili Mevzuat tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayınlanmış ve yürürlüğe girmiştir. İkinci konutların Türkiye de ortaya çıkışından günümüze kadar geçirdiği evrim sonucunda oluşan ikinci konut stokunun model açısından iki türünden söz etmek mümkündür. Bunlar yoğun olarak yılları arasında üretilen tatil ikinci konutlar ile 2000 yıllardan sonra (özellikle 1999 depreminden sonra) üretilen turistik ikinci konutlardır. Model açısından ikinci konutlar ile ilgili; konutların sistem içine alınması, işleyen bir dinamik ve organizasyon yapısının işletilmesi çözümlenmesi gereken önemli konulardan bir kaçıdır. 2

6 Bunu sağlamanın en önemli koşulu; konut stokunun artması ve devamlılığının bir organizasyonel yapı içerisinde sürdürülebilmesidir. Bu çalışmada; Türkiye de ikinci konutlarla ilgili kıyı yoğunlaşması hakkında genel bilgilere (yasal mevzuat ve bilimsel literatür taraması) yer verilmiş ve ulusal anlamda turistik marka imajına sahip olan Ayvalık ta ikinci konutlar (sahip ve kullanıcılar) üzerinde ampirik bir araştırma yapılmış ve ikinci konutların turizme kazandırılması ile ilgili uygulanabilir bir model önerisi geliştirilmiştir. 3

7 İÇİNDEKİLER ÖZET ve ANAHTAR KELİMELER... 1 ÖNSÖZ... 2 İÇİNDEKİLER... 4 TABLO LİSTESİ... 6 ŞEKİLLER LİSTESİ... 6 KISALTMALAR... 6 EKLER LİSTESİ... 7 BÖLÜM-1 TÜRK TURİZMİNDE İKİNCİ KONUT KAVRAMI, GELİŞİMİ ve AYVALIK TA İKİNCİ KONUT YOĞUNLAŞMASININ NEDENLERİ Giriş Türk Turizminde İkinci Konut Kavramı İkinci Konutların Türkiye de Gelişim Süreci ve Nedenleri Türkiye de İkinci Konutlarla İlgili Literatür Türkiye de Kıyı ve İkinci Konutlarla İlgili Yasal Düzenlemeler ve Çevresel Etkileri İkinci Konutlara İlişkin Yasal ve Yönetsel Boyuttaki Kararların Çevreye Etkisi İkinci Konutların Kırsal Peyzaja Etkisi İkinci Konutların Görsel Kalite Üzerinde Etkisi Türkiye de İkinci Konutların Gelişimi ve Mevcut Sayıları Türk Turizminde Önemli Bir Destinasyon Olan Ayvalık ta İkinci Konut Yoğunluğu ve Olası Nedenleri Ayvalık ve Yöresinde İkinci Konutlarla İlgili Mevcut Veriler Ayvalık ta İkinci Konut Yoğunlaşmasının Olası Nedenleri Coğrafi Çekicilikler Ulaşım Kolaylığı İklim Uygunluğu Doğal Çekicilikler Sosyo-Kültürel Çekicilikler Tarihi Çekicilikler Tarihi Yerleşkelere Yakınlık Büyük Turizm Yatırımları İçin Cazip Bölge Olamaması ve Tercihlerin İkinci Konuta Kayması

8 BÖLÜM-2 BÖLÜM-3 AYVALIK TA İKİNCİ KONUTLAR ÜZERİNDE (SAHİP VE KULLANICILAR) YAPILAN ARAŞTIRMA VE SONUÇLARI Araştırmanın Amacı Araştırmanın Kapsamı Araştırmanın Yöntemi Araştırmanın Evreni ve Örneklemi Veri Toplama Aracı İkinci Konut Sahipleri Üzerinde Yapılan Araştırma ve Sonuçları İkinci Konut Kullanıcıları Üzerinde Yapılan Araştırma ve Sonuçları Araştırma Sonuçlarının Genel Olarak Değerlendirilmesi AYVALIK TA İKİNCİ KONUTLAR ÜZERİNDE (SAHİP VE KULLANICILAR) YAPILAN ARAŞTIRMA IŞIĞINDA UYGULANABİLİR BİR MODEL ÖNERİSİ Mevcut Sistemin Analizi İkinci Konutların Turizme Kazandırılması İle İlgili Uygulanabilir Bir Model Önerisi (Stratejik Planlama ve Aşamaları) İkinci Konut Pazarında İkinci Konut Bölgesel Turizm Birliklerinin Oluşturulması ve Diğer Yasal Düzenlemelerle İlgili Değişiklik Önerileri İkinci Konutların Turizme Kazandırılması Noktasında Ekonomiye Katkısı İle İlgili Örnek Bir Hesaplama İkinci Konutların Turizme Kazandırılması Noktasında Mevcut Mali Yasaların Düzenlenmesi İle İlgili Mevzuat Önerisi SONUÇ VE ÖNERİLER KAYNAKLAR EKLER

