ILGIN İNŞAAT İÇ VE DIŞ TİCARET A.Ş. DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 ILGIN İNŞAAT İÇ VE DIŞ TİCARET A.Ş. DEĞERLEME RAPORU AC İstanbul Uluslararası Bağımsız Denetim ve SMMM A.Ş. Ortaklar Caddesi No:26/3 Mecidiyeköy-İstanbul Tel (212) Faks (212) Mart 2014 AC İstanbul 1

2 İÇİNDEKİLER 1. GİRİŞ KONU VE AMAÇ AC İSTANBUL UN BEYANI Sermaye Piyasası Mevzuatına Uygunluk Beyanı Uluslararası Değerleme Standartları na Uygunluk Beyanı GENEL VARSAYIMLAR VE SINIRLAYICI KOŞULLAR ŞİRKETİN TANITIMI ŞİRKETİN FAALİYETLERİ DÜNYA VE TÜRKİYE EKONOMİSİ DÜNYADAKİ GELİŞMELER TÜRKİYE DEKİ GELİŞMELER İNŞAAT SEKTÖRÜ SEKTÖRÜN TÜRKİYE EKONOMİSİNDEKİ YERİ ŞİRKET DEĞERLEMESİ DEĞERLEME KAVRAMLARI Değerlemenin Yürürlük Tarihi Değer Tanımı Hak Sahipleri Değerlemenin Amacı ve Kullanımı Etkin Değerleme Tarihi Pazar Değeri Kullanılan Değerleme Yöntemleri İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI ANALİZİ YÖNTEMİ (İNA) Tanım İskonto Oranı Risksiz Faiz Oranı Beta Hisse Senedi Risk Primi Borçlanma Maliyeti Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti İndirgenmiş Nakit Akımları Analizine Göre Şirket Değeri PİYASA ÇARPANLARI YÖNTEMİ Tanım Benzer Şirket Karşılaştırmasına Göre Şirket Değeri SONUÇ EKLER:... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. AC İstanbul 2

3 1. GİRİŞ 1.1. KONU VE AMAÇ AC İstanbul Uluslararası Bağımsız Denetim ve SMMM A.Ş. ( AC Denetim ) tarafından düzenlenen bu Değerleme Raporu ( Rapor ); İLKBAHAR MAH. 606 SOK. NO:16 ÇANKAYA / ANKARA adresinde ikamet amaçlı binaların inşaatı (müstakil konutlar, birden çok ailenin oturduğu binalar, gökdelenler vb. nin inşaatı) alanında faaliyet gösteren ILGIN İNŞAAT İÇ VE DIŞ TİCARET A.Ş. nin ( Şirket veya ILGIN ) tahmini piyasa değerini tespit etmek amacıyla düzenlenmiştir. Uluslararası Değerleme Standartları (UDES), pazar değeri ni şöyle tanımlamaktadır: Pazar değeri, bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. (UDES 1, paragraf 3. 1.) Şirket paylarının değeri, Şirket yönetiminin talebi üzerine, finansal tablolar ve destekleyici belgeler esas alınarak, UDES e uygun olarak tahmin edilmiştir AC İSTANBUL UN BEYANI Sermaye Piyasası Mevzuatına Uygunluk Beyanı AC İstanbul Uluslararası Bağımsız Denetim ve SMMM A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu nun tarih ve 37/875 sayılı kararı uyarınca; a. Ayrı bir Kurumsal Finansman Bölümüne sahip; değerleme çalışmaları sırasında kullanılması gereken prosedürlerin bulunduğu ; b. Müşteri kabulü, çalışmanın yürütülmesi, raporun hazırlanması ve imzalanması süreçlerinde kullanılacak kontrol çizelgeleri veya benzeri dökümanlara sahip olan; c. Değerleme çalışmalarının teknik altyapısını oluşturan her türlü bilgi bankası, iç genelge, geliştirilmiş know-how ve benzeri altyapısı bulunan; d. Değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan bilgilerin elde edilmesi ile ilgili araştırma altyapısına sahip olan; AC İstanbul 3

4 e. Değerleme çalışmasını talep eden Şirket ile arasında değerleme hizmeti sözleşmesi bulunan ; f. Değerleme çalışmasını talep eden Şirket ile doğrudan ve dolaylı olarak sermaye ve yönetim ilişkisi bulunmayan, bağımsız denetim kuruluşu olduğunu, değerlemesi yapılan Şirketin denetimini üstlenmediğini, beyan eder Uluslararası Değerleme Standartları na Uygunluk Beyanı AC İstanbul, UDES 3 Paragraf uyarınca, UDES Davranış Kuralları nın ahlaki ve mesleki gereklerine uygunluk çerçevesinde aşağıdaki hususları beyan eder: Bu Rapor da sunulan bulgular değerlemeyi yapan AC İstanbul uzmanlarının sahip oldukları bilgilerle sınırlı olmak üzere doğrudur. Analizler ve sonuçlar yalnızca Rapor da belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme uzmanlarının ve AC İstanbul un değerleme konusunu oluşturan şirketle herhangi bir ilgisi yoktur. AC İstanbul un bu değerlemeye ait ücreti Rapor un herhangi bir bölümüne veya değerlemenin sonucuna bağlı değildir. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. AC İstanbul değerleme uzmanları, mesleki eğitim şartlarını haizdir. Değerleme uzmanlarının değerlemesi yapılan mülkün yeri (Türkiye) ve türü (şirket) konusunda önceden deneyimi vardır. Değerleme uzmanları veya AC İstanbul değerlemeye konu mülkü kişisel olarak denetlememiştir. Raporda belirtilenlerin dışında (Orhan Göktuğ Gündoğan) hiç kimse bu Raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır GENEL VARSAYIMLAR VE SINIRLAYICI KOŞULLAR Bu değerleme Raporu aşağıda belirtilen genel varsayımlara ve sınırlayıcı koşullara tabidir: 1. Değerleme çalışmalarımız genel kabul görmüş denetleme ilke, esas ve standartlarına göre bir denetimi veya inceleme çalışmasını içermemektedir. 2. Duran varlık ve çeşitli aktiflerin yasal durumu veya ipotek ve irtifak hakkını da içeren diğer yasal konularda herhangi bir inceleme yürütülmemiştir. Aksi belirtilmedikçe, mevcut aktiflerin iyi ve satılabilir durumda olduğu varsayılmaktadır. 3. Üçüncü şahıslar tarafından sağlanan ve bu değerlemenin tümü ya da bir bölümüne esas teşkil eden bilgilerin güvenilir olduğu varsayılmış ve Rapor da belirtilenlerin dışında doğruluğu denetlenmemiştir. AC İstanbul 4

