KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ KÖRFEZKENT EMLAK KONUTLARI 1. ETAP DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. :23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ KÖRFEZKENT EMLAK KONUTLARI 1. ETAP DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ KÖRFEZKENT EMLAK DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ KONUTLARI 1. ETAP DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE RAPORU HAZIRLAYAN KURUM DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır Ada 1 no.lu parsel TAPU BİLGİLERİ üzerinde kat irtifakı tesis edilmiştir. MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU KONUT OLARAK KULLANILMAKTADIR Ada 1 no.lu parsel Emsal=1,50 Hmax=30,50 yapılaşma koşulları ile Konut ı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 1 BAĞIMSIZ ,00 TL BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 465 BAĞIMSIZ ,00 TL BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ 466 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ ,00TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve.su:... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 9 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkulün İmar Durumu...10 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...12 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...13 Kocaeli İli...13 Körfez İlçesi...13 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...14 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...15 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...15 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...16 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

4 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...17 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...18 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...19 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...19 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...20 Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri...20 Gayrimenkullere Değer Takdiri...21 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...21 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri...37 En Verimli Kullanım Analizi...37 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...38 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kocaeli İli Körfez İlçesi 1916 Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan Kocaeli Körfezkent 1. Etap Projesine ait konut ve ticaret niteliğindeki 466 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII :35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı :23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza : 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Kocaeli İli Körfez İlçesi 1916 Ada 1 no.lu parsel üzerinde bulunan Kocaeli Körfezkent 1. Etap Projesine ait konut ve ticaret niteliğindeki 466 adet bağımsız bölümün sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans : Lisans :

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu parseller Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yavuz Sultan Selim Mahallesi, 1916 ada, 1 numaralı parsel olup yüzölçümü ,13 m² dir. Gayrimenkul üzerinde bulunan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nın Kocaeli Körfezkent 1. Etap Emlak Konutları projesinde, sosyal konut olarak toplam 21 konut bloğunda 840 konut, 30 dükkan bulunmaktadır. Toplu konut uygulamalarının Emlak Konut tarafından gerçekleştirdiği bölgede projesi devam etmekte olan Körfezkent 2. Etap Emlak Konutları bulunmaktadır. Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Türkiye ekonomisi içerisinde önemli bir yeri olan Türkiye Petrol Rafinerileri A.Ş., Kocaeli SGK Araştırma Hastanesi, Mevlana İlköğretim Okulu, Derince Ticaret ve Anadolu Lisesi bulunmaktadır. Bölge; Türkiye ulaşımın en önemli iki aksı olan D-100 ve Anadolu Otoyolu na kolay erişimiyle avantaj kazanmaktadır. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Anadolu Otoyolu üzerinden Ankara istikametine doğru ilerlerken Körfez Derince Kavşağından sağa dönülerek D100 Karayoluna çıkılır. D100 Karayolu üzerinde İstanbul istikametine doğru takribi 400 m. ilerledikten sonra sağa Dumlupınar Sokağa girilir. Dumlupınar Sokak üzerinde takribi 600 m. ilerleyerek Anadolu Otoyolunun altından geçtikten sonra sağa Yunusemre Caddesine dönülür. Yunusemre Caddesi üzerinde takribi 1,1 km. sonra Seyda Sokak olarak devam etmektedir. Seyda Sokak üzerinde takribi 1,3 km. sonra sağa doğru Leylak Sokak vasıtasıyla Mevlana Caddesine dönülür. Mevlana Caddesi üzerinde doğu yönünde takribi 500 m. ilerledikten sonra incelemeye konu parsele intikal edilmiş olur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 80 km., Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 85 km., Anadolu Otoyoluna takribi 0.5 km., D100 (E-5) takribi 2 km., İzmit Şehirlerarası Otobüs Terminaline takribi 20 km. uzaklıktadır. 7

9 8

10 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Körfez Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde ve saat 14:40 da temin edilmiştir Rapora konu 466 adet bağımsız bölüm üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu parsel Toplu Konut idaresi mülkiyetinde iken tarih ve 6972 yevmiye no ile satış işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiştir. 2.3 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri İncelemeye konu alan Kocaeli İli, Körfez İlçesi, 1916 ada, 1 numaralı parselde kayıtlıdır. 9