9 TABLO LİSTESİ Tablo-1 Devre Mülk ve Devre Tatil Endüstrisinin Dünyadaki Gelişimi, Tablo-2 Devre Tatil Sisteminin Amerikan Ekonomisine 2002 Yılındaki Katkıları ŞEKİLLER LİSTESİ Şekil-1 Türkiye de İkinci Konutların Mevcut Bölgelere Göre Dağılımı ve Sayıları- (2008) Şekil-2 Ayvalık ve Yöresinde Mevcut İkinci Konut Sayıları Şekil-3 İkinci Konutların Turizm Sektöründe Mevcut Kullanılma Biçimleri Şekil-4 İkinci Konutların Turizme Kazandırılmasıyla İlgili Model Önerisi, (Stratejik Planlama ve Aşamaları) Şekil-5 İkinci Konutların Turizme Kazandırılmasında Uygulama (Eylem Planı) Süreci Şekil-6 İkinci Konut Pazarında Sahip ve Kullanıcılara Yönelik Pazarlama Döngüsü İkinci Konut İkinci Konut Sahipleri İkinci Konut Kullanıcıları : İK : İKS : İKK KISALTMALAR 6

10 EKLER LİSTESİ Ek-1 07 Ocak 2006 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan 5444 sayılı Tapu Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı Ek-2 Ayvalık İlçe, Küçük Köy ve Altınova Belde Belediyeleri İkinci Konut Sayıları ile ilgili Yazışma Örnekleri Ek-3 Ayvalık Kaymakamlığı na Anketin Sorunsuz Yapılabilmesi İçin Yazılan Müsaade Yazı Örneği Ek-4 İkinci Konut Sahip ve Kullanıcılar Üzerinde Yapılan Anket Örnekler Ek sayılı Mahalli İdare Birlikleri Yasasının Turizm Altyapı Hizmet Birlikleri ile ilgili Ek-1 Gündem Madde Değişiklik Önerisi Ek-6 İkinci Konut Sahip ve Kullanıcı Kontrat Örneği Ek-7 Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğin Uygulanmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2005/ Ek-8 Sınıflandırma Çalışmalarına İlişkin Değerlendirme Formlarının Hazırlanması ve Uygulanmasına İlişkin Tebliğ Ek-9 Tatil Siteleri ve Villaları İle İlgili Standartlar ve Örnek Form Örneği Ek-10 GVK 103. Md. Göre GMSI Beyanname Örneği Ek-11 GVK 103. Md. Göre Vergi istisnası Sağlanması İçin Vergi Dairesi Müdürlüğüne Yazılan Dilekçe Örneği Ek-12 Vergi Dairesi Müdürlüğüne Verilecek Beyanname İle İlgili GMSI Hesaplama Örneği

11 1.1. Giriş I. BÖLÜM 1- TÜRK TURİZMİNDE İKİNCİ KONUT KAVRAMI, GELİŞİMİ ve AYVALIK TA İKİNCİ KONUT YOĞUNLAŞMASININ NEDENLERİ Bir ülke çok zengin doğal kaynaklara sahip olabilir. Ancak, bu zengin doğal kaynakları ekonomisine girdi olarak yansıtamamış ise, yeterince kullanamamış demektir. Doğal kaynaklar arasında yer alan potansiyel ekonomik güçlerden birisi de, kıyılardır. Yol açtığı sosyo-ekonomik ve politik sorunların ağırlığı itibariyle iç ve dış turizm hareketleriyle de iç içe bulunan kıyı alanlarının kullanımı ülkemizde 1990 lı yıllardan sonra artmıştır km lik kıyı bandı bulunan ve küçümsenmeyecek miktarda iç sulara sahip ülkemiz için kıyılardaki bu yoğunlaşma şüphesiz büyük bir önem arz etmektedir. İnsanlar, tarih boyu değişik amaçlarla (gezip-görmek, din, kültür vb. etkinliklere katılmak ve şifa bulmak) turizm hareketliliğine katılmış ve seyahat etmiştir. Fakat, yine de bugünkü anlamıyla dünyada turizm olayındaki asıl gelişmeler, II. Dünya Savaşı ndan sonra yaşanmıştır. Ülkelerin ekonomik açıdan gelişmesi ve bireylerin refah düzeylerinin artması, ulaşım araçları (özellikle havayolu ulaşım) sisteminin gelişmesi, iletişim araçlarındaki teknolojik ilerlemeler ve bireysel anlamda boş zamanların artması ve kullanım özelliklerinin değişmesi, değişik bölgelerdeki doğal ve tarihi güzelliklerin tanıtılması dünyada turizmin gelişmesini sağlayan önemli faktörlerdir. 20. yüzyılın ikinci yarısından itibaren turizm; dünya ekonomisinde en hızlı gelişen ve genişleyen sektörlerden biri haline gelmiştir li yıllarda 30 sektörden mal ve hizmet alan turizm, bugün 54 ana ve yan sektörden mal ve hizmet alımı yapmaktadır. Bu mal ve hizmet alımlarının yıllık hacmi, yaklaşık 11.2 milyar civarındadır. Turizmin nihai talebi 1 birim arttığı zaman, bütün sektörlerin toplam üretim artışı; yaklaşık 1,7 birim olmaktadır. Turizm sektörü bugün, en çok üretim artırıcı sektörler arasına girmiştir. Turizm sektörünün ekonomi ve toplumsal hayata katkısının bir diğer boyutu da yarattığı istihdamdır. Sektör hem büyük ölçekli istihdam yaratmada hem de bir kişiye iş sağlamak için yapılan yatırım harcamalarındaki pozisyonuyla öne çıkmaktadır. Türkiye ekonomisinde; parasal büyüklük olarak, ulusal gelirin yüzde 4,5-5,0 ine, ihracat gelirlerinin yüzde 20 sine denk düşen bir büyüklüğe ulaşan sektör; iç pazarda mal ve hizmet tedariki için milyar dolar, yatırımlar ve yenilemeler için de 3,0-3,5 milyar dolarlık katılım yapmaktadır. Sektörün bir yılda yarattığı iş hacmi milyar dolara ulaşmaktadır. Sektördeki diğer hareketler de hesaba katıldığında bu büyüklük milli gelirin yüzde 10 una ulaşmaktadır. Her ekonomik faaliyette olduğu gibi turizmde de sadece yabancı talebe dayalı bir gelişme sağlıklı değildir. Bu yüzden iç turizmin gelişmesi, ülkedeki tüm turistik faaliyetlerin gelişmesi açısından çok önemlidir. Ülkemizde kökeni 1930 lu yıllara dayanan iç turizm hareketleri; halkın gelir, refah ve kültürel düzeyinin artması ile kısmen gelişme göstermiş, fa- 8

