ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Transkript

1 ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ADANA İLİ ÇUKUROVA İLÇESİ 6608 ADA 2 PARSEL 1 ADET İŞ YERİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Rapor Tarihi: GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.

2 i. DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Raporu Hazırlayan Kurum : Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. Rapor Tarihi : Rapor No : GYO-003 Değerleme Tarihi : Değerleme Konusu Mülke Ait Bilgiler : Adana İli, Çukurova İlçesi, Karalarbucağı Mahallesi, 6608 Ada, 2 Parsel no lu 19 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası vasıflı, 1.783,00 m² yüzölçümlü tam hisse ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki 17 no.lu İş Yeri vasıflı gayrimenkul. Çalışmanın Konusu : Konu gayrimenkulün güncel pazar değerinin tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkulün : 1.783,00 m² Arsa Alanı Değerleme Konusu Gayrimenkulün : Kapalı Alanı 17 no.lu Bağımsız Bölüm: 511,80 m² Değerleme Konusu Gayrimenkulün İmar Durumu : Ayrık Nizam, Hmaks: Serbest, Taks: 0,40, Kaks: 2,40, Karma Kullanım Alanı Gayrimenkulün Toplam Değeri (TL) Tarihi İtibariyle Gayrimenkulün Toplam Yıllık Kira Değeri (TL) KDV Hariç TL TL KDV Dâhil TL TL Gayrimenkulün Toplam Değeri (USD) Gayrimenkulün Toplam Yıllık Kira Değeri (USD) KDV Hariç USD USD KDV Dâhil USD USD 1. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir. 2. KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3. Rapor içeriğinde tarihli T.C.M.B. Döviz Alış Kuru 1,-USD = 2,6931 TL olarak kabul edilmiştir. 4. Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Değerlemede Görev Alan Kişiler Değerleme Uzmanı : Lisanslı Değerleme Uzmanı Taner Düner Değerleme Uzmanı : Lisanslı Değerleme Uzmanı Dilek Yılmaz AYDIN Sorumlu Değerleme Uzmanı : Lisanslı Değerleme Uzmanı Neşecan ÇEKİCİ ii

3 Uygunluk Beyanı Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve gelecekte ilgisi olmayacaktır. Değerleme uzmanının değerleme konusu gayrimenkul veya ilgili taraflar hakkında hiçbir önyargısı bulunmamaktadır. Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı değildir. Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir. Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları (IVSC) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır. Varsayımlar Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir. Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır. Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez. Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır. Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz. Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır. Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan- bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken iii

4 değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez. Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz. Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır. Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir. Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir. Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. iv

5 ii. İÇİNDEKİLER 1 RAPOR BİLGİLERİ Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesi Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Maliyet Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Adana İli Çukurova İlçesi DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler v

6 5.2.3 Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Swot Analizi Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri Emsal Yaklaşımı Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Maliyet Yaklaşımı Gelir Yaklaşımı Kira Değer Analizi ve Kullanılan Veriler Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri vi

7 6.4.6 En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri EKLER vii

8 1 RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü Rapor Tarihi : Rapor Numarası : GYO-003 Raporun Türü : Adana İli, Çukurova İlçesi, Karalarbucağı Mahallesi, 6608 Ada, 2 Parsel no lu 19 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası vasıflı, 1.783,00 m² yüzölçümlü tam hisse ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki 17, no lu İş Yeri vasıflı gayrimenkulün güncel pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.2 Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri Raporu Hazırlayan : Lisanslı Değerleme Uzmanı Taner DÜNER Raporu Kontrol Eden : Lisanslı Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ AYDIN Sorumlu Değerleme Uzmanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı, Neşecan ÇEKİCİ SPK Kapsam : Evet * Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 1.3 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için tarihinde çalışmalara başlanmış tarihinde rapor yazımı tamamlanmıştır. 1.4 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu şirketimiz ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.5 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 1

