İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ PARK YAŞAM MAVİŞEHİR PROJESİ 521 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ PARK YAŞAM MAVİŞEHİR PROJESİ 521 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ RAPOR TARİHİ İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ PARK YAŞAM MAVİŞEHİR PROJESİ 521 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetinde olan TAPU BİLGİLERİ gayrimenkuller üzerinde takyidat bulunmamaktadır. Kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleşmiştir. MEVCUT KULLANIM İNŞAAT HALİNDE ada 4 no.lu parsel E=2,20 H=Serbest yapılaşma koşulları ile Konut Alanı olarak, Ada 1 no.lu parsel Emsal=2,00 İMAR DURUMU yapılaşma koşulları ile Ticaret Alanı olarak, 9803 Ada 2 no.lu parsel Emsal=1,50 yapılaşma koşulları ile Ticaret Alanı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER ,00 TL ,00 TL , ,00 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri...10 Gayrimenkullerin İmar Durumu...12 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...13 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...14 İzmir İli...14 Karşıyaka İlçesi...15 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...16 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...17 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...17 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...18 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

4 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...19 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...19 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...19 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...20 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...20 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...21 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...22 Çevrede Dükkan Değeri Emsal Araştırması...22 Arsa Değeri...23 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...23 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...24 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...26 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)...27 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...27 En Verimli Kullanım Analizi...40 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...41 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine, İzmir İli Karşıyaka İlçesi ada 4 parsel numaralı gayrimenkul üzerinde inşasına başlanan İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 4. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamındaki 521 adet bağımsız bölümün, Ada 1 no.lu ve 9803 Ada 2 no.lu parsellerin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, gerçekleştirilecek proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İzmir İli Karşıyaka İlçesi ada 4 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki 521 adet bağımsız bölümün, Ada 1 no.lu ve 9803 Ada 2 no.lu parsellerin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu parsel İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Yalı Mahallesi, ada 4 no.lu, Ada 1 no.lu ve 9803 Ada 2 no.lu parseller olup, toplam yüzölçümü ,23 m² dir ada 4 no.lu gayrimenkul üzerinde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından projelendirilen ve inşaatına başlanan Park Yaşam Mavişehir projesinde, 521 konut ve ticaret merkezi bulunmaktadır. Park Yaşam Mavişehir projesinin de bulunduğu bölgede toplu konut uygulamaları Emlak Konut tarafından gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkulün yakın çevresinde Soyak Mavişehir, Mavişehir Konakları, Vaha Evleri, Karya Evleri, Çiğli Havalimanı, Carrefour AVM, Karşıyaka Spor Salonu, Süleyman Demirel Anadolu Lisesi, Karşıyaka Anadolu Lisesi, Mavişehir İlköğretim Okulu bulunmaktadır. Bölge; Çiğli Havalimanı ile İzmir merkezi arasındaki ulaşımı sağlayan İzmir Çevre Yolu olarak da bilinen O-30 Karayolu na ve Çiğli Havalimanına yakınlığı ve kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Saat kulesine takribi 23 km, Çiğli hava üssüne takribi 8 km, İzmir Adliyesine takribi 18 km, İzmir Şehirlerarası Otobüs Terminaline takribi 21 km dir. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Çiğli Havalimanından İzmir merkezi istikametine O-30 Karayolu üzerinde ilerlerken, Cahar Dudayev Bulvarı ile İzmir Çevre yolunun kesiştiği kavşaktan Cahar Dudayev Bulvarı yönünde sağa dönülür ve takribi 2 km ilerlendiğinde değerleme konusu taşınmaza intikal edilmiş olur. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Karşıyaka Tapu Sicil Müdürlüğü nden tarihinde ve saat 11:00 de temin edilmiştir ada 4 no.lu parsel üzerinde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım ortaklığı A. Ş. üzerinde bulunan 521 adet bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Bağımsız bölümlerin tapu kayıt bilgileri ekte yer almaktadır. Beyanlar hanesinde; tarihli Yönetim Planı mevcuttur Ada 1 no.lu Parselin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada İlçe KARŞIYAKA Parsel 1 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü ,00 Cilt/Sayfa 151/16015 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT A.Ş. Tarih ve Yevmiye No /9381 Edinme Sebebi TİCARET ŞİRKETLERİNE AYNİ SRMAYE KONULMASI TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8

