ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Transkript

1 ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. Değerleme Ġstem Tarihi DEĞERLEME BĠLGĠLERĠ MüĢteri Adı Banka, ġube Adı ve Adresi Değerlemenin Konusu TaĢınmazın Adresi TAġINMAZ DEĞERLEME RAPORU Rapor Tarihi Rapor No 2011.OZ.178 S.S. CAĞALOĞLU ÇALIŞANLARI KONUT YAPI KOOPERATİFİ - İstanbul İli, Pendik İlçesi, Şeyhli Mahallesi, G22B06A3C pafta, 7294 ada, 3 parsel 8669,41m² yüzölçümlü, tapuda S.S. Cağaloğlu Çalışanları Konut Yapı Kooperatifi (TAM) adına kayıtlı, ARSA nitelikli taşınmaz. Mahalle Çamlık Kat ve Daire No - Cadde Semerkant Posta Kodu - Değerleme Konusu TaĢınmaz Ġçin ġirketimizce Önceden YapılmıĢ Değerlemeler Sokak - Ġl İstanbul Apt./Site Adı, No'su - Ġlçe Pendik Önceki Rapor Tarihi Önceki Rapor No Önceki Değer (TL) TAPU BĠLGĠLERĠ Ġli İstanbul Ada No 7294 Ġlçesi Pendik Parsel No 3 Mahallesi Şeyhli Yüzölçümü (m2) 8669,41 Köyü - Yevmiye No 2051 Sokağı - Cilt No 30 Mevkii - Sayfa No 2906 Pafta No G22B06A3C Tapu Tarihi Ana TaĢınmazın Niteliği Sahibi Mülkiyet Durumu Arsa Adı, Soyad / Unvan S.S. Cağaloğlu Çalışanları Konut Yapı Kooperatifi Kat Ġrtifakı Kat Mülkiyeti Cins DeğiĢikliği Arsa X Tarla Pay Oranı TAM Devre Mülk Tapu Takyidat (Kısıtlılık) Bilgileri; Pendik Tapu Sicil Müdürlüğü nde tarih ve saat 14:00 itibariyle yapılan inceleme sonucunda, ġerhler Hanesi: tarih ve 2759 yevmiye no ile Kartal 3. İcra Dairesi nin tarih ve 2007/7959 Esas sayılı yazısı - Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü nün sattığı arsaları alanlar en geç 5 yıl içerisinde imar planına uygun inşaat yapmak zorundadırlar. 5 yıl içerisinde tasdikli imar planına uygun inşaat yapılmadıkça üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya haczedilemez. olduğu, değerleme konusu taşınmazın tapu kaydı üzerinde başka herhangi bir takyidatın bulunmadığı bilgisi, görevli tapu memuru tarafından, bilgisayar kayıtları üzerinden, şifahi olarak verilmiştir. *Değerleme konusu taşınmazın tapu kaydı üzerinde yapılan incelemede, S.S. Cağaloğlu Çalışanları Konut Yapı Kooperatifi nin dilekçesinin, taşınmazın ilgili sayfasına eklenmiş olduğu tespit edilmiştir. Dilekçede, 7294 ada 3 parsel no.lu arsa üzerinde konut yapımı için inşaat sözleşmesi yapılmış olan Has-Gün A.Ş. ile sözleşmenin feshedildiği belirtilmiş, Has-Gün A.Ş. tarafından herhangi bir işlem yapılması veya şerh koydurulması talebine itibar edilmemesi arz edilmiş olup tapu kütüğü üzerinde bu konu ile ilgili herhangi bir kaydın bulunmadığı tespit edilmiştir. 1