9 2 ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1 Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler Şirketin Unvanı Şirketin Adresi : EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. : Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2 Zincirlikuyu / İstanbul 2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Müşteri Unvanı Müşteri Adresi : Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş : Dikilitaş Mah. Emirhan Cad. No: 109 Atakule Balmumcu Beşiktaş/İstanbul 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Bu rapor, Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, ilgili gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümlerine göre hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir. 2

10 3 DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler Emsal Karşılaştırma (Pazar Değeri Yaklaşımı) Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme Yaklaşımı dır. 3.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. 3

11 3.2 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. 3.3 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yönteminde gayrimenkulün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir indirgeme yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, girişimci karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. 4

12 4 EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 4.1 Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2014 sonuçlarına göre 31 Aralık 2014 tarihi itibariyle Türkiye'nin nüfusu 'tür. Bu sayının yüzde 50,17'si ( ) erkeklerden, yüzde 49,83'ü ( ) kadınlardan oluşur. Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri genç olmasıdır yaş grubu nüfus, toplam nüfusun yüzde 24,3'ünü oluşturur. Ancak bu oran 1965'den beri sürekli azalmakta ve Türkiye toplumu giderek yaşlanmaktadır yaş grubu 1965'te nüfusun yüzde 41,9'unu oluştururken 2014'te yüzde 24,3 üne karşılık gelmektedir. Türkiye yıllık nüfus artış hızı binde 13,4 dir. Nüfusun %91,8 i il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır. Türkiye de ortanca yaş 30,7 dir yılı verilerine göre Türkiye nüfusunun %96,1 i okuryazardır yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun %67,7 sini ( kişi) oluşturmaktadır. İstihdamın sektörlere göre dağılımı incelendiğinde %51 inin hizmetler, %21,1 inin tarım, %20,5 i sanayi, %7,4 ü inşaat sektöründe istihdam edilmektedir. Tabloda Türkiye nin nüfus verileri Türkiye geneli, kent ve kır ölçeğinde incelenmiştir ve 2014 verileri karşılaştırılmıştır. TÜRKİYE KENT KIR Kurumsal Olmayan Nüfus (000) ve daha yukarı yaştaki nüfus (000) İşgücü (000) İstihdam (000) İşsiz (000) İşgücüne dahil olmayanlar (000) İşgücüne Katılma Oranı (%) 49,5 50,0 48,6 49,7 51,6 50,7 İstihdam Oranı (%) 44,3 44,9 42,7 43,9 47,7 47,1 İşsizlik Oranı (%) 10,6 10,1 12,1 11,6 7,5 7,1 Tarım dışı işsizlik oranı (%) 12,9 12,3 12,3 11,9 15,5 14,1 Genç nüfusta (15-24 yaş) işsizlik oranı (%) 20,7 19,0 22,3 21,2 17,0 14, ve 2014 Nüfus Verileri (Kaynak: TUIK) Burada 2013 ve 2014 verilerine bakıldığında Türkiye geneli, kent ve kır için sayıca nüfus, işgücü, istihdam artışı olduğu görülmektedir. Ancak işsizlik de artmıştır. İşgücüne dahil olmayanlar ise kentte düşüş gösterirken kır nüfusunda artış göstermiştir. Bununla beraber oranlara bakıldığında iş gücüne katılma oranının ve istihdamın kentte artış gösterirken kırda azalmış olması dikkat çekmektedir. 5

13 İşsizlik oranı her üçü için azalmıştır. Genç nüfusta işsizlik oranı ise Türkiye geneli ve kent nüfusu için dikkat çeken bir diğer konudur. Ayrıca ikinci bir karşılaştırma, tabloda yer alan 2014 nüfus verilerinin Türkiye geneli kent ve kır bazında incelenmesidir. Burada Türkiye geneli grafikleri ile kent grafiklerinin dağılım olarak benzerliği dikkat çekmektedir. Bu bilgiler ışığında genel ekonomik görünüme ve gayrimenkul sektörüne ilişkin bilgiler verilecektir. 6

