DEĞERLEME RAPORU Deepo Outlet Center, Antalya

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU Deepo Outlet Center, Antalya 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/01 1

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: / 2010/ TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Değerlemeye konu gayrimenkuller, Antalya ili, Kepez İlçesi, Koyunlar Köyü, 025b14b pafta, 91, 92, 98, 244, 245, 1892 ve 2580 no lu parseller üzerinde yer alan Deepo Alışveriş Merkezi nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne ait / (~%99,9973) hissesidir. - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Deepo Outlet Center, Sinan Mahallesi, Serik Caddesi, Antalya Havalimanı Karşısı, No: 371, Altınova / ANTALYA - Sahibi: TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Kiracıları tarafından Alışveriş Merkezi - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Torunlar GYO A.Ş. Hissesi / (%99,9973) Değeri: TL $ Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Değerleme Şirket Bilgileri: Müşteri Bilgileri: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Tanımı: Gayrimenkulün Yeri ve Konumu GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkullerin tapu kayıtları: Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler : GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: Alışveriş Merkezinin Genel İnşaat Özellikleri: Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Antalya ili Hakkında Genel Bilgiler: Kepez ilçesi Hakkında Genel Bilgiler: Piyasa Araştırması: Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLEME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Maliyet yaklaşımı Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi SONUÇ

4 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: 2010/TGYO/01 Yukarıda adresi belirtilen ve TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. ye ait olan Deepo Alışveriş Merkezi nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne ait / ( ~%99,9973) hissesinin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 4

5 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: Fax No: Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: Antalya ili, Kepez İlçesi, Koyunlar Köyü, 025b14b pafta, 91, 92, 98, 244, 245, 1892 ve 2580 no lu parseller ve üzerinde ki TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. ye ait olan Deepo Alışveriş Merkezi nin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hissesinin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5

6 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6

7 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER Rapor No: 2010/TGYO/ Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkul, Antalya ili, Merkez ilçesi, Sinan Mahallesi, Serik Caddesi Yan Yol üzerinde (Antalya Havalimanı karşısı) konumlu olan 371 kapı no lu Deepo Outlet Center ın Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne ait / (~% 99,9973) hissesidir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, Gayrimenkul, Antalya - Alanya Karayolu (Serik Caddesi) üzerinde Antalya istikametinde yolun sağ tarafında yer almaktadır. Serik Caddesi yan yola cepheli konumdadır. Bitişiğinde Opel Showroom, karşısında ise Antalya Havalimanı bulunan gayrimenkulün yakın çevresinde oto galerileri, orta ve küçük boy işletmelere ait fabrika ve depolama alanları ile boş parseller yer almaktadır. Bölge, Kepez Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: Antalya Havalimanı... : 2 km Kepez... : 9 km Antalya şehir merkezi.... : 10 km Konyaaltı.. : 20 km Serik... : 29 km Manavgat.. : 50 km Kemer... : 65 km Alanya... : 100 km 7

8 6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: SAHİBİ 91 no lu parsel 92 no lu parsel 98 no lu parsel 244 no lu parsel 245 no lu parsel 1892 no lu parsel 2580 no lu parsel TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş (*) Parseller üzerinde yer alan Alışveriş Merkezi için cins tashihi yapılmamıştır. TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş İLİ Antalya Antalya Antalya Antalya Antalya Antalya Antalya İLÇESİ Kepez Kepez Kepez Kepez Kepez Kepez Kepez KÖYÜ Koyunlar Koyunlar Koyunlar Koyunlar Koyunlar Koyunlar Koyunlar MEVKİİ Karahayıt Karahayıt Karahayıt Karahayıt Karahayıt Karahayıt Karahayıt PAFTA NO 025b14b b4b --- ADA NO PARSEL NO ALANI (m²) NİTELİĞİ (*) Tarla Tarla Tarla Tarla Tarla Tarla Tarla HİSSESİ Tamamı Tamamı Tamamı 43/96 Tamamı Tamamı Tamamı YEVMİYE NO CİLT NO SAYFA NO TAPU TARİHİ

