S.S. SU KENT KONUT YAPI KOOPERATİFİ KÜÇÜKBAKKALKÖY MAHALLESİ 3385 ADA 5 SAYILI ARSA (SPOR ALANI) Ataşehir/ İstanbul DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 S.S. SU KENT KONUT YAPI KOOPERATİFİ KÜÇÜKBAKKALKÖY MAHALLESİ 3385 ADA 5 SAYILI ARSA (SPOR ALANI) Ataşehir/ İstanbul DEĞERLEME RAPORU RAPOR NO: 2015-OZEL-0024

2 DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : S.S. SU KENT KONUT YAPI KOOPERATİFİ DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Küçükbakkalköy Mah., Ahmet Yasevi Cad., 3385 ada 5 parsel Ataşehir/ İSTANBUL DAYANAK SÖZLEŞME TARİH VE NUMARASI : tarih no.lu sözleşme RAPOR NUMARASI : 2015-OZEL-0024 EKSPERTİZ TARİHİ : RAPOR TARİHİ : RAPORUN KONUSU RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU KONTROL EDEN : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 3385 ada 5 parsel sayılı arsa (spor alanı) nın imar durumu, konumu ve çevre özellikleri, değerlerini etkileyen faktörler ile birlikte güncel satış değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. : Baki GÖR : Ömer Faruk USLU SORUMLU DEĞERLEME UZMANI : Baki GÖR İÇİNDEKİLER: Taşınmazın Tapu Kayıtları ve Takyidatları 3-5 İmar Durumu İncelemesi 5 Proje, Ruhsat, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Zabıt vb. 6 Taşınmazın Çevre Ve Konumu 6 Gayrimenkulün Genel Özellikleri 7 Taşınmazın Değerini Etkileyen Faktörler 7 Değerlemede Kullanılan Yöntemler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 8-9 Emsal Analizi 9 Gayrimenkul Değerlemesi Ve Sonuç 9-10 Ekler Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa - 2 -

3 TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI İLİ İSTANBUL PAFTA 2-4 İLÇESİ ATAŞEHİR ADA 3385 BUCAĞI - PARSEL 5 MAHALLESİ KÜÇÜKBAKKALKÖY VASFI ARSA (SPOR ALANI) KÖYÜ - YÜZÖLÇÜMÜ ,65 m2 SOKAĞI - MEVKİİ - CİLT NO 86 SAYFA NO 8369 SIRA NO 1 2 HİSSE SAHİBİ SINIRLI SORUMLU SU KENT KONUT YAPI KOOPERATİFİ S.S. YENİ YAŞAM KONUT YAPI KOOPERTİFİ HİSSE ORANI YEVMİYE NO TAPU TARİHİ YONCA YAPI ENDÜSTRİ A.Ş EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ AKDENİZ İNŞAAT VE EĞİTİM HİZMETLERİ A.Ş TAPU TAKYİDATI İstanbul İli, Ataşehir İlçesi Tapu Müdürlüğü nden temin edilen TAKBİS çıktısı üzerinde tarihinde saat 18:05 itibariyle yapılan incelemede; aşağıda belirtilen maliklerin hisseleri üzerinde takyidatlar olduğu bilgisi öğrenilmiştir. Yonca Yapı Endüstri A.Ş. hisseleri üzerinde; SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ : tarih ve yevmiye ile Pomsaş Plastik ve Ambalaj Sanayi A.Ş. lehine TL bedelle satış vaadi sözleşmesi şerhi KAT KARŞILIĞI SATIŞ VAADİ : tarih ve 381 yevmiye ile Yurt Gayrimenkul Değerlendirme A.Ş. lehine TL bedelle kat karşılığı satış vaadi şerhi İHTİYATİ HACİZ: tarih ve 1295 yevmiye ile İstanbul 6.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/4291 sayı TL ih. haciz şerhi İHTİYATİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile tarih ve 4797 yevmiyeli ih. tedbir mahiyetindeki ih. haciz devam etmektedir. HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24393 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24394 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24395 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24764 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24765 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24766 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24767 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24768 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24769 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24770 haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24771 haciz şerhi Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa - 3 -