11 2.4 Gayrimenkulün İmar Durumu tasdik tarihli 1/5.000 Ölçekli Körfez Planlama Bölgesi İlave Revizyon Nazım İmar Planı nda; 1916 Ada 1 no.lu parsel 465 k/ha Konut ı nda kalmaktadır. 10

12 tasdik tarihli 554 sayılı ve tarih 552 sayılı 1/1.000 Ölçekli TOKİ Gecekondu Dönüşüm ı Revizyon Uygulama İmar Planında; 1916 Ada 1 no.lu parsel Emsal:1,50 Hmax: 30,50 yapılaşma koşulları ile Konut ı olarak planlanmıştır. 11

13 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullere ait yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, belgeler rapor ekinde sunulmuştur. Ada/ Parsel Blok Ruhsat Tarih ve.su Tadilat Ruhsat Tarih ve.su Yapı Kullanma İzin Belgesi Tarih ve.su Nitelik Toplam A / /36 Apartman B , /1 A / /37 Apartman B ,00 A / /35 Apartman B ,00 A / /39 Apartman B ,00 A / /40 Apartman B ,00 A / /41 Apartman B ,00 A / /42 Apartman B ,00 A / /43 Apartman B ,00 A / /44 Apartman B ,00 A / /45 Apartman B ,00 A / /46 Apartman B ,00 A / /47 Apartman B ,00 B / /48 Apartman B ,00 B / /49 Apartman B ,00 B / /50 Apartman B ,00 B / /1 Apartman B ,00 B / /2 Apartman B ,00 B / /3 Apartman B ,00 B / /4 Apartman B ,00 B / /5 Apartman B ,00 T /88 T / / /6 Dükkan 1.248, / /6 Dükkan 1.248,00 12

14 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi Kocaeli İli Kocaeli ili, kuzeyde Karadeniz, güneyde Bursa, batıda Yalova, kuzeybatıda İstanbul, doğuda Sakarya illeriyle çevrilidir. Kuzeyde Kocaeli Platosu, üzerinde az sayıda tepe vardır. Dağlar Kocaeli ili topraklarının yüzde 18,8 ini kaplar. İlin kuzey kesiminde tek tek kütleler halinde tepeler, güney kesiminde ise Samanlı Dağları yer alır. Kocaeli önemli bir göl olan Sapanca'nın büyük bir bölümü Sakarya ili sınırları içinde kalmaktadır. Genel anlamda Karadeniz ile Akdeniz ikliminin kesiştiği bir iklim tipi bölgede egemendir. Yazlar sıcak ve az yağışlı, kışlar yağışlı ve Türkiye'nin pek çok yöresine oranla ılık geçer. İlin kuzey kesimlerinde Karadeniz kıyılarında yaşanan yaz mevsimi, ilin güney bölümlerinde yaşanan yaza oranla daha serindir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 5 ilçe ile birlikte Kocaeli ili; Başiskele, Çayırova, Darıca, Derince, Dilovası, Gebze, Gölcük, İzmit, Kandıra, Karamürsel, Kartepe ve Körfez olmak üzere toplam 12 ilçeden oluşmaktadır. Kocaeli nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre kişidir Körfez İlçesi Körfez ilçesi; Kocaeli nin batı sahilinde kara ve demir yolu üzerinde yer almaktadır. İlçe kuzeyde İstanbul İli Şile İlçesi, doğuda Derince, batıda Gebze ve Dilovası, güneyde ise İzmit körfezi ile sınırlanmaktadır. İzmit'e 20 km uzaklıktaki ilçede Tüpraş, Petkim, İgsaş gibi büyük sanayi kuruluşları bulunmaktadır. Otomobil Yarış Pisti, Kirazı, sahili ve çay bahçeleri ile günübirlik dinlenme merkezidir yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre nüfusu bulunan ilçe Kocaeli'nin beşinci büyük ilçesidir. Körfez'e bağlı Hereke beldesi meşhur halıları ile ün yapmış bir yöredir. Alman İmparatoru Wilhelm Kaiser'in Osmanlı İmparatorluğunu ziyareti için özel olarak Yıldız Sarayının minyatürü olarak yapılan Köşk'de Hereke'de yer almaktadır. 13

