Hazırlayan: Dr. Ünal ÇAMDALI Kd. Uzman

Ebat: px
Şu sayfadan göstermeyi başlat:

Download "Hazırlayan: Dr. Ünal ÇAMDALI Kd. Uzman"

Transkript

1 Türkiye Kalkınma Bankası A.Ş. DEĞERLEME (EKSPERTİZ) RAPORU HAZIRLAMA ESASLARI Hazırlayan: Dr. Ünal ÇAMDALI Kd. Uzman TEKNOLOJİ İZLEME ve ARAŞTIRMA MÜDÜRLÜĞÜ Nisan 2007 ANKARA

2 İÇİNDEKİLER SUNUŞ... iv 1. GİRİŞ VERİLERİN TOPLANMASI, DÜZENLENMESİ ve ANALİZİ Verilerin Toplanması Genel Veriler Özel Veriler Rakip Arz ve Talep Verileri Verilerin Düzenlenmesi Verilerin Analizi Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizi Arazi ve Arsa Analizi Yapılandırma Analizi Ülkemizde Kullanılan Yapı Türleri Piyasa Analizi En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Makina ve Teçhizat Analizi Makina ve Teçhizatta Yıpranmaya Neden Olan Unsurlar Makina Teçhizatın Yıpranma Oranının Hesabı DEĞERLEME (EKSPERTİZ) METOTLARI Pazar Değer Yöntemleri Satışların Karşılaştırılması Yöntemi İkame Fiyat Yöntemi Dönüşüm Değeri/Çıkartma Yöntemi Gelir Yöntemi Gelir Kapitalizasyon Yöntemi Direkt Kapitalizasyon Bina Artık Değer Yöntemi Arazi Artık Değer Yöntemi Brüt Kira Çarpanı Yöntemi Iskontolu Nakit Akış Yöntemi Maliyet Yöntemi Fiyat Analizi Yöntemi Ortalama Maliyet Yöntemi Yapılarda Oluşan Yıpranmalar Fiziksel yıpranma Fonksiyonel Yıpranma Çevresel Etkilerle Oluşan Yıpranma Diğer Değerleme (Ekspertiz) Metotları Tasfiye Yöntemi Kalıntı Yöntemi BANKAMIZ DEĞERLEME (EKSPERTİZ) UYGULAMALARI Arsa Arsa Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Kriterler Binalar Bina Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Kriterler Makina-Teçhizat ve Tesisat Değerlemesi...69 ii

3 Yeni Makina Fiyatının Esas Alındığı Yöntem Makina Giriş Tutarının Esas Alındığı Yöntem Döşeme ve Demirbaş Değerlemesi Taşıt Araçları Değerlemesi Yeraltı ve Yerüstü Düzenleri Değerlemesi SONUÇ...74 KAYNAKLAR...75 Ek 1/1. Örnek Değerleme (Ekspertiz) Raporu...76 Ek 1/2. Bankamızda kullanılan Değerleme (Ekspertiz) Özet Rapor Formatı...84 Ek2/1. Yapı Tesis ve Onarım İhalelerine Katılma Yönetmeliği Gereğince Müteahhitlik Karnesi Tanziminde 2007 ve Daha Önceki Yıllara Ait Değerlendirmeye Esas Alınan Endeksler...85 Ek 2/2. Proje ve Kontrollük İşlerinde Uygulanacak Fiyat Artış Oranları...87 Ek 3. İnşaat Kesif Metrajı Örnek Hesabı...89 Ek 4/1. Alman Markının Değişimi (Döviz Satış)...91 Ek 4/2. A.B.D. Dolarının Değişimi (Döviz Satış)...92 Ek 4/3. AVRO nun Değişimi (Döviz Satış)...94 Ek 4/4. Fiyat Endeksi (Tüketici Fiyatları)(2003=100)(TÜİK)(Aylık)...94 Ek 4/5. Fiyat Endeksi(Toptan Eşya) (1968=100) (İTO) (Aylık)...95 Ek. 5. Amortismana Tabi İktisadi Kıymetler ve Amortisman Oranları...96 Ek. 6. Temel Kavramlar iii

4 SUNUŞ Değerleme, Bankamızın önemli fonksiyonlarından biridir. Bununla birlikte günümüzde Ülkemiz açısından da Değerlemenin önemi artmış ve artmaya da devam edecektir. Bu bağlamda Bankamızda değerleme konusunda bilgi birikiminin ortaya konması ve yaygınlaştırılması; bu işlevin daha sağlıklı ve daha bilimsel gerçekleştirilmesi amacına hizmet etmesi açısından önemlidir. Değerleme konusunda daha önce 1991 yılında Bankamızda Ekspertiz Raporu Hazırlama El Kitabı adında bir kitapçık hazırlanmıştı. Söz konusu çalışmada daha ziyade Bankamızda yapılan uygulamalar ve değerleme formatı verilmişti. Ancak bu çalışmada, söz konusu kitapçıkta ortaya konan bilgi birikimine ek olarak, Bankamız uygulamalarında kullanılabilecek Değerleme Metotlarının teorik altyapısı ile birlikte bunların pratik uygulamalarına da yer verilmiştir. Zira uygulamada veri elde etmenin pek kolay olmadığı, bu konu ile ilgili uzmanlar tarafından çok iyi bilinen bir gerçektir. Bu noktada, elde edilebilen verilere uygun ve daha önce Bankamızda pek fazla uygulanmayan diğer bilimsel metotların da kullanılması, değerleme işlevinin ve Bankamız uygulamalarının daha sağlıklı bir biçimde yapılması için kuşkusuz önemlidir. Bu çalışmayı destekleyen Genel Müdürümüz Sn. Abdullah ÇELİK e ve çalışmayı hazırlayan Kıdemli Uzman Sn. Dr. Ünal ÇAMDALI na şükranlarımı ifade etmek isterim. Umarım bu çalışma Bankamız personeline ve diğer ilgililere faydalı olur. İbrahim SEVİN Teknoloji İzleme ve Araştırma Müdür Vekili iv

5 TEŞEKKÜR Bu çalışmaya destek veren başta Bankamız Genel Müdürü Sn. Abdullah ÇELİK olmak üzere, Genel Müdür Yrd. Bahattin SEKKİN e, Genel Müdür Yrd. (V) Zekai IŞILDAR a, Genel Müdürlük Müşaviri Ş. Esat OĞANBİLEN e, Teknoloji İzleme ve Araştırma Müdürlüğü Yöneticilerinden Müdür Vekili İbrahim SEVİN e, Müdür Yrd. Erdoğan COŞGUN a, Müd. Yrd. Ali Rıza DERELİ ye, Teknoloji İzleme ve Araştırma Müdürlüğü elemanlarından Kd Uzman İsmail Murat SANİN e, Kredi Değerlendirme Müdürlüğü elemanlarından Kd. Uzman Ziya ÇETİN e ve burada isimlerini sayamadığım mesai arkadaşlarıma teşekkürlerimi ifade etmek isterim. Ankara, Nisan 2007 Dr. Ünal ÇAMDALI Kd. Uzman v

6 1. GİRİŞ Değer, bir şeyin önemini belirtmek için ortaya konan soyut ölçü, karşılık ve kıymet şeklinde tanımlanmaktadır. Bu soyut ölçü, genel olarak malın alım ve satım sırasındaki para karşılığı veya pahası anlamına gelen fiyatla ölçülür. Değerleme işlemi ise, mal, gelir ve haklara (kaynak hakkı, geçit hakkı, irtifak hakkı vb) bilimsel yöntemlere göre değer belirleme tekniğidir. Özellikle sanayi tesislerinin taşınır ve taşınmaz varlıklarının değer tespitinin yapılması çok yönlü bir çalışma gerektirmektedir. Her tesisin ekipman değerini tahmin edebilmek için mevcut ekipmanla ilgili konuların tamamında geniş bilgi birikimine sahip olmak gerekir. Ancak bu durum pratikte mümkün olamayacağından; değer tespit çalışmalarında yaklaşım metotları uygulanır. Bu bakımdan, değerleme çalışmasının sonuçları hiçbir zaman mal varlıklarının kesin değerlerini değil, yaklaşık değerini yansıtır [1,2,3,10]. Kaldı ki bir malın değeri zaman, koşullar, amaç ve malın özelliğine göre değişim göstermektedir. Değerlemenin geçmişi çok eski zamanlara dayanmaktadır. Tarihte ilk değerlemenin M.Ö yıllarında yapıldığı bilinmektedir. Ancak tarım işletmeleri ve arazilerin değerlemesi ile ilgili ilk bilimsel uygulamalar 19. yüzyıl ortalarında önce Avrupa da daha sonrada Avrupa dan etkilenme ile ABD de gerçekleştirilmiştir. Bununla birlikte günümüzde Avrupa ve ABD de değerleme disiplinli ve profesyonel bir meslek olarak gelişirken, ülkemizde bu işlem henüz bilirkişilik seviyesindedir [10]. Ancak yeni yasal düzenlemelerle, ülkemizdeki uygulamalarda batı standartlarının yakalanması mümkün görünmektedir. Bu bağlamda Uluslararası Değerleme standartlarını (UDS), ülkemiz mevzuatına kazandırma çalışmaları tamamlanmış ve 6 Mart 2006 tarihinde Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ yürürlüğe girmiştir [10]. Değerlemede, mülkün pazarda alınıp satılabileceği para tutarının belirlenmesi yanında, mülkün ekonomik fayda veya fonksiyonunu ölçme de amaçlanabilir [10]. Ekonomide birçok değerleme kavramları vardır. Bunlar, piyasa değeri, vergiye esas değer, maliyet değeri, yatırım değeri, sigorta değeri vb. Ancak bu çalışmada daha çok bankamız uygulamalarına yönelik değerleme kavramlarına 1

7 ağırlık verilmiştir. Bu bakımdan yukarıda da ifade edildiği gibi değerleme işleminin gerçekleştirilmesinin çok yönlü çalışmayı gerektirdiği gerçeği göz önüne alındığından, bu çalışmada hem literatürdeki bilgilere hem de Bankamızda oluşmuş bilgi birikimine geniş bir biçimde yer verilmiştir. 2. VERİLERİN TOPLANMASI, DÜZENLENMESİ ve ANALİZİ [4] Bir taşınmazın değerini oluşturan esas faktör insanların duygu ve düşünceleridir. Yani insanların istekleri ve ihtiyaçları önemli unsurlardır. Bununla birlikte ekonomik ve politik faktörler de taşınmazların değerini etkilemektedirler. Zaten bu faktörler de gerçekte insanlar tarafından yönetilir veya bunlar insanlar tarafından etkilenir. Bu bağlamda bir taşınmazın değerini etkileyen unsurları içsel ve dışsal faktörler olarak tanımlamak mümkündür. İçsel faktörler, doğrudan taşınmaza ilişkin olan fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik gibi unsurlar olmakla birlikte; dışsal faktörler, doğrudan taşınmaza ait olmayan, taşınmazın dışında ekonomik ve sosyo-kültürel unsurlar ile yasal düzenlemeler gibi esasları içermektedir [10]. Bu bakımdan, değerleme işleminde elde edilen bilgilerin nicelik ve niteliği ile verilerin analizi kullanılan yöntem ve teknikler kadar önemlidir. Dolayısıyla veri türlerinin ayırımını yapmak, güvenilir veri kaynaklarını araştırmak ve elde edilen bilgileri yönetmek ve analiz etmek, değerleme işleminin sağlıklı yapılması kadar önemlidir. Bu aşama üç işlemi içerir. Bunlar, verilerin toplanması, verilerin düzenlenmesi ve analizidir Verilerin Toplanması Genel olarak değerleme analizinde veriler üç grupta toplanabilir. Bunlar: Genel veriler Özel veriler Rakip arz ve talep verileridir Genel Veriler Mülk değerini etkileyen sosyal, ekonomik, kamusal ve çevresel güçler hakkındaki bilgilerden oluşur. Bunlar: Ekonomik trendler 2

8 i. Uluslar arası ekonomik trendler ii. Ulusal ve bölgesel ekonomik trendler iii. Yerel piyasaların dikkate alınması iv. Kırsal araziyi etkileyen trendler Demografik yapı Kamu düzenlemeleri İnşaat faaliyetlerindeki trendler İnşaat maliyetleri Vergiler Finansman Bu veri kaynakları devlet yayınlarını, yerel yönetim birimlerini, ticaret birliklerini ve özel araştırma firmalarını içermektedir Özel Veriler Bu veriler; değerlemesi yapılan mülk, emsal satışlar ve kiralık mülklerle ilgili yerel piyasa özellikleri hakkındaki ayrıntıları içerir. Bu veriler, en etkin ve verimli kullanımı saptamak ve piyasa değerinin takdirini geliştirmek amacıyla kullanılır. Veri kaynakları da kamu kayıtları (tapular, tescil edilmiş kira sözleşmeleri), gazeteler (ilan edilmiş satış fiyatları ve kiralar), emlak danışmanları, kredi verenler, yükleniciler, mülk sahipleri ve kiracılar gibi piyasa katılımcılarını içermektedir Rakip Arz ve Talep Verileri Rakip mülklerin arzı, değerlendirilen mülk için gelecekteki talep ve mülkün en etkin ve verimli kullanımıdır. Yani bu veriler değerleme uzmanının mülk için güncel ve gelecekteki talebi tahmin etmesinde yardımcı olacaktır. Bunun için bir döküm yapılabilir. Bu döküm: Kira birimlerini, Satılmış olan mülkleri, Satışa çıkarılan mülkleri ve Piyasaya gelecek olan mülkler ile ilgili bilgileri içerir. 3

