Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 2011 yılının bu son sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız.

Transkript

1 NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS GAYRİMENKUL PİYASALARINDAN HABERLER Autumn/Winter 2011 Sonbahar/Kış 2011 Newsletter IN THIS ISSUE Colliers International Global Investor Sentiment Survey /2011 Colliers International Successfully Markets Land in Pendik, Istanbul Colliers International Represented Tremco Illbruck! Recent Advisory Projects Istanbul Office Market Q3-Q Europe s Prime Retail Markets Remain Resilient Colliers International Destekliyor BU SAYIDA Colliers International Global Yatırımcı Görüşleri Anketi / 2011 Colliers International Türkiye Pendik te Arsa Satışını Başarıyla Gerçekleştirdi! Colliers International Türkiye Tremco Illbruck ı Temsil Etti! Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri Istanbul Ofis Piyasası 3. ve 4 Ç Avrupa nın Başlıca Perakende Piyasaları Esnekliğini Koruyor Colliers International Supports Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 2011 yılının bu son sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. Genel piyasa durumu analizimiz arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoğu ele almaktadır. Bültenimizde, Colliers International tarafından yürütülen 2011 Global Yatırımcı Görüşleri Anketi Sonuçlarına da yer vermekteyiz. İlerleyen sayfalarda Colliers International tarafından yılda iki kez yayınlanan EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) Perakende Kiralama Haritası ile ilgili analizini de bulabilirsiniz. Son olarak Colliers International ın kurucu sponsorluğunu üstlendiği ve bir küresel online bağış kampanyası olan Everyone Gives ile ilgili tanıtımımıza da göz atmanızı tavsiye ederiz. Sevdiklerinizle mutlu bir yıl geçirmenizi dileriz! Keyifli okumalar! Dear Clients and Friends, In the final issue or our newsletter for 2011, we present you with our latest findings on the Istanbul A Classs office market. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock.. In our newsletter, we have also included the results of the 2011 Global Investor Sentiment Survey, which was conducted by Colliers International. In the latter pages you will find a discussion regarding our biannual EMEA (Europe, Middle East, and Africa) Retail Rent Map. Finally we suggest that you take a look at our presentation of Everyone Gives, an online donation campaign, with Colliers International as its founding sponsor. Happy holidays to you and your loved ones! Enjoy reading!

2 COLLIERS INTERNATIONAL GLOBAL YATIRIMCI GÖRÜŞLERİ ANKETİ: AVRUPALI GAYRİMENKUL YATIRIMCISI ÇEKİRDEK YATIRIMLARA ODAKLANIYOR COLLIERS INTERNATIONAL GLOBAL INVESTOR SENTIMENT SURVEY: EUROPEAN REAL ESTATE INVESTORS STILL FOCUSED ON CORE INVESTMENTS Colliers International, küresel gayrimenkul yatırımcılarının nabzını tutarak, risk iştahlarını, iyimserliklerini, temel endişelerini ve pazar dalgalanmaları ile ilgili düşüncelerini ölçen 2011 Global Yatırımcı Görüşleri Anketini yayınladı. Avrupa da, ankete katılan yatırımcıların %64 ü gayrimenkul varlıklarını arttırma eğiliminde olduklarını belirttiler. Ancak, yatırımcıların %49 unun şişen satılık mülk arzının genişlemenin önünde engel olarak durduğunu dile getirmesi ve %54 ünün de % 5 ile 10 arası getiri oranı (IRR) hedefiyle çekirdek gayrimenkule odaklandıklarını belirtmeleri nedeniyle stok hala endişe konusu olarak görünmekte. Yatırımcıların %57 sinin yılın başından bu yana risk iştahlarının artmadığını bildirmesiyle, genişleme niyetinde olanların güvenli sulara odaklanması hiç de şaşırtıcı gözükmemektedir. Küresel çapta ankete katılımcılarının yaklaşık %71 i genişlemek istediklerini belirttiler. Ancak bununla birlikte Avrupa da olduğu gibi global yatırımcılar da en büyük endişelerinin genişleme planlarını gerçekleştirmelerine yetecek kadar satılık mülk arzının olup olmaması olduğunu vurguluyorlar. Colliers International İngiltere, Uluslararası Yatırım Direktörü Ewen Hill, Risk konusunda süregelen hoşnutsuzluğa ve Avrupa daki en son yatırım eğilimlerine bakıldığında, yatırımcıların hala öncelikli olarak Londra ve Paris te ofis edinme konusunda istekli olduklarını; bunları genel olarak Almanya daki perakende mülklerinin ve Hamburg daki ofislerin takip ettiğini görüyoruz, diyor. Gayrimenkul yatırımları için finansman maliyetlerinde hiçbir iyileşme belirtisi olmamakla birlikte Avrupalı yatırımcıların %41 i finansman maliyetlerinin arttığını belirttiler. Avrupalı yatırımcıların %44 ü ise hiçbir değişiklik görmediklerini söylediler. Öte yandan, Kanada da ankete katılan yatırımcıların %68 i ise borç maliyetinin düştüğünü bildirmekteler. Mesleki döngü bakımından, Avrupa daki katılımcıların büyük bölümü (%40) talebin arttığını ve listebaşı kiraların yükselmeye başladığını bildirdi. Ancak yatırımcılar arasında birincil mülkün oldukça revaçta olması nedeniyle sonuçların biraz pazarın bu ucu yönüne eğilimli olması ve buna bağlı olarak da ikincil pazarın büyük bölümünde süregelen bulanık görünümü tam olarak yansıtmıyor olma olasılığını da göz önünde bulundurmak gerekmektedir. İleriye dönük olarak, Avrupa daki katılımcıların yaklaşık üçte ikisi Colliers International released its 2011 Global Investor Sentiment Survey, which takes the pulse of property investors worldwide, measuring their appetite for risk, optimism, key concerns and sense of market cycles. In Europe, 64% of investors surveyed reported they were more than likely to look to increase their real estate holdings. However, stock remained a concern with 49% reporting the supply of for sale property remained a key barrier to expansion and over 54% stating they were focused on core property with target IRRs of five to 10 per cent. With 57% of investors reporting their risk appetite had not increased since the start of the year, it is not surprising those looking to expand are focused on safe bets. Globally, around 71% of respondents stated they were more than likely to look to expand, and as with Europe, the biggest concern for global investors was whether there was enough supply of for sale property to enable them to meet their expansion plans. Given the continued aversion to risk and the recent investment trends in Europe, we continue to see investors demonstrating a strong preference for acquiring offices in London and Paris; closely followed by German retail property in general and offices in Hamburg, said Ewen Hill, Director, International Investment, Colliers International UK. The cost of finance for real estate investment has shown no signs of improvement, with 41% of European investors actually reporting a rise in financing costs and 44% stating they had seen no change. In contrast, 68% of investors surveyed in Canada reported that the cost of debt had fallen. In terms of the occupational cycle, the largest portion of European respondents (40%) reported demand is rising and headline rents are beginning to increase. With the current favoritism towards prime property amongst investors, it is likely there is some bias in the results towards this end of the market and consequently don t fully reflect the rather murkier outlook for much of the secondary market. Looking ahead, almost two-thirds of European respondents reported they expected the cycle to have improved in 12 months time. That being said, investors are not overly bullish on rental growth, with two-thirds taking the view that rents will be unable to outpace inflation over the next five years. This is in contrast to the outlook in Australia and New Zealand, where investors believe that rents will outpace inflation over the same time period.