2 Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü Ģerhi hakkında açıklama: Bu şerh, tarih ve 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 11 inci maddesi uyarınca konmuştur. Söz konusu maddeye göre Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, sattığı veya devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu kayıtlarına, satış şartlarına uygun alt yapı, yapı veya tesis yapılmadıkça üçüncü kişilere satış, devir, temlik yapılamayacağı ve haczedilemeyeceği hususunda şerhler koydurmaya ve/veya bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esaslar yönetmelikle belirlenir tarihli 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 11 inci Maddesinin Uygulanmasına İilişkin Yönetmeliğin 7. Maddesinin (f) fıkrasında 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kapsamında edinilen taşınmazlar üzerine edinilme sırasında konulan şerhler hariç, iktisap ve satış şekline bakılmaksızın satış tarihinden itibaren on tam yıl geçmiş olması durumlarında İdare şerhi kaldırabilir ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü nün tarih ve 16 sıra no.lu Genel Tebliği nde ise, İktisap ve satış şekline bakılmaksızın satış tarihinden itibaren on tam yıl geçmiş olması durumlarında davalı olmayan veya Genel Müdürlüğe borcu bulunmayan kişi ve kuruluşlara ait taşınmaz malların tapu kayıtlarına 1164 sayılı Kanunun 11 nci maddesi gereği konulan şerhlerin terkin edilmesine, ilgililerin talepleri üzerine izin verilir denmektedir. Gerek Yönetmelik te belirtilen 4706 sayılı Kanun da yer alan şerhler değerleme konusu taşınmazı kapsamadığından, gerekse taşınmaz tarihinde alınmış ve alış tarihinden bu yana 10 tam yıl geçmiş olduğundan, Yönetmelik ve Genel Tebliğ de öngörüldüğü gibi bu şerhin Kooperatif Yönetiminin başvurusu ile kaldırılması mümkündür. 3. ĠMAR BĠLGĠLERĠ Var Olan Yapılaşma İle İlgili Bilgiler; Mimari Proje Tarih ve No Yapı Ruhsatı Tarih ve No ĠnĢaat Düzeni Ek Açıklama ve (Tadilat Proje) ve 1/97 Bila tarih ve sayılı tadilat ruhsatı mevcuttur. Ayrık Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi nde, değerleme konusu taşınmazın imar dosyasında, bilgisayar kayıtları üzerinden yapılan araştırmada, tarih ve 200 sayılı mimari projesinin, tarihli tadilat projesinin, tarih ve 1/97 sayılı yapı ruhsatının, bila tarih ve sayılı tadilat ruhsatının bulunduğu tespit edilmiştir. Ancak 7294 ada, 3 parsel sayılı taşınmazın yerinde yapılan incelemede, yapı inşaatının tamamlanmadığı tespit edilmiştir. Güncel İmar Durumu İle İlgili Bilgiler; Güncel Ġmar Planının Adı TaĢınmazın Ġmar Lejantı TAKS 0,20 KAKS (Emsal) 0,5 Hmax 6,5 4. ANA TAġIMAZ YA DA TEK YAPI Ana Taşınmazın Yeri, Konumu, Çevresel Özellikleri ve Ulaşım Durumu; t.t li, 1/1000 ölçekli, Yayalar Toplu Konut Uygulama İmar Planı Konut Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul İli, Pendik İlçesi, Çamlık Mahallesi, Semerkant Bulvarı üzerinde, Nergis Sitesi ve Başak Sitesi nin arasında yer almakta olup orman manzaralıdır. Bölge orta gelir grubunun ikamet ettiği ve yeni yapılaşmanın yoğun olduğu bir nitelik taşımaktadır. Son yıllarda özellikle site düzeni konut inşaatlarıyla dikkat çeken bölge, Aydos Ormanlarına yakınlığı, Sabiha Gökçen Hava Limanına ve çevre yollarına erişimin kolaylığı nedeniyle yüksek talep görmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde Kiptaş Konutları, Bakışkent Konutları, Çamlık Kardelen ve Papatya Siteleri bulunmaktadır. Toplu taşıma ve özel araçlarla ulaşım mümkündür. Deprem Bölgesi 1. Derece 2. Derece 3. Derece 4. Derece 5. Derece X 2

