KIYI ALANLARINDAKİ KAMU TAŞINMAZLARININ YÖNETİM SORUNLARI

Transkript

1 7. Kıyı Mühendisliği Sempozyumu KIYI ALANLARINDAKİ KAMU TAŞINMAZLARININ YÖNETİM SORUNLARI Doç. Dr. Bayram UZUN & Arş. Gör. Nida ÇELİK Karadeniz Teknik Üniversitesi, Harita Mühendisliği Bölümü buzun@ktu.edu.tr - nidacelik@hotmail.com.tr ÖZET Türkiye de uzun yıllardır, kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan ve özel mülkiyete konu alanlar ile kamu arasında mülkiyet sorunları yaşanmaktadır. Kıyı alanlarının özel mülkiyetten arındırılması için açılan tapu iptal davaları sonucunda, bedelsiz mülkiyet haklarını kaybedenler davalarını Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine taşımaktadırlar. Bu kararlarda Türk hükümeti, tazminat ödemeye mahkum edilmektedir. Son gelinen noktada mülkiyet haklarının ihlalini önleyecek biçimde, kıyıya ilişkin iki önemli gelişme olmuştur. Bunlardan biri, devletin mülkiyet ile ilgili tapu iptal davası açma süresinin on yıl ile sınırlandırılmasına dair kanun değişikliği ve diğeri Yargıtay ın önemli bir içtihat değişikliği ile, kıyı alanlarında kalan özel mülkiyetteki tapuların tazminat ödenmeksizin devletin eline geçemeyeceği yönündeki kararıdır. Bu bağlamda bu bildirinin temel amacı, kıyı alanlarında kamu taşınmaz yönetim sistemine dayalı olarak ilgili mülkiyetlerin; plansız alanlarda takas yöntemiyle ve planlı alanlarda da bedelsiz olarak kamu eline geçmesine yönelik, mülkiyetin yeniden düzenlemesine ilişkin bir mekanizma önerisinde bulunmaktır. Önerilen mekanizmanın temel öngörüsü, Değiştirilmiş Arsa Düzenleme yaklaşımına dayanmaktadır. The Management Problems of Public Properties in the Coastal Zones For many years in Turkey, there have been ownership conflicts between government and people who have private property from shoreline towards sea. As a result of annulment action of title deed which is bringing for decontaminating from private ownership, land owners who lost their property rights without payment of any compensation, have brought their cases to the European Court of Human Rights. In these decisions, Turkish government has been forced to pay compensation. The current situation, there have been two important improvements. One of them is the modification of law which is about the term of litigation by the government, restricted with 10 years. Second, title deeds, in the coastal zones, can not transferred to the state ownership without payment of any compensation through court decisions. The current situation, the government face to face with big amount of financial problems regarding coastal zones s decontamination from private ownership by paying compensation. In this regard, the main goal of this paper is proposing a mechanism relating with readjustment of property from shoreline towards sea-through exchange method in

2 Kıyı Mühendisliği Sempozyumu unplanned zones and transfering to the state ownership with free of charge in planned zones. Proposed mechanism s main foresight is based on Changed Land Readjustment approach. Anahtar Kelimeler: Kıyı alanları, kamu taşınmazlarının yönetimi, özel mülkiyet, tazminat, değiştirilmiş arsa düzenleme mekanizması, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararları 1. GİRİŞ Türkiye nin kadastral çalışmalarının yüzde 99 u tamamlanmıştır. Özellikle ulaşım ve diğer kolaylıklar nedeniyle öncelikle kıyı alanlarında 1934 yılından itibaren 2613, 5602, 766 ve nihayet 3402 sayılı yasalara istinaden ilk kadastro çalışmaları ile mülkiyet tespitleri yapılmıştır. Böylesi bir alanda tesis kadastrosu çalışmalarına başlanmadan önce, kadastro mevzuatı ile öngörülmüş tüm diğer ilgili kurumlardan kadastro çalışma alanına ilişkin dışsal veriler temin edilmektedir. Bu bağlamda, eğer tespit edilmişse Kıyı Kenar Çizgisi, Sit alan sınırı, Mera sınırı, Orman sınırı gibi kadastro çalışmalarını etkileyen bu verilerin sağlanması; kadastro bitimi sonrası doğabilecek sınır anlaşmazlıkları ve mülkiyet iddialarının olabildiğince giderilmesine yönelik bir amaç taşımaktadır. Kadastro sırasında kıyı kenar çizgisi tespit edilmemiş ise, denizel alanda kalan bir taşınmaz, zilyedi adına tespit edilmiş ve süresinde (30 günlük askı ilanı) kadastro tespitine itiraz edilmemiş olması nedeniyle tapu sicil kaydı oluşturulmuştur. Kıyı kenar çizgisi tespiti sonrasında, kadastro tespitlerindeki kıyı alanına yönelik bu hatalı tespitler ortaya çıkmaktadır. Neden böylesi kadastral tespit hataları ortaya çıkmaktadır? Bu tamamen kadastro ekibinden kaynaklanmaktadır. Şöyle ki; 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 3. maddesi kadastro ekibi ve komisyonun kuruluşunu açıklamaktadır. Kadastro ekibi; en az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşmaktadır. Kadastro tespiti bu komisyon gözetiminde; mahalli bilirkişi açıklamaları ve varsa ( tapu kaydı, vergi kaydı gibi) belgeler yerine uygulanmak suretiyle yapılmaktadır. Ancak