Franchise alırken bölge, yer ve AVM seçimi

Transkript

1 ALMAK A3 Franchise alırken bölge, yer ve AVM seçimi Müsteri beklenen bölgenin tanımı, İse göre dogru yer seçme kriterleri, Uygun yerler, kaçmayacak fırsatlar, Korumalı bölge güvencesi, AVM seçimi, AVM rekabeti, AVM fiyatları, Devredenler inceleme 1

2 Bölge BÖLGE SEÇİMİ Franchise alan bölge satın alır Yıllar boyunca aynı bölgeden geçinir Bölgede hata yapan cezasını çeker Bölge müşteri gelebilecek her yerdir 2

3 Bölge BÖLGE SEÇİMİ Dominos Pizza için sevkiyat bölgeleri 3

4 Bölge BÖLGE POTANSİYELİ Bölgeden gelebilecek müşteri kaynakları Nüfus (bölgede oturan ve geçici nüfus) Turizm potansiyeli Otel, lokanta, ibadet ve ziyaret yerleri Okullar, üniversiteler, yurtlar Hastaneler ve kamu hizmet binaları İstasyon, gar, durak, alan, liman, benzinci Semt pazarları, alışveriş merkezleri 4

5 Bölge BÖLGE POTANSİYELİ Bölgedeki satın alma gücünü belirleme Bölge tanımı ve sınırları net olmalı Coğrafi sınırlar kadar fiziki engeller de önemli Nüfus ve demografik özellikler bulunur Bölgenin gelir düzeyi bilinir veya kıyaslanır Nüfus hareketleri dikkate alınır Aynı hedef kitleye hitap eden emsal perakendeciler gözlenir Emsal gelişmişlik göstergeleri alınır (nüfus, milli gelir, KDV, firma, gazete, hekim, elektrik vb.) 5

6 CİRONUN OLU UMU Bölge 6

7 BİLENLERİ ARTIRMAK Bölge Görünmek işlek yer, iyi tabela, güzel vitrin Duyurmak reklam, ilan Anlattırmak tavsiye 7

8 GELENLERİ ARTIRMAK Bilgilendirmek (ilan vermek, broşür dağıtmak) Özendirmek (broşür, katalog, vitrin düzeni) Ödüllendirmek (promosyon kampanyası) Ulaşılır olmak (otopark, vasıtaya yakın yer) Bölge Yakın olmak (yer seçimi) 8

9 ALANLARI ARTIRMAK Göstermek (ürün teşhiri) İhtiyaç gidermek (çeşit bulundurmak) Bölge İkna etmek (ortamın inandırıcılığı, satış elemanın becerisi) Kolaylaştırmak (indirim, taksit, kredi kartı, banka kartı) 9

10 Yer YERİN ÖNEMİ Derler ki.. Başarının en önemli üç unsuru vardır - Yer, Yer, Yer 10

11 Yer GÖRÜNÜRLÜK Yerin görünürlüğü satışı belirler Yoldan gelenler yaklaşırken ne süreyle, hangi açıyla görüyorlar Dükkanın görünmesini engelleyecek ağaç, çalı, çit, park etmiş araç var mı Yerin görünürlüğü civardaki rakip ve alternatif dükkanlara göre nasıl Tabela asmak, totem koymak serbest mi, engel varsa nedir 11

12 Yer TRAFİK VE CADDE Trafik ışıkları nerede, araçlar dükkanı görüyor mu Tek ve çift yönlü yollar işe nasıl etkir Yaya geçidi veya köprüsü nerede, işe nasıl etkir Geçen araba sayısı ne, nereden, hangi saatlerde Caddedeki ortalama hız, yokuşun, kalkışın etkisi ne İşyeri durağa, istasyona yakın mı Caddede ve ulaşımda planlanan değişiklik var mı Otopark, özel park, önüne park, geçici park olanağı 12

13 Yer YAYA TRAFİĞİ Birçok iş, önünden geçen yayalarla yetinir Geçen yaya sayısı kaç kişi, yeterli mi Hangi saatlerde yoğunlaşıyor, işe etkisi ne Yayaların demografik dağılımı nasıl Yayaların ne kadarı müşteri olabilir 13

14 Yer YER ANALİZİ TEMSİLCİLİK EĞİTİMİ B AH ARİY E (7 N isan 2001 C u m arte si) M c Donald's G eç enler Bahariye Nisan :11 11:12 12:13 13:14 14:15 15:16 16:17 17:18 M ado Geçenler B urger K ing G eç enler Tablolar: 1) Yaya sayısı 2) Müşteri sayısı B AH ARİY E (7 N is a n C u m a r te s i) 3) Girenlerin oranı 1 4,0 0 M c Donald's % 1 2, ,0 0 8,0 0 6,0 0 M ado % Giren oranı önemli 4,0 0 2,0 0 0, : : : : : : : :1 8 B AH ARİY E (7 N isan 2001 C u m arte si) B urger K ing % M c D onald's G irenler Sektör normali %3 Bahariye özel bölge M ado G irenler : 11 11:12 12:13 13:14 14:15 15:16 16:17 17:18 B urger K ing G irenler Burger King var McDonalds yok 14

