EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI

Transkript

1 T.C. ANADOLU ÜNİVERSİTESİ YAYINI NO: 2785 AÇIKÖĞRETİM FAKÜLTESİ YAYINI NO: 1743 EMLAK YÖNETİMİ VE PAZARLAMASI Yazarlar Doç.Dr. Özgür ÇENGEL (Ünite 1, 4, 6) Doç.Dr. Gülnur İÇLİ (Ünite 2, 3) Doç.Dr. Nurcan TURAN (Ünite 5) Sıtkı ÖZTÜRK (Ünite 7, 8) Editör Doç.Dr. Nurcan TURAN ANADOLU ÜNİVERSİTESİ i

2 Bu kitabın basım, yayım ve satış hakları Anadolu Üniversitesine aittir. Uzaktan Öğretim tekniğine uygun olarak hazırlanan bu kitabın bütün hakları saklıdır. İlgili kuruluştan izin almadan kitabın tümü ya da bölümleri mekanik, elektronik, fotokopi, manyetik kayıt veya başka şekillerde çoğaltılamaz, basılamaz ve dağıtılamaz. Copyright 2013 by Anadolu University All rights reserved No part of this book may be reproduced or stored in a retrieval system, or transmitted in any form or by any means mechanical, electronic, photocopy, magnetic tape or otherwise, without permission in writing from the University. UZAKTAN ÖĞRETİM TASARIM BİRİMİ Genel Koordinatör Doç.Dr. Müjgan Bozkaya Genel Koordinatör Yardımcısı Doç.Dr. Hasan Çalışkan Öğretim Tasarımcıları Yrd.Doç.Dr. Seçil Banar Öğr.Gör.Dr. Mediha Tezcan Grafik Tasarım Yönetmenleri Prof. Tevfik Fikret Uçar Öğr.Gör. Cemalettin Yıldız Öğr.Gör. Nilgün Salur Kitap Koordinasyon Birimi Uzm. Nermin Özgür Kapak Düzeni Prof. Tevfik Fikret Uçar Öğr.Gör. Cemalettin Yıldız Grafikerler Gülşah Karabulut Özlem Ceylan Kenan Çetinkaya Dizgi Açıköğretim Fakültesi Dizgi Ekibi Emlak Yönetimi ve Pazarlaması ISBN Baskı Bu kitap ANADOLU ÜNİVERSİTESİ Web-Ofset Tesislerinde adet basılmıştır. ESKİŞEHİR, Ocak 2013 ii

3 İçindekiler Önsöz... iv 1. Emlak ve Emlak Sektörü 2 2. Emlağın ve Emlak Pazarının Özellikleri Emlak Pazarlamasının İlkeleri Emlak Pazarlamasında Aracı İşletmeler Emlak Pazarlamasında Satış ve Satış Süreci Emlak Yönetimi Emlak Yönetiminde Risk ve Sigorta Emlak Sigortaları ve Sigorta İşlemleri iii

4 Önsöz Emlak sektörü ülkemizde giderek gelişen bir sektördür. Sektörde yaşanan gelişmeler, sektörün daha organize olmasına olan gereksinimi de artırmaktadır. Emlak satış ve pazarlaması denildiğinde akla öncelikli olarak gelen, konut satışları ve bunların pazarlamasını yapan emlak komisyoncularıdır. Ancak emlak sektörü, yalnızca konut amaçlı satışa sunulan emlaklardan ibaret olmayıp çok daha kapsamlıdır. Bu nedenle de sektör son derece karmaşık bir yapıya sahip bulunmaktadır. Sektörde konut amaçlı emlakların yanı sıra; ticari amaçlı emlaklar, endüstriyel emlaklar, tarım amaçlı emlaklar, özel amaçlı emlaklar ve arazi ve arsalar da yer almaktadır. Sektörde ayrıca bu emlakların kullanıcıları, tedarikçileri, devlet ve yerel yönetimler ve sektöre hizmet sunan profesyoneller önemli işlevlere sahip bulunmaktadır. Tüm bu unsurlar, sektörün çok boyutlu olarak ele alınmasını gerektirir. Emlak diğer mal ve hizmetlerden bazı özellikleri açısından farklılıklar gösterir. Emlağın sahip olduğu fiziksel ve ekonomik özellikler, emlağın kendine özgü bir yapıya sahip olduğunu gösterir. Bu nedenle emlak pazarlarını ve talebini etkileyen unsurlar, diğer ürünleri etkileyen unsurlardan da farklıdır. Emlak pazarlarının yerel olması, arz ve talep uyumunun güç olması, pazara devletin müdahalesi, merkezi denetimin olmaması, pazarların örgütlü olmamaları, ticari işlemlerin önemli olması ve uzmanlık gerektirmesi, katılımcıların bilgi düzeylerindeki farklılıklar, pazardaki algı ve beklentilerdeki farklılıklar gibi unsurlar, emlak pazarlarının temel özelliklerini ortaya koymaktadır. Emlak sektöründe yaşanan hızlı gelişmeler, pazarlamaya dönük çabaların da gelişmesi ve artmasına yol açmaktadır. Emlak pazarlarında da, müşteri odaklı pazarlama çabaları giderek daha fazla egemen olmaktadır. Emlak pazarlamasında aktif rol oynayan pazarlama aracıları olan işletmeler de emlak pazarlamasında satış elemanının seçimi ve eğitimine daha fazla önem vermektedir. İşletmeler aynı zamanda, modern satış ve pazarlama taktiklerini öğrenme ve uygulama yönünde çaba göstermektedir. Özellikle artan rekabet ve teknolojik gelişmeler, işletmelerin daha dinamik, rekabetçi ve yenilikçi olmalarını gerekli kılmaktadır. Bu çerçevede hazırlanan bu kitap, emlak yönetimi öğrencilerinin emlak sektörü ve özelliklerini kavraması, sektördeki yenilik ve gelişmeleri anlaması ve emlak pazarlamasının temel ilke ve yöntemlerini öğrenmesi açısından önem taşımaktadır. Kitabın hazırlanmasında emeği geçenlere teşekkür ederiz. Editör Doç.Dr. Nurcan TURAN iv

5

6 1 Amaçlarımız Bu üniteyi tamamladıktan sonra; Temel emlakçılık bilgilerini açıklayabilecek, Emlak sektörünü etkileyen unsurları değerlendirebilecek, Emlak sektöründe temel ilkeleri sıralayabilecek, Emlak sektöründe temel değişkenleri betimleyebilecek, Emlak çeşitlerini tanımlayabilecek, Emlakçılık sektörünün gelişimini değerlendirebilecek bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz. Anahtar Kavramlar Makro ve Mikro Çevre Ekonomik Dalgalanmalar Emlak Veri Tabanı Sistemi Emlak Müşavirliği Emlak Çeşitleri Emlak Yöneticiliği Emlak Sektörünü Etkileyen Unsurlar Emlak Sektöründe Temel İlkeler İçindekiler Giriş Temel Emlakçılık Bilgileri Emlak Sektörünü Etkileyen Unsurlar Emlak ve Emlak Sektöründe Temel İlkeler Emlak Sektöründe Temel Değişkenler Emlak Çeşitleri Emlak Sektörünün Gelişimi Dünyada Emlak Sektörünün Gelişimi Türkiye de Emlak Sektörünün Gelişimi ve Piyasayı Yönlendiren Etkenler 2

