GAYRĠMENKUL DEĞERLEMEYE GĠRĠġ

Transkript

1 GAYRĠMENKUL DEĞERLEMEYE GĠRĠġ Osman Yüksel ĠnĢaat Mühendisi / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı oyuksel@laldegerleme.com.tr 19 Nisan 2015 Ankara

2 Gayrimenkul Değerleme Konusunda Ülkemizde YapılmıĢ Temel Düzenlemeler Gayrimenkul Değerlemesi alanında gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek ekspertiz kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara iliģkin Ģartları belirlemek ve bu Ģartlara uyan kuruluģları listeler halinde ilan etmek, Sermaye piyasası faaliyetlerinde bulunacaklar, bu maddenin (r) bendi kapsamında faaliyet gösterecek kiģi ve kuruluģlar ile sermaye piyasası kurumlarının yönetici ve diğer çalıģanlarının meslekî eğitimi, meslekî yeterliliği ve meslekî ehliyetlerini gösterir sertifika verilmesine iliģkin esasları belirlemek, bu amaçlarla merkez kurmak ve faaliyet esaslarını belirlemek, T.C. BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu yetkilendirilmiģtir.(1999)

3 Gayrimenkul Değerleme Konusunda Ülkemizde YapılmıĢ Temel Düzenlemeler Seri VIII No: 35 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek ġirketler Ġle Bu ġirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ĠliĢkin Esaslar Hakkında Tebliğ (2001) (2002/36 sayılı tebliğ, 2003/38 sayılı tebliğ, 2004/43 sayılı tebliğ,2007/50-53 sayılı tebliğler,2008/58 sayılı tebliğ ve 2009/60-64 sayılı tebliğler ile bazı maddeleri değiştirilmiştir.) Seri: VIII, No: 34 Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar Ġçin Lisanslama Ve Sicil Tutmaya ĠliĢkin Esaslar Hakkında Tebliğ(2001) (VII nolu tebliğ de yürürlüğe girmiştir.)

4 Gayrimenkul Değerleme Konusunda Ülkemizde YapılmıĢ Temel Düzenlemeler Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek KuruluĢların Yetkilendirilmesi Ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik(2006) (2007 ve 2012 de bazı maddeleri değiştirilmiştir.)

5 Gayrimenkul Değerleme Konusunda Ülkemizde YapılmıĢ Temel Düzenlemeler Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü bu kanunun( yasa ile 2499 sayılı yasaya geçici madde eklenmiştir.) yürürlüğe girdiği tarihten itibaren azami iki yıl içinde yürürlüğe konulur. (Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, bu süre içerisinde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için Kurula başvurmakla yükümlüdürler.) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü T.C. BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanarak yürürlüğe girmiģtir.(2009) ( 2014 de yayınlanan yeni statü yürürlüğe girmiştir.) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği kurulmuģ ve ilk yönetim kurulu seçilmiģtir.(2010)

6 Gayrimenkul Değerleme Konusunda Ülkemizde YapılmıĢ Temel Düzenlemeler Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Bankaların değerleme hizmetlerini SPK tarafından yetkilendirilmiģ değerleme Ģirketlerinden almasına karar vermiģtir.( ) 6362 sayılı SPK kanununda Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği nin, Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği ne üye olacağına dair düzenleme yapılarak TDUB ile ilgili düzenlemeler yapıldı. ( )

7 TÜRK HUKUK SĠSTEMĠNDE TAġINMAZ DEĞERLEMESĠNĠN YERĠ Anayasa Türk Medeni Kanunu Kamulaştırma Kanunu Emlak Vergisi Kanunu Vergi Usul Kanunu Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun Harçlar Kanunu Sermaye Piyasası Kanunu Kat Mülkiyeti Kanunu Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Vakıflar Kanunu Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun Türk Borçlar Kanunu Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

8 ÜLKEMĠZDE EN SIK BAġVURULAN DEĞERLEME NEDENLERĠ Kamulaştırma Emlak Vergisi Teminat amaçlı gayrimenkul değerlemeleri Özelleştirme Kentsel dönüşüm Mahkemeler için düzenlenen bilirkişi raporları Özel amaçlı değerlemeler

