S v P. SANĠFOAM SÜNGER SAN. VE TĠC. A.ġ. TEKĠRDAĞ ÇERKEZKÖY 941 ADA 10 NUMARALI PARSEL. Gayrimenkul Değerleme Raporu

Transkript

1 S v P STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. SANĠFOAM SÜNGER SAN. VE TĠC. A.ġ. TEKĠRDAĞ ÇERKEZKÖY 941 ADA 10 NUMARALI PARSEL Gayrimenkul Değerleme Raporu SvP_11_SANĠFOAM_01

2 ĠÇĠNDEKĠLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER SözleĢme Tarihi Değerleme Tarihi Rapor Tarihi ve Numarası Rapor Türü Raporu Hazırlayanlar ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ Değerleme Raporunun Amacı Sınırlayıcı KoĢullar Beyanlar Rapor da Kullanılan Kısaltmalar Gayrimenkul Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Piyasa Değeri YaklaĢımı Maliyet YaklaĢımı Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER Global Görünüm Ulusal Ekonomik Görünüm Sektörel Görünüm Sanayi ve Lojistik Alanlar Piyasası: Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler, DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler, Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı, Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi Gayrimenkulün Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım ĠĢlemleri Gayrimenkule Ait Takyidat Ġncelemeleri Gayrimenkule Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri DEĞERLEME ÇALIġMALARI Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler, Değerleme Konusu Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, Gayrimenkul Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Piyasa YaklaĢımı Piyasa/Maliyet YaklaĢımı Arsa Değerinin Bulunması Fabrikanın Yapı Değerinin Bulunması Fabrikanın Toplam Değerinin Bulunması Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi ile Gayrimenkul (Fabrika) Değerinin Belirlenmesi Gayrimenkulün (Fabrika) Rayiç Kira Bedeli Tespiti Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi, ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ Farklı Gayrimenkul Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri, SONUÇ Nihai Değer Takdiri RAPOR EKLERĠ DEĞERLEME UZMAN(LAR)ININ SPK LĠSANS BELGELERĠ ÖRNEĞĠ DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER SvP_11_SANĠFOAM_01 1

3 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 1.1. SözleĢme Tarihi SNFM/ Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul hakkında tarihinde ilgili makamlar (tapu ve belediye) nezdinde çalıģmalara baģlanılmıģ ve değerleme çalıģmalarına esas teģkil edecek olan dökümanlar tarihine kadar hazır hale getirilmiģtir Rapor Tarihi ve Numarası SvP_11_SANĠFOAM_ Rapor Türü ĠĢbu rapor, Sanifoam Sünger San. Ve Tic. A.ġ. nin talebi üzerine; tapuda; Tekirdağ Ġli, Çerkezköy Ġlçesi, GaziosmanpaĢa Mahallesi, 941 ada, 10 numaralı parselde kayıtlı, ,-m 2 yüzölçümlü arsa ile üzerinde konumlu fabrikanın yasal durumunun irdelenmesi ve rayiç değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıģ olan gayrimenkul değerleme raporudur Raporu Hazırlayanlar Değerleme Uzmanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı : Güner ġan Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: Yusuf YaĢar TURAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A. ġ. Maslak, Eski Büyükdere Caddesi, Ġz Plaza Giz, No:4, Kat:6/18 ġiģli Ġstanbul T : ; F : ; W : Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri SANĠFOAM SÜNGER SAN. VE TĠC. A.ġ. Tekstilkent ĠĢ Merkezi, A 22 Blok, No:20 Esenler/ĠSTANBUL T: ; F: ; W: SvP_11_SANĠFOAM_01 2

4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 3.1. Değerleme Raporunun Amacı ĠĢ bu Rapor, Sanifoam Sünger San. Ve Tic. A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin talebi üzerine, Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkulün yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespiti amacıyla düzenlenmiģtir Sınırlayıcı KoĢullar Bu Rapor, Standart tarafından, MüĢteri nin talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespiti amacıyla düzenlenmiģtir. MüĢteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme ve araģtırmalar ile ekonomi ve piyasa koģulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleģtirilmiģtir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlıģ, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkullerin adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiģ olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koģullarının değiģmesi halinde olabilecek maddi değiģikliklerden ve ilgili kuruluģlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuģ hukuki iģlemlerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, MüĢteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmıģ olup, MüĢteri Rapor u kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile MüĢteri, Rapor da yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart a taahhüt eder. Rapor hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü Ģahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez Beyanlar Tarafımızdan yapılan değerleme çalıģmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koģullarla sınırlı olduğu - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluģturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleģtiği - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğu - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğu - Değerleme Uzmanının, mülkü kiģisel olarak denetlediği - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. SvP_11_SANĠFOAM_01 3

5 3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Meteks Sanifoam Sünger San. Ve Tic. A.ġ. STANDART Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.ġ. TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E ĠnĢaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare ĠNA ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD$ ABD Doları ABD $ / TL tarihli TCMB efektif satıģ kuru olan 1,6057 TL esas alınmıģtır Gayrimenkul Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Gayrimenkul değerleme çalıģmalarında yaygın olarak genel kabul görmüģ 3 farklı yöntem kullanılmaktadır. - Piyasa Değeri YaklaĢımı - Maliyet OluĢumları YaklaĢımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı YaklaĢımı dır. Bu yaklaģımlara iliģkin özet bilgiler aģağıda sunulmuģtur Piyasa Değeri YaklaĢımı Piyasa Değeri YaklaĢımı, satıģa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaģımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaģılır. Piyasa Değeri YaklaĢımı nın uygulanabilmesi için aģağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satıģ fiyatı ile makul bir süre için satıģta kaldığı, talep edenlerin, bellirli bir fiyat ve satıģ özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satıģı bekleyen veya gerçekleģtirilmiģ emsal mevcut olmalıdır Maliyet YaklaĢımı Maliyet yaklaģımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliģtirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaģımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliģtirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaģ, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir iliģki olduğundan, maliyet yaklaģımının piyasanın düģünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet YaklaĢımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metot kullanılmaktadır. - Yeniden ĠnĢa Maliyeti - Ġkame Maliyeti SvP_11_SANĠFOAM_01 4

6 Bu yaklaģımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aģağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düģülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaģılır. - Piyasadan Çıkarma Yöntemi - YaĢ Ömür Yöntemi - AyrıĢtırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düģüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaģılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliģtirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya iģletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliģtirilecek projede satıģın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. GeliĢtirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inģa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satıģı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akıģlarının belirlenmesi çalıģmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düģünülen bölümlerin, iģletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artıģlar da dikkate alınarak, nakit giriģleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boģ kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karģılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit giriģleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. ĠĢletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düģülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan iģletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve iģletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkıģı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satıģ yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriģ ve çıkıģ farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. SvP_11_SANĠFOAM_01 5