9 2.2. Verilerin Düzenlenmesi Analizin gerektirdiği kadar ayrıntılar içerebilir. Bu konuda verilerin düzenlenmesi için piyasa veri tabloları düzenlenebilir. Bu tablo piyasa verilerinin yararlı ve ölçülebilir kategorilerde düzenlenmesi ile ilgilidir. Yani bu tablo aşağıdaki verileri içerebilir: Emsal mülkün toplam satış fiyatı (tarihiyle birlikte) Mülk hakları, satışın finansal düzenlemelerini, pazarlık avantajıyla sonuçlanan durum varsa onu da içermelidir. Konu mülk ve emsal mülklerin özellikleri, satış işlemlerine ilişkin bilgileri ve diğer kaynaklardan alınmış ilgili piyasa verilerini de içerebilir Verilerin Analizi Piyasa Yöreleri, Komşuluk Çevreleri ve Semt Analizi Sosyal, ekonomik, kamu ve çevre güçlerinin bir mülkün değerini etkilediği bir gerçektir. Analiz için etki alanı sınırlarının belirlenmesi faydalıdır. Ancak mülk değerlerini etkileyen faktörleri tanımlayan sınırlar, fiziksel sınırlardan daha önemlidir. Piyasa yöresi, içinde konu mülkün piyasa katılımcılarının rekabet ettiği, tanımlanmış coğrafi yöredir. Bir piyasa yöresi sınırlarını tanımlamak için konu mülkün çevresi incelenir. Burada çizilen sınır, konu mülkün değerini etkileyecek bütün etkenleri kapsamalıdır. Yani konu mülkün ve çevresindeki mülklerin değerini etkileyebilecek hiçbir faktör bulunmadığı zaman analizin sınırları saptanmış olur. Piyasa yöresinin analizi, içinde mülkün değer takdirinin geliştirildiği bir çerçeve veya bir kapsam sağlamaya yardımcı olur. Analiz etki alanını tanımlar ve içinde değerleme uzmanının değer yaklaşımlarının uygulanması için verilerin arandığı potansiyel sınırları çizer. Bir piyasa yöresinin sınırlarını tanımlamak için: i. Konu mülk incelenir. ii. Yörenin fiziksel özellikleri incelenir. Yöreye özgü kullanımlardaki benzerlik dereceleri, yapı türleri, mimari tarzlar ve bakım durumları tespit edilir. iii. Bir harita üzerinden fiziksel özelliklerin değiştiği noktalar birleştirilir iv. Sınırların demografik verilerle uyumu saptanır. 4

10 Değerleme uzmanları piyasa yöresinin nereye kadar uzandığı konusunda iş adamları, emlak danışmanları vb gibi kişi ve kurumlarla görüşmeler yapabilir. Deneyimli bir uzman, değişimleri ve piyasa yörelerinin oturanlar tarafından nasıl algılandıklarını gözlemeyi öğrenir. Komşuluk çevresi, birbirini tamamlayan bir arazi kullanımlar grubudur. Yani, oturanlar, binalar veya işletmelerin birbirleriyle ilişkili gruplamasının yapılmasıdır. Çevresel etkenlerin içeriği: i. Bina büyüklüğü, türü, yoğunluğu ve bakım. ii. Topografik (arazi ve bitki örtüsü) özellikler. iii. Açık alanlar. iv. Yakındaki alışveriş merkezleri, fabrikalar ve okullar gibi tesislerden kaynaklanan rahatsız edici ve tehlikeli unsurlar. v. Sokak lambaları, kanalizasyon ve elektrik gibi genel hizmetlerin yeterliliği. vi. Boş arsaların bakımı ve genel bakım. vii. Sokakların düzeni, genişliği ve bakımı. viii. Yöredeki yolların cazibesi ve güvenliği. ix. Mülklerin efektif yaşları. x. Çevresel sorunlar (heyelan ve sel tehditleri gibi). xi. Toplu taşıma, dükkânlar ve hizmet kurumları, parklar ve dinlenme tesisleri, ibadet yerleri ve işyerlerine erişim. Çevresel özellikler mutlak bir ölçü ile değerlendirilemez. Hâlbuki bu özellikler rakip yörelerin özellikleriyle karşılaştırılmalıdır. Yani bir değerleme uzmanı söz konusu piyasa yöresinin arazisi, bitki örtüsü, sokak düzenleri, yoğunluğu, mülk bakımı, genel hizmetleri gibi özelliklerinin onu diğer yörelerden daha mı çok yoksa daha mı az arzu edilir yapmaktadır sorusunun cevabını aramalıdır. Semt, tek bir hâkim arazi kullanımıyla nitelendirilen bir piyasa yöresidir. Farklı bölge türlerini etkileyen etkenler (örneğin konut bölgeleri, ticari bölgeler, sanayi bölgeleri gibi) daha büyük ve daha değişik piyasa yörelerini etkileyen etkenlerle aynıdır. Ancak faktörlere verilen göreli önem incelenen bölge türüne göre değişir. Konut Semtleri: Yöre sakinleri mülkün değerlerinin artırılmasında çok önemli rol oynarlar. Değerlemede, konutların evle iş merkezleri arasındaki mesafe dikkate alınmalıdır. Zira istihdam fırsatlarına yakınlık konut bölgesindeki mülk değerlerini önemli ölçüde etkiler. Bununla birlikte topografik, iklimsel ve konum gibi özellikler de konut yöresinin kimliğinin tanımlanmasında etkendirler. Bir ticari semtin ekonomik sağlığı, çevresindeki ticaret yöresinin canlılığına bağlı olduğu için ticari semtteki mülk değerleri, yakınındaki arazi kullanımlarının 5

11 türünden ve özelliğinden ayrıca çevredeki mülklerin değerlerini etkileyen faktörlerden etkilenir. Sanayi Bölgeleri: Sanayi semtleri, fabrikalar, dökümhaneler ve kimya firmaları gibi ağır sanayi birimlerinden montaj, dağıtım ve diğer işlere kadar geniş bir yelpazede yer alırlar. Her sanayi bölgesinin konumuna, arsa ve yapılandırmalarının özelliklerine karşı piyasanın tepkisini yansıtan bir değer düzeni vardır. Tarım Alanları: Buralarda en önemli değer etkenleri, alanın bütünden çok bireysel mülklerle ilişkilidir. Ayrıca bir tarım alanının fiziksel nitelikleri genellikle bireysel özellikleri temsil eder. Uzmanlaşmış Semtler: Bir piyasa yöresinde bazı özel faaliyetler etkinse o yöre özel bir semt olarak tanımlanabilir. Bunlar Sağlık Semtleri: Hastaneler, sağlık tesisleri ve doktor muayenehanelerinin yoğun olduğu semtlerdir. Muayenehanelerin bulunduğu binanın değeri, binanın yaşına, tıbbi hizmet veren yerlere yakınlığına vb özelliklere bağlıdır. Ayrıca personel ve modern teçhizatlar da etkendir. Bununla birlikte sağlık hizmetinin çevresine kolayca verildiği tıp binaları, erişimi kötü olan tıp binalarından daha fazla değerlidir. Araştırma ve Geliştirme Parkları: Bu parklar ilaç, kimya ve bilgisayar gibi firmaların araştırma ve geliştirme bölümlerini içerebilir. Ayrıca bunlar araştırma faaliyetleriyle uzmanlaşan firmalara hizmet verebilir. Bu parklar daha çok bunlara teknik ve kalifiye işgücü sağlayan üniversiteler tarafından korunur ve desteklenir. Üniversiteler bu parkları, fazla olan arazisini satmak, öğrenci ve öğretim üyeleri için istihdam yaratmak ve bir yörenin faaliyetlerini yükseltmek için destekler. Yüksek Teknoloji Parkları: İleri teknoloji faaliyetleriyle meşgul olan firmalar daha çok birbirine yakın bir konumda veya teknik uzmanlığın yakınındaki bir üniversite veya araştırma parkınca sağlanan parklarda yer alırlar. Elektronik ve bilgisayar firmaları da ileri teknoloji parklarına sahip olmuşlardır. Ayrıca uzay gereçleri, ilaç, kozmetik ürünleri ve havacılıkla uğraşan firmalarında buralarda büroları olabilir. Yerel yönetimler ve ekonomik kalkınma kuruluşları ileri teknoloji firmalarını çekebilmek için belirli teknoloji koridorları oluşturmaktadırlar. 6

12 Eğitim Alanları: Yüksek okullar, kolejler ve üniversiteler bir semt meydana getirebilirler. Zira eğitim alanları, çevresindeki topluma sosyal ve kültürel bakımdan olduğu kadar ekonomik bakımdan da katkıda bulunabilir. Bunların etrafındaki evler eğitim bölgesi etrafındaki komşuluk çevresine erişebilir ise, bu konutlar bu alanların ayrılmaz bir parçası olarak dikkate alınır. Tarihi Semtler: Bu bölgelerin tesis edilmesi, kültürel mirasın korunması için yaygın biçimde uygulanan ve hızla gelişen yöntemlerden biridir. Değerleme uzmanları her bölgenin tahsis durumuna uygulanabilir kriterlere ve bu kriterlerin bölge içindeki mülklere nasıl uygulandığını belirlemesi gerekmektedir. Zira koruma ve tarihi cephe hakları bir mülkün gelecekteki kullanımlarını sınırlandırabilir. Bu durum mülkün değerini artırabilir veya azaltabilir Arazi ve Arsa Analizi Genel olarak, taşınmaz malların değerini talep, fayda, kıtlık ve devredebilirlik gibi faktörler etkilemektedir. Bununla birlikte gayrimenkul piyasalarındaki arz kısa dönemde (bir üretim dönemi gibi) sabittir. Arazi arzının sınırlılığı, aşırı talep ve yüksek enflasyon gibi nedenlerden ötürü arazi değeri yöreye ve bölgelere bağlı olarak değişim gösterir. Ancak, gayrimenkul piyasa yapısından dolayı değerin oluşumunda belirleyici faktör talep olmaktadır [10]. Her taşınmaz özgün koşullara sahip olduğundan, değerlemede özel olarak taşınmazın incelenmesi ve analizi gerekir [10]. Mülk değerlendirirken arazi tanımlanmak ve analizi yapılmak zorundadır. Arazinin tanımı, ayrıntılı ve olgulara dayalı veriler, arazi kullanım kısıtları hakkında bilgiler, tapu ve kayıt bilgileri ve ilgili fiziksel özelliklere ait bilgilerden oluşur. Bununla birlikte analizin daha ileri aşaması, arazinin rekabet ettiği diğer arazilere kıyasla belirli bir arazi veya arsanın yarar ve pazarlanabilirliğini oluşturan, iyileştiren veya azaltan komşuluk çevresi özellikleriyle ilişkili olgulara dayalı verilerin ortaya konmasıdır. Arazi analizinin ana hedeflerinden biri, belirli bir kullanım için arazi değerinin tahmin edilmesi amacıyla arazinin veya arsanın boşmuş gibi en etkin ve verimli kullanımını gösterecek verilerin toplanmasıdır. Bu bakımdan bir arsa veya çıplak arazi değerlendirirken, değerleme uzmanı en etkin ve verimli kullanımını saptamalıdır. Arazinin en etkin ve verimli kullanımı tarım için ise, değerleme 7

13 uzmanı genellikle araziyi satışların karşılaştırılması yaklaşımını uygulamak suretiyle inceler ve değerlendirir. Arazi eğer kentsel kullanım için geliştirilecekse, değerleme uzmanı parsel (ifraz) geliştirme analizi gibi daha kompleks yöntemler kullanabilir. Arsa tanımı ve analizinde bir değerleme uzmanı, arsanın fiziksel özelliklerinin değeri nasıl etkilediğini ve fiziksel yapılandırmaların arazi ve komşu mülklerle nasıl ilişkili olduğunu tanımlar ve yorumlar. Bu bağlamda fiziksel özelliklerin etkileri aşağıda verilmiştir. i. Arsanın büyüklüğü ve arsanın şekli: Büyüklük ve şekil bir arsanın boyutlarını (sokak cephesi, genişlik ve derinlik) belirtir. Fiziksel özelliklerin neden olduğu avantaj ve kayıplar belirlenir. ii. Köşe etkisi: İki veya daha fazla sokağa cephesi olan mülklerin sadece bir sokağa cephesi olan mülklerden daha yüksek veya daha düşük birim fiyatları olabilir. iii. Tevhit değeri: En etkin ve verimli kullanım bazen iki veya daha fazla parselin aynı mülkiyet altında birleştirilmesiyle sonuçlanabilir. Birleştirilen parsellerin birim değeri ayrı parsellerin değerinden daha fazla ise tevhit değeri oluşturulmuş olur. iv. Artık arazi ve arazi fazlası: Yapılandırılmış bir arsa bağlamında artık arazi, mevcut yapılandırmaya hizmet etmeyen veya onu desteklemeyen arazidir. Böyle bir arazinin en etkin ve verimli kullanımı vardır. Mevcut veya beklenen yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine olanak sağlayabilir. Artık arazi pazarlanabilirse veya gelecekteki kullanım için bir değeri varsa bunun boş arazi olarak piyasa değeri ekonomik varlığın tahmin edilen değerine ilave edilir. Arazi fazlası ise mevcut yapılandırmanın en etkin ve verimli kullanımını desteklemek için gerekmeyen arazidir. Ancak fiziksel sınırlamalar, bina yerleşimi veya komşuluk ilkelerinden dolayı ayrı olarak satılamaz. Böyle bir arazi değere pozitif veya negatif katkıda bulunabilir ya da bulunamaz. Ayrıca mevcut veya beklenen bir yapılandırmanın gelecekteki genişlemesine imkan sağlayabilir veya sağlayamaz. v. Topografya: Topoğrafik etütler, arazinin tesviyesi, eşyükselti eğrileri, doğal drenajı, zemin şartları, manzarası ve genel fiziksel yararı hakkında bilgi sağlar. Arsaların değeri bu fiziksel özelliklere bağlı olarak farklılıklar gösterir. Örneğin dik yamaçlar çoğu zaman bina inşaatını engeller. Doğal drenaj bir avantaj olabildiği gibi arsanın kullanımını da kısıtlayabilir. Zemin ve yeraltı koşulları yapılandırılmış mülkler ve tarım arazisi için önemlidir. Büyük ve ağır binaların inşaatı tasarlandığı zaman dikkate alınacak en önemli noktalardan biri zemin yapısıdır. Dolayısıyla zemin şartları geliştirme maliyetlerini ve dolayısıyla mülk değerini etkiler. Ayrıca arazinin sel bölgelerine yakınlığı gibi kriterler de değerlemede göz önüne alınması gereken özelliklerdendir. vi. Altyapı hizmetleri: Kanalizasyon, temiz su, ticari, endüstriyel ve tarımsal kullanımlar için arıtılmış su, doğal gaz, elektrik, drenaj, telefon vb. vii. Arsa yapılandırmaları: Arsa içi yapılandırmalar: tesviye, peyzaj, çitler, kaldırım kenarları, su yolları, zemin kaplaması, drenaj, sulama sistemleri, yaya yolları vb. Değerlemede bir mülkün optimum veya en etkin ve verimli kullanımına katkı yapan veya bunu azaltan arsa içi yapılandırmalar dikkate alınır. Arsa dışı yapılandırmalar: Erişim yolları, altyapı bağlantıları, su toplama havuzları, kanalizasyon ve drenaj hatları. Arsa dışı yapılandırmaların değeri arsa değeriyle dikkate alınır. 8