5 4. Bu Rapor sadece belirtilen amaç için hazırlanmış olup herhangi başka bir amaç için kullanılması uygun değildir. 5. AC İstanbul veya bu Rapor u imzalamış ya da Rapor la ilgili diğer kişilerin, daha önceden bir anlaşma yapılmadığı sürece, bu Rapor la ilgili olarak bir mahkeme veya herhangi bir dava takibinde ek danışmanlık vermeleri veya tanıklık yapmaları istenemez. 6. Çalışmamız, hisse değeri, projeksiyonların gerçekleşebilirlikleri veya bu projeksiyonlara temel teşkil eden varsayımların dayanağı hususlarında güvence vermeye yönelik değildir. Genellikle, olayların ve şartların umulduğu gibi gerçekleşmemesinden dolayı, projeksiyonlarda öngörülen sonuçlar ile fiili sonuçlar arasında önemli farklılıklar oluşabilmektedir. 7. Piyasa şartlarındaki değişikliklerden dolayı herhangi bir sorumluluk kabul edilmemekte ve Rapor tarihinden sonra meydana gelen olay ve şartların etkilerini yansıtmak amacıyla Rapor un revize edilmesi konusunda bir yükümlülük bulunmamaktadır. 8. Bu Rapor daki değer hesaplamalarına temel teşkil eden tüm lisans, kullanım hakkı, onay belgesi veya bir kamu ya da özel kurumdan alınan yasal ve idari izinlerin mevcut olduğu veya kolaylıkla elde edilebilir veya yenilenebilir olduğu öngörülmüştür. 9. Aksi belirtilmedikçe Şirket i ilgilendiren tüm yasalara ve ilgili mevzuata tam uygunluk varsayılmaktadır. 10. Şirket hissedarlarının sorumluluk içinde hareket ettiği, Şirket yönetiminin ise konusunda uzman kişilerden oluştuğu varsayılmıştır. 11. Değerleme sonucu oluşan değer, değerleme tarihindeki finansal yapıya dayandırılmıştır. Ayrıca, Şirket için tarafımızdan özel bir mali durum tespit çalışması yapılmamıştır. 12. Raporumuzun amaçlanan kapsamı dışında kullanılması yanıltıcı sonuçlar doğurabilir. Bu tür sonuçlardan AC İstanbul veya çalışanları sorumlu tutulamaz. 13. AC İstanbul un yazılı onayı olmaksızın, bu Rapor herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayınlanamaz, Raporun veya Raporda yer alan değerleme rakamlarının veya AC İstanbul ve değerleme uzmanlarının unvan ve adları ya da mesleki nitelikleri referans verilemez. AC İstanbul 5

6 2. ŞİRKETİN TANITIMI 2.1. ŞİRKETİN FAALİYETLERİ Şirket, VEMA PAZARLAMA İÇ VE DIŞ TİCARET ANONİM ŞİRKETİ adıyla tarihinde Şanlıurfa da kurulmuştur tarihinde şirket ünvanını ILGIN İNŞAAT İÇ VE DIŞ TİCARET ANONİM ŞİRKETİ olarak değiştirmiş ve genel merkezini İlkbahar mah. 606 sok. No:16 Çankaya / Ankara adresine taşımıştır. Şirket, kuruluşunun ilk yıllarında bilgisayar, ısıtma soğutma sektörlerinde faaliyet göstermiş, IBM, Olivetti, Mitsubishi gibi markaların yetkili satıcılıklarını yürütmüş, 1993 yılından itibaren ise inşaat ve taahhüt sektörüne yönelmiştir. Ilgın İnşaat, nitelikli toplu konut inşaatlarının yanı sıra eğitim kurumu binaları, iş merkezleri, hastaneler başta olmak üzere çeşitli inşaat ve taahhüt çalışmaları yürütmektedir. Bunların yanı sıra, içme suyu ve kanalizasyon projeleri ile alt yapı çalışmalarında da bulunan şirket, 19 yıllık tecrübesi ile çalışanı ile sektördeki konumunu güçlendirmeye çalışmaktadır tarihi itibarıyla Ilgın İnşaat ın sermayesi TL olup, bu payların %50 si İbrahim Halil Yanmaz a, kalan %50 si ise Abdüvahap Arslan a aittir. Şirketin Yönetim Kurulu ise, sadece İbrahim Halil Yanmaz dan müteşekkildir. Ilgın İnşaat Ortaklık Yapısı Pay Tutarı (TL) Adı / Ünvanı İbrahim Halil Yanmaz Abdüvahap Arslan Müslüm Haberveren Yusuf Çelik Latif Çakmaklı İzzettin Culaz Toplam Yönetim Kurulu Adı / Ünvanı İbrahim Halil Yanmaz Görevi Yönetim Kurulu Başkanı AC İstanbul 6

7 3. DÜNYA VE TÜRKİYE EKONOMİSİ 3.1. DÜNYADAKİ GELİŞMELER Şubat 2014 tarihinde Sydney de G-20 zirvesi düzenlenmiştir. IMF in G-20 Maliye Bakanları ve Merkez Bankası Guvernörleri toplantısına sunulmak üzere hazırladığı Küresel Beklentiler ve Politika Zorlukları raporunda küresel büyümenin özellikle gelişmiş ülkeler kaynaklı hız kazanmaya devam ettiği ifade edilmiştir. Buna karşın, sermaye akımları, yüksek faiz oranları ve gelişmekte olan ülkelerin ulusal paralarında görülen değer kayıpları ve finansal koşullardaki kısıtların küresel kırılganlıkları artırdığı ve yatırımların azalmasına neden olarak büyüme üzerinde aşağı yönlü riskler oluşturduğuna dikkat çekilmiştir. Avro Bölgesindeki deflasyon riski de diğer bir olumsuz faktör olarak öne çıkmıştır. - ABD de Ocak ayında yüzde 3,2 olarak açıklanan 2013 yılı dördüncü çeyrek büyüme tahmini, aşağı yönlü revize edilerek yüzde 2,4 oranına düşürülmüştür. Olumsuz hava koşullarının etkisiyle 2014 yılı birinci çeyreğinde de büyümenin nispeten düşük olacağı, ikinci çeyrekte ise büyümenin tekrar yüksek seviyede gerçekleşeceği beklenmektedir. - ABD de Senato, Hazine ye 27 Şubat tarihinde süresi dolan borçlanma yetkisini Mart 2015 e kadar uzatmayı öngören yasayı onaylamıştır. - Japonya Merkez Bankası (BOJ), para politikasını değiştirmeyerek parasal tabanını yıllık trilyon yen artırma yönündeki politikasını devam ettireceğini açıklamıştır. Buna ek olarak Merkez Bankası finansal kredi koşullarında iyileşme sağlayan kararlar da almıştır. - Avro Bölgesi 2013 yılının son çeyreğinde yüzde 0,3 oranında büyümüştür. Ancak ülkeler arasındaki ekonomik performans farklılaşması devam etmektedir. Yılın son çeyreğinde Almanya, Portekiz ve Fransa beklentilerin üzerinde sırasıyla yüzde 1,4, yüzde 1,6 ve yüzde 0,8 oranında büyürken; İtalya ve Yunanistan ise sırasıyla yüzde -0,8 ve yüzde -2,6 oranında daralmıştır. - ECB Para Kurulu Mart ayındaki toplantısında politika faizini yüzde 0,25 te sabit tutmuştur. ECB tarafından 6 Mart 2014 tarihinde gerçekleştirilen Para Kurulu toplantısı sonrası yapılan açıklamada, Ocak ayındaki yüzde 0,8 oranında ılımlı bir seviyede gerçekleşen enflasyon oranının Şubat ayında da aynı seviyede gerçekleşmesi beklentisi göz önünde AC İstanbul 7

