Ö:1/1000. Hazırlayan Hüseyin UZUN Şehir Plancısı

Transkript

1 ÇANAKKALE İLİ, AYVACIK İLÇESİ, KÜÇÜKKUYU BELDESİ, MIHLI MAHALLESİ, KARAOTLAR MEVKİİ I17-D-18-C-3-B PAFTA, 310 ADA-11 PARSELE AİT KONUT AMAÇLI UYGULAMA İMAR PLANI PLAN ARAŞTIRMA VE AÇIKLAMA RAPORU Ö:1/1000../ / Hazırlayan Hüseyin UZUN Şehir Plancısı PİN NO: UİP- Küçüksu Mah.TekçamCad.Söğütlü İş Mrk.No:4/7 ALTINOLUK TEL: MAİL:altinoluk_planlama@hotmail.com

2 İçindekiler 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu 1 BÖLÜM: PLANLAMA ALANININ KONUMU Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Konumu: Yönetim Yapısı, İdari Bölünüş ve Sınırlar: BÖLÜM: PLAN HİYERARŞİSİ Üst Ölçekli Plan ve Plan Notları: /5000 ölçekli Nazım İmar Planı: /1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: BÖLÜM: PLAN YAPIMINA AİT RAPORLAR İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu: BÖLÜM: RESMİ KURUM GÖRÜŞLERİ UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliğinin gün sayılı Kurum Görüşleri: BÖLÜM: ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI Fiziksel Yapı: Depremsellik Durumu: İklim: Küçükkuyu Bölgesinin Sıcaklık Dağılımı: Bölgenin Yağış Dağılımı: Bölgenin Rüzgâr Dağılımı: Eş Yükselti ve Eğim Durumu: Akarsu ve Taşkın Durumu: Yapı Yasaklı Alanlar: Planlama Alanı ve Çevresinin Sosyo-Ekonomik Yapısı: Çanakkale İlinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Küçükkuyu Beldesinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Planlama Alanının Bölge ve Belde Ulaşım Ağındaki Yeri: Mülkiyet Durumu ve Analizi: Hâlihazır Harita Bilgisi: BÖLÜM:ANALİZ HARİTALARI: Çanakkale İli İdari Sınırları Yükseklik Analizi ALTINOLUK PLANLAMA 2

3 Eğim Analizi Yön Analizi Yerleşime Uygunluk Analizi BÖLÜM : SENTEZ BÖLÜM: PLAN TEKLİFİ Plan Teklifinin Amacı, Gerekçesi, Yasal Dayanağı Plan Teklifinin Getirdiği Kararlar Mevcut ve Teklif Plan Karşılaştırmalı Alan Kullanımları Tablosu Nüfus Hesabı Tablosu Sosyal Donatı Hesabı Tablosu PLAN NOTLARI ALTINOLUK PLANLAMA 3

4 Şekiller Dizini: Şekil 1:Planlama Alanına Ait Uzak Uydu Görüntüsü... 5 Şekil 2:Planlama Alanı Yakın Uydu Görüntüsü... 6 Şekil 3:Ayvacık İlçesi Sınırları... 7 Şekil 4:Planlama Alanın Çevre Düzeni Planı İçerisinde Kaldığı Alan... 8 Şekil 5: I17 Nolu Çevre Düzeni Planı Pafta Örneği... 9 Şekil 6:Çevre Düzeni Planı Lejant Örneği Şekil 7:Planlama Alanının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı İçerisinde Kaldığı Alan Şekil 8: I117-d-18-c-3-b nolu Mevcut 1/11000 ölçekli Uygulama İmar Planı Örneği Şekil 9:Genar Mühendislik Tarafından Küçükkuyu Bütünü için hazırlanan ve planlama alanını da kapsayan bölgeye ait Afet İşleri Genel Müdürlüğünce tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritası Örneği Şekil 10:Çanakkale Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünün Tarih 4991 Sayılı Yazıları Şekil 11:Afet İşleri Genel Müdürlüğünün Tarih 17-3 Sayılı Yazıları Şekil 12:Jeoljik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Bölümü Örneği Sayfa Şekil 13:Jeoljik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Bölümü Örneği Sayfa Şekil 14:Jeoljik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Bölümü Örneği Sayfa Şekil 15:Jeoljik-Jeoteknik Etüt Raporu Onay Sayfası Şekil 16:UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliğinin tarih sayılı kurum görüşleri Şekil 17:Elektrik Kuvvetli Akımlar Yönetmeliği Örneği Şekil 18:Elektrik Kuvvetli Akımlar Yönetmeliği Örneği Şekil 19:Elektrik Kuvvetli Akımlar Yönetmeliği Örneği Şekil 20:Elektrik Kuvvetli Akımlar Yönetmeliği Örneği Şekil 21:Deprem Haritası Şekil 22:Türkiye İklim Bölgeleri Şekil 23:Küçükkyu Beldesinde Yaşayan Nüfusun Bölge İçindeki Dağılımı Şekil 24:Planlama Alanının Bölge Ulaşım Ağındaki Yeri Şekil 25:Planlama Alanı Bağlantı Yolları Uydu Görüntüsü Şekil 26:Tapu Örneği Şekil 27:310 Ada- 11 Parsele Ait Harita Plan Örneği Şekil 28:1/1000 ölçekli Hâlihazır Harita İndeksi Şekil 29:I17-d-18-c-3-b nolu 1/1000 Ölçekli Hâlihazır Harita Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 4

