DEĞERLEME RAPORU. DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULUN ADRESĠ ĠSTEK YAZISI

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULUN ADRESĠ : Eskişehir Yolu üzeri, Erler köyü, Çırçır mevkii, 4807 ada, 5 nolu; 482 ada, 2 nolu ve 483 ada, nolu parseller Etimesgut / ANKARA ĠSTEK YAZISI : 27 Kasım 2008 tarihli sözleşme MÜġTERĠ NO : 05 RAPOR NO : 2008/04 EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 29 Kasım 2008 RAPOR TARĠHĠ : 22 Aralık 2008 RAPORUN KONUSU :..Bu rapor, mülkiyeti Vakıf GYO A.Ş. ye ait olan 3 adet parselin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 2008/04

2 İçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI... 4 TAPU TAKYĠDATI... 6 TAġINMAZLARIN YERĠ VE KONUMU... 8 ANKARA ĠLĠ VE ĠL MERKEZĠNDEKĠ GAYRĠMENKUL PĠYASASI... 9 PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ... 0 ĠMAR DURUMU... DEĞERLENDĠRME... 2 PĠYASA BĠLGĠLERĠ... 2 FĠYATLANDIRMA... 3 SONUÇ /04 2

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Halaskargazi Caddesi, No: 243, Yasan İş Merkezi, Kat: 6 Osmanbey - Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : (22) KURULUġ TARĠHĠ : 6 Ocak 996 HALKA ARZ TARĠHĠ : 24 Aralık 996 KAYITLI SERMAYESĠ : ,-YTL ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ : YTL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 45,04 FAALĠYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Ofis Binası, Levent / İSTANBUL İş yeri, Bakırköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL Finans Market, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Dükkân, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Banka Şubesi, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Ofis Binası, Üsküp Caddesi / ANKARA İş Merkezi, Binnaz Sokak / ANKARA Eskişehir Yolu Arsaları / ANKARA 2008/04 3

4 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 4807 Ada, 5 Parsel: SAHĠBĠ : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Ankara Etimesgut MAHALLESĠ : Erler KÖYÜ : --- SOKAĞI : --- MEVKĠĠ : --- PAFTA NO : --- ADA NO : 4807 PARSEL NO : 5 NĠTELĠĞĠ : Arsa ARSA ALANI : m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 906 CĠLT NO : 23 SAHĠFE NO : 2277 TAPU TARĠHĠ : Ada, 2 Parsel: SAHĠBĠ : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ĠLĠ - ĠLÇESĠ : Ankara Etimesgut MAHALLESĠ : Erler KÖYÜ : --- SOKAĞI : --- MEVKĠĠ : --- PAFTA NO : --- ADA NO : 482 PARSEL NO : 2 NĠTELĠĞĠ : Arsa ARSA ALANI : m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 906 CĠLT NO : 23 SAHĠFE NO : 2307 TAPU TARĠHĠ : /04 4

5 483 Ada, Parsel: SAHĠBĠ : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş 2/9020 Murat Balkan 55/3804 Rıfat Vardar. 94/4755 Başkent Üniversitesi. 20/6340 Sıdıka Taşkoparan. 73/9020 Niyazi Koç. 7/950 Sebiha Öztürk 73/9020 Sebahat Sezgek.. 73/9020 Etimesgut Belediyesi 9/6340 İlhan Gerim. 9493/9020 Mum Turizm ve Ticaret Ltd. Şti.. 93/6340 Sıdıka Taşkoparan. 7/950 Sebahat Sezgek.. 43/9020 Sebiha Öztürk 7/950 Niyazi Koç. /902 Hatice Koç Nebahat Koç Anakadın Başa. 533/9020 Hacı Mehmet Koç Hatice Koç Nebahat Koç Anakadın Başa.. 5/268 Hacı Mehmet Koç ĠLĠ - ĠLÇESĠ MAHALLESĠ : Ankara Etimesgut : Erler KÖYÜ : --- SOKAĞI : --- MEVKĠĠ : --- PAFTA NO : --- ADA NO : 483 PARSEL NO : NĠTELĠĞĠ : Arsa ARSA ALANI : m² ARSA PAYI : 2/9020 YEVMĠYE NO : 906 CĠLT NO : 23 SAHĠFE NO : 2287 TAPU TARĠHĠ : /04 5