14 viii. Erişim: Otopark alanları, sokakların konum ve durumu, ara yollar, bağlantı yolları, oto yollar ve karayolları arazi kullanımı için önemlidir. Sanayi mülkleri demiryolu ve otoyolu erişimi ile liman tesislerinin yakınlığından etkilenir. Endüstriyel, ticari ve konut mülklerinin hepsi, havaalanları, otoyollar, toplu taşıma ve demiryolu hizmetlerinden etkilenir. Örneğin trafiği yoğun olan bir arter veya otoyoldan gelen gürültü, toz ve dumanlar düşük yoğunluklu konut parselleri için arzu edilmezken ticari bir mülkün sokaktan görünmesi onun için reklam değeridir. Bu değer otomobil kullanan bir müşterinin trafik akışından kolayca ayrılıp mülke girebildiği zaman maksimum olur. ix. Çevre: Arazinin kullanımı çevre koşullarına göre de incelenir. Çevresel hususlar; yerel iklim, yeterli suyun mevcudiyeti, drenaj düzeni, havanın kalitesi, doğal ortamların mevcudiyeti, deprem faylarının konumu, heyelan veya çığ bölgeleri ile dereler, bataklık alanlar, nehirler, göller ve okyanuslara yakınlık olarak ifade edilebilir Yapılandırma Analizi Yapılandırma analizi birbirine bağlı üç işlemi kapsar: Mülk İncelemesi, Binanın Tanımı ve Mimari Stil ile İşlevsel Yararın analizidir. Değerleme işleminde yapılandırmaların yeterince tanımlanması ve incelenmesi için bilginin bir çoğu binanın incelenmesiyle elde edilir. Konu ve emsal mülklerin fiziksel özelliklerinin ve niteliklerinin yanlış ve yetersiz bir biçimde incelenmesi değerlemenin ileri aşamalarında problem oluşturacaktır. Bu analizde bina tanımı esastır. Ayrıntılı bir bina tanımı maliyetlerin hesaplanmasına ve amortismanların saptanmasında önemli olmaktadır. Mimari Stil ve İşlevsel Yarar birbirleriyle ilişkilidir. Bunların mülk değeri üzerindeki etkisi ortaya konmalıdır. Mimari stil bir binanın biçim ve dış görünüşünün özelliğidir. İşlevsel yarar ise yararlı olma ve öngörülen işlevini güncel piyasanın zevk ve standartlarına göre yerine getirme yeteneğidir. Bu yarar aynı zamanda mimari stil, tasarım ve yerleşim, odaların büyüklük ve türleri açısından binanın kullanım verimliliği ile de ilişkilidir. Mimari Stil ve İşlevsel Yarar güzellik, konfor, güvenlik, kolaylık, ışık vb gibi insan hayatını etkileyen unsurlardır. Bu bakımdan değerlemede stil ve işlevin mülkün piyasa değerini nasıl etkilediği incelenmelidir. Değerlemede birincil verilerin önemli bir bölümü mülk incelemesi sürecinden gelir. Konu mülk ve emsal mülklerin incelenmesi karşılaştırılması kullanılacak değerleme metotları için önemlidir. Binanın Tanımı: Bina tanımındaki başlıca unsurlar, kullanım türü, kullanımı etkileyen şartname ve yönetmelikler, binanın büyüklüğü, planı ve inşaatı ve 9

15 mekanik sistemlerin detayı şeklinde ifade edilir. Yapı bileşenleri, malzemeler ve mekanik sistemlerini içeren tasarım, yerleşim ve inşaat detaylarının tanımlanması da önemlidir. Kullanım Sınıflandırması: Konut, ticari, endüstriyel, tarımsal ve özel amaçlı olmak üzere beş ana grupta incelenebilir. İmar yönetmelikleri mülkün izin verilen kullanımlarını belirler. Mevcut kullanım güncel imar yönetmelikleriyle uyumlu olmadığı zaman bunun değere etkisi göz önüne alınmalıdır. İnşaat Yönetmelikleri: Binaların planlanması ve inşaatı, imar şartlarının getirdiği kullanım kısıtlamalarına ilaveten güvenlik ve refah gibi nedenlerden dolayı da çeşitli yasa ve yönetmeliklerle kısıtlıdır. Belediyeler, il bayındırlık müdürlükleri ve yapı denetim firmalarının imar ve teknik yapım şartnameleri, binaların inşaatının ve iskan edilmelerinin koşullarını ortaya koyar. Bu şartnameler imara uygunluk, inşaat malzemeleri, inşaat yöntemleri ve mekanik sistemlerle ilgili kuralları ve yapısal sağlamlık, yeterli ışık ve havalandırma gibi diğer hususları da içerir. Büyüklük: Proje ölçüleri ile gerçek bina ölçüleri kontrol edilmelidir. Zira projeler hazırlandıktan sonra değişiklikler ve ilaveler yapılabilir. Sonradan yapılan sundurmalar, bağımsız garajlar ve diğer küçük binalar ayrı olarak hesaplanmalıdır. Konut mülklerinin ölçümü yapılırken aşağıdaki verilerden yararlanılabilinir [4]. Brüt Yaşam Alanı: Bitirilmiş, zemin-üstü, konut alan. Yapının dış çevresinin ölçümüyle hesaplanır ve sadece bitirilmiş, oturulabilen, zemin-üstü yaşam alanını içerir. Bitirilmiş bodrum ve çatı arası alanları genelde toplam brüt yaşam alanına dahil edilmez. Ancak, yerel uygulamalar değişebilir. Brüt Bina Alanı: Bir binanın, kapalı alanları dışında kalan ve duvarların dışından ölçülen toplam kat alanı. Hem zemin-üstü kat alanını, hem de zemin-altı (bodrum) alanlarını içerir. Brüt Kiralanabilir Alan: Kiracılar ve özel kullanımı için tasarlanmış, bodrum ve asma katları da içeren, toplam kat alanı; ortak bölme duvarının merkezinden dış duvar yüzeylerine ölçülür. Genellikle alışveriş merkezlerinin ölçümünde kullanılır. Bununla birlikte bir ofis binasının tanımı yapılırken; brüt bina alanı, bitirilmiş bina alanı ve kiralanabilir alanlar ayrı ayrı belirtilmelidir. Biçim: Aşağıda Tablo 1 de verilen biçim, binaların tanımlanmasında faydalı olması açısından verilmiştir [4]. 10

16 Mimari Stil ve İşlevsel Yararın Analizi: Mimari stil ve işlevsel yarar birbirleriyle ilişkili olup mülkün piyasa değerini etkilemektedirler. İyi bir tasarım şu kriterleri karşılaması açısından önemlidir: Amaçlanan kullanıma uygunluk, iyi görünür olması, iyi hissettirir olması, denge, uyumluluk, satın alınabilirlik vd. Mimari stil, geleneklerin korunması, değişiklik, çeşitlilik, verimlilik, piyasa arzusu ve zevkleri gibi unsurlardan etkilenir. Piyasanın değişim arzusu mimari tasarımda yeni unsurların geliştirilmesinde önemli rol oynar. Bu tasarım enerji maliyetlerinin artması gibi dış etkenler tarafından da etkilenir. Dolayısıyla herhangi bir mimari stili yansıtan yeni binalar piyasada geniş bir cazibe meydana getirebilir. İşlevsel Yarar: Bir mülk veya binanın güncel piyasa zevkleri ve standartlarına göre yararlı olması ve planlanan işlevini yerine getirme yeteneğidir. Bir binada mimari stil, tasarım ve yerleşim, odaların büyüklüğü ve türü bakımından verimliği işlevsel yarar kapsamında değerlendirilir. Genel olarak işlevsel yarar şu özellikleri içerir: uyum, uygunluk veya elverişlilik, konfor, verimlilik, güvenlik, güvence, erişebilirlik, bakım kolaylığı ve maliyet, piyasa standartları, çekicilik, ekonomik üretkenlik. İşlevsel Yararsızlık: Bir mülk veya binanın piyasanın zevkleri ve standartlarına göre işlevsel kapasitesinin bir eksikliğidir. Örneğin, teknolojik gelişmeler ile ekonomik ve estetik trendlerin neden olduğu değişim bir binanın yerleşim planlarını ve özeliklerini modası geçmiş bir hale getirdiği zaman işlevsel eskime olur. 11

17 Tablo 1/1. Bina Tanımının Unsurları Temel Yapı Bina dışının tanımı Bina içinin tanımı Teçhizat ve mekanik sistemler 1. Temel pabuçları 1. Karkas 1. İç duvarlar, bölmeler ve kapılar 1. Sıhhi tesisat sistemi 2. Döşemeler 2. Yalıtım 2. Mekan bölümü a. Borular 3. Kazıklar 3. Havalandırma a. Depolama alanları b.armatürler 4. Kolonlar 4. Dış duvarlar b. Merdivenler, c.sıcak su sistemi rampalar, asansörler, mekanik merdivenler ve kaldıraçlar 5. Payandalar 5. Dış kapılar 3. İç mesnetler 2. Isıtma, soğutma ve havalandırma 6. Kirişler 6. Pencereler a. Kiriş, kolon ve makaslar sistemi a. Isıtma sistemleri (i) Ilık veya sıcak hava 7. Temel duvarları 7. Cephe kaplaması b. Döşeme sistemi (ii) Sıcak su (alt döşeme) 8. Çatı ve oluk c. Tavanlar (iii) Buhar sistemi 9. Bacalar ve havalandırma bacaları 4. Boya, dekorasyon ve son işler (iv) Elektrik 10. Özel nitelikler a. Bodrumlar b. Klima ve havalandırma sistemleri b. Zemin kaplamaları 3. Elektrik sistemleri c. Duvarlar, bölmeler 4. Muhtelif gereçler ve tavanlar d. Kartonpiyer ve a. Yangından döşeme tabakaları korunma e. Şömineler b. Asansörler, yürüyen merdivenler ve rampalar 5. Çürüme ve böcek zararlarına karşı koruma 6. Muhtelif ve özel nitelikler c. işaret, alarm ve telefon sistemleri d.yükleme tesisleri e.bağlı teçhizat (tesisatla ilgili 12

18 Tablo 1/2. Bina Tanımının Unsurları Temel yapı: Bir binanın zemin altında kalan ve üst yapının oturduğu bir destek sağlayan tüm temel yapısı. Temel Pabuçları Tür Malzemeler Özellikler/Kullanım Tür Malzemeler Özellikler/Kullanım Tür Malzemeler Özellikler/Kullanım Tür Malzemeler Özellikler/Kullanım Tür Malzemeler Özellikler/Kullanım Temeller Tür Malzemeler Özellikler/Kullanım Tür Malzemeler Özellikler/Kullanım Çevresel taban Beton En yaygın temel türü; bir beton taban don hattının altında örselenmemiş zemin üzerine oturur ve duvarların yükünü alt zemine dağıtır. Demirsiz temel Beton Teçhizatsız ve hafif yükleri taşımak için tasarlanmış Demirli temel Beton ve demir Mukavemetini arttırmak için çelik içerir Kolon Beton Uzun ve nispeten narin sütunlar Radyal temel Beton Zemin taşıma kapasitesinin kötü olduğu yerlerde sıklıkla kullanılır Zemin üzeri döşeme Yerinde dökülmüş beton Beton temeller üzerinde beton veya cüruf briketten duvarlar Taş veya taş ve tuğla (eskice binalarda) En yaygın temel türü Hasır ve sal (yüzer temel) Fazla çelikle takviye edilmiş beton döşeme Zemin taşıma kapasitesinin kötü olduğu yerlerde kullanılır. Çelik teçhizat tüm temelin bir bütün olarak çalışmasını sağlar. Kazıklar Tür Kolon birimleri Malzemeler Beton Metal Ahşap Özellikler/Kullanım Kazıklar temeller yerine bir alternatif olarak kullanılır. Taşıma kapasitesi düşük olan zeminlerde yükleri kapasitenin yeterli olduğu alt tabakalara iletir. Kolonlar, payandalar ve kirişler Malzemeler Beton Çelik Özellikler/Kullanım Ayrı ayrı veya birleşik olarak kullanılabilen temel mesnetleri Ülkemizde Kullanılan Yapı Türleri [10] Yapılar yük taşıyıcı elemanlarına göre aşağıdaki gibi sınıflandırılabilir: Yığma (Masif) Yapılar: Bu yapılarda döşeme ve çatı gibi yatay taşıyıcı sistem yükleri iç ve dış duvarlar tarafından taşınarak temele nakledilir. Bu bakımdan 13

19 duvarlar yükün tamamını taşırlar. Dolayısıyla yapının bazı bölümlerindeki duvarların yerlerinin değiştirilmesi veya iptal edilmesi yapının statiği bakımından tehlikelidir. Bu yapılar ikiye ayrılır. Bunlar: Ahşap Yığma Yapılar: Bu tür yapılarda taşıyıcı elemanlar olarak kullanılan duvarlar ahşap ve ahşap kökenli malzemelerden yapılır. Ahşap, temelde ağacın odun kısımları, kereste, tahtadır. Ahşap yapılarda mekanik mukavemet, ahşabın yoğunluğuyla orantılı olarak artar. Ahşabın çalışmasını önlemek için kurutulmuş ağaç kullanmak çok önemlidir. Levha halinde kullanım için daha çok kontrplak, ahşap yonga levhası ve odun-lifi levha gibi yan orman ürünlerinden yararlanılır. Bunlar kendiliklerinden biçim ve boyut değiştirmeyecek, homojen ve izotrop levhalardır. Ayrıca ahşap kaplama yapı elemanları da kullanılır. Kagir Yığma Yapılar: Bu tür yapılarda duvarlar, tuğla ve çeşitli doğal taşlardan örülürler. Duvarlar tuğla ile örülecekse yük taşıdığı için en az bir tuğla kalınlığında (20 cm) olmalı ve içi dolu tuğlalar da kullanılmalıdır. Karkas İskeletli Yapılar: Bu yapılar, Ahşap İskeletli Yapılar, Betonarme İskeletli Yapılar ve Çelik İskeletli Yapılar olmak üzere üçe ayrılır. Yükü taşıma ve aktarma işlemi şöyledir: döşeme ve çatılar kendi ağırlıklarını ve üzerlerine gelen yükleri yatay taşıyıcı elemanlar olan kirişlere iletirler. Kirişler bu yükleri üzerinde oturdukları düşey taşıyıcı elemanlara yani kolonlara iletirler. Kolonlar da bu yükü temele iletirler. Yapıdaki bu sistem sayesinde kolonlar arasında boşluklar oluşur. Bu boşlukları kapatmak ve yapıyı bölümlere ayırmak için delikli tuğla veya gazbeton bloklarından duvarlar örülür. Karkas yapılarda duvarlar yük taşımazlar. Bu nedenle, bölümler arasındaki duvarlar iptal edilebilir veya yeri değiştirilebilir. Yapının bir kısmı karkas, bir kısmı ahşap yapılabilir. Bu tür yapılara karma yapı veya yarı karkas, yarı yığma yapı da denilebilir. Ahşap İskeletli Yapılar: Ahşap iskeletli yapılar; yatay ve düşey taşıyıcı elemanları sert ağaçtan yapılan bir yapı türüdür. Tarihi evler buna iyi birer örnektir. Betonarme İskeletli Yapılar: Yatay ve düşey taşıyıcı sistemi betonarme yapı elemanlarından teşkil edilmiş yapı türüdür. Yurdumuzda en çok kullanılan yapı çeşididir. 14