8 bulundurulduğunda ekonomik aktiviteyi destekleme yönünde parasal genişlemeci politikalara devam edileceği ve yurtiçi talebin destekleneceği belirtilmiştir. - 5 Mart 2014 tarihinde yapılan 12. Ulusal Genel Kongrede Çin in 2014 yılına yönelik büyüme hedefinin yüzde 7,5 ile geçen yılın aynı seviyesinde tutulması kararlaştırılmıştır. Ayrıca kongrede genel olarak ekonomik dönüşümü hızlandıracak reformların hızlandırılacağı, hava kirliliği ile mücadeleye devam edileceği ve ülkede devam eden borç risklerinin azaltılacağı belirtilmiştir. - Hindistan'ın cari açığı altın ithalatının azalmasıyla 4 yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. Hindistan Ekim-Aralık döneminde 4,2 milyar dolar cari açık vermiş, böylelikle cari açık, GSYH'nin yüzde 4,6 sını oluşturmuştur. Ekim-Aralık döneminde cari açıkta, 2010'dan bu yana en düşük seviye kaydedilmiştir. - Brezilya 26 Şubat 2014 tarihinde politika faizinde değişikliğe gitmiştir. Politika faizi 25 baz puan artırılarak yüzde 10,50 den yüzde 10,75 seviyesine yükseltilmiştir. Küresel Görünüm Son aylarda küresel büyüme, özellikle gelişmiş ülkeler kaynaklı ivme kazanmıştır. Finansal koşullardaki iyileşme, tüketici ve şirketlerin güven göstergelerindeki tedrici artış ve küresel ticaret hacmindeki genişleme gelişmiş ülkelerdeki büyümeyi desteklemiştir. Güçlenen dış talepten yarar sağlayan gelişmekte olan ülkelerde ise, finansal koşullar nedeniyle iç taleplerindeki zayıflık devam etmektedir. Yükselen ekonomilerde finansal piyasalarda yeniden ortaya çıkan dalgalanmalar sonucu büyüme performansı zayıflamaktadır. Tahvil getirileri pek çok yükselen ekonomide artmış ve Brezilya, Hindistan, Türkiye ve Güney Afrika'da merkez bankaları sermaye çıkışlarını önlemek için politika faizlerini artırmak zorunda kalmışlardır. Latin Amerika, Avrupa, Afrika ve Asya'daki yükselen ekonomilerin tümü olumsuz gelişmelerden değişen ölçülerde etkilenmişlerdir. Gelişmiş ülkelerde 2014 yılı birinci çeyrek büyümesine ilişkin öncü göstergeler yükselme eğilimindedir. ABD, Japonya, Avro Bölgesi ve İngiltere de pozitif beklentiler hakimdir yılı dördüncü çeyrekte yüzde 2 oranında büyüyen G-7 ülkelerinin 2014 yılı birinci çeyreğinde yüzde 2,2 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD nin yüzde 1,7; Japonya nın yüzde 4,8; Almanya nın yüzde 3,7; Fransa nın yüzde 0,7; İngiltere nin yüzde 3,3 ve Kanada nın yüzde 0,5 oranında büyümesi beklenmektedir. Buna karşın, Çin hariç yükselen ekonomilerde dönemsel bir yavaşlama beklenmektedir. AC İstanbul 8

9 11 Mart 2014 tarihinde küresel görünüme ilişkin ara değerlendirme raporunu yayınlayan OECD, pek çok gelişmiş ülkede uyumlu para politikası uygulamaları ve mali engellerin azalması sayesinde büyümenin güçlendiğini belirtmiştir. Yükselen ekonomilerde ise görünüm daha karmaşıktır. Bazı ülkelerde güçlü büyüme gözlemlenirken, diğerlerinde sermaye akımlarının tersine dönmesi nedeniyle azalan bir ivme görülmektedir. Raporda diğer gelişmiş ülkelere kıyasla görece daha fazla ekonomik toparlanma sürdüren ABD nin, parasal teşviklerini azaltmasıyla yükselen ekonomilerde kırılganlıklar yarattığı ve bu nedenle parasal genişlemeden çıkış politikasını daha ihtiyatlı bir şekilde sürdürmesinin önemine değinilmiştir. Buna karşın, Japonya ve Avro Bölgesinde ise henüz yeterli bir toparlanma sağlanamadığı ve bu nedenle parasal teşviklerin devam etmesinin hatta artmasının yararlı olacağına vurgu yapılmıştır. Öte yandan, G-20 zirvesi için hazırlanan IMF Raporunda yükselen piyasalar için kısa vadeli beklentiler genellikle değişmezken gelişmiş ülkelerde daha düşük mali konsolidasyon ve rahatlayan mali koşulların bu yıl büyümeyi destekleyeceği belirtilmiştir. Böylece Ocak ayındaki Küresel Görünüm Raporuna benzer şekilde 2013 yılında yüzde 3 olan küresel büyümenin, 2014 yılında yüzde 3,7 ye, 2015 yılında yüzde 4 e yükseleceği tahmin edilmektedir. Yükselen ekonomiler daha güçlü dış talepten yarar sağlarken, birçoğunda iç talebin beklenenden zayıf olduğu, bunun ise kısmen sıkı finansal koşullardan kaynaklandığı dile getirilmiştir. Business Monitor International ın Küresel Makro Monitor Mart 2014 Raporu nda orta vadeli görünüm makul seviyede değerlendirilmesine rağmen, gelişmiş ülkeler deflasyon riskine karşı uyarılmaktadır. Gelişmiş ülkelerde büyüme halen potansiyelin altında seyretmektedir. Enflasyonist baskısı oldukça zayıftır ve parasal ve mali alanda manevra sağlayabilecek alanlar neredeyse tükenmiştir. Deflasyon riski yönetilebilir bir risk olarak görülmektedir. Bu riskin yönetilmesi mevcut toparlanma sürecinin sürdürülebilirliğine ve politika yapıcıların bu riskin önüne geçebilme kabiliyetine bağlı görülmektedir. IMF Raporunda yükselen ekonomilerde yeni bir oynaklık döneminin ortaya çıktığı belirtilmiştir. Birçok yükselen piyasa Ocak ayının ikinci yarısında yenilenmiş bir finansal baskı altına girmiş, varlık fiyatları düşmüş, spreadlar yükselmiş ve büyük yükselen ekonomilerin para birimleri değer kaybetmiştir. Özellikle Brezilya, Endonezya, Türkiye ve Güney Afrika gibi yüksek enflasyon ve cari işlemler açığına sahip ülkeler en fazla etkilenenler arasında yer almıştır. Yükselen ekonomilerde varlıkların elden çıkarılmasının bir kısmı ülkelerin içsel dinamiklerinden kaynaklanmıştır. Çin de gölge bankacılık ve beklenenden zayıf İmalat Satın Alma Yöneticileri Endeksi verileri; Tayland, Türkiye, Güney Afrika ve Ukrayna da devam eden siyasi gerilim ve Arjantin de dual döviz kuru kaynaklı sıkıntılar, FED in parasal genişlemeyi daraltması neticesinde yaşanan olumsuz görünüme katkıda bulunmuştur. Yükselen ekonomiler söz konusu türbülansı AC İstanbul 9

10 atlatmak için döviz kuru esnekliğinin yanı sıra güvenilir makroekonomik politikalara da ihtiyaç duymaktadır. Yükselen ekonomilerdeki finansal dalgalanmalardan Çin görece daha az etkilenmektedir. Cari fazlası, yüksek döviz rezervleri, sermaye kontrolü ve düşük enflasyon oranları Çin'in finansal piyasalardaki yayılma etkisinden korunmasını sağlamıştır. Dolayısıyla Çin, yükselen ekonomiler arasında politika faiz oranında değişikliğe gitmeyen ülkelerden biri olmuştur. Buna karşın Çin, yüksek seviyedeki gölge bankacılık sorunu başta olmak üzere, kendi iç piyasasından kaynaklanan sorunlarla karşı karşıyadır. Bu durum büyüme dinamikleri önünde engel teşkil etmektedir. Finansal piyasalardaki son gelişmeler, en başta para politikası olmak üzere bazı politika zorluklarına işaret etmektedir. Yükselen ekonomilerdeki satışlar ve bu satışların yansımaları, gelişmiş ülkelerin merkez bankalarının parasal genişlemeyi azaltma konusunda zorluklarla karşılaşacaklarını göstermektedir. Yükselen ekonomilerde de otoriteler, bir taraftan finansal piyasaları istikrara kavuşturma ve artan döviz kuru nedeniyle oluşan enflasyonist baskıları azaltma, diğer taraftan zayıf büyüme ortamında kısa dönemli üretimi destekleme ikilemi ile karşı karşıya kalmaktadır. Ortalama ham petrol fiyatları, Şubat ayında yüzde 2,4 oranında yükselerek varil başına ortalama 104,8 dolar olarak gerçekleşmiştir. Bu artış, önemli ölçüde WTI fiyatlarının yüzde 6 oranında artmasından kaynaklanmıştır. Soğuk hava koşullarının Kuzey Amerika daki yakıt talebini artırması, ABD ve Kanada daki petrol üretimini olumsuz etkilemesi WTI fiyat artışlarında etkili olmuştur. Mart ayının başlarında ise, Ukrayna daki olaylar nedeniyle arz kaygısı artmış, fiyatlarda kısa süreli bir sıçrama yaşanmıştır. Ancak, söz konusu arz kaynaklı kaygıların fiyatlar üzerindeki etkisi geçici olmuştur. Emtia fiyatları Şubat ayında yüzde 1,7 oranında yükselmiştir. Brezilya daki kötü hava koşulları tarımsal fiyatların yükselmesinde etkili olmuştur. ABD deki soğuk hava koşulları nedeniyle enerji fiyatları da yükselmiştir. Yükselen piyasalardaki talep kaygıları ve ABD dolarının değerlenmesinin etkileri de fiyatlara yansımıştır. AC İstanbul 10

