Gecekondu ve Arsa Politikası n

Transkript

1 Gecekondu ve Arsa Politikası n Y. Müh. Celaî Songu Şehirlerimizi bir kanser gibi saran gecekondu yapımının önlenebilmesi problemi bugün Türkiyenin imar politikasında en önemli yer alan konulardan birini teşkil etmektedir.. Şehirlerimizin imar plânlarına uygun bir şekilde gelişmesini ve günden güne güzelleşmesini beklerken aksi» ns hsrgün biraz daha köy havasına büründüğünü ve gecekondu bölgele- jrlnin şehirlerimizi dörtbir.taraftan sarmakta olduğuna görmekteyiz. Şim-- îz-diye kadar gecekondu yapımını yasaklayan ve çok sıkı hukuki tedbirler._ getirmiş bulunan kanunlar çıkarılmış olmasına rağmen gecekondu yapımı önleneceği yerde her geçen gün biraz daha hızlanmıştır. Ben bu konuşmamda konuyu arsa politikası yönünden incelemek istiyorum. Konuya girmeden önce gecekondu nedir sorusu üzerinde biraz duralım. 775 sayılı kanun gecekonduyu «Bu kanunda sözü edilen gecekondu deyimi ile, imar ve yapı işleriri düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağ'ı kalınmaksızın kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahi'cirin nzası alınmadan yapılan izinsiz yapılar kastedilmektedir.* Şeklinde tanımlamaktadır. Görüldüğü gibi, kanundaki tarife göre bir binanın gecekondu olarak kabul edilebilmesi için : a Başkasına ait arazi üzerinde yapılmış olması b İmar mevzuatına aykırı olması c.. İzinsiz olarak yapılmış olması gerekmektedir. Kelime manası ile gecekondu bir gecede yapılan bina anlamına gelmektedir. Almanyada gecekordu bölgelerine Eleudsvirtel denilmektedir. Bunun anlamı sefalet bö'gesidir. İngiUzcede ise aynı bölgeler için Slum deyimi kullanılmakta olup bu kelimenin anlamı da sefalet bölgesidir. Görüldüğü-gibi başka ülkelerde gecekondu bölgelerinin ismi bu bölgelerde fakirliğin ve sefaletin hakim olduğunu göstermektedir. Eİzde de gecekondu bölgelerinde fakirlik vardır. Fakat yurdumuzun genel yaşama düzenini ve özellikle köy ve kasabaiarmuzdaki iskân durumunu düşünecek olursak, büyük şehirlerimizdeki gecekondu bölgelerini diğsr msmîeketlerdeki sefalet bölgeleri ile bir tutmağa imkân yoktur. Hele gecekondu belgelerinde birkaç kiralık gecekondusu bulunan kimse- <*) Şubat 1970 tarihlerinde Harita ve Kadastro Mühendisleri Odasmca düzenlenen Harita ve Kadastro Seminerinde yazarı tarafından tebliğ edilmiştir. 23

2 lerin bulunduğunu ve bir gecekondunun bin liraya ma! olduğuniî, genel olarak bir gecede yapıldığı içn kalitesinin.döfük, tekniğe aykırı ~~ve gayrı sıhht olmasınınt tabii bulunduğunu düşünecek olursak bu husus daha da belirli bir durum aır. Ayrıca Emlâk Kredi Bankası, bankada mesken kredisi açtırarak bu hesaba 10 bin lira yatıran vatandaşlara bir mik-dar mesken kredisi vermektedir. Bu durumda 20-3C bin lira vererek gecekondu yapan birçok vatandaşın daha güzel ve sıhhi evler yaptırabilecek mali güce sahip olduklarını kabul etmek gerekir. Diğer taraftan 775 sayılı gecekondu kanununda gecekondunun başkasının arazisi üzerinde yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Oysaki birçok vatandaş kendi arsası üzerine ruhsatsız olarak ve bir gecede gecekondu karakterinde bina yapmaktadır. Ayrıca şehirlerin kenar bölgelerinde geniş arazisi bulunan kimselerin parça parça sattıkları araziler üzerinde de kaçak ve gecekondu nitelisinde ir saat yapıldığı ve bu suretle, vatandaşların kendi arazileri ürerinde inşaat yapmalarına rağmen bu sahaların bir gecekondu karakterine büründüğü ye plânsız olarak gelişir tiğl bjtgerçeetirll'rrit 1...' 