7 Emlak ve Emlak Sektörü GİRİŞ Türkiye de emlakçılık sektör olarak oldukça büyük olmasına karşın, sektörde yer alan işletmelerin çoğu profesyonellikten uzak küçük işletmelerden oluşmaktadır. Sektörde yer alan bazı işletme sahipleri ise bu işi bir meslek olarak değil, ek bir iş olarak değerlendirmektedir. Türkçe de sıklıkla gayrimenkul kavramı yerine de kullanılan emlak kavramı, ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi taşınmazların ortak adıdır. Gayrimenkul kavramı ise emlak kavramını da içine alan daha genel bir kavramdır. Sektörde emlakların alım, satım, kiralama işlemlerinden oluşan iş süreçlerini yerine getiren kişiler ise emlakçı olarak anılmaktadır. Emlak kavramı, emlak ürünlerinin özelliğine bağlı olarak, üç farklı biçimde açıklanabilir. Buna göre; emlak fiziksel bir varlıktır ve dokunulabilir ve görülebilir. Emlak yasal bir varlıktır, emlak sahipliği bir takım yasal hakları da beraberinde getirir. Emlak ekonomik bir değer sunar, emlak ürünleri bir yatırım ve tasarruf aracıdır. Emlak sektörü Türkiye de ve Dünya da sürekli gelişen bir sektördür. Bu sektörün konut, ticari emlak, endüstriyel emlak, tarımsal amaçlı emlak ve özel amaçlı emlak olmak üzere çeşitli ürünleri bulunmaktadır. Sektörün temel ürünlerinden biri olan konut, temel ihtiyaçlar kapsamında barınma ihtiyacımızı karşılamaktadır. Bunun yanısıra bir yatırım aracı olarak da talep edilmektedir. Bu açıdan emlak sektörünün her zaman dinamik olan sektörlerden biri olacağı söylenebilir. Emlak sektörü aynı zamanda sosyal, yasal, çevresel ve ekonomik değişkenlerin etkisi altında olan bir sektördür. Bu değişkenler sektör üzerinde doğrudan etkiler yaratmaktadır. Dünya da yaşanan gelişmeler kapsamında, sayısal veriler değerlendirildiğinde, konut sektörünü tetikleyen unsurların başında, nüfus ve demografik unsurlar ön plana çıkmaktadır. Devlet tarafından yürütülen merkezi ve yerel konut geliştirme stratejileri, geliştirilen konut finansman yöntemleri, kentleşme oranının artması, şehir planlarının oluşturulması, konut maliyetlerinin artışı, hane halkı sayısındaki artışlar, kentsel dönüşüm projeleri ve emlak satış fiyatları emlak sektörü üzerinde etkili olan diğer değişkenlerdir. TEMEL EMLAKÇILIK BİLGİLERİ Temel emlakçılık bilgileri, emlak sektöründe doğru yöntemleri geliştirmek ve uygulamak açısından önem arz etmektedir. Bu bölümde, emlak işlemlerini etkin ve verimli yönetebilmek için ihtiyaç duyulan temel emlak bilgilerine yer verilmektedir. Emlak Emlak, toplum yararına yönelik olarak geliştirilmiş kısıtlamalar hariç tutulmak kaydıyla toprak, yapılar, emlak veya gayrimenkul olarak adlandırılan ve özellik olarak sahiplerine kullanma hakkı veren ürünler bütünü olarak ifade edilmektedir. Türk Dil Kurumu sözlüğüne bakıldığında ise emlak ev, arsa, bahçe ve bunun gibi taşınmazların ortak adı olarak tanımlanmaktadır ve zaman zaman gayrimenkul kavramı ile aynı kapsamda değerlendirilmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbirleriyle karıştırılmaktadır. Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış çeşitli yapılar (emlak ürünleri) olarak ifade 3

8 edilmektedir. Bu açıdan gayrimenkul, yerin üstünde veya altında olmak kaydıyla görülebilen, dokunulabilen ve tüm algılama süreçlerine tabi olan somut ürünler bütünüdür. Bir başka tanıma göre gayrimenkul, gayr ve menkul sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmaktadır ki bu da taşınmaz mal anlamına gelmektedir. Emlak ve gayrimenkul kavramları çoğu zaman birbiri ile karıştırılmakta hatta zaman zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Geniş kapsamda ise gayrimenkuller; araziler, ağaçlar, madenler ve tüm doğal unsurları içerdiği gibi aynı zamanda binaları da içermektedir. Emlak Müşavirliği (Komisyonculuğu) Emlak tanımlandıktan sonra, emlak müşavirliği (komisyonculuğu) kavramını tanımlamak doğru olacaktır. Emlak ve emlak sektörü ile doğrudan ilgili işlerle uğraşan, emlak satma, kiralama ve diğer emlağa ilişkin aracılık hizmetleri sunan, söz konusu hizmetlerden bir maddi kazanç sağlayan vergi mükellefi vasfına sahip meslek temsilcilerine emlakçı veya bir başka ifadeyle emlak müşaviri denilmektedir. Bu açıdan, belli bir komisyon (hizmet bedeli) karşılığı emlak hizmetleri sunulması emlak müşavirliğinin temel iştigal alanlarından sayılmaktadır. Bu aşamada emlak müşavirleri, sunulan konuta ilişkin olarak tüm süreçleri belirlemek ve yönetmek ile mükellef aracılık hizmeti sunan, alıcı ile satıcıyı bir araya getiren, her iki taraf arasında oluşabilecek problemleri çözen ve bu hizmeti bir ücret karşılığı yapan bireyler olarak karşımıza çıkmaktadır.. Bir başka tanıma göre emlak müşavirliği (komisyonculuğu); taşınmaz mal alımı, satımı, kiralaması, değerlemesi ile uğraşan ve bu konularda verdiği danışmanlık hizmetlerine karşılık olarak bir komisyon ücreti alan, kişi ve kurumlara verilen genel isimdir. Her iki tanımda ortak nokta, emlak ve emlak ürünlerine ilişkin olarak bir hizmet sunmak ve bunun karşılığında bir komisyon (hizmet bedeli) almaktır. Emlak Yöneticiliği Emlak yöneticiliği genel itibarıyla; kiraya verme, kira toplama, bina ve diğer taşınmazlara ilişkin olarak tadilat işlemlerinin yapılması, bina yönetimi ile doğrudan ilgili hizmetleri sunma gibi amaçlara yönelik olarak apartman, alışveriş merkezleri ve diğer emlak ürünlerinde uzmanlaşmaya verilen gelen isimdir. Bu kapsamda emlak yöneticiliği, yönetim ilkelerini göz önüne alarak bir emlak ürününü tüm hatlarıyla yönetmek anlamına gelmektedir. Emlak Finansmanı Emlak finansmanının temel çalışma alanı, uzun dönemli olarak emlak ürünlerinin satılabilirliğine ilişkin olarak ödeme koşulları geliştirmektir. Bu açıdan emlak finansmanı, emlak ürünlerini almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, maddi imkanları yaratmak ve değerlendirmek süreci olarak da adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, emlak finansmanı bir taşınmazı almak isteyen hedef kitleye yönelik olarak, bankalarla olan ilişkilerin geliştirilmesi ve borç verme sürecinin yönetilmesi anlamına gelmekte ve bankacılık işlemleri, sigorta işlemleri gibi unsurları içermektedir. Emlak finansmanının temel çalışma alanı; kısa, orta ve uzun vadeli kredilerin sağlanması, söz konusu faaliyetlerin finansal hesaplamalarının yapılması ve bu konuların analizidir. Emlak Değerleme Emlak değerleme, bir taşınmazın esas değerinin belirlenmesine yönelik yapılan tüm çalışmaları içermektedir. Bu kapsamda emlak ve emlak ürünlerinin piyasa koşullarında doğru fiyatının belirlenmesi, emlak kazancının tahminine yönelik analizlerin yapılması ve bu süreçte yaşanabilecek risklerin tahmin edilmesi emlak değerlemenin temel çalışma alanıdır. Emlak değerleme, fayda ve maliyet esaslı olarak emlak yatırımlarını doğru bir şekilde hesaplamaktadır ve bu alanda çalışan bireylere emlak eksperi tanımı da yapılabilmektedir. 4

