KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA REZERV YAPI ALANI - RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ YAPILAR

Transkript

1 Herkes için Hukuk: 18 KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA REZERV YAPI ALANI - RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ YAPILAR Av. Osman OY İnş. Müh. Selahattin NAZİK 2. BASKI Beta

2 Yay n No : 3442 Hukuk Dizisi : Baskı - Ocak 2014 İSTANBUL 2. Baskı - Ağustos İSTANBUL ISBN Copyright Bu kitab n bu bas s n n Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da t m A.fi. ye ait tir. Her hak k sak l d r. Hiç bir bö lü mü ve pa rag ra f k s men ve ya ta ma men ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Baskı - Cilt : Beta Bas m A.fi. : Net K rtasiye tan. ve Matbaa San. Tic. Ltd. fiti. Taksim Cad. Yo urtçu Faik Sok. No: 3 Taksim Beyo lu/ STANBUL (Sertifika No: 13723) Tel: ( ) Kapak Tasar m : Veysel Coşkun Beta Basım Yayım Dağıtım A.fi. (Sertifika No ) Narl bahçe Sokak No: 11 Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212)

3 ÖNSÖZ Şehirlerimizdeki yapılaşmaya bakıldığında, plansızlık ve inşaat kalitesindeki zafiyet karşımıza büyük bir sorun olarak çıkmaktadır. Plansızlık şehircilik bakımından sakınca olmasına rağmen, plansızlığın yanı sıra özellikle deprem bölgesinde yer alan ülkemiz açısından inşaat kalitesindeki zafiyet olaya hayati bir boyut kazandırmaktadır. Nitekim, 1903 yılından günümüze, topraklarımızda hasar doğuran 130 depremde 100 bin can kaybı ve yaklaşık 2 milyon ev kaybedilmiştir Topraklarımızı bir uçtan bir uca saran, kilometresi ana aks olmak üzere, toplam kilometre uzunluğunda canlı fay hattı ile, ülkemiz Dünyanın en aktif ve dolayısıyla riskli deprem bölgelerinden birisinde yer almaktadır. Bu faylardan özellikle Kuzey Anadolu Fay Hattı, doğu sınırımızdan Çanakkale ye kadar kalın bir yay çizerek Anadolu yu bir baştan bir başa kat etmektedir. Kuzey Anadolu Fay Hattı içinde İstanbul, Bursa, Kocaeli, Sakarya, Erzincan, Balıkesir ve kısmen Samsun gibi büyük ve ekonomimizin can damarlarının attığı iller yer almaktadır. Ülkemizin içinde bulunduğu, bu oldukça büyük deprem riskine karşılık, ülke bazlı yapı stoku incelendiğinde; mevcut yapıların büyük kısmının dayanıksız ve sağlıksız olduğu gibi, aynı zamanda yalıtımsız ve enerji verimliliği açısından da yetersiz olduğu görülmektedir. Bu durum, yapılaşmanın büyük bir kısmının mevcut imar planlarına aykırı, kaçak, çarpık ve düzensiz olduğu büyük kentlerde ortaya çok daha vahim tablo çıkartmaktadır. 19 milyon civarında yapının bulunduğu ülkemizde, bu yapıların yaklaşık 5 milyonu 1999 depreminden sonra yapıldığı için göreceli olarak daha iyi durumda olduğu var sayılsa dahi, 1999 öncesi yapıl-

4 IV mış olan 14 milyon civarındaki yapının ise önemli bir kısmının riskli olduğu bilinen bir gerçektir yılında Marmara ve 2011 yıllında Van da maruz kalınmış olan depremlerde, özellikle yapılardaki kalite zafiyeti acı da olsa depreme dayanaklı olmayan binaların yıkılması zaruretini ortaya çıkartmıştır. İşte bu zaruret üzerine, netice itibariyle daha önce bir çok kanun kapsamında denenmiş olan kentsel dönüşüm fikri yoğunluk kazanmış ve (6306) sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile radikal bir düzenlemeye gidilmiştir. Vaki düzenleme sayesinde, bir taraftan depreme dayaklı olmayan riskli binaların yenilenmesi, diğer taraftan şehir planlamalarında da daha önceleri yapılmış olan başı bozukluğun telafisi imkanı doğmuş olacaktır. Bu nedenle, kentsel dönüşüm bir fırsat olarak değerlendirilmeli ve bu uygulama ile; depreme dayanıklı olarak imar edilecek olan yapılar sayesinde afet vukuunda can ve mal kaybının azaltılması, planlı yapılanma sayesinde yeşil alana ve sosyal ünitelere daha fazla yer ayrılması alt yapının sağlıklı hale getirilmesi yapılardaki yalıtım ile enerji verimliliğinin en üst düzeye çıkartılması tabiat, kültür ve tarihi değerlerin korunması, ortaya çıkarılması ve geliştirilmesi amaçlanmalıdır. (6306) sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun un ortaya çıkması; özellikle 1999 yılında İzmit, Sakarya ve Düzce de gerçekleşen depremlerin etkisiyle olmuştur. Ancak, 1999 yılından sonra aradan biriki yıl geçince unutulmaya başlayan deprem korkusu, 2011 yılındaki Van Depremi ile tetiklenmiş ve Kanun 2012 Mayıs ayında çıkartılmıştır.