15 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu parselin yakın çevresinde Anadolu Otoyolu ve D100 (E-5) gibi ülkemizin can damarı niteliğindeki iki anayol bulunmaktadır. Yine ülkemizin petrol ürünleri ihtiyacını karşılayan Tüpraş İzmit Rafinerisi rapora konu parselin yakınındadır. Diğer donatılar şunlardır; Eğitim Tesisleri: Hacer Demirören Çok Programlı Lise, Halide Edip Adıvar İ.Ö.O, Özel Körfezim İ.Ö.O. mevcuttur. Hastane: Körfez Devlet Hastanesi mevcuttur. 14

16 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Kocaeli Körfezkent 1. Etap Emlak Konutları projesinde, sosyal konut olarak toplam 21 konut bloğunda 840 konut ve 30 dükkan bulunmaktadır. Uygulamanın teknik özellikleri rapor ekindeki mahal listesinde detaylı olarak belirtilmektedir. T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilecek olan Körfezkent 1. Etap Emlak Konutları, bölge için yapılan imar planına uygun olup, onaylı mimari projesine göre inşa edilmesi için yapı ruhsatları alınmıştır. 21 konut bloğunda m² büyüklüğünde 2+1, m², büyüklüğünde 3+1 daireler ile m², m², m², m², m² büyüklüğünde dükkanlar bulunmaktadır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulmuş olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, belirli güvenlik noktalarından olmaktadır. Site sakinlerinin ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otopark alanları ile spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları mevcuttur. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara peyzaj uygulaması yapılmıştır. Site içi peyzaj ve otoparklar aydınlatılmıştır. Projesine uygun olarak; yangın ihbar sistemi, kapalı devre güvenlik sistemi (CCTV), uydu ortak anten sistemi (SMATV), görüntülü interkom sistemi, yıldırımdan korunma tertibatı/tertibatları vb. sistemler bulunmaktadır. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, tasdik tarihli 554 sayılı ve tarih 552 sayılı 1/1.000 Ölçekli TOKİ Gecekondu Dönüşüm ı Revizyon Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat irtifakına esas onaylı projesine uygundur ve tüm blokların yapı ruhsatları alınmıştır. 15

17 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Meri planda parselin ve yakın çevresinin TOKİ - Gecekondu dönüşüm alanı olarak planlanmış olması, Bölgenin 1. Etap ve rapora konu parsel ile birlikte 3, 4 ve 5. Etaplarında yapılarak, ticaret alanı, dini tesis alanı, eğitim tesisleri alanı, rekreasyon alanı, sağlık tesisi alanı ve spor alanı gibi donatılarıyla bütüncül ve büyük bir toplu konut alanına dönüşecek olması, Rapora konu parselin; İstanbul a ulaşımda en önemli iki yola (Anadolu Otoyolu ve E-5) yakın konumda olması, Bölgede sanayi yapılanmasının yoğun olmasından dolayı iş potansiyelinin yüksek olması Bölgenin tamamlanmış altyapısı 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Kocaeli kent merkezine uzak olması, Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması, 16

18 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 17

19 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile yapı alanının birim maliyet fiyatına göre Yeniden Yapım Maliyeti kullanılmıştır. 18

20 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) ALPER DÜNDAR EVİM EMLAK EVİM EMLAK EVİM EMLAK Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Konut ı İmarlı Emsal=1, ,00 397,00 251,89 Konut ı İmarlı ,00 228,00 214,91 Konut ı İmarlı ,00 336,00 223,21 Konut ı İmarlı ,00 341,00 307,92 EVİM EMLAK ADDRESS EMLAK ADDRESS EMLAK Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Körfez Yavuz Sultan Selim Mahallesinde arsa niteliğinde Konut ı İmarlı ,00 550,00 272,73 Ticari ı İmarlı ,00 317,00 236,59 Konut ı İmarlı ,00 330,00 363, Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) İLKER OMURTAĞ Körfezkent Sitesinde, 8. katta, 3+1 daire ,00 115, ,96 FİDAN YAĞMUR Körfezkent Sitesinde, 5. katta, 2+1 daire ,00 87, ,48 ONUR ÇETİN Körfezkent Sitesinde, 7. katta, 2+1 daire ,00 90,00 944,44 ZEKİ ÖZDEMİR Körfezkent Sitesinde, 9. katta, 2+1 daire ,00 98, ,49 BARIŞ KILIÇ Körfezkent Sitesinde, 2. katta, 3+1 daire ,00 110,00 954,55 19