12 kat istenen düzeye ulaşamamıştır. Bunun önemli nedenleri vardır. En önemli neden ise; özellikle 1980 li yıllardan itibaren kıyılarda (İK)* yoğunlaşmasına gidilmesidir. Böylece, ülke içinde turizm hareketliliği azalmış veya iç turizm hareketliliği deyince akla İK lar gelmiştir. Bu çalışmada; Türkiye de İK larla ilgili kıyı yoğunlaşması hakkında genel bilgilere (yasal mevzuat ve bilimsel literatür taraması) yer verilmiş ve ulusal anlamda turistik marka imajına sahip olan Ayvalık ta İK lar (sahip ve kullanıcılar) üzerinde ampirik bir araştırma yapılmış ve İK ların turizme kazandırılması ile ilgili uygulanabilir bir model önerisi geliştirilmiştir Türk Turizminde İK Kavramı İK ları; temel özelliklerinden ve çalışmanın amacından yola çıkarak başka bir yerde ikamet edip çalışmaları koşuluyla kullanıcıları tarafından satın alma veya kiralama yoluyla yılın belli dönemlerinde rekreatif amaçlı olarak kullanılan, fiziksel çekiciliği yüksek bölgelerde (akarsu göl, kaplıca, deniz kıyısı vb.) inşa edilmiş, turizm sektörü ile bütünleşmiş ve bir emlak yatırımı özelliği gösteren sabit bir mülktür şeklinde tanımlayabiliriz (Görgülü, Manisa,2008:69). Türkiye de turizmin gelişme süreci incelendiğinde; gerek kamu gerek özel sektör çabalarının çoğunlukla dış turizme yönelik olarak gerçekleştirildiği görülmektedir. Geçmişte turizm yatırımları genellikle dış talebe yanıt verecek biçimde yapılmıştır. Bugüne kadar dış turizmi esas alan anlayış, iç turizmin istek, arzu ve beğenilerini unutmuş veya görmezden gelmiştir. Hatta iç turizmdeki hareketliliği; İK lara olan gidiş-gelişler olarak algılamıştır (Gökdeniz, Dinç, 2004:18) li yıllarda; globalleşen dünyada çok uluslu sermayenin yatırımlarını inşaat sektörüne aktarması, Avrupa Birliği ne entegrasyon sürecinde Birlik vatandaşlarının Türkiye de konut sahibi olabilmesine olanak tanınması ve her yıl artan turist sayısı son 7-8 senede üretilen İK ların mimarisinde ve kullanımında temel değişimlere yol açmıştır. Bu anlamda iki tip konut olgusundan söz etmemiz mümkündür. (*) İkinci Konut 9