kıyı nitelikli taşınmazların tespiti belli bir bilim dalında ihtisası gerekli kılmasına rağmen, bu tespitlerde kıyı kenar komisyonu üyelerinin de bulunması gerektiği öngörülmemiştir. Bundan dolayı aslında kıyı kapsamına giren yerlerin görevi kötüye kullanma, yanlışlık ve hata gibi şu veya bu nedenlerle kültür arazisi sayılıp kadastroya tabi tutulduğu ve kişiler adına özel mülk olarak sicil oluşturulduğu, kıyı alanında kalan taşınmazlara yönelik açılan tapu iptal davalarından anlaşılmaktadır. Nitekim bu bildiri konusunu oluşturan denizel alanlarda mülkiyet uyuşmazlıklarının başlıca nedeni, yukarıda temellendirildiği üzere, mülkiyet tespitinden sorumlu Kadastro ile kıyı kenar tespitinden sorumlu Bayındırlık kurumlarının birbirinden kopuk ve/veya birlikte çalışamamasından kaynaklandığı bilinen bir gerçektir. Türkiye nin çoğu bölgesinde kadastronun yapılıp kesinleşmesinden yıllar sonra aynı yerde, kıyı kenar komisyonunca kıyı kenar çizgisi tespit edilmiş veya bu güne kadar yapılamamıştır. Öyle ki Mayıs 2011 itibariyle, kıyı alanlarının tamamımın kadastro çalışmaları tamamlanmış ama 8592 km. uzunluğundaki kıyılarımızın ancak yüzde 56 sının Kıyı Kenar Çizgisinin tespiti yapılabilmiştir (İYİMAYA, 2011). Büyük olasılıkla, birçok taşınmazın yeni belirlenecek kıyı çizgisi içindeki denizel alanda kalacağı anlaşılacaktır. Kıyı kenar çizgisinin (Şekil1 deki akış çizgesinden görüleceği üzere) tespiti çalışmalarında son dönemlerde önemli gelişmeler olmuş; kıyı kenar çizgisinin ITRF sisteminde sayısal olarak belirlenmesi, ülke sathında bu çizginin birbiri ile kenarlaşmasının sağlanması, orto-foto görüntü ve haritaların kullanıma alınması, KKÇ nin kadastral paftalara işlenmesinin ve kıyıda kalan parsellerin tapu kayıtlarına belirtme yapılmasına yönelik önemli ve doğru mevzuat değişikliğine gidilmiştir. Ancak denizel alanların özel mülkiyetteki taşınmazlardan yasal mevzuat ve uluslar arası hukukun genel ilkeleri bağlamında ne tür yaklaşımlarla arındırılacağı noktasındaki önemli toplumsal ve ekonomik sorunsala yönelik bir girişimde henüz bulunul(a)mamıştır.

3 7. Kıyı Mühendisliği Sempozyumu Şekil 1. Kıyı Kenar Çizgisinin Belirlenmesi ve Onaylanması Sürecine ilişkin İş Akış Şeması (ÇETE ve diğerleri, 2011) 2. Yasal Mevzuat Açısından Yargının Kıyısal Mülkiyete Bakışı Kıyı ile ilintili yargı kararları, özel mülk sahipleri ile devlet arasında bir çatışma alanı oluşturan kıyı alanlarına nasıl bir hukuksal bakış ile yorum yapıldığını göstermektedir. Bu bakışı ise iç hukuk kuralları ve AİHM kararları ışığı altında olmak üzere iki kısımda incelemek; yargı kararlarındaki keskin anlayış değişikliğini görmek açısından önemlidir. Yakın zamana kadar Türk yargı sisteminde kıyılarda kalan taşınmazların değerlendirilmesi şu şekilde olmuştur: 1) Kıyıların Devlet e ait olduğunu ve hiçbir zaman özel mülkiyet konusu edilemeyeceklerini belirtmektedir. Anayasanın 43. maddesine göre kıyıların devletin hüküm ve tasarrufunda ve kamu malı niteliğinde olduğunu belirtmektedir. Bu ifade aynı zamanda Medeni Kanun un 715. maddesinde, Kıyı Kanunu nun 5. maddesinde, Tapu Kanunu nun 33. maddesinde ve

4 Kıyı Mühendisliği Sempozyumu Kadastro Kanunu nun 16. maddesinde de yer almaktadır. Bu yüzden kıyılar özel mülkiyet haklarına tabi olamaz. 2) Mahkemeler tarafından kıyı ile ilgili tapuların iptal edilmesiyle, aslında kanuna aykırı bir durumun düzeltildiğini; çünkü böylesi alanlardaki tapuların Türk Medeni Yasasının maddesi gereğince yolsuz tescil niteliğinde olduğu belirtilmektedir. 3) Zaten devlete ait olan mülkün kamulaştırılması mümkün olmadığından, davacılara, adlarına düzenlenmiş tapu kaydının silinmesine istinaden tazminat ödenemeyeceğini belirtmiştir. Gerekçe olarak da, kıyı alanlarının hukuki bir bedellerinin olmadığı na ilişkin 27 Şubat 1980 tarihli Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı gösterilmektedir. 4) Tapu siciline güven ilkesi bağlamında Devletin kusur sorumluluğu ilkesine dayanarak tapu sicili üzerindeki uyuşmazlık nedeniyle tazminat talep edilmesine de olanak bulunmadığı ve bir kamu malı olan kıyılar hakkında özel mülklerde uygulanan Türk Medeni yasasının maddesindeki iyi niyet ve tapu siciline güven ilkesinin de uygulanamayacağı belirtilmiştir. Bu tür taşınmazlar hakkında özel mülklerde uygulanan T.M.Y. nın 1023 (931) maddesindeki iyi niyet ve tapu siciline güven ilkesi de uygulanamaz. 