Sayı : 2013/194 7 Tarih : Ö Z E L B Ü L T E N. GELĠR VERGĠSĠ KANUNU TASARISINA GÖRE KAT KARġILIĞI ĠNġAAT ĠġLERĠNDE VERGĠLENDĠRME DÜZENĠ

Transkript

1 Sayı : 2013/194 7 Tarih : Ö Z E L B Ü L T E N GELĠR VERGĠSĠ KANUNU TASARISINA GÖRE KAT KARġILIĞI ĠNġAAT ĠġLERĠNDE VERGĠLENDĠRME DÜZENĠ 1

2 Bilindiği üzere halen yürürlükte bulunan vergi kanunlarında kat karşılığı inşaat işleri ile ilgili bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak genel tebliğ ve sirküler bazında bazı düzenlemeler mevcuttur. Bakanlar Kurulu nca onaylanarak TBMM ne sunulmuş olan Gelir Vergisi Kanun Tasarısı nda ise özel inşaat işleri başlığı altında kat karşılığı inşaat işleri dolayısıyle elde edilen kazançların vergilendirilmesiyle ilgili düzenlemeler de yapılmıştır. Bu bültenimizde, tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak ve tarihinden geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girecek olan gelir vergisi kanunu tasarısındaki kat karşılığı inşaat işleriyle ilgili hükümler açıklanacaktır. I Ticari Kazanç Kapsamına Giren Kat KarĢılığı ĠnĢaat ĠĢleri: A) Arsa Sahibi Açısından Tasarının 14 üncü maddesinde aşağıdaki hükümler bulunmaktadır. 1- İktisap şekli ve tarihi ne olursa olsun, kendi arsası üzerine inşaat yapan veya kat karşılığı inşaat işleri dahil yaptıranların bu inşaat faaliyetlerinden doğan kazançları, inşaat faaliyetinin arsa sahibinin ticari işletmesi bünyesinde gerçekleştirilmesi halinde ticari kazanç hükümlerine tabidir. 2- Kat karşılığı inşaat işleri dahil başkasına yaptırılan inşaatlarda, hasılatın müteahhit ile paylaşılmasının kararlaştırılmış olması, faaliyetin arsa sahibi yönünden de ticari faaliyet olduğunu gösterir Yukarıdaki iki paragraf kapsamında yapılmamış olması kaydıyla arsa sahibi tarafından inşa edilen veya ettirilen taşınmazların ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan brüt kapalı alanlar toplamının bin metrekareyi aşması halinde ilk satış tarihinden itibaren ticari faaliyete başlanıldığı kabul edilir. Beşyüz metrekare ile bin metrekare arasında olması halinde ise inşa edilen taşınmazların satışının arsa sahibine veya müteahhide ait ticari bir organizasyon çerçevesinde gerçekleştirilmesi halinde ilk satış tarihinden itibaren ticari faaliyete başlanıldığı kabul edilir. Bu kapsamda yapılan inşaat işlerinde; - İnşaatın bitim tarihini izleyen takvim yılı başından üç takvim yılı içinde taşınmaz satışı yapılmaması halinde, bu sürenin sonunda anılan taşınmazlar inşaatın bitim tarihindeki maliyet bedeli üzerinden iktisap edilmiş sayılır. - Yapılan son satış işleminden başlayarak üç yıl içinde herhangibir taşınmaz satışı yapılmaması durumunda, ticari faaliyetin sona erdiği kabul edilerek satışa konu edilmeyen taşınmazlar işletmeden çekilmiş sayılır. İşletmeden çekilen