1 ::_. _ - - z S--HBu-durumda-gecekbndulan "yalnız başkaisinin ~ara-ist üzerimde yapılan, gaynsîhhi ve kaçak yapılmış inşaatlar olarak görmeğe imkân yoktur. Kanaatimce, kendi arazisi üzerine, imar mevzuatına ayk'rı ve izinsiz olarak yapılmış inşaatları da, şehrin imar düzenini bozdukları için gecekondular gibi mütalâa etmek daha doğru olacaktır. Şehirlerimizde yapılan gecekondu niteliğindeki yapıların miktarı hakkında, bir fikir edinebilmek için Ankara şehrini örnek alarak inceleyelim * 1965 Türkiye İstatistik Yılh 'na göre yıllan arasında 1207 ev ve 3461 apartman olmak üzere 4668 binaya inşaat ruhsatı verilmiştir. Bu binaların toplam daire sayısı ise dür. Buna karşılık aynı devre içinde Ankarada nüfus artışı dir. İstatistik enstitüsünün arket şeklindeki çalışmalarına pöre ise gene Ankarada bir aileye düşen rüfus sayısı 4,2 kişidir. Buna pöre Ankarada nüfus artışım karşılamak üzere yılları arasındaki beş yılda : 4,3 = meskene ihtiyaç bulunmakta İdi. Ruhsatlı olarak yapılan binaların toplam daire sayısı olduğuna göre ihtiyaç miktarı olarak bulduğumuz ile bu sayının farkı elan sayısı bu beş yıllık devredeki ruhsatsın ve gecekondu şeklinde yapılmış olan meskenlerin adedini vermesi gerekir. Ankarada meskun sahada yapman apartmanların ekserisi mevcut daha küçük bina veya apartmanlar yıkılarak onların yerine yapıldığına göre hesapladığımız bu ruhsatsız inşaat sayısın en aşağı birkaç bin de yıkılan binalardan dolayı eksilen daire sayısını eklemek gerekir. Yıkılan apartmanlarla eksilen daire sayısını yeniden yapılan apartman sayısı kadar kabul edersek, An karadaki ruhsatsız yapılan mesken adedinin beş senede veya senede 6 0^0 civarında olduğu meydana çıkar. Bu sayı tabiiki ÎP65 yılları için geçerlidir. Ankaradaki nüfus artışı 1P65 yılında civarında iken bugün 80.CC0 civarında bulunduğuna göre 24

3 e zaman yapılan yıllık gecekondunun bugün 8.0C0 civarında olduğunu söylemek mümkündür. ~ - imar ve-iskân Bakanlığt-Mesken-Genei Müdürlüğü-Sosyal araştırma.. Dairesi tarafından yapılan çalışmalara göre Ankara gecekondu bölgelerinde ortalama olarak kilometre kareye 3920 mesken isbet etmektedir. Bunu yuvarlak olarak 4000 kabul edersek, yukarda hesapladığımız beş senede yapılan gecekondunun ; 4000 = 7,5 km2 veya senede T,5 : 5 = 1,5 km.2 yani 150 hektarlık bir alam kapladığı anlaşılır. Buna karşılık, ruhsatlı olarak yapılan her e? ve apartmanın, yol çocuk bahçesi ve otopark gibi diğer tesislerle birlikte kapladığı alanı 1000 m 3 olarak kabul edersek bir kilometre kareye İOOÖOCO: 1000 = 1000 bina isabet edecektir yılları arasında Ankarada 4668 binaya ruhsat verildiğine göre bu binaların bsş senede kapladığı alan : 1000 = 4,663 kma veya senede 4,668 : 5 = 0,93 km2 yani 93 hektar olarak bulunur. Görüldüğü gibi Ankarada yılları arasında senede 93 hektarlık bir alanı kaplayan muntazam inşaata karşılık 150 hektarlık alanı - kaplayan, gecekondu yapılmıştır.ayrıca 93 hektarlık plâna uygun inşaa- ^f.ıi^takriben^yansı yıkılan- eskf binaların kapladığı eski imar edilmiş ^^"bölgeleıriçerisindedir " ~~~~:; - ~r ~ --: - -- Ankaranın plânlı sahalarında büyük bir gelişme görülmemesine rağmen, gecekondu bölgelerinin her sene gözle görülür bir şekilde biraz daha artmasını, yukarda verdiğimiz rakamların doğruluğunun bir delili.