10 9803 Ada 2 no.lu Parselin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İZMİR Ada 9803 İlçe KARŞIYAKA Parsel 2 Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 1.702,37 Cilt/Sayfa 99/10946 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Tarih ve Yevmiye No /5819 Edinme Sebebi TÜZEL KİŞİLİKLERİN ÜNVAN DEĞİŞİKLİĞİ TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri YOKTUR tarih 1106 yevmiye no ile 3194 sayılı imar kanununun 18. Md gereğince düzenleme şerhi, tarih 4301 yevmiye no ile 1052 no.lu imar planı uygulanmakla gayrimenkulün miktarı 1776 m² düşmüştür. Beyanları bulunmaktadır. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 9

11 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, ada 4 no.lu parselde kayıtlıdır. 10

12 11

13 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu parsel tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Yalı Mahallesi 26L IVd, 25L Ia Paftalarda ada ve adalardaki plan tadilatı önerisinde E=2,20 H=Serbest yapılaşma koşullarında konut alanında kalmaktadır. Plan tadilatı T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Karşıyaka Belediyesi arasında yapılan İzmir Karşıyaka Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projesine İlişkin Protokol ve İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin tarih ve 05/293 sayılı kararı uyarınca yapılmıştır Ada 1 no.lu parsel Emsal=2,00 yapılaşma koşulu ile Ticaret Alanı, 9803 Ada 2 no.lu parsel Emsal=1,50 yapılaşma koşulu ile Ticaret Alanı olarak planlanmıştır. 12

14 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullere ait mimari proje ve yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları ile ruhsat bilgileri aşağıda olup, belgeler rapor ekinde sunulmuştur. Ada/Par sel 22259/4 Blok Mimari Proje Tarih İlk Ruhsat Tarih ve No.su Tadilat Ruhsatı Tarih ve No.su Nitelik Toplam Alan (m²) A Apartman Binası 1.550,00 B Apartman Binası 1.650,00 C Apartman Binası 1.550,00 D Apartman Binası 1.550,00 E F Apartman Binası + Ortak Alan Ortak Alan+Yüzme Havuzu Ortak Alan+Yüzme Havuzu 8.623, , , / Ofis(işyeri)Binası 4.627, /1 A B Ofis(işyeri)Binası +Ortak Alan Ofis(işyeri)Binası +Ortak Alan , ,00 13

15 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İzmir İli Türkiye nin batısında Ege Bölgesi'nin en büyük, ülkemizin de 3. Büyük ili olan fuarlar merkezi İzmir, ticaret ile bütünleşmiş çağdaş bir liman kentidir. İlin yüzölçümü km² olup, nüfusu TÜİK in 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt verilerine göre belde ve köyler dâhil kişidir. İzmir'e bağlı 28 ilçe bulunmaktadır. Bunlardan Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli, Balçova, Buca, Narlıdere, Güzelbahçe ve Gaziemir, Büyükşehir statüsü içinde kalan ilçelerdir. Diğerleri; Bergama, Kınık, Dikili, Foça, Aliağa, Menemen, Kemalpaşa, Ödemiş, Beydağ, Kiraz, Bayındır, Tire, Torbalı, Selçuk, Seferihisar, Menderes, Çeşme, Karaburun ve Urla'dır. İzmir kenti, il topraklarının batısında, Ege Denizi kıyılarında, İzmir Körfezi'nin iç körfez kesiminde yer alır. Bir liman kenti olan İzmir, Türkiye'nin en önemli dış satım limanlarından biridir. İzmir gerek nüfusu, gerekse ticaret, sanayi, eğitim, kültür, eğlence, sanat, sağlık, finans, ulaşım, turizm vb. işlevleriyle ve bu alanlardaki kurum ve kuruluşlarıyla, etki alanıyla Ege'nin metropolü konumundadır. İzmir kuzeyde Dikili'den güneyde Selçuk'a kadar uzanan 629 km lik bir kıyı bandına sahiptir. Bu kıyılar üzerinde Dikili, Çeşme ve İzmir kent merkezinde deniz giriş kapıları bulunmakta, kentin 16 km güneyinde Adnan Menderes Havalimanı iç ve dış hatlar terminalleriyle havayolu ulaşımında hizmet vermektedir. İzmir - Alsancak deniz yolcu limanı, dış ve iç hat tarifeli seferleriyle birçok yere denizyolu ile ulaşımı sağlamaktadır.(izmir-istanbul, İzmir-Venedik hatları gibi.) İzmir kıyılarında İzmir-Üçkuyular'da ve Çeşme'de 2 tane olmak üzere toplam 3 yat limanı ve 1 yat çekek yeri vardır. İzmir'den çeşitli yönlere uzanan karayolları ile Türkiye'nin her tarafına ulaşmak mümkündür, şehirlerarası otobüs terminali kentin 11 km doğusundadır. İzmir-Aydın ve İzmir-Çeşme arasında iki otoyolu bağlantısı vardır. İzmir, aynı zamanda demiryolu bağlantısı olan bir kenttir. İzmir-Basmane merkez garından direkt veya bağlantılı seferlerle Türkiye'nin çeşitli yerlerine tren yolculukları yapılabilir. İzmir'i dışarıya bağlayan bu ulaşım hatları dışında, kent içinde Üçyol-Bornova arasında metro, körfezi dolaşan vapur ve feribotlar, kent içi ulaşımı sağlayan belediyeye ait otobüsler hizmet vermektedir. 14