3 piyasadaki dalgalanmanın 12 ay içinde iyileşmiş olmasını beklediklerini bildirdi. Bununla beraber, yatırımcılar kiraların artması konusunda fazla umutlu değil; üçte ikisi kiraların önümüzdeki beş yıl boyunca enflasyonun önüne geçemeyeceği görüşündeler. Gayrimenkulun bir yatırım aracı olarak sahip olduğu çekiciliği on yıl önceki pozisyonu ile kıyaslıklarında, Avrupalı yatırımcıların büyük bölümü (%62) bu çekiciliğin azaldığı görüşünü paylaşmaktalar. Ofis piyasasındaki çalışma modellerinin değişmesi ve internet üzerinden perakendeciliğin gelişmesi ikincil pazarlardaki düşük kaliteli gayrimenkulu olumsuz etkileyerek, tatmin edici karlar getiremez hale getirmiştir. Bazı katılımcılar, gayrimenkul gelir beyanında artan şeffaflık sonucunda, getirilerin diğer varlık türevleriyle daha güvenilir bir biçimde karşılaştırılabildiğini ve bu durumun da gayrimenkulü özellikle de kurumlar için daha çekici bir yatırım aracı kıldığını belirttiler. Türkiye piyasasında ise yabancı yatırımcıların iştahı ağırlıklı olarak sabit gelir getiren gayrimenkul yatırımlarına kaymış durumda. Prestijli kiracıları olan ofis binaları ile orta boyuttaki alışveriş merkezleri ve perakende binaları bu yatırımcıların hedefinde bulunuyor. Geliştirme projeleri yabancı yatırımcıların ilgisini çekmiyor. Colliers International Türkiye Yönetici Ortağı Kerim Cin e göre Türkiye de şu dönemde Avrupalı yatırımcılar daha çok satıcı koumunda yer alıyorlar ve sonrasında gerek geliştirme gerekse sabit getirili projelere yatırım yapmış Avrupalı yatırımcılar ağırlıklı olarak bu yatırımlarından çıkmayı hedefliyorlar. Talep ise ağırlıklı Orta Doğu, Körfez, ve Asya yatırımcılarından geliyor. Global Yatırımcı Görüşleri Anketi Colliers International Research tarafından Colliers International ın Global Yatırım Hizmetleri Bölümü nde çalışan tecrübeli uzmanlarla işbirliği içinde yürütülerek, Ağustos 2011 in ilk iki haftasında yapılmıştır. 40+ sayfalık kapsamlı rapora adresinden ulaşabilirsiniz. Ağustos 2011 de yürütülen anketde dünya genelinde 300 den fazla ve Avrupa da ise 142 yanıt alındı Yatırımcıların %71 i önümüzdeki 12 aylık dönemde portföylerini büyük olasılıkla büyütebileceklerini belirtmişlerdir Bütün katılımcıların %50 si, satılık gayrimenkul arzının büyümenin sınırlı kalmasında önemli bir rol oynayabileceğini düşünüyor Dünya ölçeğinde yatırımcıların çoğu (%54), içinde bulunduğumuz dönemde risk alma eğilimlerini hiçbir şekilde artırmadıklarını belirtmişlerdir. Looking at the relative attractiveness of real estate as an investment in comparison to ten years ago, the majority of European investors (62%) reported they felt that its attractiveness had fallen. Changes to working patterns in the office market and the growth of online retailing have had an adverse effect on poor quality real estate in secondary markets, rendering it obsolete. In real estate s favour, a number of respondents took the view that much improved transparency in the reporting of real estate returns had made it more attractive, particularly to institutions, with returns able to be measured against other asset classes in a more reliable fashion. Türkiye piyasasında ise yabancı yatırımcıların iştahı ağırlıklı olarak sabit gelir getiren gayrimenkul yatırımlarına kaymış durumda. Prestijli kiracıları olan ofis binaları ile orta boyuttaki alışveriş merkezleri ve perakende binaları bu yatırımcıların hedefinde bulunuyor. Geliştirme projeleri yabancı yatırımcıların ilgisini çekmiyor. Colliers International Türkiye Yönetici Ortağı Kerim Cin e göre Türkiye de şu dönemde Avrupalı yatırımcılar daha çok satıcı koumunda yer alıyorlar ve sonrasında gerek geliştirme gerekse sabit getirili projelere yatırım yapmış Avrupalı yatırımcılar ağırlıklı olarak bu yatırımlarından çıkmayı hedefliyorlar. Talep ise ağırlıklı Orta Doğu, Körfez, ve Asya yatırımcılarından geliyor. The Global Investor Sentiment Survey was conducted by Colliers International Research in collaboration with senior professionals from Colliers International s Global Investment Services division. The survey was conducted the first two weeks of August A comprehensive, 40-plus page report is available at com/globalinvestment. Surveys were conducted in August 2011 and included over 300 responses across the globe and 142 in Europe 71% of investors reported that they were more than likely to look to expand their portfolios over the next 12 months 50% of all respondents felt that the supply of for sale property would be a key factor in potentially limiting expansion Globally the majority of investors (54%) stated that they had not increased their risk appetite at all over the period Overall, majority of investors in Europe (64%) have indicated that they are more than likely to look to expand over the next 12 months European investors planning to expand remain focused on core property with target IRRs of 5-10% Genel olarak Avrupa daki yatırımcıların çoğu (%64), önümüzdeki 12 aylık dönemde portföylerini büyük olasılıkla büyütebileceklerini belirtmişlerdir.