3 taşınmazlar, inşaatın bitim tarihindeki maliyet bedeli üzerinden bu tarihte iktisap edilmiş sayılır. - Yukarıdaki metrekare büyüklüklerinin hesabında aynı takvim yılı içinde inşasına başlanan, sürdürülen veya tamamlanan birden fazla inşaat işi bulunmaktaysa, bu işlerin tamamı topluca dikkate alınır. Brüt kapalı alan toplamının beşyüz metrekareyi aşmaması halinde arsa sahibi yönünden ticari kazanç hükümleri uygulanmaz. - Arsa sahipleri inşaata başlama tarihinden itibaren bu inşaatla ilgili hertürlü belgeleri almak ve inşaatın bitim tarihini izleyen takvim yılı başından itibaren beş yıl süreyle muhafaza etmek ve istenildiğinde ibraz etmek zorundadırlar. B) Müteahhit Açısından Tasarının 14 üncü maddesine göre, taahhüt niteliği bulunsun veya bulunmasın başkasının arsası üzerinde taşınmaz inşa etme faaliyeti ticari kazanç hükümlerine tabidir. II- Ticari Kazanç Kapsamına Giren Kat KarĢılığı ĠnĢaat ĠĢlerinde Kazanç Tespiti: Tasarının özel inşaatlarda kazanç tespitiyle ilgili 15 inci maddesinde kat karşılığı inşaatta kazanç tespitiyle ilgili hükümler bulunmaktadır. Buna göre; - Özel inşaat işlerinde inşa edilen veya ettirilen herbir bağımsız bölüm veya müstakil yapının alıcıya teslim edildiği yıl bunlara ilişkin kar veya zarar tespit edilir. İnşaatı tamamlanan bağımsız bölüm veya müstakil yapıya ait tapunun devir ve tescil işlemi yapılmamış olsa dahi bağımsız bölümlerin veya müstakil yapının fiilen alıcısının tasarrufuna bırakılması teslim sayılır. 3 - Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine verilen taşınmazların müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyet bedeli, müteahhit yönünden, iktisap edilen arsa payının maliyet bedeli sayılır. Arsa sahibinin iktisap ettiği taşınmazların maliyet bedeli ise arsa sahibinin uhdesinde kalan arsa payının emsal bedel ile müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyetlerden arsa sahibine verilen taşınmazlara isabet eden tutarın toplamından oluşur. - Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt alanları toplamının bin metrekareyi aşması nedeniyle ilk satış tarihinden itibaren ticari faaliyete başlandığının kabul edildiği veya beşyüz metrekare ile bin metrekare arasında olması halinde inşa edilen taşınmazların satışının arsa sahibine veya müteahhide ait ticari bir organizasyon çerçevesinde gerçekleştirilmesi nedeniyle ilk satış tarihinden itibaren ticari faaliyete başlanıldığının kabul edildiği hallerde arsa sahipleri inşaata başlama tarihinden itibaren söz konusu inşaatla ilgili belgelerdeki katma değer vergisi dahil tutarları mükellefiyetin tesis edildiği yılın maliyet veya giderlerine intikal ettirirler.

4 III- Değer ArtıĢ Kazancı Kapsamına Giren Kat KarĢılığı ĠnĢaat ĠĢleri Bültenimizin önceki bölümlerinde ticari faaliyet sayılan ve elde edilen kazancın ticari kazanç sayıldığı kat karşılığı inşaat işlerinin neler olduğu açıklanmıştı. Tasarının 45 inci maddesinde değer artış kazançları düzenlenmiş, bu arada taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak nitelendirilmiştir. Aynı maddede elden çıkarma ibaresinin taşınmazların devri ve temlik edilmesini, trampa edilmesini, takasını da ifade ettiği belirtilmiştir. Yine aynı maddede, ticari bir işletmenin envanterinde kayıtlı bulunmaması şartıyla, kat karşılığı inşaat işleri dahil sahip olunan arsa üzerine inşaat yapan ve yaptıranların bu işlere tahsis ettikleri arsa veya arsa paylarının inşaat faaliyetinin ticari mahiyette olup olmadığına bakılmaksızın elden çıkarılmış sayılacağı hükme bağlanmıştır. Bu hükümlere göre, gerçek kişi arsa sahiplerinin bültenimizin önceki bölümlerinde ticari faaliyet sayıldığı belirtilen kat karşılığı inşaat işleri dışında kalan kat karşılığı inşaat işi dolayısıyla (taşınmazların elden çıkarılması) sağladığı kazançlar değer artış kazancı kapsamına girmektedir. IV- Değer ArtıĢ Kazancı Sayılan Kat KarĢılığı ĠnĢaat ĠĢlerinde Safi Kazancın Tespiti 4 Tasarının 48 inci maddesine göre değer artış kazancının tespiti aşağıdaki esaslara göre yapılacaktır. - Kat karşılığı inşaat işleri dolayısiyle arsa sahibinin uhdesinde kalan arsa payının tahsis tarihindeki emsal bedeli, inşaat işine tahsis edilen arsa payının elden çıkarma bedeli olarak kabul edilir. - Müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen taşınmazların maliyet bedeli üzerinden arsa sahibine fatura edilen tutar ise müteahhide devredilen arsa payının elden çıkarma bedeli olarak kabul edilir. - Elden çıkarılan arsa veya arsa paylarından doğduğu kabul edilen elden çıkarma kazançları, inşa edilen taşınmazların satıldığı tarihler itibariyle ve satılan taşınmaza isabet eden arsa payıyla sınırlı olarak gerçekleşmiş sayılır. Bu satışlar nedeniyle yapılan tahsilatların, öncelikle satılan taşınmaya isabet eden arsa veya arsa payının elden çıkarma bedeline ilişkin olduğu kabul edilir. - Kat karşılığı inşaat işleri dahil olmak üzere, sahip olduğu arsa üzerine inşaat yapan veya yaptıranların inşaat veya satış faaliyetlerinin bültenimizin I-A bölümünde açıklanan şekilde ticari faaliyet olarak kabul edilmediği hallerde bu kapsamda edinilen taşınmazlar arsa sahibi yönünden inşaatın bitim tarihi itibariyle ilk defa iktisap edilmiş sayılır. İnşaatın bitim tarihi yapı kullanma izin belgesinin alındığı