6 TAPU TAKYĠDATI Ankara ili, Etimesgut ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlardan 482 ada, 2 nolu parsel üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır. Diğer parseller üzerinde ise aşağıdaki tesbitlerde bulunulmuştur Ada, 5 Parsel: Beyanlar Bölümü : - Enerji Nakil Hattı koruma sahası olarak ayrılmıştır. ( /906) 483 Ada, Parsel: Rehinler Bölümünde: - Türkiye ĠĢ Bankası A.ġ. lehine,. dereceden, tarih ve 28 yevmiye no ile ,-ytl tutarında ipotek Ģerhi. (Murat Balkan ve Rıfat Vardar hisseleri üzerinde.) - Yapı ve Kredi Bankası A.ġ. lehine, 3. dereceden, tarih ve 3406 yevmiye no ile ,-TL tutarında ipotek Ģerhi. (Mum Turizm ve Ticaret Ltd. ġti. hissesi üzerinde.) - Yapı ve Kredi Bankası A.ġ. lehine, 5. dereceden, tarih ve 049 yevmiye no ile ,-TL tutarında ipotek Ģerhi. (Mum Turizm ve Ticaret Ltd. ġti. hissesi üzerinde.) ġerhler Bölümü : - Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesi nin tarih ve 200/455 sayılı yazısına istinaden tarih ve 3476 yevmiye no ile ihtiyati tedbir. (Anakadın BaĢa ve Hacı Mehmet Koç hisseleri üzerinde.) 2008/04 6

7 Hak ve Mükellefiyetler Bölümü : - Haritasında gösterildiği üzere TEK Genel Müdürlüğü nce Brş. Ankara. Ak. Balgat Enerji Nakil hattı geçirilmek üzere daimi irtifak hakkı. ( /6049) - TEAġ Genel Müdürlüğü lehine m² lik sahada irtifak hakkı. ( /396) - TEAġ Genel Müdürlüğü lehine m² lik sahada daimi irtifak hakkı. ( /3963) - TEK Genel Müdürlüğü lehine 426 m² lik sahada daimi irtifak hakkı. ( /783) - TEK Genel Müdürlüğü lehine m² lik kısımda daimi irtifak hakkı. (İlhan Gerim hissesi üzerinde) ( /270) Beyanlar Bölümü : - Enerji Nakil Hattı koruma sahası olarak ayrılmıştır. ( /996) sayılı kanunun 72. maddesine göre Kamu Tüzel kişiliğine sahip Başkent Üniversitesi ne amacı dışında kullanılmaması ve başka kişi ve kuruluşlara satılmaması kaydıyla Ankara Vilayeti tarafından Başkent Üniversitesi ne satılmıştır. ( /3737) - Türkiye Elektrik Kurumu Genel Müdürlüğünce 6830 sayılı yasanın 32/b maddesi uyarınca istimlak şerhi vardır. (Hacı Mehmet Koç ve iştirakçileri, Niyazi Koç, Sebahat Sezgek, Sebiha Öztürk, Sıdıka Taşkoparan hisseleri üzerinde) ( /266) - Ömer Caner irtifak hakkı tesisini muvafakat etmiştir. ( /382) - Sebahat Sezgek, Sıdıka Taşkoparan, Niyazi Koç, Sabiha Öztürk irtifak hakkına muvafakat etmişlerdir. ( /865) - Selahattin Koç, Hacı Mehmet Koç irtifak hakkına muvafakat etmişlerdir. ( /2236) - Atiye Koç irtifak hakkına muvafakat etmiştir. ( /558) - Yaşar Saka, Hasan Copkunoğlu irtifak hakkına muvafakat etmişlerdir. ( /3649) - Selfet Koç tarih ve 396 yevmiye ile irtifak hakkına muvafakat etmiştir. - Selfet Koç tarih ve 3963 yevmiye ile irtifak hakkına muvafakat etmiştir. - D harfli irtifak hakkına Mum Turizm ve Ticaret Ltd. Şti. muvafakat etmiştir. ( /783) 2008/04 7