4 COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE PENDİK DE ARSA SATIŞINI BAŞARIYLA GERÇEKLEŞTİRDİ Colliers International, Türkiye nin önde gelen ilaç şirketlerinden Sandoz İlaç ı, firmaya ait İstanbul, Pendik te bulunan m 2 lik konut imarlı yatırım arsasının satışında tek yetkili danışman pozisyonunda temsil etti. Halihazırda üzerinde m 2 alana sahip bir bina bulunan arsa, Eryetiş Eğitim Kurumları tarafından akşam okulu olarak kullanılmak üzere satın alındı. Colliers International ile Sandoz İlaç ın başarıyla yürüttüğü işbirliği, 2007 yılında şirketin Gebze de bulunan sanayi kompleksinin satışının Colliers tarafından başarıyla gerçekleştirildiği 2007 yılına dayanmaktadır. COLLIERS INTERNATIONAL SUCCESSFULLY MARKETS LAND IN PENDIK ISTANBUL Colliers International acted as the sole authorized consultant for Sandoz İlaç, one of the leading pharmaceutical companies in Turkey, with respect to the sale of the company s 4,678 m 2 plot of land, located in Pendik, İstanbul and designated for residential use. The subject plot of land, on which a building with an area of 5,360 m 2 already exists, was purchased by Eryetiş Educational Institution with the intention of improving the building and converting it into an evening school. The successful cooperation between Colliers International and Sandoz İlaç dates back to 2007 when Colliers International completed the sale of the company s industrial facility in Gebze. COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE TREMCO ILLBRUCK I TEMSİL ETTİ Kiracı Temsilciliğinde Uzman! COLLIERS INTERNATIONAL TURKEY REPRESENTS TREMCO ILLBRUCK Specialised in Tenant Representation! Bir çok yerli ve yabancı şirketin Türkiye deki ofis ve depolarının açılmasına aracılık eden Colliers International, geçtiğimiz dönemde dış cephe sistemleri alanında faaliyet gösteren Tremco Illbruck firmasının İstanbul Hadımköy de endüstriyel tesis arayışında yardımcı oldu. Colliers, toplam m 2 alana sahip fabrika binası ve depodan oluşan tesisin kiralanmasında şirketin gayrimenkulü en iyi şartlarda kiralamasını sağlayarak bir kez daha kiracı danışmanlığındaki uzmanlığını ortaya koymuştur. Colliers International, which has provided specialized services to many domestic and international companies in establishing their offices and warehouses in Turkey, recently assisted Tremco Illbruck, a company offering structural glazing systems, in finding an industrial facility for rent in Hadımköy, İstanbul. Colliers, once again, demonstrated its expertise in tenant consulting services by helping the company sign a rental agreement for the industrial facility, which has an area of 4,000 m 2 and comprises a factory and a warehouse, under the best possible conditions. Sandoz Pendik Land

5 SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT ADVISORY PROJECTS Newista Residence Hasoğlu Yapı Colliers International Türkiye, Hasoğlu Yapı nın İstanbul, Esenyurt ta geliştirdiği; 64 daire ve 36 ticari üniteden oluşan, toplam m 2 inşaat alanına sahip Newista Projesi ne yönelik finansal fizibilite çalışması gerçekleştirmiştir. Newista Residence Hasoğlu Yapı Colliers International Turkey conducted a Financial Feasibility Analysis for the Newista Project. The project is being developed by Hasoğlu Yapı in Esenyurt, İstanbul and incorporates 64 flats and 36 commercial units to be built on a 141,000 m 2 site. Rönesans Türkiye ve Rusya da büyük yatırım projelerine imza atan alışveriş merkezi geliştiricisi Rönesans ile Colliers International Türkiye nin uzun zamandır süregelen işbirliği artarak devam etmektedir. Rönesans Gayrimenkul ile en son yürüttüğümüz çalışma kapsamında Ataşehir de yer alan arsaya yönelik En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi yapılmıştır. Renaissance Rönesans Real Estate, a shopping mall developer that has completed large-scale investment projects in both Turkey and Russia, and Collier International Turkey s long-standing business partnership is continuing to flourish. As a part of the most recent project undertaken by us jointly with Rönesans Real Estate, we conducted a Highest and Best Use Analysis for a plot of land located in Ataşehir. Rixos Residences Bomonty İpek İnşaat Colliers International Türkiye ve İpek İnşaat ı bir araya getiren çalışma kapsamında Şişli, Bomonti de geliştirilmesi planlanan Rixos Residences Bomonty Projesi ne yönelik olarak En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi, Konsept Belirleme ve Finansal Fizibilite Çalışmaları gerçekleştirilmiştir. Rixos Residences Bomonty Ipek Inşaat Within the project that has brought Colliers International Turkey and Ipek Inşaat together, we conducted a Highest and Best Use Analysis, a Concept Generation Analysis and a Financial Feasibility Analysis for Rixos Residences Bomonty Project that is planned to be developed in Bomonti, Şişli.

