SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş.

Transkript

1 DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş. Mağaza ve Arsa, Sakarya Erenler Mah. E-80 karayolu yan yolu Erenler/Sakarya Takdim: Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

2 Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL Konu: Sakarya ili, Erenler ilçesi, Erenler mahallesinde konumlu gayrimenkulün değerleme çalışması Sayın Yetkili, Sakarya ili, Erenler ilçesi, Erenler Mahallesi nde yer alan 696 ada, 3 no.lu parsel için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet ARSLAN tarafından bahse konu gayrimenkul ve çevreleri bizzat görülerek incelenmiştir. Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Sakarya ili, Erenler ilçesi genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu arsa nitelikli gayrimenkuller üzerinde geliştirilebilecek olan gayrimenkul projeleri analiz edilmiştir. Bu analiz neticesinde, ticari kullanımlı binaların inşaat bitiminden itibaren 10 yıllık projeksiyonları öngörülerek arsalar üzerinde geliştirilebilecek en etkin ve en verimli kullanım şekli belirlenmeye çalışılmıştır. İşbu rapor tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159) 1

3 Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen Ahmet ARSLAN Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Baki BUDAKOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı (400376) 2

4 - YÖNETİCİ ÖZETİ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı /008 Açıklamalı Değerleme İncelemenin Yapıldığı Tarih Değerlemesi Yapılan Mülk Saray Halı Showroom Gayrimenkulün Adresi Erenler Mh. E-80 karayolu yan yolu Erenler/Sakarya Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı Mevcut Kullanıcı İmar Durumu Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Arsa Saray Gayrimenkul Yatırım AŞ Showroom Mal sahibi Konut dışı kentsel çalışma alanı E:1 H maks : 8m 5.161,61 m² 7.957,00 m² Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Tanımlanan Değer Tanımlanan Değer KDV Dahil Değerleme Uzmanı TL+KDV TL Ahmet ARSLAN 3

5 DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

6 Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 5

7 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Değerin Tanımı Piyasa Değeri Değerlendirilen Mülk Halkları İşin Kapsamı Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Taşınmazın Tanıtılması Fiziksel Özellikler PİYASA ARAŞTIRMASI Emsal Araştırması Satılık Arsa Emsali Araştırması Satılık İşyeri Emsali Araştırması VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Olumlu ve Olumsuz Özellikler En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Geliştirme Yaklaşımı Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Maliyet Yaklaşımına Göre Analiz Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) EKLER VE FOTOĞRAFLAR

8 BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1.1.Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından tarihli, numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, Değerleme Uzmanı Sn. Ahmet ARSLAN tarafından hazırlanmıştır Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları tarihinde çalışmalara başlamış ve tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır Şirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi unvanıyla, tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No: Ataşehir/İSTANBUL adresinde ikamet eden Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 7

9 BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması Sakarya ili, Erenler İlçesi, Erenler mahallesinde, konumlu gayrimenkulün tarihi itibariyle piyasa değerinin belirlenme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir Değerin Tanımı Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır. 8