5) Üstelik mahkeme sürecinde oluşan giderlerin tamamının da taşınmaz sahiplerince, davayı kaybettikleri için ödenmesi gerektiğine hükmedilmektedir. Kıyısal alanlarında kalan mülkiyetlere yönelik iç hukuk yolları ile bir sonuç elde edemeyen taşınmaz sahiplerinden Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi(AİHM) ne ilk başvuru 1997 yılında (Bakınız: N.A ve diğerleri 37451/97 başvuru no 37451/97) yapılmış ve günlü kararında AİHM bu tür davalar için ilk pilot kararında aşağıdaki tespitlerde bulunmuştur: 1) Mahkemeler tarafından kıyı ile ilgili tapuların iptal edilmesinin, taşınmaz sahiplerinin maliki oldukları şeyden barışçıl bir biçimde yaralanma haklarını güvence altına alan AİH Sözleşmesinin Birinci Protokolün 1. maddesinde belirtilen yoksun bırakma sonucunu doğuran bir müdahale olduğunu belirtmektedir. İlave olarak ancak taşınmaz sahiplerinin mülklerinden yargısal bir kararla kamu yararı için yoksun bırakıldıklarında tereddüt bulunmadığı nedeniyle mülkiyetten yoksun bırakmanın, meşru bir amaca sahip olduğu ifade edilmektedir. 2)Davacılara her hangi bir tazminat ödenmemesinin, mülkiyetin korunması ile genel yarar arasında kurulması gereken adil dengeyi taşınmaz sahipleri aleyhine bozduğunu kabul etmektedir. Bu nedenle Birinci Protokolün 1. maddesinin ihlal edildiğine karar verilmektedir. 3) AİHM tarafından tespit edilen ihlal kararına uygun olarak Türk Devleti; imkan veriyorsa kıyıdaki özel mülkiyetin devam edilmesine olanak tanımalı, ya da ihlalin sonuçlarının giderilmesine imkan yoksa tazminat vermesi gerekmektedir. Tespit edilen ihlalin ardındaki şey tapu kaydının silinmesinde hukuka aykırılık değil, ama tazminat verilmemesidir. 4) İhlalin tazminat eksikliği olması nedeniyle, tazminat miktarının tam değerini yansıtmasının gerekli olmadığını ve bu nedenle davacıların beklentilerini karşılayacak bir bedeli, AİHM nin götürü usul yöntemi ile belirlemekte olduğunu ifade etmektedir. AİHM bu tür davalar için doğrudan tazminata esas olacak biçimde bir taşınmaz değerlemesi yapmamaktadır. Tazminat miktarını tarafların dosyaları içindeki değerleme raporlarına göre ve haklı tazminin tam olarak sağlanmayacağı görüşü nedeniyle, Türk devletinin öngördüğü bedelin üstünde ve taşınmaz sahiplerinin taleplerinin ise altında belirlemektedir. Bu oran ise bedelin yüzde 50 ila 80 i arasında değişmektedir. Bu bağlamda kıyı alanında taşınmazları kaldığı için tapuları iptal edilen AİHM ne başvuran bireyler hakkındaki veriler Tablo 1 de gösterildiği üzere Eylül 2011 itibariyle şöyle oluşmuştur: AİHM ne ilk başvuru 30 Mayıs 1997 tarihinde 37451/97 başvuru numarası ile yapılmıştır. Bu başvuru ile tapu iptal davaları ile ilk kez AİHS nin 1 nolu Potokolü nün 1. maddesinin ihlal edildiğine dair pilot kararı 11 Ekim 2005 tarihinde verilmiştir. Ancak AİHS nin 41. maddesi gereğince adil tazmin miktarını belirleyen karar ise 30 Haziran 2006 tarihinde verilmiştir AİHM nin karar verdiği 40 ayrı davada, tazminata konu parseller büyük oranda üzerinde yapı olan parsellerden oluşmaktadır.

5 7. Kıyı Mühendisliği Sempozyumu Tablo1. AİHM ne tapu iptali hakkında yapılan başvurulara ilişkin bilgiler Süreçler Bilgiler AİHM ne İlk Başvuru Tarihi AİHM nin İlk İhlal Kararı AİHM nin İlk Tazminat Kararı Verilen Toplam Karar Sayısı 44 Toplam Tazminat Miktarı ,00 EURO Başvuru Yapılan İller (ve sayısı) Hatay (27), İzmir(4), Balıkesir(4), Tekirdağ(4), Çanakkale(2), Antalya (1), Muğla(1), Rize(1) AİHM tarafından AİHS ne ek 1 nolu Protokol ün 1. maddesinin ihlal edildiği gerekçesiyle Türkiye yi tazminata mahkûm eden kararların sayısında artış yaşanırken; kıyıda kalan bir taşınmazın tapu iptali hakkında görülen bir temyiz incelemesinde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi içtihat değişikliğine giderek, 10 Ekim 2007 tarihinde çok önemli yeni bir içtihat kararı vermiştir. Yargıtay ın karar gerekçesinde: mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve yasalarla iç hukuk yönünden, gerekse AİHS nin 1 Nolu Potokolü nün 1. maddesiyle kabul edilmiş temel haklardandır. Devlet tarafından verilen, doğru esasa ve geçerli kayda dayalı tapu ile sağlanan mülkiyet hakkına değer verileceği kuşkusuzdur. Böyle bir yer kıyı kapsamında kalmakla, temel vasfı yani kamu malı olma niteliği değişmemekle birlikte kişinin söz konusu tapuya dayalı hakkının korunması gerekeceği muhakkaktır. Aksi takdirde, devletin verdiği tapunun geçersizliği ileri sürülerek, hiçbir karşılık ödemeksizin iptalini istemesi, devletin saygınlığını zedeler nitelikte bir durum olacaktır. Bu durumda, kişinin mülkiyet hakkı sona erdirilirken mülkiyet hakkı sahibine, taşınmazın tam değerini karşılaması da gerekli olmayan, karşılıklı hak dengesini sağlamak amacıyla tazminat niteliğinde bir bedelin ödenmesi gerektiği kuşkusuzdur denilerek davacının tazminat talebinde bulunmak üzere yeni bir dava açma hakkına sahip olduğu belirtilmiştir. Öte yandan tapuları karşılıksız iptal edilen kişilerin Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi nezdinde açtıkları davaların tamamının ilgililer lehine sonuçlanması ve Türkiye, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesini ihlâl ettiği gerekçesiyle tazminata mahkum edilmesi karşısında; yasa koyucu, hem kişilerin mülkiyet haklarını korumak hem de Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarına uymak amacıyla yeni bir yasal düzenlemeyi yapmıştır. Kadastro kanunun 12 maddesinin