9 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 16 Aralık 2010 tarihinde Antalya ili, Kepez ilçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğu gördük. Tüm Parseller Üzerinde Müştereken: Beyanlar Bölümü: 3402 sayılı Kanun un 22. Maddesini 2. fıkrasının (a) bendi uygulamasına tabidir. ( tarih ve yevmiye no ile) 91, 92 ve 98 No lu Parseller Üzerinde Müştereken: Beyanlar Bölümü: Teferruat için evraki musbitesine müracat. ( tarih ve 618 yevmiye no ile) 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Antalya İli, Kepez İlçesi, Koyunlar tapulamalı parsellerin imar durumları tarihleri arasında askıya çıkartılmış olan 1/1000 ölçekli Altınova Uygulama İmar Planı na göre aşağıda yazılmış olup bölgede henüz imar uygulaması yapılmamıştır. PARSEL NO LEJANT YAPILŞAMA KOŞULLARI Rapor konusu gayrimenkuller ham parsel konumunda olup 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. maddesinin bölgede uygulanacağı, bölgede uygulama yapılmadan yapılaşmaya izin verilmeyeceği ve tahmini olarak %36-37 civarında DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) çı kacağı şifahen öğrenilmiştir. Bu durumda, 18. madde uygulaması yapılmadan parsellerin net alanları, konumları ve hisselendirilip hisselendirilmeyeceği belirsiz durumdadır. Bu rapor, üzerinde yapı olan parsellerin yerinin değişmeyeceği veya hisselendirilmeyeceği varsayılarak hazırlanmıştır. Ayrıca askıdan inen 1/1000 ölçekli uygulama imar planına çeşitli itirazların olduğu, Kepez İlçe Belediyesi tarafından bu itirazların tamamının reddedilip ilgili dosyanın Antalya Büyükşehir Belediyesi ne gönderildiği bildirilmiştir. Antalya Büyükşehir Belediyesi nden de itirazları içeren ilgili dosyanın değerlendirilme sürecinde olduğu öğrenilmiştir. (*) Emsal : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 91 Ticaret Alanı Emsal (E): 0,80 (*) 92 Ticaret Alanı, Kısmen Otopark Alanı Emsal (E): 0,80 (*) 98 Ticaret Alanı, Kısmen Otopark Alanı Emsal (E): 0,80 (*) 244 Ticaret Alanı, Yol Alanı ve Kısmen Otopark Alanı 9 Emsal (E): 0,80 (*) 245 Yol otopark alanı ve Otopark Alanı Ticaret Alanı Emsal (E): 0,80 (*) 2580 Ticaret Alanı Emsal (E): 0,80 (*)

10 Plan notlarına göre; Ticaret Alanı fonksiyonlarında münferit ve organize ticari ve iş merkezleri ile büro hizmetleri, showroom, özel sağlık, özel eğitim tesisleri, banka, çok katlı mağaza, hipermarket ve sosyal kültürel tesisler yer alabilecektir. Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde değerlemeye konu Deepo Alışveriş Merkezi ile ilgili herhangi bir resmi evraka (yapı ruhsatı, mimari proje vb.) rastlanmamıştır. Yetkililer bu durumun 1/1000 ölçekli Altınova Uygulama İmar Planı na göre İmar Kanunu nun 18. maddesinin uygulanmasından sonra çözülebileceğini belirtmişlerdir. Belediye yetkilileri, Antalya Büyükşehir Belediyesi nde imar planı ile ilgili itiraz dosyanın değerlendirilmesi sonucunda süreci etkileyecek olumsuz bir karar çıkmaması durumunda 18. madde uygulaması sürecinin hemen başlayacağını ve bu sürecin yaklaşık 6-7 ay kadar süreceğini belirtmişlerdir. 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul üzerinde bulunan 3402 sayılı yasanın 22. maddesi 2. fıkrası (a) bendi uygulamasına tabidir. şerhi bölgeden kadastro geçerken yapılmış olan sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataların giderilmesine imkan veren bir şerhtir. Fakat bölgede 1/1.000 ölçekli imar planları onanıp kesinleştiğinden ve bu planlara uygun olarak 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. Maddesinin bölgede uygulanacağından dolayı olası hatalar bu süreçte giderilecektir. Tapu incelemeleri neticesinde değerlemeye konu gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz. Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemeler doğrultusunda, gayrimenkulün bulunduğu bölgeye ait 1/1000 ölçekli Altınova Uygulama İmar Planı nına yapılan itirazların değerlendirilmesinden sonra 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. madde uygulamasının yapılması ve bunu takiben alışveriş merkezi için gerekli yasal izinlerin ( yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi vb.) tamamlanması koşuluyla değerlemeye konu gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Antalya ili, Kepez ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkullerin (7 adet parsel) son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişiklikleri aşağıdadır. o 91, 1892 ve 2580 no lu parsellerin mülkiyeti sırasıyla tarih ve yevmiye no ile eski sahibi Anadolu Finans Kurumu A.Ş. den, Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye daha sonra tarih ve 3613 yevmiye no ile Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. den, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye daha sonra tarih ve yevmiye no ile 10