10 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri Sakarya İli Genel Veriler Sakarya ilinin toplam nüfusu adrese dayalı nüfus kayıt sistemi veri tabanına göre 2011 yılında dir. Sakarya ili nüfusunun % 73,07 si ( ) şehirde, % 26,93 ü ( ) köylerde yaşamaktadır. Sakarya ilinin yıllık nüfus artış hızı binde 19,06 ve yüzölçümü km² olup, km² ye il genelinde 176 kişi düşmektedir yılına kadar Kocaeli iline bağlı bir ilçe durumunda olan Adapazarı, 22 Haziran 1954 tarihinde Sakarya adıyla il statüsüne kavuşturulmuştur. Sakarya ilinde 22 Mart 2008 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 5747 Sayılı Kanunla; Adapazarı, Erenler, Serdivan ve Arifiye adında 4 yeni ilçe kurulmuş bu yeni kurulan 4 ilçe ile birlikte Sakarya ilinde toplam ilçe sayısı 16 olmuştur. Ayrıca Sakarya ili ve ilçelerine bağlı 29 belediye ve 440 köy mevcuttur. Konu gayrimenkulün bulunduğu Erenler Belediyesi nin son nüfus sayımlarına göre; kişidir. İlçenin kuzey ve batısında Adapazarı ilçesi, güneyinde Arifiye ilçesi yer almaktadır Demografik Veriler Sakarya ilinin nüfusu TUİK in açıkladığı rakamlara göre dır. İl nüfusunun % 75 i ( ) şehirlerde, % 25 i ( ) köylerde yaşamaktadır. Yıllık nüfus artış hızı %0 18, İlin yüzölçümü Km2 olup, Km2 ye il genelinde 184 kişi düşmektedir yılına kadar Kocaeli ye bağlı bir ilçe durumunda olan Adapazarı, 22 Haziran 1954 tarihinde İl olarak Sakarya adını almıştır. İlçe Nüfus İlçe Nüfus Adapazarı Karasu Akyazı Kaynarca Arifiye Kocaali Erenler Pamukova Ferizli Sapanca Geyve Serdivan Hendek Söğütlü Karapürçek Taraklı Tablo. 1. İstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2012) Ekonomik Veriler Coğrafi konum itibari ile sanayi, tarım ve turizm yatırımlarına uygun bir nitelik taşımaktadır. Özellikle İstanbul, Bursa ve Kocaeli üçgeninde sanayinin yoğunlaşması, müteşebbisleri yeni yatırım alanları arayışlarına yönlendirmiş dolayısıyla da alternatif bir yatırım alanı olarak değerlendirilmeye başlanmıştır. İlde sanayinin sağlıklı bir biçimde oluşup gelişmesi birinci organize sanayi bölgesindeki özel sektör yatırımlarının tamamlanması ve ikinci organize sanayi bölgesinin hayata geçirilmesi ile mümkün olacaktır. Sanayinin yanı sıra tarım ve hayvancılıkta ilimiz ekonomisinde önemli bir paya sahip olup aktif nüfusun %50 ye yakın bir bölümü tarımla uğraşmaktadır. Ayrıca sığır besiciliği ve tavukçuluk ilimiz ekonomisinde önemli bir yer tutmaktadır. Konum itibariyle ülkemizin sosyo-ekonomik 9

11 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI açıdan en gelişmiş yöresi olan Marmara Bölgesini Anadolu nun diğer bölgelerine bağlayan ana ulaşım akışı üzerinde yer alması ilin iç turizmine de büyük canlılık getirmektedir. Özellikle termal kaynaklar bakımından oldukça zengin bir potansiyele sahiptir. Bulunduğu coğrafyanın yer altı ve yerüstü zenginlikleri Sakarya yı bugün gelişmekte olan Türkiye sanayisinin en gözde illerinden birisi durumuna gelmiştir. TEM ve D-100 (Eski E-5) uluslararası karayolları ile Haydarpaşa-Arifiye demiryolu hattı Avrupa yı, Asya ya bağlayan uluslararası karayolu ulaşımı olarak Sakarya nın coğrafi konumunu öne çıkarmaktadır. Ekonomisi bugüne kadar tarım ve ticarete bağlı olarak gelişen Sakarya, 1990 yılların başından itibaren sanayi ağırlıklı bir gelişim içine girmiştir nüfus sayımında %55 ten fazlası kırsal kesimde yaşarken, sanayinin çok kısa zaman içerisinde büyük bir gelişim göstermesiyle, 1997 yılında şehirlerde yaşayan nüfusun oranı %69 a yükselmiştir. Ekonomik gelişme verilerine bakıldığında, şehirde yaşayan nüfus oranının yakın zaman içinde hızla artacağı görülmektedir. Ancak 1999 yılında yaşadığımız deprem nedeniyle şehir nüfusunun büyük bir kısmı kırsal kesime kaymış durumdadır. İlde 40 bine yakın konutun hasar görmesi nedeniyle insanlar binalarında oturamamaktadır. Fakat kalıcı konutların tamamlanmasıyla nüfusun bir kısmı şehre geri dönmüştür. Tarım Hayvancılık Tarım Sakarya'da gün geçtikçe artmaktadır. Çoğunlukla fındıkla gelir sağlanmaktadır. Fındığın yanında patates ve pancar da önemli bir yer alır. Geyve'de kiraz, elma ve Taraklı'da enginar üretimi oldukça fazladır. Ayrıca köyler ve alanın müsait olduğu yerlerde de hayvancılık yapılır Erenler İlçesi Genel Veriler Konu gayrimenkulün bulunduğu Erenler Belediyesi nin son nüfus sayımlarına göre; kişidir. İlçenin kuzey ve batısında Adapazarı ilçesi, güneyinde Arifiye ilçesi yer almaktadır KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri İLİ SAKARYA ALANI 5161,61 m² İLÇESİ ERENLER NİTELİĞİ - -MAHALLESİ / KÖYÜ ADALI ERENLER ARSA PAYI TAM SOKAĞI BLOK NO - MEVKİİ KAT NO - PAFTA 25M-I BAĞIMSIZ B. NO - ADA 696 SARAY GAYRİMENKUL PARSEL 3 MALİKLERİ YATIRIM A.Ş. VASFI ARSA 10