21 6.3 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) ÇAĞDAŞ ÇETİN REFERANS GAYRİMENKUL REFERANS GAYRİMENKUL Körfez Yenikent Mahallesinde, dükkan Körfez Yenikent Mahallesinde, dükkan Körfez Yenikent Mahallesinde, dükkan ,00 35, , ,00 150, , ,00 20, , Emsal Yönetim ile Arsa Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkuller Kocaeli İli Körfez İlçesi Yarımca Mahallesi 1926 Ada 1 no.lu parselde kayıtlı olup yüzölçümü ,17 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş durumdadır Ada 1 no.lu gayrimenkulün bugünkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1,50 Hmax=30.50 yapılaşma koşulunda Konut ı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı kullanma izin belgelerinin alınmış olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 400,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa ı x Arsa m² Birim Değeri = ,13 m² x 400,00 TL/m² = ,00 TL Rapora konu 466 adet bağımsız bölümün hissesine düşen arsa alanı ,77 m² dir. Buna göre 466 adet bağımsız bölümün hissesine düşen arsa değeri; = ,77 m² x 400,00 TL/m² = ,00 TL dir. 20

22 6.5 Gayrimenkullere Değer Takdiri Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Kocaeli Körfez Yarımca Körfezkent 1. Etap Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. Ada Parsel Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 465 bağımsız bölümün pazar değeri Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A2 1 ZEMİN ,34 90, A2 2 ZEMİN ,34 90, A2 3 ZEMİN ,34 90, A2 4 ZEMİN ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90,14 Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) GB 1.123, , ,00 KD 1.122, , ,00 GD 1.001, , ,00 GD 1.001, , ,00 KB 1.002, , ,00 KB 1.000, , ,00 GD 1.058, , ,00 GD 1.066, , ,00 KB 1.060, , ,00 KB 1.053, , ,00 GD 1.058, , ,00 GD 1.066, , ,00 KB 1.060, , ,00 KB 1.053, , ,00 GD 1.058, , ,00 GD 1.066, , ,00 KB 1.060, , ,00 KB 1.053, , ,00 GD 1.115, , ,00 21

23 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A3 1 ZEMİN ,34 90, A3 2 ZEMİN ,34 90, A3 3 ZEMİN ,34 90, A3 4 ZEMİN ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90,14 Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) GD 1.128, , ,00 KB 1.120, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.115, , ,00 KB 1.120, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.115, , ,00 KB 1.120, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.115, , ,00 KB 1.120, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.086, , ,00 KB 1.089, , ,00 KB 1.083, , ,00 GD 1.086, , ,00 GD 1.095, , ,00 KB 1.089, , ,00 KB 1.083, , ,00 GB 1.002, , ,00 GB 1.001, , ,00 KD 1.002, , ,00 KD 1.001, , ,00 GB 1.061, , ,00 GB 1.055, , ,00 KD 1.053, , ,00 KD 1.064, , ,00 GB 1.061, , ,00 GB 1.055, , ,00 22

24 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90,14 Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KD 1.053, , ,00 KD 1.064, , ,00 GB 1.061, , ,00 GB 1.055, , ,00 KD 1.053, , ,00 KD 1.064, , ,00 GB 1.123, , ,00 GB 1.111, , ,00 KD 1.114, , ,00 KD 1.122, , ,00 GB 1.123, , ,00 GB 1.111, , ,00 KD 1.114, , ,00 KD 1.122, , ,00 GB 1.123, , ,00 GB 1.111, , ,00 KD 1.114, , ,00 KD 1.122, , ,00 GB 1.123, , ,00 GB 1.111, , ,00 KD 1.114, , ,00 KD 1.122, , ,00 GB 1.094, , ,00 GB 1.081, , ,00 KD 1.083, , ,00 KD 1.095, , ,00 GB 1.094, , ,00 GB 1.081, , ,00 KD 1.083, , ,00 23