16 İzmir, doğal kaynakları ve tarihsel-kültürel değerleriyle Türkiye'nin turizm potansiyeli en zengin illerinden biridir. İzmir, Ege kıyılarında deniz seviyesinden Bozdağların 2159 metrelik zirvesine kadar çeşitli yükseltilerde son derece çekici kırsal ve kültürel coğrafi görünümlere sahiptir. İzmir; kıyıları ve denizi, dağları, yaylaları, termal suları, kızılçam ve makilerden oluşan ormanları, Ege'ye özgü tarımsal ürünleri ve yumuşak iklimi ile doğaya uyumlu turizm türlerini ve rekreasyonel aktiviteleri uygulamak için eşsiz ortamlar sunar Karşıyaka İlçesi Karşıyaka İlçesi, İzmir Körfezi'nin kuzeyinde 84 kilometrelik bir alanda kurulmuştur. Yamanlar Dağ Grubu'nun güney yamaçlarını da içine alan Karşıyaka'nın doğusunda Bornova, batısında Çiğli ve kuzeyinde Menemen bulunmaktadır. Denizden yüksekliği metre arasında değişmektedir. Bostanlı, Alaybey, Nergis gibi semtler ovada, Bayraklı, Gümüşpala ve Yamanlar gibi semtler ise yamaç arazilerde kurulmuştur. İlçe alanı içinde 2 köy 41 mahalle mevcuttur. İlçe merkez nüfusu kişi olup, belde ve köyler dâhil toplam kişidir. Nüfusun % 99.9'u şehir merkezinde, % 0.1'i köylerde yaşamaktadır. Nüfus açısından İzmir'in Konak'tan sonraki 2. büyük ilçesidir. 15