on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. hükmündeki 3. fıkrasına eklenen ve 14 Mart 2009 tarihinde yürürlüğe giren 5841 sayılı yasanın 3. maddesi: Bu hüküm, iddia ve taşınmazın niteliğine yahut Devlet veya diğer kamu tüzel kişileri dahil, tarafların sıfatına bakılmaksızın uygulanır hükmü uyarınca, kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre dolmuş bulunan kıyıda kalan taşınmazlar için tapu iptal davalarının açılmasına engel olunmuştur. Nitekim hazine tarafından açılmış tapu iptal davalarında, yukarıda belirtilen yasa hükmü gereğince anılan parsele ilişkin kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren 10 yılık hak düşürücü süre dolmuş ise; dava mahkemece, hak düşürücü süre nedeniyle, reddedilmeye başlanmıştır. Ancak anılan bu madde hükmü Anayasa mahkemesince gün ve E:2009/31 ve K:2011/77 sayılı karar ile iptal edilmiştir. Dolayısıyla hazine tarafından tapu iptal davalarının açılmasına yeniden devam edilecektir. Aslında bu gel-gitler kıyı alanlarında kamu ve taşınmaz sahipleri açısından bir çözümsüzlük sunmaktadır. Bu durumda Kıyı Yasası ile kıyıda kalan alanların; mülkiyetsiz olarak kamu yararına ve doğasına uygun biçimde kullanıma yönelik planlanması için, bu alanlarda kalan taşınmazların Anayasanın Kamulaştırma başlıklı 46. maddesinin üçüncü fıkrasında geçen; kıyıların korunması hükmü gereğince ilgili kamu idarelerince kamulaştırılması gerekecektir. Bu durumda, bireylerin hakkına saygı gösterme ve kamu yararını koruma

6 Kıyı Mühendisliği Sempozyumu amaçları arasında makul bir denge kurulmuş olacaktır. Ancak finansal bir yaklaşım olarak kıyıda kalan bu alanların kamu yararına kamulaştırılmasının mali yönden çok zor olacağı da kabul edilmelidir. Anayasa Mahkemesi ise yukarıda belirtilen gün ve E:2009/31 ve K:2011/77 sayılı iptal kararında: ( ) Kıyıların korunması amacıyla mülkiyet hakkına müdahale edilmesi meşru olmakla birlikte bu kamusal külfetin tamamının mülk sahiplerine yüklenemeyeceği ve yasa koyucunun buna uygun çözüm yolları bulması gerekeceği açıktır denilerek bu konunun çözümü için yeni yaklaşımlara gereksinim olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. 3. Tapu İptal Davalarına Toplumsal Bakış ve Sosyal Etki Değerlendirmesi Kıyı alanlarında kalan özel mülkiyet tapularının karşılığı ödenmeksizin iptal edilmesine yönelik hazine girişimleri ve yargı kararlarına yönelik, taşınmaz sahipleri yanında toplumun değişik kesimlerince önemli tepkiler gösterilmektedir. Dava savunmalarında, akademik çalışmalarda ve basında yer alan bu tepkileri/yakınmaları belirli başlıklar altında toplamak mümkündür: 1) Tapuya Güven İlkesinin Sarsılması: Türk Medeni Yasası nın maddesi Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlarda devlet sorumludur hükmünü taşımakta, maddesi de tapu siciline güvenerek ayni hak kazananın korunacağını hükme bağlamaktadır. Diğer bir değişle, anılan yasa maddeleri ile; Türkiye de tapular devlet garantisi altındadır. Tapunuz varsa mal sizindir, bu konuda devlete güvenebilirsiniz denilmektedir. Yasalara güvenen bir yurttaşın Devletin bir organı olan Tapu İdaresi nce verilen tapuya güven duyması, onun en doğal hakkıdır. Devletin bir organının verdiği tapuya, bir başka organının (Orman İdaresi, Hazine vb.) yolsuz tescil iddiasıyla çok uzun yıllar sonra itiraz etmesi, tapuların iptal edilmesi, toplumsal adaleti yaralayıcı bir sonuç doğurmaktadır. Tapu sicil sisteminin güvenilirliğine büyük darbe vurmaktadır. Devlet, kendi verdiği tapu belgesi ne duyulan bu güveni sarsmaktadır. Deyimlerimize konu olan elimizdeki belgenin güvenilirliğini belirtmek için kullandığımız Tapu gibi sağlam sözü artık geçerliliğini toplum nezdinde yitirmektedir. 2) Tapu İptali Mülkiyet Hakkı İhlalidir: İptali istenen taşınmazların tapulu olduğu, bu tapuların devletin yetkili organlarınca yetkileri dâhilinde düzenlenerek tapuya davalı özel şahıslar adına kaydedildiği noktasında bir ihtilaf bulunmamaktadır. Davalılar adına devletin yetkili organlarınca oluşturulan bu kayda rağmen yine yürütme organlarınca bu tapuların, bu kez kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığı için yok hükmünde sayılması gerektiğinden bahisle iptalinin istenmesi Anayasanın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkına açıkça aykırılık teşkil etmektedir. 3) Devlet Kurumlarının Kusuru: Zamanında tapu idaresince tapu verilmiş, ilgili belediye tarafından imar planı yürürlüğe sokulmuş ve üzerinde yapı inşa edilmesine izin verilmiş ve hatta oralara teknik sosyal altyapı hizmeti götürülmüştür. Şimdi kalkıp Kusura bakmayın bizler hata etmişiz, buralarda tapu olmazmış. Buradaki tapunuzu iptal ediyor ve evinizi yıkacağız diyemezsiniz. O zaman devletin kurumlarının tapusuna ve izinlerine güvenip taşınmaz alanların ne suçu var? Asıl suçlu; kendi verdiği tapu belgelerini yok saymaya kalkışan devlet değil mi? Resmi kurumların yaptıkları hatalar, hiçbir suçu olmayan insanlara ödetilmemelidir. Devletin verdiği tapunun geçersizliği ileri sürülerek, hiçbir karşılık ödemeksizin iptalini istemesi, devletin saygınlığını zedeler nitelikte bir durum olacaktır. Esasen Anayasa'nın 40. ve 129. maddeleri resmi görevlilerin fiilleri sonucu bireylerin uğradıkları tüm zararları devletin tazmin etmesini amirdir. 