25 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net A KAT ,34 90, A4 1 ZEMİN ,34 90, A4 2 ZEMİN ,34 90, A4 3 ZEMİN ,34 90, A4 4 ZEMİN ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90,14 Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KD 1.095, , ,00 KB 1.000, , ,00 KB 1.008, , ,00 GD 1.006, , ,00 GD 1.004, , ,00 KB 1.060, , ,00 KB 1.053, , ,00 GD 1.058, , ,00 GD 1.066, , ,00 KB 1.060, , ,00 KB 1.053, , ,00 GD 1.058, , ,00 GD 1.066, , ,00 KB 1.060, , ,00 KB 1.053, , ,00 GD 1.058, , ,00 GD 1.066, , ,00 KB 1.120, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.115, , ,00 GD 1.128, , ,00 KB 1.120, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.115, , ,00 GD 1.128, , ,00 KB 1.120, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.115, , ,00 GD 1.128, , ,00 24

26 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90,14 Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KB 1.120, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.115, , ,00 GD 1.128, , ,00 KB 1.089, , ,00 KB 1.083, , ,00 GD 1.086, , ,00 GD 1.095, , ,00 KB 1.089, , ,00 KB 1.083, , ,00 GD 1.086, , ,00 GD 1.095, , , A5 1 ZEMİN ,34 90,14 G-B 1.001, , , A5 2 ZEMİN ,34 90,14 K-B 1.000, , , A5 3 ZEMİN ,34 90,14 K-D 1.000, , , A5 4 ZEMİN ,34 90,14 G-D 1.001, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.067, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.067, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.129, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.129, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.125, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.129, , ,00 25

27 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) A KAT ,34 90,14 G-B 1.125, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.129, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.092, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.080, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.087, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.097, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.092, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.087, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.097, , , A7 1 ZEMİN ,34 90,14 KD 1.004, , , A7 2 ZEMİN ,34 90,14 KD 1.005, , , A7 3 ZEMİN ,34 90,14 GB 1.004, , , A7 4 ZEMİN ,34 90,14 GB 1.006, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.053, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.064, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.061, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.055, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.064, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.055, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.064, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.114, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.111, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.114, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.111, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.114, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.083, , , A8 2 ZEMİN ,34 90,14 GD 1.004, , , A8 3 ZEMİN ,34 90,14 KB 1.005, , , A8 4 ZEMİN ,34 90,14 KB 1.004, , , A KAT ,34 90,14 GD 1.058, , , A KAT ,34 90,14 KB 1.060, , ,00 26

28 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A9 4 ZEMİN ,34 90, A KAT ,34 90,14 Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KB 1.053, , ,00 KB 1.053, , ,00 GD 1.058, , ,00 KB 1.114, , ,00 GD 1.115, , ,00 KB 1.083, , ,00 KD 1.006, , ,00 GB 1.061, , , A KAT ,34 90, , , , A KAT ,34 90,14 KD 1.053, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.064, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.061, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.055, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.053, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.064, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.061, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.053, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.064, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.123, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.114, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.122, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.114, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.122, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.114, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.122, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.114, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.122, , , A KAT ,34 90,14 GB 1.081, , , A KAT ,34 90,14 KD 1.083, , ,00 27

29 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90, A KAT ,34 90,14 Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KD 1.095, , ,00 KD 1.083, , ,00 KD 1.095, , ,00 GD 1.058, , ,00 GD 1.066, , ,00 GD 1.066, , ,00 KB 1.053, , ,00 GD 1.066, , ,00 GD 1.128, , ,00 KB 1.120, , ,00 GD 1.128, , ,00 KB 1.083, , ,00 GD 1.086, , ,00 GD 1.095, , , A12 1 ZEMİN ,34 90,14 K-D 1.000, , , A12 3 ZEMİN ,34 90,14 G-B 1.004, , , A12 4 ZEMİN ,34 90,14 K-B 1.005, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.067, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.067, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.129, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , ,00 28