5 V Bugüne kadar piyasaya çıkmış olan muhtelif konulardaki çalışmalar ile 17 kitaba ulaşmış olan HERKES İÇİN HUKUK SERİSİ konunun önem ve güncelliğinden hareket ile Kentsel Dönüşüm Kapsamında Riskli Alan ve Riskli Yapılar çalışmasıyla 18. kitabına damgasını vurmuştur. Değerli dostum İnşaat Mühendisi Selahattin Nazik ile birlikte yaptığımız, olayın mühendislik ve hukuksal yönlerini ele aldığımız, Herkes için Hukuk serisinin bu çalışması ile, özellikle riskli yapılar bazlı kentsel dönüşüm konusunda tüm yapı sahiplerine yardımcı olmak amacıyla olayın; teorik yönünün yanı sıra, uygulama sürecinin de ortaya konması amaçlanmıştır. Herkes İçin Hukuk serisinde yer alacak bir başka kitapçıkta buluşmak üzere... Av. Osman OY

6

7 İÇİNDEKİLER - I - GAYRİMENKULE İLİŞKİN MUHTELİF KAVRAMLAR 1. GAYRİMENKUL GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN KONUSU MERA ARAZİ ARSA KAT İRTİFAKI KAT MÜLKİYETİ BAĞIMSIZ BÖLÜM MÜTEMMİM CÜZ ORTAK YERLER TEFERRUAT (EKLENTİ) TAPU HARİTASI/TAPU PLANI TAPU KÜTÜĞÜ YEVMİYE KÜTÜK ADA PARSEL PARSELASYON PAFTA... 7

8 VIII 20. MEVKİİ ARSA PAYI RESMİ SENET TESCİL ÇAP MÜCAVİR ALAN YERLEŞİK (MESKUN) ALAN GELİŞME (İNKİŞAF) ALANI MERKEZİ İŞ ALANI SANAYİ BÖLGESİ TABAN ALANI TABAN ALANI KAT SAYISI YAPI İNŞAAT ALANI KAT ALANI KAT SAYISI (KAKS) (EMSAL) MEVZİ İMAR PLANI NAZIM İMAR PLANI UYGULAMA İMAR PLANI TAPU SİCİLİ TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ TAPU TAHSİS BELGESİ TAPU/TAPU SENEDİ APLİKASYON (YER GÖSTERME) CİNS DEĞİŞİKLİĞİ DÜZELTME TAKRİR FERAĞ VERME TRAMPA TAKSİM... 14

9 IX 49. TERKİN TEVHİT (BİRLEŞTİRME) FBK GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İRTİFAK HAKKI İFRAZ (AYIRMA) İNTİFA HAKKI İPOTEK İŞTİRA HAKKI İŞTİRAKIN BOZULMASI İZALE-İ ŞUYU KURU MÜLKİYET MÜŞTEREK MÜLKİYET İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET KADASTRO KAMULAŞTIRMA YOLA TERK PAYLAŞMA MİRAS PAYININ DEVRİ MİRASIN İNTİKALİ ELBİRLİĞİ (İŞTİRAK) HALİNDE PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET OLARAK MİRASIN TAKSİMİ SÜKNA HAKKI/OTURMA HAKKI ŞUFA HAKKI ÜST HAKKI VEFA HAKKI YÖNETİM PLANI... 26

10 X 76. YAPI KULLANMA BELGESİ YEŞİL ALANLAR SPOR VE OYUN ALANLARI MİMARÎ PROJE STATİK PROJE II - KENTSEL DÖNÜŞÜM 1. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI GEÇMİŞTE YAPILAN KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI HUKUKİ DÜZENLEMELER KENTSEL DÖNÜŞÜM KONUSUNDA DAHA ÖNCE YAPILMIŞ OLAN UYGULAMALAR (775) SAYILI GECEKONDU KANUNU UYGULAMASI (2985) SAYILI TOPLU KONUT KANUNU (5104) SAYILI KUZEY ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ KANUNU TAPU TAHSİS BELGESİ VERİLMESİ YOLUYLA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI (5393) SAYILI BELEDİYE KANUNU YOLUYLA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI (5366) SAYILI YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN (7269) SAYILI UMUMİ HAYATA MÜESSİR AFETLER DOLAYISIYLA ALINACAK TEDBİRLERLE YAPILACAK YARDIMLARA DAİR KANUN KENTSEL DÖNÜŞÜM KONUSUNDA ATILAN ÖNEMLİ ADIM: (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN... 45