4) Taşınmaz Kredileri Piyasasına Etkisi: Hukuk devletinin temel özelliği, hukuki güvence sağlamasıdır. Bu bağlamda, devlet güvencesi altında olan tapuları esas alarak bankalar; gayrimenkul kredileri için değer belirlemekte ve kredi vermektedirler. Banka kredisi ile üzerinde konut üretilmiş taşınmazlar için tapu iptal davası açılmaktadır. Bu durumda bankalar, özellikle kıyı ile ilintili konutlar için, gayrimenkul kredisi vermekten kaçınacaklardır. Öte yandan, işleyen bir serbest ekonomi de önemli işlev gören kredi

7 7. Kıyı Mühendisliği Sempozyumu karşılığında taşınmazların ipotek ettirilmesi sisteminin bankalarca, yaygınlaşan tapu iptal davaları nedeniyle anılan alanlarda kullanımından kaçınacaktır. Kıyı alanlarında taşınmaza yönelik yatırımları ise, sürekli dava tehdidi altında olmaları nedeniyle, artık taşınmaz piyasasında ayıplı mal durumuna düşerek beş para etmemektedir. 5) Uluslararası Toplumda Saygınlığın Yitirilmesi: Türk mevzuatında yer alan mülkiyet sistemimizin de denetlendiği AİHM de Türkiye aleyhine açılan ve özel mülkiyetin korunmasında ciddi ihlallerin tespit edilmesi yurtdışındaki ekonomik çevrelerde Türkiye ye güveni sarsan en önemli nedeni oluşturmuştur. Çünkü yabancı sermaye, yatırım yapacağı yerde, her şeyden önce edineceği mülkün güvencede olmasını arar. Üstelik yabancılar ülkemizden mülk almaktan vazgeçeceklerdir. Her şeyden öte, ülkenin bu şekilde bu tip davalarla mahkum edilmesi Avrupa ülkeleri nezdinde ülkemizin itibarını kaybetmesine neden olmaktadır. Yukarıda belirtilen yakınmalar karşısında, oluşan adaletsizliği gidermek üzere; uluslararası hukuki standartlara uygun, hem devlet hem de bireyi tatmin edecek bir çözüm mevcut yasal düzen içinde olanaklı görülmemektedir. Sorunu, herkesi tedirgin etmeden çözmek gereklidir. Tapu iptali ve üzerindeki binayı yıkmak; bunlar, toplum vicdanında kabul görmeyen, yasal ama radikal çözümlerdir. Yürürlüğe konulacak bir yasal düzenleme ile desteklenmiş devletle kişiler arasındaki uyuşmazlıklara ve davalara son vermek amacıyla kıyı alanlarını özel mülkiyetten arındıracak hakça bir yaklaşımlı yeni bir formüle/ çözüm modeline gereksinim olduğu açıktır. 4. Kıyı Alanlarındaki Özel Mülkiyet Sorununa Çözüm için Yöntem Önerileri Kıyı alanında kalan ve iptale konu olan tapuların iki tür alanda kaldığı bilinmektedir. Bunlar ya imar planı içinde ya da plansız alanlarda yer almaktadır. Her iki alanda kıyı bandında kalan taşınmazlar ise kamu idareleri ve özel mülkiyet adına tapuya kayıtlı alanlardır. Kıyı alanında yer alan kamu kurum ve kuruluşları adına kayıtlı taşınmazların, hiçbir karşılık ödenmeksizin tapu kayıtlarının iptal edilmeleri önünde yasal bir engel bulunmamaktadır. Bu durum da sorun planlı-plansız alanlarda Kıyı Kenar Çizgisi tespit edilmiş kıyı alanlarının özel mülkiyetten arındırılmasıdır. 4.1 Plansız Alanlarda İptale Konu Taşınmazlarının Tazminatlarının Ödenmesi Plansız alanlarda kıyı alanında kaldığı tespit edilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptal edilmesi halinde, taşınmazın tam değerini yansıtmasa da tazminat olarak bir bedel ödenmesi gerektiği hem AİHM ve hem de Yargıtay tarafından zorunlu kabul edilmektedir. Bu durumlu böylesi alanlar için nasıl bir sistem yaklaşımı gerekmektedir? 1) Öncelikle ve hızla Türkiye nin Kıyı Kenar Çizgisi(KKÇ) tespitleri bitirilmelidir. Ancak onaylanmış KKÇ ye göre mülkiyete konu taşınmazların kıyıda kısmen/tamamen kalan bölümleri -Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 10. Maddesine göre- ilgili kadastro müdürlüğünce belirlenip gerekli şerhler konulmak üzere tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesi gerekmektedir. Bu tespitlerin hemen ardından, yetkin değerleme kurumlarınca bu parsellerin değer haritalarının oluşturulması, bu parseller üzerinde sonradan yapılacak işlemler için hayati önem taşımaktadır. 2) Tespit sonucunda kıyıda kaldığı belirlenen özel mülkiyete ilişkin taşınmazlarla ilgili doğrudan, kamulaştırma veya bedel ödenmesi yasal olanak ve Yargıtay ın yukarıda anlatılan gerekçeleriyle olanaksız olduğundan; tapu iptal işlemleri ilgili defterdarlıkça yürütülmek durumundadır. Ancak uygulamada mahkemeler tapu iptali kararı ile yetinmekte; karşılığı tazminat ödenmesi noktasında hiçbir karar almamaktadırlar. Tapusu iptal edilen kişilerin, tazminat için yeniden dava açması gerektiği belirtilmektedir. Ancak çifte dava ile yargının iş yükünün artırılmasını önlemek ve taraflara ilave yargısal masraf yükü oluşturmamak amacıyla, tapu iptal davası sonucunda parasal bir karşılık belirlenmesi de mümkün olmalıdır.