3 5. TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler - Toplu taşıma hizmetlerinden yararlanması. - Belediye hizmetlerinden yararlanması. - Semerkant Bulvarı na cepheli olması. - Orman manzaralı olması. Olumsuz Faktörler - 6. DEĞERLEME BĠLGĠLERĠ [KarĢılaĢtırılabilir (Emsal) TaĢınmaz Bilgileri] Özellikler; Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Niteliği ARSA ARSA ARSA ARSA Yüzölçümü (m2) Ġmar Lejantı Konut Konut Konut Konut Ġmarlı mı, Ġmarsız mı Olduğu [Arazi, Tarla] İmarlı İmarlı İmarlı İmarlı Satılık / Kiralık (Seçmeli) Satılık Satılık Satılık Satılık SatıĢ Fiyatı TL TL TL TL Metrekare SatıĢ Fiyatı (TL) TL 600.-TL TL TL Açıklama (Bakım Durumu, Manzarası, Daha mı Yeni/Eski vb.) Semerkant Bulvarı na cepheli, KAKS: 0,5, H: 6,5, konut alanı yapılanma şartlarında acil satılık arsa Semerkant Bulvarı na cepheli, KAKS: 0,5, H: 6,5, konut alanı yapılanma şartlarında satılık arsa Taşınmazla aynı bölgede, KAKS: 0,5, H: 6,5, konut alanı yapılanma şartlarında, terki bulunan, satılık arsa Taşınmazla aynı bölgede, KAKS: 1,4, konut alanı yapılanma şartlarında satılık arsa Özellikler; Emsal 5 Emsal 6 Emsal 7 Emsal 8 Niteliği VİLLA VİLLA VİLLA VİLLA Yüzölçümü (m2) Ġmar Lejantı Konut Konut Konut Konut Ġmarlı mı, Ġmarsız mı Olduğu [Arazi, Tarla] İmarlı İmarlı İmarlı İmarlı Satılık / Kiralık (Seçmeli) Satılık Satılık Satılık Satılık SatıĢ Fiyatı TL TL TL TL Metrekare SatıĢ Fiyatı (TL) TL TL TL TL Açıklama (Bakım Durumu, Lara Terrace Aydos Evleri nde, Aydos Evleri nde, Lale Sitesi nde, Manzarası, Daha mı Sitesi nde, 4+2, 4+2, yeni bina, ince 4+2, yeni bina. 3+1, 7 yaşında. Yeni/Eski vb.) yeni bina. işleri yapılmamış. 7. DEĞERE ĠLĠġKĠN HESAPLAMA ve AÇIKLAMALAR Değerleme konusu taşınmaza emsal olabilecek arsaların ve yapılı taşınmazlardaki arsa paylarının değerleri dikkate alındığında normal satış koşullarında birim değerin 500.-TL/ m² olacağı öngörülmüştür. Hesaplamada, arsa olarak satılan taşınmazların imar durumlarına bağlı yapılanma koşullarının oluşan fiyata etkisi dikkate alınmış, yapılı taşınmazlarda ise satış değerlerinden inşaat maliyetleri düşülerek arsa paylarının muhtemel değerlerine ulaşılmıştır. Çevrede yapılan incelemelerde, iki katlı konutların TL/ m², çok katlı binalarda yer alan konutların ortalama TL/ m² birim fiyattan satılabildiği görülmüştür. Mevcut yapılanma koşullarına ve konumuna göre taşınmaz üzerinde inşa edilecek konutlara orta üzeri gelir grubundaki kişilerden talep gelmesi beklenebilir. Piyasada oluşan değerlere göre değerleme konusu arsanın değeri = 8.669,41m² x 500.-TL/m² = TL olarak tahmin edilmiştir. 3

4 8. DEĞER Taşınmazın; Yasal Durumuyla Mevcut Durumuyla TaĢınmazın Piyasa Değeri (TL) Metrekare Piyasa Değeri (TL) SatıĢ Yeteneği Satılabilir KoĢullu Satılabilir SatıĢı Güç Satılamaz X DüĢünceler / Sonuç Değerleme konusu taşınmazın Tapu kaydı üzerinde yer alan, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü nün sattığı arsalar, alanların 5 yıl içerisinde tasdikli imar planına uygun inşaat yapılmadıkça üçüncü satışlara satılamaz, devredilemez veya haczedilemez şerhinin Kooperatif Yönetiminin başvurusu ile kaldırılması gerektiğinde satışı mümkün kılacaktır. Rapor Hazırlayan M. Uğur Özkol Raporu Kontrol Eden ve Onaylayan Ceyhan D.GÖZTEPE Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: Ekler 1. Uydu Görüntüsü 2. Fotoğraflar 3. Tapu Senedi 4. İmar Paftası 4

5 TAġINMAZIN UYDU GÖRÜNTÜSÜ 5

6 TAġINMAZIN FOTOĞRAFLARI 6

7 7

8 TAġINMAZA ĠLĠġKĠN BELGELER Ġmar Durumu 8

9 Ġmar Paftası 9

10 TaĢınmazın Tapusu 10

11 ÖDENEN HARÇ ve ÜCRETLERĠN MAKBUZLARI Belediye Harcı 11