14 Türkiye Ekonomik Görünüm Küresel ekonomi halen ılımlı bir büyüme trendinde olsa da, büyümenin görünümü zayıf ve dengesiz seyretmektedir. Daha önce açıklanmış olan, gelişmiş ekonomilere yönelik 2014 büyüme beklentileri aşağı revize edilmektedir. Euro Bölgesi ne ilişkin büyüme oranı beklentisi %1,2 den %0,8 e çekilirken, ABD ve Japonya da ise sırasıyla %2,6 dan %2,1 e ve %1,2 den %0,9 a doğru aşağı yönlü revizyonlar söz konusu olmuştur. Gelişmekte olan piyasalar için de benzer bir tablo söz konusudur. Gelişmekte olan ülkelerde büyüme sürmekte; ancak büyüme oranları geçmişteki seviyelerin belirgin derecede altında seyretmektedir. ABD Merkez Bankası Fed in parasal genişlemesinin sonuna gelinmesi ve artık faiz artırımlarının söz konusu olması gibi adımlarıyla değişen likidite koşulları gelişmekte olan ülkeleri etkilemiştir ün ilk çeyreğinde beklentilerin altında büyüyen Euro Bölgesi ve Japonya 2014 yılının ilk 9 ayında beklenilenden düşük bir performans sergilemiştir. Bu durum merkez bankalarının politikalarına da yansımış olup, Fed in 2014 başından başlayan varlık alım programını küçültmesi sürecine devam etmesi, Avrupa Merkez Bankası nın ek genişleme adımları atması Japonya nın da mevcut gevşek politika duruşunu sürdürmesi beklenmektedir. Uluslararası piyasalarda bu gelişmeler olurken 2014 yılının ilk çeyreğinde Türkiye ekonomisi iç talebin, özellikle de özel tüketimin etkisiyle büyümesini sürdürmüş, ikinci çeyrekte beklentilerin üzerinde bir yavaşlama olmuştur. İlk çeyrekteki yıllık %4,7 lik büyüme, ikinci çeyrekte %2,1 e gerilemiş çeyreksel büyüme ise 2012 nin birinci çeyreğinden bu yana ilk kez daralma göstermiş ve ekonomi bir önceki çeyreğe göre %0,5 oranında küçülmüştür. Ekonomideki bu yavaşlamanın nedenleri olarak 2014 Şubat ayında yürürlüğe giren ve tüketimi kısmaya dönük makro ihtiyati önlemler ile Merkez Bankası nın Ocak ayı sonunda yaptığı sert faiz artırımının iç talep, özellikle de tüketim üzerinde etkileri, TL deki zayıflama gösterilebilir. TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER * GSYİH 774 Milyon $ 785,7 Milyon $ 820 Milyon $ 810 Milyon $ GSYİH -Kişi Başı USD USD USD USD Büyüme 8,50% 2,20% 4,00% 3,30% 4,,0% Enflasyon 10,50% 6,20% 7,40% 8,20% 6,30% -77 Milyar -48 Milyar -65,1 Milyar -46 Milyar -46 Milyar Cari Açık USD USD USD USD USD Cari Açık / GSYİH 9,90% 6,30% 7,90% 5,70% 5,40% İşsizlik Oranı 9,80% 9,20% 9,70% 9,60% 9,50% Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası (* Tahminler, öngörüler ) 7