7 4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Global Görünüm Küresel ekonomide kriz sonrasında, geliģmiģ ve geliģmekte olan ülkelerin ekonomik görünümlerinde önemli bir ayrıģma yaģanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir. Krizin ardından geniģ kapsamlı ve etkili kamusal müdahalelerin, efektif talebi canlandırması ve finansal piyasalarda hüküm süren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik büyüme sürecine girilmiģtir. Finansal piyasalardaki koģullar düzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak geliģmiģ ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa daki bazı ülkelerin bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir. Özellikle bütçe dengesinde ciddi boyutta bozulmanın yaģandığı ve kamu borçluluk düzeyinin aģırı yükseldiği geliģmiģ ülkelerde mevcut kırılganlıklar önemini korumaktadır. Kriz sonrası dönemde küresel düzeyde ortaya çıkan atıl kapasite ve özel tüketim ve yatırımın azalması, tüm dünyada enflasyonu bir kaygı olmaktan çıkarmıģ, ekonomide öncelik finansal istikrar, büyüme ve istihdama yönelmiģtir. Bu çerçevede, ekonomileri canlandırmak amacıyla para politikaları mümkün olduğunca gevģetilmiģ, bütçe açıkları artırılmıģtır. Uygulanan gevģek para politikalarının sunduğu bu ortam bir yandan ekonomileri canlandırırken, diğer yandan da baģta gıda ve petrol olmak üzere emtia fiyatlarının, yüksek oranda artmasına imkan tanımıģtır. Bu koģullar altında krizin etkilerinin hafiflemesiyle birlikte enflasyon, özellikle geliģmekte olan ülkelerde geleceğe dair en önemli risklerden biri haline gelmiģtir. Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan geliģmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma sürecine girmiģlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleģik yapısı dikkate alındığında, geliģmiģ ülkelerdeki sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, geliģmekte olan ülkelerde daha ziyade iç talebe dayalı olan mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu belirsizliğini korumaktadır. GeliĢmiĢ ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düģük kalacağına yönelik beklentiler, yatırımcıları yüksek getiri arayıģına sevk etmiģ ve geliģmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep artmıģtır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere iliģkin risk algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır Ulusal Ekonomik Görünüm Ġktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin süreceğine iģaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluģlarının olumlu değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi ülkemiz ekonomisi açısından olumlu bir görünüme iģaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa vadeli sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve cari iģlemler açığının artması finansal istikrar açısından önem taģımaktadır. Bu çerçevede, makro riskleri azaltıcı önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır. Küresel risk iģtahındaki artıģ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı olarak bankaların yurt dıģı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluģan sermaye giriģi yaģanmaktadır. Küresel krizden çıkıģla birlikte sermaye giriģleri hızlanmıģ ve 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde net doğrudan uluslararası yatırım giriģi (fiili giriģ) milyon ABD doları düzeyinde gerçekleģmiģtir. 1 Uluslararası doğrudan yatırım giriģleri kaleminde yer alan sermaye giriģi 2011 yılının ilk dört ayında toplam milyon ABD dolarına ulaģmıģtır milyon doları mali aracı kuruluģların faaliyetleri sektöründen kaynaklanmıģtır yılı Ocak-Nisan döneminde nakit sermaye giriģinin %88,6 sı AB ülkeleri kaynaklıdır. 1 Hazine MüsteĢarlığı, Uluslararası Doğrudan Yatırım Verileri Bülteni, Haziran 2011 SvP_11_SANĠFOAM_01 6

8 Ekonomide yurt içi talepteki artıģın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleģmektedir yılının son çeyreğine iliģkin hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla değeri bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %9,2 artıģ göstererek milyon TL olmuģtur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla %16,0 lık artıģla milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,9 luk artıģla milyon TL olmuģtur yılında kiģi baģına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden dolar olarak hesaplanmıģtır. ĠĢsizlik oranları kriz öncesi seviyelerine yaklaģsa da, temel enflasyon göstergeleri orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir. Küresel kriz ve ekonomideki daralmayla birlikte artan iģsizlik oranları mevsimsel etkilerden arındırılmıģ verilerle 2009 yılı ilk çeyreğinden itibaren gerilemeye baģlamıģ, 2011 yılı ilk çeyreğinden itibaren ise istihdamda görülen güçlü artıģların etkisiyle hızla azalarak kriz öncesi seviyelerine yaklaģmıģtır yılı Mart döneminde %10,8 e gerilemiģtir 2. Ġstihdam koģullarındaki iyileģmeye rağmen iģsizlik oranları halen yüksek seviyelerdedir. DıĢ talebin zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz öncesi seviyelere ulaģmasının zaman alması, istihdam koģullarındaki iyileģmeye rağmen halen yüksek seviyesini koruyan iģsizlik oranı ve Türk Lirasının güçlü konumu temel enflasyon göstergelerindeki düģük düzeylerin korunmasına destek vermektedir. Cari iģlemler açığı artmaya devam etmektedir. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki durgunlaģma ve emtia fiyatlarındaki düģüģ nedeniyle daralan ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar ABD dolarına gerileyen dıģ ticaret açığı, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baģlamıģ ve 2011 Nisan ayında 9,1 milyar dolar açık vermiģtir. Ġhracattaki toparlanmaya rağmen ithal mallara yönelik talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde dıģ ticaret açığı geçen yılın aynı dönemine göre %86,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aylık kümülatif dıģ ticaret açığı Mart taki 83,7 milyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara geniģlemiģ ve iç ve dıģ talebin toparlanma hızlarındaki ayrıģma daha belirgin hale gelmiģtir. Nisan ayındaki ihracat, Mart taki %19,5 ten sonra yıllık bazda %26,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulaģmıģtır. Diğer taraftan ithalat %40,2 artıģla 21 milyar ABD dolar olarak gerçekleģerek, ilk çeyrek boyunca görülen artıģ hızının altında kalmıģtır. Diğer yandan mevsimsellik ve çalıģılan iģgünü etkisinden arındırılmıģ verilere göre ihracat Nisan da önceki aya göre %9,2 yükselirken, bu yükseliģ ithalattaki %2,8 artıģın oldukça üzerinde gerçekleģmiģtir. Nisan ayı verileri ihracat ve ithalatın büyüme oranlarının birbirine önemli oranda yakınlaģması nedeniyle cari açıktaki yavaģlama konusunda ilk önemli iģaret olabilir. Küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 2009 yılı sonunda milli gelirin %2,3 üne kadar gerileyen cari iģlemler açığı, iktisadi faaliyetteki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baģlamıģ ve 2010 yılı sonu itibarıyla milli gelirin % 6,6 sına ulaģmıģtır. Ocak-Nisan 2010 döneminde 13,9 milyar ABD dolar açık veren cari iģlemler hesabı, 2011 yılı ilk dört ayında %113,8 oranında artarak 29,6 milyar ABD dolara yükselmiģtir. Para politikası sıkı bir duruģ sergilerken iktisadi faaliyetin öngörülenden hızlı toparlanması, kontrol altında tutulan kamu harcamaları ve faiz giderlerindeki düģüģ kamu maliyesi dengelerini olumlu yönde etkilemiģtir yılında bütçe gelirleri, iç talepteki artıģa bağlı olarak yükselmiģ, faiz oranlarındaki düģüģle faiz giderleri azalmıģ ve faiz dıģı harcamalar görece sınırlı düzeyde artmıģtır. Bu geliģmeler sonucunda bütçe performansı olumlu bir seyir izlemiģ ve 2009 yılı sonunda yıllık 440 milyon TL olan merkezi yönetim faiz dıģı bütçe fazlası, 2010 yılı sonunda 8,7 milyar TL ye yükselmiģtir. Merkezi yönetim bütçe açığı ise 2009 yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 2010 yılında 39,6 milyar TL ye gerilemiģtir. Böylece, 2009 yılında milli gelirin % 5,5 ine ulaģan bütçe açığı, 2010 yılında milli gelirin % 3,6 sına düģmüģtür yılının ilk dört aylık döneminde bütçe performansındaki iyileģme devam etmektedir. Bu dönemde artan vergi gelirleri ve faiz harcamalarındaki gerileme bütçe geliģmelerine olumlu katkıda bulunurken, faiz dıģı harcamaların artıģ hızının yavaģlaması bütçe performansındaki iyileģmeye destek vermiģtir yılı Ocak-Mart dönemine iliģkin bütçe açığı geçen yılın aynı dönemine göre % 63,6 oranında azalarak 4,1 milyar TL olmuģtur. Faiz dıģı fazla ise geçen yılın aynı dönemine göre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Bütçe gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,5 oranında artarak 68,7 milyar TL olmuģtur. Bütçe giderleri ise sadece % 6,6 oranında artarak 72,9 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Vergi gelirleri geçen yılın aynı dönemine göre % 19,9 oranında artarak 57,5 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Buna karģın faiz hariç bütçe giderleri ise % 10,3 oranında artarak 58,9 milyar TL olmuģtur. 3 Cari iģlemler 2 TUĠK 3 Maliye Bakanlığı, Makro Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan 2011 SvP_11_SANĠFOAM_01 7