9 SERMAYE PĠYASASINDA ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI HAKKINDA TEBLĠĞ (SERI: VIII, NO: 45) Sermaye Piyasası Kurumu tarafından, Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (Seri: VIII, No: 45) tarihinden geçerli olmak üzere yayınlanmış olup, ilgili Tebliğin amacı sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası kurumlarının ve ihraççıların sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıracakları değerleme işlemlerinde verilen değerleme hizmetlerine ilişkin esasları belirlemektir. Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yapılan değerleme işlemlerinde, değerlemeyi yapanlar, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDES) aynen uymak zorundadırlar.

10

11 Değerleme Süreci-UDES 1. Değerlemenin Tanımlanması a. Taşınmaz mülkün tanımı; b. Taşınmaz mülkiyet haklarının tanımı; c. Değerlemenin kullanımı; d. Değer tanımı; e. Değer tarihi; f. Değerlemenin kapsamı; g. Diğer sınırlayıcı koşullar; 2. Ön Analiz Veri Seçimi ve Toplanması a. Genel; b. Özel; c. Rekabetçi Arz ve Talep; 3. En Verimli ve En Ġyi Kullanımın Belirlenmesi a. Boş Olarak Arazi b. Geliştirilmiş Olarak Mülk c. Kullanım, Zaman ve Pazar Katılımcıları Bakımından 4. Arazinin Değer Tahmini 5. Değerleme YaklaĢımlarının Uygulanması a. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı b. Maliyet Yaklaşımı c. Gelir Kapitalizasyonu (İndirgeme) Yaklaşımı 6. Değer Göstergelerinin UzlaĢtırılması ve Nihai Değer Tahmini 7. Tanımlanan Değerin Raporlanması

12 Değer : Bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü, Bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, bir şeyin değdiği karşılık, kıymet, bedel, paha ( /Aralık, 2014) Değerleme: Değer biçme, bir malın değerini belirleme, ( /Aralık, 2014)

13 Değer Tanımları : Değer, satın alınacak bir mal veya hizmet için alıcılar ve satıcılar arasında oluşturulan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Değer gerçek bir veri olmayıp belirli bir değer tanımına göre belirli bir zamanda mal ve hizmetler için ödenmesi muhtemel bir fiyatın bir takdirinden ibarettir. Değerin ekonomik anlamdaki kavramı, değerlemenin yapıldığı tarihte malın sahibi veya hizmeti alan kişiye tahakkuk eden yararlar hakkında piyasanın görüşünü yansıtır.(udes) Kavram olarak değer, kişiden kişiye değişen bir nitelik taşımaktadır ve tamamen değerlendirenin sahip olduğu bilgi ve deneyimlerden oluşur. Değer in çeģitli tür ve tanımları vardır. değerler üzerinde ciddi etkiler yaratabilir. Değer tanımındaki bir değiģiklik, taģınmazlara biçilen

14 Değerleme: Değerleme, para dışındaki iktisadi varlıkların değerinin para olarak belirlenmesi; bir işletmenin bina, arsa, makineteçhizat, mal stoku, vs. şeklindeki toplam aktiflerinin değerinin takdir ve tahmin edilmesi şeklinde tanımlanabilir.

15 Gayrimenkul: Taşınamayan, mal, mülk, arsa, tarla, ev, bahçe gibi varlıkların genel adıdır. Kelime olarak, yabancı-başka anlamına gelen gayr sözcüğü ile taşınmış anlamına gelen menkul sözcüğünün birleşmesinden oluşmuştur. Diğer adıyla taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması mümkün olmayan malları ifade etmektedir.

16 Gayrimenkul: Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen, dokunulabilen maddi birşey dir.(udes)

17 Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini ifade eder.

18 Değer Türleri : Piyasa(Pazar) Değeri İstekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretle ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, dürüst bir pazarlama sonucu karşı karşıya gerçekleştirecekleri el değiştirme işlemine konu olan taşınmazın değerleme tarihinde biçilen parasal tutarıdır.(udes) Piyasa (Pazar) Değeri, bir varlığın piyasa koşullarında arz ve talebe göre belirlenen değerine denir.