30 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.087, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.080, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.087, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.080, , , A13 1 ZEMİN ,34 90,14 K-D 1.000, , , A13 2 ZEMİN ,34 90,14 G-D 1.004, , , A13 3 ZEMİN ,34 90,14 G-B 1.004, , , A13 4 ZEMİN ,34 90,14 K-B 1.005, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.067, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.067, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.058, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.069, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.067, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.052, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.125, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.117, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.109, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.087, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.097, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.092, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.080, , , A KAT ,34 90,14 K-D 1.087, , , A KAT ,34 90,14 G-D 1.097, , , A KAT ,34 90,14 G-B 1.092, , , A KAT ,34 90,14 K-B 1.080, , , B2 2 ZEMİN ,37 66 GD 995, , , B4 4 ZEMİN ,37 66 GD 972, , , B6 2 ZEMİN ,37 66 GD 995, , ,00 29

31 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt B2 3 ZEMİN , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT ,37 66 Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KB 999, , ,00 KD 1.057, , ,00 KD 1.063, , ,00 GB 1.051, , ,00 GB 1.052, , ,00 KD 1.057, , ,00 GB 1.051, , ,00 GB 1.052, , ,00 KD 1.057, , ,00 KD 1.063, , ,00 GB 1.051, , ,00 GB 1.052, , ,00 KD 1.099, , ,00 KD 1.110, , ,00 GB 1.107, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.099, , ,00 KD 1.110, , ,00 GB 1.107, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.121, , ,00 KD 1.110, , ,00 GB 1.107, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.121, , ,00 KD 1.110, , ,00 GB 1.107, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.207, , ,00 30

32 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B4 1 ZEMİN , B6 3 ZEMİN , B8 1 ZEMİN , B1 3 ZEMİN , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B7 1 ZEMİN , B1 2 ZEMİN , B KAT , B KAT , B KAT ,37 66 Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KD 1.204, , ,00 GB 1.204, , ,00 GB 1.204, , ,00 KD 1.204, , ,00 KD 1.204, , ,00 GB 1.204, , ,00 GB 1.204, , ,00 KB 984, , ,00 KB 999, , ,00 KB 995, , ,00 GB 984, , ,00 GD 1.063, , ,00 GD 1.051, , ,00 KB 1.067, , ,00 GD 1.063, , ,00 GD 1.063, , ,00 GD 1.104, , ,00 GD 1.104, , ,00 GD 1.104, , ,00 KB 1.105, , ,00 KB 1.121, , ,00 GD 1.204, , ,00 GD 1.204, , ,00 KB 1.204, , ,00 GB 995, , ,00 KD 988, , ,00 GB 1.051, , ,00 KD 1.063, , ,00 GB 1.051, , ,00 31

33 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B7 4 ZEMİN , B1 4 ZEMİN , B3 2 ZEMİN , B5 4 ZEMİN ,37 66 Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) GB 1.052, , ,00 KD 1.063, , ,00 GB 1.051, , ,00 GB 1.052, , ,00 KD 1.057, , ,00 KD 1.063, , ,00 GB 1.107, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.099, , ,00 KD 1.110, , ,00 GB 1.107, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.099, , ,00 KD 1.110, , ,00 GB 1.107, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.121, , ,00 KD 1.110, , ,00 GB 1.107, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.110, , ,00 GB 1.204, , ,00 GB 1.204, , ,00 KD 1.205, , ,00 GB 1.205, , ,00 KD 995, , ,00 GB 982, , ,00 GB 995, , ,00 GB 995, , ,00 32

34 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT ,37 66 Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KB 1.067, , ,00 KB 1.057, , ,00 GD 1.063, , ,00 GD 1.051, , ,00 KB 1.067, , ,00 KB 1.057, , ,00 GD 1.063, , ,00 GD 1.051, , ,00 KB 1.067, , ,00 KB 1.057, , ,00 GD 1.063, , ,00 GD 1.051, , ,00 KB 1.105, , ,00 KB 1.099, , ,00 GD 1.104, , ,00 GD 1.107, , ,00 KB 1.105, , ,00 KB 1.099, , ,00 GD 1.104, , ,00 GD 1.107, , ,00 KB 1.105, , ,00 KB 1.104, , ,00 GD 1.104, , ,00 KB 1.105, , ,00 KB 1.121, , ,00 GD 1.104, , ,00 GD 1.107, , ,00 KB 1.205, , ,00 KB 1.205, , ,00 33