11 XI 4.1. (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN VE BU KANUNUN UYGULANMASINA YÖNELİK MEVZUAT (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN UN MAHİYETİ (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN UN AMACI KANUNUN AFET RİSKİNİN ÖNLENMESİNE YÖNELİK DÖNÜŞTÜRME UYGULAMASI AFET RİSKİNİN ÖNLENMESİ SÜRECİNDE UYGULANMAYACAK KANUNLAR KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YETKİLİ KURUMLAR ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI NIN YETKİLERİ KARAR SÜRECİNDE YETKİLİ OLAN İDARELER UYGULAMA SÜRECİNDE YETKİLİ OLAN İDARELER DİĞER KURUM VE KURULUŞLARIN YETKİLERİ KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE İDARİ İŞLEMLERE KARŞI DAVA HAKKI KANUN UYARINCA GEÇERLİ ADDOLUNAN TEBLİGAT ADRESLERİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA ÖNGÖRÜLMÜŞ OLAN SÜRELİ İŞLER III - REZERV YAPI ALANI VE RİSKLİ ALAN 1. REZERV YAPI ALANI KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI REZERV YAPI ALANI TESPİT SÜRECİ... 65

12 XII 1.2. REZERV YAPI ALANININ MAHİYETİ REZERV YAPI ALANININ TESPİTİ RİSKLİ ALAN RİSKLİ ALANIN HUKUKİ MAHİYETİ KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI RİSKLİ ALAN TESPİT SÜRECİ RİSKLİ ALAN TESPİTİ RİSKLİ ALAN TALEBİNDE BULUNABİLECEK KURUM VE KİŞİ BAZLI SÜRECİN İŞLEYİŞİ KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA ALANINDA YENİDEN YAPIM UYGULAMASI UYGULAMA İŞLEMLERİ BELEDİYELER, İL ÖZEL İDARESİ VEYA TOKİ TARAFINDAN YENİDEN YAPIM ÇALIŞMALARI MALİKLERCE YENİDEN YAPIM SÜRECİ IV - RİSKLİ YAPI 1. RİSKLİ YAPILARLA İLGİLİ OLARAK (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN DA YER ALAN HÜKÜMLER RİSKLİ YAPILARIN HUKUKİ MAHİYETİ RİSKLİ YAPILARIN KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPMAYA YETKİLİ MERCİLER RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPTIRILMADAN ÖNCE HAZIRLANMASI GEREKEN BELGELER RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN BAŞVURUDA BULUNULMASI RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE DİKKATE ALINMASI GEREKEN HUSUSLAR... 96

13 XIII 4.5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNDA YER ALAN HUSUSLAR RİSKLİ YAPI TESPİTİ SONRASI SÜRECİN İŞLEYİŞİ YETKİLİ KURUM TARAFINDAN HAZIRLANAN RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM MÜDÜRLÜĞÜ NE GÖNDERİLMESİ TAPU MÜDÜRLÜĞÜNCE YAPILMASI GEREKEN İŞLEMLER RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE RAPORA İTİRAZ RİSKLİ YAPILARIN YIKILMASI YIKIM SONRASI TAŞINMAZIN ARSAYA DÖNÜŞÜMÜNE İLİŞKİN TAPUSAL İŞLEMLER YENİDEN BİNA YAPIMINA İLİŞKİN UYGULAMALAR YENİDEN BİNA YAPIMI UYGULAMASINA YÖNELİK MALİKLERİN OYBİRLİĞİ İLE UZLAŞMAYA VARMASI MALİKLERİN EN AZ 2/3 ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINABİLECEK İKİNCİ TOPLANTININ YAPILMASI KARARA KATILMAYAN MALİKLERİN ARSA PAYLARININ AÇIK ARTIRMA İLE SATIŞI TOPLANTIDA KANUNUN ARADIĞI EN AZ 2/3 ÇOĞUNLUĞUN SAĞLANAMAMASININ HUKUKİ NETİCELERİ PLANLAMA SÜRECİ RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU PARSELLERDE YAPILACAK UYGULAMALAR (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUN UYARINCA İLGİLİLERE SAĞLANABİLECEK MUHTELİF YARDIMLAR KİRA YARDIMI...121