19 Pazar Değeri Dışında Karşılaşılan Çeşitli Değer Türleri Elden Çıkartma Değeri Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri Kullanım Değeri Faal İşletme Değeri Yatırım Değeri Vergi Değeri Kredi Değeri Sigorta Değeri Maliyet Değeri Kayıtlı Defter Değeri Tavan Değeri

20

21 YAPILAġMA SÜRECĠ

22 Yapıların Sınıflandırılması Tüm canlıların beslenme barınma ve diğer doğal gereksinimlerini sağlamak için çeşitli yapı gereç ve yapım teknikleriyle oluşturulan yeryüzü, yeraltı ve sualtı tesislerine yapı denir. Taşıyıcı Sisteme Göre Yapıları Sınıflandırma (Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi) Taşıyıcı Sisteme Göre Yapıları Sınıflandırma (Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük) 1 - Çelik karkas, 2 - Betonarme karkas, 3 - Yığma kagir, 4 - Yığma yarı kagir, 5 Ahşap, 6 - Taş duvarlı (çamur harçlı), 7 - Gecekondu tarz ve vasfında, 8 - Kerpiç ve diğer basit binalar,

23 KAT ĠRTĠFAKI Bir arsa üzerinde yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Kat İrtifakı Kurulmasının İçin Gerekli olan bazı hususlar; Ana yapı henüz tamamlanmamış olmalıdır. Yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır. Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır. Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalıdır. Birden çok malik varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalıdır.

24 KAT MÜLKĠYETĠ: Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmaz malın maliki veya ortak maliklerinin istemi üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre tesis edilen, arsa payı ve ana taşınmaz maldaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat Mülkiyeti Kurulabilmesi İçin Gereken Hususlar Ana yapı tamamlanmış olmalıdır. Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmalıdır. Bölümleri bağımsız olmalıdır. Ana taşınmazın tümü kat mülkiyetine çevrilmelidir. Ortak mülkiyet olması şart değildir. Kanunun kat mülkiyeti kurulması için öngördüğü belgeler tamam olmalıdır.

25 Kat Mülkiyeti Kütüğü 1. Sayfası Tapu Senedi

26 ESKĠ TĠP KAT MÜLKĠYETĠ TAPU SENEDĠ ESKĠ TĠP KAT ĠRTĠFAKI TAPU SENEDĠ

27 TAPU SENEDĠ (ARSA) TAPU SENEDĠ (TARLA)

28 Dikkat edilmesi gereken unsurlar; Gayrimenkul kat irtifaklı mı, kat mülkiyetli mi?

29 KAT MÜLKĠYETĠ TAPU SENEDĠ KAT ĠRTĠFAKI TAPU SENEDĠ

30 KAT ĠRTĠFAKI TAPU SENEDĠ

31 ARSA PAYI Kat mülkiyeti kanunu 3. Maddesinde kat irtifakı ve kat mülkiyetinin nasıl kurulacağı tariflenirken Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. denmektedir.

32 Doğru belirlenmeyen arsa payı nerelerde sorun olarak karģımıza çıkabilir? Riskli yapılarda, Ana gayrimenkuldeki Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünde, Bağımsız bölümlerin ortak yerler üzerindeki kullanım haklarında, Ana gayrimenkuldeki Ortak Yerler Üzerinde Yenilik ve İlaveler Yapılmasında, Sigorta Giderleri ve Sigorta Bedelinin Paylaşımında, Bağımsız bölümün harap olması halinde devir isteminde, Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikine ait kat mülkiyetinin devir alınmasında, Ana gayrimenkul yönetiminde toplantı ve karar yeter sayısı belirlenmesinde önem arz edebilmektedir.

33

34 Değerlemede Kullanılan Yöntemler: Gayrimenkul değerlemesi konusunda 3 temel yöntem ön plana çıkmaktadır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi(Satışların Karşılaştırılması Yöntemi) Maliyet Yöntemi Gelir Kapitilizasyonu Yöntemi

35 Emsal Karşılaştırma Yöntemi(Satışların Karşılaştırılması Yöntemi); Bu karģılaģtırmalı yaklaģım benzer veya ikame mülklerin satıģını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karģılaģtırmaya dayalı bir iģlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Seçilen karģılaģtırma kriterlerine göre gerekli matematiksel düzeltmelerin uygulanmasıyla değerleme konusu mülkün değerinin belirlenmesi iģlemine denir.