35 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B7 2 ZEMİN , B1 1 ZEMİN , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B3 3 ZEMİN , B5 1 ZEMİN , B7 3 ZEMİN , B2 1 ZEMİN ,37 66 Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) GD 1.205, , ,00 GD 1.205, , ,00 KB 1.205, , ,00 KB 1.205, , ,00 GD 1.206, , ,00 GD 1.206, , ,00 GB 995, , ,00 KD 978, , ,00 KD 1.057, , ,00 GB 1.052, , ,00 KD 1.057, , ,00 GB 1.052, , ,00 KD 1.057, , ,00 GB 1.052, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.099, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.121, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.121, , ,00 GB 1.102, , ,00 KD 1.206, , ,00 GB 1.206, , ,00 KD 1.206, , ,00 GB 1.206, , ,00 KD 984, , ,00 KD 972, , ,00 KD 984, , ,00 GD 995, , ,00 34

36 Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B4 3 ZEMİN , B6 1 ZEMİN , B8 3 ZEMİN , B2 4 ZEMİN , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT ,37 66 Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) GD 1.063, , ,00 KB 1.067, , ,00 KB 1.057, , ,00 KB 1.057, , ,00 GD 1.063, , ,00 KB 1.057, , ,00 GD 1.104, , ,00 GD 1.107, , ,00 KB 1.099, , ,00 GD 1.104, , ,00 KB 1.099, , ,00 GD 1.104, , ,00 KB 1.121, , ,00 GD 1.104, , ,00 KB 1.121, , ,00 GD 1.206, , ,50 KB 1.206, , ,50 GD 1.206, , ,50 KB 1.207, , ,00 GD 987, , ,00 GD 995, , ,00 GD 995, , ,00 KB 972, , ,00 GB 1.052, , ,00 KD 1.057, , ,00 KD 1.110, , ,00 KD 1.121, , ,00 KD 1.207, , ,00 KD 1.207, , ,00 35

37 Yönü YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt B4 2 ZEMİN , B6 4 ZEMİN , B8 2 ZEMİN , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT , B KAT ,37 66 Net Yö nü Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) KB 978, , ,00 KB 972, , ,00 KB 984, , ,00 KB 1.057, , ,00 GD 1.051, , ,00 GD 1.063, , ,00 KB 1.121, , ,00 GD 1.207, , , T1 2 ZEMİN BOS 159,94 141,21 D 1.351, , , , ,50 Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 1 adet bağımsız bölümün pazar değeri Ada Parsel Blok Kapı Bulunduğu Kat Oda Sayısı Brüt Net Birim m² Değeri (TL/m²) TOPLAM DEĞER TL (KDV Hariç) TOPLAM DEĞER TL (KDV Dahil) A8 1 ZEMİN ,34 90,14 KD - GD 1.000, , ,00 KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 465 adet bağımsız bölümün pazar değeri , ,50 Satışı Henüz gerçekleşmemiş 1 adet bağımsız bölümün pazar değeri , , adet bağımsız bölümün toplam Değeri , ,50 36

38 6.5.2 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 466 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının ,77 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 400,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin toplam alanı ,27 m² dir. Yeniden yapım birim m² değeri yapı sınıfının 3-B olduğu göz önüne alınarak 565,00 TL/m² olarak hesap edilmiştir. Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [Arsa Payı x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²))] x (1+Şerefiye Oranı) Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(32.254,77 m² x 400,00 TL) + (48.567,27 m² x 565,00)] x (1 + 0,30) = ,22 TL olarak hesap edilmiştir. 6.6 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 37

39 6.7 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, Kocaeli İli, Körfez İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Körfezkent 1. Etap Emlak Konutları Toplu Konut Projesi ,13 m² bir arsa üzerinde inşa edilmiş olan bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, ticari üniteler, sosyal yaşam alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Körfezkent projesindeki toplam 466 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun Sayfalarında) ve toplam değeri ( ,00 TL) hesaplanmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Bina olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. Satışı henüz gerçekleşmemiş 1 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) ,00 TL , ,10 $ Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 465 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) ,00 TL , ,51 $ 466 Bağımsız Bölümün Toplam Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) ,00 TL , ,61 $ 38

40 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatında düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans : Lisans : RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Vaziyet Planı Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Bilgileri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Liste 39

41 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 40

42 41

43 42

44 43

45 VAZİYET PLANI 44

46 45

47 46