13 Bunlardan ilki; özellikle yılları arasında üretilen tatil-ikinci konut olarak adlandırabileceğimiz daha çok kooperatifler aracılığıyla yapılan İK lar, diğeri ise; özellikle son 7-8 yıllık süre zarfında üretilen turistik kullanıma açık olan turistik konut olarak adlandırabileceğimiz İK lardır. Tatil İK tan turistik konuta geçişte İK larda yaşanan temel farklılıkları şu şekilde özetleyebiliriz; Emlak yatırımı olma özelliği artmıştır. Konut sahiplerinin profilleri değişmiştir. Büyük metropollerden tatil yapma amacıyla gelen kullanıcıların yerini, yerli veya yabancı yatırımcıların oluşturduğu ve daha çok komleks site ve residance ortamı arayan yerli ve yabancı müşteriler almıştır. İK un kullanım amacında ve süresinde ciddi değişmeler olmuştur. Mimari özellikleri ve süreleri değişmiştir. İK lardaki planlama anlayışı; turistik ve esnek (parçalı-bölünebilir) kullanıma olanak sağlamaktan öte, konaklamayı ve konforu cazip kılan, ek donatıları olan formata dönüşmüştür. Günümüzde, yukarıda kısaca tarif etmeye çalıştığımız değişimlere bağlı olarak ortaya çıkan beş tip turistik konuttan söz etmek mümkündür (Görgülü, Manisa 2008;71); 1. Konut sahibi tarafından biri kiralanmak üzere tefriş edilmiş, müstakil girişleri olan tek kütle olarak inşa edilmiş ikiz villa veya bungolowlar, 2. Konut sahibi tarafından biri kiralanmak üzere teşrif edilmiş, müstakil girişleri olan (çatı katı, stüdyo diğer iki katı bahçe kullanım amaçlı inşa edilmiş) 3 katlı villalar, 3. Ortak donatıları (mekanları) zengin (havuz, güvenlik, çocuk oyun alanları, resepsiyon, yeşil alanlar vb.) farklı gelir gruplarına kiralamaya uygun, değişik standartlarda, genellikle tek mülk sahibine ait, tamamı tefriş edilmiş 2-3 katlı villalardan oluşan siteler, (kısmen apart otel mantığıyla işletilen siteler de diyebiliriz.) stüdyo daireden oluşan, havuz kullanımlı, tümüyle veya tekil kiralanmaya uygun olarak üretilmiş 3-4 katlı veya 4-5 farklı bloktan oluşan (residance formatında inşa edilmiş) binalardır. 5. Daire veya villa içinde yatma hacimleri müstakil banyo ve giriş şeklinde planlanan yapılar da son zamanlarda İK amaçlı kısa ve uzun ve/veya süreli kiralanabilmektedir. Dairede yatak odalarına TV, mini bar ve buzdolabı gibi ekipmanlar konularak farklı müşteri gruplarına hitap edilmektedir İK ların Türkiye de Gelişim Süreci ve Nedenleri Kara ve denizin birleştiği hassas eko-sistemler olan kıyılar; yüzyıllar boyu doğal, ekonomik, mikro-klimatik özellikler içermesi ve çeşitli rekreasyonel kullanımlara olanak vermesi ile insanların dinlenme ve tatil ihtiyaçlarını gidermek için kullandıkları çekim merkezleri olmuşlardır. Kıyılara yönelik rekreasyonel amaçlı yatırımlar çeşitli olmakla birlikte, en dikkat çeken yapılaşmanın, İK düzeyinde olduğunu söyleyebiliriz. Turistik tesisler, İK lara göre daha az yer kaplamakta ve genelde noktasal olmaktadır. Ülkemizde İK ların ilk örnekleri, İstanbul Boğazı ndaki yalılardır. Bugünkü biçimde olmasa da, İK ların sayıca artışı, İkinci Dünya Savaşı ndan sonraki yıllara rastlamaktadır. Ülkemizde 1950 lerden önce yani denize ilginin hala zayıf olduğu zamanlarda, ağırlıklı olarak ilginin yaylalara olduğunu söyleyebiliriz. Bu durum, dinin etkisinin yanında denizin iyileştirici etkisinin bilinmemesinden 10

14 kaynaklanmaktadır. Denizin sağlık açısından yararlı olduğu inancından etkilenen ve bir anlamda turizm olayını başlatan akım ise, İK ların iç kesimlerdeki gelişimini durdurmuş, onları kıyılara yöneltmiştir (Taner, 1982:19) li yıllardan sonra, özellikle Ege ve Akdeniz kıyıları başta olmak üzere, İK ların sayısında hızlı bir artış gözlenmiştir. İnsanların kentlerin karmaşasından kurtulma ve yeni bir konut sahibi olma isteği, birçok rekreasyonel faaliyete olanak sağlayan kıyı alanlarının çekiciliği ve buna benzer birçok faktör kıyıların İK larla dolmasına neden olmuştur. Diğer turistik tesislere oranla daha fazla arazi tüketen İK lar, kıyı alanlarının olumsuz etkilenmesine, taşıma kapasitelerinin zorlanmasına, sonuçta kıyı alanlarındaki koruma-kullanma dengesinin doğa aleyhine bozulmasına neden olmuştur. Ülkemizde ilk düzenli İK yerleşimi, 1950 li yıllarda İzmir-Çeşme kıyılarında tesis edilmiş olup, bu konuda asıl gelişme 1960 lı yıllardan itibaren görülmeye başlamıştır (Sarı, 1981:38). İnsanların kent ortamının gürültüsünden uzaklaşma ve doğayla iç içe olma isteği, deniz ve güneşin insan üzerindeki olumlu etkisi, deniz kenarlarındaki konutların iyi bir yatırım aracı olarak görülmesi, turistik ve rekreasyonel aktivitelerin özellikle deniz kıyılarında toplanması ve devletin de bu konudaki yatırımları desteklemesi, deniz kıyısında ev sahibi olmanın toplum içinde sınıf atlamak olarak görülmesi, insanların hareket kabiliyetlerinin artışı gibi nedenler, kıyılardaki İK ların sayıca artışını hızlandırmıştır. Bu hızlı artış sonucunda, yörelerin doğal peyzajı geri dönüşümü olmayacak şekilde bozulmuştur (Kılıçarslan, 1999:155) sonrasında ülkede kıyılarının süratle İK yapılaşmalarına maruz kalmasının önemli nedenleri vardır. Bunlar; hızla gelişen ulaşım ağı (hava ve karayolu gibi), büyüyen inşaat sektörü, ikinci konut sahibi olma arzusunun ön plana çıkması, hane gelirinin ve refah düzeyinin artması ve büyüyen-gelişen turizm sektörüdür. Ayrıca, tarihinde çıkarılan 2634 sayılı, Turizm Teşvik Kanunu, tarihinde çıkarılan 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve bu kanuna tarihinde 3476 sayılı kanunla yapılan değişiklikler bu süreci hızlandırmıştır lı yıllarda; inşaat sektöründe yaşanan küçülme ülke genelinde turistik tesislerin artışı ile tatil yapmanın ucuzlaması ve sonrasında yaşanan 1999 depremi ve 2001 ekonomik krizi İK a olan talebi azaltmıştır yılı Türkiye de hem inşaat sektörü hem de İK lar için bir dönüm noktası olmuştur. Gerek dünyada gerekse de Türkiye de yaşanan gelişmeler inşaat sektöründe büyümeye ve dolayısıyla konut üretiminde artışa neden olmuştur. Bu gelişmelere kısaca değinmek gerekirse (Manisa, Görgülü, 2008:75); Dünya ölçeğinde; Uluslararası sermayenin yatırımlarını inşaat sektörüne yapması, (küreselleşme perspektifinde sermayenin ve iş gücünün serbest dolaşımı bu alana kaymaktadır.) ABD ve Avrupa ülkelerinin bayındır olmaları nedeniyle inşaat sektörüne yatırım yapan şirketlerin etkinlik alanlarını farklı bölgelere kaydırmaları, (Afganistan, Romanya, Bulgaristan, Kazakistan, Türkmenistan ve Türkiye gibi benzer ülkeler) Avrupa ve ABD de inşaat işlerinin azalması sonucu iş bulmakta güçlük çeken meslek adamlarının iş bulmak amacıyla başka ülkelere yönelmeleri ve bu çerçevede mesleki 11