12 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 11

13 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu parsel üzerinde; Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine bedelli %80 faiz oranı FBK süre tarih ve 5368 yevmiye no ile kayıtlı 1. Derece ipotek olduğu tespit edilmiştir Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu taşınmazın tarih ve 7245 yevmiye ile Ticaret şirketlerine aynı sermaye konulması edinim sebebi ile tapu, Saray Halı A.Ş. üzerinden Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ye geçmiştir Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç İmar Durumu: Konu parsel 1/1000 Uygulama İmar Planı kapsamında Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanında kalmakta olup, E:1, H maks : 8 m olacak şekilde yapılaşma hakkına sahiptir. Yapı Ruhsat: Konu taşınmaza ait ilk ruhsat tarih ve 37/1 sayı ile verilmiş olup, bu ruhsata istinaden tarih ve 8/26 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Belediye Encümeninin tarih ve 515 sayılı kararı gereğince söz konusu parselin de içinde bulunduğu bölgede arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış olup, tarih ve 37/1 sayılı ruhsata bağlı olarak yeni tapu kayıtlarına göre ruhsat yeniden düzenlenmiştir. Yenileme ruhsatı tarih ve 2001/029 sayılıdır. Yapı Denetim: Değerleme konusu gayrimenkulün tarih ve 2000/2192 sayılı yapı ruhsatı ile tarih ve 1898 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu taşınmazın son üç yıl içerisinde, 374 ada 23 parselde kayıtlı 5.161,00 m² alanlı parsel, imar uygulaması sonucu 696 ada 3 parsel olarak değişmiş, parsel yüz ölçümü de 5.161,61 m² olarak düzenlenmiştir. Kamulaştırma meydana gelmediği Erenler Belediye İmar Müdürlüğünden şifahi olarak öğrenilmiştir Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Konu taşınmazın Erenler Belediyesinde incelenen dosyasında mevzuat gereğince alınması gereken belgelerin tam ve eksiksiz alındığı görülmüştür Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Değerleme konusu parseller dâhilinde bulunan 2001 yılından önce yapılmış olması sebepleriyle, değerleme konusu taşınmaz üzerinde tespit edilen yapılar, tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir. 12

14 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.7. Taşınmazın Tanıtılması Ulaşım Özellikleri Çalışmaya konu olan gayrimenkul ulaşım açısından oldukça avantajlı konumdadır. Sakarya ölçeğinde bakıldığında merkezi bir konumda oldukları görülmektedir. Ekspertize konu taşınmaz, bölgenin ana arterlerinden olan Adapazarı-Düzce Karayolu na (D-100) cepheli konumda olup Atatürk Bulvarı ile kesişen şehir merkezine giriş yapılan yonca kavşağın yan yoluna cephelidir. Taşınmazın bulunduğu yakın çevrede, genellikle ticari amaçlı ve zemin + 1 normal kat olacak şekilde yapılaşma söz konusudur. Yapılaşmanın orta yoğunlukta olduğu bölge Erenler ilçesinin girişi olup konu gayrimenkulün yakında Elpim, Kılıçoğlu beton ürünleri üretimi, Sevindikoğlu gibi firmaların yanı sıra Seçkin Otel, Ada AVM, ayrıca zemin+ 1. normal katlı oto yedek parça, onarım ve satış küçük sanayi kuruluşları yer almaktadır. Yapılaşmanın orta yoğunlukta olduğu bölgede sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı/hastane, okul, market, banka vb. sosyal ihtiyaçlar kısa mesafelerde karşılanabilmektedir. Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır. Önemli Merkezler Mesafe (km.) D-100 Karayolunun yan yolu Cepheli Etbalık Kavşağı 0,05 İstanbul-Ankara Otoyolu Gişeleri 10 Ekspertize konu yer Fiziksel Özellikler Ekspertize konu taşınmaz; 5.161,61 m² alanlı arsası üzerinde, ayrık nizamda, betonarme karkas inşaat tarzında, bodrum + zemin + 1 normal katlı inşa edilmiştir. Parsel üzerinde sadece konu taşınmazın bulunduğu blok yer almaktadır. 13