5 1 BÖLÜM: PLANLAMA ALANININ KONUMU 1.1 Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Konumu: 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına konu olan alan, Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Küçükuyu Beldesi, Mıhlı Mahallesi, I17-D-18-C-3-B imar paftasında 310 ada-11 parsele ait mülkiyeti Fatma DEMİRKUL adına kayıtlı yaklaşık 5 984,00 m2'lik alanı kapsamaktadır.(şekil 1) 310 ada,11 parsel Şekil 1:Planlama Alanına Ait Uzak Uydu Görüntüsü ALTINOLUK PLANLAMA 5

6 Şekil 2:Planlama Alanı Yakın Uydu Görüntüsü ALTINOLUK PLANLAMA 6

7 1.2 Yönetim Yapısı, İdari Bölünüş ve Sınırlar: Planlama alanı Çanakkale ili, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi, Mıhlı köyü, Karaotlar mevkii, 310 ada, 11 parsel nolu taşınmaza ait mülkiyet sınırları içerisinde, I17-d-18-c-3-b nolu imar paftalarında yer almakta olup, yönetimsel açıdan Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Belediyesi sınırları içinde kalmaktadır. Şekil 3:Ayvacık İlçesi Sınırları ALTINOLUK PLANLAMA 7

8 2 BÖLÜM: PLAN HİYERARŞİSİ 2.1 Üst Ölçekli Plan ve Plan Notları: Planlama alanının da içinde bulunduğu Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı, Bakanlık Makamının tarih,13549 sayılı Olur u ile onaylanmıştır tarihinde onaylanmış olan Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı, askı sürecindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında tarihinde Bakanlık Makamınca onaylanmıştır. Plan değişikliğine konu olan alan, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı içerisinde I17nolu Çevre Düzeni Planı paftasında Yerleşme Alanları içerisinde tanımlanmış olan Kentsel Gelişme Alanı olarak görülmektedir. 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı Plan Notlarının 8.Yerleşme Alanları maddesinin nolu bölümünde Kentsel Yerleşme Alanları içerisinde Konut Alanlarının ve Yeşil Alanların yer alabileceği belirtilmiştir KENTSEL YERLEŞME ALANLARINDA, KONUT ALANLARI İLE EĞİTİM TESİSLERİ, SAĞLIKTESİSLERİ, AÇIK VE KAPALI SPOR ALANLARI, YEŞİL ALANLAR, KAMU KURUM ALANLARI, TRAFO VB.GİBİ SOSYAL, KÜLTÜREL VE TEKNİK ALT YAPI ALANLARI İLE TİCARET ALANLARI, KÜÇÜK SANAYİ SİTESİ ALANLARI, TURİSTİK TESİS ALANLARI, KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA ALANLARI V.B. GİBİÇALIŞMA ALANLARI YER ALABİLİR. Planlama Alanı Şekil 4:Planlama Alanın Çevre Düzeni Planı İçerisinde Kaldığı Alan ALTINOLUK PLANLAMA 8

9 Şekil 5: I17 Nolu Çevre Düzeni Planı Pafta Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 9

10 Şekil 6:Çevre Düzeni Planı Lejant Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 10

11 2.2 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı: Planlama alanını oluşturan 310 ada, 11 parsel 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı içerisinde I17-d-18-c paftasında yer almakta olup, '' Gelişme Konut Alanı '' olarak görülmektedir. Şekil 7:Planlama Alanının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı İçerisinde Kaldığı Alan 2.3 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: Plan teklifine konu taşınmaz Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde I17-d- 18-c-3-b nolu imar plan paftalarında yer almaktadır. Planlama alanının yaklaşık olarak 1 565,00 m2 si mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde Ayrık Nizam-İki Kat (A-2) TAKS:0,20 KAKS:0,40 inşaat yoğunluklu Konut Alanı, 1 293,99 m2 si Yol Alanı olarak görülmektedir. Taşınmazın 3 125,01 m2 lik bölümü için her hangi bir plan kararı bulunmamaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 11