15 denklik ve serbestlik antlaşması plan GATTS ın ülkelerce kabul görmesidir. (Dünya Ticaret Örgütü Hizmet Ticaret Anlaşması anlamında kullanılmıştır.) Türkiye ölçeğinde, Konut kredi faizlerinin düşmesi, AB ne uyum sürecinde Avrupalıların Türkiye de mülk sahibi olabilmesine olanak tanıyan yasanın yürürlüğe girmesi, (5444 Sayılı Tapu Kanunu) Enflasyonun düşmesi sonucu, borsa ve dövizin yatırım aracı olmaktan çıkması, gibi faktörler emlak piyasasına olan ilgiyi arttırmış ve emlak fiyatları kısa sürede hızla yükselmiştir. Avrupa Birliği ne uyum sürecinde yabancıların mülk edinebilmesine ilişkin yasa tasarısının; TBMM de görüşülerek, tarihli Resmi Gazete de yayınlanarak yürürlüğe girmesi İK piyasasını hareketlendirmiştir. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı nın 2007 yılında yaptığı araştırmaya göre; Türkiye de yabancıların taşınmaz mülke sahip olduğu tespit edilmiştir Türkiye de İK larla İlgili Literatür Taraması Günümüze kadar Türkiye de çeşitli kurum/kuruşlar ve akademisyenler tarafından İK larla ile ilgili çeşitli bilimsel çalışmalar yapılmıştır. Bu çalışmalara kısaca değinmekte fayda vardır; Görgülü, Manisa (2008), İkincil Konutların Turizm Sektöründe Yeniden Kullanılabilmesine İlişkin Bir Model isimli Mmgaron Dergisi nde yayınlanan makalesinde; 1980 sonrasında ülke kıyılarının süratle İK yapılaşmalarına maruz kaldığını belirtmiş ve bu konutların turizme kazandırılmasıyla ilgili organizasyonel bir yapı oluşturulmasını önermiştir. Tosun (2007), Türkiye de Konut İhtiyacı ve Konut Finansmanı isimli Paradoks Dergisi nde yayınlanan makalesinde; Türkiye deki İK ların kooperatifleşme ve ipotekli banka konut kredileri teşvikiyle 1980 lı yılların sonunda zirve yaptığını, sonraki yıllarda ise bu ivmenin yavaşladığını, 1990 lı yılların sonralarına doğru ise durma noktasına geldiğini ifade etmektedir. TÜRSAB tarafından 2007 yılında yapılan Türkiye nin Seyahat Pazarı araştırmasına göre; Türk vatandaşlarının yaptığı iç seyahat ve turizm hareketleri konusunda sağlam ve tutarlı veri bulmanın zorluğuna vurgu yapılmaktadır. Çünkü, seyahat ve turizm hareketleri iş için kendi aracıyla yapılan bir seyahati de, akraba ziyaretleri için otobüsle çıkılan bir yolculuğu da, ya da İK a yerleşme maksadıyla, bireysel organizasyonla yapılan bir seyahati de kapsamaktadır. İç turizm pazarına yönelik yapılan değerlendirme ışığında İK larla ilgili belirlenen saptamalar aşağıya çıkartılmıştır ( 12