4 HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 8.İcra Müdürlüğü nün lehine 2001/24772 haciz şerhi HACİZ: tarih ve 3046 yevmiye ile Kadıköy Belediyesi lehine 2002/ haciz şerhi HACİZ: tarih ve 3703 yevmiye ile Beyoğlu Sigorta Müdürlüğü lehine tarih say. haciz şerhi HACİZ: tarih ve 6258 yevmiye ile Beyoğlu Vergi Dairesi lehine sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve 4960 yevmiye ile Beyoğlu Sigorta Müdürlüğü nün lehine sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile TMSF lehine 2003/3/14 sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve 1383 yevmiye ile TMSF SİP.FONU 1.Tahsilat Dairesi lehine tarih 2676 sayılı dosyası sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve 6065 yevmiye ile TMSF 1.Tahsilat Dairesi lehine tarih sayılı dosyası sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile TMSF 1.Tahsilat Dairesi lehine tarih sayılı dosyası sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile TMSF 1.Tahsilat Dairesi lehine tarih sayılı dosyası sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 2.İcra Müdürlüğü lehine 2001/19800 sayılı dosyası sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 2.İcra Müdürlüğü lehine 2001/18535 sayılı dosyası sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 2.İcra Müdürlüğü lehine 2001/19138 esas sayılı borç: TL sayılı yazısı haciz şerhi İH. HACİZ: tarih ve yevmiye ile Kadıköy Belediyesi lehine tarih /19138 sayılı borç: ,12 YTL yazısı ih. haciz şerhi İH. TEDBİR: tarih ve yevmiye ile Kadıköy Asliye 4. Hukuk Mahkemesi nin tarih 2005/170 yazısı ih. tedbir şerhi KAMU İH.HACİZ: tarih ve 5359 yevmiye ile Kadıköy Belediyesi nin 6183 sayılı yasa gereğince borç: ,30 YTL 710/ sayılı yazısı kamu ih. haciz şerhi BEYAN: tarih ve yevmiye ile tarih ve yevmiyeli red kararı dosyasındadır. HACİZ: tarih ve yevmiye ile TAS. MSF nin tarih sayılı dosyası ile borç: YTL sayılı yazısı haciz şerhi HACİZ: tarih ve yevmiye ile TAS. TMSF nin tarih sayılı dosyası ile borç: YTL sayılı yazısı haciz şerhi İCRAİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile Kadıköy 7. İcra Müdürlüğü nün tarih 2008/11952 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile borç: 0 YTL ( Alacaklı:-) İCRAİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 14. İcra Müdürlüğü nün tarih 2008/24134 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile borç: ,15 YTL ( Alacaklı: Tasfiye Halinde T. Emlak Bankası A.Ş.) İCRAİ HACİZ: tarih ve 2451 yevmiye ile Şişli 3. İcra Müdürlüğü nün tarih 2009/14327 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile borç: ,2 TL ( Alacaklı: Akdeniz İnş. Ve Eğitim Hiz. A.Ş.) İCRAİ HACİZ: tarih ve 8202 yevmiye ile İstanbul 2. İcra Müdürlüğü nün tarih 2011/8084 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile 0 TL bedel ile Alacaklı-lehine haciz işlenmiştir. KAMU HACZİ: tarih ve yevmiye ile TMSF Tahsilat Dairesi Başkanlığı nın tarih 440 sayılı dosyası ile borç: ,50 TL (Alacaklı: TMSF ) İCRAİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 26. İcra Müdürlüğü nün tarih 2010/3980 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile ,83 TL bedel ile Alacaklı: S.S. Yeni Yaşam Konut Yapı Kooperatifi lehine haciz işlenmiştir. İCRAİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 27. İcra Müdürlüğü nün tarih 2011/273 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile ,20 TL bedel ile Alacaklı: Akdeniz İnşaat ve Eğitim Hizmetleri A.Ş. lehine haciz işlenmiştir. Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa - 4 -