12 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu 310 ada- 11Parsel Şekil 8: I117-d-18-c-3-b nolu Mevcut 1/11000 ölçekli Uygulama İmar Planı Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 12

13 3 BÖLÜM: PLAN YAPIMINA AİT RAPORLAR 3.1 İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu: Küçükkuyu bütünü için Gemar Mühendislik tarafından yapılan İmar Planına Esas Jeolojik- Jeoteknik Etüt Raporu tarihinde Afet İşleri Genel Müdürlüğünce onaylanmıştır. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hazırlanan 310 ada, 11 nolu parselinde içinde yer aldığı alanlar onaylı İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu ekinde sunulan ''Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda'' UA (Uygun Alan) olarak belirtilen alan içinde kalmaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 13

14 Şekil 9:Genar Mühendislik Tarafından Küçükkuyu Bütünü için hazırlanan ve planlama alanını da kapsayan bölgeye ait Afet İşleri Genel Müdürlüğünce tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritası Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 14

15 Şekil 10:Çanakkale Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünün Tarih 4991 Sayılı Yazıları ALTINOLUK PLANLAMA 15

16 Şekil 11:Afet İşleri Genel Müdürlüğünün Tarih 17-3 Sayılı Yazıları ALTINOLUK PLANLAMA 16

17 Şekil 12:Jeoljik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Bölümü Örneği Sayfa 47 ALTINOLUK PLANLAMA 17

18 Şekil 13:Jeoljik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Bölümü Örneği Sayfa 48 ALTINOLUK PLANLAMA 18

19 Şekil 14:Jeoljik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Bölümü Örneği Sayfa 49 ALTINOLUK PLANLAMA 19

20 Şekil 15:Jeoljik-Jeoteknik Etüt Raporu Onay Sayfası ALTINOLUK PLANLAMA 20

21 4 BÖLÜM: RESMİ KURUM GÖRÜŞLERİ 4.1 UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliğinin gün sayılı Kurum Görüşleri: Plan yapımına ilişkin UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliğinden alınana kurum görüşünde; ''Bahse konu Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Küçükkuyu beldesi, Mıhlı mahallesi sınırları dahilinde 310 ada, 11 parsel numaralı taşınmaz için yapılan değerlendirme neticesinde söz konusu taşınmaz üzerinden ''Altınoluk Dm-Küçükkuyu Dm Çift Devre Enerji Nakil Hattı geçtiği tespit edilmiştir.söz konusu Şirketimize ait olan enerji nakil hattımıza yazımız ekinde gönderilen ''Kuvvetli Akım Yönetmeliğin'ce'' belirtilen yatayda 2,00 düşeyde 3,50 mt olan yapı yaklaşma mesafesi dikkate alınarak yapı yapılmaması veya enerji nakil hattımızın altında yeşil alan yada yol bırakılması durumunda Şirketimizce bir sakınca bulunmamaktadır.'' olarak bildirilmiş. ALTINOLUK PLANLAMA 21

22 Şekil 16:UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliğinin tarih sayılı kurum görüşleri ALTINOLUK PLANLAMA 22

23 Şekil 17:Elektrik Kuvvetli Akımlar Yönetmeliği Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 23

24 Şekil 18:Elektrik Kuvvetli Akımlar Yönetmeliği Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 24

25 Şekil 19:Elektrik Kuvvetli Akımlar Yönetmeliği Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 25

26 Şekil 20:Elektrik Kuvvetli Akımlar Yönetmeliği Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 26