6 Portföyümüzden From Our Portfolio FOR SALE SATILIK FOR SALE SATILIK FOR LEASE KİRALIK LOGISTICS INVESTMENT LAND / LOJISTIK YATIRIM ARSASI Parcel / Arazi: 175,733 m 2 Construction Area Included in BCR / Emsale Dahil Toplam İnşaat Alanı: 121,608 m 2 5 STAR HOTEL / 5 YILDIZLI OTEL The Marmara Antalya Location / Konum: Antalya Room Capacity / Oda Sayısı: 232 Banket Alanı / Banquet Area: 1,152 m 2 AKKOM OFFICE PARK 3 rd building / 3. Blok: 3,567 m 2 4 th building / 4. Blok: 10,309 m 2 5 th building / 5. Blok: 9,737 m 2 İSTANBUL OFİS PİYASASI 3. ve 4. Ç ISTANBUL OFFICE MARKET Q3 and Q Bu raporumuzda gelişen teknoloji ve kullanıcı tercihleri dolayısıyla İstanbul ofis stoğu yeniden sınıflandırılmış ve tüm bölgelerde bir çok bina yeterli kriterleri sağlayamaması nedeniyle A sınıfından B sınıfına kaydırılmıştır. Aynı şekilde öncesinde B sınıfı olarak tanımlanmış birçok binanın yeniden sınıflandırma sonucunda B sınıfından düşürülerek listeden çıkarılmasına karar verilmiştir. Böylelikle tüm bölgelerde hem A sınıfı hem de B sınıfında daha kaliteli fakat daha küçük bir stok ortaya çıkmıştır. Bu nedenle birçok bölgede A sınıfı kira ortalamaları artmıştır. Yapılan sınıflandırma sonucu oluşan yeni stok şöyledir: Avrupa Yakası A Sınıfı Anadolu Yakası A Sınıfı İstanbul Toplam A Sınıfı 1.328,952 Yeni sınıflandırmada kullanılan A sınıfı ofis kriterleri aşağıdaki tabloda belirtilmektedir: In this report, we have reclassified the office stock in Istanbul, based on technological developments and recent trends among users. Following this reclassification, we downgraded some office buildings in all regions from Class A to Class B, as they no more meet the relevant criteria. Similarly, we downgraded many existing Class B office buildings and accordingly delisted them. Consequently, we generated a smaller but higher quality office stock in terms of Class A and Class B in all regions. This, in turn, improved the average rent levels of Class A offices in most regions. The new office stock resulting from the subject reclassification is summarized in the following table: A Class - European Side 990,981 A Class - Asian Side 337,971 Total A Class - Istanbul 1,328,952 The reclassification criteria used for Class A office buildings are summarized in the following table:

7 A SINIFI OFİS BİNASI KRİTERLERİ Iskan Belgesi EVET Zorunlu Konum Görünürlüğü ve ulaşılabilirliği yüksek Zorunlu Bina Yaşı 1998 sonrası yapılmış Zorunlu Kat Yüksekliği Min. 2,70 Zorunlu Otopark Kapasitesi Min. 1 araç/100m 2 Zorunlu Asansör Yeterli büyüklükte ve sayıda yolcu ve yük asansörü Zorunlu HVAC Esnek iklimlendirme sistemleri Zorunlu Yangın Güvenlik Basınçlandırılmış yangın kaçışı, dedektör ve sprinkler Zorunlu Jeneratör %100 destekli Zorunlu Profesyonel Bina Yönetimi EVET Zorunlu 7/24 Güvenlik Güvenlik personeli ve kartlı geçiş Zorunlu Lobi Alanı Resepsiyon hizmeti Zorunlu Yükseltilmiş Döşeme Yükseltilmiş döşemeye uygun tasarım Zorunlu Telefon Hattı Kat başına min. 20 hat Zorunlu Brüt Alan/Net Alan Oranı %20 den küçük Opsiyonel Yeşil Bina Sertifikalı Opsiyonel Mülkiyet Tek mülkiyet Opsiyonel Depo Alanı Kafeterya Her ofis katı için ayrılmış depo alanı Bina çalışanlarına hizmet veren kafeterya Opsiyonel Opsiyonel CRITERIA FOR A CLASS OFFICE BUILDINGS Building Use Permit YES Required Location Easily accessible and high visibility Required Building Age Constructed after 1998 Required Floor Height Min. 2,70 m. Required Car Parking Capacity Min. 1 car /100 m 2 Required Lift Passenger and goods lift with sufficient capacities Required HVAC Flexible air-conditioning system Required Fire Safety Pressurized fire escape route, fire detectors and sprinklers Required Power Generator Capable of providing full support Required Professional Building Management YES 7/24 Security Security staff and access card system Required Required Lobby Area Reception service Required Raised Flooring Designed to allow raised flooring Required Telephone Line 20 lines min. per floor Required Gross Area /Net Area Ratio Smaller than 20% Optional Green Building Certified Optional Ownership Single ownership Optional Storage Area Designated storage area for each office floor Optional Cafe Serving building staff Optional Arz Ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en çok A sınıfı ofis stoğuna sahip bölgelerin Havaalanı (%22), Levent (%18) ve Maslak (%16) olduğu görülmektedir. Bu üç bölgedeki toplam ofis stoğu İstanbul genelinin %56 sını oluşturmaktadır. Ümraniye (%14), Kozyatağı (%6) ve Kavacık (%5) bölgeleri %25 ile yak laşık olarak çeyrek dilimi tamamlarken geri kalan 6 bölge (Altuni zade, Taksim - Haliç, Şişli Kâğıthane, Gayrettepe, Beşiktaş, Etiler) %2 ile %5 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul un kalan %19 luk kısmını oluşturmaktadır. Boşluk Oranları Avrupa Yakası A sınıfı boşluk oranlarının 2011 yılının ikinci çeyreğinde %17,30 iken 2011 yılının son çeyreğinde %12,83 e düştüğünü görmekteyiz. Aynı dönemde Anadolu Yakası A sınıfı boşluk oranlarının 2011 yılının ikinci çeyreğinde %17,76 iken 2011 yılının son Supply An analysis of the breakdown of office stocks by region shows that three major regions enjoy the highest levels of Class A office stock: Airport Area (22%), Levent (18%) and Maslak (16%). The total combined office stock in these three areas constitutes 56% of the overall office stock across İstanbul. While the combined shares of Ümraniye (14%), Kozyatağı (6%) and Kavacık (5%) amount to 25% of the office market, the shares of the remaining 6 regions (Altuni zade, Taksim - Haliç, Şişli Kâğıthane, Gayrettepe, Beşiktaş, and Etiler), ranging between 2% and 5%, make up 19% of the market. Vacany Rates The vacancy rate for Class A offices on the European side of the city went down from 17.30% in the second quarter of 2011 to 12.83% in the last quarter of the same year. During the same period, the vacancy rate for Class A offices on the Asian side fell from 17.76% to 13.05%. The