5 KAMU HACZİ: tarih ve 5384 yevmiye ile Ataşehir Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğü İcra Takip Şefliği nin tarih sayılı haciz sayılı yazıları ile borç: ,43 TL (Alacaklı: Ataşehir Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğü İcra Takip Şefliği ) İCRAİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile Gaziosmanpaşa 4. İcra Müdürlüğü nün tarih 2012/13764 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile ,05 TL bedel ile Alacaklı: Ahmet Varol lehine haciz işlenmiştir. İCRAİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 26. İcra Müdürlüğü nün tarih 2010/3980 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile ,83 TL bedel ile Alacaklı:- lehine haciz işlenmiştir. İCRAİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 27. İcra Müdürlüğü nün tarih 2013/19581 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile ,20 TL bedel ile Alacaklı:- lehine haciz işlenmiştir. İCRAİ HACİZ: tarih ve yevmiye ile İstanbul 5. İcra Müdürlüğü nün tarih 2012/22914 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile 0 TL bedel ile Alacaklı: Tasfiye Halinde T. Emlak Bankası A.Ş. lehine haciz işlenmiştir. İCRAİ HACİZ: tarih ve 4429 yevmiye ile Gaziosmanpaşa 4. İcra Müdürlüğü nün tarih 2012/13764 esas sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile ,05 TL bedel ile Alacaklı: Ahmet Varol lehine haciz işlenmiştir. Akdeniz İnşaat ve Eğitim Hizmetleri A.Ş hisseleri üzerinde; İPOTEK: Sınırlı Sorumlu Su Kent Konut Yapı Kooperatifi lehine tarih ve 5941 yevmiye ile ,00 TL ipotek bulunmaktadır. İMAR DURUMU İNCELEMESİ tarihinde Ataşehir Belediyesi İmar Birimi nde yapılan şifahi görüşmede taşınmazın yer aldığı 3385 ada 5 sayılı parselin t.t. 1/1000 ölçekli Küçükbakkalköy 2-4 pafta 425 parsel Güney Ataşehir Toplu Yerleşim Alanı imar planı kapsamında spor tesis alanı da kalmakta olup uygulama avan projeye göre yapılacaktır. İmar kanunun 23. Maddesine tabidir. Plan notunda spor tesis alanı-bu alanlarda açık kapalı spor tesisleri yapılabilir. Ancak bu tesislere hizmet eden idari yapılar %0,5 i geçemez. Bu planda açıklanmayan hususlarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi Yönetmelik Hükümleri geçerlidir. İmar planına tabii olduğu belirtilmiştir. Ataşehir Belediyesi İmar Birimi, Planlama Birimi ve Ruhsat Birimi yetkilileri ile yapılan görüşmelerde; İstanbul Büyükşehir Belediyesi Yönetmeliğinde spor tesis alanı ile ilgili yapılaşma şartları ve emsalle ilgili bir açıklama bulunmadığı, parsel üzerine yapılacak açık kapalı spor tesisi için avan proje uygulamasının nasıl yapılacağı teknik olarak bilinmediği için Bakanlıktan yazılı görüş sorduklarını ancak Bakanlığın henüz bir yanıt oluşturmadığını beyan etmişlerdir. Harita Birimi nden alınan şifahi bilgiye göre parselin yola terki bulunmadığı belirtilmiştir. Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa - 5 -