27 5 BÖLÜM: ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI 5.1 Fiziksel Yapı: Depremsellik Durumu: Marmara da, dolayısı ile Çanakkale ve çevresinde de depremleri, Kuzey Anadolu Fay Zonu nun buraya uzanan üç kolu meydana getirir. Kuzeydeki kol; Sapanca Gölü doğusundan başlayıp, İzmit Körfezi güneyinden geçerek Marmara Denizi ortasından Saroz Körfezi ne kadar uzanır. Orta kol; güney kol ile birlikte Sapanca Gölü güneydoğusundan başlayıp, Geyve, Pamukova,İznik Gölü güneyinden Gemlik Körfezi ne kadar gelir. Buradan itibaren güneybatıya dönerek Ulubat, Manyas, Gönen, Yenice üzerinden Edremit Körfezi ne doğru devam etmektedir. Buradan da sırasıyla; Biga-Çan-Bayramiç-Etili hattını takip eden, bu yaz yapılan çalışmada da Ezine ye kadar devam ettiği tespit edilen fay, Sarıköy-İnova Fayı, 1953 Yenice Depremi nin de üzerinde meydana geldiği Gönen-Yenice Fayı ve en güneydeki Havran- Edremit faylarıdır tarih ve 96/8109 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası na göre Çanakkale İl sınırları deprem kuşağında 1. derecede yer almaktadır.(şekil 2) Planlama alanında içerisinde bulunduğu Çanakkale ili, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi Mıhlı Mahallesi Mevkii 1.derece deprem kuşağında yer almaktadır.planlama çalışmasından sonra yapılacak olan proje çalışmalarında tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren ''Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik'' ve ''Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik'' hükümlerine uygun olarak yapılacaktır. Planlama Alanı Şekil 21:Deprem Haritası ALTINOLUK PLANLAMA 27

28 İklim: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu Küçükkuyu Beldesi iklimi, bulunduğu yer nedeniyle Marmara (geçiş) iklimi özelliği göstermektedir. Geçiş iklimi genel olarak Akdeniz ile Karadeniz iklimi arasında bir durum arz eder. (Şekil 3) Marmara Bölgesi'nin kuzey Ege'yi de içine alacak şekilde güney kesiminde görülür. Kışları Akdeniz iklimi kadar ılık, yazları Karadeniz iklimi kadar yağışlı değildir. Karasal iklim kadar kışı soğuk, yazı da kurak geçmemektedir. Bu özelliklerden dolayı Marmara iklimi, karasal Karadeniz ve Akdeniz iklimleri arasında bir geçiş özelliği göstermektedir. Buna bağlı olarak doğal bitki örtüsünü alçak kesimlerde Akdeniz kökenli bitkiler, yüksek kesimlerde kuzeye bakan yamaçlarda Karadeniz bitki topluluğu özelliğindeki nemli ormanlar oluşturmaktadır. Soğuk ay olan Ocak ayı ortalama sıcaklığı 4.9 C, sıcak ay olan Temmuz ayı ortalama sıcaklığı 23.7 C, yıllık ortalama sıcaklık 14.0 C dir. Ortalama yıllık toplam yağış 595.2mm dir ve yağışların çoğu kış mevsimindedir. PLANLAMA Şekil 22:Türkiye İklim Bölgeleri Küçükkuyu Bölgesinin Sıcaklık Dağılımı: Çanakkale de yıllık ortalama sıcaklık, 15 ºC dolaylarındadır. Yılın en sıcak geçen ayı Temmuz ayıdır. Temmuz ayının en yüksek ortalama sıcaklık değeri; 30.6 ºC dir. Yıllık en düşük sıcaklık Ocak ayında ve ortalama 3.3 ºC'dir. (Devlet Meteoroloji İşleri Genel Müdürlüğü, ) Bölgenin Yağış Dağılımı: Devlet Meteoroloji İşleri Genel Müdürlüğü verilerine göre yıllık toplam ortalama yağış miktarı 598 mm. olup, en çok yağış gerçekleşen ay ise 96.9 mm. ile Aralık ayıdır. En az yağış ise 7.4 mm. ile Ağustos ayında gerçekleşmiştir. Bölgede yıllık ortalama kar yağışlı günler sayısı 8.4 gün olarak tespit edilmiştir. En fazla karlı günler ve karla örtülü günler sırasıyla Aralık, Ocak ve Şubat aylarındadır. En yüksek kar kalınlığı ise Aralık ayında 63 cm. olarak ölçülmüştür. ALTINOLUK PLANLAMA 28