8 çeyreğinde %13,05 e düştüğünü görmekteyiz. Aslında 2011 yılı ikinci çeyreğine nazaran hem Asya hem de Avrupa Yakası ndaki boş ofis alanlarının azalmış olmasının nedeni piyasaya yeni giren ofis binalarının büyük ölçüde kiralanmasından kaynaklanmaktadır. Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkıyor: Şişli bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2011 yılı 2. çeyreğinde %52,84 iken 2011 yılı son çeyreğinde bu oranın %65,55 e yükseldiğini görüyoruz. Bu artışın nedeni inşaatı biten ve bölgedeki en büyük ofis stokuna sahip yeni bir binanın bu dönemde stoka girmesi ve istenen yüksek kira nedeniyle çok büyük kısmının boş olmasıdır. Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2011 yılı 2. çeyreğinde %61,63 iken 2011 yılı son çeyreğinde bu oranın %32,95 e düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün nedeni bölgede A sınıfı kriterlerini artık sağlayamayan birçok binanın stoktan çıkarıldecreases in the vacancy rates on both sides of the city result from the fact that most of the recently developed office buildings became occupied. An analysis of each region separately shows that the most striking changes in the vacancy rates have occurred in the following regions: The Class A office vacancy rate in Şişli increased from 52.84% in the second quarter of 2011 to 65.55% in the last quarter of This increase is most likely due to the fact that most of the offices in a newly constructed building, which offers the highest level of office supply in the region and which was included in the region s office stock during this period, remained vacant due to the relatively high rental rates. İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları* A Sınıfı 3. ve 4. Çeyrek 2011 Istanbul Office Market Average Vacancy Rates* A Class Offices Q3 - Q %2.9 %21.3 %2.7 %6.6 %7.2 %16.6 %32.9 %3.1 %5.9 %3.6 %4.7% ,9% 21,3% 2,7% 6,6% 7,2% 15,6% 32,9% 3,1% 5,9% 3,6% 4,7% 65,5% DOLU ALAN BOŞ ALAN OCCUPIED SPACE VACANT SPACE * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International Etiler bölgesindeki A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2011 yılı 2..çeyreğinde %2,06 iken 2011 yılı son çeyreğinde bu oranın %5,91 e yükseldiğini görüyoruz. Bu artışın nedeni bölgedeki iki nitelikli binada bu çeyrekte kiralanabilir alanların ortaya çıkmasıdır. Öte yandan bölgedeki toplam boş ofis alanı yaklaşık m2 olmasına rağmen ofis stokunun da çok az olması boşluk oranını yüzdesel olarak yüksek göstermektedir. Taksim bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2011 yılı 2. çeyreğinde %66,67 iken 2011 yılı son çeyreğinde bu oranın %3,11 e düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün ana nedenlerinden bir tanesi bölgede yer alan ve uzun zamandır boş olan m2 lik bir binanın otele çevrilmesi ve dolayısıyla stoktan çıkması iken ikinci neden ise yeni sınıflandırma neticesinde A sınıfı ofis kriterlerine uymayan binaların B sınıfına kaydırılmasıdır. The Class A office vacancy rate in Etiler increased from 2.06% in the second quarter of 2011 to 5.91% in the last quarter of the same year due to the fact that the two newly constructed high-quality office buildings in the region created many vacant office spaces for rent. It should also be noted, however, that although the total rentable office space in the region is approximately 3,000 m2, the region s fairly low level of office stock causes the vacancy rate to appear high in terms of percentage. In Taksim area, the Class A office vacancy rate plunged from 66.67% in the second quarter of 2011 to 3.11% in the last quarter of the same year. One of the main reasons behind this significant decrease is that a 25,000 m2 building, which had been unoccupied for many years, was converted into a hotel and hence removed from the office stock. A second important reason behind the decrease is that some of the Class A office buildings in the region were downgraded to Class B, as they no longer satisfied the criteria for Class A office buildings. The Class A office vacancy rate in Kavacık dropped from 61.63% in the second quarter of 2011 to 32.95% in the last quarter of the same year. This decrease was a result of the fact that some of the Class A