11 DÜNYA EKONOMİSİNE İLİŞKİN TABLOLAR: Ek Tablo 1: Dünya Ekonomisine İlişkin Temel Göstergeler (Yüzde) Dünya Büyümesi 2,3 4,6 5,3 5,4 2,8-0,6 5,1 4,0 3,2 3,3 4,0 Dünya Ticaret Hacmi 0,0 8,0 9,1 7,7 3,0-10,7 12,6 6,0 2,5 3,6 5,3 Enflasyon 4,2 3,8 3,7 4,0 6,0 2,5 3,7 4,8 3,9 3,8 3,8 ABD $ Deposit Faiz Oranı 3,7 3,7 5,3 5,2 3,0 1,1 0,5 0,5 0,7 0,5 0,6 Petrol Fiyatları ($) 24,3 53,4 64,3 71,1 97,0 61,8 79,0 104,0 105,0 102,6 97,6 Kaynak: IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan 2013 Ek Tablo 2: Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri (Yüzde) ) Dünya IMF (Nisan 2013 WEO) 4,0 3,2 3,3 4,0 OECD (Mayıs 2013 WEO) 3,7 3,0 3,1 4,0 DÜNYA BANKASI (Haziran GEP 2013) 2,8 2,3 2,2 3,0 UN/DESA (WESP 2013 Ortası Güncelleme) 2,8 2,3 2,3 3,1 AVRUPA KOMİSYONU (2013 Bahar) 4,2 3,0 3,1 3,8 2) Gelişmiş Ekonomiler IMF (Nisan 2013 WEO) 1,6 1,2 1,2 2,2 DÜNYA BANKASI (Haziran GEP 2013) 1,7 1,3 1,2 2,0 UN/DESA (WESP 2013 Ortası Güncelleme) 1,4 1,2 1,0 2,0 AVRUPA KOMİSYONU (2013 Kış) 1,6 1,2 1,1 2,1 3) Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler IMF (Nisan 2013 WEO) 6,4 5,1 5,3 5,7 DÜNYA BANKASI (Haziran GEP 2013) 6,0 5,0 5,1 5,6 -Çin ve Hindistan hariç 4,5 3,3 3,5 4,2 UN/DESA (WESP 2013 Ortası Güncelleme) 5,8 4,6 5,0 5,4 AVRUPA KOMİSYONU (2013 Kış) 5,9 5,0 5,4 5,7 4) ABD IMF (Nisan 2013 WEO) 1,8 2,2 1,9 3,0 OECD (Mayıs 2013 WEO) 1,8 2,2 1,9 2,8 DÜNYA BANKASI (Haziran GEP 2013) 1,8 2,2 2,0 2,8 UN/DESA (WESP 2013 Ortası Güncelleme) 1,8 2,2 1,9 2,6 AVRUPA KOMİSYONU (2013 Bahar) 1,8 2,2 1,9 2,6 5) Avro Bölgesi IMF (Nisan 2013 WEO) 1,4-0,6-0,3 1,1 OECD (Mayıs 2013 WEO) 1,5-0,5-0,6 1,1 DÜNYA BANKASI (Haziran GEP 2013) 1,5-0,5-0,6 0,9 UN/DESA (WESP 2013 Ortası Güncelleme) 1,5-0,3-0,1 1,3 AVRUPA KOMİSYONU (2013 Bahar) 1,4-0,6-0,4 1,2 6) Çin IMF (Nisan 2013 WEO) 9,3 7,8 8,0 8,2 OECD (Mayıs 2013 WEO) 9,3 7,8 7,8 8,4 DÜNYA BANKASI (Haziran GEP 2013) 9,3 7,8 7,7 8,0 UN/DESA (WESP 2013 Ortası Güncelleme) 9,2 7,8 7,8 7,7 AVRUPA KOMİSYONU (2013 Bahar) 9,3 7,8 8,0 8,1 8) Türkiye IMF (Nisan 2013 WEO) 8,5 2,6 3,4 3,7 OECD (Mayıs 2013 WEO) 8,8 2,2 3,1 4,6 DÜNYA BANKASI (Haziran GEP 2013) 8,8 2,2 3,6 4,5 AVRUPA KOMİSYONU (2013 Bahar) 8,8 2,2 3,2 4,0 UN/DESA (WESP Ocak 2012) 7,5 3,2 5,4 - GOLDMAN SACHS - 0,8 6,8 - MERRİLL LYNCH - 0,0 6,0 - JP MORGAN 8,2 2,5 4,5 - Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı AC İstanbul 11

12 3.2. TÜRKİYE DEKİ GELİŞMELER GSYH Büyüme Hedefleri (%) AC İstanbul 12

13 Yıllık Enflasyon ve Beklentiler (%) Enflasyon Tahminleri (%) AC İstanbul 13

14 Cari İşlemler Dengesi Cari Dengesi Tahminleri / GSYH (%) AC İstanbul 14

15 OVP Büyüklükleri (% GSYH) Kur Sepeti ve EMBI AC İstanbul 15

16 TCMB Faizleri ve BİST Gecelik Faizler Türkiye nin Kredi Notları TÜRKİYE'NİN KREDİ NOTLARI Moody's S&P Fitch JCR Aaa AAA AAA AAA Aa1 AA+ AA+ AA+ Aa2 AA AA AA Aa3 AA- AA- AA- A1 A+ A+ A+ A2 A A A A3 A- A- A- Baa1 BBB+ BBB+ BBB+ Baa2 BBB BBB BBB Baa3 (Negatif) BBB- BBB- (Durağan) BBB- (Durağan) Bu sınırın üzeri "Yatırım Yapılabilir" seviyedir Ba1 (Pozitif) BB+ (Negatif) BB+ BB+ Ba2 BB BB BB Ba3 BB- BB- BB- B1 B+ B+ B+ B2 B B B B3 B- B- B- Caa1 CCC+ CCC CCC Caa2 CCC CC CC Caa3 CCC- C Ca CC DDD C DD D AC İstanbul 16

