Sayı : 2015/207 3 Tarih : Ö Z E L B Ü L T E N GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN YAPILAN TAMĠR BAKIM VE YENĠLEME GĠDERLERĠ

Transkript

1 Sayı : 2015/207 3 Tarih : Ö Z E L B Ü L T E N GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN YAPILAN TAMĠR BAKIM VE YENĠLEME GĠDERLERĠ 1

2 I- YASA HÜKMÜ Vergi Usul Kanununun Gayrimenkullerde veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarında maliyet bedelinin artması başlıklı 272 nci maddesinde aşağıda hüküm bulunmaktadır. Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü ve elektrik üretim ve dağıtım varlıklarını genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir. (Bir geminin iktisap tarihindeki süratini fazlalaştırmak, yolcu ve eşya yükleme ve barındırma tertibatını genişletmek veya değiştirmek suretiyle iktisadi kıymetini devamlı olarak artıran giderlerle bir motorlu kara nakil vasıtasının kasa veya motorunun yenisi ile değiştirilmesi veya alımında mevcut olmayan yeni bir tertibatın eklenmesi için yapılan giderler maliyet bedeline eklenmesi gereken giderlerdendir.) Gayrimenkuller kira ile tutulmuş ise veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının işletme hakkı verilmiş ise, kiracı veya işletme hakkına sahip tüzel kişi tarafından yapılan bir ve ikinci fıkralardaki giderler bunların özel maliyet bedeli olarak ayrıca değerlenir. Kiracının veya işletme hakkına sahip tüzel kişinin faaliyetini icra için vücuda getirdiği tesisata ait giderler de bu hükümdedir. Gayrimenkuller veya elektrik üretim ve dağıtım varlıkları için yapılan giderler hem tamir, hem de kıymet artırma giderlerinden terekküp ettiği taktirde, mükellef bu giderlerden maliyet bedeline eklenecek kısmı ayrı göstermek mecburiyetindedir. 2 Aynı kanunun 269 uncu maddesine göre; -Gayrimenkullerin mütemmim cüzüleri ve teferruatı, -Tesisat ve makinalar, -Gemiler ve diğer taģıtlar da gayrimenkul gibi değerleneceğinden yukarıda belirtilen 272 inci madde hükmü bu iktisadi kıymetler bakımında da uygulanacaktır. Konu hakkında açıklayıcı bir genel tebliğ veya sirküler bulunmamaktadır. II- GAYRĠMENKULLERĠN NORMAL TAMĠR, BAKIM VE TEMĠZLEME GĠDERLERĠ Vergi Usul Kanununun 272 nci maddesindeki normal bakım, tamir ve temizleme giderlerinden anlaşılması gereken, gayrimenkulün kullanımı sırasında kırılan, çatlayan, bozulan yerlerin onarılması, kirlenen, normal görüntüsü bozulan yerlerin eski durumuna getirilmesi amacıyla yapılan mutad mahiyetteki harcamalardır. Örneğin gayrimenkulün iç ve dış yüzeyinin, kapı, pencere ve sair bölümlerinin boyanması, bozulan ahşap, plastik veya madeni aksam, kırılan kiremit, cam, lavabo gibi bölümlerin yerine yenilerinin konması için yapılan giderler bu kapsamdadır.