16 Önceki yıllarla mukayese edildiğinde, yerli turist yurtiçi tatil alışkanlıklarında daha az İK ları kullanmaktadır. Deniz-güneş-kum turizmine ve İK lara olan ilgi azalırken, kültür turları günübirlik ve hafta sonu turlarında artış görülmektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından gerçekleştirilen Türkiye Turizm Stratejisi-2023 adlı çalışmada dünyada en fazla turist çeken ülkelerin aynı zamanda iç pazar potansiyellerinin de yüksek olduğu belirtilmekte ve Türkiye de dış pazar kadar iç pazarın gelişmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Çalışmada belirtilen diğer hedefler ise şu şekilde sıralanabilir ( Türkiye de iç turizm pazarından 20 milyon kişinin yararlanması sağlanacaktır. İç turizmden başta dezavantajlı gruplar (özürlüler, düşük gelirliler, gençler, kadınlar, v.b.) ve genç nüfusun daha fazla yararlanmasına yönelik çeşitli sosyal turizm projeleri kamu ve özel sektör işbirliği ile geliştirilecektir. İK ların turizme kazandırılması için çalışmalar başlatılacaktır. Kılıçaslan (2006), İkinci Konutların Deniz Kıyılarına Etkisi isimli makalesinde; özellikle 1980 sonrası yıllarda ülkemizde kıyı turizminin teşvik edildiğini belirtmiştir. Bu hızlı yapılaşmanın pek çok yöreyi çevresel yönden kirlenme sorunu ile baş başa bıraktığını ve günümüzde özellikle Ege ve Akdeniz kıyılarının İK larla çevrelenmiş olduğuna vurgu yapmıştır yılında Balıkesir Üniversitesi, Bilimsel Araştırma Projeleri Birimi tarafından, Balıkesir Yöresi nde Yerli Turist Profili Araştırması adlı bir bilimsel çalışma yapılmış ve aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır; Balıkesir yöresinde azımsanmayacak sayıda (sadece Ayvalık ilçesinde yaklaşık (50 bin civarında) İK vardır. Bu yörede oluşan iç turizm hareketliliğin önemli nedeni; bu konutlara yurt-içi veya yurtdışından gelen vatandaşlardır. Balıkesir de özellikle Edremit Körfezi, Ayvalık ve Erdek yöresinde İK ların fazlalığı nedeniyle yeni konut yapımına gidilmemeli ve mevcutlar özgün projelerle iç veya dış turizmde değerlendirilmelidir. Özdemir, (1999) tarafından yapılan iç turizmle ilgili araştırmada; iç turizm konusunda tüm sektörün koordineli ve uzun vadeli bir çalışma süreci başlatmasının gerekliliği üzerinde durulmuş ve bu çalışmalarda özellikle kıyı kesimlerdeki İK ların bir şekilde turizme kazandırılmasına vurgu yapılmıştır. Kültür ve Turizm Bakanlığı nın iç turizm pazarına ilişkin 1997 yılında Hane Halkı Turizm Araştırması adıyla yürüttüğü çalışma sonuçlarına göre; iç turizm hareketliliğine çıkanların yüzde 30'u konaklama tesislerinde, %70'i ise kendi İK larında ya da yakınlarının evlerinde ve %36,4 ü ise kamu tesislerinde kalmaktadır. Yaşar ın (1996), Ayvalık Yöresinde İç Turizmin Değerlendirilmesi ve Gelişmesi üzerine yaptığı araştırmada; bölgede iç turizmin geliştirilmesi için pazarlama faaliyetlerinin 13

17 arttırılması, hizmet kalitesinin iyileştirilmesi ve arz kaynaklarının etkili kullanılması gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, bölgede iç turizmin daha ziyade İK olarak algılandığı tespitine varılmıştır. Aşık (1996), Ayvalık Yöresindeki Turizm İşletmelerinin İşletmecilik Sorunları üzerine yaptığı yüksek lisans çalışmasında; Yerli turistlerin özellikle Haziran-Temmuz-Ağustos aylarında yoğunlaştığı, Bölgedeki turizm faaliyetlerinin daha ziyade İK larda geceleme ve yeme-içme olarak algılandığı sonucuna varılmıştır. Kozak (1994) İç Turizm Hareketleri ve Geliştirilmesi İçin Çözüm Önerileri isimli makalesinde; Yerli turistlere seyahate ve tatile çıkma alışkanlığı kazandırılması, İK ların iç turizmde kullanılması, bulgularına varmıştır. Kültür ve Turizm Bakanlığı, Araştırma ve Değerlendirme Daire Başkanlığı (1992) tarafından İkinci Konutların Turizm Amaçlı İşletme Modelinin Tespiti Araştırması başlıklı çalışmasında da İK ların turizme kazandırılması ile ilgili bir model üzerinde çalışılmıştır. Toprak (1990), Kıyı Yerleşmelerinde Turizm Faaliyetleri ve Belediyelerin Karşılaştıkları Sorunlar-Çeşme Belediyesi Örneği isimli makalesinde; belediyelerin görevleri içerisinde yer alan imar faaliyetlerinin, mevsimlik nüfus hareketleri nedeniyle kıyı beldeleri için çok önemli boyutlara ulaştığını ve mevsimlik nüfus hareketlerinin kıyı bölgelerinde imar faaliyetlerini zorladığını belirtmektedir. Bu yoğunlaşmanın; gerek kıyı bandını gerekse iç kesimleri tamamen kapsayacak biçimde İK ve diğer turizm yapılanmalarına yönelik olduğunu vurgulamaktadır Türkiye de Kıyı ve İK larla İlgili Yasal Düzenlemeler ve Çevresel Etkileri Ülkemizde ikinci konut olgusu, bir taraftan turizm sektörü, turizm politikaları, kıyı ve çevre sorunları ile birlikte, diğer taraftan da kırsal-kentsel bölgelerde yerleşme yapıları ile ilgilidir. İdari ve örgütsel yapılanmalar, yerel yönetimler ve ilişkiler, nüfus hareketleri, kırsal planlama alanındaki yeni eğilimler, toprakta mülkiyet yapısı, değişim ve dönüşümler sorgulanması gereken önemli konu başlıklarıdır. Ayrıca, ekolojik denge, doğayla iç içe yaşama arzusu ve kıyılardaki yoğunlaşma sahil kentlerinin önemli sorunları arasındadır (Kılıçaslan, 1999:156). Kazlowski (1993) e göre, birçok baskının iç içe geçtiği kıyılarda, kentsel mekanlara ilişkin kararlar, ekolojik, estetik, bilimsel yaklaşımlarla değil, ekonomik kriterler ve politik beklentiler doğrultusunda oluşturulmakta, çevresel değerleri ve sosyal değişimleri gözardı eden bu yaklaşım, doğal kaynakların ve toplumun uzun süreçlerde ciddi kayıplara uğramasına neden olmaktadır (Arapkirlioğlu, 1997:93-94). 14