5 tarihtir. Ancak taşınmazın veya taşınmazların yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce fiilen kullanılması halinde bunların kullanıma başlanma tarihine itibar edilecektir. - Arsa sahibi tarafından iktisap edildiği kabul edilen bu taşınmazlarda ise maliyet bedeli arsa sahibinin uhdesinde kalan arsa payının emsal bedeli ile müteaahhit defter kayıtlarında oluşan maliyetlerden arsa sahibine verilen taşınmazlara isabet eden tutarın toplamından oluşur. Yukarıdaki düzenlemelere göre özetle kat karşılığı arsa teslimlerinde yapılan ilk arsa tesliminde arsa elden çıkarılmış sayılacak, ancak elde edilen taşınmazlar elden çıkarılıncaya kadar arsa tesliminden doğan değer artış kazancı vergilendirilmeyecektir. Arsa karşılığında alınan taşınmazlar ise ilk kez iktisap edilmiş sayılacak ve maliyet bedeli hesaplanacaktır. Bu taşınmazlar elden çıkarıldığında ise hem ilk arsa teslimi nedeniyle doğan kazanç hem de bu taşınmazların elden çıkarılmasından doğan kazançlar hesaplanacaktır. Tasarının 47 inci maddesine göre elden çıkarmada maliyet bedeli taşınmazların elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere ÜFE endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Bu kapsamda doğan değer artış kazancında zaman aşımı, inşa edilen taşınmazların satıldığı tarihler itibariyle ve satılan taşınmaza isabet eden arsa payıyla sınırlı olmak üzere taşınmazın satıldığı tarihten sonraki takvim yılının başından başlar. V- Değer ArtıĢ Kazancı Sayılan Kat KarĢılığı ĠnĢaat ĠĢi Kazancında Ġstisnalar 5 Tasarının 49 uncu maddesine göre gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar aşağıdaki süre ve oranlar çerçevesinden gelir vergisinden müstesnadır (Arsaya karşılık iktisap edilen bina veya bağımsız bölümlerde iktisap tarihi olarak, tapunun devir ve tescil işlemi yapılmamış olsa dahi bina veya bağımsız bölümlerin fiilen arsa sahibinin tasarrufuna bırakıldığı tarihe itibar edilir). -İki tam yıldan elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %40 ı, -Üç tam yıldan fazla elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %50 si, -Dört tam yıldan fazla elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %60 ı, -Beş tam yıldan fazla elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %75 i. Bu istisnalara ilave olarak bir takvim yılında elde edilen kazancın gerçek kişilere ait vergi tarifesinin birinci gelir diliminde yer alan tutar kadarı (tasarıda ,-TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Saygılarımızla, Hasan Zeki Süzen (YMM) - Ekrem Kayı (YMM) G/K-D/A