29 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu Bölgenin Rüzgâr Dağılımı: Çanakkale İl inde tespit edilen hâkimrüzgâr NNE (kuzey-kuzeydoğu) yönlüdür. Bölgede yıllık ortalama rüzgâr hızı 3.95 m/sn. olarak tespit edilmiştir. Ortalama rüzgâr hızının en yüksek olduğu ay Şubat, en düşük olduğu ay ise Haziran ayıdır.(şekil 4) Eş Yükselti ve Eğim Durumu: Planlama çalışması yapılan; 310 ada, 11 nolu parsel %10 arasında eğim topoğrafyasına sahiptir. Arazinin deniz seviyesinden en yüksek noktası 20 mt civarında ve eğim yönü güney-güneydoğu yönünde değişkenlik göstermektedir. Eş Yükselti ve Eğim haritaları raporun Analiz Haritaları Bölümünde sunulmuştur. Akarsu ve Taşkın Durumu: Planlama alanını kapsayan 310 ada- 11 parselde ait herhangi bir her hangi bir akarsu yatağı ve taşkın problemi bulunmamaktadır. Yapı Yasaklı Alanlar: Küçükkuyu beldesi bütününü kapsayan Gemar Mühendislik tarafından hazırlanan ve Afet İşleri Genel Müdürlüğünce tarihinde onaylanan İmar Planına esas Jeoljik- Jeoteknik Etüt Raporu içerisinde yer alan ''Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda'' 310 ada - 11 parsel yapılaşmaya uygun alan ( UA ) olarak tanımlanan alan içinde kalmaktadır. Sonuç olarak onaylı raporlar göz önüne alınarak planlama alanı içerisinde jeolojik açıdan ''Yapı Yasaklı Alan'' bulunmamaktadır. Yerleşime Uygunluk haritası raporun Analiz Haritaları bölümünde sunulmuştur. 5.2 Planlama Alanı ve Çevresinin Sosyo-Ekonomik Yapısı: Çanakkale İlinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Çanakkale ilinin ekonomik yapısı tarım, eğitim, turizm, taşımacılık, madencilik, çimento, balıkçılık ve konservecilik, inşaat gibi faaliyetlere dayanmaktadır. Özellikle Çanakkale'de tarımın en önemli faaliyet olmasıyla tarıma dayalı sanayi gelişme göstermekle birlikte turizm ve sanayinin ekonomideki payı her geçen gün artış göstermektedir. TUİK tarafından yayımlanan 2011 yılı nüfus ve konut araştırmasına göre; Çanakkale ilinde istihdam edilen (15+yaş) nüfusunun %38,8'i tarım sektöründe,%17,5'i sanayi sektöründe, %43,8'i hizmet sektöründe çalışmakta olup,işsizlik oranı %4,2 dir. Küçükkuyu Beldesinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Küçükkuyu, Ayvacık ilçesine bağlı bir turizm kasabası olmakla birlikte,beldenin ekonomik yapısı turizm, balıkçılık ve zeytincilik oluşturmaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 29

30 Küçükkuyu beldesinin Türkiye İstatistik Kurumunun adrese dayalı nüfus kayıt sistemini 2012 verilerine göre toplam kişi yaşamakta olup bunların si belde merkezinde ve kişi si ise köylerde yaşamaktadır. BELDE MERKEZ KÖY Şekil 23:Küçükkyu Beldesinde Yaşayan Nüfusun Bölge İçindeki Dağılımı 5.3 Planlama Alanının Bölge ve Belde Ulaşım Ağındaki Yeri: Planlama alanın içinde bulunduğu Küçükkuyu Edremit havaalanına 40 km, Çanakkale havaalanına 120 km mesafededir. Küçükkuyu, Balıkesir'e yaklaşık 125 km uzaklığındadır. Küçükkuyu, aynı zamanda Çanakkale'den İzmir'e gidişte tek bir yol olma özelliğine de sahiptir. Çanakkale'den İzmir'e gitmek isteyenler Küçükkuyu'dan geçmelidir. İzmir'e 240 km uzaklıkta bulunmaktadır. Edremit şehir merkezine 42 km Akçay şehir merkezine 32 km mesafededir.(şekil 23) Planlama alanı oluşturan 310 ada-11 parsel, Bahçedere Köyü yolunun yaklaşık 150 mt batısından bulunmakta olup, Bahçedere Köyü yoluna dik olarak bağlanan tali yollarla ulaşım sağlanmaktadır. Planlama alanı ile bölge ulaşım bağlantısı açısından her hangi bir sıkıntı bulunmamaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 30

31 Proje Alanı Şekil 24:Planlama Alanının Bölge Ulaşım Ağındaki Yeri Çanakkale-İzmir Karayolu Bahçedere Köy Yolu Şekil 25:Planlama Alanı Bağlantı Yolları Uydu Görüntüsü ALTINOLUK PLANLAMA 31

32 5.4 Mülkiyet Durumu ve Analizi: Planlama Alanını kapsayan Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Mıhlı Mahallesi, Karaotlar Mevkii 310 ada-11 parsel numaralı toplam 5 984,00 m2 yüzölçümlü taşınmaz Fatma DEMİRKUL'a aittir. Söz konusu plan teklifi mal sahibinin rızası üzerine hazırlanmış olup, planlama alanına ait her hangi bir mülkiyet sorunu bulunmamaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 32