17 4. İNŞAAT SEKTÖRÜ 4.1. SEKTÖRÜN TÜRKİYE EKONOMİSİNDEKİ YERİ Ülkemiz bugün güçlü ekonomiye geçiş sürecindedir. Türkiye dünyanın 16. ve Avrupa nın 6. en büyük ekonomisidir. En hızlı gelişmekte olan 10 pazardan birisi olarak G-20 nin de üyesidir. OECD verilerine göre, 2017 yılında Türkiye, Çin ve Hindistan dan sonra en yüksek büyüme oranına sahip üçüncü ülke olacaktır. Güçlü ekonomiye geçen bu süreçte ekonomide iç ve dış dinamiklerden kaynaklanan önemli dalgalanmalar olmuştur. Şöyle ki, inşaat sektörü 2001 krizinin ardından hızla küçülmüştür. Ancak 2002 yılından itibaren uygulanan istikrar programı ile toparlanma sürecine girmiştir yılından itibaren sektör rekor oranda büyüme göstermiştir yılında yüzde 18,5 büyüyen sektör, 2007 yılından itibaren durgunluk sürecine girmiştir yılında konut talebindeki azalma, seçim dönemi ve ekonomik ve siyasi belirsizlikler durgunluk döneminde etkili olmuştur daki yüksek performanslı büyümenin ardından sektör 2007 yılında yüzde 5,7 oranında ancak büyüyebilmiştir yılı Ağustos ayında ABD deki mortgage krizi ile başlayan finansal kriz, 2008 yılı Eylül ayından itibaren daha da derinleşerek global ölçekte bir ekonomik krize dönüşmüştür. Ülkemizde de 2007 yılında başlayan durgunluk 2008 yılında ekonomide çarkların tersine dönmesine yol açmıştır. AC İstanbul 17

18 2009 yılında genel ekonomi küçülmeye devam etmiştir. Son çeyrekte özel kesim tüketim harcamalarındaki ve kamu kesimi tüketim harcamalarındaki artış küçülmenin şiddetini yüzde 4,7 ile sınırlandırmıştır. Buna karşılık inşaat sektöründeki daralmanın boyutu 2009 yılında yüzde 16,1 e ulaşmıştır. Küresel krizinden ve ekonomik daralmadan en çok etkilenen sektörlerin başında inşaat sektörü gelmiştir yılını, inşaat sektörü yüzde 8,1 küçülme ile tamamlamıştır yılına kriz beklentisi ile başlanılması inşaat sektörünü negatif yönde etkilemiştir. Özel sektör yatırımlarının durma noktasına gelmesi ile sektör ilk çeyrekte yüzde 18,5, ikinci çeyrekte yüzde 20,9, üçüncü çeyrekte yüzde 18,2, dördüncü çeyrekte ise yüzde 6,4 oranında küçülmüştür. Böylece yıllık bazda yüzde 16,1 oranında küçülme görülmüştür. Bir önceki yılda görülen küçülmeye rağmen 2010 yılında da sektör yüksek oranlı büyüme performansı sergilemiştir yılı birinci çeyreğinde yüzde 9,0 büyüyen sektör, ikinci çeyrekte 21,7 oranında büyümüştür. Sektör son dönemde de büyüme ivmesini devam ettirerek yüzde 23,7 oranında büyüme performansı sergilemiştir. Dördüncü dönemde 18,7 büyüyen inşaat sektörü 2010 yılını 18,3 oranında büyüme performansı ile kapamıştır. İnşaat sektörü 2011 yılında azalarak da olsa yüksek büyüme performansını sürdürmüş ve yılı yüzde 11,3 büyüme ile tamamlamıştır. Bu kapsamda, birinci çeyrekte 15,5, ikinci çeyrekte 13,1 oranında büyüme performansı göstermiştir. Üçüncü çeyrekten sonra büyüme oranlarında azalma olmuştur. İnşaat sektörü 2011 üçüncü çeyreğinde 10,3 oranında büyürken, 2011 dördüncü çeyreğinde 7,0 oranında büyüme performansı sergileyebilmiştir. Kamu sektörü inşaat AC İstanbul 18

19 harcamalarındaki daralma ve özel sektör tüketim harcamalarının azalması inşaat sekörünün büyüme hızının düşmesinde etkili olmuştur. Bir taraftan bütçe disiplini nedeniyle kamu harcamalarındaki daralma, diğer taraftan tüketim harcamalarındaki düşüş süreci nedeni ile özel sektör yatırımlarındaki azalma, 2012 yılında sınırlı bir büyümeye neden olmuştur yılında 11,3 oranında büyümeye karşılık 2012 yılında ancak yüzde 0,6 oranında büyüme gerçekleşebilmiştir. Bütün dünyada ekonomik krizin en yoğun hissedildiği ve siyasi istikrarsızlığın yaşandığı 2012 yılında, Türkiye büyüme trendini sürdüren ender ülkeler arasında yer almıştır. Son yıllarda istikrarlı şekilde büyüyen ülke ekonomisi, küresel düzeyde yaşanan ekonomik krizin de etkisiyle yıl içinde büyüme hedefini revize etmek zorunda kalmıştır. Bu gelişmeler çerçevesinde Türkiye 2012 yılında yüzde 2,3 oranında büyümüştür. Büyüme 2012 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 1,5 ile son 12 çeyreğin en düşük düzeyinde gerçekleşmiştir. İnşaat Sektörü (TL) GSYH (TL) İnşaat / GSYH (%) , , , , , , , , , , , , , ,9 * Sabit Fiyatlarla ve Yıllık İnşaat Sektörü GSYH İlişkisi İnşaat sektörü de Türk ekonomisinde yaşanan bu daralmadan doğal olarak etkilenmiştir. Türk ekonomisinin lokomotif sektörü olan ve 2011 yılında yüzde 11,3 büyüyen inşaat sektörü, 2012 yılında yüzde 0,6 büyümüştür. Yapılan araştırmalar inşaat sektöründe maliyetlerin son 3 yılda yüzde 35 oranında arttığını ortaya koymaktadır. Sektördeki daralma ve artan maliyetler sektörün aktörlerini de olumsuz etkilemektedir yılında çok ciddi bir yükselişe imza atan inşaat sektörü, AC İstanbul 19

20 maalesef 2012 yılı hedeflerini, beklentilerini yakalamamıştır. Bu sonuçta ekonomiyi soğutmak için alınan tedbirlerin de etkisi olduğu yadsınamaz yılındaki durgunluğun ardından inşaat sektörü 2013 yılının ilk çeyreğinde yeniden atağa kalkmıştır yılı ilk çeyrekteki yüzde 5,8 büyümeye şantiyelerin daha az çalıştığı bir dönemde ulaşabilmiş, ikinci çeyrekte ise inşaat sektöründe büyüme devam etmiştir. Yılın ilk çeyreğinde yüzde 5,8 büyüyen sektör ikinci çeyrekte yüzde 7,6 büyümeyi yakalamış ve bu dönemde Türkiye ekonomisindeki büyümenin üzerinde performans sergilerken, 2013 yıl genelini de benzer şekilde yüzde 7,1 büyüme ile (Türkiye ekonomisi yüzde 4,0) tamamlamıştır. Büyümede bu ivmenin yakalanmasında son dönemde hız kazanan ve 6 milyon konutu içeren kentsel dönüşüm çalışmaları da önemli rol oynamıştır. Öte yandan yılbaşında tam anlamıyla uygulamaya giren KDV oranlarındaki değişiklik ve sert geçmeyen kış mevsimi de inşaat sektöründeki bu büyümede etkili olmuştur Kentsel dönüşüm bütün belirsizliklerine rağmen inşaat sektörünün tüm alt sektörlerine canlılık getirmiştir. İnşaat sektörünün geneline ivme katmıştır. Özellikle çimento, hazır beton ve tuğla gibi alt sektörlerde bu canlanmanın daha yoğun yaşanmıştır. Sektörün GZFT Analizi Güçlü Yönler - Güçlü, güncel makine ve ekipman parkı, - Deneyimli ve yetenekli teknik personel, - Teknolojik imkân ve bilgi birikimi, - Yeterli yerli makine ve malzeme yan sanayi, - Uluslararası ihale ve iş deneyimi, - Değişik iş dallarında deneyim ve uzmanlık, - Merkezi karar alma süreçleri ile maliyet odaklı faaliyet ve esneklik, - Hızlı iş yapabilme ve mobilizasyon yeteneği, - Yüksek risk alma potansiyeli, - Yatırım potansiyeli yüksek ülkelere coğrafi yakınlık ve lojistik üstünlük, - Maliyetlerin belirli limitlerin içinde tutulabilmesi, - Büyük sermayelere gereksinim duymadan ve hızlı şekilde hareket edebilme, - Yurtdışında lokal ihtiyaçların iyi tanınması ve yerel otoritenin işleyişini ve mekanizmalarının yabancılara göre daha iyi bilinmesi, - Değişik şartlara hızlı uyum sağlayabilme yeteneği, AC İstanbul 20