36 Emsal Karşılaştırma Yöntemi(Satışların Karşılaştırılması Yöntemi); Kullanım alanları Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her türden taşınmaz için uygulanabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır. Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılması uygun değildir. (örnek müze, kütüphane,cami, okul..vs) Ülkemizde konut ve küçük ticari gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.

37 Emsal Karşılaştırma Yöntemi(Satışların Karşılaştırılması Yöntemi); Uygulamadaki Zorluklar Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntemdir. Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir. Emsaller arasındaki farkları matematikselleştirmenin de zorlukları bulunmaktadır. Birbiri ile karşılaştırılması uygun olmayan emsallerin karşılaştırılması durumunda yanlış sonuca ulaşma riski vardır.

38 Emsal Karşılaştırma Yöntemi (Satışların Karşılaştırılması Yöntemi); Kullanılmasının Uygun Olmadığı Durumlar Verilerin yetersiz olduğu ortamlar Değişken/ riskli dönemler (fiyatların hızlı değiştiği dönemler)

39 Emsal Karşılaştırma Yöntemi Temel Veri Kaynakları Gerçekleşmiş satışlar Kontratlar Fiyat teklifleri Resmi kayıtlar(verilere güvenilebildiği durumlarda) İlgili internet sitelerindeki satış ile ilgili ilanlar(teyit edilmek şartıyla) Diğer değerlemeciler Benzer mülkler ile ilgili açık artırma sonuçları Değerlemecinin kendi arşivi Mülk Yöneticileri Bölgedeki emlakçılardan alınan veriler İcra daireleri Yerel ve bölgesel gazetelerdeki satış ile ilgili ilanlar

40 Emsal olarak tespit edilen gayrimenkullerin tümü değerlemesi yapılan gayrimenkule tıpatıp benzemesi durumu çok ender rastlanan bir durumdur. Bu sebeple değerleme uzmanın farklar için düzeltme yapması gereklidir. Temel Karşılaştırma Unsurları; Devredilen taşınmaz mülk haklar Finansman şartları Satış koşulları Piyasa koşulları(zaman) Satın almanın hemen ardından yapılan harcamalar Mevkii(Konum) Fiziksel özellikler(ör: Büyüklük, inşaat kalitesi) Ekonomik özellikler(ör: kira sözleşmesi maddeleri, gider) Kullanım (imar) Değerin taşınmaz niteliğinde olmayan bileşenleri

41 Temel Karşılaştırma Birimleri; m2 başına fiyat Oda başına fiyat Brüt bina m2 si veya kiralanabilir alan m2 si başına fiyat

42 Maliyet Yöntemi ; Bu teknikte gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımından yola çıkılarak takdir edilir. Maliyet yönteminin uygulanmasında arazi değeri ve yapı tesislerinin değeri ayrı ayrı hesaplanır. Gayrimenkul Değeri = İnşa Maliyeti + Girişimci Karı Amortisman + Arsa Değeri

43 Kullanım alanları; Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde, Özel kullanımı olan yapılar değerleme konusu ise, Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında, Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir pazarı olduğunda, Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında, Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda, Gelir kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa, Fizibilite çalışmalarında

44 Maliyet Yöntemi ; Zorluklar Profesyonel Uzman görüşü gerektirir. Piyasa değerini tam göstermeyebilir. Kullanılmasının Uygun Olmadığı Durumlar Yapılar eski ve en iyi ve verimli kullanım durumundan uzaksa Piyasa verileriyle desteklenmiyorsa

45 Maliyet Yöntemi ; Yöntemde Yararlanılabilecek Kaynaklar İnşaat sözleşmeleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yıllık yeniden maliyet listeleri Endeksler (varsa) Yüklenici firmaların bilgileri Diğer tamamlanmış projelerin inşaat maliyeti bilgileri Değerlemecinin kendi kayıtları Diğer kaynaklar ve yayınlar