3 III- GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN YAPILAN DEĞER ARTIRICI GĠDERLER Gayrimenkullerde değer artışından söz edebilmek için, yapılan harcama sonucunda binanın bakımına başlanmadan önceki duruma göre değil, gayrimenkulün başlangıçtaki orijinal duruma göre kayda değer bir artışın meydana gelmesi gerekir. Örneğin bir binanın iç ve dış tüm unsurları boyandığında bina, boya başlamadan önceki haline göre daha değerli hale gelir. Ancak buradaki değer artışı boya masraflarının aktifleştirilmesini gerektirmez. Çünkü yapılan boya binayı ilk kullanılmaya başlandığı gündeki değerine ulaştırmıştır. Benzer bir şekilde bir motorlu taşıtın bazı parçalarının yenileriyle değiştirilmesi de değer artırıcı gider sayılmaz. Gayrimenkullerde değer artırıcı harcamalar ise aşağıdaki harcamalardır. 1- Gayrimenkulün iktisadi ömrünü uzatan harcamalar Amortisman süresinin sonuna gelmiş bir taşıtın motorunun yenisiyle değiştirilmesi, bu taşıtın kullanım ömrünü artıran giderdir. 2- Gayrimenkulün fonksiyonunu artıran harcamalar Bir makinanın 100 devirli motorunun 200 devirli motorla değiştirilmesi bu tür bir harcamadır. Bu harcama makinenin ömrünü uzatmamakla birlikte makinenin fonksiyonunun ve buna bağlı olarak yararını artırmaktadır Gayrimenkulü geniģleten harcamalar Binaya yeni kat ilave edilmesi, geminin yolcu kapasitesinin artırılması, makinenin üretim kapasitesinin artırılması gibi harcamalar bu kapsamdadır. IV- BĠNALARLA ĠLGĠLĠ ÖZELLĠK ARZEDEN DURUMLAR 1-Bakım ve yenileme harcamalarının binanın bütününü kapsaması Bakım ve yenileme çalışmalarının gayrimenkulün bütününü kapsayacak şekilde yapılması halinde farklı değerlendirmeler yapılabilir. Örneğin binada ahşap pencerelerden biri çürüdüğü için sökülüp yerine yenisi taktırılmışsa, bu masraf gider kaydolunacaktır. Ancak yıllarca ihmale uğramış harap bir binadaki tüm pencerelerin yenilenmesi halinde bunun normal tamir bakım gideri değil ömür uzatıcı bir işlem olduğu görüşü ileri sürülebilir. Gayrimenkullerde kiriş, kolon, duvar gibi uzun ömürlü unsurların yanı sıra, çürümek, paslanmak, kırılmak, bozulmak suretiyle belli periyodlarla yenilenmeye ihtiyaç gösteren bölümler de mevcuttur. Bu bölümlerin yenilenmesi zamana yayılmış olarak birer ikişer yapıldığı zaman yenileme masrafları gider yazılabildiğine göre, bir süre bakımsız kalmış gayrimenkulde topluca bakım ve yenileme yapılması da doğrudan gider kaydına konu olabilmelidir.

4 Bina bakım ve tadilatları dolayısiyle yapılan harcamaların değer artırıcı, dolayısiyle aktifleştirilmesi gereken harcamalar olduğunu söyleyebilmek için; binaya ilave kat çıkılması veya eklentiler yapılarak kullanım alanının büyütülmesi, çok önemli tadilatlarla fonksiyonunun bariz şekilde artırılması veya farklılaştırılması, betonarme veya çelik takviyelerle genel ömrünün uzatılması veya eskisine göre çok daha kaliteli malzemeler kullanılarak binanın başlangıçtaki durumuna göre daha değerli hale getirilmesi gibi işlemlerin varlığına ihtiyaç vardır. 2- Binaların depreme dayanıklı hale getirilmesi için yapılan harcamalar Binaların depreme dayanıklı hale getirilmesi için yapılan, betonlama, istinat duvarı yapma, çelik kuşak ve destekler kullanma, temel sağlamlaştırma gibi işlemlerle ilgili harcamaların değer artırıcı gider olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. 3-Binalara sonradan ilave edilen tesisat ve demirbaģlar Gayrimenkule önceden mevcut olmayan kalorifer, klima, asansör, havalandırma, yangın alarmı tertibatı, güneşle ısıtma sistemi gibi tesisatın konması halinde binaya sonradan ilave edilen bu unsurlar dolayısiyle yapılan harcamalar gider kaydedilmez. Bina maliyetine de eklenmezler, tesisat olarak ayrıca aktifleştirilmeleri gerekir. Binaya monte edilen münferit ve portatif türdeki klima, hava filtresi gibi cihazlar ise binanın bir unsuru olmayıp aynı birer demirbaş olarak değerlendirilmelidir. 4 V- MALĠYETE DAHĠL EDĠLEN DEĞER ARTIRICI GĠDERLERĠN AMORTĠ EDĠLMESĠ Önceki bölümde açıklanan değer artırıcı harcamaların gider yazılmayıp aktifleştirilmeleri ve amortisman yoluyla itfa edilmeleri gerekmektedir. Amortisman uygulaması değer artırıcı harcamaların türüne göre şöyle olacaktır. 1-Kullanma ömrünü uzatıcı giderlerin asıl gayrimenkule ait sürede, fakat aktifleştirildikleri yıldan başlayarak itfa edilmeleri gerekir. Örneğin 2013 yılında ,-TL ye alınan ve %20 nispetinde amorti edilen bir taşıtın motoru ,-TL harcanarak 2015 yılında değiştirilmiştir. Bu durumda ,- liralık bedelin ,-lirası 2013 ve 2014 yıllarında amorti edilmiştir. Kalan ,-TL 2015, 2016 ve 2017 yıllarında amorti edilir ,-liralık değer artırıcı gider ise 2015 yılından itibaren gene %20 nispeti ile beş yılda ayrıca amorti edilecektir. 2-Sabit kıymeti genişleten veya fonksiyonunu artıran giderlerin, esas kıymetin kalan itfa süresi içinde eşit tutarlarla amorti edilmeleri gerekir. Örneğin 2013 yılında ,-TL bedelle alınan ve %10 amortisman oranına tabi bir makinede 2015 yılında ,-TL lik fonksiyon artırıcı gider yapılması halinde, makinenin ömrü uzamamaktadır. Bu taktirde makine ,-TL üzerinden 10 yıl doluncaya kadar %10 nispetinde normal şekilde amorti edilir. Ayrıca ,-liralık fonksiyon artırıcı gider kalan sürede eşit taksitlerle amorti edilir.