8 Kıyı Mühendisliği Sempozyumu 3) Yargı tarafından, tarafların sunduğu taşınmazın olası değeri üzerinden veya yeniden bilirkişi marifetiyle yaptıracağı değer takdiri sonucunda kesinleşen tazminat kuşkusuz taşınmazın tam karşılığı olmayan bir parasal değer olacaktır. Bu bedelin nasıl ödeneceği noktasında bilinen üç yöntemden söz edilebilir. Bunlardan biri bir finansal yaklaşım olarak doğrudan tazminat bedellerinin kamulaştırmada olduğu gibi ödenmesidir. Ancak binlerce parsel için tapu iptali söz konusu olabileceği için, kesinleşen bedellerin peşin ödenmesinde önemli kaynak sıkıntısı olabileceği kaydedilmelidir. Diğeri ise tarafların anlaşmaları ile mümkün olan takas olarak tanımlanan taşınmaz biçimde de bir ödeme yöntemi kullanılabilir. Ancak bu taşınmazın bir arsa biçiminde olması, kamu elindeki taşınmaz stokunun hızla erimesine neden olabileceği kaygısı söz konusudur. Çünkü kamu taşınmazını kaybederken, trampa ile elde ettiği taşınmazın, tapusu iptal edildiği için, aslında elde etmemektedir. Son yöntem ise 1998 yılında mevzuatımıza girmiş ancak 2009 yılında yürürlükten kaldırılan sit alanlarında kalan taşınmazların kamulaştırma bedellerinin sertifika ile ödenmesine dayanmaktadır. Amaç, yasal faiz işleyen ve üzerinde kamulaştırma bedeli yazan sertifikalar kullanılarak hazine taşınmazlarının satış ihalelerine katılmalarının ve onları ödeme aracı olarak kullanmalarına olanak tanınması ve devletin de parasal ödenti yükünden kaçınması amaçlanıyordu. Bu çalışmada, bu yöntemin kıyıda kalan parseller için de uygun olabileceği düşünülmektedir. Ancak bu sertifika sahiplerinin TOKİ tarafından yapılan satışa çıkarılan konut ve ticari yapılardan öncelikli edinebilmeleri için esasen geçerli olmasının düşünülmesi çok daha doğru bir yaklaşım olabileceği belirtilmelidir. Planlı alanlar için önereceğimiz yöntem içinde anılan sertifikalarında kullanımının olanaklı olabileceği gösterilmektedir. Kuşkusuz bu son yöntemin uygulanabilmesi için Kıyı Yasasına veya Yönetmeliğine bir madde eklenmesi gerekmektedir. Kıyıda kaldığı için tapuları iptal edilmiş olan, taşınmaz sahiplerine verilecek tazminatın, yukarıda üç yöntemden biri ile değil her üçünün de birlikte kullanımının doğru bir yaklaşım olacağı ve tazminat sahibine seçim hakkının verilmesinin hakça olacağı düşünülmektedir. 4.2 Planlı Kıyı Alanlarında İptale Konu Taşınmazlarına İlişkin Mülkiyet Sorununun Çözümü için Yaklaşımlar İmar planı kapsamında KKÇ belirlenmiş kıyı alanlarında kalan taşınmazların, tazminat bedellerini ödemek yerine; kendi kaynağını kendi içinde oluşturan yeni yaklaşımlardan söz etmek olanaklıdır. Bu çalışmada geliştirilen böylesi yaklaşımlar açıklanacaktır. Bunları iki kısımda incelenebilir. Birincisi kıyıda kalan taşınmaz sahibinin tazminatına denk olacak şekilde, imar hakkı karşılığı bağış yöntemiyle hiçbir bedel talep etmeksizin kıyıda kalan taşınmazının tapu kaydının silinmesine izin vermesine dayanmaktadır. Verilecek imar hakkını, parseli kıyıda kaldığı için bu parsel üzerinde kullanamayacağı için, ya kendine ait bir başka parselinde kullanmasına, ya da bu imar hakkını bir başkasına satmasına izin verilebilmelidir. Bu yöntemin kullanılacağı alanlar, mevcut imar planının tamamen hayata geçirilmiş olduğu, artık yeniden mülkiyet düzenlemesi yapılamayacak derecede yapılaşması tamamlanmış alanların önünde yer alan tapu iptaline konu kıyı alanları olmalıdır. İkincisi ise daha önceki bir çalışmada (UZUN ve diğerleri, 2010) fikir projesi bağlamında temel ilkeleri anlatılmış olan Değiştirilmiş Arsa Düzenleme (DAD) yaklaşımına dayanmaktadır. Bu yöntemde, kıyı alanlarını da kapsayacak biçimde hazırlanacak imar uygulama planının uygulamasına dayanmaktadır. Bu yöntem ile imar planı kapsamında yer alan (yol, yeşil alan, park, otopark gibi) kamusal alanların ve kıyı alanındaki- iptale konu- özel mülkiyetteki parsellerin hiçbir bedel ödenmeksizin kamu eline geçmesi amaçlanmaktadır. Yöntem ( Şekil 2 ye bakınız), 3194 Sayılı İmar Yasasının 