33 Şekil 26:Tapu Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 33

34 Şekil 27:310 Ada- 11 Parsele Ait Harita Plan Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 34

35 5.5 Hâlihazır Harita Bilgisi: Küçükkuyu Belde bütününde İller Bankası tarafından ihaleye çıkarılarak yüklenici firma tarafından hazırlanan ITRF-96 3 derece koordinatında üretilen 33 adet 1/1000 ölçekli Hâlihazır Harita İller Bankası Şehircilik Dairesi Başkanlığı tarafından tarihinde onaylanmıştır. Plan teklifine konu 310 ada- 11 nolu parsel iller bankası tarafından onaylanan I17-d-18-c-3-b nolu 1/1000 ölçekli Hâlihazır paftalar üzerinde yer almaktadır. Plan teklifine konu 1/1000 ölçekli hâlihazır harita indeksi aşağıda belirtilmiştir. I17-D-18-C-3-B Şekil 28:1/1000 ölçekli Hâlihazır Harita İndeksi ALTINOLUK PLANLAMA 35

36 Şekil 29:I17-d-18-c-3-b nolu 1/1000 Ölçekli Hâlihazır Harita Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 36

37 6 BÖLÜM:ANALİZ HARİTALARI: Çanakkale İli İdari Sınırları ALTINOLUK PLANLAMA 37

38 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu Yükseklik Analizi ALTINOLUK PLANLAMA 38

39 Eğim Analizi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu ALTINOLUK PLANLAMA 39

40 Yön Analizi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu ALTINOLUK PLANLAMA 40

41 Yerleşime Uygunluk Analizi ALTINOLUK PLANLAMA 41

42 7 BÖLÜM : SENTEZ Plan raporunda Araştırma ve Analiz bölümünde belirtilen bilgiler ışığında aşağıdaki sonuçlar çıkarılmaktadır.buna Göre; Planlama Alanı Ulaşım Durumu Akarsu ve Taşkın Durumu Mülkiyet Durumu Plana Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Üst Ölçekli Plana Uygunluğu Hâlihazır Harita İklim, Rüzgâr ve Depremsellik Durumu Ulaşım Açısından Her Hangi bir Sorun Bulunmamaktadır. Planlama alanını kapsayan alanlara ait her hangi bir akarsu ve taşkın durumu bulunmamaktadır. Mülkiyet Konusunda Her Hangi bir Problem Bulunmamaktadır. Afet İşleri Genel Müdürlüğünce tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporlarunda 310 ada 11 parsel Yerleşime Uygun Alanlar (UA) içinde kalmaktadır. Çevre Düzeni Planı içerisinde Kentsel Gelişme Alanı olarak görülmekte olup üst ölçeli plan açısından her hangi bir sorun bulunmamaktadır. Taşınmazlarında içinde yer aldığı Hâlihazır Haritalar tarihinde İller Bankası Şehircilik Dairesi Başkanlığı Tarafından Onaylanmıştır. Planlama Alanına ait iklim, Rüzgâr vb. fiziksel özellikler bakımından her hangibir sakınca bulunmamaktadır. Planlama alanı ve çevresi 1.derece deprem bölgesinde yer aldığından dolayı ''Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik'' ve ''Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik'' hükümlerine uyulacaktır. SONUÇ OLARAK: Bu bilgiler ışığında 1/1000 ölçekli plan çalışmalarına başlanılmıştır. ALTINOLUK PLANLAMA 42