«saymak gerekir. Görüldüğü gibi her sene yapılan gecekondular plânlı inşaatlardan ^~: çök^dafia fazladırlar. Halbuki bir gecekondu liraya mal olduğuna._..._ v.e. bir oda bir hollü gecekonduların 150 liraya kiracı bulabildiklerine göre vatandaşlar bir mesken yaptıramıyacak kadar fakir değillerdir. O halde neden plânlı inşaat değilde gecekondu yaparlar. Bu soruyu birkaç basit sebebe bağlayarak cevaplandırmak tabii ki mümkün değildir. Gecekondu yapımını zorlayan birçak nedenler vardır. Eskiden gecekondu yapımının en önemli sebebi olarak köylerden şehirlere akın gösterilmiş ve şehirlere akının durdurulması fikri savunulmuştur. Ancak ikinci beş yıllık kalkınma plânı bu görüşün tamamen aksine, kalkınmanın şehirleşme iîe paralel olabileceği ilkesini kabul etmiş ve şehirleşmenin desteklenmesi!: i zorunlu görmüştür. Gecekondu yapımını önlemek için idari ve hukuki tedbirler de getirilmiştir. Bugüne kadar her birkaç senede, bir gecekondu yapımını yasaklayan yeni ve sıkı tedbirlerle beraber o zamana kadar yapılmış olanların yıkılmayacağına dair bir kanun çıkarılarak emrivakiler kabul edilmiştir. Siyasal bilgiler fakültesi yayınlarından olan «Ankarada 150 gecekondu» isimli araştırma da, yâlnız hukuki ve idari tedbirlerin gecekondu yapımını önlemede yeterli olamıyacağım açıkça göstermektedir. Nitekim adı geçen araştırma sırasında, birçok gecekonduların 5 kere, 10 kere hatta 11 kere yıkıldıkları halele yeniden yapıldıkları tesbit edilmiştir. 25

4 îkinci bsş yıllık kalkınma plânr Isa'tedöir oî.ara^" şanayileşmepîâ şehirleşmeriri ve şehirleşmeye bağlı sorunlann en etkili sakilde çözüme ulaştırılması için imar plânı yapımı çalışmalarının hnandırilması ve ga- Jiştirümesir.i öngörmüştür. Fakat yapılmış olan imar plânlarını uygula nabilmesini sağlayacak açık bir tedbir getirmemiştir. Hakikatte birkaç büyük şehrimiz hariç diğer şehirlerimizde plân uygulaması % 20 civarın da gerçekleştirilebilmektedir. Plâmn uyga'anmaması ise yeteri kadar inşaat arsasının bulunmamasına ve arsa fiyatlarının artmasına sebep ol maktadır.. Bütün bu ve diğer tedb'.rler gecekondu yapımını önleyemediğine erö» re gecekondu yapan vatandaşı bir mesken yapmaya zorlayan sebspjer vardır demektir. Halbuki biraz evvel gördüğümüz gibi gecek~ndu yapan vatandaş daha muntazam ve plâna uygun bir şekilde bina yapamayacak kadar da fakir değildir. Yaptığı gecekondusu 10 kere yıkıldığı halde yeniden yapan vatandaş ruhsat alarak^ plâna uygun b'r yerde ve emniyet - içinde bînasım yapmagl-her halde tercih edecektir,- Ancak inşaat yapa-- cakr vatandaşın,^^^jdüzenlenerek im^r--parseli haline " getirilmiş ve uygun satın alabileceği arsa bulabilmesi lâzımdır. Bu ise iyi bir arsa poîitikâsı-rm izlenerek çok miktarda ve değeri fiyatla inşaat arsasının piyasaya arzının sağlanması ije mümkündür. Bir şehirde en azından nüfus artının gerektirdiği kadar arazi düzenlenerek imar parseli haline getirilmediği ve zemine aplike edilerek inşaata hanr hale getirilmediği taktirde, ihtiyaçdan az kalan arsa miktarı kadar ruhsatsn ir saat ve gecekondu yapılacağı tabiidir. Şu halde ruhsats'z inşaat /yapılmaması için Vk şart iyi bir arsa politikası güdülerek piyasaya bal miktarda, inşaata hazır ha-~ îe getirilmiş ve uygun fiyatlı arsa arzını sağlamak g3reklidir. Arsa politikasını, Arsaların kullanılma esaslarırm tesbit edilmesi ve değeri fiyatı ile daha çak arsanın piyasaya arzının sağlanması l"in almması gereken tedbirlerin tümü olarak tanımlamak mümkündür. Fahat istendiği zaman inşaat İçin bol miktarda arsa hazırlamak mümkün mü- ' Bilindiği gibi serbest ekonomilerde fiyat arz ve talebe bağ'ıdır. Eğer piyasada herhangi bir maldan çok fa^îa varsa o malın yeteri k?dar alıcısı bulunmayacak ve-maîm satılabilmesi için fiya f ı düşecektir". : Buna mukabil piyasada her hangi bir mal az bıma mukabil bu maîm alıcısı fazla ise fiyat yükselecektir. Fiyatların yükselmesi iss imalâtçıyı daha fazla' mal imal etmeye