6 PROJE, RUHSAT, YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ, ZABIT vb tarihinde Ataşehir Belediyesi İmar Arşiv Birimi nde yapılan dosya incelemesinde parsel ile ilgili imar bilgisi dışında ruhsat ve eki onaylı avan proje bilgilerine rastlanmamıştır. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, Ahmet Yasevi Caddesi,3385 ada 5 parselde yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım; E-5 üzerinde Kozyatağı Köprülü Kavşağı ndan Küçükbakkalköy yönünde giderken Hal İ.E.T.T Durağı geçildikten sonraki ışıklardan sola sapılıp Vedat Günyol Caddesi üzerinde yaklaşık 930 m. ilerlenip sonra sağa Gümrük istikametinde Ahmet Yasevi Caddesi üzerinde 700 m. gidildiğinde sağlanmaktadır. Taşınmaz, sol kolda yer almaktadır. Yakın çevresinde My Towerland 3377 C-Sitesi, Novada AVM, Şehit Öğreten Hasan Akan İlköğretim Okulu, Femmeflast Cerrahi Tıp Merkezi bulunmaktadır. Ana arterlere yakın konumdadır. Toplu taşıma araçlarından yararlanılabilir konumdadır. Bölgenin alt yapısı tamamlanmış olup kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa - 6 -

7 GAYRİMENKULÜN GENEL ÖZELLİKLERİ Ana Gayrimenkulün Genel Özellikleri: Değerlemeye konu parsel yamuk (gemi maketi) şeklinde ve düz ve eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir. Taşınmaz; kuzey batı yönünde Gülnihal Sokak, Lise ve Kreş parseli, kuzey yönünde 2 adet konut parselleri, güney yönünde Ahmet Yasevi Caddesi ne cephelidir. Halihazırda parsel üzerinde Gülnihal Sokak tarafından başlamak üzere Ahmet Yasevi Caddesi cephesi yönünde 1 katlı kapalı prefabrik yapı ve 3 katlı prefabrik bina olduğu görülmüştür. Müşteri ile yapılan görüşmede parsel üzerindeki prefabrik binaların geçici olarak Ağaoğlu Grubuna ait İnşaat firmasının işçilerinin kaldığı yerler olduğu belirtilmiştir. TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler: Merkezi konumu Ulaşım akslarına yakın olması Bölgenin planlı ve altyapının tamamlanmış olması Olumsuz Faktörler: Spor tesis alanı imarlı olması İmar yapılaşma şartlarının imar planı ve plan notlarında, İBB Yönetmeliğinde açıkça belirtilmemiş olması, plan notunda sadece yapılacak tesise hizmet amaçlı %0,5 (yaklaşık 80 m2 emsalli) idari bina yapılmasının belirtilmiş olması, Spor tesisi yapılaşma şartları ile ilgili olarak Bakanlıktan henüz bir yazılı açıklamanın gelmemesi nedeniyle parsel üzerine yapılacak açık kapalı spor tesisleri ile ilgili olarak avan projenin Belediyece bu aşamada onaylanmasının mümkün olmadığı ve parsel üzerine inşaat yapılamaması Müstakil tapu olmayıp hisse tapulu olduğundan hissedarlardan Yonca Yapı Endüstri A.Ş. hisseleri üzerinde haciz, kamu haczi, ihtiyati tedbir, icrai haciz olması Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa - 7 -

8 DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLMESİNİN NEDENLERİ Gayrimenkulün değerlemesi sırasında Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı, Gelir Kapitilizasyonu Yaklaşımı ve Kat Karşılığı (Proje Geliştirme) Yaklaşımı yöntemlerinden herhangi biri ya da hepsi kullanılabilir. I. Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir. II. Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için temel kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır. şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel dikkate alınarak hesaplanmıştır. Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar(tesisler) olmak üzere iki farklı olgudan meydana geldiği kabul edilir. III. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. IV. Kat Karşılığı ( Proje Geliştirme) Yaklaşımı Yatırımların amacı mal veya hizmetler üretip piyasaya arz etmek ve bunun sonucunda kar etmektir. Yatırım, ticari karlılığı üretilecek mal veya hizmetler için yeterli talebin bulunmasına ve bunların beklenen karı temin etme olanağı sağlayacak fiyatlarla satılmasına bağlıdır. Projenin girişimci yönünde incelenmesi, proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik bekleyişlerin incelenmesi ve değerlendirilmesini içerir. Proje konusu mal veya hizmetlerin yer aldığı pazarın değerlendirilmesi mevcut durum ve geleceğe yönelik bekleyişler olarak incelenebilir. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek, firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam harcamalar ile ilgili bir gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda projenin gelir tahmini yapılarak bu tahmin sırasında varsayımlarda bulunulur. Bu varsayımlarda sektörün durumu, projenin bulunduğu yere yakın konumdaki benzer projelerin istatistiksel rakamlarından yararlanılır. Daha sonra projenin performans tahmini yapılarak ve bu performans tahmininden projenin gerçekleştirilmesi durumunda net bugünkü değerinin ne olacağı hesaplanır. Çalışmada yapılan varsayımlar kısmen anlatılmış olmakla birlikte detayları uzmanda saklıdır. Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa - 8 -