9 açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde gevģemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düģünülmektedir. Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında yaģanan düģüģ ve kredi kullandırma koģullarında görülen iyileģme sonucunda firmaların borçluluğu artmakla birlikte yurt dıģı kaynaklı borçların payı azalmaktadır. Firmaların toplam finansal borçları 2009 yılında önemli bir değiģim göstermezken, 2010 yılında kademeli olarak artmıģ, 2011 yılı ġubat ayı itibarıyla 461 milyar TL seviyesinde gerçekleģmiģtir. Firmaların finansal borçlarının milli gelire oranı da 2010 yılı sonunda bir önceki yılsonuna göre 2,9 puan artarak % 39,1 e yükselmiģtir yılı ġubat ayı itibarıyla firmaların finansal borçlarının % 59 u yabancı para cinsinden olmakla birlikte, yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir. Aynı dönemde yurt dıģı kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı % 29,2 olup, Türk bankalarının yurt içi ve yurt dıģı Ģubeleri ile yurt dıģı iģtiraklerince reel sektöre kullandırdıkları Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı 2010 yılı Eylül ayına göre, 1,8 puan artarak % 79,8 e ulaģmıģtır. Firmaların kredi kullanımlarının yanı sıra satıģ gelirlerinin arttığı ve kârlılık performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. ĠMKB de iģlem gören firmaların satıģ gelirleri 2011 yılı Mart döneminde geçen yıla göre % 25, faaliyet kârları % 28 artarken, dönem kârları % 13,1 azalmıģtır. Firmaların artan satıģ gelirleri ve faaliyet kârlarına rağmen kur farkı giderlerindeki artıģa bağlı olarak artan finansal giderler dönem kârındaki azalıģta etkili olmuģtur. Bu geliģmeler sonucunda 2010 yılı Mart döneminde % 3,72 olan özkaynak kârlılığı, 2011 yılı Mart döneminde yılında % 2,95 e gerilemiģtir. Firmaların gerileyen özkaynak kârlılığında özellikle kâr marjındaki düģüģ etkili olmuģtur. Faaliyet kârı dıģında tutulan finansal giderlerdeki artıģ firmaların kâr marjlarını olumsuz etkilemiģtir. Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net açık pozisyonunun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu görülmektedir. Küresel krizden sonra azalmaya baģlayan reel sektörün net açık pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla birlikte artmaya baģlamıģtır yılında bir önceki yıla göre % 2,5 azalan yabancı para açık pozisyonu, 2011 yılı ġubat ayında % 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolarına ulaģmıģtır yılı ġubat ayında yabancı para varlıkların yükümlülükleri karģılama oranı ise 2010 yılı son çeyreğinden itibaren 1,6 puan azalarak % 47 ye gerilemiģtir. Hanehalkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artmaya devam ederken, taģıt kredilerinin payı sınırlı bir artıģ, kredi kartlarının payı ise düģüģ göstermiģtir. Hanehalkı yükümlülüklerinin geliģimi türlerine göre incelendiğinde, 2011 yılı Mart ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri % 53, konut kredileri % 42, taģıt kredileri % 43,6, kredi kartları ise % 18,4 artıģ göstermektedir. Bu geliģmeler sonucunda hanehalkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri, konut kredileri ve taģıt kredilerinin payı artarken, kredi kartının payı gerilemiģtir ve 2011 yıllarında kredi kartı bakiyeleri artıģını sürdürmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla gerilemiģtir Sektörel Görünüm Sanayi ve Lojistik Alanlar Piyasası: - Genel Durum; Son yıllarda önemli bir değiģimin gözlemlenmediği lojistik gayrimenkul pazarının, orta vadede geliģim potansiyelinin yüksek olduğu düģünülmektedir. Ġstanbul, Erzurum, Samsun, Mersin, Ġzmit, Kayseri, Tekirdağ ve Balıkesir gibi ana ulaģım noktalarında bulunan önemli Ģehirlerde lojistik merkezler yaratmak için hükümet tarafından planlanan çok sayıda altyapı ve lojistik projesi bulunmaktadır. Bu projelerin tamamlanmasıyla Türkiye deki lojistik alanların kalitesinin iyileģmesi ve yeni alt pazarların oluģması beklenmektedir in birinci çeyreğinde gerçekleģen büyük bir kiralama iģlemi bulunmamasına karģın, özellikle üçüncü parti lojistik Ģirketlerinin talebinde artıģ beklenmekte ve yakın gelecekte iģlem gerçekleģme olasılığının yüksek olduğu düģünülmektedir. Demiryolu, önemli liman ve hava alanlarına yakın konumları sebebiyle Hadımköy, Tuzla ve Gebze pazarda en çok tercih edilen lojistik alt pazarlar olarak ortaya çıkmaktadır. - Kira Bedelleri; Lojistik pazarındaki birincil kira seviyelerinin metrekare baģına aylık 4,5-5, SvP_11_SANĠFOAM_01 8