18. Madde uygulamasından esinlenerek geliştirilmiştir. Önerilen bu yöntemde; Değiştirilmiş Arsa Düzenlemesi kapsamına alınan tüm parsellerden yüzde 40 oranında Düzenleme/Değer Ortaklık Payı kesintisi yapıldıktan sonra, geri kalan yüzde 60 alanları karşılığında imar parselleri tahsis edilir. Ancak kıyıda kalan parseller için yüzde 60 tahsis miktarının yüzde 40 ı kıyıdaki parsel malikleri adlarına, yüzde 20 si ise Maliye Hazinesi adına imar parseli olarak tahsis edilmelidir. Çünkü yukarıda da açıklandığı üzere, AİHM si kıyı alanlarında kalan taşınmazlara verilecek bedelin taşınmazın tam karşılığı

9 7. Kıyı Mühendisliği Sempozyumu olması gerekmediğini açıkça belirtmektedir. AİHM nin bu tür davalarda Türkiye hakkında verdiği tazminat ödenmesine ilişkin oranlar incelendiğinde, kamulaştırmaya esas bedelin yüzde 50 ila 80 i arasında değişmekte olduğu belirlenmiştir. Dolayısıyla bu modelde, oranın en yükseği olan yüzde 80 değerinin, kıyıda kalan taşınmaz sahibine imar parseli olarak verilmesinin hakça olacağı düşünülmüştür. Şekil 2. Önerilen Değiştirilmiş Arsa Düzenleme Mekanizması Hazine payına düşen yüzde 20 oranına karşılık, tahsis edilecek imar parselleri Kıyı Değer Payı olarak Hazine adına tescil edilecektir. Böylece hazine, birçok amaç için kullanabileceği imar hakkı bulunan rezerv imar parselleri sahibi olacaktır. Maliye hazinesi, bu parselleri şöyle değerlendirebilir: a) Kıyı alanında kalan ve üzerinde yapı bulunan binalara ilişkin tazminatlar, bu rezerv parsellerin satışından karşılanabilir, b) Yukarıda bahsedilen, plansız alanlarda kaldığı için tapuları iptal edilen parsel maliklerine; çapraz finans sistemiyle bu rezerv alanlarının satışından edilen gelirle tazminatlar ödenebilir, satış sırasında sertifika verilmiş maliklere öncelik tanınabilir veya bu rezerv alanlar TOKİ ye devredilerek yapılacak konutlardan tazminat bedellerini karşılayacak biçimde konut vermek seçenekleri düşünülebilir, c) Hazine bu Kıyı Değer Payı ile elde ettiği rezerv alanları, DAD (Değiştirilmiş Arsa Düzenlemesi) yapılan alanın ( okul, yol, otopark, çocuk bahçesi gibi) sosyal ve teknik alt yapıların inşası için kullanılmak koşuluyla, satış için ilgili belediyesine devredebilir. d) DAD sonrası ilgili kamu idarelerince kamulaştırılması gereken (hastane, sağlık ocağı, spor salonu gibi) kamu tesis alanlarının kamulaştırılmasında kullanılmak üzere, bu rezerv

10 Kıyı Mühendisliği Sempozyumu alanlarını satabilir. Veya isterse Kıyı Değer Payına düşen tahsis alanını doğrudan kamu tesis alanlarına tahsisini isteyebilir. 4.3 Örnek Uygulama Harita 1a.Düzenleme öncesi DAD bölgesi Harita 1b. Düzenleme sonrası DAD bölgesi Anlatılan yöntemin örnek bir uygulaması gerçekleştirilmiştir. Harita 1a da görüldüğü üzere düzenlemeye giren kadastral parsellerden; 15 ve 16 parsel sayılı taşınmazlar kıyı alanı ile ilgilidir. Bu parsellerden 16 parsel tamamen ve 15/a olarak gösterilen 15 sayılı parsel de kısmen kıyı alanında kalmaktadır. DAD bölgesinde Düzenleme Ortaklık Payı Oranı yüzde 39,7319 olarak hesaplanmıştır. Düzenlemeye giren parsellere ilişkin kesinti ve tahsis miktarlarını gösteren hesap çizelgesi Tablo 2 de verilmiştir. PARSEL NO Tablo 2. Örnek DAD bölgesine giren parsellere ilişkin düzenleme verileri SENET ALANI (m 2 ) DOP (0,397319) TAHSİS ALANI (m 2 ) KP (%20) SON (m 2 ) 15/a 3968, , , , ,571 15/b 4016, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,099 KAMU 794, ,654 TOPLAM 48330, , , , ,153 TAHSİS Tahsis alanlarının yüzde 20 sine karşılık olarak kıyıda kısmen kalan 15 parselden 478,39 m 2 ve 16 parselden 316,26 m 2 Kıyı Değer Payına karşılık Maliye hazinesi adına 102 nolu adadan m 2 alanlı müstakil bir imar parseli elde etmiştir. Diğer kıyıda kalan 15 ve 16 sayılı kadastral parsellere de sırasıyla 101 adadan 3 ve 4 ile 102 adadan 15 nolu İmar parselleri