43 8. BÖLÜM: PLAN TEKLİFİ 8.1 Plan Teklifinin Amacı, Gerekçesi, Yasal Dayanağı Plan çalışmasının temel amacı; Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Mıhlı mahallesi, Karaotlar mevkii, 310 ada, 11 parsel nolu taşınmaz üzerinde yapılması düşünülen ''Konut Alanı'' dâhilinde alana ilişkin kararların oluşturulması, yapılan araştırma-analiz-değerlendirme çalışmaları ışığında bölgede kurulacak konut kullanımlarının sürdürülebilirlik ilkesi ile düzenli, sağlıklı ve planlı bir yapıda olmasına imkân sağlayacak imar planlarının hazırlanmasıdır. Planlama alanını oluşturan taşınmaz 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı içerisinde ''Konut Gelişme Alanı'' olarak görülmektedir. Ancak planlama alanını oluşturan taşınmazın tamamına ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı bulunmamaktadır. Söz konusu durumdan dolayı mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı taşınmaz üzerinde '' Konut Kullanımı '' yapılmasına imkân vermemektedir. Bu nedenden dolayı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapımı gereği doğmuştur. Plan teklifi, Üst ölçekli Plan/Plan Hükümleri, İlgi Resmi Kurumdan alınan görüşler, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve 3194 Sayılı İmar Kanunu ve İlgi Yönetmelik Hükümlerine uygun olarak hazırlanmıştır. 8.2 Plan Teklifinin Getirdiği Kararlar 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, I17-d-18-c-3-b nolu hâlihazır pafta, mülkiyeti Fatma DEMİRKUL'a ait Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Mıhlı mahallesi, Karaotlar mevkii, 310 ada, 11 parsele ait toplam 5 984,00 m2 lik alanı kapsamaktadır. Plan teklifi hazırlanırken tarihinde yürürlüğe giren Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği eki plan lejantları doğrultusunda planlama ve lejant hükümleri belirlenmiştir. Hazırlanan çalışmada İller Bankası tarafından tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli I17-d-18-c-3-b nolu hâlihazır harita üzerine Mevcut Uygulama İmar Planı ilgi yönetmeliklere göre aktarılmış ve sayısal hale getirilmiştir. Planlama alanının yaklaşık olarak 1 565,00 m2 si mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde Ayrık Nizam-İki Kat (A-2) TAKS:0,20 KAKS:0,40 inşaat yoğunluklu Konut Alanı, 1 293,99 m2 si Yol Alanı olarak görülmektedir. Taşınmazın 3 125,01 m2 lik bölümü için her hangi bir plan kararı bulunmamaktadır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planında taşınmazın plan kararı bulunmayan 3 125,01 m2 lik bölümünün 2 035,00 m2 si mevcut uygulama imar planına paralel olarak Ayrık Nizam-İki Kat (A-2) TAKS:0,20 KAKS:0,40 inşaat yoğunluklu konut alanı olarak planlanmış, m2'si Park, 616,45 m2'si Yol Alanı olarak önerilmiş olup, mevcut uygulama imar planından gelen yoların genişlikleri ve güzergahları aynen korunmuştur. ALTINOLUK PLANLAMA 43

44 Planda önerilen '' Park '' alanı içinden geçen, 34 kv.lık ''Altınoluk Dm-Küçükkuyu Dm Çift Devre Enerji Nakil Hattı '' altına UEDAŞ Çanakkale Kontrol Mühendisliğinin tarih sayılı kurum görüşlerinde belirtilen '' Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğine '' istinaden düşeyde 3,5 mt yatayda 2 mt yapı yaklaşma mesafeleri dikkate alınacak ve plan içinde önerilen Enerji Nakil Hattı Koruma Bandı kuşağı içindeki alanlara kesinlikle yapı yapılmayacaktır. Yapı yaklaşma mesafesi alanın güneyinden geçen 14,5 mt genişliğindeki ve alanın batı ve doğusundan geçen 10 mt genişliğindeki taşıt yollarından 5 mt, alanın kuzeyinde bırakılan park alanından 3 mt olacaktır. Afet İşleri Genel Müdürlüğünce tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler bölümünde belirtilen hususlara aynen uyulacaktır. Alanın ihtiyaç duyacağı otopark alanları parsel içinde çözümlenecek ve mimari vaziyet planı içerisinde gösterilecektir. Yapılan plan değişikliği sonucunda yaklaşık olarak 32 kişilik bir ek nüfus ortaya çıkmaktadır. Plan yapımı sonucunda ortaya çıkan ek nüfusun ihtiyaç duyacağı sosyal alt yapı alanları aşağıdaki gibidir; Eğitim Tesisleri Alanı (Anaokul+İlkokul) :16+48= 64 m2 Sosyal Açık ve Yeşil Alanlar :320 m2 Sağlık Tesisleri Alanı :48 m2 Sosyo ve Kültürel Tesisler,İbadet Yeri :16 m2 Nüfus artışından dolayı ortaya çıkan Eğitim Tesisleri Alanı, Sağlık Tesisleri Alanı ve Sosyo ve Kültürel Tesis Alanları miktarları ilgi yönetmelikte belirlenen asgari alan büyüklüklerine göre tam parsel oluşturmaya yetmediğinden ve Küçükkuyu Belediyesi sınırları içerisinde söz konusu kullanım alanları için yeterli alan bulunduğundan ötürü yeni alanlar önerilmemiştir. Fakat ileride belediyesince Küçükkuyu genelinde yapılacak genel plan çalışmalarında bu sosyal donatı alanları hesaba katılarak değerlendirilecektir. Ancak 32 kişilik ek nüfusun ihtiyaç duyduğu 320 m2'lik ''Sosyal ve Açık Yeşil Alan'' miktarı plan teklifi içerisinde bırakılan 473,56 m2'lik ''Park'' alanı içerisinden karşılanacaktır. Alan kullanımı, nüfus hesabı ve sosyal donatı alanı hesabına ait tablolar aşağıda gösterilmiş, yapılaşmaya ilişkin diğer hususlar rapor içeriğinde bulunan plan notlarında belirtilmiştir. ALTINOLUK PLANLAMA 44