9 Emlak Pazarlaması Emlak ve emlağa ilişkin ürünlerin sahipliğinin devredilmesi süreçleri olarak adlandırılan emlak pazarlaması; ürün, fiyat, tutundurma ve dağıtım stratejileri belirlenerek, tüketici ihtiyaç ve isteklerini tatmin etmeye yönelik olarak talep yaratılması ve talebin satın alma faaliyetleri ile desteklenmesi sürecini ifade etmektedir. Emlak pazarlamasında temel amaç, emlağın tüm tutundurma araçları yoluyla hedef kitleye duyurulması ve satış sürecinin başlamasıdır. Emlak Aracıları Emlak alımı, satımı, kiralanması ve ilgili süreçlerin yönetilmesinde rol oynayan tüm birey ve kurumlara emlak aracıları adı verilmektedir. Bu açıdan aracılar, temel görev ve sorumlulukları itibarıyla, alıcı ve satıcıları bir araya getiren ve onların ortak bir noktada buluşmalarını sağlayan birey veya kurumlardır. Bu bağlamda, emlak aracıları bir hizmet sunmaktadır ve bu hizmetin kapsamı emlak ürünlerinin tüm satış süreci ve satış sonrası işlemlerini içermektedir. Ana amaç, emlak aracılarının güvenilir bir hizmet sunması ve bu hizmetin devamlılığını sağlamaktır. Arazi ve Mülkiyet Emlak ve emlak sektörü analizlerinde karşımıza çıkan önemli bir kavram, mülkiyet kavramıdır. Mülkiyet, sahiplik kavramını temel alarak tüm menfaatler, yararlar ve hakları içermektedir. Medeni Kanun 704. madde kapsamında araziler, gayrimenkul sayıldığından dolayı, tapu siciline kayıt edilmektedir. Taşınmaz mülkiyet üzerinde menfaat ve maddi kazanç hakkı, tapu senedi ile beyan edilmektedir. Tapu kütüğünde yasa gereği iki hak mevcuttur. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Üst hakkı, arazinin altında ve üstünde herhangi bir yapı oluşturma ve mülkiyet hakkına sahip olma hakkını açıklamaktadır. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinden kaynakların bir diğer araziye aktarılmasını kapsamaktadır. Emlak Ürünlerinin Özellikleri Emlak ürünlerinin bilinen 3 özelliği bulunmaktadır. Bunlar: Fiziksel olma özelliği Yasal olma özelliği Ekonomik bir değer sunma özelliği olmak üzere üç maddede incelenmektedir. Fiziksel olma özelliği, emlak ürünlerinin somut özelliğinden (bina, arazi v.b) kaynaklanmaktadır ve yukarıda belirtilen tüm emlak ürünleri fiziksel özellik taşımaktadır. Yasal olma özelliği ise emlak ürünlerinin hukuki temellere bağlı kalarak, alım ve satımının gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Ekonomik bir değer sunma özelliği ise emlak ürünlerinin değerli bir yatırım aracı olarak algılanması anlamına gelmektedir ve bu kapsamda ekonomik bir değer sunmaktadır. Temel emlakçılık bilgilerinden olan emlak finansmanı ve emlak değerleme kavramları ne anlama gelmektedir? Emlak yöneticiliği açısından önemi ve uygulamaları nelerdir? Emlak Finansmanı ve Emlak Değerleme konularında ayrıntılı bilgileri Professional Real Estate Development, the Urban Land Institute, (2. Basım, 2007) kitabında bulabilirsiniz. 5

10 EMLAK SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYEN UNSURLAR Emlak sektöründe çeşitli değer kavramları yer almaktadır. Bunlar emlak ürünlerine olan talebi ve sektörel gelişmeleri değerlendirmek açısından önemlidir. Bu bölümde, emlak sektöründe değer kavram ve uygulamaları üzerinde durulacaktır. Piyasa Değeri Emlak piyasasında piyasa değeri kavramı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi tarafından tanımlanmıştır ve bu tanıma göre piyasa değeri, bir başka ifadeyle pazar değeri, potansiyel alıcı ve satıcılar arasında gerçekleşen ve pazarlığa tabi olarak herhangi bir zorlama olmadan, mantıklı satın alma davranışı çerçevesinde, alışveriş sürecine ilişkin tahmini miktardır. Bu tanım, emlak ürününün tahmini değerini hesaplamada kullanılan yöntemdir. Bu açıdan, arz ve talep değişkenlerine bağlı kalarak emlak ürünlerinin piyasa değeri hesaplanmaktadır. Bu bağlamda Appraisal Institute un piyasa değeri belirlemede ölçüt aldığı unsurlar: Satışın gerçekleştiği tarihteki piyasa koşulları Açık ve rekabetçi piyasa koşullarının oluşması Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) yeterli bilgi ve donanıma sahip olması Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) mübadele işlemini kabul etmesi Fiyatın mantıklı olarak belirlenmesi Her iki tarafın (alıcı ve satıcı) çıkarlarının korunması Etik pazarlama faaliyetlerinin oluşması olarak sıralanabilir. Kullanım Değeri Emlak sektörünü doğrudan etkileyen bir diğer faktör ise, kullanım değeridir. Kullanım değeri belirli bir kullanım ( kiralama, satın alma vb.) için, emlak ürünlerinin değerinin belirlenmesi sürecidir. Söz konusu emlak ürününün kullanım değerinin hesaplanması yönetim, finansman, insan kaynakları ve diğer dışsal faktörlere göre değişkenlik göstermektedir. Bir başka tanıma göre, emlak sektöründe kullanım değeri, belirli bir taşınmazın belirli bir hedef kitle için kullanıma yönelik sahip olduğu beklenen değerdir. Kullanım değeri, yukarıda açıklanan piyasa değerinden farklıdır. Kullanım değeri hesaplamasında, söz konusu taşınmazın gelecek değeri esas alınmaktadır. Kullanım değeri kapsamında bir arsa, önemli bir piyasa değerine de sahip olabilir. Fakat az sayıda alıcı ve satıcının bulunduğu emlak piyasalarında, emlak kullanım değerini belirlemek kolay değildir. Yatırım Değeri Emlak ürünlerini etkileyen bir diğer faktör ise emlak ürününe olan yatırım talebi ve bu talep değişkeninin hesaplanmasıdır. Kullanım değeri, emlak ürününün kullanımından elde edilen değere odaklanmakta, yatırım değeri ise emlak ürünün yatırımcılar, alıcılar ve satıcılar açısından oluşturduğu değere odaklanmaktadır. Bu yüzden, emlak sektörünü oluşturan önemli bir kavram ise yatırım değeridir. Bu açıdan, yatırım değerinden kasıt, bir taşınmazın hedef yatırımcı grubu için algılanan yatırım değeridir. Bir emlak ürününün yatırım değerinin hesaplanabilmesi, söz konusu ürünün pazarlanabilmesi açısından önemlidir. Bir emlağın yatırım değerinin hesaplanabilmesi, emlağın pazarlanabilmesi açısından önem taşır. 6

11 İşletme Değeri Bazı emlak ürünleri diğer emlak ürünleri ile beraber anılmaktadır. Örneğin bir emlak ürünü olan otel veya lokanta, diğer bir emlak ürünü olan arsa ve arsaya ilişkin yatırım değeri ile doğrudan ilişkilidir. İşletme değeri, söz konusu yaklaşımı bir bütün olarak ele alan yaklaşımdır. Bu yüzden, örneğin lokanta işletmeciliğinde işletme değeri, bir diğer emlak ürünü olan ve lokanta işletmeciliği ile doğrudan ilişkili olan arsa, bina ve bunların değeri ile ilgili değerdir. Bu değerler, emlak toplam değerini oluşturmaktadır. Vergi Değeri Vergi değerine esas teşkil eden değer, yasal olarak belirlenmiş değerdir. Söz konusu değer, vergisel borcu hesaplamak için emlak ürünün değerinin hesaplanması sürecidir. Bu açıdan vergi değeri, piyasa değerinin belli bir yüzdesine eşit olabilir. Emlak sektörünü etkileyen unsurları kısaca açıklayınız. EMLAK VE EMLAK SEKTÖRÜNDE TEMEL İLKELER Emlak sektörü bir hizmet sektörüdür ve hizmet bileşenlerinin tümü emlak sektörünü oluşturmaktadır. Bu kapsamda, emlak sektörünün temel ilkeleri dört boyutta incelenmektedir. Bunlar aşağıda Şekil 1.1 de de görüldüğü gibi; fayda yaratmak, kıtlık teorisi, istek yaratmak ve satın alma gücü etkisidir. Şekil 1.1: Emlak Sektörünün Temel İlkeleri Kaynak: Şekil ünite yazarı tarafından düzenlenmiştir. Fayda kavramı, en temel anlamıyla, bir bireyin ihtiyacını tatmin etmeye yönelik faaliyetlerin bütünüdür. Bu açıdan, her emlak ürününün fayda yarattığını söylemek mümkündür. Özellikle ülkemizde emlak ürününün yatırım değerinden bahsederken, fayda yarattığını da söylemek doğrudur. Emlak ve emlak ürünleri Maslow İhtiyaçlar Hiyerarşisi temelinde, temel ihtiyaç olarak açıklanan barınma ihtiyacını tatmin etmektedir ve bu yüzden bir fayda yaratmaktadır. Öte yandan emlak, ihtiyaç ve yatırım faydasından öte rahatlık, kira getirisi, huzur gibi birçok fayda sağlamaktadır. Fayda yaratan bu unsurlar ise, emlak ve emlak ürünlerinin değerini artırmakta ve bir önceki bölümde yer alan tüm değer unsurlarına doğrudan etki etmektedir. Fayda yaratmak bir başka boyutta; ana cazibe merkezlerine yakınlık, ulaşımda kolaylık ve bunun gibi birçok unsurdan oluşmaktadır. Kıtlık teorisi ise, emlak sektörünün bir diğer ilkesidir. Kıtlık, tanım olarak, sabit veya artan talep eğrisinde arzın veya bir başka ifadeyle üretimin yetersiz olma durumudur. İktisat teorilerinde sabit talep durumunda, malın bulunurluğu az ise fiyatın yüksek olacağı ve ürünün daha değerli olacağı geçerlidir. Bu bakış açısıyla, birçok yerde bina, arsa vb. emlak ürünleri bulunmakla birlikte, talep edilen özellikte arsa ve bina bazen kıt olabilir ve bu nedenle değeri doğal olarak artar. İstek yaratmak ise, emlak sektöründe pazarlama stratejilerinin temelini oluşturur. İhtiyaç bir zorunluluktur, ancak istek satın alma arzusunu ifade etmektedir. Örneğin, barınmak bir zorunlu ihtiyaçtır 7