5 3-Esas kıymetin tamamen itfa edilmesinden sonra yapılan giderlerin ise niteliği ne olursa olsun, aktifleştirilmesi ancak kullanma ömrünü artırma halinde söz konusu olur. Onun dışında yapılan tüm giderler doğrudan zarar kaydedilir. VI- GAYRĠMENKULLERĠN, ELEKTRĠK ÜRETĠM VE DAĞITIM VARLIKLARININ VE GEMĠLERĠN KĠRACILARI VE ĠġLETME HAKKI SAHĠPLERĠ TARAFINDAN YAPILAN GĠDERLER Yukarıda belirtildiği üzere gayrimenkullerin, elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının ve gemilerin kiracıları ve işletme hakkı sahipleri tarafından yapılan ve bunların iktisadi kıymetini devamlı olarak artıran giderler özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilir. Özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilen bu giderler, kira veya işletme hakkı süresi içinde eşit tutarlarla itfa edilir. Kira veya işletme hakkı süresi dolmadan kiralanan veya işletme hakkı alınan şeyin boşaltılması veya işletme hakkının herhangi bir sebeple sona ermesi halinde henüz itfa edilmemiş giderler, boşaltma veya hakkın sonra erdiği yılda bir defada gider yazılır. Kira süresinin belli olmaması halinde özel maliyet bedeli amortisman oranı %20 olarak uygulanacaktır. Tek düzen hesap planında 264 özel maliyetler hesabı ile ilgili açıklamada, özel maliyet bedellerinin, kira süresinin beş yıldan fazla olması durumunda da beş yılda eşit tutarlarda amorti edileceği belirtilmiştir. 5 Ancak vergi uygulamasında vergi usul kanununun 327 inci maddesi gereğince özel maliyet bedelleri kira süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilecektir. Saygılarımızla Hasan Zeki Süzen (YMM) Ekrem Kayı (YMM) YARARLANILAN KAYNAKLAR 1-Vergi Usul Kanunu 2-Yılmaz Özbalcı :Vergi Usul Kanunu Yorum ve Açıklamaları Oluş Yayıncılık 3-Mehmet Maç :Bina için yapılan harcamaların gider kaydedileceği, bina maliyetine ekleneceği ve özel maliyet olduğu haller. Makale. 4-Turgay Arbak 5-Hasan Yalçın :Amortismana tabi kıymetler için yapılan değer/ömür artırıcı giderler ve bu giderlerin itfaları, makale. : Gayrimenkulü genişleten veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artıran giderler.