15 Yer YERİN DEĞERİ Kira üç büyük masraf kaleminden biridir Kira ne isteniyor, döviz cinsinden mi Yerin emsalleri ne ediyor, boş yer var mı Yerin satış değeri ne, istenen kira ile orantılı mı Kira artış oranı ne, kira süresi ne Hava parası var mı Depozito, tamirat, eski borç gibi yükler var mı Arada emlakçi var mı, ne alacak 15

16 Yer İZİNLER İskanı var mı, ruhsat alınabiliyor mu Faaliyet ruhsatı alınabiliyor mu İçeride tadilat yapılmasına izin var mı Bahçe, depo, teras, kaldırım kullanımı Erişimde saat kısıtlaması, yaya yolu, pazar vb. Su, kanalizasyon, doğalgaz var mı Elektrik gücü yeterli mi, yeni hat mı döşenmeli Telefon, ADSL var mı, yeterli mi 16

17 Yer REKABET Yerin konumu rakiplere göre nasıl Rakipler bölgede nasıl dağılmış Talep rakipler arasında nasıl dağılıyor Aynı yerde eskiden yapılan işler neydi Yer ne süreyle boş kalmış 17

18 Yer BÖLGE Bölge franchise almanın +/- etkileri neler Hangi alanlarda bölge FA, FV ye göre daha güçlü yer bulma ve seçme alt FA bulma ürün depolama ve tedarik sipariş ve tahsilat müşteri memnuniyeti takip satış sonrası hizmetler 18

19 Yer YER SEÇİMİ KARARI Tanım: ideal, Karar: arası Kaçmayacak fırsatlar karar değiştirir Geleceğe yatırım için gelişen bölge seçilir Tabelanın gücü ayak alışkanlığını değiştirir ehrin gelişmesi göz önüne alınır Yamyamlık tehlikesi FV elindedir Pazarlık yeteneği fiyatı belirler 19

20 FIRSAT MI, TUZAK MI AVM AVM sayısı artıyor, batı ayarına geldi, ulusal gelir batının 1/6 sı, tüketim artmıyor, küçük AVM ler rekabete dayanamıyor, boşalıyor Dikkat edilmesi gereken, sorulacak sorular 1) yatırımcı kim 2) yönetici kim 3) mevkii nasıl 4) kiracıları kim Kiralayanlar tersinden başlıyor, "kimler var" diyor İyi markalar iş yapıyor, zayıf markalar batıyor AVM de kira yüksek, dışarıda iş yok 20

21 AVM AVM GELİ MESİ İlk AVM 1988 İstanbul Bakırköy Galeria 2007 başında 120 faal, 60 inşaat, 100 proje 2007 sonunda sayıları 300 ü aşan faal+proje Yabancı yatırımcıların ilgisi büyük Batıda kişi başına AVM bizim 5-10 katımız Projelendirilenlerle batının ayarına gelecek İstanbul da 50 faal, toplam 150 tane oldu Ankara da faal+proje toplam 33 AVM var 21

22 AVM AVM GELİ MESİ 22

23 AVM MÜ TERİ TABANI AVM lere müşteriler farklı mesafelerden gelir Yakın alan, en yakında olduğu için Civar alan, yakındakilere tercih ettiği için Uzak alan, özgün marka ve fırsatlar için Giderek daha büyük AVM ler yapılıyor Küçük yerleşim birimlerine küçük AVM ler açılıyor Eskinin gözde AVM lerişimdi küçük kaldılar Eskiden civardan gelirlerdi, şimdi yakından geliyor Rekabet artıyor, çoğu AVM yakın alana mahkum 23

24 NASIL ARA TIRMALI AVM AVM yatırımcısı ne kadar deneyimli AVM yöneticisinin referansları ne Mevcut kiracılara nasıl davranıyor AVM ye nereden müşteri gelecek Aynı müşterileri hangi AVM ler paylaşacak AVM içindeki yer iyi mi İhtiyaç duyulan kadar alan kiralanabiliyor mu Kira miktarı ve artışı uygun mu, herkese aynı mı Rakipler kimler, pazar nasıl paylaşılıyor 24