9 masından veya B sınıfı stoğuna dahil edilmesinden kaynaklanmaktadır. Ümraniye bölgesindeki A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2011 yılı 2. çeyreğinde %12,12 iken 2011 yılı son çeyreğinde bu oranın %6,63 e düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün nedeni bölgedeki en büyük ofis stoğuna sahip Akkom Ofis Park taki alanların hemen hemen tamamının kiralanmış olmasıdır. Kozyatağı bölgesindeki A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2011 yılı 2. çeyreğinde %9,95 iken 2011 yılı son çeyreğinde bu oranın %15,65 e çıktığını görüyoruz. Bu artışın nedeni Kozyatağı bölgesindeki birçok eski binanın yeni sınıflandırma sonucu B sınıfına kaydırılması ve bölgede A sınıfında kalan binaların çoğunun stoka yeni giren ve dolayısıyla boşluk oranı yüksek binalardan oluşmasıdır. Kira Değerleri 2011 son çeyreğindeki ortalama kira rakamlarına baktığımızda hemen hemen tüm bölgelerde artış olduğunu görmekteyiz. Bu artışın en önemli nedeni yeni sınıflandırma dolayısıyla daha nitelikli ve kaliteli bir stok oluşturulması iken diğer önemli bir neden de birçok bölgede arz sınırlı kalırken talebin artmasıdır. İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları* A Sınıfı 3. ve 4. Çeyrek 2011 office buildings in the region, no longer satisfying the required criteria, were either removed from the office stock or downgraded to Class B. The Class A office vacancy rate in Ümraniye dropped from 12.12% in second quarter of 2011 to 6.63% in the last quarter of the same year. The reason behind this decrease is that almost all of the office spaces at Akkom Ofis Park, constituting the largest office stock in the region, became occupied. The Class A office vacancy rate in Kozyatağı increased from 9.95% in the second quarter of 2011 to 15.65% in the last quarter of the same year. This increase can be explained by the fact that a major portion of the old office buildings in the region were reclassified as Class B and that most of the Class A office buildings in the region were newly included in the office stock and hence had a high rate of vacancy. Rental Values We have observed an increase in the average asking rent levels in almost all regions during the last quarter of The main reason behind this increase is that an office stock of higher quality was created through the latest reclassification conducted. A second important reason is that the level of demand in most of the regions improved, while the level of supply remained stable. The average asking rent for Class A offices on the European side of the city increased from $25.7/ m2/month in the second quarter of 2011 to $31.25/m2/month in last quarter of the same year. On the Anatolian side, there was an increase from $17.76/m2/month to $20.97/m2/month during the same period %12.83 Istanbul Office Market Average Vacancy Rates* %13.05 A Class Offices Q3 - Q ASYA DOLU ALAN AVRUPA BOŞ ALAN ,05% 12,83% * Kaynak: Colliers International yılı ikinci çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $25,7/m2/ay iken 2011 yılının son çeyreğinde $31,25/m2/ ay a çıkmış, 2011 yılı ikinci çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $17,76/m2/ay iken 2011 yılı son çeyreğinde $20,97/ m2/ay a çıkmıştır. ASIA * Source: Colliers International OCCUPIED SPACE EUROPE VACANT SPACE

10 Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise en öne çıkan bölgeler: Taksim in kira ortalamasının $45,28/m2/ay a çıkarak en pahalı bölge konumuna geldiğini görüyoruz. Bu artışın nedeni yeni sınıflandırma dolayısıyla bölgede yeni A sınıfı ofis stokunun diğer bölgelerden farklı olarak az sayıda lüks ve butik ofis binasından oluşmasıdır İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay)* A Sınıfı 3. ve 4. Çeyrek 2011 $24 $24 $18.04 $19.7 $14.2 *Kaynak: Colliers International $21.8 $26,9 $26.9 $35,3 $45.3 KİRA $35.3 $32.7 $31.3 $35 $29.3 $35,3 $35 An analysis of the average asking rents on a regional basis demonstrates that some striking changes have occurred in the following regions: Taksim, where the average asking rent has increased to $45.28/m2/ month, has become the most expensive region. The main reason behind this increase is that unlike the other regions, the new Class A office stock created in Taksim as a result of the latest reclassification comprises luxury and boutique office buildings, although small in number Istanbul Average Rental Rates ($/sqm/month)* A Class Offices Q3 - Q $24 $21,8 $24 $18,04 $19,7 $19,7 $14,2 $26,9 $26,9 $35,3 $45,3 $35,3 $32,7 $35 $29,3 $31,3 $35,3 $35 Etiler bölgesinde ortalama kiralar 2011 yılı 2. çeyreğinde $23,12/ m2/ay iken 2011 yılı son çeyreğinde bu rakamın $35,28/m2/ay a çıktığını görüyoruz. Bu artışın nedeni ise bölgedeki A sınıfı ofis *Source: Colliers International RENT