46

47 Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi Gelir indirgeme yaklaşımı, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alarak net (işletme) gelirini belirler ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. Gelir indirgeme yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. O halde, beklenti ilkesi ilgili yaklaşımın temel öğesidir. Gelir getiren mülkün getirisi ne kadar yüksek ise, değer de o kadar yüksek olur. Net Faaliyet Geliri / Kapitalizasyon oranı = Değer

48 Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi Kullanım Alanları Gelir getiren mülkler veya gelir getirmesi beklenen mülkler için kullanılabilir. Kaynaklar Konu mülkün varsa geçmişteki gelir ve giderlerinin ayrıntılı bir dökümü Emsal mülklere ait gelir ve giderler Piyasa faiz oranları, enflasyon beklentisi Piyasa risk getiri oranları tahmini

49 Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi Uygulanmasındaki Güçlükler; Değerleme Uzmanının gelir, gider ve boşluk tahminlerini çok iyi hesaplaması gereklidir. Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklerin verilerinin seçimi gereklidir. Getiri oranları benzer özellikleri olan mülklerden seçilmelidir. Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar; Gelir getirmeyen mülkler Uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlar

50 En Ġyi Kullanım Analizi: En iyi kullanım, boş bir arsa ya da geliştirilmiş taşınmazın fiziksel olarak olanaklı, uygun şekilde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değeri belirleyen mantık çerçevesinde olası ve yasal kullanımdır. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört ölçüt; yasal izin, fiziksel olanaklılık, finansal fizibilite ve maksimum karlılıktır. Fizibilite ve Piyasa Analizi: Çok boyutlu entegre bir organizasyon gerektiren taşınmaz geliştirme projelerinden yüksek getiri sağlamak için, potansiyel belirsizliklerin önceden tanımlanması gerekir. Bu da proje başlamadan önce yapılacak bir piyasa analizi ile olanaklıdır.

51 Gayrimenkul Değerine Etki Eden Temel Faktörler Gayrimenkulün niteliği Gayrimenkulun şekli ve büyüklüğü Gayrimenkulün çevresi Gayrimenkulün kullanım koşulları Gayrimenkulün faydası Gayrimenkulün devredilebilirliği Yapılanma koşulları Taşınmazın eğitim, sağlık, alışveriş merkezi ve kamusal tesislerine olan uzaklığı Taşınmazın bulunduğu yerdeki gürültü etkisi Kullanılabilir alan Eğim TAKS, KAKS Yapı düzeni Taşınmazın alt yapı tesislerinden yararlanma olanağı Manzara Bir gayrimenkulün çevresinde bulunan gayrimenkullerinin olumsuz etkilemesi Bir gayrimenkulün çevresinde bulunan gayrimenkullerin olumlu etkilemesi Demografik değişiklikler Ticari ve sınaî trendler Hükümetin mali politikaları Enflasyon Yüksek faiz hadleri Bina kalitesi Pazarlanabilirlik Kullanışlılık Nadir bulunma Kamusal hizmetlerden istifade edebilme Doğal Afetlere karşı korunma