25 AVM KİRALAMA SIRASI Konsepte karar verilir, projelendirilir, inşa edilir Danışman seçilir, sunuş dosyası hazırlanır Büyük kiracılarla anlaşılır (market, elektro, yapı) Kritik (sattıran, hatırlı) kiracılarla anlaşılır Giyim mağazalarıyla anlaşılır (katlı, mağaza) Gıda işletmeleriyle anlaşılır Yeterli doluluk sağlanınca açılır Açılıştan sonra standlar kiralanır 25

26 AVM KİRALAYANLAR AVM Dernek: AMPD ampd.org.tr Dernek: AYD ayd.org.tr Alkaş AVM partners avmpartners.com.tr Cefic Colliers ECE eceturkiye.com JLL KDM KC Martı Metro MLM Multi Turk Mall Rea Retail Vision Sayman sayman.biz Target

27 DEVİR FORMU F&M Değerlendirme Yer bilgileri: adres, tarif, alan, cephe, kullanım, ruhsat Kira bilgileri: Kira kimin üzerine olacak, Aylık kira ve aidat, artışı Devir kapsamı: irket, franchise, ekipman, stok, haklar, marka Çalışanlar: Devam edecek mi, haklar devir mi, brüt masrafları Ekipman: Devredilecek ekipman ne, nasıl fatura edilecek Gelirler: KDV dahil aylık ortalama ciro, dalgalanmalar Giderler: Hammadde maliyeti, Diğer masraflar Kar: Başa baş noktası, dalgalanmalar, Yıllık ortalama kar Kaç yıldır aynı iş sürüyor Devir bedeli: Talep, Stok devri, Franchise verenin talebi, Kira artışı 27

28 F&M Değerlendirme İ LETME İNCELEME Form 110 -İşletme inceleme formu F&M tarafından geliştirildi Gıda işletmelerine yönelik hazırlandı Yatırım kapsamı gruplar halinde inceleniyor Gelir-gider tablosu karlılık kademelerine göre inceleniyor İşletmelere standart yaklaşım getiren özgün bir çalışma İşletmeleri ve markaları aralarında karşılaştırabiliyor İşletmenin ticari performansını gösteriyor Önereceğimiz markanın zaaf ve risklerini gösteriyor Fırsatın veya sorunun nerede olduğunu buluyoruz 28

29 F&M Değerlendirme İ LETME İNCELEME YATIRIM (KDV dahil) YTL (+) Mimar - proje, kontrol, müteahhit karı (+) İnşaat - yıkım, yapım, tesisat, ıslak hacimler (+) Ekipman - üretim ekipmanı (+) Dekorasyon - mobilya, aksesuar, menaj (+) Franchise - franchise giriş bedeli (+) Yer - hava parası, açılış öncesi kira, emlakçı komisyonu, AVM giriş bedeli (+) Hazırlık - açılış öncesi personel, eğitim, hazırlık (+) Faiz - kredi, leasing faizleri ve taksit farkı (-) Sponsor - nakit katkı ve hediyeler (=) Toplam yatırım 29

30 F&M Değerlendirme İ LETME İNCELEME AYLIK GELİR VE GİDERLER (KDV dahil YTL) (+) Satış A - SMM %0-15 (KDV dahil) (+) Satış B - SMM %15-30 (KDV dahil) (+) Satış C - SMM %30-45 (KDV dahil) (+) Satış D - SMM %45-60 (KDV dahil) (+) Satış E - SMM %60-75 (KDV dahil) (+) Satış F - SMM %75 üzeri (KDV dahil) (=) Toplam satışlar (KDV dahil) (+) Diğer gelirler - organizasyon gelirleri, tedarikçilerin ve sponsorların tanıtım, ambalaj, dekorasyon için verdiği nakit katkı (KDV dahil) (=) Toplam gelirler (KDV dahil) 30

31 F&M Değerlendirme İ LETME İNCELEME AYLIK GİDERLER (KDV dahil YTL) (-) SMM - satılan malın maliyeti, bedelsiz alınanlar indirim (KDV dahil) (-) Sarf - ürün reçetesine girmeyen sarf malzemesi maliyeti (KDV dahil) (-) Bina - kira, aidat, su, enerji, tamirat, tadilat maliyeti (KDV stopaj dahil) (-) Personel brüt ve tüm giderler, muhasebe vb. ücretleri (-) Pazarlama - tanıtım, PR, broşür, reklam, baskı, dağıtım, kredi kartı, yemek çeki, sipariş alma komisyonu masrafları (KDV dahil) (-) Franchise - royalite ödemeleri (KDV dahil) (=) Brüt kalan - vergi, faiz, yönetim giderleri öncesi kalan gelir (-) Yönetim - ortakların aldıkları ve harcadıkları maaş, masraf (KDV dahil) (-) Vergi - ödenecek KDV, kurumlar, gelir, çevre vergisi, ruhsat, harç (-) Faiz - Kredi faizi, gecikme cezası (=) Net kalan - amortisman öncesi net gelir 31