11 stokunun az olması ve boş olan alanlar için talep edilen yüksek kira bedelleridir. Şişli bölgesinde ortalama kiralar 2011 yılı 2. çeyreğinde $23,75/ m2/ay iken 2011 yılı son çeyreğinde bu rakam $35/m2/ay a çıkmıştır. Bu artışın nedeni ise bölgede inşaatı yeni biten ve stoka bu dönem giren bir binada talep edilen yüksek kira rakamlarıdır. Bunun dışında yeni stokun kalitesinin artması dolayısıyla Kavacık bölgesinde ortalama kiralar $17,15/m2/ay dan $21,79/m2/ay a, Maslak bölgesinde ise $21,42/m2/ay dan $26,86/m2/ay a çıkmıştır. Levent ve Gayrettepe gibi ofis stoku zaten kaliteli olan bölgeler ise yeni sınıflandırmadan çok fazla etkilenmemiş ve hatta önceki dönem istenilen yüksek kira rakamlarının daha düşük rakamlarla realize olması sonucunda bu bölgelerdeki ortalama kiralar ufak da olsa düşüş göstermiştir. Gelecek Stok İstanbul un A sınıfı ofis pazarının; kendisi gibi dünyanın önde gelen diğer metropolleri ile karşılaştırıldığında, düşük ortalama kira seviyelerine sahip olduğunu yıllardır konuşuruz. İstanbul da, 15 milyon nüfuslu ve bu kadar büyük bir ekonominin neredeyse yüzde kırk payını temsil etmesine rağmen, düşük ofis kiraları ve düşük geliştirme karları nedeniyle birçok yatırımcının ofis binaları geliştirmekten kaçındığına tanık olmaktaydık. A sınıfı ofis piyasasına daha yakından bakma şansı olan bizler, İstanbul un ofis stoğunun, dikkatli bakıldığında aslında sanılandan daha yüksek ortalama kira değerlerine sahip olduğunu ve ofis geliştiricilerinin A sınıfı ofis yatırımlarından kaçınmamaları gerektiği kanaatindeyiz. Yeni sınıflandırma sonrası İstanbul un mevcut A Sınıfı ofis stokunun m 2 olduğunu görüyoruz. Bugün itibariyle inşaat ve planlama aşamasında olup 2013 yılında pazara girmesi beklenen yeni stok ise yaklaşık m 2. Yani stok neredeyse ikiye katlanacak. Bu durum daha şimdiden bir çok kesimde ofis piyasası ile ilgili endişe oluşturmuş durumda. Biz bu endişelerin aksine gelecek bu büyük arzın İstanbul ofis piyasasına bir yavaşlama değil bir ivme kazandıracağına inanıyoruz. Arz artarsa talep de artacaktır. Proje sahipleri fark yaratabilmek adına daha nitelikli, daha kullanıcı dostu ve daha yeşil binalar üretecekler. Stoğun kalitesi artacak. Otoparkı brüt alana katan zihniyetten, kayıp alanı düşük binalar geliştiren zihniyete geçilecek. The average asking rent in Etiler increased from $23.12/m 2 /month in the second quarter of 2011 to $35.28/m 2 /month in the last quarter of the same year. The low level of Class A office stock and the high asking rental rates for vacant offices in the region are the main reasons behind this increase. The average asking rent in Şişli increased from $23.75/m 2 /month in the second quarter of 2011 to $35/m 2 /month in the last quarter of the same year. This increase is mainly the result of the high asking rents for the vacant offices in a building that was recently constructed in the region and included in the office stock during this period. In addition to these regions, the average asking rent in Kavacık, where the quality of the new office stock has improved, increased from $17.15/m 2 /month to $21.79/m 2 /month. In Maslak, the average rate increased from $21.42/m 2 /month to $26.86/m 2 /month. In regions with a high quality office stock, such as Levent and Gayrettepe, the office stock was not affected much by the latest reclassification conducted. The decrease in the high asking rental rates, compared to the previous period, led to a slight decrease in the average asking rent in these regions. Future Stock We have been discussing for years now that the average rent levels in the Class A office market in İstanbul are lower than those in other comparable metropolitan markets across the world. Despite the fact that Istanbul holds a share of nearly 40% in the country s overall economy and houses a population of nearly 15 million, the low level of office rents and poor development earnings have been discouraging many investors from developing office buildings in the city. As a team of specialists, taking a closer look into the Class A office market, we believe that, if analyzed properly, the average rent levels in the office market of İstanbul are higher than thought. Therefore, we accordingly recommend office developers not to avoid developing Class A office properties. Following the latest reclassification conducted, we observe that the existing Class A office stock in Istanbul is 1,328,952 m2. We expect that an additional office stock of 1,000,000 m2 will be created in 2013 with the completion of new office buildings, some of which are under construction and some of which are in the planning phase. In other words, the office stock in Istanbul is expected to be nearly twice the size of the current level, which has been causing some concern in various circles of the office market.

12 Kiracıların fiyat-fayda oranı artacak. Shell&Core teslim den kısmi dekorasyonlu teslime geçilecek. Kiracı adaylarının yatırım, dekorasyon maliyeti azalacak. Azalan ilk yatırım maliyeti, şirketlerin taşınma için bütçe onayı almasını kolaylaştıracak. İşlem sayısı artacak. Fiyatlar düşmeyecek ama sadece kaliteli binalar için Şimdi A sınıfı sayılan bazı binalar B sınıfına kayacak. Eski bina sahipleri yenileriyle rekabet edebilmek için ya kiralarını mantıklı seviyelere çekecek ya da binalarına yatırım yapacaklar. Daha eskiler ise kiracı bulabilmek için yıkılıp yeniden inşa edilecekler. Böylelikle arsa üretilecek, depreme dayanaklı binalar gelecek. Dönüşüm başlayacak. Biz gelecek arzın İstanbul için fırsat olduğunu düşünüyoruz ü ve dönüşümü sabırsızlıkla bekliyoruz. Contrary to that concern, we believe that this expected increase in supply will push up demand and give extra momentum to the office market in Istanbul rather than slowing it down. In an effort to make a difference, developers will design and build higher-quality, more user-friendly and greener buildings, contributing to the improvement of quality in the office stock. The unacceptable practice of including parking areas into gross building areas will be abandoned and new buildings will be built with minimum wasted areas. The cost/benefit ratio will be improved on part of the tenants. Buildings will be delivered in partly-fitted condition rather than in Shell&Core condition. The investment and decoration costs of potential corporate tenants will decrease, helping them obtain the necessary relocation budgets more easily. The number of rental contracts will increase, yet the asking rents and prices of high-quality office buildings will not fall. Some of the existing Class A buildings will be downgraded to Class B. The owners of old buildings will have to either lower their asking rents or improve their buildings to be able to compete with new constructions. Some of the buildings that are even older will have to be demolished to build new ones. Thus, new building sites will be created and earthquake-resistant buildings will be constructed. We believe that the city s future office supply will offer great business opportunities. We are looking forward to this transformation which we expect to be triggered during Akkom Ofis Park