12 ve tatmin edilmesi gerekmektedir. Ancak, istek emlak ve emlak ürün yelpazesinde yer alan tüm emlak ürünlerine karşı tüketicilerin satın alma tercihini ortay koyar. Bu kapsamda, örneğin villa, apartman dairesi, otel vb. ürünler temel ihtiyaç olan barınma ihtiyacını tatmin eden isteklerdir. Satın alma gücü, şüphesiz emlak ve emlak sektöründe bir diğer ilkedir. Söz konusu ilke, pazarlamanın temeli olan hedef kitlenin doğru bir şekilde tayin edilmesini gerekli kılmaktadır. Bu yüzden demografik, coğrafi ve sosyal unsurlar satın alma davranışını etkileyen ve emlak ürün ilkelerini oluşturan temel yaklaşımlardır. EMLAK SEKTÖRÜNDE TEMEL DEĞİŞKENLER Emlak sektöründe temel olarak dört değişken bulunmaktadır. Bunlar Şekil 2.1 de de görüldüğü gibi; sosyal, ekonomik, hukuki (yasal) ve çevresel unsurlardır. Şekil 1.2: Emlak Sektöründe Temel Değişkenler Kaynak: Şekil ünite yazarı tarafından düzenlenmiştir. Emlak sektörünü doğrudan etkileyen söz konusu dört unsur, arz ve talep dengelerini de etkilemektedir. Sosyal unsurlar olarak nüfus bilgileri, emlak sektöründe talebi belirleyen en önemli unsurdur. Bu açıdan, nüfus ile ilgili her bilgiye ulaşılması talep tahmini açısından önem arz etmektedir. Emlak talebini etkileyen sosyal unsurlar; emlak ürünlerini talep eden nüfusun yaşı, cinsiyeti, aile yapısı, mesleği, eğitim düzeyi olarak sıralanabilir. Bu sosyal unsurlar, talep yaratma açısından önemlidir. Emlak sektörünün temel değişkenleri, emlak pazarında arz ve talep dengeleri üzerinde etkilidir. Ekonomik unsurlar ise özellikle satın alma gücünü etkilediğinden dolayı önemlidir. Emlak ürünleri genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir. Bu boyutta Appraisal Institute 2001 raporuna göre, emlak satın alma ve değerini etkileyen unsurlar şu şekilde sıralanabilir: Aktif olarak çalışan işgücü Ücret aralıkları Ekonomik istikrar ve düzen Toplumun ekonomik gücü Genel fiyat seviyeleri Kredilendirme fırsatları 8

13 Varolan ve yapılan emlak stokları Emlak projelerinin sayısı Emlak ürünlerinde doluluk oranları Mevcut fiyatlar Genel inşaat giderleri. Appraisal Institute 2001 raporuna göre, emlak satın alma ve değerini etkileyen unsurları sıralayınız. Söz konusu değerler, ekonomik unsurlar kapsamında incelendiğinde doğrudan emlak ürünlerine olan talep ve satın alma gücüne etki etmektedir. Hukuki unsurlar ise emlak ve emlak sektörünü etkileyen talep tahmin yöntemlerinden biri olarak adlandırılır. Bu boyutta hükümetin ve devletin emlak sektörü ile ilgili olarak alacağı kararlar ve kabul edilen kanunlar, emlak sektörünü doğrudan etkilemektedir. Yasal düzenlemelere bağlı olarak emlak ürünlerinin fiyatları artabilir veya azalabilir. Bu uygulamalara örnek olarak kiraların taban ve tavan fiyatını belirleyen uygulamalar, vergi muafiyetleri vb. unsurlar verilebilir. Çevresel unsurlar ise emlak kullanımı ve satışını/kiralamayı doğrudan etkileyen unsurlar olarak ele alınmaktadır. Bu kapsamda, emlak ve emlak ürünlerinin değerini doğrudan etkileyen ulaşım yolları, ana cazibe merkezlerine yakınlık, doğal toprak yapısı, sıcaklık, nem gibi unsurlar önem arz etmektedir. EMLAK ÇEŞİTLERİ Gayrimenkul sektöründe emlak çeşitleri beş başlık altında toplanabilir. Bu sınıflandırma yapılırken emlakların özellikleri, pazardaki satın alma davranışları, tüketicilerin beklentileri, yatırım fırsatları, yasal zorunluluklar ve diğer etkenler dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda emlaklar; konutlar, ticari amaçlı emlaklar, endüstriyel amaçlı emlaklar, tarım amaçlı emlaklar, özel amaçlı emlaklar olarak sınıflandırılabilir (bakınız Şekil 1.3.). Şekil 1.3: Emlak Çeşitleri Kaynak: Şekil ünite yazarı tarafından düzenlenmiştir. 9

14 Konutlar Konutlar, özel kullanıma hitap eden ve temel barınma ihtiyacına yönelik olarak üretilen her türlü emlağı kapsamaktadır. Bu açıdan, konut, sahiplerine sosyal, ekonomik ve diğer açılardan fayda sağlayan bir emlak ürünüdür. Aynı zamanda, kiralama, satma ve devredebilme özellikleri olan konutlar, ülkemizde pazar payı önemli olan ve inşaat sektörüne olumlu ivme kazandıran bir ürün yelpazesidir. Ticari Amaçlı Emlaklar Adından da anlaşılacağı üzere bu tür emlaklar, ticari amaçlara yönelik olarak emlak ürünlerinin alımı, satımı, kiralanması ve bu süreçlerle ilgili yönetimsel faaliyetleri kapsamaktadır. Özellikle emlak ürünlerinin yatırım özelliği göz önüne alındığında, ticari amaçlı emlaklar önem arz etmektedir. Ticari amaçlı emlak kapsamına tüm emlak ürünleri girmektedir. Ticari emlak, bu açıdan, konutları da kapsamaktadır. Değiş tokuş işlemlerinin olduğu tüm süreçlerde, ticari amaçlı emlaklar söz konusudur. Endüstriyel Amaçlı Emlaklar Endüstriyel amaçlı emlaklar genel olarak; endüstriyel süreçler olan üretim, depolama ve dağıtım gibi süreçlerde kullanılan tesisler, işletmeler, varlıklar, taşınmazlar ve bunların tümüyle ilgili olan emlak ürünlerini kapsamaktadır. Bu açıdan, endüstriyel amaçlı emlakların ticari özellik taşıyor olması çok doğaldır. Endüstriyel amaçlı emlaklara örnek olarak; fabrikalar, üretim merkezleri ve tüm endüstriyel ürün üretimine destek olan taşınmazlar verilebilir. Ticari ve endüstriyel amaçlı emlakların çoğu zaman birbirine karıştırıldığı gözlemlenmektedir. Ürünler endüstriyel emlaklarda üretilmektedir, ticari emlaklarda ise satış süreci gerçekleşmektedir. Bu açıdan ticari ve endüstriyel amaçlı emlaklar birbirinden ayrılmaktadır. Ticari ve endüstriyel amaçlar taşıyan emlaklar, çoğu zaman birbirlerine karıştırılır. Bununla birlikte endüstriyel emlaklarda üretim gerçekleştirilirken, ticari emlaklarda satış faaliyeti gerçekleştirilir. Tarıma Yönelik Emlaklar Tarıma yönelik emlaklar, tarım ve tarım süreçlerinde kullanılan tüm emlak ürünlerini kapsar. Bu kapsamda, tarım faaliyetlerinde kullanılan bağlar, bahçeler, çiftlikler, tarlalar ve tarım faaliyetlerinin gerçekleştiği tüm emlak ve ürünleri tarım amaçlı emlaklar olarak değerlendirilir. Tarıma yönelik emlak ürünlerinin alımı, satımı, kiralanması ve ticari olarak değerlendirilmesi de mümkündür. Aynı zamanda tarıma yönelik bazı emlak ürünlerinin, daha sonraki yıllarda diğer emlak ürünleri olan ticari amaçlı, konut amaçlı, endüstriyel amaçlı emlaklar kapsamında kullanılması mümkündür. Mesela günümüzde 2B arazilerinin satışa çıkarılması, tarıma yönelik bazı arazilerin kamulaştırılması süreci ve buna benzer örnekler, tarıma yönelik emlakların daha sonra kullanım alanlarının değişebileceğini göstermektedir. Özel Amaç Teşkil Eden Emlaklar Özel amaç teşkil eden emlaklar; okullar, golf merkezleri, ibadethaneler, mesleki kurs yerleri gibi özel amaçlara hitap eden emlakların bütünüdür. Özel amaçlı emlakların alım ve satım işlemleri pek sık olmadığı için ve özel bir amaca (çoğu zaman ticari amaç hariç olmak üzere) hitap ettiğinden dolayı değerlerinin hesaplanması da zordur. Özel amaç teşkil eden emlaklar nelerdir? 10