20 Ahşap İskeletli Yapı Betonarme İskeletli Yapı Piyasa Analizi Değerleme sürecinde verilerin bir kısmı alıcılar, satıcılar, kiracılar, kiraya verenler, ipotek kredisi verenler, ipotek kredisi kullananlar, geliştiriciler, inşaatçılar, yöneticiler, mal sahipleri, yatırımcılar ve emlak danışmanları gibi gayrimenkul piyasasını oluşturan bireyler ve firma gruplarından alınır. 15

21 Bu bakımdan piyasadan elde edilen verilerin analizi aynı zamanda bir mülkün en etkin ve verimli kullanımını saptamak içinde bir temel oluşturur. Kaldı ki bu analiz talep ve arz arasındaki ilişkiyi ortaya koyması açısından da önemlidir. Bir mülkün piyasa değeri, önemli ölçüde piyasadaki rekabetçi konumu ile saptanır. Konu mülkün özellikleri bu noktada önem kazanmaktadır. Ekonomik koşullar ve bunların gayrimenkul piyasaları üzerindeki etkileri bilinirse mülkü etkileyen dış etmenler daha iyi değerlendirilir. Dolayısıyla piyasadan elde edilen verilerin analizi maliyet, satışların karşılaştırılması ve gelir kapitalizasyonu yöntemleri için gereken hayati bilgiyi sağlar. Bu durum aşağıda özetlenmiştir [4]. Yaklaşım( * ) Maliyet Yöntemi Piyasa Analizinin Kullanımları Piyasa analizi değerleme uzmanına, güncel inşaat maliyetleri ve piyasa şartları hakkında bilgi sağlar. Bu bilgi değerleme uzmanının bir girişimcinin beklediği karı ve herhangi bir ekonomik avantajı veya inşa edildiğinden beri mülkün eskimeden dolayı karşılaştığı zararı tahmin etmesine yardımcı olur. Satışların karşılaştırılması Piyasa analizi değerleme uzmanına, rakip mülkleri tanımlamasına ve bunların konu mülkle karşılaştırılabilirlik derecelerini tam olarak saptamasına yardımcı olur. Piyasa analiziyle kazanılan güncel piyasa şartlarının tam olarak anlaşılmasıyla, değerleme uzmanı emsal mülklerin satış fiyatlarını, satışların yapıldığından beri piyasa şartlarında meydana gelmiş olabilecek değişiklikler için düzeltebilir. Gelir kapitalizasyonu Yönt. Piyasa analizi sürecinde, değerleme uzmanı aynı zamanda piyasa kiraları, güncel ve beklenen getiri oranları ve konu mülkün kendi özel piyasasındaki rekabetçi durumuna ilişkin veriler de toplar. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında bu bilgi, konu mülk için beklenen kiralanma veya satılma oranı, konu mülkün olasılıkla yakalayacağı piyasa payı, gelecekte edineceği olası gelir akışı ve gelir akışı projeksiyonu veya yıllık gelir beklentisine uygulanacak uygun bir ıskonto veya kapitalizasyon oranını saptamak için kullanılır En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Bu analiz esas olarak sadece araziye uygulanır. Yani araziye en yüksek geliri veya değeri sağlayan kullanım biçimlerinin belirlenmesidir. Yapıların değeri araziye bir katkı olarak dikkate alınır. Bu analizin teorik vurgusu, arazinin boşmuş gibi potansiyel kullanımları üzerinedir. Ancak uygulamada mevcut yapıların ve bunlardaki olası değişikliklerin değer katkısı belirlenmelidir. Değerlemenin oluşturulmasında değerleme uzmanı arazinin boşmuş gibi en etkin ve verimli * Yaklaşım Yöntemleri Bölüm 3 de detaylı olarak verilmiştir. 16

22 kullanımıyla, yapılı mülkün en etkin ve verimli kullanımı arasında bir ayrım yapmalıdır. Bir bina yapılandırması boş arazinin en etkin ve verimli kullanımı olarak saptanırsa, değerleme uzmanı inşa edilecek ideal yapılandırmanın türü ve özelliklerini saptamak ve tanımlamak zorundadır. Dolayısıyla değerleme uzmanı arsadaki mevcut yapıları ideal yapılandırma ile karşılaştırır ve aradaki farklar, mevcut yapıların maruz kaldığı eskimeyi saptamak için incelenir. En etkin ve verimli kullanım; fiziksel olarak mümkün, yasal olarak izin verilebilir, finansal olarak da yapılabilir olmakla birlikte maksimum düzeyde verimli olmalıdır Makina ve Teçhizat Analizi Şekil 1 de görüldüğü gibi makina güç ileten, değiştiren veya biriktiren ve bu şekilde faydalı bir iş yapma kabiliyetine sahip olan bir yapıttır. Tesisat, malzeme ileten, değiştiren veya biriktiren, cihaz ise sinyal (ikaz) ileten, değiştiren veya biriktiren yapıtlardır. Örneğin bir torna tezgâhı makina; petrol taşıyan petrol hattı tesisat; basınç ölçen bir manometre ise, cihazdır [8]. Makinalar çeşitli yapı elemanlarından oluşur. Makina bu parçaların yerleştirilmesinden meydana gelir. Bu elemanlar her bir makina içerisinde çeşitli fonksiyonları gerçekleştirirler. Tek bir parça (kama) olabildikleri gibi birkaç parçadan (yuvarlanmalı yatak) da meydana gelebilirler. çıkış Güç= Kuvvet*Hız= Enerji/zaman Güç= Kuvvet*Hız= Enerji/zaman giriş Güç= Kuvvet*Hız= Enerji/zaman giriş Şekil 1. Makina ve Güç Dengesi 17

23 Buradan da anlaşılacağı üzere makina elemanlarının esas fonksiyonu hareket iletmek veya değiştirmektir. Bir makinanın değişik türden ömürleri olabilmektedir. Bunlar, mülkiyet ömrü, fiziksel ömür ve ekonomik ömürdür. Mülkiyet ömrü, makinanın satın alınmasından elden çıkarılmasına kadar geçen süredir. Fiziksel ömür, makinanın yeni halinden kullanılamayacak hale gelinceye kadar geçen süredir. Bir makinaya fiziksel ömrü boyunca birçok kimse sahip olabilir. Ekonomik ömür ise makinanın üretim hattında kurulmasından başlayarak ekonomik nedenlerden dolayı hattan çıkarılmasına kadar geçen süre olarak tanımlanmaktadır. Bu süre sonundaki değişimin daha ekonomik olması gerekmektedir. Yani makinanın yenilenmesinin maliyeti bulundurulmasından daha azdır [11] Makina ve Teçhizatta Yıpranmaya Neden Olan Unsurlar Makina ve teçhizatlarda yorulmaya neden olan unsurlar genel olarak yorulma, aşınma ve hasar olarak tanımlanan unsurlardır. Bu unsurlar aşağıda özetlenmiştir. Yorulma: Genellikle makina elemanları değişken yüklere ve gerilmelere maruzdurlar. Yükler statik olsa dahi, çalışma sırasında elemanların kesitlerinde meydana gelen gerilmeler değişken olabilir. Bu bakımdan malzemelerin statik zorlamada dayanabileceği maksimum gerilmeden daha küçük tekrarlanan gerilmelerin etkisi altında hasara uğramasına yorulma denir. Aşınma: Bir cismin yüzeyinden, başka bir cismin sürtünmesiyle çok küçük parçaların kopup ayrılmasına aşınma denir. Bu olayın temel nedenleri: i. Yüzey pürüzlerinin sürtünme sırasında kırılmaları, ii. Sürtünen cisimlerin yer yer birbirine atomsal mertebede yaklaşıp karşılıklı bağlandıktan sonra ancak küçük bir parçanın kopması suretiyle ayrılmasıdır [9]. Malzemeden başka sınır yüzeylerinin şekli, sıcaklık gibi sürtünme koşulları da aşınmayı etkiler. Malzemelerdeki sertlik, tokluk, korozyona dayanıklılık ve yüksek erime sıcaklığı aşınma dayanımını artıran özelliklerdir. Korozyon: Çevrenin kimyasal ve elektrokimyasal etkilerinden dolayı metalsel malzemelerde meydana gelen hasara korozyon denir. Korozyon olayları genel olarak elektron transferi yani iyonlaşma ile başlar. 18

24 Metallerin oksitlenmesinde aşağıdaki türden reaksiyonlar yüzeyin her noktasında meydana gelir: M = M e - ½ O 2 + 2e - = O - - M ++ + O - - = MO M: metal, e: elektron, O: oksijen atomu Oksitlenme hızı yüzeyde oluşan oksit tabakasının koruyucu etkisine bağlıdır. Malzeme yüzeylerine bağlı olarak oksitlenmenin matematiksel ifadeleri aşağıda verilmiştir [9]. W = At (Gözenekli yani koruyucu olmayan tabakalarda) (2.1) W = Bt (koruyucu tabakalarda) (2.2) W = Ln (Ct) (Çok iyi koruyucu tabakalarda) (2.3) W: oksit tabakası ağırlığı, t: zaman, A, B ve C: sabit sayılar, Ln: doğal logaritma. Hasar: Malzemeler iki şekilde hasara uğrayabilirler. Bunlardan biri iç veya dış çatlama sonucunda oluşan malzeme ayrılması olarak da ifade edilen kırılma diğeri ise burkulmadır Makina Teçhizatın Yıpranma Oranının Hesabı Makina-teçhizatların yıpranma oranları tespit edilirken dikkat edilecek noktaların bazıları aşağıda verilmiştir. İç Faktörler: Üretim tarihi, Çalışma durumu (uzun süreli duruşların olup olmadığı, tesisin yılın belli aylarında veya sürekli çalışıp çalışmadığı), Hareket ileten elemanlarının genel görünümü, Periyodik bakımının yapılıp yapılmadığı (Bu husus makinanın genel durumuna bakılarak anlaşılacağı gibi bakım kartları kontrol edilerek de test edilebilir), Ait olduğu sektörün çevresel şartları ve üretime göre durumu (nemli veya sulu ortamların olup olmadığı). Genel görünümü (kirli, boyası dökülmüş, kablo bağlantıları düzensiz v.s.), Üzerinde köklü revizyon yapılıp yapılmadığı veya ilave teçhizatın olup olmadığı, Makina-teçhizatın optimum çalışma verimini sağlayıp sağlamadığı (sık sık arızalanma gibi sorunların olup olmadığı). 19

25 Dış Faktörler: Makina- teçhizatın piyasada halen satılıp satılmadığı, Makina- teçhizata eşdeğer yeni model makinaların mevcut olup olmadığı, Bu alanda bir teknoloji sıçramasının olup olmadığı. Makina-teçhizatın yıpranma oranı tespit edilirken bir makinanın belli bir sürede hurdaya ayrıldığı ve hurda değerinin de yeni makina fiyatının %5 %20 si arasında değiştiği yukarıda belirtilen ölçülere göre dikkate alınmalıdır [2]. Dolayısıyla, Hurda Değer Yöntemi kullanılarak da makina-teçhizatın yıpranma oranı belirlenebilir. Bu yöntem daha çok standart üretimler (tekstil sektörü gibi) yapan makinalarda kullanılacak bir yöntem olabilir. Örneğin değerlemesi yapılacak makinanın 20 yılda hurdaya ayrıldığını ve hurda değerinin makina fiyatının %20 si olduğunu kabul edelim. Bu durumda yıllık yıpranma payı %4 olur. Makina 5 yıldır kullanılıyor ise yeni makina fiyatının %80 ni o makinanın takdir edilen değeri olur. Makina-teçhizat iyi bakım görmüş veya az kullanılmış olmasına rağmen o alandaki teknolojik ilerlemelerden dolayı söz konusu makinanın fiyatı çok düşük kalmış olabilir. Bu durum özellikle elektronik ve bilgisayar sektöründe sıkça görülmektedir. Teknolojik eskilik olarak tanımlanan bu hususun yıpranma oranının hesaplanmasında dikkate alınması gerekmektedir. 20

26 3. DEĞERLEME (EKSPERTİZ) METOTLARI Değer, insan ihtiyaçlarının giderilmesinde kullanılan araçlara veya mallara verilen görece önem olarak tanımlanmaktadır. Fayda ise ihtiyaçların tatmin edilme özelliğidir. Bu özellik malın bünyesinde bulunmaktadır. Hâlbuki değer malın bünyesinde olmayıp insanlar tarafından yapılan karşılaştırma ile ortaya çıkmaktadır. Bu bakımdan malların değerinin oluşumunda onların faydalı olması, insan ihtiyaçlarına göre daha az olması (ihtiyaçlar mallardan daha fazla) ve üretimleri için belli bir miktar masraf ve emek harcanmış olmasıdır [10]. Değer objektif veya sübjektif olabilir. Sübjektif değer mala verilen nispi önemi gösterirken içerisinde daha çok bireysel tercihleri de barındırmaktadır. Bu değere taşınmazın kullanım değeri de denilebilir. Hâlbuki objektif değer daha çok mübadele yani değişim değerini göstermektedir. Yani bir malın diğer mallarla mübadele edilmesinde o malın sahip olduğu değer ifade edilmektedir. Objektif değerin ölçüsü piyasa fiyatıdır. Bu bakımdan objektif değer piyasa değerini yansıtır. Objektif değer tanımlandığı teori bakımından maliyet masraflarına göre oluşmaktadır. Maliyet unsurlarının neler olması gerektiği konusunda farklı görüşler olmakla birlikte Adam Smith e göre bu unsurlar arazi, işgücü ve sermaye olmakla birlikte bir gayrimenkul üretiminde 4 temel faktörün bileşimi gerekir. Bunlar, boş arazi alım-satım bedeli, direkt/endirekt işçilik, sermaye ve müteşebbisin kar payıdır [10]. Bir ürün, eşya veya hizmetin değeri onların doğası gereği oluşmaz. Bunların değerini oluşturan piyasadaki bireylerdir. Değeri yaratan ilişkiler karmaşık olmakla birlikte, değeri etkileyen faktörler değişirse değer de değişir. Bu faktörler fayda, kıtlık, arzu ve etkin alım gücüdür. Fayda ve kıtlık arz faktörleri, arzu ve etkin satın alma gücü ise talep faktörleridir. Dolayısıyla değeri oluşturan bu dört faktör arz ve talebe yansır [10]. Değerlemede değer, fiyat ve maliyet kavramları oldukça yaygın olarak kullanılmaktadır. Değer, belirli bir zamanda bir malın alıcısı ve satıcısı tarafından parasal ölçüsü veya taşınmazın gelecekte sağlayabileceği faydaların bugünkü değeridir. Bu yüzden bir mal veya hizmetin bütün amaçlar için tek bir değerinden söz edilemez. Farklı amaçlar ve farklı kişiler farklı değer takdir edebilir. Ekonomide 21