8 TAġINMAZLARIN YERĠ VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili, Etimesgut ilçesi, Eskişehir Yolu üzerinde, Erler köyü (eski Çayyolu), Çırçır mevkiinde konumlu, 4807 ada, 5 nolu ve 482 ada, 2 nolu parseller ile 483 ada, nolu parselin Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin 2/9020 hissesine düģen kısmıdır. Parseller Eskişehir istikametinde, yolun sağında (kuzeyinde) konumludur. 482 ada, 2 nolu parselin bitişiğinde TPAO Vakfı Petrol Tic. Ltd. Şti. ne ait boş bir parsel, Asya Nakliyat firmasının tesisleri ve ekili alanlar; 483 ada nolu parselin bitişiğinde Molpet Akaryakıt İstasyonu, Yeşilpark 2 ve Mesa Çamlıpark Evleri Projelerine ait şantiyeler; 4807 ada, 5 nolu parselin ise batısında dubleks villalar ve çok katlı bloklardan oluşan Çamlık Park Sitesi, güneydoğusunda ise Tedaş Ümitköy Trafo Merkezi bulunmaktadır. Genel olarak parsellerin bulunduğu bölgenin kuzeyinde Başkent Üniversitesi Kampüs Alanı, karşısında (Eskişehir Yolu nun güneyi) ise Konutkent YerleĢim Alanı ve inşa halindeki Arena Alışveriş Merkezi yer almaktadır. Taşınmazların da içinde bulunduğu bölge, Etimesgut Belediyesi Mücavir Alanı (Yetki Alanı) içerisinde ve Ankara ilinin konut ve ticaret gelişme aksı üzerinde yer almaktadır. Birbiri ardına açılan ticaret ve alışveriş merkezleri ile çağdaş yaşamın tüm özelliklerini taşıyan konut siteleri bölgeye olan talebin giderek artmasına sebep olmaktadır. TaĢınmazların bazı merkezlere uzaklıkları : Mesa Plaza (MM Migros)...,4 km. Ümitköy... 3,5 km. Etimesgut... km. Yenimahalle km. Kızılay km. 2008/04 8

9 ANKARA ĠLĠ VE ĠL MERKEZĠNDEKĠ GAYRĠMENKUL PĠYASASI Türkiye'nin İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısında bulunmaktadır. Yüzölçümü km 2 dir. Şehir merkezinin önemli bir bölümünün üzerinde kurulu olduğu Ankara Ovası'nın denizden yüksekliği m civarındadır. Türkiye'nin nüfus bakımından ikinci büyük ili durumundaki Ankara nın 24 ilçesi bulunmaktadır. Bunlar; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Bâla, Beypazarı. Çamlıdere Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle adlarını taşımaktadır. 924 yılında bugünkü anlamda belediye yönetimine kavuşan şehir merkezinde, 984 yılından sonra metropolitan ölçekteki sorunlarla uğraşmak üzere Ankara Büyükşehir Belediyesi ve bunun sınırları içinde 8 ilçe belediyesi (Çankaya, Altındağ, Yenimahalle, Mamak, Keçiören, Sincan, Etimesgut ve Gölbaşı) kurulmuştur yılı genel nüfus sayımı sonuçlarına göre ilde hane halkı bulunurken, bunların % 59 u kendi evinde oturmaktadır. Bu oran büyükşehir sınırlarında % 56, ilçe merkezlerinde % 58, köylerde ise % 8 dir. Büyükşehir ve ilçe merkezlerinde kiracıların oranı % 34 iken, köylerde bu oran % 0 dur. Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara nın kent merkezi, tüm kamu binalarının bulunması sebebiyle Ulus olarak görülmektedir. Ancak zamanla kamu binalarının Ulus tan, Çankaya ve Kızılay a doğru kaymasıyla kent merkezi bu bölgede gelişim göstermiştir. Bu bölgedeki gelişimi artırıcı unsurdan biri Cumhurbaşkanlığı Köşkü nün burada yer almasıdır. Çankaya nın gelişimi Tunalı Hilmi Caddesi, Gaziosmanpaşa ve Kavaklıdere ye doğru devam etmiş, Atakule ve Karum Alışveriş Merkezleri ile birlikte ünlü mağazalar bu bölgeleri tercih etmeye başlamıştır. Çankaya nın uzantısında yer alan Gaziosmanpaşa semtinde ise ofis tarzı prestijli iş merkezleri hızlı bir gelişim göstermiş ve bu bölgede bir çok yerleşim birimi ofise dönüşmüştür. Prestijli iş merkezlerinin Gaziosmanpaşa da yerleşmesi sosyal yaşamın da Kızılay, Çankaya ve özellikle de Kavaklıdere ve Tunalı Hilmi civarında gelişmesine yol açmıştır. 2008/04 9