15 ulaşabilirsiniz. Güncel emlak bilgilerine adresinden Emlaklar beş açıdan sınıflandırılabilir. Bunlar: Konutlar Ticari amaçlı emlaklar Endüstriyel amaçlı emlaklar Tarıma yönelik emlaklar Özel amaç teşkil eden emlaklardır. EMLAK SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ Emlak sektörü diğer sektörlerden en çok etkilenen sektör olmakla birlikte, hem mikro hem de makro çevredeki unsurlar ile gelişmekte ve değişime uğramaktadır. Emlak Sektöründe Makro Çevre Unsurları Dünya da emlak sektörünün gelişimi değerlendirildiğinde, çevresel unsurlarının önemli bir etkisi olduğu görülmektedir. Emlak sektörü, hem mikro hem de makro düzeyde çevresel unsurlardan en çok etkilenen sektörlerden biridir. Özellikle makro çevrede yaşanan kontrol edilemez değişkenler, sektörün tüm dengelerini değiştirmektedir. Emlak sektörünün gelişimini etkileyen makro düzeydeki değişkenler şu şekilde sıralanabilir: Arz talep dengesi, Ekonomik dalgalanmalar, Yasal düzenlemeler, Teknolojik gelişmeler, Krizler, Kur farklılıkları. Emlak pazarı, emlak satıcı ve alıcılarını ya da emlak sahipleri ile kiracılarını bir araya getiren pazardır. Dolayısıyla emlak sektöründeki dengeler arz ve talep kurallarına göre belirlenir. Ekonomi bilimindeki tanımına göre arz, mal veya hizmetlerin belirli bir piyasada, belirli bir zamanda ve belirli bir fiyattan satışa sunulmasıdır. Arzı etkileyen unsurlar arasında; piyasa fiyatı, tedarik, teknolojik düzey ve geleceğe yönelik fiyat beklentileri sıralanmaktadır. Ekonomide arz kanununa göre fiyat ile arz arasında doğru orantılı bir ilişki bulunmaktadır. Bu kanuna göre; fiyatlar artarsa arz artar, fiyatlar düşerse arz azalır. Bunun yanında bazı durumlarda, arz miktarı fazla artarken, fiyatın düştüğü ya da artmadığı görülebilir. Talep ise, bir piyasada alıcıların davranışlarını ifade eden bir ekonomi terimidir. Alıcıların bir ürünü hangi fiyattan ne kadar satın almak isteyeceğini göstermektedir. Ekonomik krizler, arz ve talebi etkilemektedir. Özellikle emlak sektörü, satınalma kararı olarak riskli adlandırılan ürünler içerdiği için, ekonomik krizlerden hemen etkilenmektedir. Örneğin; Türkiye de 2008 ekonomik krizi öncesinde emlak arzındaki artışlar, krizin etkisiyle talebe dönüşemeden fiyatlarda düşüşe sebebiyet vermiştir. 11

16 Emlak sektöründe yer alan ürünler, satın alma kararı olarak riskli ürünler olarak nitelendirilirler. Bu nedenle bu ürünlerin talebi, ekonomik krizlerden önemli ölçüde etkilenir. Emlak sektöründe yaşanan dalgalanmalar; dönemsel dalgalanmalar, konjonktürel dalgalanmalar, uzun vadeli dalgalanmalar ve tesadüfi dalgalanmalar olmak üzere dört başlık altında incelenmektedir: Şekl 1.4: Emlak Sektöründe Yaşanan Dalgalanmalar Kaynak: Şekil ünite yazarı tarafından düzenlenmiştir. Dönemsel dalgalanmalar: Ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan önceden tahmin edilebilen değişimleri göstermektedir. Örneğin, kış aylarında şehirlerde inşaatlara ara verilirken yazlık konut inşaatları kış aylarında yoğunlaşır. Bunun yanında öğrenci şehri olarak adlandırılan yerlerdeki emlak talebi ve fiyatları, eğitim öğretim döneminde daha yüksek olurken yaz döneminde düşmektedir. Konjonktürel dalgalanmalar: Konjonktür, ekonomideki büyüme ve daralma dönemlerinin dönüşümlü olarak yaşanmasıdır. Emlak sektöründe de, genel ekonomik duruma bağlı olarak konjonktürel dalgalanmalar yaşanmaktadır. Ekonomide genişleme, durgunluk, daralma ve canlanma biçiminde meydana gelen döngüler söz konusudur. Genişleme döneminde üretim, yatırım ve istihdam artar, böylece tüketiciler en yüksek düzeyde satın alma gücüne sahip olurlar ve bu durumda talep artar. Arz talebi karşılayıp geçmeye başladığında, durgunluk dönemi başlamaktadır. Durgunluk döneminde, faiz ve fiyatların yükselmesi sonrasında üretim, tüketim ve kar oranlarında azalma başlamakta, ekonomik daralma görülmektedir. Tüketiciler gelirlerinin düşeceği beklentisiyle harcamalarını azaltmakta, paranın satın alma gücü düşmektedir. Daralmanın en dip noktası kriz demektir. Dip noktasından sonra konjonktür tekrar yükselmeye başlar ve canlanma gerçekleşir. Uzun vadeli dalgalanmalar: Genellikle 50 yıl ya da daha uzun dönemde ortaya çıkan ve ekonominin yönünü belirleyen dalgalanmalar, uzun vadeli dalgalanmalardır. Emlak sektörü değerlendirildiğinde uzun dönemli hareketler 5-10 yıl gibi süreleri kapsamaktadır. Yeni bir arazi veya yerleşim alanının açılmasıyla veya mevcut bir alanın tekrar gündeme gelmesiyle oluşan durum vadeli dalgalanmalara örnektir. Tesadüfi dalgalanmalar: Tesadüfi dalgalanmaları, yasal düzenlemeler, savaş, deprem, sel gibi doğal afetler, politik istikrarsızlıklar gibi durumlar yaratmaktadır. Örneğin, son dönemdeki sigara yasağı ile ilgili yapılan yasal düzenlemeler ile restaurant ve kafe tercihlerinde, özellikle açık alanı olan ve bahçesi bulunan araziler tercih edilmektedir. Emlak sektöründe hangi durumlar tesadüfi dalgalanmalara neden olur? Bir örnek veriniz. Yasal düzenlemeler, emlak sektöründe önemli bir çevresel unsurdur. Bir ülkede yaşanan konut sorunu, o ülkenin yasal düzenlemelerinden bağımsız olarak ele alınmamalıdır. Teknolojik altyapı, ülkedeki tüm sektörleri etkilediği gibi emlak sektörünün gelişimini de tetiklemektedir. Özellikle emlak sektöründe, bilgi sistemlerinin teknolojiyle paralel olarak gelişmesi tüketici beklentilerini karşılamak için kaçınılmaz bir unsurdur. 12