15 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Konu gayrimenkul genel olarak iki bölümden oluşmuş olup bir bölüme ön cepheden diğer bölüme arka cepheden giriş yapılmaktadır. Mevcutta bodrum kat bütün olarak kullanıldığından bodrumdan arka bölüme geçiş yapılabilmektedir. Binanın bodrum katında depo, zemin katının ön tarafı showroom ve ofis, ofislerin arka tarafında olan bölüm boş ve 1. normal katın ön ve arka tarafı boş olarak kullanılmaktadır. Binanın bodrum katı onaylı mimari projesine göre m 2,, zemin kat onaylı mimari projesine göre m 2, 1. Normal kat onaylı mimari projeye göre m 2 dir. Bina toplam kullanım alanı onaylı mimari projesine göre 7.957,00 m 2 olup, yerinde yapılan ölçümlere göre projesi ile uyum sağlamaktadır. Binanın showroom ve ofis bölümü olarak zemin kat ön cephe kullanılmakta olup, girişi ön cepheden sağlanmaktadır. Giriş basamakları mermer, showroom ve ofislerin içinde zeminler granit duvarlar boyalıdır. Tuvaletlerde duvarlar seramiktir. Bodrumda zeminler karo mozaik, duvarları boyalıdır. Binada bulunan bütün merdivenler mermer kaplamadır. Binanın diğer bölümleri kullanılmamakta olup zeminler şap, duvarları boyalıdır. Binanın 1. Normal katında yer yer terastan kaynaklanan rutubet problemleri gözlenmiştir. Asansörün mevcut olmadığı binanın dış cephesi dekoratif tuğla kaplamadır. Açık otopark imkânı bulunan binada, merkezi kalorifer sistemi ile yapılacak şekilde tesisat bulunmaktadır. Binada kalorifer tesisatı döşenmiş olup sadece zemin kat ön cephede showroom ve ofislerde radyatörler takılı olup binanın geri kalanında takılı değildir. Reklam ve vitrin teşhir imkânı yüksek olan taşınmazın D-100 karayolunun yan yoluna cephesi olmasından dolayı D-100 Karayolu üzerinde teşhir imkânı bulunmaktadır. Konu gayrimenkulün cephesi yaklaşık 40m olup, ön cephe vitrin şeklinde dizayn edilmiştir. 14

16 BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI 4. PİYASA ARAŞTIRMASI Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre donanım standartlarına bağlı olarak benzer imarlı arsa m² birim fiyatlarının 400.-TL ile 500.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir. Emlakçılar ile yapılan görüşmelerde, Saray Halı nın bulunduğu arsanın birim fiyatının 500 TL/m² olacağı bilgisi alınmıştır Emsal Araştırması EMSAL 4 EMSAL 1 ELPİM EMSAL 3 EKSPERTİZE KONU YER EMSAL Satılık Arsa Emsali Araştırması Emsal 1: Eryap Gayrimenkul Değerleme konusu binanın batısında, konu taşınmaza gibi yan yola cepheli durumda bulunan, tek cepheden yola cepheli durumdaki m² alanlı KDKÇA arsası için TL talep edilmektedir. Tek yöne cepheli olması ve parsel yüz ölçümünün konu taşınmaza göre oldukça büyük olması sebebi ile fiyatının düşük olacağı düşünülmektedir. Brüt Alan: m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: yok Satılık değeri: TL x 0,90= TL Gayrimenkulün birim değeri: / m 2 = 385 TL/m² Emsal 2: Çınarım Emlak Ofisi, Alim Bey Değerleme konusu binanın batısında, konu taşınmaz gibi yan yola cepheli durumda bulunan, iki cepheden yola cepheli ve doğu cephesinden Sokağa yaklaşık 200 m cepheli durumdaki, üzerinde kullanılmaz halde binalar bulunan m² alanlı KDKÇA arsası için TL talep edilmektedir. 15