11 Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. den TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş ye geçmiştir. o 92, 98, 244 ve 245 no lu parsellerin mülkiyeti tarih ve 3613 yevmiye no ile Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. den, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye daha sonra tarih ve yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. den, TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş ye geçmiştir. o tarih ve 3613 yevmiye no ile gerçekleşen mülkiyet değişiklikleri Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin tüzel kişiliğinin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş olarak değişmesinden kaynaklanmaktadır. Daha sonrasında ise Torunlar GYO A. Ş. nin ana hissedarı olduğu TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A. Ş. kurularak gayrimenkullerin tapu tescilleri Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması işlemi ile tarih ve yevmiye no ile bu şirket üzerine geçmiştir. 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER PARSEL NO 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: Yüzölçümleri aşağıdaki şekildedir. YÜZÖLÇÜMÜ (m²) TRN ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ YATIRIM VE YÖNETİM A. Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA MİKTARI (m²) TORUNLAR GYO A. Ş. HİSSESİ TORUNLAR GYO A. Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA MİKTARI (m²) , ,00 99,9973% 3.049, , ,00 99,9973% 4.349, , ,00 99,9973% 6.899, , ,47 99,9973% 7.099, , ,00 99,9973% 7.699, , ,00 99,9973% , , ,00 99,9973% ,67 TOPLAM , , ,92 Parseller birbirlerine bitişik durumdadırlar. Düz ve eğimsiz bir topografik bir yapıya sahiptirler. Sınırları beton duvar ile çevrilidir. 91, 92, 98, 1892 ve 2580 no lu parseller üzerinde Deepo Alışveriş Merkezi bulunmaktadır. 244 ve 245 no lu parseller ise açık otopark ve karting pisti olarak kullanılmaktadır. Yapının oturumu dışında kalan kısımlarda zeminler beton veya kilit taşı kaplıdır. 11