27 her mal için kesin ve tek bir değerden bahsedilemez. Ayrıca değer bir tahmindir ve bugün, yarın ve ender de olsa geçmiş için saptanır. Fiyat bir anlaşma çerçevesinde, belli bir alıcının ödemeyi kabul ettiği ve belili bir satıcının da satmayı kabul ettiği parasal tutardır. Yani fiyat tamamlanmış bir gerçektir. Fiyat ve değerin faklı olmasının nedenlerinden bazıları: eksik bilgi ve ekonomideki belirsizlik, alıcı sayısının az olması, alıcı ve satıcıların mantıklı hareket etmemesi, satışta pazarlığın olmaması, hükümet politikaları vs. Maliyet ise işletmenin herhangi bir malın üretiminde harcadığı tüm ekonomik değerlerin toplamıdır [10]. Her bir değer malın ayrı bir ekonomik yönüne veya amacına karşılık gelir. Bunun için değerlemede önce değerlemenin amacını ortaya koymak sonra amaca uygun bir metot izlemektedir. Zira değerlemede arz, talep, fiyat ile birlikte pazar koşullarının da tahmini ve analizi de önemli olmaktadır. Bu bakımdan uzmanın, değerleme yöntemlerini malın cinsine, değerlemenin amacına ve pazar koşullarına göre seçmesi çok önemlidir. Örneğin mal sahibinin taşınır veya taşınmaz bir mal için uğradığı zararın bedeli için maliyet yöntemi uygun olurken; eğer amaç malın pazar fiyatını elde etmek olursa aynı yönteme göre değer elde etmek yanlış olacaktır [10]. Değerlemede bankamız uygulamalarında kullanılabilecek metotlar aşağıda ortaya konmuştur Pazar Değer Yöntemleri Satışların Karşılaştırılması Yöntemi Bu yöntemde değerleme uzmanı benzer mülkleri inceler ve incelenen mülkleri söz konusu mülkle karşılaştırarak bir değer takdiri geliştirir. Bu yöntemde piyasa değer takdiri, söz konusu mülke benzeyen, yakın bir zamanda satılan veya sözleşmeye bağlanan mülkleri karşılaştırmak suretiyle geliştirilir. Bu yöntemin ana dayanak noktası, bir mülkün piyasa değerinin karşılaştırılabilir rakip mülklerin fiyatlarına bağlı olmasıdır. Bu yöntem genellikle gelir getirmeyen konut amaçlı mülkler ve sahibi tarafından kullanılan küçük ticari endüstriyel mülkler için yaygın olarak kullanılabilir. 22

28 Açlar a göre [7], emsal olarak seçilecek taşınmaz satış fiyatlarının, tarafların istekli, bağımsız ve bilgili olduğu konumda, arz talep yasalarına göre oluşması; başka bir deyişle rayiç değeri yansıtması gerekir. Örneğin, üzerinde rehin hakkı bulunan ya da icra yolu ile satılmış bir taşınmazın satış fiyatının emsal olarak alınması yanlıştır. Ayrıca emsal taşınmazlar, yakın zaman aralığında alım-satım işlemi görmüş taşınmazlar arasından seçilmelidir. Demir ve Batuk, güncel olmayan satışlara ait verilerin değerleme gününe dönüştürülmesinde, taşınmaz piyasasına ait uygun bir dönüştürme parametresinin olmaması ve enflasyon, faiz vb. gibi ekonomik parametrelerin ülkemizde çok değişken bir yapıda olmasından dolayı hatalı değerlemelere neden olabileceğini belirterek; en uygun dönüştürme parametresi olarak TEFE (ÜFE) (Ek 4/5) ve döviz endeksinin (Ek 4/1..4/3) kullanılmasını önermişlerdir [7]. Değerlenen mal taşınır ise ve satış yerinden yani pazardan uzak bir yerde bulunuyorsa, malın alım ve satım fiyatlarını birbirinden ayırmak gerekir. Bu durumda alım ve satım fiyatları aşağıdaki eşitlikler yardımıyla bulunur: Malın alım fiyatı Malın satım fiyatı = Pazar fiyatı + alım ve taşıma giderleri = Pazar fiyatı pazara taşıma ve satım giderleri Malın alım ve satım fiyatları arasındaki fark, özellikle taşıma ücreti fazla bir değer tutan mallar içim önemlidir. Değer biçilen yer ile pazar arasındaki mesafenin fazla olması bu farkın önemini artıracaktır. Taşınmaz mallar için böyle bir fiyat ayırımının yapılmasına gerek olmadığı açıktır. Ancak taşınır mallar, rehin edilmiş mallar ve alet ve makina parkı için değerlemede taşıma ve montaj giderleri önem arz eder [10]. Bu yöntem yeterli sayıda veri olması durumunda her türlü mala uygulanır ve değeri belirlemek için uygun bir yaklaşımdır [10]. Karşılaştırma Yönteminin Avantajları ve Uygulama Alanları [2,10]: Mahkemeler ve kıymet takdir komisyonları çoğunlukla bu yöntemi dikkate alırlar. Şahıslarca anlaşılması kolaydır. Esas alınan değere emsal göstermek kolay olduğundan bu değeri tespit etmek her zaman mümkündür. Gelir getirmeyen konutların değerlemesinde. Arsa ve arazi değerlemesi. Taşınan varlıkların değerlemesinde. 23

YAPILARIN SINIFLANDIRILMASI

YAPILARIN SINIFLANDIRILMASI YAPILARIN SINIFLANDIRILMASI Celal Bayar Üniversitesi Turgutlu Meslek Yüksekokulu İnşaat Bölümü Öğretim Görevlisi Tekin TEZCAN İnşaat Yüksek Mühendisi YAPI Canlıların beslenme ve barınma gibi doğal ihtiyaçlarını

Detaylı

YAPININ TANIMI VE SINIFLANDIRILMASI

YAPININ TANIMI VE SINIFLANDIRILMASI YAPININ TANIMI VE SINIFLANDIRILMASI İnsanlar ihtiyaçlarına bağlı olarak çevreyi değiştirerek daha rahat yaşayabilmeleri için yeni bir çevre meydana getiriler. Bunlar yapıyı oluşturur. İnsanların ihtiyaçlarını

Detaylı

7. HAFTA MÜHENDİSLİK EKONOMİSİ. Yrd. Doç. Dr. Tahir AKGÜL Değerleme Yöntemleri I

7. HAFTA MÜHENDİSLİK EKONOMİSİ. Yrd. Doç. Dr. Tahir AKGÜL Değerleme Yöntemleri I 7. HAFTA MÜHENDİSLİK EKONOMİSİ Yrd. Doç. Dr. Tahir AKGÜL Değerleme Yöntemleri I Değerleme ve Değer nedir? Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin

Detaylı

KONUT DEĞERLEME VE YAPIM TEKNİKLERİ

KONUT DEĞERLEME VE YAPIM TEKNİKLERİ Konut Değerleme ve Yapım Teknikleri Taşınmaz Değerleme ve Geliştirme Tezsiz Yüksek Lisans Programı KONUT DEĞERLEME VE YAPIM TEKNİKLERİ 1 Konut Değerleme Ve Yapım Teknikleri İçindekiler 1.1. DERSİN AMACI...

Detaylı

Yapıblok İle Akustik Duvar Uygulamaları: Digiturk & TV8

Yapıblok İle Akustik Duvar Uygulamaları: Digiturk & TV8 Yapıblok İle Akustik Duvar Uygulamaları: Digiturk & TV8 Ümit ÖZKAN 1, Ayşe DEMİRTAŞ 2 Giriş: Yapıblok, Yapı Merkezi Prefabrikasyon A.Ş. tarafından 1996 yılından beri endüstriyel üretim yöntemleri ile üretilen

Detaylı

1) Mülkün yıllık net geliri 120 000 TL dir. Faaliyet gider oranı % 46 ve boģluk oranı % 4 dür. Bu verilere göre Efektif brüt gelir ne kadardır?

1) Mülkün yıllık net geliri 120 000 TL dir. Faaliyet gider oranı % 46 ve boģluk oranı % 4 dür. Bu verilere göre Efektif brüt gelir ne kadardır? Gayrimenkul Değerleme Esasları 1) Mülkün yıllık net geliri 120 000 TL dir. Faaliyet gider oranı % 46 ve boģluk oranı % 4 dür. Bu verilere göre Efektif brüt gelir ne kadardır? A) 240 000 TL B) 260 870 TL

Detaylı

A) 10 B) 30 C) 50 D) 60 E) 80

A) 10 B) 30 C) 50 D) 60 E) 80 Gayrimenkul Değerleme Esasları 1) Deneme Sınavı II 4) Aşağıdakilerden hangisi piyasaya dayalı Değerleme yaklaşımlarından biridir? A) Satışların karşılaştırılması yaklaşımı B) Yararlılık yaklaşımı C) En

Detaylı

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 4. GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Şükrü Saraçoğlu Stadının uluslararası standartlarda inşa edilmiş olması, Stadın uluslararası öneme

Detaylı

uygulama yönetmeliği : 15.12.2012 Afet riski altındaki alanların

uygulama yönetmeliği : 15.12.2012 Afet riski altındaki alanların 6306 sayılı kanun Resmi Gazete yayın tarihi: 31.05.2012 Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanunun uygulama yönetmeliği : 14.08.2012 (yürürlükten kalkış tarihi: 15.12.2012) Afet riski

Detaylı

İŞLETMENİN KURULUŞ ÇALIŞMALARI. Doç. Dr. Mahmut AKBOLAT

İŞLETMENİN KURULUŞ ÇALIŞMALARI. Doç. Dr. Mahmut AKBOLAT İŞLETMENİN KURULUŞ ÇALIŞMALARI Doç. Dr. Mahmut AKBOLAT İŞLETMENİN KURULUŞ ÇALIŞMALARI Bu Dersimizde; Kuruluşla İlgili Bazı Temel Kavramlar Genel Olarak İşletmenin Kuruluş Aşamaları Fizibilite Çalışmalarının

Detaylı

HASAR TÜRLERİ, MÜDAHALEDE GÜVENLİK VE ÖNCELİKLER

HASAR TÜRLERİ, MÜDAHALEDE GÜVENLİK VE ÖNCELİKLER HASAR TÜRLERİ, MÜDAHALEDE GÜVENLİK VE ÖNCELİKLER Yapım amacına göre bina sınıflandırması Meskenler-konutlar :Ev,apartman ve villalar Konaklama Binaları: Otel,motel,kamp ve mokamplar Kültür Binaları: Okullar,müzeler,kütüphaneler

Detaylı

MESLEK RESMİ DERSİ. Giriş Özet Yapı Bilgisi Mimari Tasarım Esasları ve Mimari Proje Örnekleri İncelemeleri. Hazırlayan. Öğr. Gör.

MESLEK RESMİ DERSİ. Giriş Özet Yapı Bilgisi Mimari Tasarım Esasları ve Mimari Proje Örnekleri İncelemeleri. Hazırlayan. Öğr. Gör. MESLEK RESMİ DERSİ Giriş Özet Yapı Bilgisi Mimari Tasarım Esasları ve Mimari Proje Örnekleri İncelemeleri Hazırlayan Öğr. Gör. Cahit GÜRER 26.02.2009-Afyonkarahisar YAPI Canlıların beslenmek ve barınmak

Detaylı

Firmamız mühendislik hizmet sektöründe kurulduğu 1998 yılından bugüne 16 yılı aşkın sürede faaliyette bulunmaktadır.

Firmamız mühendislik hizmet sektöründe kurulduğu 1998 yılından bugüne 16 yılı aşkın sürede faaliyette bulunmaktadır. Firmamız mühendislik hizmet sektöründe kurulduğu 1998 yılından bugüne 16 yılı aşkın sürede faaliyette bulunmaktadır. Tüm altyapı çalışmalarının ilk adımı olan harita mühendislik hizmetlerinin ülke kalkınmasındaki

Detaylı

YAPININ TANIMI VE SINIFLANDIRILMASI

YAPININ TANIMI VE SINIFLANDIRILMASI YAPININ TANIMI VE SINIFLANDIRILMASI İnsanlar ihtiyaçlarına bağlı olarak çevreyi değiştirerek daha rahat yaşayabilmeleri için yeni bir çevre meydana getiriler. Bunlar yapıyı oluşturur. İnsanların ihtiyaçlarını

Detaylı

ÇATI KONSTRÜKSİYONLARINDA GAZBETON UYGULAMALARI Doç.Dr.Oğuz Cem Çelik İTÜ Mimarlık Fakültesi Yapı Statiği ve Betonarme Birimi

ÇATI KONSTRÜKSİYONLARINDA GAZBETON UYGULAMALARI Doç.Dr.Oğuz Cem Çelik İTÜ Mimarlık Fakültesi Yapı Statiği ve Betonarme Birimi ÇATI KONSTRÜKSİYONLARINDA GAZBETON UYGULAMALARI Doç.Dr.Oğuz Cem Çelik İTÜ Mimarlık Fakültesi Yapı Statiği ve Betonarme Birimi ÖZET Donatılı gazbeton çatı panellerinin çeşitli çatı taşıyıcı sistemlerinde

Detaylı

Enerji Verimli Çelik Evler

Enerji Verimli Çelik Evler Enerji Verimli Çelik Evler Enerji verimliliği nedir? Enerji verimliliği son yıllarda sıkça duyduğumuz bir kavram. Genel olarak; yaşam standardını düşürmeden, enerjinin verimli kullanılarak tüketimin azaltılmasına

Detaylı

BÜRO VE ŞANTİYE. Şantiye; Yapının oluşturulduğu, yapım için her türlü organizasyonun ve planlamanın yapıldığı yerdir.