21 - İnisiyatif alabilme yeteneği, - İş yapma ve aldığı işi bitirme kararlılığı, Zayıf Yönler - Sektöre giriş-çıkışın kolay olması nedeniyle müteahhit sayısının fazlalığı, - Müteahhit sayısının fazlalığının iş hacimlerinin daralmasına neden olması, - Bürokratik engellerin fazla olması, - İşçilik maliyetlerinin yüksek olması, - Sertifikalı işçi sayısının az olması, - Finansman altyapının zayıf olması, - Ar-Ge faaliyetlerinin yetersiz olması, - Sektörün arkasında yer alacak özel ya da devlet kaynaklı finansman ve sigorta imkânlarının kısıtlılığı ve devlet desteği eksikliği, - Sözleşme ve risk yönetimi sorunları - Müşavir firmaların yeterli büyüklüğe ulaşmamış olması, - Özellikle yurt dışı işlerde Teminat mektubu temininde güçlükler ile karşılaşılması, - Yurt dışı inşaat işlerinde gidilen ülkelerin mevzuatları konusunda bilgi eksiklikler - Aşırı düşük fiyat tekliflerin kar marjlarını düşürmesi, Fırsatlar hedefleri ve güçlü ekonomiye geçiş sürecinde inşaat sektörü açısından kalıcı ve hızlı bir iç talep artışı mümkün olabilecektir, - Gelişmekte olan ülke sıfatıyla potansiyel alt ve üst yapı talebi, - Kuzey ve Ortadoğu bölgesindeki gelişmeler nedeniyle yüksek iş potansiyeli ve bölgede sahip olunan geçmiş tecrübeler, - Artan nüfus şehirleşme ile paralel konut ve altyapı talebi, - AB üyeliğine geçiş kapsamında bu ülkelerde müteahhitlik hizmetleri verme, Tehditler - İçinde bulunduğumuz dönemde dünya ekonomisindeki dalgalanmaların geleceğe ilişkin öngörüleri olumsuz etkilemesi nedeniyle tüketim eğilimini azaltması, - Kamu İhale Kanunu ve uygulamalarının çözümleyemediği aşırı düşük tekliflerin sektör karlılığını dolayısıyla sermaye birikimini engellemesi, - Düşük fiyatların iş ahlakı ve etiği ni de olumsuz etkilemesi ile inşaat kalitelerinin düşmesi, - Ülkede müteahhit kavramı ile ilgili bir tanımın ve sınırlamaların olmaması, - Emtia fiyatlarının artması. AC İstanbul 21

22 5. ŞİRKET DEĞERLEMESİ Teoride ve uygulamada çok fazla değerleme metodu mevcut olmakla birlikte öncelikli olarak genel kabul görmüş yaklaşımlar aşağıdaki gibidir: İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi Piyasa Çarpanları Yöntemi: Benzer Şirket Karşılaştırması Net Aktif Varlık Değerlemesi Yöntemi: Parçaların Toplamı Temettü Kapitalizasyonu Yöntemi Bunlara ek olarak birçok değerleme yaklaşımı bulunmasına karşılık, Ilgın İnşaat değerleme çalışmasında en uygun gördüğümüz yöntemler: - İndirgenmiş Nakit Akımları, - Piyasa Çarpanları dır DEĞERLEME KAVRAMLARI Bu Raporda, pay kelimesi hisse veya hisse senedi ile aynı anlamda kullanılmıştır Değerlemenin Yürürlük Tarihi Bu değerleme, tarihinden itibaren geçerlidir Değer Tanımı Bu raporda ulaşılan şirket değeri, değerlemeye konu şirketin toplam özkaynak değeridir. Bu raporda ulaşılan toplam özkaynak değeri, şirket sermayesinde sahip olunan ve mülkiyet haklarının tamamını temsil eden hisselerin toplam değeri olarak anlaşılmalıdır. Özkaynak değeri, finansal borçlar ve özkaynak toplamı olarak ifade edilen toplam yatırımın piyasa değerinden finansal borçların çıkarılması sonucu ulaşılan tutardır Hak Sahipleri Hak sahipleri, değerlemeye konu anonim şirketin Türk Ticaret Kanunu na uygun olarak tescil edilmiş sermayesinde pay sahibi olan pay sahipleridir. Pay sahiplerinin usulüne uygun olarak yapacakları pay devirleri sonrasında şirket üzerindeki mülkiyet hakları da devrolunmuş sayılır. AC İstanbul 22

23 Değerlemenin Amacı ve Kullanımı Şirket yönetimi bu değerleme raporunu, Şirketin piyasa değerinin takdir edilmesi amacıyla talep etmektedir Etkin Değerleme Tarihi Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden tahmini değer bir başka zamanda doğru ve uygun olmayabilir. Bu Raporda sunulan değer, ne geçmişteki ne de gelecekteki bir tarihte değil de etkin değerleme tarihinde fiili pazar durumunu yansıtmaktadır. Bu nedenle, tarihi etkin değerleme tarihi olarak dikkate alınmalıdır Pazar Değeri Rapora konu şirketin değerlemesi arz ve talep ilkesine uygun pazar değeri esasına göre yapılmıştır. Pazar değeri, değerlemenin yapldığı tarihte açık piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, Şirketin el değiştireceği tutarın bir temsilidir. (UDES 1, paragraf 1.2.) Pazar değeri, bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. (UDES 1, paragraf 3.1.) Pazar dışı değer ise, pazar değeri tahminlerine karşılık gelmeyen özel şartları, finansman şartlarını, vergilendirme ve iskonto oranlarını sunması durumunda elde edilen değer takdiridir. Bu işlemin sonucu, arz ve talebi yansıtan bir pazar değeri tahmininden ziyade iletilen varsayımlara özel olan yatırım değeri veya ederi tahminidir. Pazar değeri esasına açıklık getiren bazı kavramlar aşağıda açıklanmaktadır. a. İstekli alıcı, istekli satıcı Pazar değeri esası, istekli (motive olmuş ancak zorunlu olmayan ) alıcı ve satıcının satınalma işlemlerinin yürütülmesinde hiçbir zorlama altında olmadan Şirket in değerini etkileyebilecek konularla ilgili bütün bilgilere sahip oldukları takdirde oluşacak alım satım değerini kabul etmektedir. b. İşletmenin Sürekliliği İşletme (şirket), normal olarak, faaliyetlerini sürdüren, yani yakın gelecekte faaliyetlerine devam edecek olan bir tüzel kişilik olarak görülmektedir. İşletmenin tasfiye olma, ya da faaliyetlerinin kapsamını maddi olarak azaltma niyeti veya gereği içerisinde olmadığı varsayılmaktadır. AC İstanbul 23