teşvik edecektir. Bunun sonueu-; piyasada malın çoğal-. ması fiyatları tekrar düşürecektir.... Arsa piyasasında da arz ve talep dolayısıyla fiyatlar artıp düşsbilir.. Ancak herhangi bir malda olduğu gibi Arsaların fiyatı artınca arsaları' çoğaltarak arzı artırmak ve böylece arsa fiyatlarını düşürmek genel olarak mümkün değildir. Çünki irşaat yapılmak istenen arsaların iş yerleri, çarşı, okul, çocuk bahçesi ve park gibi umumi yerlerden uzak olmaması istenir. Ayrıca biraların caddelerle trafiğe, su, havagazı, 'elektrüc ve kanalizasyon gibi kamu tesislerine bağlanmaları gereklidir. Halbuki bu 26

5 : özellikler her - hangi, îtti? arsada buunamaz» -Yeniden İskaca açıan arazilerde yol, kanalizasyon, elektrik "ve havagazı gibi kamu tesislerini yapmak suretiyle, aranan bazı özellikleri havi arsalar çoğaltılabilir. Fakat bunu da sonsuz bir sekide yapmak mümkün değildir. Çünki her yeni iskâna açılan bölge şehir merkezlerinden biraz daha uzaklaşmış oîacaktır. Şshir merkezinden uzaklaşmanın ters etkilerini azaltmak maksadıyla, yeniden iskâna açılacak sahalarda da ticari merkezlerin meydana getirilmsei ve bu merkezlerin şehir merkezine sür'atli yollarla bağlanması mümkündür, örneğin İngiltere son senelerde yeniden iskâna açtığı bölgeleri büyük iskân toplulukları halinde kurmak ve bu iskân bölgeleri ile diğerleri arasında iyi bağantı kurmak suretiye bu yola gitmiş bulunmaktadır; Eütün bu tedbirlere rağmen şehir merkezlerinin çskieiliğinden tama- ^ men kurtulmak gene de mümkün değildir, örneğin Ankarada 150 bin nürr^fuslu bir yenimahalle kurulmuş ve burada bir dereceye kadar bir ticari ^-merkez yaranmış ; olmasına rağmen yenişehir-ticari merkezinin oraya tesiri tamamen giderilebilmiş değildir. Bazı kimseler şehrin merkezinde veya merkeze yakın bölgelerinde daha fazla mesken yapımına imkân vermek maksadıyla mecvut parsellerden yararlanma oranlarını yükseltmek,.yani daha geniş ve daha yüksek bira yapılmasının uygun bir tedbir olabileceğini düşünebilirler. - Hakikaten belediyelerin sık sık binaların kat sayılarım artırarak bu yola gittikleri görülmektedir, örneğin Ankara bu işi çok sık yapmaktadır. İmar ve İskân BakanIğmın arkasındaki E-,5 metre genişliği olan Fevzi Çakmak sokağa bir bakacak olursanız tek katlıdan baş kat bir çatı katlı-. ya kadar her çsşit bina görmek mümkündür. Son defa da çatı katlarının tam kat olmasına müsaade edildiğinden bu yol üzerindeki binalarda kat adedi 6 ya çıkmıştır. Halbuki bu yol üzerindeki en eski bina 40 yaşından fazla değildir. Demekki Ankarada 40 yılda en aşağı beş kere kat adetleri 8rtınlmış ı ır. Hâlbuki bu hareket belediyeleri ileride çö^emiyecekleri problemlerle karşı karşıya bırakacak ve şehirleri gerekli fonksiyonlarını yerine getiremez hale getirecek mahiyettedir. Nitekim bunun tesirleri de Ankarada şimdiden görünmeye başlamıştır. Müsaadenizle kat adetlerini çoğaltarak arsalardan gerekenden fazla yararlanmanın doğuracağı bazı mahzurlara bir miktar değinerek geçalim. Bunu açıklayabilmek için önce bir teknik terim üzerinde duralım. Bir" arsa üzeflrie yapılan binanın bütün katlan alanlarının toplamını arsa alarıra bölecek clursanız, bulunacak sayıya inşaat alanı emsali de» rir. örneğin 1000 m2 lik bir parsele tütün katlan alanlannın toplamı 10">Q ntf olan bir bina yapılmış ise burada inşaat alanı emsali bire eşittir. Aynı arsaya 2000 m2 inşaat yapmış iseniz inşaat sahası emsali 2000 : 1000 = 2 dir İnşaat alanı emsali ile rjüfus yoğunluğu birbirlerine sıkı sıkıya ballıdırlar. Bilindiği gibi İmar ve İskân Bakanlığının kabul etmiş olduğu "sos- 2?