17 Emlak bilgi sistemi; emlağın bulunduğu bölge içindeki mekâna ilişkin imar, tapu, kadastro, planlama, ulaşım, altyapı vb. verilerin, doğal ve yapay kaynakların, nüfus, iklim, istatistik ve ekonomik bilgilerin sistematik bir teknikle bilgisayar ortamında depolandığı, işlendiği, analiz edildiği, sunulduğu ve bunun sonucuna göre karar verilerek uygulandığı bir sistemdir. Emlak bilgi sistemi sayesinde; faaliyetler, daha hızlı, daha nitelikli ve daha az emekle yürütülebilir. Fiyat analizi ve ekspertiz işlemlerinde periyodik olarak güncelleme, karşılaştırma ve kontrol imkanı sağlanabilir. Bu sistem ile tüketici, ihtiyaç ve beklentilerini karşılayacak en uygun emlağı bulabilir. İşletmeler, hizmet sunumu ve işlemlerde aksayan durumları kolaylıkla tespit etme imkanına sahip olabilirler. Emlak sektöründe teknoloji; veri tabanı oluşturma, veri tabanında kayıtları tutma ve güncelleme, kişiselleştirilmiş elektronik posta gönderme, müşterilerin özel günlerini anımsama, dijital kamera kullanımıyla emlak görüntülerini kolayca izleme gibi iş ve işlemlerin yerine getirilmesinde kullanılmaktadır. Emlak pazarında ülkenin yabancı sermayenin toprak alımına yaklaşımı, tedarikin yurtdışına bağlı olması, kur farklılıkları ve dalgalanmalar da sektörde değişime sebebiyet vermektedir. Emlak sektörünü etkileyen makro çevreye ilişkin unsurlar altı başlıkta toplanabilir: Arz talep dengesi Ekonomik dalgalanmalar Yasal düzenlemeler Teknolojik gelişmeler Ekonomik krizler Kur farklılıkları. Emlak Sektöründe Mikro Çevre Unsurları Emlak sektöründe mikro çevre unsurları; Finansal kapasite, İnsan kaynakları, Pazarlama bileşenleri gibi kaynakları kapsamaktadır. Emlak sektöründe tüm üretim öğelerini bir araya getirerek, bunları üretime yönlendiren ve riskleri üstlenen çeşitli girişimciler ve örgütlenmeler bulunmaktadır. Emlak sektöründe yer alan işletmelerin, mikro düzeyde kendi kontrollerinde bulundurdukları çevresel unsurlar pazar üzerinde etkili olmaktadır. 13

18 Kriz Fırsata Dönüşebilir Yaşanan ekonomik krizler, Türkiye'nin lokomotif sektörü olan gayrimenkul sektörünü de derinden etkilemektedir. Esasında bu etkinin psikolojik boyutu, gerçek etkilerin önüne geçmektedir. İçinde bulunduğumuz krizin gerçek etkilerini henüz pek yaşamamış olmamıza rağmen, bir felaket tellallığı sürüp gitmektedir. Türkiye'de Emlak Sektörü Lokomotif Özelliğini Yitiremez Emlak sektörü hiçbir zaman durma noktasına gelmez. Çünkü ülkemizde nüfus artışı, kentleşme ve üst sınıf bir eve geçme hevesi var, yatırım olarak gayrimenkule yatkınlık var. Ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde, emlak hareketlerinde azalma olabilir. Ama saydığımız gerekçelerle bu hareketler hiçbir zaman sıfır noktasına gelmez. Her şeyden önce, Türk insanı için emlak kültürel olarak büyük önem taşır. Türkiye'de gayrimenkulün yıllar içinde değer artışına da bakarsak her dönem en kazançlı yatırım aracı olmuştur. Kriz döneminde, para piyasalarında bulunan tüm yatırım enstrümanları yüksek risk içermektedirler. Ancak gayrimenkul yatırımları için risk, en minimum düzeydedir. Türk insanı ilk evini başını sokmak için alır. Mümkünse edindiği iki veya üçüncü gayrimenkul kendini güvende hissetmesi için gereklidir. Doğru Fiyatlı Doğru Projeler Her Zaman Satar Son 7 8 aydır inşaat maliyetlerinde ciddi artışlar olmuştur. Ancak bu maliyet artışları fiyatlara yansıtılamamıştır. Bazı projelerin fiyatları için daha önceden yüksek iddiaları var ise de, bu iddia şu anda temelden çürümüştür. Fiyatlar genel olarak son derece minimize edilmiştir. Doğru projelerde fiyatların düşeceği şeklinde bir beklenti hayal ürünüdür. Emlak sektöründe her zaman geçerli olan bir gerçek vardır. O da projeniz ve fiyatınız doğruysa krizlerden etkilenmeyeceğinizdir. Kriz Dönemi İyi Değerlendirildiğinde Bir Fırsat Olabilir Eğer tüketici, ihtiyaç ya da yatırım amaçlı gayrimenkul edinme düşüncesinde ise, kriz dönemleri her zaman için değerlendirilmeye uygun dönemlerdir. Türkiye'de gayrimenkullerin bir yatırım değeri vardır, zaman içinde en çok yükselme trendi gösteren yatırım enstrümanlarıdır. Ancak satın alırken, doğru hatta doğrunun altında fiyatla satın alınması, kazancı artıracaktır. Ülkemizde deprem gerçeğini de göz ardı etmezsek, nitelikli konut ihtiyacı çok ciddi boyutlardadır. Gayrimenkul satın alma kararı verirken, öncelikle lokasyonuna dikkat etmek gerekir. Bölgedeki diğer yatırımlar, ulaşım kolaylığı ve bölgenin gelişimi değerlendirilmelidir. İkinci nokta inşaat şirketinim kim olduğudur. İnşaatı yapan firmanın, zaman içindeki gayrimenkul değer artışına ciddi etkileri vardır. Üçüncü nokta ise, gayrimenkulün fiyatıdır. Doğrunun altında fiyatla alınan gayrimenkulle tüketiciler baştan kazanç sağlamış olur. Kriz dönemlerinde, insanlar yatırım kararlarını vermekte tereddütlü davranabilirler. Kendilerini iş olarak güvende hissettikleri zamana kadar bu kararı erteleyebilirler. Ancak bunun karşılığı, krizden sonra, bu beklemenin bedelini maddi olarak ödemek şeklinde olur. Sonuç olarak, şu anda gayrimenkul sektöründe dönem "alıcı dönemi"dir. Hatta para piyasalarındaki diğer yatırım enstrümanlarından zarar edenlere de önerimiz, acil doğru yerdeki, doğru projeden bir gayrimenkul edinmeleridir. Böylece kaybettikleri parayı yerine koydukları gibi, krizden en güvende en kazançlı çıkan kişiler olurlar. Güzin Ervardar Kaynak: (Erişim Tarihi: ). DÜNYADA EMLAK SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ Emlak sektörü, insanların barınma ihtiyacını karşılamak için ortaya çıkmıştır. İnsanların temel ihtiyacı olan barınma, dünden bugüne gelişimler göstererek çeşitli şekillerde yapılanmıştır. Sanayi devriminde işçi sınıflarının oluşması ve kentlere göç etmeleri ile birlikte sektörün yapısı oluşmaya başlamıştır. Avrupa da 19. yy.da işçi sınıfının daha iyi konutlarda yaşamlarını sürdürmesi amaçlanmıştır. Bu konutlar ilk etapta küçük olarak üretilip, düşük fiyatlandırılmıştır. 14

19 Kentsel planlamanın önem kazanması ile birlikte, konutların değişim sürecine girmesi, 1933 yılında modern mimarlığın kurucu isimlerinden mimar Le Corbusier tarafından kaleme alınan Atina Antlaşması ile gerçekleşmiştir. Kent planlaması, kentin yapısını güzelleştirmek, yaşanılabilirliğini arttırmak, insanlar arası sosyal iletişimi sağlamaktır. Bu noktada önemli olan, konutun sadece bir ürün olarak görülmemesi; sosyal statü, sosyal iletişim, güvenlik, ulaşım kolaylığını sağlamış olmasıdır. Ekonomideki değişiklikler de Dünya konut sektörünü Şekil 1.5 de görüldüğü gibi çeşitli şekillerde etkilemiştir: Şekil 1.5: Ekonomideki Değişikliklerin Dünya Konut Sektörü Üzerindeki Etkileri Kaynak: Şekil ünite yazarı tarafından düzenlenmiştir. Emlak sektöründe, emlak sıkıntısının yaşandığı, 21. yüzyılın başlarında, emlağın yapısını, sadece fiziksel bir öğe olarak değil; kişisel/kurumsal kullanım alanları, güvenlik, yapısal sağlamlık, ısıtma-havalandırma, temel altyapı, çevresel kalite gibi faktörlerin oluşturduğu bir bütün olarak değerlendirmek gerekmektedir. Amerika da yaşanan ipotekli konut kredisi (mortgage) piyasalarındaki karışıklık, tüm dünya piyasalarını etkilemiştir. Temel sorun, geliri fazla olmayan bireylere verilen kredilerdir. Amerika da bireylerin kredi almaları daha kolayken, Türkiye de ise müşteriler detaylı araştırılarak kredi verilmektedir. Amerika da konut kredilerinin Gayrisafi Milli Hasıla içindeki payının %54 civarında olması, kredi kullanımında yaşanan krizi doğrudan etkilemiştir. Konut fiyatları düşmüş, bu durumdan da birçok sektör etkilenmiştir. Hatta birçok kişi işsiz kalmıştır yılları arasında; Krediler araştırılarak eğer riski fazla ise çok kısıtlı bir kitleye verilmiştir. Araştırmalarda dikkat edilen en önemli unsur, bireylerin gelirlerini belgelemeleridir. 15