10 Çankaya ile birlikte Kızılay da prestijli bir merkez konumuna yükselmiş ve halen Çankaya ve çevresinde yaşayanların ticari fonksiyonlarını karşılayan iş ve alışveriş merkezleri, kamu binaları, bakanlıklar, kamuyla iş yapan firmalar, çok sayıda şirketin irtibat bürosu veya merkezi yer almaktadır. İl merkezindeki bu hızlı gelişim neticesinde yeni gelişim aksları Eskişehir Yolu ve İstanbul Yolu olarak ortaya çıkmış ve bu aksları Konya Yolu ve Esenboğa (Samsun) Yolu takip etmiştir. EskiĢehir Yolu aksı : - Eskişehir Yolu aksı üzerinde bürokratik kuruluşlar ve üniversiteler yer alması ve birçok inşaat firmasının yatırımlarının bulunması sebebiyle beraberinde lüks alışveriş merkezlerini de çekmeye başlamıştır. - Eskişehir yolu üzerinde Çayyolu, Ümitköy, Beysukent, Bilkent ve Konutkent gibi lüks konut projeleri, Armada Alışveriş Merkezi, Mesa Hastanesi ile Bayındır Hastanesi, Bilkent Alışveriş Merkezi, Bilkent Üniversitesi, Beysukent Villaları, Hacettepe Üniversitesi, Galeria Alışveriş Merkezi, Arkadium Alışveriş Merkezi, Başkent Üniversitesi gibi önemli merkezler bulunmaktadır. Ġstanbul Yolu aksı : - Ankara da sanayinin İstanbul Yolu na taşınmasına paralel olarak, sanayi tesislerinde çalışan insanların (alt ve orta gelir grubunun) konut ihtiyacını karşılamak üzere kooperatifler de bu yol üzerinde kurulmuştur. Bölgenin ilk planlı yerleşim alanı ise Batıkent Projesi dir. Ancak metronun bu bölgeye gelmesi ile söz konusu proje zaman içierisinde önemli bir merkez halini almıştır lerdeki planlama çalışmalarında merkezi bugünkü Eryaman olarak düşünülen yeni gelişme alanları öngörülmüştü. Bunun devamında ise. Sincan (Fatih Mahallesi), gecekondu önleme bölgesi seçilmiştir. - Batıkent ve Eryaman, sanayi tesislerinde çalışan insanların yanı sıra ODTÜ yada Hacettepe Üniversitesi nde okuyan öğrencilerin de tercih ettikleri yerler arasında ilk sıralarda yer almaktadır. Bölgedeki konut sayısının artışı, market ve alışveriş merkezi gibi oluşumları da beraberinde getirmiştir. -. Sincan (Fatih Mahallesi), gecekondu önleme bölgesi ise çeşitli uygulamalarından sonra büyük kooperatiflere tahsis edilmiş ve sonucunda düşük gelirlilerin yerleştiği bir aks haline gelmiştir. Daha sonra hzimete açılan Yenikent Organize Sanayi bölgesi ve bu aks üzerindeki sanayi tesislerinde çalışan insanların da bölgeye yerleşmesi sonucu Sincan ve Etimesgut alt ve orta gelir grubunun yerleşim bölgesi olmuştur. PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ Rapora konu parseller, 2008/04 0

11 4807 ada, 5 nolu parsel m² 482 ada, 2 nolu parsel m² 483 ada, nolu parsel. 2. m² (*) olmak üzere Toplam m 2 yüzölçümlüdür. (*) Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hissesine düşen miktar. 482 ada, 2 nolu parsel ile 483 ada, nolu parsel Eskişehir yoluna cephelidir ada, 5 nolu parsel ise Eskişehir yolundan yaklaşık km. içeride ve yola 2. sırada konumludur ada, 5 nolu parsel ve 4807 ada, 5 nolu parseller dikdörtgene, 483 ada, nolu parsel ise yamuğa benzer geometrik yapıdadırlar. Eğimli ve engebesiz bir topografik yapıya sahiptirler ada, 5 nolu ve 483 ada, nolu parsellerin üzerinden enerji nakil hatları geçmektedir. 482 ada, 2 nolu parsel üzerinde yapılaşmaya engel olabilecek nitelikte herhangi bir fiziksel unsur bulunmamaktadır. Parsellerin çevresi kısmen beton direkli fens teli ile fiziksel olarak sınırlıdır. ĠMAR DURUMU Etimesgut Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde Erler Mahallesi Başkent Üniversitesi 4680 ada, 4 ve 9 nolu parseler ile Eskişerhir Yolu arası /000 ölçekli Uygulama İmar Planı nda rapora konu parsellerden 482 ada, 2 nolu parselin Konut Alanı, diğer parsellerin ise Enerji Nakil Hattı Bölgesi (*) olarak belirlenen bölge içerisinde kaldıkları ve 482 ada, 2 nolu parselin yapılaģma Ģartlarının aşağıdaki şekilde olduğu tesbit edilmiştir. ĠnĢaat Nizamı = Ayrık K.A.K.S. =,50 H maks = Serbest Çekme mesafeleri : EskiĢehir Yolu ndan = 30 m. Yan cephedeki yoldan = 0 m. KomĢu parselden 5 m. (*) Ekte bilginize sunulan plan notlarının 9. Maddesi nde ENH Koruma KuĢağı altında kalan ve planda ENH Koruma Alanı olarak ayrılan kısımlar KOP olarak değerledirilecektir notu bulunmaktadır. 2008/04