45 8.3 Mevcut ve Teklif Plan Karşılaştırmalı Alan Kullanımları Tablosu Mevcut Uygulama İmar planı Teklif Uygulama İmar Planı Fark Konut Alanı 1565,00 m2 3600,00 m2 2035,00 m2 Park _ 473,56 m2 473,56 m2 Yol Alanı 1 293,99 m ,44 m2 616,45 m2 8.4 Nüfus Hesabı Tablosu Nüfus hesabı aşağıdaki gibidir: ( Nüfus artışı hesabında kişi başına düşen inşaat alanı 25 m2,artan her kişi için bırakılacak yeşil alan miktarı 10 m2, toplam inşaat alanı ise net imara açılan konut alanı üzerinden hesaplanmıştır.) Konut Alanı Artışı : 2 035,00 m2(%59) Toplam İnşaat Alanı :1 303,84 m2 (2 035,00 m2 x 0,40) Toplam Nüfus : 32,5 kişi (814 m2 /25 m2) ALTINOLUK PLANLAMA 45

46 8.5 Sosyal Donatı Hesabı Tablosu NÜFUS GRUPLARI GEREKLİ ALAN (m 2 ) ALTYAPI ALANLARI m²/kişi Asgari Birim Alan (m²) EĞİTİM TESİSLERİ ALANI Anaokulu İlkokul Çocuk Bahçesi --- Park 320 SOSYAL AÇIK VE YEŞİL ALANLAR Botanik Parkı ,00 Hayvanat Bahçesi --- Mesire Yeri --- Rekreasyon --- SAĞLIK TESİSLERİ ALANI Aile Sağlık Merkezi SOSYAL ve KÜLTÜREL TESİSLER ALANI Küçük ibadet yeri İBADET YERİ ,000 ALTINOLUK PLANLAMA 46

47 9.PLAN NOTLARI 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Araştırma ve Açıklama Raporu 1. Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı Ve Plan Notları Aynen Geçerlidir. 2. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Ve 3194 Sayılı İmar Kanunu Ve İlgi Yönetmelikleri Aynen Geçerlidir. 3. Konut Yapılacak Alanda Yapılanma Koşulları Ayrık Nizam İki Kat (A-2) Taks:0,20-Kaks:0,40 İnşaat Yoğunluklu Olacaktır. 4. Yeşil Alan,Yol Ve Diğer Sosyal Donatı Alanları Kamuya Terk Edilmeden İnşaat Ruhsatı Verilmeyecektir. 5. Kuvvetli Akım Yönetmeliğinde Belirtilen Hususlara Aynen Uyulacaktır. Planlama Alanının Güneyinden Geçen Ve Uedaş ın Sorumluluğu Altında Bulunan Altınoluk Dm-Küçükkuyu Dm Çift Devre Enerji Nakil Hattına İlgi Yönetmelikte Belirtilen Yatayda 2,00 Mt, Düşeyde 3,50 Mt Yapı Yaklaşma Mesafeleri Dikkate Alınacak Ve Söz Konusu Yapı Yaklaşma Mesafeleri İçine Kesinlikle Yapı Yapılamayacaktır. 6. Jeolojik Açıdan Proje Alanın 1.Derece Deprem Kuşağında Yer Almasından Dolayı Tarih Ve Sayılı Resmi Gazete De Yayımlanarak Yürürlüğe Giren Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik İle '' Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik '' Hükümlerine Uyulacaktır. 7. ''2872 Sayılı Çevre Kanunu Ve İlgili Yönetmelik Hükümleri'' İle ''5491 Sayılı Çevre Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükümlerine '' Uyulacaktır. 8. Planlama Alanı Amacı Dışında Kullanılamaz. 9. Otopark Alanları Parsel Alanı İçerisinde Çözülecek Ve Mimari Vaziyet Planında Gösterilecektir /10/2002 Tarihinde Afet İşleri Genel Müdürlüğünce Onaylan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Kısmında Belirtilen Esaslara Aynen Uyulacaktır. ALTINOLUK PLANLAMA 47