17 Karşıyaka kuruluşundan bu yana hiçbir dönem sanayi şehri olarak düşünülmemiştir. Gediz Nehri 1870'li yıllara kadar Karşıyaka'dan denize dökülüyordu. Anılan yıllarda nehrin yatağı değiştirilince hem körfezin dolmasının önüne geçilmiş hem de ilçe yerleşime açılmıştır yılında demiryolu hattının gelmesiyle yamaçlarda yaşayanlar demiryolunun sağ ve soluna yerleşmiştir yılında ise vapur seferlerinin başlaması ikinci nüfus hareketini başlatmıştır. Karşıyaka İlçesi'nden; Konak, Alsancak, Pasaport Göztepe'ye vapur, Üçkuyular'a ise arabalı vapur seferleri yapılmaktadır. Karşıyaka, Bostanlı ve Bayraklı'da birer iskele mevcuttur. İlçede şehirlerarası sefer yapan tüm otobüs firmalarının bilet satış ofisleri bulunmaktadır. Bugünkü özelliği ile Karşıyaka bir yerleşim birimidir. Ancak son yıllarda çevre ilçelerden alışveriş amacıyla gelen müşteri potansiyelinin artması ticari potansiyeli de harekete geçirmiş Karşıyaka Çarşısı, il merkezindeki diğer çarşılara alternatif çarşı olma özelliğini almıştır. İlçede; makarna bitkisel yağ, gemi inşa ve onarımı, ekmek imali ve satışı, tekstil ile et, süt ve un pazarlaması yapan birer sanayi kuruluşu bulunmaktadır. Çağımızdaki en dinamik işletmelerin küçük ve orta ölçekli işletmeler olduğu göz önüne alınacak olursa ilçede bu vasıfta çok sayıda işletme bulunmaktadır. Tarihinin çok eski olması nedeniyle Karşıyaka, turizm sektöründe de potansiyel taşımaktadır. Bayraklı'daki 5000 yıllık Tepekule (Smyrna) harabeleri ile Tantalos mezarı önemli tarihi kalıntılardır. Ulu Önder Atatürk'ün annesi Zübeyde Hanım'ın mezarının Karşıyaka'da bulunması ilçenin önemini daha da arttırmaktadır. Ayrıca, tarihi eserlerin açıkhavada sergilendiği Bostanlı Güzel Sanatlar Parkı Arkeoloji Müzesi ilçeye farklı bir hava katmaktadır. 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu parselin yakın çevresinde Çiğli Havalimanı, demiryolu ve istasyonları, İzmir Çevreyolu olarak da bilinen O-30 Karayolu, Soyak Mavişehir Evleri, Mavişehir Pamukkale Sitesi, Flamingo Sitesi, Albatros Sitesi, Mavişehir Konakları, Vaha Evleri, Karya Evleri gibi toplu konut siteleri ile birlikte Carrefour AVM, Mavişehir Kapalı Spor Salonu, Karayılanoğlu Spor Tesisleri, Karşıyaka Selçuk Yaşar Spor Kulübü ve Tesisleri, Karşıyaka Anadolu Lisesi, Süleyman Demirel Lisesi, Mavişehir İ.Ö.O. Mehmet Hikmet Keserci İ.Ö.O. Karşıyaka Göz Hastanesi gibi donatılar da mevcuttur. 16

18 3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Park Yaşam Mavişehir projesinde A, B, C, D, E ve F olmak üzere 6 blok ve 521 konut bulunmaktadır. A, B, C, D ve E Blokları konut bloğu olup, F Blok donatı alanından oluşmaktadır. Bloklarda 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, 5+1 ve Dubleks daireler yer almaktadır. Projenin açık havuz, kapalı otopark, çocuk oyun alanı, gölet, spor merkezi, tenis kortu, kum havuzu, basketbol sahası, yürüyüş yolu ile sosyal tesis gibi sosyal donatı alanları mevcuttur. 3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu parseli de kapsayan imar planı tadilatı T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Karşıyaka Belediyesi arasında yapılan İzmir Karşıyaka Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projesine İlişkin Protokol ve İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin tarih ve 05/293 sayılı kararı uyarınca yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkullerin yapı ruhsatları alınmış tır. Kat irtifakına kurulmuş olup kat mülkiyeti işlemi henüz gerçekleşmemiştir. 17

19 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Parselin ve yakın çevresinin Gecekondu Dönüşüm Alanı olarak planlanmış olması, Bölgedeki diğer etaplar ile birlikte, ticaret alanı, dini tesis alanı, eğitim tesisleri alanı, rekreasyon alanı, sağlık tesisi alanı ve spor alanı gibi donatılarıyla bütüncül ve büyük bir toplu konut alanına dönüşüyor olması, Rapora konu parselin; karayolu, denizyolu, demiryolu ve havayolu olmak üzere tüm ulaşım alternatiflerinin bulunması, Bölgenin tamamlanmış altyapısı, 4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İzmir kent merkezine uzak olması, 18

20 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 19

21 5.2.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 20

22 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) AYŞE ÖZCAN Mavişehir Cahar Dudayev Bulvarı Mevkiinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı ,00 126, ,00 HÜSEYİN KARAGÖZ Mavişehir Mahallesinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı , , ,00 İRFAN ŞİPAK Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı ,00 141, ,00 GÜLAY EMLAK Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı ,00 180, ,00 YILMAZ ÖZCAN Atakent Mahallesi, Göz Hastanesine yakın konumlu, arsa nitelğinde Konut Alanı İmarlı ,00 750, ,00 SAMİ DİNLER Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Konut Alanı İmarlı ,00 148, ,35 SAMİ DİNLER Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Albayrak Metro Mevkiinde Konut Alanı İmarlı , , ,00 DEHA GAYRİMENKUL Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 760, ,10 SANCAKTAR GAYRİMENKUL Mavişehir Mahallesinde Arsa Niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 700, ,71 SANCAKTAR GAYRİMENKUL Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Ticaret İmarlı , , ,34 MAVİKENT EMLAK Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde Ticaret İmarlı ,00 442, ,19 21