10 Euro, istenilen kira fiyatı seviyelerinin ise 6-7,-ABD $ aralığında sabit kaldığı görülmekte, bu kapsamda 2011 in birinci çeyreği için metrekare baģına aylık birincil kira ortalaması 6,5 ABD $ olarak öngörülmektedir. Kur dalgalanmaları sebebiyle mal sahiplerinin kira rakamlarını EURO yerine USD olarak talep etme eğiliminin, pazarda daha yaygın bir hale geldiği görülmektedir. - Alınan Yapı Ruhsatları; Türkiye genelinde sanayi binaları ve depolar için alınan yapı ruhsatları 2010 yılı son çeyreğinde 3,56 milyon m 2 ile büyük bir sıçrama göstermiģtir. Yılın ilk üççeyrek döneminde alınan yapı ruhsatları büyüklüğü 3,33 milyon m 2 iken son çeyrekte alınan yapı ruhsatları ilk üççeyreği aģmıģtır. Türkiye Geneli Sanayi ve Depo Binaları Alınan Yapı Ruhsatları DÖNEMLER SANAYĠ BĠNALARI VE DEPOLAR ALINAN YAPI RUHSATLARI, M Q Q Q Q Q Q Q Q KAYNAK: TÜRKĠYE ĠSTATĠSTĠK KURUMU 4.4. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4, Tekirdağ: Türkiye'nin Kuzeybatısında, Marmara Denizinin kuzeyinde tamamı Trakya topraklarında yer alan üç ilden biri, ayrıca Türkiye de iki denize kıyısı olan altı ilden biridir. Tekirdağ 41º 34' 52" - 40º 52' 53" - 41º 35' 28" - 40º 32' 23" kuzey enlemleri ile 28º 09' 14" - 26º 42' 42" - 28º 08' 34" - 26º 54' 24" doğu boylamları arasındadır km² yüzölçümüne sahiptir. ĠI doğudan Ġstanbul, kuzeyden Kırklareli, batıdan Edirne, güney-batıdan Çanakkale, güneyden Marmara Denizi ile çevrilidir. Kuzeydoğudan Karadeniz 'e 2,5 km lik bir kıyısı vardır. Sıcaklık ortalamaları ve genel nemlilik indisleri göz önüne alınırsa, Tekirdağ ili iklimi, ılıman yarı-nemli olarak nitelenir. Kıyı kesiminden iç kesimlere girildikçe denizden uzaklığın ve yükseltinin etkisiyle sıcaklık ve yağıģ değerlerinde küçük farklılaģmalar görülür. Marmara denizi kıyısı boyunca, yaz mevsimi sıcak ve kurak, kıģ mevsimi ise ilik ve yağıģlı geçen Akdeniz ikliminin özellikleri görülür. Ancak, Karadeniz ikliminin etkisiyle yaz kuraklığı hafiflemiģtir. KıĢ mevsiminde kar yağıģları olağandır. Ġç kesimlere girildikçe yaz mevsimi daha kurak, kıs mevsimi daha soğuk geçen yarı karasal iklim özellikleri belirginleģir. Tekirdağ ın kuzeyinde Saray'a doğru uzanan Istranca kütlesinin kuzey yamaçları daha fazla yağıģ alması nedeniyle kayın ormanları ile kaplıdır. Bu kesimde orman altı örtüsünü orman gülleri (Rhododendron) oluģturur. Güney yamaçlara ve daha güneye doğru inildikçe, yağıģın azalmasına bağlı olarak, kayının yerini meģe ve gürgenin aldığı görülür. Çerkezköy: Doğu ve güneyde Ġstanbul ilinin Çatalca ve Silivri ilçeleri ile güneybatıda Çorlu ilçesi, batıda Kırklareli nin Lüleburgaz ve kuzeyde Saray ilçeleri ile çevrilidir. Yüzölçümü 326 km 2 dir. Tekirdağ il merkezine 56 km, Ġstanbul a ise 110 km. uzaklıktadır. Çerkezköy ilçesinde, Çorlu deresinin güneyinde yer alan Kızılpınar ve Veliköy yerleģmesinin toprakları, alüvyal topraklar olup, bölge her türlü bitkiyi yetiģtirmeye elveriģli, drenajı iyi olan kolay iģlenebilir niteliktedir. Çerkezköy ilçesi, Trakya ikliminin belirgin özelliklerinin etkisi altındadır. Genel olarak yazlar sıcak, kıģlar ılık geçmektedir. Rüzgârlar, genellikle poyraz ve yıldız Ģeklindeyken lodos da görülmektedir. 4 Bölge analizine iliģkin bilgiler için, Ġlgili Belediye BaĢkanlığı, Valilik ve TUĠK web sayfalarından yararlanılmıģtır. SvP_11_SANĠFOAM_01 9