18 Kıyılara ilişkin karşımıza çıkan sorunlar yasal önlemlerden yağma söylemlerine, planlamadan doğal çevre korumaya, kirlenmeden ekolojik dengelerin bozulmasına kadar uzanmaktadır. Bugün ülkemizde ekonomik anlamda önemli sorunlardan birisi; İK ların varlığıdır (Taner, 1997:33) İK lara İlişkin Yasal ve Yönetsel Boyuttaki Kararların Çevreye Etkisi Günümüz kıyı alanlarının görüntüsünde, 1969 da başlayan ve Çanakkale-Balıkesir il sınırı ile Antalya-Mersin il sınırına kadar olan kıyı bandında yaklaşık 3 kilometreye kadar bir kıyı derinliğinde, Turizm Bölgesi olarak ilan edilen alanlarda turizm amaçlı fiziksel yapılaşma planlanmıştır. Bu planlamanın amacı; dış turizme dayalı bir turizm politikasının oluşturulması ve desteklenmesini öngörmektedir. Ancak, bir yandan dış turizmde beklenen politikalar gerçekleşmezken, diğer yandan çeşitli baskılarla bu planlardaki turistik tesis alanlarının önemli bölümü turizm ve İK yapılaşmasına ayrılmış, diğer yandan dış turizmden çok iç turizme hizmet veren küçük ölçekli, küçük parsellerde ancak yüksek yoğunlukta, turizm işletmeleri kıyılarda yükselmeye başlamıştır. Bunun yanında, turizm ve İK olarak öngörülen alanların hemen hemen tümü kooperatifleşme yoluyla spekülatif ve rant amaçlı kullanılmıştır (Arkon, 1997:39). Kıyıların korunması amacıyla kıyılara yönelik kanun ilk kez 1984 yılında çıkarılmış ancak kamu yararı ilkesiyle çeliştiği gerekçesiyle 1986 yılında iptal edilmiştir. Kıyılara ilişkin 3621 sayılı yeni kanun ise; ancak tarihinde çıkarılmış ve bu kanunla sahil şeridi 100 metre genişliğinde olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla yapılaşmaların 100 metreden sonra başlatılacağı kabul görmüştür (Doğan, Erginöz, 1997:27). Ancak, gerçek anlamda ilk İK ların görülmeye başlandığı 1950 li yıllardan 1990 lı yıllara gelinceye kadar İK lar kıyılarda herhangi bir mesafe gözetilmeksizin yerlerini almıştır. Bunun soncunda da, 1982 Anayasası nın 43. maddesinde geçen Deniz, göl ve akarsu kıyılarıyla, deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir ilkesi, kıyıların (İKS)** nin kullanımı ölçüsünde kısıtlanmıştır. Kıyılardaki yapılaşmaya sınır getiren bir diğer uygulama ise; alınan sit kararlarıdır. Korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile ilgili hususları içeren 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile ilgili yönetmeliğinde, özellikle kıyı yerleşimlerinde fiziksel mekânın biçimlendirilmesi ve kullanılmasında etkin olan sit ve doğal sit kavramlarına yer verilmiştir (Kılıçaslan,2006:150). (**) İkinci Konut Sahipleri 15