20 Bu dönemde emlak fiyatlarının yükselmesi, konutların değer kazanmasını beraberinde getirmiştir. Kredilerini ödeyemeyecek durumda olan bireyler evlerini yüksek fiyattan satarak hem kredi borçlarını kapatmışlar hem de kazanç sağlamışlardır. Bu durum konut almak isteyen kişileri cesaretlendirmiştir. Gelirleri çok yüksek olmasa bile bu kişiler daha yüksek faiz ödemeye razı olmuşlardır yılları arasında, konut kredilerinin %21 i yüksek riskli gruplara verilmiştir. Bu yıllarda konut fiyatlarında duraklama meydana geldiği için, bireyler kredilerini geri ödeyememiştir. Konutlar satılsa bile borç kapanmamış ve üzerine daha fazla para verilmesi gerekmiştir. Bankalar, kredilerini ödemeyen müşterilerinin konutlarına el koymaya ve onları satmaya başlamıştır (bu tür konutlara foreclosure denmektedir). Bu tür konutların artması nedeniyle bankaların bu konutları satıp, nakit para elde etmeleri gerekli hale gelmiş ve bu durum konut fiyatlarının düşmesine sebep olmuştur. Konutların fiyatı düştükçe kısır bir döngü oluşmuştur. Ekonomiyi etkileyen bu durum küresel bir sorun haline gelip, tüm dünyada etkisini göstermiştir yılına bakıldığındaysa, Dünya ekonomisinin büyümesinde yavaşlama olmuştur. Amerika daki ekonomik durgunluk, Avrupa yı ve diğer bölgeleri de etkilemektedir. Özellikle Çin ve Hindistan ekonomilerinde yavaşlama söz konusudur. Tüm dünyayı etkileyen ekonomik durgunluk emlak sektörünü de etkilemiştir. Güncel dünyadaki emlak sektörüne ilişkin bilgilere adresinden ulaşabilirsiniz. TÜRKİYE DE EMLAK SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ VE PİYASAYI YÖNLENDİREN ETKENLER Emlak sektöründeki gelişmeler, ekonomik ve politik gelişmelerle doğrudan ilgilidir. Türkiye deki emlak sektörü de, değişen ekonomik ve politik dengelerden etkilenmiştir ve etkilenmeye devam etmektedir. Türkiye de Emlak Sektörünün Dönemsel Gelişimi Dönemi Türkiye de emlak sektörünün temelleri tarihte önemli bir dönüm noktası olan I. Dünya Savaşı na dayanmaktadır. O dönemdeki politik ve ekonomik yapı, emlak sektöründe yeniden yapılanmaya neden olmuştur. Ardından yaşanan Kurtuluş Savaşı sonrasında, birçok yerleşim alanının yeniden yapılanması söz konusu olmuştur. Yeniden yapılanma için İskan ve İmar Vekaleti kurulmuştur. Sonraki dönemlerde vekalet kaldırılıp İç İşleri Bakanlığı na bağlanmıştır. Ankara nın başkent olmasıyla birlikte, bu şehir bürokrat ve memurların ana yerleşim yeri olarak görülmeye başlanmıştır. Bu durum da Ankara nın emlak ihtiyacını artırmıştır. Sektördeki gelişmeler hukuksal yapıyı da etkilemiştir yılında çıkarılan yasaya göre, memurlara avans verilerek yeni şehirde yüz doksan sekiz konut üretme imkanı sunulmuştur yılları arasında Türkiye nin siyasal yapısına bakıldığında, Türkiye de tek partili bir yapı görülmekteydi. Bu dönemlerde kentlere göç başlamamıştı. Emlak sektörüne ait sorunlar daha çok İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyükşehirlerde görülmekteydi. Özellikle İstanbul da 1945 yılında kira artışları bireylerin barınma sorunlarını arttırmıştır. 16

21 yılları arası yaşanan savaş, Türkiye nin ekonomisini önemli oranda etkilemiştir. Savaş dolayısı ile nüfusun büyük kısmı askere alınmış ve bu durum emlak sektöründeki çalışmaları ve yatırımları duraksatmıştır. Bu dönemin en önemli hukuksal gelişimi Milli Korunma Kanunu ve Varlık Vergisi nin çıkmasıdır Dönemi dönemi; çok partili sisteme geçiş, Dünya Bankası ve IMF e üyelik, Marshall Yardımları ve Truman Doktrini ile dışa açık büyüme dönemidir. Bu dönemde kentlere göç başlamıştır yılında yürürlüğe giren Bina Yapımını Teşvik Yasası, belediyelere, kentsel gelişmeyi yönlendirmek üzere arsa üretme yetkisi vermiştir li yıllarda artan göçler, emlak sektörünü etkilemiş ve niteliksiz konutlar çarpık kentleşmeyi artırmıştır Dönemi 1950 li yıllarda sanayinin gelişmesi ve tarımdaki sorun ve gerilemeler, kentlere göçü ve dolayısı ile kentleşmeyi artırmıştır. Kentleşmenin artması özellikle barınma amaçlı konut ihtiyacının artmasına yol açmıştır yılında Türkiye Sınai Kalkınma Bankası, yılları arasında da 20 özel ve 3 kamu bankası faaliyete geçmiştir. Bankaların artması özel sektör girişimciliğini de arttırmıştır yılında Yabancı Sermayeyi Teşvik yasasının çıkarılması ile birçok sektörde yeniden yapılanma meydana gelmiştir yılında İmar ve İskan Bakanlığı kurulmuştur Dönemi 1961 yılında konut sektörü için belirli önlemler alınmıştır: Yenilenen vergi yasası, servet bildirimi zorunluluğunu gündeme getirmiştir. Emlak Bankası nın, konutların kredilendirmelerine yönelik kısıtlamaları emlak talebini azaltmıştır yılında arsa fiyatlarındaki yükselmeleri engellemek amacıyla, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur yılları arasında yaşanan ekonomik ve politik dalgalanmalar, bireylerin alım gücünün azalmasına sebep olarak çarpık kentleşmeyi arttırmıştır Sonrası Dönem Bu dönemde, Türkiye nin içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılar IMF ile anlaşma yapmayı zorunlu kılmıştır. Bu dönemde hazırlanan ekonomik paket ile ekonomik sıkıntıdan kurtulmaya çalışılmıştır. Aynı dönemde politik yapıdaki dalgalanmalar, Türkiye ekonomisini olumsuz yönde etkilemiştir. Türkiye ekonomik ve politik sorunların üstesinden gelmeye çalışırken, yıllarında OPEC üyesi ülkelerin petrol fiyatlarına zam yapması, Türkiye yi krize sürüklemiştir. Bu durum Türkiye nin, Dünya Bankası ve IMF ile olan ekonomi politikalarını değiştirerek yeni bir yapılanmaya gitmesini zorunlu kılmıştır Dördüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı, 24 Ocak Kararları, 1979 ve 1980 de büyüme hızının negatif değerler alması, Enflasyonun 1980 de (TEFE) %107,2 olarak gerçekleşmesi, Petrol fiyatlarının hızlı yükselişi Yatırımları ertelemiş ve bu da üretimi daraltarak emlak sektörünü doğrudan olumsuz yönde etkilemiştir. 17