11 Çerkezköy ilçesinin ekonomik yapısı 1970 li yıllara kadar tarıma dayanmaktaydı. Bu ürünlerin baģlıcalar tahıllar ve sanayi bitkileriydi. Bugün tarımla uğraģan kiģi sayısı toplam nüfusun % 15 ini oluģturmaktadır. Çerkezköy ilçesi bugün Türkiye nin en büyük sanayi merkezlerinden biri haline gelmiģtir. Ġstanbul metropolitan planı dahilinde, Çerkezköy ün bir alternatif olarak benimsenmesi ve Çerkezköy ün coğrafik, jeolojik, hidrografik, iklim, toprak, bitki örtüsü, zirai, ticari, ekonomik ve sınai durumları da etüt edildikten sonra Bakanlar Kurulu nun tarih ve 7/6177 sayılı kararnamesiyle Çerkezköy de Organize Sanayi Bölgesi kurulması kabul edilmiģtir. Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesi nin yönetsel ve sosyal tesisleri 1977 de tamamlanmıģtır. Çerkezköy de sanayi kuruluģları: Tekstil, kauçuk plastik, boya kimya, metal makine, gıda, sağlık, maden, ağaç, elektronik ve beyaz eģya, inģaat malzemeleri, kırtasiye ve otomotiv sektöründe yoğunlaģmıģtır. bölgesinde kalmaktadır. Tekirdağ Ġli, Çerkezköy ilçesi 3 üncü derece deprem 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Ġstanbul Ġli, Beykoz Ġlçesi nin nüfusu aģağıdaki tabloda gösterilmiģtir. Ġl/ilçe merkezleri Belde/köyler Toplam Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Çerkezköy Tekirdağ SvP_11_SANĠFOAM_01 10

12 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER 5.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler, Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı, Değerleme konusu gayrimenkul, Çerkezköy OSB, BarıĢ Sokak No:1 Çerkezköy /Tekirdağ açık adresinde konumludur. Tapuda; Tekirdağ Ġli, Çerkezköy Ġlçesi, GaziosmanpaĢa Mahallesi, 941 ada, 10 numaralı parselde kayıtlı, ,-m 2 yüzölçümlü arsa ile üzerinde konumlu fabrika binasıdır. (EK: 1: Gayrimenkule Ait Fotoğraflar) 941 ada, 10 numaralı parsel, Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesi sınırları içersindedir. Gayrimenkulün yakın çevresinde, Yünsa Fabrikası, Ġnteks, Hakan Plastik, Hattat Tarım Makineleri, Öznur Kablo, TÜBAġ ve birçok sanayi kuruluģu yer almaktadır Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri Değerleme konusu Fabrika binası, betonarme prefabrik sistemde, 2005 yılında inģa edilmiģtir. Parsel üzerinde Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre ,-m 2 kapalı alanlı Fabrika ve idari bina; 199,-m 2 kapalı alanlı depo; Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma Ġzin Belgesi bulunmayan ve MüĢteriden alınan bilgiye göre 1.500,-m 2 kapalı alanlı depo olmak üzere toplam ,-m 2 kapalı alanlı bina yer almaktadır. Ayrıca, parsel üzerinde tarihinde Yapı Ruhsatı alınmıģ, 2.864,-m 2 kapalı alanlı %32 tamamlanmıģ depo inģaatı vardır. Ġdari bölüm; zemin+ 1 normal katlıdır. Fabrika ise, kısmi bodrum ve zemin katlı olup, imalat ve depo mahallerinden oluģmaktadır. SvP_11_SANĠFOAM_01 11

13 Ġdari bölümün zemin katı; toplantı odaları, ofisler, yemekhane, mutfak, soyunma odaları, lavabo ve WC mahallerinden oluģmaktadır. Katın yer döģemeleri kısmen granit seramik, kısmen de laminant parkedir. Duvarları plastik boyalıdır. Yemekhane, lavabo WC ve soyunma odalarının yer döģemesi renkli mermer, duvarları seramiktir. Mutfak tezgahı renkli granit mermer, tezgah altı ve üstü dolapları laminant kaplıdır. Birinci kata çıkıģ merdivenlerinin basamak rıht ve sahanlıkları renkli granit mermerdir. Ġdari bölümün 1. Katı; toplantı odası, yönetici ofisleri, küçük mutfak, banyo ve WC mahallerinden oluģmaktadır. Ofislerin yer döģemesi laminant parke, duvarları plastik boyalıdır. Pencere doğramaları kısmen ısı camlı PVC, kısmen de ısı camlı alüminyumdur. Ana giriģ kapısı ısı camlı alüminyum, iç kapılar ise ahģap pres kapıdır. Üretim bölümünün bodrum katı atölye olarak kullanılmakta olup, suni aydınlatmalıdır. Yer döģemeleri karo mozaik, duvarları kireç badanalıdır. Üretim bölümünün zemin katı ve deponun yer döģemeleri Ģap üzeri epoksi kaplama, duvarları plastik boyalıdır. Pencere doğramaları ısı camlı PVC dir. Betonarme çatı makaslı ve aģıklı olup, üzeri poliüretanlı, trapez kesitli, alüminyum sandviç paneldir. Kapılar otomatik kumandalı akordeon kapıdır. DıĢı silikon esaslı dıģ cephe kaplama malzemesi ile kaplıdır Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri ĠLĠ : Tekirdağ ĠLÇESĠ : Çerkezköy MAHALLESĠ : GaziosmanpaĢa MEVKĠĠ : - PAFTA NO. : 3QKIIC ADA NO. : 941 PARSEL NO. : 10 PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ, m 2 : ,00 NĠTELĠĞĠ : Ġki Katlı Fabrika Binası MüĢtemilat ve Arsa CĠLT NO. : 29 SAHĠFE NO. : 2828 EDĠNME TARĠHĠ VE YEVMĠYE NO. : /4543 MALĠKLER : SANĠFOAM SÜNGER SAN. VE TĠC. A.ġ. (EK: 2: Gayrimenkule Ait Tapu Belgesi) 5.2. Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi tarih itibari ile Çerkezköy Tapu Sicil Müdürlüğü ile Çerkezköy Belediyesi Ġmar ve ġehircilik Müdürlüğü arģivinde yapılan inceleme sonuçları ve alınan yazılı tapu takyidatı bilgileri aģağıda sunulmuģtur Gayrimenkulün Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım ĠĢlemleri Değerleme konusu gayrimenkulün tamamı Sanifoam Sünger Sanayi ve Ticaret A.ġ. adına kayıtlı iken bu kerre Sanifoam Sünger Sanayi ve Ticaret A.ġ. yi temsilen ġeyda Erdeveci biltemsilen hareketle ve Çerkezköy Kadastro ġefliğince düzenlenen tarih F.K. 849 sayılı folyeleri gereğince cins tashihinden sonra tescil edilmiģtir. Değerleme konusu gayrimenkul son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım iģlemine konu olmamıģtır Gayrimenkule Ait Takyidat Ġncelemeleri 941 ada, 10 Numaralı parsel üzerinde; tarih ve yevmiye numarası ile Alternatifbank A.ġ. lehine, 1. Rehinler Bölümü : Dereceden ,-USD bedelli ipotek vardır. (EK: 3: Gayrimenkule Ait Tapu Takyidat Yazısı) SvP_11_SANĠFOAM_01 12