13 AVRUPA NIN BAŞLICA PERAKENDE PİYASALARI ESNEKLİĞİNİ KORUYOR EUROPE S PRIME RETAIL MARKETS REMAIN RESILIENT Colliers International ın altı aylık periyodu kapsayan EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) Perakende Kiralama Haritası için gerçekleştirdiği son analiz, Avrupa nın perakende ana caddelerinin bu yılın birinci ve üçüncü çeyrekleri arasındaki dönemde güçlü bir şekilde toparlanmaya devam ettiğini gösterdi. Oslo da %7 ve Riga da %10 oranında gözlemlenen kayda değer artışlarla birlikte yaklaşık bir düzine piyasada büyüme yaşanmasına karşın, incelenen piyasaların ana cadde kiralarının istikrarını sürdürdüğünü bildirmiştir. Diğer taraftan, Atina ve Sofya daki ana cadde perakende kiralarında sırasıyla %17 ve %15 oranında sert düşüşler görüldü. Avrupa nın önemli merkezlerindeki alışveriş merkezi kiraları da, diğer yerlerdeki portföylerini rasyonelleştirmeye yönelen perakendecilerin boş mağazalara yoğun talep göstermesi nedeniyle istikrarını korudu. Leeds ve Milano daki alışveriş merkezi kiraları sırasıyla %8 ve %11 oranında yükselerek, dikkate değer bir artış kaydetti. En önemli kaygıları sermayelerini korumak olan yatırımcıların risk içermeyen stratejilere yönelmesi sonucunda başlıca ana cadde perakende kiraları genellikle istikrarını korudu veya hafifçe geriledi. Amsterdam da kira gelirleri 6 ay önceki %4.75 lik seviyesinden %4.4 e geriledi. Oslo da da sert bir düşüş yaşandı ve yüksek kira getirileri %5.75 ten %5 e geriledi. Benzer bir durum yüksek kira getirili alışveriş merkezlerinde de gözlemlendi ve Colliers tarafından izlenen piyasaların çoğu altı aylık döneme ilişkin kira getirilerinin sabit düzeyde kaldığını bildirdi. Moskova daki lüks alışveriş merkezlerinin kira getirileri %10.5 ten %10 düzeyine geriledi. Yine Oslo da kira getirileri dikkat değer oranda gerileyerek %5.75 ten %5 e düştü. Colliers International ın Doğu Avrupa Perakende Grubu Başkanı Ian Elliott a göre, Yüksek kira getirili varlıklar yatırımcılardan yoğun talep göremeye devam ediyor. Büyük çaplı ve önde gelen alışveriş merkezleri, geniş ve kolayca kiraya verilebilen ve düşük risk taşıyan yatırımları tercih eden, yüksek nakdi sermaye sahibi yatırımcılardan rağbet görmeye devam ediyor. Europe s prime high streets showed strong resilience between first and third quarter this year, according to recent analysis by Colliers International for their biannual EMEA Retail Rents Map. The majority of markets surveyed reported stable prime rents, although almost a dozen reported some growth, with notable increases seen in Oslo and Riga with gains of 7% and 10% respectively. Conversely, Athens and Sofia saw sharp falls with prime high street rents down 17% and 15% in each case. Shopping centre rents in Europe s dominant centres also remained stable as retailers continue to demonstrate strong demand for space whilst rationalising their portfolios elsewhere. Notable increases were seen in Leeds and Milan, where shopping centre rents were pushed upwards by 8% and 11% respectively. High street prime yields have generally remained stable or compressed mildly as investors continue to pursue risk adverse strategies, with capital preservation their greatest concern. In Amsterdam yields have dropped to 4.4%, down from 4.75% 6 months previously. Oslo has also seen a sharp compression and prime yields are now at 5.00%, down from 5.75%. A similar pattern was seen in prime shopping centres, with most of the markets monitored by Colliers reporting flat yields over the six month period. Prime shopping centre yields in Moscow now stand at around 10%, down from 10.5%. Again, in Oslo yields have sharpened notably, decreasing to 5.00% from 5.75%. Prime retail assets have continued to attract strong investor demand, says Ian Elliott, Head of Retail for Colliers International in Eastern Europe, Large, dominant shopping centres are still in vogue with cash-rich investors looking for large, well-let, low-risk investments.

14 Contact İletişim KERİM CiN Managing Partner NESLİHAN KURTULUŞ Head of Advisory Services Department GÜLCE YALÇINKAYA Marketing & PR Manager COLLIERS INTERNATIONAL DESTEKLİYOR COLLIERS INTERNATIONAL SUPPORTS Colliers International Türkiye, Dünya genelindeki diğer tüm Colliers International Ofisleri ile birlikte Everyone Gives Bağış Kampanyasını desteklemektedir. Colliers International Turkey is joining with the rest of the Colliers International team around the world in supporting the Everyone Gives campaign. Everyone Gives Kampanyası ile sekiz gün boyunca dünya üzerindeki binlerce insanın, diledikleri yardım kuruluşlarına kolaylıkla bağışta bulunmalarını ve sonrasında da yaptıkları bu bağışları çevreleriyle paylaşmalarını sağlıyor ve böylece onların arkadaş, eş, dostlarını da bağış yapmaya teşvik etmeyi amaçlıyoruz. Küçük bir bağışta bulunun ve sonra da bunu sevdiklerinizle paylaşıp, onları da bağışta bulunmaya davet edin. Bakın o küçücük tohum kocaman bir ağaca ne kadar hızlı dönüşecek... Everyone Gives de başlıyor. Tel Fax Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey Everyone Gives is a global social giving event that aims to change the world by encouraging thousands of people around the world to make a small donation to a charity of their choice and multiply it through the power of their personal networks by inviting friends and colleagues to give as well. From one small seed gift, participants can watch their spirit of giving grow as one gift becomes five; five becomes 25; and 25 becomes hundreds. Such is the power of networks. Everyone Gives launches on For further information please visit the website Ayrıntılı bilgi için web sitesini ziyaret edebilirsiniz. This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s) All rights reserved. Accelerating success.