22 1983 ve 1984 yıllarında ise, Hükümetin değişerek yeni bir ekonomik programa geçiş, Gecekonduların yasallaştırılması, Gecekondu sahiplerine kendi arazileri üzerinde dört kata kadar bina yapma olanağı sağlanmıştır yılı itibari ile, emlak sektörü 4,5 yıllık durgunluk dönemine girmiştir. Bu durgunluğun nedeni toplu konut kredilerinin kesintiye uğraması, borsa, döviz ve repo getirilerinin yükselmesidir yılı itibari ile Türkiye de ekonomik-politik ve coğrafi (doğal afetler) unsurlar daha da farklılaşmaya başlamıştır: yılları arasında izlenen politika, gelir dağılımını iyileştirerek, işsizliği, bölgesel ve yöresel gelişmişlik farklılıklarını dengeleme amaçlıdır yılları arası Asya ve Rusya krizleri Türkiye yi olumsuz etkilemiştir yılında yaşanan deprem, emlak sektöründe bir dönüm noktası olmuştur. Depremle beraber emlak sektöründe konutlara yönelik iyileştirmeler yapılmaya başlanmıştır. Bu dönemle kentsel dönüşüm ön plana çıkarak, birçok emlak işletmesine/yöneticisine/çalışanına kazanç sağlayacak yeni bir iş alanı yaratılmıştır yılında emlak talebinde artış gözlenmiştir. İnşaat sektöründe üretimler artmıştır. Üretimler sadece konut olarak değil, daha büyük ölçekli yatırımları beraberinde getirmiştir (Alışveriş Merkezlerinin artması gibi). Emlak sektöründeki gelişmeler, yabancı yatırımları Türkiye ye çekerek rekabeti arttırmış ve markalaşmayı ön plana çıkarmıştır. Son dönemlere bakıldığında ise ekonomide durgunluk söz konusudur. Bu durgunluk hızlanan emlak sektörünü yavaşlatmaya başlamıştır. Emlak sektöründeki faiz oranları artarak konut kredisi kullanımı azalmıştır. Bu sebeple konut satışlarında düşüş görülmektedir. Genel olarak 2010 yılı sonrası değerlendirildiğinde, Ticari gayrimenkul sektöründe, konut sektörüne göre yavaşlama daha sınırlıdır. Perakende pazardaki ve iktisadi faaliyetlerdeki yavaşlamaya rağmen AVM ve ofis pazarında mevcut yatırımlar sürmektedir. Otel piyasası da yüksek doluluk oranları ve artan talep ile birlikte, ticari gayrimenkuller içinde en gözde pazar olmayı sürdürmektedir Öngörüleri ve Yeni Trendler 2011 in sonlarına doğru, döviz kurlarının ve beraberinde faizlerin yükselmesi konut talebinde belirgin bir durgunluğa yol açmıştır nin ikinci yarısında, kredi faizlerinde görülecek kısmi gevşeme ile birlikte yılın ilk altı ayında düşen konut talebinin artması ve konut piyasasının hareketlenmesi beklenmektedir. Piyasada yaşanan durgunluk sürecinde iyi planlanmış marka projelerin satışları daha kolay olacaktır. İstanbul ve Türkiye nin batısındaki kıyı şeritlerinde üst segmente ait konut arzı, doygunluk düzeyine erişmiş durumdadır. Diğer yandan, nüfusu artmakta olan bütün şehirlerde orta ve alt segment konut arzında eksiklik bulunmaktadır. Bu açığın kapatılması noktasında, kentsel dönüşümün önünün açılması çok önemli hale gelmiştir. Önümüzdeki yıl, konut piyasasına yön verecek en önemli gelişme kat mülkiyeti ve afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi yasalarının çıkması olacaktır. Bu yasalarla birlikte hukuki ve finansal yolların açılarak kentsel dönüşümün konut üreticileri için çekici hale getirmesi beklenmektedir. Bu sağlanabildiği takdirde şehir merkezlerinde hızlı bir yenilenme süreci başlayacaktır. Kaynak: Konut Piyasası Raporu, 2012, İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 18

23 2011'de yabancı yatırımcı rotasını Türkiye'ye çevirdi Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2010 yılının 2. yarısından itibaren yükselişe geçmiştir yılındaki % 8.9 oranındaki genel büyüme içinde inşaat sektörünün % 15 gibi ciddi bir oranda büyüdüğünü görüyoruz. Buna paralel olarak yapı ruhsatı adetlerinde de % oranında saptanan artış, yatırımcının tekrar pazara döndüğünü ifade etmektedir. Bu yükseliş trendi 2011 de de devam etmiştir yılının ilk çeyreğinde % 11 lik büyüme ile, dünya sıralamasında rekor kıran Türkiye ekonomisi içinde, gayrimenkul sektörü ilk 6 ayda % 4.5 büyümüştür. Bu büyümeden lüks konut da payını almıştır. Gayrimenkul sektöründe ekonomik dalgalanmalar öncelikle orta ve orta üst gelir gruplarındaki yatırımcıyı / alıcıyı etkilemektedir. Konut kredi faizlerindeki son artış doğal olarak kullanıcısına bir yük getirecektir. Şu anda % 1 lerin biraz üzerinde seyreden faiz oranları az da olsa sanki bir miktar daha yükselecek gibi gözüküyor. Geçtiğimiz yıllara baktığımızda gayrimenkul sektöründeki dinamiklerin, ülke ekonomisindeki olumlu veya olumsuz hareketlenmeleri önceden hissettiğini ve adeta bu konuda bir lokomotif gibi yön belirleyici olduğunu görmekteyiz yılında Ortadoğu da yaşanan kriz bölgedeki gayrimenkul yatırımcısının rotasını ülkemize çevirmesini sağladı. Avrupa ile Asya arasında köprü görevi gören Türkiye, üst düzey inşaat projeleri, boğaz aksındaki eşsiz yalıları ile özellikle Rusya, Azerbaycan ve Ortadoğu dan gelen yatırımcılardan yoğun ilgi gördü. Ayrıca Ege ve Akdeniz Bölgesi de farklı yatırım hedeflerindeki yabancı yatırımcılardan yoğun talep görmeye devam etti. Türkiye yabancı yatırımcıların ilgisi açısından 2011 i oldukça iyi geçirdi. Aynı ilginin 2012 de de devam edeceğini düşünüyorum. Eğer mütekabiliyet yasası yürürlüğe girerse, Avrupa ülkelerinin dışında özellikle Rusya, Azerbaycan, Türki Cumhuriyetler ve Ortadoğu ülkelerindeki vatandaşların da Türkiye de mülk edinmelerine çok büyük kolaylık gelecektir ve çok önemli bir yabancı sermaye girişinin önü açılacaktır. Dünya borsalarında yaşanan dalgalanmalar Türkiye piyasalarına da yansıdığından, lüks segmentte tabii ki az da olsa etkilenmeler meydana geldi. Bu gibi durumlarda yatırımcının en azından psikolojik bir beklenti içinde olduğunu ve karar verme sürecinin bir miktar uzadığını görüyoruz. Ancak bu dönemlerde yatırımcı daha dikkatli ve seçici olmaktadır. Bu da lüks konut açılımlarından biri olduğuna inandığım nitelikli konut ve lokasyon tercihi gibi karar verme faktörlerini direkt olarak etkilemektedir. Türkiye deki lüks konut pazarının %75 i başta İstanbul olmak üzere Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa illerimizde bulunmaktadır. Özellikle İstanbul, çok özel dinamikleri açısından bu sektörün gözbebeğidir. Lüks konut olarak tanımlayabileceğimiz doğru lokasyonlarda geliştirilmekte olan çağdaş projelerin örneklerini, İstanbul başta olmak üzere bu şehirlerde görmekteyiz. Üst düzey konut segmentinin başında gelen İstanbul Boğazı ndaki yalılar ve köşkler ise hem yerli, hem de yabancı yatırımcılar tarafından ekonominin yavaşladığı dönemlerde dahi cazibesini korumaya devam etmiştir ve edecektir. Bu durumlarda dahi ortaya çıkan fırsatlar, yatırımcısına orta ve uzun vadede en çok kazandıran ve güvenilir yatırım aracı olmuştur. Arman ÖZVER Turkey Sotheby s International Realty Genel Müdürü Kaynak: / (Erişim Tarihi: ) yılının son üç çeyreği değerlendirildiğinde, tüketicilerin konut satın alma eğilimi göreceli olarak yüksek seviyeye geçmiştir. Yeni yılda tüketici güveni ile konut satın alma eğilimi, paralel ve sınırlı artış yönünde hareket etmektedir. 19