17 BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI Brüt Alan: m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: yok Satılık değeri: TL x 0,90= TL Gayrimenkulün birim değeri: / = 360 TL/m² Emsal 3: Zengin Gayrimenkul, Değerleme konusu binanın 20 m kuzeybatısında, konu taşınmazın kuzey cephesinden cepheli olduğu 1201 no.lu sokağa tek yönden cepheli konumda m² alanlı KDKÇA arsası için TL talep edilmektedir. Ara sokağa cepheli olması sebebi ile konu taşınmaza göre fiyatının düşük olacağı düşünülmektedir. Brüt Alan: m² Pazarlık Payı: % 10 Satılık değeri: TL x 0,90= TL Gayrimenkulün birim değeri: / m 2 = 226 TL/m² Emsal 4: Remax Uzman Emlak Ofisi, Değerleme konusu binanın yaklaşık 100 m kuzeyinde bulunan Elpim Binasının karşısında m² alanlı KDKÇA arsası için TL talep edilmektedir. Brüt Alan: m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: yok Satılık değeri: TL x 0,90= TL Gayrimenkulün birim değeri: / m 2 = 432 TL/m² Satılık İşyeri Emsali Araştırması Emsal 1: Eryap Gayrimenkul Konu taşınmazın yaklaşık 300 m kuzeydoğusunda konumlu TOPÇA sanayi sitesi içerisinde bulunan 75 m² zemin kat, 25 m² çekme katı bulunan toplam 100 m² lik dükkân için TL talep edilmektedir. Brüt Alan: 100 m² Pazarlık Payı: % 10 Satılık değeri: TL x 0,90= TL Gayrimenkulün birim değeri: / 100 m 2 = 675 TL/m² Emsal 2: Ercanlar Gayrimenkul Konu taşınmazın kuzeybatısında konumlu modern sanayi sitesi içerisinde bulunan depremden sonra inşa edilmiş, daha iyi durumda bulunan 400 m² lik dükkân için TL talep edilmektedir. Brüt Alan: 400 m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: yok Satılık değeri: TL x 0,90= TL Gayrimenkulün birim değeri: / 400 m 2 = 709 TL/m² 16

18 BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI Emsal 3: Civar Araştırması Konu taşınmazın kuzeyinde güney mobilyacılar sanayi sitesi içerisinde bulunan 80 m² zemin kat, 20 m² asma kat, 80 m² 1. Kat toplam 180 m² alanlı dükkânın TL ye satıldığı öğrenilmiştir. Brüt Alan: 180 m² Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: yok Satılık değeri: TL x 0,90= TL Gayrimenkulün birim değeri: / 180 m 2 = 625 TL/m² 17

19 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; Ruhsatlı ve iskânlı yapı olması, İmarlı parsel üzerinde yer alması, Ana yola cepheli olması, Ticari olarak tercih edilen bölgede yer alması. Olumsuz Özellikler Yaşanan ekonomik kriz nedeniyle emlak piyasasında durgunluk gözlemlenmektedir En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının Mağaza olduğu düşünülmektedir Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı Ve Geliştirme Yaklaşımı dır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 18

20 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır Geliştirme Yaklaşımı Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Çalışma kapsamında yapılan emsal araştırmasında söz konusu gayrimenkulün konumu göz önünde bulundurularak, emsallerin benzer konum özelliğinden dolayı söz konusu gayrimenkulün m 2 birim fiyatı 400.-TL/m 2 olarak belirlenmiştir. Söz konusu taşınmaz için arsa birim m² fiyatının 400.-TL/m²: 5.161,61 m 2 x 400,00 TL/m 2 = TL, Söz konusu taşınmaz için dükkân birim m² fiyatının 650.-TL/m²: 7.957,00 m 2 x 650,00 TL/m 2 = TL değer takdir edilmiştir Maliyet Yaklaşımına Göre Analiz Maliyet yaklaşımında hesaplamalar yapılırken binalar için Bayındırlık Yapı Birim Fiyatları listesi ile piyasa rayiç inşaat birim fiyatlarından yararlanılmıştır. AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT HİSSE TOPLAM DEĞER 3 No.lu Parsel Arsa Değeri 5.161,61 m² 400TL/m² 1 / TL TOPLAM ARSA DEĞERİ 5.161,61 m² TL 19