12 DEĞERLENDĠRME Parsellerin değerine etki eden özet faktörler, Olumlu etkenler : Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Bölgede altyapının kısmen- bulunması, 482 ada, 2 nolu parsel ile 483 ada, nolu parselin Eskişehir Yolu na cepheli olması, Topografik yapılarının ve geometrik biçimlerinin yapılaşmaya uygun olması, Müşteri celbi ve reklâm kabiliyeti (482 ada 2 nolu parsel için.), Çevrede satılık arsaların az olması, 482 ada, 2 nolu ve 4807 ada, 5 nolu parsellerin tek mülkiyete sahip olmaları, 482 ada, 2 nolu parselin imar planında konut alanı içerisinde kalması. Olumsuz etkenler : 483 ada, nolu ve 4807 ada, 5 nolu parsellerin üzerinden yüksek gerilim hattı geçmesi ve bu parsellerin imar planında Enerji Nakil Hattı Bölgesi içerisinde kalmaları. 483 ada, nolu parselin hisseli olması, PĠYASA BĠLGĠLERĠ Emsal : Taşınmaza yakın mesafede konumlu ve benzer yapılaşma şartlarına sahip m 2 yüzölçümlü ve konut imarlı parselin satış değeri ,-YTL dir. Pazarlık payı vardır. 2008/04 2

13 (m 2 satış değeri.000,-ytl) (Özgün Emlak Tel: ) Emsal 2: Eskişehir Yolu nun güneyinde yola cepheli ve benzer yapılaşma şartlarına sahip m 2 yüzölçümlü ve konut imarlı parselin satış değeri ,-YTL dir. Pazarlık payı vardır. (m 2 satış değeri ~ 690,-YTL) (Şirin Emlak Tel: / ) Emsal 3: Eskişehir Yolu na cepheli ve Emsal:,5 yapılaşma şartına sahip m 2 yüzölçümlü ve ticari imarlı parselin satış değeri ,-YTL dir. Pazarlık payı vardır. (m 2 satış değeri ~.50,-YTL) (Şirin Emlak Tel: / ) Emsal 4: Eskişehir Yolu na cepheli ve Emsal:,5 yapılaşma şartına sahip m 2 yüzölçümlü ve ticari imarlı parselin satış değeri ,-USD dır. Pazarlık payı vardır. (m 2 satış değeri ~.300,-USD) (Çatkaya Emlak Tel: ) Emsal 5: Taşınmazlara yakın mesafedeki Çamlık Park Sitesi nde 402 m 2 müstakil parsel üzerinde konumlu 360 m 2 kullanım alanına sahip 3 katlı villa ,-YTL bedelle satılıktır. Pazarlık payı vardır. (Mal sahibi: ) Emsal 6: Taşınmazlara yakın mesafede konumlu Mesa Çamlıpark Sitesi nde yer alan, 2+, brüt 00 m² kullanım alanına sahip dairelerin satış değerlerinin ,-YTL, 3+, brüt 35 m 2 kullanım alanına sahip dairelerin satış değerlerinin ,-YTL, 4+, brüt 49 m 2 kullanım alanına sahip dairelerin satış değerlerinin ,-YTL aralığında olduğu öğrenilmiştir. (Tel: ) FĠYATLANDIRMA Taşınmazların değerinin tespitinde, emsal karşılaştırma ve geliştirme yaklaşımı yöntemleri kullanılmıştır. Emsal karşılaştırma için mevcut pazar bilgilerinden 2008/04 3