12 7.2 Alışveriş Merkezinin Genel İnşaat Özellikleri: İNŞAAT TARZI KAT SAYISI TOPLAM İNŞAAT ALANI ELEKTRİK TRAFO JENERATÖR PARATONER KULLANMA SUYU SU DEPOSU HİDROFOR ARITMA TESİSİ KANALİZASYON DOĞALGAZ KLİMA TESİSATI GÜVENLİK SES YAYIN SİSTEMİ ASANSÖRLER YANGIN İHBAR SİSTEMİ YANGIN SÖNDÜRME TESİSATI YANGIN ÇIKIŞI DIŞ CEPHE ÇATI OTOPARK SATIŞ/KİRA KABİLİYETİ Betonarme karkas + Çelik konstrüksiyon 3 (1 bodrum kat + zemin kat + kısmi normal kat) Toplam inşaat alanı m 2 Toplam kiralanabilir alan brüt m 2 Toplam kapalı otopark alanı m 2 Şebeke Mevcut (2 adet x 1600 kwa kapasiteli) Mevcut (2 adet x 1000 kva ve 1 adet x 1500 kva kapasiteli) Mevcut Şebeke suyu ve su kuyusu mevcut Betonarme su depoları mevcut (Toplam 500 ton kapasiteli) Mevcut Yok Fosseptik LPG tankları mevcut Ortak alanlarda rooftop, kiralanabilir alanlarda ise split klimalar mevcut Güvenlik elemanları ve güvenlik kameraları mevcut Müşterilere hitap eden tüm ortak kapalı hacimlerde ses yayın sistemi mevcut Mevcut (1 adet müşteri asansörü) Duman ve ısı dedektörleri mevcut Yangın dolapları, hidrantlar, sprinkler sistemi ve yangın tüpleri mevcut Mevcut (5 adet) Dış cephe boyası ve muhtelif kaplama malzemeleri ile kaplanmış tuğla duvarla kaplı Teras tipi, çelik konstrüksiyon, kompozit döşeme Toplam araç kapasiteli otopark mevcut (açık otopark araç, kapalı otopark 500 araç) Gayrimenkul kolay satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir.. 12

13 7.3 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri: Yapının müşterilere hitap eden sirkülasyon alanlarında zeminler karo mozaik kaplı, duvarlar saten boyalı, kolon yüzeyleri ahşap, metal ve cam giydirme, tavanlar alçı asma tavanlıdır. Sirkülasyon alanındaki WC lerinde zeminler seramik, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten boyalı, tavanlar alçı asma tavanlıdır. Kapı doğramaları ahşap ve alüminyumdur. Sirkülasyon alanlarında tavanlarda spot ışıklandırma, havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman detektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur. Kiralanan hacimler kullanıcı firmaların kendi ticari faaliyetlerine uygun şekilde tefriş edilmiştir. Bu hacimlerin tavanlarında havalandırma kanalları ve menfezleri, yangın sprinkler sistemi mevcut olup asma tavan imalatı yapılmıştır. Teknik hacimler ve personel kullanımındaki alanlarda zeminler seramik, epoksi veya karo mozaik kaplı, duvarlar fayans kaplı veya plastik boyalı, tavanlar ise asma tavanlı veya plastik boyalıdır. 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 Antalya ili Hakkında Genel Bilgiler: Antalya Türkiye nin güney sahilinde Akdeniz kıyısında yer almaktadır. Kuzeyde Isparta ve Burdur, kuzeydoğuda Konya ve Karaman, doğuda Mersin, batıda ise Muğla illeriyle komşudur. Türkiye nin en hızlı büyüyen kentlerinin başında gelmektedir yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu dir. Turizm sektörünün gelişmişliğine bağlı olarak yaz nüfusu kış nüfusundan daha yoğundur li yıllarda Türkiye de turizm sektörünün gelişmeye başlamasıyla Antalya ili ülkenin turizm merkezi haline gelmiştir. Antalya günümüzde kültür ve turizm merkezi olarak anılmaktadır. Ekonomik gelişimi, konumu, doğal güzellikleri, tarihi yerleri ve antik kalıntıları itibariyle turizm odaklı olmaktadır. Zengin bitki örtüsü, ılıman iklimi ve verimli toprak yapısına bağlı olarak turunçgillerin yanı sıra tropikal bitki ve meyve üretimi de oldukça yoğundur. Antalya Uluslararası Havalimanı özellikle yaz aylarında ülkenin en yoğun havalimanlarından biri haline gelmektedir. Turizm Bakanlığı verilerine göre Antalya'ya 2009 yılında yabancı turist gelmiştir. Antalya Kaleiçi bölgesinde kurulmuş, daha sonra iç göçlerle birlikte kent doğu ve batı yönlerinde gelişme göstermiştir. 13