BÜRO VE ŞANTİYE. Şantiye; Yapının oluşturulduğu, yapım için her türlü organizasyonun ve planlamanın yapıldığı yerdir. BÜRO VE ŞANTİYE Şantiye; Yapının oluşturulduğu, yapım için her türlü organizasyonun ve planlamanın yapıldığı yerdir. İmalat öncesi yapılacak işler İmalat öncesi yapı projeleri hazırlanır. Yapı Projeleri;

Detaylı

Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER

Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER Dokuz Eylül Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü İNŞ4001 YAPI İŞLETMESİ METRAJ VE KEŞİF-1 Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER http://kisi.deu.edu.tr/huseyin.yigiter KAPSAM Temel

Detaylı

DİLATASYON DERZİ. Celal Bayar Üniversitesi Turgutlu Meslek Yüksekokulu İnşaat Bölümü. Öğretim Görevlisi Tekin TEZCAN İnşaat Yüksek Mühendisi

DİLATASYON DERZİ. Celal Bayar Üniversitesi Turgutlu Meslek Yüksekokulu İnşaat Bölümü. Öğretim Görevlisi Tekin TEZCAN İnşaat Yüksek Mühendisi DİLATASYON DERZİ Celal Bayar Üniversitesi Turgutlu Meslek Yüksekokulu İnşaat Bölümü Öğretim Görevlisi Tekin TEZCAN İnşaat Yüksek Mühendisi DİLATASYON DERZİ Yapının kendi ağırlığından ya da oturduğu zeminden

Detaylı

Yapıda uzman imzası. Make. projesi

Yapıda uzman imzası. Make. projesi Yapıda uzman imzası Make 30 projesi Yapıda uzman imzası Şirketimiz, alt ve üst yapı inşaatlarının projelendirme, fizibilite ve uygulama alanlarında faaliyet göstermektedir. Neden Make İnşaat? Projelerini

Detaylı

TURKKARİYER EĞİTİM PROGRAMLARI

TURKKARİYER EĞİTİM PROGRAMLARI EĞĠTĠM 2009 TURKKARİYER EĞİTİM PROGRAMLARI DEĞERLEME UZMANLIĞI SINAVLARINA HAZIRLIK PROGRAMI hazırlananlar ile konuya ilgi duyan herkes katılabilir Program,Değerleme Uzmanlığında yer alan 5 Modülden oluşmuş

Detaylı

DÜŞEY SİRKÜLASYON ARAÇLARI

DÜŞEY SİRKÜLASYON ARAÇLARI DÜŞEY SİRKÜLASYON ARAÇLARI Sirkülasyon, kelime anlamı olarak; insan akımı, deveran, gidip gelme hareketlerini ifade etmektedir. Düşey sirkülasyon ise insanların bir noktadan farklı bir kottaki noktaya

Detaylı

ÖLÇME BİLGİSİ. PDF created with FinePrint pdffactory trial version http://www.fineprint.com. Tanım

ÖLÇME BİLGİSİ. PDF created with FinePrint pdffactory trial version http://www.fineprint.com. Tanım ÖLÇME BİLGİSİ Dersin Amacı Öğretim Üyeleri Ders Programı Sınav Sistemi Ders Devam YRD. DOÇ. DR. HAKAN BÜYÜKCANGAZ ÖĞR.GÖR.DR. ERKAN YASLIOĞLU Ders Programı 1. Ölçme Bilgisi tanım, kapsamı, tarihçesi. 2.

Detaylı

COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİNİN İNŞAAT ALANINDAKİ UYGULAMALARI

COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİNİN İNŞAAT ALANINDAKİ UYGULAMALARI COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİNİN İNŞAAT ALANINDAKİ UYGULAMALARI Ali Baran AKGÜN Egemen ÇAKIR Melike ERSOY Özlem PALABIYIK Danışman: Y. Doç. Dr. Esin ERGEN 1 İçerik CBS nedir? CBS nin inşaatta kullanım alanları

Detaylı

SULTANBEYLİ NİN YENİ CAZİBE MERKEZİYLE TANIŞMAYA, HAYATINIZI DAHA KONFORLU YAPMAYA, HAYALLERİNİZİ YAŞAMAYA HAZIR MISINIZ?

SULTANBEYLİ NİN YENİ CAZİBE MERKEZİYLE TANIŞMAYA, HAYATINIZI DAHA KONFORLU YAPMAYA, HAYALLERİNİZİ YAŞAMAYA HAZIR MISINIZ? SULTANBEYLİ NİN YENİ CAZİBE MERKEZİYLE TANIŞMAYA, HAYATINIZI DAHA KONFORLU YAPMAYA, HAYALLERİNİZİ YAŞAMAYA HAZIR MISINIZ? TÜM BEKLENTİLERİNİZE EN İYİ YANITLARI BULACAĞINIZ PROJE, SULTANBEYLİ EMLAK KONUTLARI;

Detaylı

Prefabrik yapıların tasarımı, temelde geleneksel betonarme yapıların tasarımı ile benzerdir.

Prefabrik yapıların tasarımı, temelde geleneksel betonarme yapıların tasarımı ile benzerdir. Prefabrik yapıların tasarımı, temelde geleneksel betonarme yapıların tasarımı ile benzerdir. Tasarımda kullanılan şartname ve yönetmelikler de prefabrik yapılara has bazıları dışında benzerdir. Prefabrik

Detaylı

Taşıyıcı Sistem İlkeleri

Taşıyıcı Sistem İlkeleri İTÜ Mimarlık Fakültesi Mimarlık Bölümü Yapı ve Deprem Mühendisliği Çalışma Grubu BETONARME YAPILAR MIM 232 Taşıyıcı Sistem İlkeleri 2015 Bir yapı taşıyıcı sisteminin işlevi, kendisine uygulanan yükleri

Detaylı

RİSKLİ BİNALARIN TESPİT EDİLMESİ HAKKINDA ESASLAR 5-Özel Konular

RİSKLİ BİNALARIN TESPİT EDİLMESİ HAKKINDA ESASLAR 5-Özel Konular RİSKLİ BİNALARIN TESPİT EDİLMESİ HAKKINDA ESASLAR 5-Özel Konular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü Konular Bina Risk Tespiti Raporu Hızlı Değerlendirme

Detaylı

Yayınlanan Resmi Gazetenin Tarihi :9.8.1984 No su:18484

Yayınlanan Resmi Gazetenin Tarihi :9.8.1984 No su:18484 Yayınlanan Resmi Gazetenin Tarihi :9.8.1984 No su:18484 ORMAN KANUNUNUN 35 NCİ MADDESİNDEKİ YAPI SİSTEMLERİNİN TESPİTİ VE UYGULAMASINA DAİR YÖNETMELİK Amaç: Madde 1-Bu Yönetmeliğin amacı, 6831 Sayılı Orman

Detaylı

(İkiyüzbin Yeni Türk Lirası)

(İkiyüzbin Yeni Türk Lirası) Sn... A.Ş Mah... Cad. No:... / İstanbul Konu : Değerleme Raporu Talebiniz üzerine Bostanlı Mah... Sk No:.. Apt. D:.. Karşıyaka İzmir adresindeki a ait mülk 2014 tarihinde gezilerek dikkatle incelenmiştir.

Detaylı

Mimarlık Meslek Pratiği

Mimarlık Meslek Pratiği Mimarlık Meslek Pratiği Mimarlık Meslek Pratiği Mimarlık yapı sektörünün ayrılmaz bir parçasıdır. Yapı sektörü ise tüm dünyada diğer sektörler için itici güç oluşturan dinamik bir sektördür. Son elli yıldır

Detaylı

Bölüm 5 Doğal Kaynaklar Ekonomisi

Bölüm 5 Doğal Kaynaklar Ekonomisi Bölüm 5 Doğal Kaynaklar Ekonomisi İçerik 1. Kaynak, Doğal Kaynak ve Çevre Kavramları 2. Doğal Kaynakların Sınıflandırılması 3. Doğal Kaynaklardan Yararlanma İlkeleri 4. Çevre ve Doğal Kaynakların Değeri

Detaylı

YAPILARDA HASAR SYON - RESTORASYON PROJE DÜZENLEME ESASLARI. Yapılarda Hasar Tespiti-I Ögr. Grv. Mustafa KAVAL AKÜ.Afyon MYO.Đnşaat Prog.

YAPILARDA HASAR SYON - RESTORASYON PROJE DÜZENLEME ESASLARI. Yapılarda Hasar Tespiti-I Ögr. Grv. Mustafa KAVAL AKÜ.Afyon MYO.Đnşaat Prog. YAPILARDA HASAR TESBĐTĐ-I 3. RÖLEVE RESTĐTÜSYON SYON - RESTORASYON PROJE DÜZENLEME ESASLARI RÖLEVE RESTĐTÜSYON SYON - RESTORASYON PROJE DÜZENLEME D ESASLARI: (Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Gruplandırılması,

Detaylı

Yığma yapı elemanları ve bu elemanlardan temel taşıyıcı olan yığma duvarlar ve malzeme karakteristiklerinin araştırılması

Yığma yapı elemanları ve bu elemanlardan temel taşıyıcı olan yığma duvarlar ve malzeme karakteristiklerinin araştırılması Yığma yapı elemanları ve bu elemanlardan temel taşıyıcı olan yığma duvarlar ve malzeme karakteristiklerinin araştırılması Farklı sonlu eleman tipleri ve farklı modelleme teknikleri kullanılarak yığma duvarların

Detaylı

PREFABRİKE AHŞAP YAPILAR ve UYGULAMA OLANAKLARI

PREFABRİKE AHŞAP YAPILAR ve UYGULAMA OLANAKLARI PREFABRİKE AHŞAP YAPILAR ve UYGULAMA OLANAKLARI Ahşap malzeme, sahip olduğu özellikler nedeni ile yapı malzemesi olarak önemli bir yere sahiptir. Günümüz teknolojik olanakları çerçevesinde yapay ahşap

Detaylı

Gürcan Banger 21 Mayıs 17 Haziran 2012

Gürcan Banger 21 Mayıs 17 Haziran 2012 Gürcan Banger 21 Mayıs 17 Haziran 2012 Üretim Yatırımı Girişim kapsamında hedeflenen ürün veya hizmetlerin üretilmesi için gerekli işletme faaliyetleri planlanmalıdır. Girişimcinin uzmanlığına da bağlı

Detaylı

KOMPOZİTLER Sakarya Üniversitesi İnşaat Mühendisliği

KOMPOZİTLER Sakarya Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Başlık KOMPOZİTLER Sakarya Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Tanım İki veya daha fazla malzemenin, iyi özelliklerini bir araya toplamak ya da ortaya yeni bir özellik çıkarmak için, mikro veya makro seviyede

Detaylı

BURSA nın Yeni Proje Rehberi

BURSA nın Yeni Proje Rehberi BURSA nın Yeni Proje Rehberi Bursa nın Yeni Proje Rehberi Emlak Projesi Satın Alınırken Nelere Dikkat Edilmelidir? Yapı Ruhsatını İnceleyin Projenin inşaat ruhsatının alınıp alınmadığını, Almak istediğiniz

Detaylı

AMORTİSMAN ve TÜKENME AMORTİSMANI

AMORTİSMAN ve TÜKENME AMORTİSMANI Yatırım kararlarının değerlendirilmesinde göz önünde tutulmasıgereken hususlardan biri de, sabit varlıklara uygulanacak amortisman yöntemidir. Arsa ve arazi dışındaki sabit varlıklar kullanıma bağlıolarak

Detaylı

Planlarda Kullanılan Renkler ve Emsal (KAKS)-TAKS Kavramları. Tarih: 12.12.12 Şehir Planlamasına Giriş Dersi

Planlarda Kullanılan Renkler ve Emsal (KAKS)-TAKS Kavramları. Tarih: 12.12.12 Şehir Planlamasına Giriş Dersi Planlarda Kullanılan Renkler ve Emsal (KAKS)-TAKS Kavramları Tarih: 12.12.12 Şehir Planlamasına Giriş Dersi Plan süreci Mevcut durumun ortaya koyulması Eldeki veriler ışığında çalışma alanının sorun ve

Detaylı

GENEL İŞLETME İŞLETMEN. Yrd. Doç. Dr. Hasan ALKAN

GENEL İŞLETME İŞLETMEN. Yrd. Doç. Dr. Hasan ALKAN GENEL İŞLETME İŞLETMEN LETMENİN N KURULUŞ ÇALIŞMALARI Yrd. Doç. Dr. Hasan ALKAN İşletme denince köşe başındaki bakkaldan büyük bir demir çelik işletmesine kadar çeşitli tipte girişimler söz konusu olabildiğine

Detaylı

6.5 SANAYİ, DEPOLAMA VE TOPTAN TİCARET

6.5 SANAYİ, DEPOLAMA VE TOPTAN TİCARET 6.5 SANAYİ, DEPOLAMA VE TOPTAN TİCARET 6.5 SANAYİ DEPOLAMA VE TOPTAN TİCARET 158 6.5 SANAYİ, DEPOLAMA VE TOPTAN TİCARET Sanayi, sanayi bölgelerinde yer alması gereken kirli ve hafif imalat sanayi kuruluşlarının

Detaylı

Betonarme Çatı Çerçeve ve Kemerler

Betonarme Çatı Çerçeve ve Kemerler İTÜ Mimarlık Fakültesi Mimarlık Bölümü Yapı ve Deprem Mühendisliği Çalışma Grubu BETONARME YAPILAR MIM 232 Betonarme Çatı Çerçeve ve Kemerler 2015 Betonarme Çatılar Görevi, belirli bir hacmi örtmek olan

Detaylı

Yapılara Etkiyen Karakteristik Yükler

Yapılara Etkiyen Karakteristik Yükler Yapılara Etkiyen Karakteristik Yükler Kalıcı (sabit, zati, öz, ölü) yükler (G): Yapı elemanlarının öz yükleridir. Döşeme ağırlığı ( döşeme betonu+tesviye betonu+kaplama+sıva). Kiriş ağırlığı. Duvar ağırlığı

Detaylı

DUVARLAR duvar Yapıdaki Fonksiyonuna Göre Duvar Çeşitleri 1-Taşıyıcı duvarlar; 2-Bölme duvarlar; 3-İç duvarlar; 4-Dış duvarlar;

DUVARLAR duvar Yapıdaki Fonksiyonuna Göre Duvar Çeşitleri 1-Taşıyıcı duvarlar; 2-Bölme duvarlar; 3-İç duvarlar; 4-Dış duvarlar; DUVARLAR Yapılarda bulunduğu yere göre, aldığı yükleri temele nakleden, bina bölümlerini birbirinden ayıran, bölümleri çevreleyen ve yapıyı dış tesirlere karşı koruyan düşey yapı elemanlarına duvar denir.