11 7. Kıyı Mühendisliği Sempozyumu tahsis edilmiştir. Bu uygulama ile yargıya gidilmeksizin her iki tarafı da kazandıran hakça bir uygulama gerçekleştirilmiş olmaktadır. Önerilen DAD uygulamasının yasalaştırılması için ya 3194 Sayılı İmar yasasının 18. maddesine ilave edilmeli ya da 3621 Sayılı Kıyı Yasasına yeni bir madde eklenmelidir. Eğer 18. Maddeye ilave edilecekse ikinci fıkradan sonra gelmek üzere kısmen ve/veya tamamen kıyıda kalan parselleri de içeren düzenlemelerde, o düzenleme için belirlenen düzenleme ortaklık payı kesintisinden sonra kıyıda kalan parsellere tahsis edilecek alanın yüzde 20 si Maliye Hazinesi adına tahsis edilir ifadesi yazılmalıdır. Doğrudan kıyı yasasına yeni bir madde eklenmesi düşünüldüğünde ise: 3194 Sayılı yasanın 18. Madde uygulamalarında, imar düzenlemesi kapsamına kısmen ve/veya tamamen kıyıda kalan parsellerde dahil edilmişse, o düzenleme için belirlenen düzenleme ortaklık payı kesintisinden sonra kıyıda kalan parsellere tahsis edilecek alanın yüzde 20 si Maliye Hazinesi adına tahsis edilir hükmü yazılmalıdır. Önerilen DAD (Değiştirilmiş Arsa Düzenlemesi) uygulamasının başlıca şu yararları olabileceği düşünülmektedir: 1) Uluslararası bir hukuk arenası olan AİHM ne taşınmış bir milli sorun olan kıyıda kalan tapuların iptal edilmesine, mağduriyet giderici özelliği ve Anayasal gereklere uygun hakça bir çözüm getirmektedir, 2) DAD yöntemi kendi kaynağını kendi içinde oluşturan bir yaklaşımdır. Çapraz finans sisteminin kullanılmasına açık kaynak oluşturabilir. 3) Kıyıda kalan taşınmazlar için tazminat ödenmesini en aza indirebilir. 4) AİHM nde sürmekte olan davalarda, Türk Hükümetince mağduriyeti giderecek bir yöntem önerilmemesi nedeniyle tazminata hükmedilmesi karşısında; artık DAD yöntemi ile bu mağduriyetin ortadan kalktığı savunması ile tazminatların ve diğer açılacak davaların tazminatla sonuçlanmasının önü kapatılmış olabilir. Hatta aynı sorunu yaşayan taşınmaz sahiplerinin AİHM ne davalarını taşımaları da sona erebilecektir. 5) Kıyıda kalan her bir parsel için defterdarlıklar tarafından tapu iptal davası ve taşınmaz sahiplerince de tazminat davası açılması büyük oranda azalacak; böylece yargının iş yükü azalmış olacak hem de idare ve kişiler için zaman-ekonomik kayıplar engellenebilecektir. 5. Sonuç ve Öneriler Kıyı alanlarında yer alan tapuların karşılıksız iptal edilmesinin artık önü kapanmıştır. Ancak bu durumda olanların, tazminat alabilmek için yeniden dava açmalarının gerektiği belirtilmektedir. Böyle olsa bile, oluşacak tazminat bedellerinin hazine tarafından karşılanmasının önemli mali yükler getireceği de bilinmektedir. Bu bağlamda finansal ödenti dışında daha farklı çözüm yöntemleri bulunması gerekmektedir. Nitekim bu çalışma böylesi bir amaç için yapılmıştır. Öncelikle, konuyla ilgili yasal mevzuat ve hukuksal görüşler ortaya konulmuş; ardından AİHM nin bu konu hakkındaki içtihadi görüşleri incelenmiştir. Daha sonra sorun yeniden tanımlanmış ve yürürlükte bulunan hangi yasal araçlarla nasıl çözüm olanakları oluşturulabileceği üzerinde durulmuştur. Ancak bu yöntemlerin yetersiz kaldığı daha yaratıcı yaklaşım gerektiği düşünülerek, somut çözüm önerisi üzerinde odaklanılmıştır. Bu çalışma sonucu geliştirilen Değiştirilmiş Arsa Düzenlemesi modeli ile, sorunun çözümü için hem kamu açısından hem de taşınmaz sahipleri açısından hakça ve uygulanabilir bir yaklaşımın olanaklı olduğu yapılan örnek uygulama ile somutlaştırılmıştır. Kuşkusuz bu modelin daha da geliştirilmesi ve Türkiye nin gereksinimi olan Taşınmaz Yönetim Stratejisinin bir parçası olması gerektiği belirtilmelidir. KAYNAKLAR Cete, M., Demir, O., and Uzun, B., Determining coastal zone boundaries and related issues in Turkey, MARITIME ENGINEERING, Volume: 164 Issue: 2 Pages: 71-80, 2011.

12 Kıyı Mühendisliği Sempozyumu İyimaya O., Türkiye de Arazi Yönetimine İlişkin Sorunlar, Panel, Arazi Yönetimi Çalıştayı, İstanbul, Uzun, B., ve İnan, H.İ., Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Kararları İle Türkiye nin Kıyı Yönetim Politikası Türkiye nin Kıyı ve Deniz Alanları VII. Ulusal Kongresi., 1. Cilt, sayfa: Trabzon, 2010.