14 Gayrimenkule Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri Değerleme konusu gayrimenkul, 1/1000 ölçekli, tasdik tarihli, Revizyon Uygulama Ġmar Planında Sanayi Alanı nda kalmakta olup yapılaģma koģulları aģağıdaki gibidir. TAKS: 0,55 KAKS: 0,70 H max : Serbest (Projesine uygun olarak) Geri Çekme Mesafesi: Ön: 24 m,yan: 14 m, Arka: 22 m Çevre YeĢili Çekme Mesafesi: Ön:6 m, Yan:4,50 m, Arka:6 m Yapı Ruhsatı / Yapı Kullanma Ġzin Belgesi / 31 tarih ve numaralı Fabrika, idari bina, sığınak, hidrofor+su deposu, bekçi kulübesi ve trafo için verilmiģ Yapı Ruhsatı, / 03 tarih ve numaralı Fabrika, idari bina, sığınak, hidrofor+su deposu, bekçi kulübesi ve trafo için verilmiģ Tadilat Yapı Ruhsatı, / 18 tarih ve numaralı Fabrika, idari bina, sığınak, hidrofor+su deposu, bekçi kulübesi ve trafo için verilmiģ Yapı Kullanma Ġzin Belgesi, / 49 tarih ve numaralı Depo, gaz deposu ve ortak alan için verilmiģ Yapı Ruhsatı, / 65 tarih ve numaralı Depo, gaz deposu ve ortak alan için verilmiģ Yapı Kullanma Ġzin Belgesi, / 41 tarih ve numaralı Depo ve ortak alan için verilmiģ Yapı Ruhsatı, Mevcuttur. Ayrıca, MüĢteriden alınan bilgiye göre Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesi bulunmayan 1.500,-m 2 kapalı alanlı Depo mevcuttur. (EK: 4: Gayrimenkule Ait Ġmar Paftası) (EK: 5: Gayrimenkule Ait Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzin Belgeleri) (EK: 6: Gayrimenkule Ait ĠĢyeri Açma ve ÇalıĢma Ruhsatı) Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri 941 ada, 10 numaralı parsel üzerindeki yapıların yapı denetimi As Yapı Denetim Mühendislik Mimarlık A.ġ. ve Kılıçoğlu Yapı Denetim Ltd. ġti. tarafından yapılmıģtır. SvP_11_SANĠFOAM_01 13

15 6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI 6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler, Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili değerleme iģlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan her hangi bir faktör bulunmamaktadır Değerleme Konusu Gayrimenkulün Teknik Özell ikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, Değerleme konusu hakların bağlı olduğu gayrimenkule ait teknik özellikler ve değerleme çalıģmasında baz alınan verilere Rapor un nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiģtir Gayrimenkul Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Raporun 3.5 inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen analiz ve değerleme yöntemlerinden, Rapor a konu olan gayrimenkulün özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalıģmaları gerçekleģtirilmiģtir. Piyasa (Emsal Değer) YaklaĢımı çerçevesinde, değerleme konusu Fabrikanın özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım satıma konu olmuģ emsal araģtırmalarına söz konusu Fabrikanın arsa ve toplam (yapı + arsa) değerinin tespiti amacıyla yer verilmiģtir. Piyasa/Maliyet YaklaĢımı çerçevesinde, Piyasa Değeri YaklaĢımı (Emsal Değer) ile elde edilen arsa değerinden Fabrikanın toplam değerlerine ulaģabilmek amacıyla, değerleme konusu olan arsanın üzerinde yer alan binaların yapılaģma özellikleri dikkate alınarak hesaplanan inģaat maliyetleri, bulunan arsa değerine ilave edilmek suretiyle Fabrikanın toplam değerine ulaģılmıģtır. Ayrıca, Piyasa YaklaĢımı ve Maliyet YaklaĢımı kullanılarak bulunan değerleme konusu Fabrikanın toplam değerinin farklı bir yöntem kullanılarak teyit edilmesi ve bulunan değerlerin aykırılık teģkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi çalıģmasına da yer verilmiģtir. Ancak, Piyasa YaklaĢımı ve Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi sonucu bulunan gayrimenkul toplam değerinden inģası devam eden deponun tamamlanması için gerekli olan yapı maliyet bedeli düģülerek gayrimenkulün bugünkü toplam bedeline ulaģılmıģtır Piyasa YaklaĢımı Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlandığı bölgede yapılan araģtırma sonucu elde edilen satılık fabrika emsalleri aģağıdaki tabloda belirtilmiģtir. Emsal #1 Emsal #2 Açıklama Çerkezköy OSB'de Fatih Bulvarına cepheli, m 2 arsa içersinde 5.500,-m 2 üretim, 500 m 2 idari bina toplam 6.000,-m 2 kapalı alanlı H: KW trafosu olan fabrika binası satılıktır. Çerkezköy OSB'de m 2 arsa üzerinde konumlu, m 2 kapalı alanlı fabrika binası, satılıktır. 600 KW trafo bulunmaktadır. SATILIK FABRĠKA EMSALLERĠ Kapalı Alan, m² SATIġ DEĞERĠ TL TL/m² $ $/m ² 6.000, , , ,0 666, , ,0 802, ,0 500,0 Emsal #3 Çerkezköy OSB'de m 2 arsa üzerinde, m 2 kapalı alanlı, H:12 m, 11 yıllık, tadilat gerektiren fabrika binası satılıktır. Su, doğalgaz ve sanayi elektriği mevcuttur , ,0 781, ,4 486,5 SvP_11_SANĠFOAM_01 14