14 XIV FAİZ DESTEĞİ TESPİT KREDİSİ YIKIM KREDİSI KONUT VE İŞYERİ KREDİLERİ GEÇİCİ KONUT VEYA İŞYERİ TAHSİSİ KONUT SERTİFİKASI VERİLMESİ YOKSUL VEYA DAR GELİRLİLERE YAPILACAK YARDIM KİRACI VEYA SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLANLARA KONUT VE İŞYERİ VERİLMESİ VERGİ VE HARÇ MUAFİYETİ V - SORU - CEVAPLARLA KENTSEL DÖNÜŞÜM - VI - MUHTELİF EKLER 1. BELEDİYEDEN YAPI MEVCUT STATİK VE MİMARİ PROJELER İLE ZEMİN ETÜT RAPORUNUN TEMİNİNE İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEĞİ RİSKLİ YAPI TESPİTİ AMACIYLA YETKİLİ KURUMA YAPILAN BAŞVURU DİLEKÇE ÖRNEĞİ RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ RİSKLİ YAPI BELİRLEMESİNE YAPILMIŞ OLAN İTİRAZIN REDDEDİLMESİ KARARININ İPTALİ VE DAVAYA KONU BİNANIN YIKILMASI YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASINA İLİŞKİN DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ DEPREM RİSK RAPORUNUN ONAYA SUNULMASI MALİKLER TARAFINDAN YAPILACAK UYGULAMA TOPLANTISINA DAVET ÖRNEĞİ...191

15 XV 7. UYGULAMA TOPLANTISI SONRASINDA 2/3 ÇOĞUNLUK KARARINA KATILMAYANLARA GÖNDERİLMESİ GEREKEN İHTARNAME ÖRNEĞİ BİNA ORTAK KARARININ İL ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ ALT YAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM ŞUBE MÜDÜRLÜĞÜ NE SUNULMASI MAL SAHİBİNİN KİRA YARDIMI TALEBİNE İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEĞİ KONUT KİRACISININ KİRA YARDIMI TALEBİNE İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEĞİ İŞYERİ KİRACISININ KİRA YARDIMI TALEBİNE İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEĞİ VII - KENTSEL DÖNÜŞÜMLE İLE İLGİLİ OLARAK TÜRK HUKUK MEVZUATINDA YER ALAN HÜKÜMLER 1. (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN NİSAN 2016 TARİHLİ (6704) SAYILI TORBA YASA AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN UN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ TARİHLİ DÖNÜŞÜM PROJELERİ ÖZEL HESABI GELİR, HARCAMA, KREDİ VE KAYNAK AKTARIMI YÖNETMELİĞİ TARİHLİ (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN KAPSAMINDA HAK SAHİPLERİNCE BANKALARDAN KULLANILACAK KREDİLERE SAĞLANACAK FAİZ DESTEĞİNE İLİŞKİN BAKANLAR KURULU KARARI ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI NIN TARİHLİ KAMUNUN MÜLKİYETİNDE VEYA KULLANIMINDA OLAN YERLERDE KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANI İLÂN EDİLMESİNİN USUL VE ESASLARINA İLİŞKİN TEBLİĞİ...290

16 XVI 7. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ NÜN, RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İLİŞKİN OLARAK VALİLİK VE BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIKLARI VE BELEDİYE BAŞKANLIKLARINA GÖNDERDİĞİ GENELGE ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI AFET VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ NÜN, KİRA YARDIMI BAŞVURULARINA İLİŞKİN OLARAK VALİLİK VE İDAREYE GÖNDERDİĞİ GENELGE ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI AFET VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ NÜN, RİSKLİ YAPILARIN YIKTIRILMASI SÜRECİ VE TAKİBİNE İLİŞKİN OLARAK VALİLİK VE İDAREYE GÖNDERDİĞİ GENELGE ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI AFET VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ NÜN, RİSKLİ YAPI TESPİTİ ÇALIŞMALARINA İLİŞKİN OLARAK VALİLİK VE İDAREYE GÖNDERDİĞİ GENELGE ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ NÜN DAMGA VERGİSİ VE HARÇ İSTİSNASI NA İLİŞKİN GÖRÜŞÜ ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ NÜN (6306) SAYILI KANUN KAPSAMINDA MUAFİYET UYGULAMASI NA İLİŞKİN GÖRÜŞÜ ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜNÜN HARÇ MUAFİYETLERİ HAKKINDA Kİ GÖRÜŞÜ ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ NÜN BANKA KREDİLERİNDE MUAFİYETLER E İLİŞKİN GÖRÜŞÜ...311