19 İK sahibi olma beklentisi, özel mülkiyetin elinde olan doğal sit kapsamındaki alanlarda baskı oluşturmaktadır. Doğal sitlerin derecelendirilmesi; alanın yapılaşma koşulları ve yoğunluğu üzerinde etkili olmakta, çeşitli baskılarla da sit dereceleri düşürülmektedir. Özellikle Çeşme Yarımadası ve Ayvalık Ali Bey Adası nı bu kapsamda örnek olarak verebiliriz (Aslanboğa vd.1997:36). Son yıllarda gündemde olan diğer bir konu, yabancılara mülk satışıdır. Yabancılara mülk satışını serbest bırakan 4916 sayılı yasa 3 Temmuz 2003 te kabul edilmiştir. Yasa, Avrupa Birliği ne uyum çerçevesinde çıkartılmıştır. Yabancıların Türkiye de taşınmaz edinebilmeleri için, karşılıklılık prensibi ne göre bu kişilerin ikamet ettikleri ülkelerin de Türk vatandaşlarına aynı olanağı tanımış olması gerekmektedir. Anayasa Mahkemesi tarafından yabancılara gayrimenkul satışına izin veren yasa, 15 Mart 2005 tarihinde iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, yabancılara taşınmaz satışını düzenleyen yasayı getirilen yasal güvenceler ve sınırlamaları yeterli görmediği için iptal ettiğini açıklamıştır (Kılıç, 2005:12). Aralık 2005 te ise Tapu Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı kabul edilmiş ve yabancıların mülk edinmelerini düzenleyen Tapu Kanunu değişikliği, 07 Ocak 2006 tarihli Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir (Daha ayrıntılı bilgi için bakınız Ek-1) İK ların Görsel Kalite Üzerinde Etkisi Barınma olanakları bakımından koşulları zorlanan Türkiye nin yıllık konut ihtiyacı her yıl daha büyük rakamlara ulaşırken, kıyı kentlerinin düzensiz gelişimi, toprağın kullanımı açısından da ekonomik sorunlar yaratmaktadır (Toprak, 1990:114). Kıyı bataklıkları kurutularak oluşturulan İK yapılaşmaları da, kıyı gerisindeki arazilerde taban suyu seviyesini düşürerek gerideki tarım alanlarının olumsuz etkilenmesine neden olmaktadır (Özkan, Aslanboğa, 1992:45). Deniz kıyısı İK larında denizden yararlanma temel amaç olduğundan, bu konutlar deniz kıyıları boyunca şeritsel bir yerleşim oluşturmaktadır. Özellikle Kıyı Kanunu çıkarılmadan önce gerçekleştirilen ve kıyıya çok yakın inşa edilmiş olan İK lar, denizle binalar arasındaki bağlantıyı yolla koparmakta, mevcut kumsalları yok etmekte ve plajların görsel kalitesini düşürmektedir (Kılıçaslan, 2006:152) İK ların Görsel Kalite Üzerinde Etkisi Binaların tekdüzeliği, çevreyle uyumsuz dış bina renk tercihleri, yanlış malzeme seçimleri, yöresel mimari anlayışının göz ardı edilmesi, mevcut parselasyonların neden olduğu mekân parçalanması, yüksek yoğunluktaki yapılaşmalar, konutların genelde iki katlı olması ve yatayda yayılış göstermesi nedeniyle çok fazla arazi tüketilmesi gibi faktörler görsel kirlilik yaratmaktadır. Bir yörenin imajının nasıl oluşturulacağı ya da yurt dışı örneklerinde olduğu gibi yerel mimari karakterinin korunması hesaba katılmamaktadır (Kılıçaslan,2006:153). 16

20 1.6. Türkiye de İK ların Gelişimi ve Mevcut Sayıları Türkiye İstatistik Kurumu nun 2000 yılında yaptığı araştırmada; Türkiye de inşa edilmiş binanın sı konut olarak tespit edilmiştir. Yine bu çalışmada; konut olan binalar içinde hanenin İK niteliğinde olduğu belirlenmiştir. Araştırma kapsamına alınan İK lar ise; yılda ortalama 1-2 ay tatil amaçlı kullanılan yazlıklardır. Bunların dağılımı ise; Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (2008) verilerine göre; Türkiye'de 546 bin 454 İK (mevsimlik) bulunmaktadır. Bölgeler itibariyle en çok İK (mevsimlik) olarak kullanılan bina Karadeniz'dedir. Karadeniz'de 169 bin 282 İK (mevsimlik) yer alırken, bu bölgeyi Marmara 110 bin 495, Ege 87 bin 106, Akdeniz 79 bin 480, İç Anadolu 71 bin 708, Doğu Anadolu'da 22 bin 643 ve Güneydoğu Anadolu 5 bin 740 konutla takip etmektedir. Türkiye de özellikle Ege ve Akdeniz kıyıları başta olmak üzere, İK ların sayısı her geçen gün hızla artmaktadır. Ülke genelinde bugün sayıları 3.5 milyonu bulan bu konutlar yanlış turizm politikalarının sonucunda ortaya çıkmıştır. Ülkesinde, makul fiyatlarla, kendi yaşam stiline uygun tatil yapma olanağı yakalayamayan vatandaşlarımız, çareyi kıyı kesimlerde edindiği İK larda aramıştır. Mersin, buna en güzel örnektir. Kıyı şeridi boyunca uzanan 250 bin İK, kıyılara bir beton perde örerek doğal kaynakların rant uğruna yok edilmesine neden olmuştur. Burada bulunan ve çoğunluğu yılda en fazla bir ay kullanılabilen İK lar çürümektedir. Bu örnekleri çoğaltabiliriz. Örneğin; Kuşadası, Türkiye nin turizme ilk açılan bölgesi olmasına rağmen, İK istilası sonucu, bugün tur kataloglarından çıkarılmıştır. Bir diğer örnek; İstanbul Kumburgaz dır ( Bunların tersi bir örnek ise; Antalya dır. Antalya, bugün turizmde geldiği nokta itibariyle yurt içinde ve yurtdışında ilgi görüyor ve örnek alınıyorsa, bölgede İK azlığının önemli bir rolü olduğu unutulmamalıdır. Nitekim son dönemde yerli ve yabancı birçok kişinin Antalya nın geleceğine ilişkin yaptığı değerlendirmede bu noktaya dikkat çekilmektedir ( 17