16 Emsal #4 Çerkezköy OSB içersinde 3.078,-m 2 arsa üzerinde konumlu 1630,-m 2 kapalı alanlı 6-7 yıllık Fabrika satılıktır. Trafosu mevcuttur. Mevcutta iki bölüm olarak 8.000,-TL bedelle kiralanmıģtır , ,0 920, ,0 573,1 Yukarıda yer alan emsallerin irdelenmesi sonucu; - Çerkezköy OSB içerisinde konumlu fabrikaların m 2 satıģ fiyatları 780,-TL ile 1.070,-TL aralığında olduğu, - Emsal 1 de yer alan gayrimenkulün konumu ve artık arsa alanının fazlalığı nedenleri ile yüksek bedelden satıģa sunulduğu, - Emsal 3 de yer alan gayrimenkulün eski ve tadilat gerektiren bir yapı olması nedeni ile düģük bedelden satıģa sunulduğu, - Bölgede imar durumunda meydana gelen değiģiklik nedeni ile (KAKS: 0,50 den 0,70 e çıkarılmıģ) birçok gayrimenkulde artık arsa bulunduğu, - Bölgenin sanayi kuruluģları tarafından yoğun talep gördüğü, tespitleri yapılmıģtır. Yapılan bu tespitler ıģığında, değerleme konusu fabrikanın yapısal özellikleri ve konumu dikkate alınarak, m 2 satıģ bedelinin 950,-TL/m 2 olacağı kanaatine varılmıģ olup, bu birim değer esas alınmak suretiyle hesaplanan değer aģağıda verilmiģtir. PĠYASA YAKLAġIMI (ARSA+YAPI) Kapalı Alan, m m 2 SatıĢ Değeri, TL 950 Gayrimenkulün Değeri, TL ,- Depo Tamamlanmayan Kısım Maliyeti, TL ,- Gayrimenkul Bugünkü Değeri, TL ,- Sonuç olarak; Piyasa YaklaĢımı ile gayrimenkulün toplam değeri ,-TL olarak hesaplanmıģ ve bu değerden parsel üzerinde inģası devam eden ve %32 tamamlanma oranına sahip, Yapı Ruhsatına göre 2.864,-m 2 kapalı alanlı deponun tamamlanmamıģ kısmı için katlanılacak yapı maliyet bedeli olan ,-TL düģülerek, gayrimenkulün bugünkü toplam değeri ,-TL olarak tespit edilmiģtir Piyasa/Maliyet YaklaĢımı Arsa Değerinin Bulunması Değerleme konusu gayrimenkulün konumlandığı bölgede yapılan araģtırma sonucu elde edilen satılık arsa emsalleri aģağıdaki tabloda belirtilmiģtir. Emsal #1 Emsal #2 Emsal #3 Açıklama Çerkezköy OSB içerisinde, Hakan Plastik Fabrikası bitiģiği ,-m 2 yüzölçümlü arsa 3-4 ay önce satılmıģtır. Çerkezköy OSB içerisinde, Atatürk Caddesi'nde Sivrioğlu Akaryakıt istasyonunun altında 9.000,-m 2 yüzölçümlü arsa satılıktır. Çerkezköy OSB içerisinde, 936 ada, 1 parsel ,-m 2 yüzölçümlü arsa satılıktır. SATILIK ARSA EMSALLERĠ Yüzölçümü, m² SATIġ DEĞERĠ TL TL/m² $ $/m ² , ,0 240, ,0 150, , ,0 240, ,0 150, , ,0 219, ,0 136,4 Yukarıda yer alan emsallerin irdelenmesi sonucu; - Çerkezköy OSB içersinde satılık arsa arzının kısıtlı olduğu, SvP_11_SANĠFOAM_01 15

17 - Emsal 1 de yer alan arsanın konumu ve büyük yüzölçümü nedeni ile 3 4 ay önce yüksek bedelden satıldığı, - Emsal 2 de yer alan arsanın Atatürk Caddesi cepheli olması nedeni ile yüksek bedelden satıģa çıkarıldığı, - Arsaların satıģ fiyatlarının deklare satıģ fiyatı olduğu ve pazarlık payını içerdiği, Tespitleri yapılmıģtır. Yapılan bu tespitler ıģığı altında, değerleme konusu 941 ada, 10 numaralı parselin konumu ve büyük yüzölçümü göz önünde bulundurularak m 2 satıģ bedelinin 225,-TL alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıģtır. PĠYASA YAKLAġIMI (ARSA) Arsa Yüzölçümü, m m 2 SatıĢ Değeri, TL 225 Arsa Değeri, TL Sonuç olarak; Piyasa YaklaĢımı ile 941 ada, 10 numaralı parselin değerinin ,-TL olduğu kanaatine varılmıģtır Fabrikanın Yapı Değerinin Bulunması Değerleme konusu 941 ada, 10 numaralı parsel üzerinde, Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre, ,-m 2 kapalı alanlı Fabrika ve idari bina ile Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma Ġzin Belgesi bulunmayan ve MüĢteriden alınan bilgiye göre 1.500,-m 2 kapalı alanlı depo yer almaktadır. Ayrıca inģaatına 2011 de baģlanan ve Yapı Ruhsatına göre 2.864,-m 2 kapalı alanlı olacak %32 tamamlanma oranına sahip depo inģaatı yer almaktadır. Maliyet YaklaĢımı ile yapıların inģa maliyeti hesaplanırken aģağıda sunulan varsayımlar esas alınmıģtır. - Fabrika yapı maliyeti Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2011 Yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ de belirtilen 3. Sınıf B grubu maliyet bedeli olan 565,-TL - Depo yapı maliyeti Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2011 Yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ de belirtilen 3. Sınıf A grubu maliyet bedeli olan 482,-TL Mimari ve Mühendislik Maliyetleri : 0,03 Mimarlık ve Mühendislik giderleri toplam inģaat maliyetinin % 3 ü oranında varsayılmıģtır. Koordinasyon ve Genel Giderler : 0,03 Koordinasyon ve Genel Yönetim Giderleri toplam inģaat maliyetinin % 3 ü oranında varsayılmıģtır. Diğer Maliyetler : 0,03 Muhtelif giderler, toplam kaba inģaat maliyeti ve teknik bölüm maliyet giderlerinin %3 ü oranında varsayılmıģtır. Yıpranma oranı % 10 olarak alınmıģtır. MALĠYET YAKLAġIMI Fabrika Kapalı Alanı, m Birim Maliyet, TL 565,00 Mimari ve Mühendislik Bedeli Oranı 16,95 Koordinasyon ve Genel Giderler Oranı 17,46 Diğer Maliyetler 17,98 GiydirilmiĢ Birim Maliyeti, TL 617,39 Yapı Değeri, TL ĠnĢa Halindeki Bina Kapalı Alanı, m Birim Maliyet, TL 482,00 Mimari ve Mühendislik Bedeli Oranı 14,46 Koordinasyon ve Genel Giderler Oranı 14,89 Diğer Maliyetler 15,34 GiydirilmiĢ Birim Maliyeti, TL 526,69 SvP_11_SANĠFOAM_01 16