14 yararlanılmıştır. Geliştirme yaklaşımında ise mevcut imar durumu dahilinde arazinin potansiyel gelişimleri ile ilgili projeksiyonlar dikkate alınmıştır. Emsal araştırması, konu parsellerin bulunduğu Erler köyü ve yakın çevresi ile Eskişehir yolu üzerinde yer alan satılık arsalar üzerinde yapılmıştır. Bölgedeki arsa fiyatlarını etkileyen faktörler şu şekilde sıralanabilir; Eskişehir yoluna cephe ve yakınlığı, İmar durumu, Hisseli veya tek mülkiyete sahip oluşu, Alt yapı erişimi, Çevre koşulları Emsal karşılaştırmalardan ve geliştirme yaklaşımları suretiyle yapılan hesaplardan hareketle rapora konu parsellerin konumları, büyüklükleri ve fiziksel özelliklerinin yanı sıra özellikler imar durumları dikkate alınarak 4807 ada, 5 nolu ve 483 ada, nolu parsellerin m² birim değeri için 200,-YTL; 482 ada, 2 nolu parselin m² birim değeri için ise 750,-YTL kıymet hesap ve takdir olunmuş ve parsellerin değeri, 4807 ada, 5 nolu parsel, m²x 200 YTL/m² ,-YTL 483 ada, nolu parsel, m² x 2/9020 x 200 YTL/m² ,-YTL 482 ada, 2 nolu parsel, m² x 750,-YTL/m² ,-YTL olmak üzere TOPLAM ,-YTL olarak belirlenmiştir. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 3 adet parselin (483 ada, nolu parselin Vakıf GYO A.ġ. nin 2/9020 hissesine düģen kısmı ile 4807 ada, 5 nolu ve 482 ada, 2 nolu parseller) yerlerinde yapılan incelemeleri sonucunda konumlarına, 2008/04 4

15 büyüklüklerine, fiziksel özelliklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibarı ile toplam değeri için, edilmiştir ,-YTL (Ondörtmilyonbeşyüzyetmişbin Yeni Türk Lirası) kıymet takdir ( ,-YTL,56 YTL/USD (*) ,-USD) ( ,-YTL 2,30 YTL/Euro (*) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle,-usd =,56 YTL ;,-Euro = 2,30 YTL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir. Parsellerin KDV dahil değeri ,-YTL dir. Bu takdirimiz, taşınmazlarla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapor, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 22 Aralık 2008 (Ekspertiz tarihi: 29 Kasım 2008) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Serdar ERGÜN Mimar Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 40029) 2008/04 5

16 Eki : Uydu görüntüleri Konum krokileri Tapu sureti (3 adet) Halihazır harita İmar plan örneği (3 adet) Plan notları Fotoğraflar (8 adet / 3 sayfa) Değerleme sözleşmesi sureti Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerlemeye Yardım Edenler: Mehmet AYIKDIR Değerleme Elemanı / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi 2008/04 6

17 482 ada 2 parsel 4807 ada 5 parsel 483 ada parsel Konum Krokisi 2008/04 7

18 482 ada 2 parsel 4807 ada 5 parsel 483 ada parsel Uydu Görüntüsü 2008/04 8

19 4807 ada 5 parsel 483 ada parsel 482 ada 2 parsel Enerji Nakil Hatları 482 ada, 2 parsel 2008/04 9

20 483 ada, parsel 4807 ada, 5 parsel 482 ADA, 2 PARSEL 2008/04 20

21 2008/04 2

22 483 ADA PARSEL 4807 ADA 5 PARSEL 2008/04 22

23 Eskişehir Yolu 2008/04 23

24 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : Serdar ERGÜN Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, Medeni Hali SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : Evli, 2 çocuklu Tarih ve No : 7 Ocak 2005 / Mesleği : Mimar Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 992 Üye olduğu kuruluş : TMMOB Mimarlar Odası Mesleki Tecrübe Serbest Mimarlık : Öney Mimarlık; : Kasım 993 Eylül 994 Büro ve Şantiye Nurol İnş. ve Tic. A.Ş. : Ekim 994 Mart 998 Bahçeşehir Projesi Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 998 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Sorumlu Değerleme Uzmanı 2008/04 24