52 Kat irtifaklı/kat mülkiyetli Taşınmazlar Değerleme Ġşlem Adımları Örneği GAYRĠMENKUL DEĞERLEME TALEBĠNĠN ULAġMASI KAYIT ĠġLEMĠ VE ÇALIġMA DOSYASININ HAZIRLANMASI TALEP FORMU, TAPU SENEDĠ, TAKBĠS KAYITLARININ UYUMLULUĞUNUN KONTROLÜ DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ ĠÇĠN DAHA ÖNCEDEN RAPOR DÜZENLENĠP DÜZENLEMEDĠĞĠNE DAĠR ARġĠV ĠNCELEMESĠ BELEDĠYE, KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ, ÇEVRE VE ġehġrcġlġk ĠL MÜDÜRLÜĞÜ VB. DEN DEĞERLEMESĠ YAPILACAK TAġINMAZIN ADA/PARSEL BAZINDA KONUMUNUN ĠNCELENMESĠ VE TESPĠTĠ BELEDĠYE, TAPU MÜDÜRLÜĞÜ, KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ, ÇEVRE VE ġehġrcġlġk ĠL MÜDÜRLÜĞÜ VB. DEN TAġINMAZA AĠT RESMĠ BELGELERĠN ĠNCELENMESĠ TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDEN TAPU KAYITLARININ ĠNCELENMESĠ TAġINMAZIN ADRES VE ADA/PARSEL BAZINDA KONUMUNUN KONTROLÜ ĠÇĠN ÖN ARAġTIRMA (ĠNTERNET ÜZERĠNDEN TKGM PARSEL SORGU, VARSA ĠLGĠLĠ BELEDĠYE KENT BĠLGĠ SĠSTEMĠ VB.) GAYRĠMENKULÜN YERĠNDE GÖRÜLMESĠ, PROJESĠ VE DĠĞER RESMĠ BELGELERE UYGUN OLUP OLMADIĞININ TESPĠTĠ SAHA/PĠYASA ARAġTIRMASI DEĞERLEME YAKLAġIMLARININ UYGULANMASI VE DEĞER GÖSTERGELERĠNĠN UZLAġTIRILMASI VE NĠHAĠ DEĞER TAHMĠNĠ RAPOR DÜZENLENMESĠ

53 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Yapılacak Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar BaĢlıkları 1. Rapor bilgileri 2. Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler 3. Değerleme konusu hakkında bilgiler 4. Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler 5. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi 6. Sonuç Rapor Eki

54 Bankalara Düzenlenecek Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar a) Rapor bilgileri; b) Değerleme kuruluşunu ve bankayı tanıtıcı bilgiler; c) Değerleme faaliyetine ilişkin bilgiler; ç) Değerlemesi yapılan varlık, hak, yükümlülük ya da işleme ve değerlemeyi oluşturmak için kullanılan çalışmanın kapsamına ilişkin analizler, d) Değerleme faaliyeti sonrası ulaşılan nihai değerin bağlı olduğu tüm varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar belirtilerek analiz sonuçlarının değerlendirilmesi, e) Sonuç; f) Rapor eki;

55 Ülkemizde Gayrimenkul Değerlemenin Temel Sorunları Ülkemizde taşınmaz değerleri farklı kişi ve kurumlarca, farklı standartlar ve çeşitli yöntemlerle tespit edilmektedir. Bu sebeplerle taşınmazın birçok değerinden söz edilmektedir. Vergi-sigortakamulaştırma-özelleştirme gibi alanlarda farklı yöntemler kullanılarak değer tespit edilmekte, bunun sonucunda değerler arasında farklar meydana gelebilmektedir. Ülkemizde değerlemeden kaynaklanan sorunlar değer tanımlarından çok; değerleme standartları, uygulamalar arasında ortak bir kavram anlayışı olmamasından kaynaklanmaktadır.

56 Yararlanılan Kaynaklar: Uluslarası Değerleme Standartları TUGDES,Türkiye Değerleme Standartları Çalışması1.Versiyon Eylül 2011 Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri Notları Doç. Dr. Ali Hepşen, Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Lisanslama Sınavları Çalışma Kitabı Prof. Dr. Erol Köktürk, Dr. Erdal Köktürk: Taşınmaz Değerlemesi Gürsel Öcal Dörtgöz, Tapu İşlemleri Gürsel Öcal Dörtgöz, Tapu ve Kadastro ile ilgili Talimatlar ve Yorumlar

57 Yararlanılan Kaynaklar: Uluslarası Değerleme Standartları TUGDES,Türkiye Değerleme Standartları Çalışması1.Versiyon Eylül 2011 Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri Notları Doç. Dr. Ali Hepşen, Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Lisanslama Sınavları Çalışma Kitabı Prof. Dr. Erol Köktürk, Dr. Erdal Köktürk: Taşınmaz TeĢekkürler. Değerlemesi Gürsel Öcal Dörtgöz, Tapu İşlemleri Gürsel Öcal Dörtgöz, Tapu ve Kadastro ile ilgili Talimatlar ve Yorumlar Lal Akademi nin faaliyetlerine ilişkin detayları, sayfalarından takip edebilirsiniz.