18 Yapı Değeri, TL Bina Tamamlanma Oranı, % 32% ĠnĢa Halindeki Bina Bugünkü Yapı Değeri Çevre Düzenlemesi Bedeli, TL Yapı Toplam Maliyeti, TL Yıpranma Oranı 0,1 Yıpranma Bedeli, TL Yapının Yeniden Yapım Maliyeti, TL Sonuç olarak, Maliyet YaklaĢımı sonucu değerleme konusu yapıların bugünkü değeri ~ ,-TL olarak hesaplanmıģtır Fabrikanın Toplam Değerinin Bulunması Değerleme konusu Fabrikanın, Piyasa YaklaĢımı sonucunda hesaplanan arsa değerine, Maliyet YaklaĢımı ile hesaplanan yapının bugünkü değeri ilave edilmek suretiyle toplam değeri aģağıdaki Ģekilde hesaplanmıģtır. PĠYASA/MALĠYET YAKLAġIMI Arsa Değeri, TL Yapı Maliyeti, TL Gayrimenkul Toplam Değeri, TL Sonuç olarak, Piyasa/Maliyet YaklaĢımı sonucu; Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre, Fabrikanın toplam (Arsa+Yapı) değeri, ~ ,-TL olarak hesaplanmıģtır Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi ile Gayrimenkul (Fabrika) Değerinin Belirlenmesi Mevcut Piyasa Risk ve getiri oranlarında, gayrimenkulün gelecekte yaratacağı net nakit akımlarının bugünkü değeri, gayrimenkulün mevcut değerini temsil edeceğinden, bulunacak değer, değerleme konusu gayrimenkulün diğer yöntemlerle bulunan değerlerinin test edilmesinde diğer bir deyiģle gayrimenkul toplam değerinin aykırılık gösterip göstermediği hususunda önemli bir gösterge olacaktır. Bu analizde iki husus önem arz etmektedir. - Ġskonto Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının günümüz değerlerine indirgenmesinde kullanılmakta olup gerçekçi tahmini çok önemlidir. - Büyüme Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının dönemsel (yıllık) ve nominal olarak büyüme oranını ifade etmekte olup genelde kullanılan para birimi ile ilgili enflasyon oranı olarak kabul edilmektedir. Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, günümüz koģullarında TL esas alınarak yapılacak ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı çalıģması, ülkemizdeki yüksek enflasyon oranı göz önüne alındığında (sürdürülebilir olmaması nedeniyle) geleceğe (sonsuza kadar) yönelik olarak iskonto ve büyüme oranının tespiti açısından önemli riskler içermektedir. Bu sebeple, TL olarak hesaplamalardan kaynaklanan sapmaların önlenmesi amacıyla, analizlerin ABD Doları bazlı 5 yapılması uygun görülmüģtür. Mevcut durum itibariyle ABD Doları bazlı yıllık %11 iskonto oranı, emsal kira bedelleri ve kira artıģ oranı %4 olarak alınmak suretiyle yıllık reel getiri beklentileri hesaplanmıģtır. Ġskonto Oranı 11% Risksiz Getiri Oranı 6 6,5% Risk Primi 3% Bölge Riski 1,5% 5 ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı analizine esas alınan yıllık iskonto oranları ve risk primleri dolar bazlı olarak ele alınmaktadır. Analiz, izleyen yıllara iliģkin bedellerin ABD Doları olarak hesaplanmaması sonucu hatalı sonuçlar verebilir. Bu sakıncaların giderilmesi amacıyla, hesaplamalarda ABD Doları nın esas alınması, iģlem günü TL ye dönülmesi gerekmektedir. 6 Risksiz getiri oranı olarak, uzun vadeli T.C. ABD $ bazlı hazine bonosu getirisi esas alınmıģtır. SvP_11_SANĠFOAM_01 17

19 Değerleme konusu Fabrikanın konumlandığı bölgede yapılan araģtırma sonucu elde edilen kiralık fabrika emsalleri aģağıdaki tabloda belirtilmiģtir. Emsal #1 Emsal #2 Emsal #3 Açıklama Çerkezköy OSB içersinde 3.078,-m 2 arsa üzerinde konumlu 1.630,-m 2 kapalı alanlı Fabrika+ idari bina 6-7 yıllıktır. Trafosu mevcuttur. Mevcutta iki bölüm olarak 8.000,- TL bedelle kiralanmıģtır. Çerkezköy OSB'de 2.700,-m 2 kapalı alanlı, H:6,5m, düz giriģ doğalgaz, elektrik ve suyu bulunan fabrika kiralıktır. Çerkezköy OSB'de ,-m 2 kapalı alanlı, H:8m, 3 adet rampa ve 4 adet yükleme kapısı olan fabrika kiralıktır. KĠRALIK FABRĠKA EMSALLERĠ Kapalı Alan, m² KĠRA DEĞERĠ TL TL/m² $ $/m ² 1.630, ,0 4, ,3 3, , ,9 4, ,0 2, , ,4 6, ,0 4,0 Emsal #4 Emsal #5 Çerkezköy OSB'de 2.640,-m 2 kapalı alanlı, H:8m, 2 bölümden oluģan, ön ve arkadan giriģi olan, 1000 KWA trafosu mevcuttur. Çerkezköy OSB'de7.000,-m 2 arsa içerisinde 3.306,-m 2 kapalı alanlı, H:9m fabrika kiralıktır $ depozito istenmektedir , ,6 4, ,0 3, , ,0 4, ,0 3,0 Yukarıda yer alan emsallerin irdelenmesi sonucu; - Bölgede yapılan incelemeler sonucu, konu gayrimenkulle benzer özellikler sahip fabrikaların m 2 kira bedellerinin 2,6 ABD $ ile 4,-ABD $ aralığında olduğu, - Bölgede yer alan fabrikaların konumları ve kapalı alanlarına göre kira değerlerinin değiģtiği, Tespitleri yapılmıģtır. Yapılan bu tespitler doğrultusunda konu gayrimenkulün konumu, inģa özellikleri ve kapalı alanı göz önüne alınarak m 2 kira bedelinin 3,5 ABD$ olarak alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıģtır. Bu kira bedeli esas alınarak, ĠNA yaklaģımı çerçevesinde hesaplanan toplam değer aģağıdaki tabloda sunulmuģtur. ĠNA ANALĠZĠ Fabrika Kapalı Alanı, m m 2 Kira Bedeli, ABD $ 3,5 Aylık Net Kira Geliri, ABD $ Yıllık Net Kira Geliri, ABD $ Ġskonto Oranı 0,11 Büyüme Oranı 0,04 Gayrimenkulün Değeri, ABD$ ABD $/ TL 1,6057 Gayrimenkulün Değeri, TL Depo Tamamlanmayan Kısım Maliyeti, TL Gayrimenkul Bugünkü Değeri, TL Sonuç olarak; Gelirlerin Kapitalizasyonu-ĠNA Analizi ile gayrimenkulün toplam değeri ,-TL olarak hesaplanmıģ ve bu değerden parsel üzerinde inģası devam eden ve %32 tamamlanma oranına sahip, Yapı Ruhsatına göre 2.864,-m 2 kapalı alanlı deponun tamamlanmamıģ kısmı için katlanılacak yapı maliyet bedeli olan ,-TL düģülerek, gayrimenkulün bugünkü toplam değeri ,-TL olarak tespit edilmiģtir. SvP_11_SANĠFOAM_01 17