23 6.2 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) ATAKENT EMLAK CEMALETTİN ERMİŞ ÖZLEM ŞENOĞLU HALUK ŞAMLI SET EMLAK YAŞAR EMLAK HALUK ŞAMLI Pamukkale Blokları Mevkiinde, 1+1 Daire ,00 75, ,00 Mavişehir 1. Etap Mevkinde 4+1 Daire ,00 176, ,00 Mavişehir Mahallesinde 3+1 Daire ,00 155, ,00 Mavişehir Mahallesi Soyak Mevkkinde 2+1 Daire ,00 114, ,00 Mavişehir 2. Etap Mevkinde 3+1 Daire ,00 150, ,00 Atakent Mahallesi Efes Bloklarında 3+1 Daire Mavişehir Mahallesi Soyak Mevkinde 2+1 Daire ,00 130, , ,00 104, ,00 HALUK ŞAMLI FÜSUN ERTAN Mavişehir Mahallesi Pamukkale Bloklarında 3+1 Daire Mavişehir Mahallesi Kayra Evleri 3+1 Daire ,00 156, , ,00 176, ,09 ALİ YAVUZ HALUK ŞAMLI Albayrak sitesinde 1+1 Daire ,00 84, ,52 Mavişehir Mahallesi Soyak Mevkinde 2+1 Daire ,00 114, , Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) GÜLAY TURAN AKTİF 2 EMLAK OFİSİ AKTİF 2 EMLAK OFİSİ SEGEM EGEM EMLAK EXEN GAYRİMENKUL Karşıyaka Yalı Mahallesinde Karşıyaka Şemikler Mahallesinde Karşıyaka Şemikler Mahallesinde Karşıyaka Şemikler Mahallesinde Karşıyaka Şemikler Mahallesinde Karşıyaka Şemikler Mahallesinde ,00 75, , ,00 240, , ,00 450, , ,00 75, , ,00 400, , ,00 30, ,33 22

24 6.4 Arsa Değeri Karşıyaka İlçesi Şemikler Mahallesi, ada, 4 parselde, Ada 1 no.lu ve 9803 Ada 2 no.lu parsellerde kayıtlı, yüzölçümü ,23 m² dir. İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 4. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamındaki 521 adet konutun yapımı, onaylı mimari projesi ve yapı ruhsatları doğrultusunda inşa edilmektedir. Mevcut durumda ada 4 no.lu gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş durumdadır Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=2.20 ve H=Serbest yapılaşma koşulunda konut alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 2.300,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir Ada 1 no.lu parselin Emsal:2,00 yapılaşma koşulunda Ticaret Alanı, 9803 Ada 2 no.lu parselin Emsal:1,50 yapılaşma koşulunda Ticaret Alanı fonksiyonlu olması gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri, Ada 1 no.lu parsel için 2.500,00 TL olarak, 9803 Ada 2 no.lu parsel için 2.400,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,56 m² x 2.300,00 TL/m² = ,00 TL, = ,00 m² x 2.500,00 TL/m² = ,00 TL, = 1.702,37 m² x 2.400,00 TL/m² = ,00 TL, Toplam arsa değeri ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 23

25 6.4.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri İzmir Mavişehir Kuzey Üst Bölgesi 4. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşinin onaylı yapı ruhsatlarına göre satışa esas 521 adet bağımsız bölümün toplam brüt alanı ,76 m² dir. Sözleşmeye göre Ada 1 no.lu ve 9803 Ada 2 no.lu Ticaret Alanı fonksiyonlu arsalar üzerinde toplam ,00 m² inşaat alanı bulunmaktadır. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1265 gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.500,000 TL, dükkanlar için ortalama satış m² birim değeri 3.500,00 TLolup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında artacağı, Bağımsız bölümlerin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre projenin toplam bugünkü finansal değeri ,00 TL olarak bulunur. 24