9 Kullanılan Yöntemin Seçilme Nedeni Rapora konu spor alanı imarlı taşınmazın değerinin belirlenmesinde; emsal bulunamadığı için Ataşehir Belediyesi nin 2015 yılı için tespit ettiği arsa birim m2 rayiç değeri esas alınarak değerleme yapılmıştır. EMSAL AÇIKLAMA-KONUT FİYATLARI EMSAL 1: EMSAL ANALİZİ Artı Emlak: Değerlemesi yapılan taşınmaza yakın konumda yerleşik emlak yetkilisi ile yapılan görüşmede; bölgede Spor alanı imarlı arsa emsallerinin bulunmadığını, bölgede farklı imar yapılaşma şartlarına sahip konut imarlı arsaları olduğunu, E: 0,78-0,82 H:15,50 yapılaşmaya sahip konut imarlı arsa birim m2 satış fiyatlarının USD, E:1 H:9,50 şematik yapılaşma şartlarına haiz arsalar USD, E:1,8 H:Serbest yapılaşma şartlarına sahip arsalar ise USD seviyelerinde olduğu, değerlemeye konu taşınmaz spor alanı imar fonksiyonlu olduğundan konut imarlı arsaların %50 seviyelerinde olması gerektiğini beyan etmişlerdir. EMSAL 2: Remax İnci: Değerlemesi yapılan taşınmaza yakın konumda yerleşik emlak yetkilisi ile yapılan görüşmede; spor alanı imarlı arsalar hakkında bilgilerinin olmadığını, bölgede farklı imar yapılaşma şartlarına sahip konut imarlı arsalarının birim m2 satış fiyatlarının 4.000,-TL ila ,-TL seviyelerinde olduğu bilgisi öğrenilmiştir. EMSALLERİN YORUMU: Bölgede spor alanı imarlı arsa emsallerine rastlanmamıştır. Bölgede yerleşik arsa portföyü olan emlak yetkilileri ile yapılan görüşmelerde; spor tesisi alanı imarlı arsa hakkında bilgilerinin olmadığını belirtmişlerdir. Bu konuda Ataşehir Belediyesi Hukuk Birimi ile görüşülmüş konu taşınmazla aynı bölgede veya yakın civarda yer alan spor alanı imarlı arsa değerlemesinde bilirkişi olarak herhangi bir çalışma yapılmadığı beyan edilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle konu taşınmazın ( TAKS,KAKS, Hmax) yapılaşma şartlarının plan notlarında ve İBB İmar yönetmeliğinde belirtilmemesi ve parsel üzerine yapılacak spor tesisi için avan proje uygulamasının teknik olarak nasıl olacağı Belediye İmar Birimi tarafından bilinmediği belirtilerek Bakanlıktan yanıt gelene kadar avan projenin onaylanmasının mümkün olmadığı ve parsel üzerine yapılacak inşaat için bu nedenlerle ruhsat verilemeyeceği beyan edilmiştir. Yukarıda belirtilen imar ve yapılaşma şartlarının netleşmemesi ve bölgede emsaller olmaması nedeniyle taşınmazın birim m2 değeri; en düşük konut imarlı arsa birim m2 satış fiyatının %50 si olan 2.000,-TL ila Ataşehir Belediyesi nin 2015 yılı parselin mahreç aldığı Ahmet Yasevi Caddesi için belirlediği birim m2 arsa rayiç değeri olan 2.101,10,-TL seviyelerinde olduğu kabul edilmiştir. GAYRİMENKULUN DEĞERLEMESİ VE SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın; yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, parsel büyüklüğüne, imar durumuna, topoğrafik ve geometrik özellikleri ile çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle Arsa değeri: ,65 m2 X 2.000,00,-TL/m2 = yaklaşık ,-TL tahmin ve takdir edilmiştir. S.S. SU KENT KONUT YAPI KOOPERATİFİ nin / hissesinin değeri: yaklaşık ,-TL tahmin ve takdir edilmiştir. Bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa - 9 -