Detaylı

Gazi Üniversitesi Yapı işleri ve Teknik Daire Başkanlığınca yürütülen projelerin bilgilendirme sunumu

Gazi Üniversitesi Yapı işleri ve Teknik Daire Başkanlığınca yürütülen projelerin bilgilendirme sunumu Gazi Üniversitesi Yapı işleri ve Teknik Daire Başkanlığınca yürütülen projelerin bilgilendirme sunumu G.Ü. EĞİTİM FAKÜLTESİ DEKANLIK VE ÖĞRETİM ELEMANLARI BİNASI VE G.Ü. EĞİTİM FAKÜLTESİ DERSLİK VE LABORATUVAR

Detaylı

yapıda uzman eller www.hilaryapi.com

yapıda uzman eller www.hilaryapi.com MÜTEAHHİTLİK HİZMETLERİ PREFABRİK YAPILAR PEYZAJ VE ÇEVRE DÜZENLEME CEPHE KAPLAMA ZEMİN DÖŞEME VE YER KAPLAMA ÇATI KAPLAMA İZOLASYON VE YALITIM DEKORASYON İŞLERİ EMLAK MÜŞAVİRLĞİ 0312 5661166 0544 Turgut

Detaylı

MKT 204 MEKATRONİK YAPI ELEMANLARI

MKT 204 MEKATRONİK YAPI ELEMANLARI MKT 204 MEKATRONİK YAPI ELEMANLARI 2013-2014 Bahar Yarıyılı Kocaeli Üniversitesi Mühendislik Fakültesi Mekatronik Mühendisliği Bölümü Yrd. Doç. Dr. Egemen Avcu Makine Bir veya birçok fonksiyonu (güç iletme,

Detaylı

BİNALARDA ENERJİ VERİMLİLİĞİ ÖN ETÜDÜ

BİNALARDA ENERJİ VERİMLİLİĞİ ÖN ETÜDÜ BİNALARDA ENERJİ VERİMLİLİĞİ ÖN ETÜDÜ Murat BAYRAM Binalarda Enerji Verimliliği Şubesi Şube Müd.V. bayram.bay@gmail.com Enerji Nedir? İş yapabilme kabiliyetidir. Enerji Yönetimi Nedir? Yaşam için gerekli

Detaylı

2. Aşağıdakilerden hangisi bir gayrimenkulü belli bir süre için ve belli bir fiyattan alma, satma veya kiralama teklifinin açık tutulduğu anlaşma

2. Aşağıdakilerden hangisi bir gayrimenkulü belli bir süre için ve belli bir fiyattan alma, satma veya kiralama teklifinin açık tutulduğu anlaşma 1. Aşağıdakilerden hangisi değerleme uzmanının işini yaparken UDES Davranış Kuralları'nın ahlaki ve mesleki gereklerine uygun hareket ettiği gerçeğini tasdik eden taahhüt niteliğinde bir beyandır? A) Değerleme

Detaylı

SANAYİDE GÜRÜLTÜ DENETİMİ. Arş. Gör. Dr. Nuri İLGÜREL Prof. Dr. Neşe YÜĞRÜK AKDAĞ

SANAYİDE GÜRÜLTÜ DENETİMİ. Arş. Gör. Dr. Nuri İLGÜREL Prof. Dr. Neşe YÜĞRÜK AKDAĞ SANAYİDE GÜRÜLTÜ DENETİMİ Arş. Gör. Dr. Nuri İLGÜREL Prof. Dr. Neşe YÜĞRÜK AKDAĞ SANAYİ YAPILARININ TASARIMINDA GÜRÜLTÜ ETKENİ Sanayi Yapılarının Organize Sanayi Bölgelerinde Planlanması Sanayi birimlerinin

Detaylı

SAY 203 MİKRO İKTİSAT

SAY 203 MİKRO İKTİSAT SAY 203 MİKRO İKTİSAT Piyasa Dengesi YRD. DOÇ. DR. EMRE ATILGAN SAY 203 MİKRO İKTİSAT - YRD. DOÇ. DR. EMRE ATILGAN 1 PİYASA DENGESİ Bu bölümde piyasa kavramı, piyasa türleri ve piyasa mekanizmasının işleyişi

Detaylı

İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİNE GİRİŞ (Bölüm-3) KÖPRÜLER

İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİNE GİRİŞ (Bölüm-3) KÖPRÜLER İNŞAAT MÜHENDİSLİĞİNE GİRİŞ (Bölüm-3) KÖPRÜLER Yrd. Doç. Dr. Banu Yağcı Kaynaklar G. Kıymaz, İstanbul Kültür Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü Ders Notları, 2009 http://web.sakarya.edu.tr/~cacur/ins/resim/kopruler.htm

Detaylı

KURUMSAL RİSK YÖNETİMİ (KRY) EĞİTİMİ KURUMSAL RİSK YÖNETİMİ: KAVRAMSAL VE TEORİK ÇERÇEVE

KURUMSAL RİSK YÖNETİMİ (KRY) EĞİTİMİ KURUMSAL RİSK YÖNETİMİ: KAVRAMSAL VE TEORİK ÇERÇEVE KURUMSAL RİSK YÖNETİMİ (KRY) EĞİTİMİ KURUMSAL RİSK YÖNETİMİ: KAVRAMSAL VE TEORİK ÇERÇEVE SUNUM PLANI 1. RİSK VE RİSK YÖNETİMİ: TANIMLAR 2. KURUMSAL RİSK YÖNETİMİ 3. KURUMSAL RİSK YÖNETİMİ DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Detaylı

TEMEL İNŞAATI ZEMİN İNCELEMESİ

TEMEL İNŞAATI ZEMİN İNCELEMESİ TEMEL İNŞAATI ZEMİN İNCELEMESİ Kaynak; Temel Mühendisliğine Giriş, Prof. Dr. Bayram Ali Uzuner 1 Zemin incelemesi neden gereklidir? Zemin incelemeleri proje maliyetinin ne kadarıdır? 2 Zemin incelemesi

Detaylı

BİLECİK ÜNİVERSİTESİ 2011 YILI YATIRIM PROGRAMI İZLEME VE DEĞERLENDİRME RAPORU

BİLECİK ÜNİVERSİTESİ 2011 YILI YATIRIM PROGRAMI İZLEME VE DEĞERLENDİRME RAPORU BİLECİK ÜNİVERSİTESİ 2011 YILI YATIRIM PROGRAMI İZLEME VE DEĞERLENDİRME RAPORU Strateji Geliştirme Dairesi Başkanlığı 2012 1. GENEL DEĞERLENDİRME 1.1. Kuruluşun Yatırımlarını Finansman Kaynakları : Üniversitemiz

Detaylı

İNŞAAT TEKNOLOJİSİ PROĞRAMI DERS İÇERİKLERİ I. YARIYIL. AİT101 Atatürk İlkeleri ve İnkılap Tarihi 1 (2+0) AKTS- 2

İNŞAAT TEKNOLOJİSİ PROĞRAMI DERS İÇERİKLERİ I. YARIYIL. AİT101 Atatürk İlkeleri ve İnkılap Tarihi 1 (2+0) AKTS- 2 T. C. OSMANİYE KORKUT ATA ÜNİVERSİTESİ OSMANİYE MESLEK YÜKSEKOKULU MÜDÜRLÜĞÜ İnşaat Bölümü İNŞAAT TEKNOLOJİSİ PROĞRAMI DERS İÇERİKLERİ I. YARIYIL AİT101 Atatürk İlkeleri ve İnkılap Tarihi 1 (2+0) AKTS-

Detaylı

Su Ekonomisi ve Doğal Kaynak Değerlemesi. Doç. Dr. Serkan GÜRLÜK Uludağ Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü serkan@uludag.edu.

Su Ekonomisi ve Doğal Kaynak Değerlemesi. Doç. Dr. Serkan GÜRLÜK Uludağ Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü serkan@uludag.edu. Su Ekonomisi ve Doğal Kaynak Değerlemesi Doç. Dr. Serkan GÜRLÜK Uludağ Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü serkan@uludag.edu.tr Su kaynağı için ödeme isteği ve kabul edilen tazminat bedeli

Detaylı

T.C. BEYLİKDÜZÜ BELEDİYE MECLİSİ İMAR KOMİSYONU RAPORU

T.C. BEYLİKDÜZÜ BELEDİYE MECLİSİ İMAR KOMİSYONU RAPORU T.C. BEYLİKDÜZÜ BELEDİYE MECLİSİ İMAR KOMİSYONU RAPORU Rapor : 2016/08 Tarih : 29.02.2016 KONUNUN ÖZÜ: Beylikdüzü ilçesi Kavaklı Mahallesi 351 ada 23 parsel komşuluğunda bulunan Belediyemiz mülkiyetindeki

Detaylı

Tek bir sistemle ısı, yangın ve ses yalıtımı nasıl sağlanır?

Tek bir sistemle ısı, yangın ve ses yalıtımı nasıl sağlanır? Problem / Çözüm Önerileri Tek bir sistemle ısı, yangın ve ses yalıtımı nasıl sağlanır? Yapıların tipine ve kullanım amacına göre ısı yalıtımı kadar, yangın ve ses yalıtımı da önem taşır. Özellikle, Yüksek

Detaylı

Emeklilik Fayda Planlarında Muhasebeleştirme ve Raporlama

Emeklilik Fayda Planlarında Muhasebeleştirme ve Raporlama UMS 26 Standarda (standardın ilgili paragraflarına referans verilmiştir) Emeklilik Fayda Planlarında Muhasebeleştirme ve Raporlama Kontrol listesinin bu kısmı emeklilik fayda planlarına ilişkin mali tabloların

Detaylı

Yapının bütün aks aralıkları, enine ve boyuna toplam uzunluğu ölçülerek kontrol edilir.

Yapının bütün aks aralıkları, enine ve boyuna toplam uzunluğu ölçülerek kontrol edilir. Temel Demiri Nasıl Kontrol Edilir Radye Jeneral Temel, Tekil Temel, Sürekli Temel demir-kalıp kontrolü ve aplikasyon kontrolü nasıl yapılır? Aplikasyon Kontrolü Mimari projeden, vaziyet planına bakılarak,

Detaylı

MALİYET YÖNETİMİ 07071060 FURKAN AKKAYA 09071007 MİHRİBAN TOPRAK

MALİYET YÖNETİMİ 07071060 FURKAN AKKAYA 09071007 MİHRİBAN TOPRAK MALİYET YÖNETİMİ 07071060 FURKAN AKKAYA 09071007 MİHRİBAN TOPRAK Üretimi gerçekleştirmek için yapılan girdilerin parasal toplamıdır. Maliyet kavramı, genel olarak, belirli bir amaca ulaşmak için katlanılan

Detaylı

KOBİ LEASING PAKETLERİ

KOBİ LEASING PAKETLERİ KOBİ LEASING PAKETLERİ LEASING NEDİR? Özellikle büyümekte olan şirketlerin, tüm sektörlerde her türlü sıfır veya 2. el makine, ekipman yatırımlarını gerçekleştirmesine yönelik olarak orta veya uzun vadeli

Detaylı

BSBEEP Karadeniz Havzası Binalarda Enerji Verimliliği Planı. Faaliyet GA1.3

BSBEEP Karadeniz Havzası Binalarda Enerji Verimliliği Planı. Faaliyet GA1.3 ENPI-Karadeniz Havzasında Sınır Ötesi İşbirliği Programı 2007-2013 BSBEEP Karadeniz Havzası Binalarda Enerji Verimliliği Planı GA1: Mevcut Dış Durumun Analizi Veri ve Bilgi Toplanması ve Dağıtılması Faaliyet

Detaylı

Dachrock DACHROCK TERAS ÇATILAR. Dachrock, yüksek yük kapasiteli teras çatılarda ısı, ses ve yangın yalıtımı olarak kullanılmaktadır.

Dachrock DACHROCK TERAS ÇATILAR. Dachrock, yüksek yük kapasiteli teras çatılarda ısı, ses ve yangın yalıtımı olarak kullanılmaktadır. FİYAT LİSTESİ Rockwool Fiyat si Sayfa Teras Çatılar Dachrock...3 Durock.....4 Roofrock...5 Yüzer Döşemeler Steprock ( Steprock ND, HD )...........6, 7 Floorrock ( Floorrock C )....... 8 Ara Bölme Duvarları

Detaylı

İSTANBUL İLİ, BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ, KAMİLOBA KÖYÜ, 1484 PARSELE AİT DEĞERLEME RAPORU RODRİGO TEKSTİL SAN. VE TİC. A.Ş. (KAMİLOBA TARLA) OZL201500014

İSTANBUL İLİ, BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ, KAMİLOBA KÖYÜ, 1484 PARSELE AİT DEĞERLEME RAPORU RODRİGO TEKSTİL SAN. VE TİC. A.Ş. (KAMİLOBA TARLA) OZL201500014 İSTANBUL İLİ, BÜYÜKÇEKMECE İLÇESİ, KAMİLOBA KÖYÜ, 1484 PARSELE AİT DEĞERLEME RAPORU RODRİGO TEKSTİL SAN. VE TİC. A.Ş. (KAMİLOBA TARLA) 28 OCAK 2015 A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve

Detaylı

1. Kentin çevresi ile birlikte nüfusu ve genel yerleşme alanı aşağı ifadelerden hangisi ile tanımlanır? A) Agrega

1. Kentin çevresi ile birlikte nüfusu ve genel yerleşme alanı aşağı ifadelerden hangisi ile tanımlanır? A) Agrega GAYRİMENKUL DEĞERLEME ÇÖZÜMLÜ TEST 1. Kentin çevresi ile birlikte nüfusu ve genel yerleşme alanı aşağı ifadelerden hangisi ile tanımlanır? A) Agrega B) Çevre Alan C) Aglomerasyon D) Demografik Alan E)

Detaylı

Sistem Donanım Metal : Başlıca Faliyet / Üretim Konuları. Çelik Izgara

Sistem Donanım Metal : Başlıca Faliyet / Üretim Konuları. Çelik Izgara Sistem Donanım Metal : Başlıca Faliyet / Üretim Konuları Çelik Izgara Sistem Donanım Ltd. Şti.,ızgara döşeme, geçit ızgara, kanal ızgara, hendek ızgara, platform ızgara ve çelik yapılar, inşaat metal kalas,

Detaylı

TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIKLARININ VE SİT ALANLARININ KORUNMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ İÇİN GEREKLİ PROJELER VE PLANLAR NELERDİR?

TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIKLARININ VE SİT ALANLARININ KORUNMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ İÇİN GEREKLİ PROJELER VE PLANLAR NELERDİR? TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIKLARININ VE SİT ALANLARININ KORUNMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ İÇİN GEREKLİ PROJELER VE PLANLAR NELERDİR? Taşınmaz kültür varlıklarının korunması ve değerlendirilmesi için iki değişik

Detaylı

İçindekiler I. BÖLÜM GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ. 1. KAVRAM ve TERİMLER... 1

İçindekiler I. BÖLÜM GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ. 1. KAVRAM ve TERİMLER... 1 İçindekiler I. BÖLÜM GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ 1. KAVRAM ve TERİMLER... 1 2. GAYRİMENKULDE DEĞERLEME KAVRAMI... 11 2.1. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR... 11 2.2. DEĞER KAVRAMI ve ÇEŞİTLERİ... 12

Detaylı

TEKNİK ŞARTNAME. Sayfa 1 / 5 YAPI GENEL

TEKNİK ŞARTNAME. Sayfa 1 / 5 YAPI GENEL TEKNİK ŞARTNAME YAPI GENEL Binada uygulanacak standartlar ve tasarım bileşenleri İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Master Plan El Kitabı nda belirlenen standartlara göre oluşturulacaktır. Ayrıca aşağıdaki

Detaylı

KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2085 ADA 3 PARSEL

KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2085 ADA 3 PARSEL KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. KOCAELİ ÇAYIROVA - AKSE 2085 ADA 3 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi üzerine

Detaylı

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ALINMASI İÇİN İSTENEN BELGELER

YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ALINMASI İÇİN İSTENEN BELGELER YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ ALINMASI İÇİN İSTENEN BELGELER 1. Başvuru Dilekçesi (Firma antetli-ek_1) 2. Tapu ya da tahsis belgesi 3. Ġnşaat ruhsatı. 4. SSK Ġlişik Kesme Belgesi 5. Vergi Ġlişiği olmadığına

Detaylı

Alparslan Serhat DEMİR, Endüstri Mühendisliğine Giriş Ders Notları, Sakarya Üniversitesi Endüstri Mühendisliği Bölümü TESİS PLANLAMA

Alparslan Serhat DEMİR, Endüstri Mühendisliğine Giriş Ders Notları, Sakarya Üniversitesi Endüstri Mühendisliği Bölümü TESİS PLANLAMA 9.1.Giriş TESİS PLANLAMA Tesis planlama bir kurum veya kuruluşun fiziksel ini geliştirmek için gerçekleştirilen sistematik bir yaklaşımdır. Bir organizasyonun en önemli varlıklarından biri olan kapladığı

Detaylı

ÇELİK PREFABRİK YAPILAR

ÇELİK PREFABRİK YAPILAR ÇELİK PREFABRİK YAPILAR 3. Bölüm Duvarlar. 4. Bölüm Kafes Kirişler. Duvarlar Çelik çerçeveli yapılarda kullanılan duvarlar da taşıyıcı yapı elemanları gibi çoğunlukla prefabriktir. Bu özellik üretimin

Detaylı

ÇATILAR. Celal Bayar Üniversitesi Turgutlu Meslek Yüksekokulu İnşaat Bölümü. Öğretim Görevlisi Tekin TEZCAN İnşaat Yüksek Mühendisi

ÇATILAR. Celal Bayar Üniversitesi Turgutlu Meslek Yüksekokulu İnşaat Bölümü. Öğretim Görevlisi Tekin TEZCAN İnşaat Yüksek Mühendisi ÇATILAR Celal Bayar Üniversitesi Turgutlu Meslek Yüksekokulu İnşaat Bölümü Öğretim Görevlisi Tekin TEZCAN İnşaat Yüksek Mühendisi ÇATILAR Bir yapıyı üstünden etkileyen yağmur, kar, rüzgar, sıcak ve soğuk

Detaylı

FRAMESCAFF Uyumlu Cephe Sistemi Broşürü FRAMESCAFF. Uyumlu Cephe İskele Sistemi. v2014/12tr

FRAMESCAFF Uyumlu Cephe Sistemi Broşürü FRAMESCAFF. Uyumlu Cephe İskele Sistemi. v2014/12tr FRAMESCAFF Uyumlu Cephe Sistemi Broşürü FRAMESCAFF Uyumlu Cephe İskele Sistemi v2014/12tr Çok sayıda faydalı ekipman ve ek bileşenlerle FRAMESCAFF cephe yapı iskele sistemi, her şart altında değerini kanıtlar.

Detaylı

GAZBETONLU. HAFİF ÇELiK YAPI. SiSTEMLERİ

GAZBETONLU. HAFİF ÇELiK YAPI. SiSTEMLERİ GAZBETONLU HAFİF ÇELiK YAPI SiSTEMLERİ Patentli Sistemimiz PACKET Gazbetonlu ÇELİK YAPI MESKEN Çelik Yapı nın kendine ait patentli yapı sistemi olan PACKET, çelik yapının bildiğiniz tüm avantajlarından

Detaylı

6.6 OFİSLER. 6.6.1 Ana Konular

6.6 OFİSLER. 6.6.1 Ana Konular 6.6 OFİSLER 6.6 OFİSLER 166 6.6 OFİSLER Başkent Lefkoşa İmar Planı alanında var olan ofis gelişmelerinin yaklaşık %94.1 i (sigorta, banka, finans, kamu idaresi ve mesleki hizmet) şehrin merkezinde toplanmıştır.

Detaylı

Yapılara Etkiyen Karakteristik. yükler

Yapılara Etkiyen Karakteristik. yükler Yapılara Etkiyen Karakteristik Yükler G etkileri Q etkileri E etkisi etkisi H etkisi T etkileri Kalıcı (sabit, zati, öz, ölü) yükler: Yapı elemanlarının öz yükleridir. Döşeme ağırlığı ( döşeme betonu+tesviye

Detaylı

Bursa nın konut ihtiyaçlarını doğru belirleyip,

Bursa nın konut ihtiyaçlarını doğru belirleyip, www.astasaries.com Bursa nın konut ihtiyaçlarını doğru belirleyip, beklenen konfor, güven ve rahatlığı sağlamayı ilke edinen ASTAŞARİES Yapı ortakları gerek yurtiçi gerek yurtdışı birçok önemli projede

Detaylı

LÜLEBURGAZDAKİ BİNA DIŞ DUVARLARI İÇİN OPTİMUM YALITIM KALINLIĞININ BELİRLENMESİ VE MALİYET ANALİZİ

LÜLEBURGAZDAKİ BİNA DIŞ DUVARLARI İÇİN OPTİMUM YALITIM KALINLIĞININ BELİRLENMESİ VE MALİYET ANALİZİ LÜLEBURGAZDAKİ BİNA DIŞ DUVARLARI İÇİN OPTİMUM YALITIM KALINLIĞININ BELİRLENMESİ VE MALİYET ANALİZİ Mak. Yük. Müh. Emre DERELİ Makina Mühendisleri Odası Edirne Şube Teknik Görevlisi 1. GİRİŞ Ülkelerin

Detaylı

1. ULUSLARARASI ÇELİK ZİRVESİ SUNUMU

1. ULUSLARARASI ÇELİK ZİRVESİ SUNUMU 1. ULUSLARARASI ÇELİK ZİRVESİ SUNUMU Hazırlayan Akşan Grup Şirketler Yönetim Kurulu Başkanı Melih ŞİMŞEK İnşaat Mühendisi 2.000.000 m 2 lik tecrübesi ve Akkon çelik fabrikasında yıllık 25.000 ton üretim

Detaylı

DEĞERLEME ÜCRETİ(TL) (KDV HARİÇ) imarsız)

DEĞERLEME ÜCRETİ(TL) (KDV HARİÇ) imarsız) GAYRİMENKUL DEĞERLEME ASGARİ ÜCRET TARİFESİ ÇALIŞMASI ( KIRILIMLAR VE ÖNERİLER) ARSALAR ve TARIM ALANLARI(imarlı veya 1.GRUP BRÜT ALAN(m2) imarsız) Bağ, bahçe, tarla, tarım alanı, arazi, sera, özel orman

Detaylı

Temel sistemi seçimi;

Temel sistemi seçimi; 1 2 Temel sistemi seçimi; Tekil temellerden ve tek yönlü sürekli temellerden olabildiğince uzak durulmalıdır. Zorunlu hallerde ise tekil temellerde her iki doğrultuda rijit ve aktif bağ kirişleri kullanılmalıdır.

Detaylı

Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER

Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER Dokuz Eylül Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü İNŞ4001 YAPI İŞLETMESİ METRAJ VE KEŞİF-2 Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER http://kisi.deu.edu.tr/huseyin.yigiter YIĞMA BİNA

Detaylı

Mühendislik Ekonomisi

Mühendislik Ekonomisi Mühendislik Ekonomisi Dersin Koordinatörü Prof. Dr. Orhan TORKUL Dersi Verenler Yrd. Doç. Dr. Alper GÖKSU Yrd. Doç. Dr. Abdülkadir HIZIROĞLU Yrd. Doç. Dr. Tijen ÖVER ÖZÇELİK Dr. Halil İbrahim CEBECİ Dersin

Detaylı

KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 282 ADA 31 PARSEL

KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 282 ADA 31 PARSEL KİRA DEĞERİ BELİRLEME RAPORU REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. GİRESUN BULANCAK - PAZARSUYU 282 ADA 31 PARSEL Bu taşınmaz değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin istemi

Detaylı

İTÜ Mimarlık Fakültesi Mimarlık Bölümü Yapı ve Deprem Mühendisliği Çalışma Grubu BETONARME YAPILAR MIM 232. Döşemeler

İTÜ Mimarlık Fakültesi Mimarlık Bölümü Yapı ve Deprem Mühendisliği Çalışma Grubu BETONARME YAPILAR MIM 232. Döşemeler İTÜ Mimarlık Fakültesi Mimarlık Bölümü Yapı ve Deprem Mühendisliği Çalışma Grubu BETONARME YAPILAR MIM 232 Döşemeler 2015 Betonarme Döşemeler Giriş / Betonarme Döşemeler Kirişli plak döşemeler Dişli (nervürlü)

Detaylı

ÇELİK YAPILAR (2+1) Yrd. Doç. Dr. Ali SARIBIYIK

ÇELİK YAPILAR (2+1) Yrd. Doç. Dr. Ali SARIBIYIK ÇELİK YAPILAR (2+1) Yrd. Doç. Dr. Ali SARIBIYIK Dersin Amacı Çelik yapı sistemlerini, malzemelerini ve elemanlarını tanıtarak, çelik yapı hesaplarını kavratmak. Dersin İçeriği Çelik yapı sistemleri, kullanım

Detaylı

7. Ulusal Çatı & Cephe Sempozyumu 3-4 Nisan 2014 Yıldız Teknik Üniversitesi Beşiktaş - İstanbul

7. Ulusal Çatı & Cephe Sempozyumu 3-4 Nisan 2014 Yıldız Teknik Üniversitesi Beşiktaş - İstanbul CEPHE KAPLAMA TUĞLASININ KULLANIM PERFORMANSI ÜZERİNE BİR DEĞERLENDİRME Doç. Dr. Emrah GÖKALTUN 1 Konu Başlık No: 2 Çatı ve Cephe Sistemlerinin Performansları ÖZET İnsan, doğaya müdahale edip, çevresini

Detaylı

GEBZE TEKNİK ÜNİVERİSİTESİ MİMARLIK FAKÜLTESİ MİMARLIK BÖLÜMÜ

GEBZE TEKNİK ÜNİVERİSİTESİ MİMARLIK FAKÜLTESİ MİMARLIK BÖLÜMÜ GEBZE TEKNİK ÜNİVERİSİTESİ MİMARLIK FAKÜLTESİ MİMARLIK BÖLÜMÜ MİM 142 YAPI BİLGİSİ I Prof.Dr.Nilay COŞGUN Arş.Gör. Seher GÜZELÇOBAN MAYUK Arş.Gör. Fazilet TUĞRUL Arş.Gör.Ayşegül ENGİN Arş.Gör. Selin ÖZTÜRK

Detaylı

Adım İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi Adım İnşaat

Adım İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi Adım İnşaat TANITIM DOSYASI 1978 yılından bugüne çok sayıda sanayi tesisi projesini başarı ile gerçekleştirmiş olan Adım İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi, 2012 yılında yapısal tasarım ve teknik uzmanlık hizmetleri

Detaylı

YENĐ PROJE MĐMARĐ KONTROL LĐSTESĐ No: 00001 Tarih:17-11- 2008. Mimar müellif'in Adı, Soyadı:... Đşveren'in Adı, Soyadı:...

YENĐ PROJE MĐMARĐ KONTROL LĐSTESĐ No: 00001 Tarih:17-11- 2008. Mimar müellif'in Adı, Soyadı:... Đşveren'in Adı, Soyadı:... YENĐ PROJE MĐMARĐ KONTROL LĐSTESĐ No: 0000 Tarih:- - 00 Mimar müellif'in Adı, Soyadı:... Đşveren'in Adı, Soyadı:......YERLEŞĐM (VAZĐYET)PLANINDA ARANACAK HUSUSLAR NO KONTROL EDĐLMESĐ GEREKLĐ KONU EVET

Detaylı

Alternatif Karşılaştırma Metotları

Alternatif Karşılaştırma Metotları Selçuk Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü Alternatif Karşılaştırma Metotları-1 Alternatif Karşılaştırma Metotları Minimum çekici getiri oranı (Minimum attractive rate of return- MARR) Eşdeğer Kıymet

Detaylı

Konu: Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin uygulamaları hakkında.

Konu: Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin uygulamaları hakkında. Tarih : 16.04.2014 Sayı : 04-14-390 T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü ne ANKARA Konu: Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin uygulamaları hakkında. Bakanlığınız tarafından

Detaylı

REIDIN.com Konut Satın Alma ve Kiralama Gücü Endeksleri

REIDIN.com Konut Satın Alma ve Kiralama Gücü Endeksleri REIDIN.com Konut Satın Alma ve Kiralama Gücü Endeksleri Firma Hakkında: REIDIN.com, özellikli olarak gelişmekte olan ülkeler ile ilgilenen gayrimenkul sektörü profesyonellerinin ihtiyaç duyduğu bilgi,

Detaylı