24 c. Değer kavramı Bu değerleme Raporu, alıcıların Şirket e yapabilecekleri yatırımın olası değerini göstermektedir. Değer kavramı, satışa konu şirketin alıcıları ve satıcıları tarafından makul ölçüler çerçevesinde sonuçlandırılabilecek en olası fiyat anlamına gelmektedir. Bu anlamda değer, alıcı ve satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal (takdiri) fiyatı temsil etmektedir. Şirket in kesin değeri, herhangi bir satış işleminde anlaşmaya varılan gerçekleşmiş fiyat olacaktır. Bu Raporda bulunan değer, satış veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir ilişkili verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın bulunan değerdir Kullanılan Değerleme Yöntemleri Pazar değerini tahmin etmek amacıyla en sık kullanılan yaklaşımlar arasında, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı, varlık esaslı (maliyet) yaklaşım ve emsal karşılaştırma yaklaşımı yer almaktadır. Yaptığımız değerlendirme sonucu, Şirketin değerleme çalışmasında ülkemizde yapılan değerlemelerde yaygın olarak kullanılan iki yöntemin kullanılmasını uygun buluyoruz. a. Gelir indirgeme yaklaşımı: İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi Yöntemi, b. Emsal karşılaştırma yaklaşımı: Piyasa Çarpanları Yöntemi Rapor, bu iki yaklaşıma göre değerleme yapılmıştır ve Şirket faaliyetleri ile ilgili beklentiler oluşturulurken Dünya ekonomisi ve Türkiye ekonomisindeki mevcut eğilimler dikkate alınmıştır İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI ANALİZİ YÖNTEMİ (İNA) Tanım İndirgenmiş nakit akımları yöntemine göre, bir şirketin değeri gelecekte üreteceği serbest nakit akımlarının şimdiki değerine eşittir. Bu yöntemde, genellikle beş ya da on yıl gibi uzun dönemli projeksiyonlar yapılır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, şirketin, sektörün ve ekonominin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek, şirket değeri hesaplanır. Burada vurgulanması gereken nokta, kâr rakamları yerine nakit akımlarının kullanılmasıdır. Karlılığın en doğru göstergesi kâr rakamları değil, nakit akımlarıdır. İndirgenmiş nakit akımları AC İstanbul 24

25 yönteminde serbest nakit akımları baz alınabilir. Serbest nakit akımı aşağıdaki gibi hesap edilmektedir. Şirkete Sağlanan Serbest Nakit Akımı = + Esas Faaliyet Karı + Amortisman Giderleri + Nakit Çıkışı Gerektirmeyen Diğer Giderler -/+ Net İşletme Sermayesindeki Artış/Azalış - Yatırım Harcamaları - Nakit Ödenen Vergiler İskonto Oranı Serbest nakit akımlarının bugüne indirgenmesinde kullanılması gereken iskonto oranı, ağırlıklı ortalama sermaye maliyetidir. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti, kullanılan kaynakların (borç, özkaynak,...) her birinin maliyetinin ayrı ayrı ağırlıkları ile çarpılıp, bu değerlerin toplanmasından oluşur. Özkaynak maliyetini hesaplamak için Finansal Varlıkları Fiyatlama Modeli kullanılabilir. İNA yönteminde, projeksiyonlar genellikle beş ya da on yıl gibi dönemler için hazırlanır. Projeksiyon döneminin sonrası için Gordon Büyüme Modeli kullanılarak bir uç değer bulunur. Uç değer ile birlikte projeksiyon dönemi için hesaplanan nakit akımları bugüne indirgenip toplanarak şirket değerine ulaşılır. AC İstanbul 25

26 Yukarıdaki formülde, nakit akımı olarak operasyonel nakit akımı, iskonto oranı olarak da ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti kullanıldığı takdirde, bulunan değer şirket değeridir. Hisse senedi değerine ulaşmak için, önce, şirket değerinden net finansal borçlar (hazır değerler ve menkul kıymetler düşüldükten sonra) rakamı çıkarılarak hisse senetlerinin toplam değerine ulaşılır. Hisse senetlerinin toplam değeri toplam hisse senedi sayısına bölünerek bir hisse senedinin değeri bulunmuş olur. Net Aktif Değer, işletme varlıklarının mevcut piyasa koşullarındaki değerinden işletmenin borçlarının düşülmesi yoluyla hesaplanmaktadır. Diğer bir deyişle, bilançoda yer alan kalemlerin günümüzün cari piyasa değerlerine taşınması işlemini ifade etmektedir. Net Aktif Değerlemesinde, öncelikle şirketin aktif kalemleri üzerinde düzeltmeler yapılmakta ve daha sonra düzeltilmiş değerden şirketin borçları düşülmektedir Risksiz Faiz Oranı Risksiz faiz oranı olarak tarihli Hazine nin ihraç ettiği gösterge tahvilin tarihli değeri olan %11,0 kullanılmıştır Beta Finansal Varlık Fiyatlama Modeli nde bir kıymetin sistematik riskini beta (β) ifade eder. Beta katsayısı belirli bir hisse senedinin ne ölçüde pazarla birlikte hareket ettiğini gösteren bir ölçüttür. Beta değeri = 1 olan menkul kıymetlerin orta risk grubunda yer aldığı ve getirilerinin orta düzeyde olduğu; Beta değeri > 1 olan finansal varlıkların yüksek sistematik riske sahip ve beklenen getirileri yüksek yatırımlar olduğu; Beta değeri < 1 olan finansal varlıkların düşük sistematik riske sahip ve beklenen getirileri düşük yatırımlar olduğudur. AC İstanbul 26

27 İhtiyatlı tarafta kalabilmek için değerlemede Şirketin Betası 1,0 olarak kullanılmıştır. Piyasa risk primi olarak, yılları arasındaki ABD hisse senetlerinin getirisinden tahvil getirilerinin farkının aritmetik ortalaması olan %5,88 değeri kullanılmıştır. (Kaynak: Damadoran) Hisse Senedi Risk Primi Risk primi, belirli bir riskli varlıkla daha az riskli varlığın beklenen getirileri arasındaki farktır. Bu durum, hisse senedi piyasalarında, hisse senedine ne kadarlık bir risk primi biçildiğini veya risksiz getiri olarak kabul edilen Hazine tahvilleri, eurobond larının üzerinde ne kadarlık ek getiri talep edildiğini gösterir. Genel ilke olarak riskten kaçan yatırımcıların egemen olduğu bir piyasada, daha riskli menkul değerler ortalama yatırımcılar tarafından tahmin edilebileceği gibi, daha az riskli menkul değerlere oranla daha yüksek bir beklenen getiriye sahip olurlar. Aksi halde eğer beklenen getirisi risksiz orandan daha düşük ancak riski daha yüksek bir varlık mevcut ise, piyasada yatırımcılar bundan kaçınırlar ve bu varlığı satmaya başlarlar. Hisse senedi risk primi, piyasa risk primi ve şirket betası üzerinden (1,00 x %5,88) %5,88 olarak hesap edilmiştir Borçlanma Maliyeti Borçlanma maliyeti, bankalardan talep edilecek kredilere karşılık gelen faiz oranını göstermektedir ve mevcut durumda bu değer şirket için %16,2 seviyesinde bulunmaktadır Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti Bu veriler doğrultusunda şirketin sermaye maliyeti %16,9 olmaktadır. 2013/12 Toplam Finansal Borç Düzeltilmiş Özsermaye Borç Ağırlığı 10,6% Özsermaye Ağırlığı 89,4% AC İstanbul 27