21 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT İnşaat Seviyesi TOPLAM DEĞER Mağaza Binası Maliyeti 7.957,00 m² 350TL/m² 100,0% TL TOPLAM BİNA MALİYETİ 7.957,00 m² TL TOPLAM YASAL ALAN DEĞERİ TL 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Ekspertize konu tesis için Erenler Tapu Sicil Müdürlüğünde ve Belediyesinde yapılan araştırmada yasal olmayan bir durumla karşılaşılmamıştır. Söz konusu tesisin yapı ruhsatına sahip olması nedeniyle mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu konusunda görüş bildirilmiştir Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Ekspertize konu tesis üzerinde bulunan ipoteğin kaldırılması koşulu ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın işyeri kullanımında olması, herhangi bir projenin değerleme kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 3. Maddenin g bendi ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin - l - m - n - p - r, bendi maddesi yer almamaktadır. Bu maddeler sırasıyla; (3. Maddenin g bendi) g) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama. (4. Maddenin l - m - n - p - r bentleri) l) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler, m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, p) Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi, r) Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları. 20

22 BÖLÜM 6 SONUÇ 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) 6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Söz konusu değerleme çalışması Sakarya ili, Erenler İlçesi, Yeşiltepe mahallesinde, konumlu gayrimenkulün tarihi itibariyle piyasa değerini belirleme amacıyla hazırlanmış olup, tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. DEĞER TABLOSU KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI TAKDİR EDİLEN DEĞER TL USD EURO EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI TL USD EUR MALİYET YAKLAŞIMI TL USD EUR UZLAŞTIRILAN DEĞERLER TL USD EUR Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80.-TL; 1 EUR 2,37.-TL olarak esas alınmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınarak maliyet yaklaşımı baz alınarak rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin TL + %18 KDV Yazıyla: (Dört Milyon Sekiz Yüz Elli BinTL), olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. 21

23 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR 22

24 23

25 24

26 25

27 26

28 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER BAKİ BUDAKOĞLU Eğitim Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F İşletme Bölümü ANKARA 1986 Kurs ve Seminer British Council İngilizce Lisan Kursu 1997 Mağazacılık Konusunda İnceleme (Almanya) 1991 Fanatik Müşteriler Eğitim Semineri 2000 Pareto Analizi 2000 Zaman Yönetimi 2000 Stres Çalışması 2000 Fiziksel konseptin oluşturulması çalışmaları kapsamında Mağazacılık konusunda İnceleme (İngiltere) 2000 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (Bilgi Üni.) 2003 Uygulamaya Yönelik Tapu İşlemleri (DUD) 2004 İleri Değerleme Teknikleri (DUD) 2004 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office ve AutoCAD programları Deneyim Kurucu Ortak - Genel Müdür - Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Yöneticisi - Lisanslı Değerleme Uzmanı Yeditepe Gay. ve Sabit Kıy. Eksp. ve Değ. Hiz. A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sermaye Piyasası Kurulu Lisanslı 17/11/2003 Lisans No: Proje-Geliştirme (Yatırım) Müdürü OYPA Oyak Büyük Mağ.Tic. A.Ş. İST. 27

29 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER Müdür Yardımcısı OYAK Ordu Pazarları ANKARA Araştırmacı OYAK Ordu Pazarları ANKARA Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği-Denetleme Kurulu Üyesi İstanbul Proje Yöneticileri Derneği Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul-tesis ekspertiz raporlarının hazırlanması, Yeni açılacak mağazalar için bina ve arsa araştırması ile fizibilite çalışmalarının koordinesi, Yatırım Programlarının hazırlanması, Yeni açılacak yada tadilat görecek olan mağazaların mimari yerleşim projelerinin hazırlanması, Kullanılacak olan malzemelerin seçimi, müteahhidin belirlenmesi, proje yönetimi, Reyon donatı, soğutucu, jeneratör, ups, yazarkasa vb. ekipman ile malzemelerin satın alınması, Mağaza açılışlarının koordine edilmesi, OYPA Fiziksel konseptinin danışmanlık firması ile koordineli olarak belirlenmesi ve uygulaması, 28

30 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 29

31 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER AHMET ARSLAN Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale Medeni Hali Ehliyet Elektronik Posta : Evli : B sınıfı sürücü ehliyeti : aarslan@dengedegerleme.com Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans Kurs ve Seminer Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000 Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD PowerBuilder, VB, Sybase Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti. İSTANBUL Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA Harita Etüd Şefi Evren Holding KOCAELİ Öğrenci asistan 1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası. Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması, Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu. 30

32 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 31