14 8.2 Kepez ilçesi Hakkında Genel Bilgiler: Kepez Antalya'nın kuzey bölgesinde bulunur. Güney sınırı Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu kişidir. Muratpaşa İlçesi nden sonra Antalya'nın nüfusu en fazla olan ilçesidir. 58 mahallesi bulunur. Antalya Büyükşehir Belediyesi Şehirlerarası Otobüs Terminali Kepez'de bulunmaktadır. Şehir merkezi'ne ulaşımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur. İlçenin başlıca turistik yeri Düden Şelalesi dir. 8.3 Piyasa Araştırması: Alışveriş Merkezi Piyasası Antalya daki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir: Alışveriş Merkezi Konum m² Arası Küçük Ve Orta Ölçekli Mağaza Kira Değerleri (USD/m²) Ortalama Yemek Bölümü Kira Değerleri (USD/m²) Migros Konyaaltı Laura Lara G-Mall Lara Beyaz Dünya Lara Kipa Kepez Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; ulaşım kolaylığı, şehir merkezine yakınlığı, Alışveriş Merkezinin görünürlüğü, bilinirliği, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli, bölgede benzer konum ve büyüklükte outlet tarzı alışveriş merkezinin olmayışı ve bölgenin tamamlanmış altyapısı olarak sıralanabilir. Ancak parseller üzerinde yer alan gayrimenkule ait herhangi bir resmi evrakın (proje, ruhsat, iskan belgesi, vb.) olmaması ve parsellerin imar durumu ile ilgili belirsizlik gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen faktörler olarak öne çıkmaktadır. 14

15 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olan ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün alışveriş merkezi olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 9.2 Maliyet yaklaşımı Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzer nitelikli alışveriş merkezleri (outlet alışveriş merkez i) olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntemde kullanılmamıştır. 15

16 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkul her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. 16

17 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi +Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,5 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkulün konumu ve outlet alışveriş merkezi olarak potansiyeli göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,5 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk ile halihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat alma sürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,5 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezleri için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir: %5,5 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + %2,5 Likidite risk primi + %1,5 Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi = %9,5 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %9,5 olarak kabul edilmiştir. Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasıyla elde edilmiştir. Bu durumda 10. yılsonunda kapitalizasyon oranı %6,5 olarak bulunmuştur. 17

18 11. SONUÇ Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Torunlar GYO A.Ş. Hissesi / (%99,9973) Değeri: TL $ Not: hesaplamalarda 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; mevcut kira sözleşmelerinin incelenmesi ve tarafımıza beyan edilen ciro kiralarının da göz önünde bulundurulması sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Gelirler Ortalama Sabit Kira Geliri+Ciro Kira Geliri Kiralanabilir Alan (m²) Kira/m²/ay Aylık Gelir Yıllık Gelir $31,81 $ ,17 $ ,01 Yukarıdaki tabloda belirtilen ortalama kira değeri sabit kira ile ciro farkından kaynaklanan ek kira gelirlerini kapsamaktadır. Bu gelirler dışında alışveriş merkezine ait ortak alan kiralamaları, ortak alan katkı payları, AVM giderlerine katılım payları vb. gelirler de bulunmaktadır. AVM ye ait gelir ve giderler aşağıdaki nakit akışı tablosunda yer almaktadır. Söz konusu gayrimenkul mevcutta işleyen bir alışveriş merkezi olup her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: TL YÜZ SEKSEN MİLYON DÖRT YÜZ DOKSAN BİR BİN DOKUZ YÜZ OTUZ İKİ TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: TL İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır. Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı 18 Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı

19 Ekler: Temel göstergeler tablosu Nakit akışı tablosu Deepo AVM yıllar itibari ile gelir ve giderler tablosu Bölge haritası Tapu sureti (7 sayfa) Tapu takyidat yazısı (7 sayfa) TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A. Ş. Ana Sözleşme Fotokopisi Yazılı imar durumu Fotoğraflar (2 sayfa) Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve Sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar Rapor No: 2010/TGYO/01 19