6 ...,_... yalmesken standartlarına göre en büyük sosyal meskenin faydalı alam net 100 m2 dir. Bura göre bir meskeni duvarlar ve diğer kısımları ile birlikte I2î> m2 olarak kabul edebiliriz. Halbuki, Devlet İstatistik Enstitüsür.ün araştırmalarına göre Türkiyede mesken başına 4,5 kişi isabet etmektedir. Şu halde adam başına 120 : 4,5 = 27 m2 inşaat düşmektedir. Buna göre inşaat emsali bir olan bir yerde bir hektara, yani 10, 000 m2 lik bir yercs : 27 = 370 kişi düşecektir. Görüldüğü gibi, bu net inşaat alanı emsaîine düşen yoğunluktur. Yol, park ve çocuk bahçesi gibi yerler nazarı itibare alınacak olursa, yeni bürüt inşaat alanına düşen yoğunluğun bunun çok altında olması gerekir. İngilterede yapılan bir araştırmadan alman sonuçlara göre, İngiltedeki mevcut şehirlerde, ki bunların içinde Londra da var, genel şehir yoğunluğu hektara kişi arasındadır. Bu sebsple İngiîterede yeni kurulacak şehirlerde plânlama hektara 30 kişi düşecek şekilde yapılmak tadır.- ~ _ " " Almanyada" 1960 yılında yürürlüğe giren Federal İmar Kanununa dayanılarak çıkarılan bir nizamrameye göre net İnşaat alam emsali İskân bö'gelerirde en çok bir, şehrin merke?i ticaret bölgelerinde, yani Cİİty denpen kısımlarında en çok iki olarak kabul edilmiştir. Hatta Berlin belediyeci If58 tarihinde çıkardığı bir r.iramname ile î.8 ile 2.0 arasındaki inşaat emsaline göre inşaat yapma müsaadesini, özel haller dışında tamamen yasaklamıştır.. Acaba bizde kat adetlerinin çoğaltılması İle inşaat alanı emsali kaça çıkmıştır? Durumu ö^ce Bahçeli evler bölgesinde tetkik edelim. Bahçsli evler, isminden de anlaşılacağı gibi ferah ve yoğunluğu az olan bir bölge olması gerekir. Bu bölsrede, şekilde görüldüğü eibi cephesi 18 m ve derinlimi 25 m olan bir parseli ele alarak inceleyelim. Bövle bir parselde eskiden yanlardan üçer ve önden beş metre mesafe bırakılmış iki katîı binalar vardır. Bu binarm bina alanını ÎC X 12 olarak kabul edersek iki katı 240 m^ eder. Arsanın alanı da is X?5 = 450 m- oîdu&undan buradaki eski ir saat alanı emsali 240 : 450 = 0,53 olması gerekir ki bu emsal şehircilik bakımından çok uygun bir emsa'dir. HaJbuki bugün Bahçeli evlerde 4 ve 5 kat'ı binaların inşaatına müsade edilmektedir. Ayrıca İmar Yönetmelisine sröre arsa derinliği yetmsdi$i takdirde, birayı arka sınıra 3 metreye kadar yaklaştırmak ve önden 15 metre balkon çıkmak mümkündür. Bu^a göre aynı parsel ürerine, ayrık nizamda, yani yanlardan üç3r metre aralık bıraki'arak yapıîan 4 katlı bir binanın inşaat alanı 870 m- yi bulmaktadır. Böylece Irşaat alanı emsali 870 : ^"50 = 1 03 olur. Yani bahçeli evler gibi seyrek bir iskân bölgesinde Berlin beledir/esirin yasakladığı mik'srm üstümde bir oran. Bu emsal Ankaranın ki2aiay bölgesinde 1-8.e kadar çıkmaktadır. 23