10 Bu rapor, değerlemeye konu ARSA (Spor Alanı) nın güncel satış değerinin tespit edilmesi talebiyle düzenlenmiştir. Müşteri ile yapılan görüşmede; parsel üzerindeki prefabrik yapıların Ağaoğlu Grubuna ait Ataşehir ticaret merkezi inşaatı süresince geçici olarak istihdam edilen personelin yatakhaneleri ve kaldıkları yerler olduğu beyan edilmiştir. Söz konusu beyan doğrultusunda ve ruhsatsız yapılar olmaları nedeniyle değerlemede dikkate alınmamıştır. Değerlemeye konu taşınmazın spor tesisi alanı imarlı olması, yapılaşma şartlarının belli olmaması nedeniyle parsel üzerine yapılacak kapalı spor tesisi için uygulanacak avan projenin teknik olarak nasıl onaylanacağı bilinmediğinden bu aşamada parsel üzerine avan projesi onaylanmadan ve ruhsat alınmadan inşaat yapılamayacağından, ayrıca parsel müstakil tapu olmayıp hisse tapulu olduğundan dolayı hissedarlardan Yonca Yapı Endüstri A.Ş. hisseleri üzerinde haciz, kamu haczi, ihtiyati tedbir, icrai haciz olması ve söz konusu şerhler kaldırılmadığı sürece taşınmaz satış kabiliyeti yönünden ALICISI AZ VE SATIŞI GÜÇ olarak değerlendirilmiştir. İşbu 2015-OZEL-0024 sayılı rapor S.S. SU KENT KONUT YAPI KOOPERATİFİ. nin talebi üzerine ve orijinal tek nüsha olarak düzenlenmiş olup kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Saygılarımızla, Bilgilerinize sunulur (Ekspertiz tarihi: ) 4A DANIŞMANLIK VE GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. Sorumlu Değerleme Uzmanı Ömer Faruk USLU Elektronik Mühendisi Lisans No: Sorumlu Değerleme Uzmanı Baki GÖR İktisat Lisans No: Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Değerlemede %10 yanılma payı mevcuttur. Fiyatlara KDV dâhil edilmemiştir. İşbu raporun, firmamızın yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. EKLER: - Taşınmazın fotoğrafları - TAKBİS tapu kayıtları - İmar Durumu Belgesi ve Plan notları -Ataşehir Belediyesi 2015 yılı arsa birim m2 rayiç değeri tabloları - Ömer Faruk USLU ve Baki GÖR Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı belgeleri - 4A Danışmanlık ve Gayrimenkul Değerleme A.Ş. nin SPK ve BDDK Lisans belgeleri Karaman Çiftlik Yolu Firuze (G-58) Sk. No:20 K:2 D: İçerenköy/Ataşehir/İSTANBUL Sayfa

11 Sayfa

12 Sayfa

13 Sayfa

14 Sayfa

15 Sayfa

16 Sayfa

17 Sayfa

18 Sayfa

19 Sayfa

20 Sayfa

21 Sayfa

22 Sayfa

23 Sayfa

24 Sayfa