20 Antalya Deepo Genel Bilgiler Arsa Alanı m² Torunlar GYO A.Ş. Hissesine Düşen Arsa Alanı m² Emsal 0,80 Emsale Dahil Toplam Alan m² Brüt Perakende Alanı ,00 m² Kiralanabilir alan m² Sirkülasyon alanı m² Perakende kapalı otopark alanı m² Rekreasyon & açık otopark alanı m² Toplam İnşaat Alanı m² Açıklama İşletme Giderleri Reklam ve Sigorta Gideri $ yıllık 1,82 $/m 2 /ay olarak kabul edilmiştir Ortak Alan Giderleri $ yıllık 7,12 $/m 2 /ay olarak kabul edilmiştir Genel Yönetim Gideri $ yıllık 0,70 $/m 2 /ay olarak kabul edilmiştir AVM Elektrik, Su, Doğalgaz Gideri $ yıllık 6,31 $/m 2 /ay olarak kabul edilmiştir Sinema, Büfe Giderleri $ yıllık 2,85 $/m 2 /ay olarak kabul edilmiştir Toplam İşletme Giderleri $ yıllık Gelir Tahminleri Perakende Kira gelirleri $ yıllık Kira endeksi 3,0% yıllık Finansal Oranlar İskonto Oranı 9,50% Risksiz oran 5,50% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı Likidite risk primi 2,50% Gayrimenkulün likitide edilme riski Operasyonel riskler 1,50% İşletme ve yönetimle ilgili öngörülmeyen riskler 10. yıldaki kapitalizasyon oranı 6,50% 20

21 Nakit Akışı - (.000 ABD Doları) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM Kira Gelirleri $5.463 $5.627 $5.795 $5.969 $6.148 $6.333 $6.523 $6.718 $6.920 $7.128 $ Tahmini Ciro Kira Farkı $1.435 $1.478 $1.522 $1.568 $1.615 $1.663 $1.713 $1.764 $1.817 $1.872 $ Stand Kiraları $249 $257 $264 $272 $280 $289 $298 $306 $316 $325 $2.857 Ortak Alan Katkı Payı $1.713 $1.765 $1.818 $1.872 $1.928 $1.986 $2.046 $2.107 $2.170 $2.236 $ Depo Kira Gelirleri $80 $83 $85 $88 $90 $93 $96 $99 $101 $105 $919 Mağazalara Kesilen Reklam Katılım Payı $15 $16 $16 $17 $17 $18 $18 $19 $20 $20 $177 Mağazalara Kesilen Elektrik ve Su Bedeli $925 $953 $982 $1.011 $1.041 $1.073 $1.105 $1.138 $1.172 $1.207 $ Sinema, Büfe Gelirleri $682 $702 $723 $745 $767 $790 $814 $838 $863 $889 $7.814 Diğer Gelirler $314 $324 $334 $344 $354 $365 $375 $387 $398 $410 $3.605 Alışveriş Merkezi Satış Değeri $ $ TOPLAM GELİRLER $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ GİDERLER İşletme Giderleri Reklam ve Sigorta Gideri $382 $390 $398 $406 $414 $422 $431 $439 $448 $457 $4.186 Ortak Alan Giderleri $1.496 $1.526 $1.557 $1.588 $1.620 $1.652 $1.685 $1.719 $1.753 $1.788 $ Genel Yönetim Gideri $147 $150 $153 $156 $159 $163 $166 $169 $173 $176 $1.613 AVM Elektrik, Su, Doğalgaz Gideri $1.326 $1.352 $1.379 $1.407 $1.435 $1.464 $1.493 $1.523 $1.553 $1.584 $ Sinema, Büfe Giderleri $599 $611 $624 $636 $649 $662 $675 $689 $702 $716 $6.564 TOPLAM MALİYET & GİDERLER $3.951 $4.030 $4.111 $4.193 $4.277 $4.362 $4.450 $4.539 $4.629 $4.722 $ NAKİT AKIŞI $6.926 $7.173 $7.429 $7.693 $7.965 $8.247 $8.538 $8.839 $9.149 $ $ KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI $6.926 $ $ $ $ $ $ $ $ $ NBD $