28 tarihli finansal tablolarına göre borç / özkaynak oranı %11,9 olan şirketin Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti (WACC) %16,5 olarak hesap edilmiştir. Risksiz Faiz Oranı 11,0% Beta 1,00 Piyasa Risk Primi 5,9% Hisse Risk Primi 5,9% Sermaye Maliyeti 16,9% Borçlanma Maliyeti 16,2% Borç / Özkaynak 11,9% Vergi Oranı 20% AOSM (WACC) 16,5% İndirgenmiş Nakit Akımları Analizine Göre Şirket Değeri Şirketin Gelirlerine Yönelik Açıklamalar ve Tahminler 1993 yılından bugüne faaliyette bulunan şirket, aşağıdaki tablolardan da görüleceği üzere eğitim kurumu binaları, hastaneler, alt yapı projeleri, iş merkezleri ve çeşitli inşaat taahhüt işleriyle toplam 586,2 milyon TL tutarında iş yapmıştır. (Ek1: Ilgın ın Tamamladığı Projeler) Şirketin geçmiş yıllardan devam eden projeler tutarı 301 milyon TL olup (Ek2: Devam Eden Projelerin Ciro Yansımaları), gelirlerini çeşitlendirme, karlılığı artırma açısından ve kentsel dönüşüm çalışmalarında yer alma isteği açısından Tuzla ve Gaziosmanpaşa Belediyeleri ile imzaladığı anlaşmalara istinaden 2014 yılı itibarıyla We Tuzla ve We Haliç projelerine başlayacaktır. We Tuzla Projesi Şirket yetkililerinin açıklamalarına göre; We Tuzla projesi, İstanbul ili, Tuzla ilçesi, İçmeler Mah. Sınırları içerisinde bulunan 6,78 Hektarlık alan, 12/10/2013 tarihli ve 2013/5297 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına istinaden, sayılı Resmi Gazete de yayınlanarak 6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında "Riskli Alan ilan edilmiştir. Bu alan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 05/11/2013 tarih ve /501 sayılı yazısı ve 31/10/2013 tarih ve 6860 sayılı oluru ile uygulama yetkileri Tuzla Belediye Başkanlığına devredilmiştir. Yasal izinleri alınarak belediye ile tarihinde sözleşme imzalanan We Tuzla projesinde şirket, konut, rezidans, ofis ve ticari alandan oluşan karma bir proje geliştirecektir. Projenin geliştirileceği alan m 2, toplam inşaat alanı m 2, toplam satılabilir alan ise m 2 olarak hesap edilmiştir. (Ek3: We Tuzla Fizibilite) AC İstanbul 28

29 Projede, Yüklenici Konsorsiyumun payı %70, Hak Sahiplerinin payı %30 olarak belirlenmiştir. Buna göre, Şirketin bu özel projeyi gerçekleştirmek için kuracağı SPV deki (SPV: Special Purpose Vehicle = Özel Amaçla Kurulmuş Şirket) payı %80, Tuzla Belediyesi iştiraki Tuzyap A.Ş. nin payı ise %20 mertebesinde bulunmaktadır. We Haliç Projesi We Haliç projesi, Projeye konu alan olan; İstanbul ili, Gaziosmanpaşa ilçesi, Sarıgöl Mah., İslambey Yamacı mevkii tarihli ve 2012/4099 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına istinaden, tarihli ve sayılı resmi gazetede yayınlanarak 6306 sayılı Afet Riskli AC İstanbul 29

30 Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında "Riskli Alan ilan edilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının tarih ve / sayılı yazısı ve tarih ve 944 sayılı oluru ile uygulama yetkileri Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığına devredilmiştir. Yasal izinleri alınarak belediye ile sözleşme imzalanan We Haliç projesinde şirket, konut, rezidans, ticari alandan oluşan karma bir proje geliştirecektir. Projenin geliştirileceği alan m 2, toplam inşaat alanı m 2, toplam satılabilir alan ise m 2 olarak hesap edilmiştir. (Ek4: We Haliç Fizibilite) Aşağıdaki şekilde de görüleceği üzere projede, Yüklenici Konsorsiyumun payı %61, Gaziosmanpa Belediyesi nin (GOPAŞ) payı %39 olarak belirlenmiştir. Buna göre, Şirketin bu özel projeyi gerçekleştirmek için kuracağı SPV deki (SPV: Special Purpose Vehicle = Özel Amaçla Kurulmuş Şirket) dolaylı ve doğrudan payının %100 olması planlanmaktadır. AC İstanbul 30

31 Şirketin Geçmiş Yıl Projeleri: (Ek1: Ilgın Tanıtım Kataloğu) AC İstanbul 31

32 AC İstanbul 32

33 Şirketin yılları arasında devam etmekte olan projeler toplam tutarı 301,0 milyon TL ile aşağıda gösterilmiş olup, 2017 ve 2018 yıllarındaki cironun ise, geçmiş altı yılın ortalaması olan 83,5 milyon TL seviyesinde gerçekleşeceği tarafımızca tahmin edilmiştir. (Ek2: Devam Eden Projelerin Ciro Yansımaları) İŞ BAŞLANGIÇ BİTİŞ SÖZLEŞME BEDELİ HAKEDİŞ KALAN BAKİYE ŞANLIURFA VİRANŞEHİR 200 YATAKLI DEVLET HASTANESİ İNŞAATI İŞİ ,00 TL ,00 TL ,00 TL ŞANLIURFA SİVEREK 200 YATAKLI HASTANE İNŞAATI İŞİ ,00 TL ,00 TL ,00 TL VAN İLİ ERCİŞ İLÇESİ AFET BÖLGESİ 6.ETAP 352 ADET KONUT,1 ADET ,00 TL ,20 TL ,80 TL ISPARTA İLİ YALVAÇ İLÇESİ 75 YATAKLI DEVLET HASTANESİ İLE ,00 TL ,00 TL ,00 TL MALATYA MERKEZ FATİH KÖYÜNDE 2000 ADET KONTEYNER ALTYAPISI VE ,00 TL ,00 TL ,00 TL İSTANBUL SULTANBEYLİ EMLAK KONUTLARI KONUT İLE ALTYAPI VE ,00 TL ,00 TL ,00 TL HRÜ REKTÖRLÜĞÜ 600 YATAKLI ARAŞTIRMA UYGULAMA HASTANESİ ,00 TL ,40 TL ,60 TL BİTLİS TATVAN 400 YATAKLI DEVLET HASTANESİ İNŞAATI İŞİ ,00 TL ,00 TL ,00 TL İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI 23 BÖLGE 482 ADET KONUT ,00 TL 0,00 TL ,00 TL ŞANLIURFA İLİ MERKEZ İLÇESİ MAŞUK BÖLGESİ 3. ETAP 1017 KONUT, 1 ADET ,00 TL 0,00 TL ,00 TL İSTANBUL HOŞDERE EMLAK KONUTLARI 1. ETAP 2. KISIM KONUT ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,60 TL ,40 TL ZAMANLAMA > 2014 İŞ ŞANLIURFA VİRANŞEHİR 200 YATAKLI ,00 TL DEVLET HASTANESİ İNŞAATI İŞİ ŞANLIURFA SİVEREK 200 YATAKLI ,00 TL HASTANE İNŞAATI İŞİ VAN İLİ ERCİŞ İLÇESİ AFET BÖLGESİ ,80 TL 6.ETAP 352 ADET KONUT,1 ADET ISPARTA İLİ YALVAÇ İLÇESİ ,00 TL YATAKLI DEVLET HASTANESİ İLE MALATYA MERKEZ FATİH KÖYÜNDE ,00 TL 2000 ADET KONTEYNER ALTYAPISI VE İSTANBUL SULTANBEYLİ EMLAK KONUTLARI KONUT İLE ALTYAPI VE ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL ,50 TL HRÜ REKTÖRLÜĞÜ 600 YATAKLI ARAŞTIRMA UYGULAMA HASTANESİ ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL ,51 TL BİTLİS TATVAN 400 YATAKLI DEVLET HASTANESİ İNŞAATI İŞİ ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL ,71 TL İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI 23 BÖLGE 482 ADET KONUT ,92 TL ,92 TL ,92 TL ,92 TL ,92 TL ,92 TL ,92 TL ,92 TL ,92 TL ,92 TL ŞANLIURFA İLİ MERKEZ İLÇESİ MAŞUK BÖLGESİ 3. ETAP 1017 KONUT, 1 ADET ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL ,43 TL İSTANBUL HOŞDERE EMLAK KONUTLARI 1. ETAP 2. KISIM KONUT ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,00 TL ,94 TL ,14 TL ,06 TL ,06 TL ,06 TL ,06 TL ,06 TL ,06 TL ,06 TL ,06 TL ,06 TL ,06 TL ,71 TL AC İstanbul 33