15 Önümüzdeki dönemde Uluslararası sermaye akımlarının yeniden ABD yi merkez alması ve doların güçlenmesi beklenmektedir. Bu durum, özellikle Türkiye gibi finansman ihtiyacı yüksek olan ülkeler açısından önem taşımakta olup, Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye ye olan ilgisini sınırlamaktadır. Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir. Yerel yatırımcılar ise arsa satın alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları konusunda istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir. Gelecek yıl Fed'in faiz artışı ilişkili zorlukların, Türkiye nin dış finansmana olan bağlılığı göz önüne alındığında, diğer gelişmekte olan ülkelerle birlikte Türkiye ekonomisini etkilemesi ve 2014 sonu itibariyle Türkiye'deki düşük ekonomik büyümenin, azalan sermaye girişi, yüksek enflasyon ve faiz oranları nedeniyle sürmesi bu durumun da iç tüketimi ve yatırım aktivitesini azaltması beklenmektedir. 4.2 Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu Türkiye'de inşaat sektörü 2010 yılında yüzde 18,3 ve 2011 yılında yüzde 11,3 gibi yüksek hızlarla büyüdükten sonra 2012 yılında yüzde 0,6 oranında büyüme göstermiştir. Ekonomik yavaşlamaya bağlı olarak inşaat sektörünün büyüme performansında da önemli bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamındaki arazilerinin satışları da yasal çerçevesi içinde 2012 yılında gerçekleştirilmiştir. Ancak satışlar beklentilerin altında kalmış ve inşaat sektörüne etkisi sınırlı olmuştur. Kentsel dönüşüm yasası çıkarıldıktan sonra 2013 yılında yasa ile ilgili uygulamaların artmaya başlaması ile çoğu büyük ölçekli olan kamu alt yapı yatırımları ivme kazanmış, yasanın sağladığı avantajlar da 2013 yılında gayrimenkul sektöründeki büyümeyi yeniden hızlandırmıştır. Yabancılara Mülk Satışını Düzenleyen Kanun ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye deki gayrimenkul alımları kademeli olarak artmaya başlamıştır yılında gayrimenkul piyasası genellikle dalgalı bir seyir halinde ilerlemiştir. Yüksek iç talep ve yabancı yatırımcıların bir miktar desteği fiyatların dengede kalmasına sebep olmuş ve 2013 yılı ile benzer şekilde konut fiyatları ortalama %13-14 lere yakın şekilde yükselme göstermiştir. 8

16 2014 Yılında ABD Merkez Bankası (FED) nın gevşek para politikasına son vermesi beklentisi ile faizler ve TL- Dolar kuru Dolar lehine miktar atmış, uluslararası fonlar gelişmekte olan ülkelerdeki fonlarını azaltma eğilimine girmiştir. Standard & Poor's, "Gelişmekte Olan Ekonomilerde Konut Sektörü" raporunda Türkiye de halen konut talebi arzın üzerinde seyretmekte olduğu, Türkiye konut piyasasının kredi odaklı iç talepten uzak olarak, daha fazla ihracata dayalı hareket edeceği ve Türkiye'de reel ve nominal konut fiyatlarının 2014 ve 2015'te yavaşlayacağı "öngörüsüne yer vermiştir. Türkiye nin genç nüfusu ve hızlı kentleşme oranı gayrimenkule olan talebi her zaman yüksek tutmuştur. Ancak özellikle büyük şehirlerde arsa arzının kısıtlı olması ve arsa fiyatlarının çok yüksek olması, müteahhit firmaları genellikle orta-üst gelir grubuna hitap edecek projeler geliştirmeye yöneltmektedir. Bu durum, hedef kitleyi oldukça kısıtlı tutmakta, orta ve orta-alt gelir grubuna dahil kesimin geliştirilecek yeni projelere erişimini zorlaştırmaktadır. Gelecekte Türkiye de gayrimenkul piyasasının istikrarlı biçimde yükselebilmesinin siyasi ve ekonomik istikrar, yabancı yatırımcının Türkiye ye olan ilgisi ve Türkiye ekonomisinin gerçekleştireceği yüksek büyüme oranlarına bağlı olacağı değerlendirilmektedir. 4.3 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Adana İli Akdeniz Bölgesi'nde, kuzey enlemleri ile doğu boylamları arasında ve yer alan ildir. İl merkezi Akdeniz'e yaklaşık 50 km uzaklıktadır. Seyhan, Yüreğir, Karaisalı, Sarıçam, Çukurova ilçeleri ilin merkezini oluşturur. Kuzeyinde Kayseri, doğusunda Osmaniye, Kahramanmaraş ve Gaziantep, batısında Niğde ve Mersin, güneydoğusunda Hatay illeri yer almaktadır. Güneyi 160 kilometreyi bulan Akdeniz kıyılarıyla sınırlanan ilin yüzölçümü, km²'dir. Şehir merkezinin denizden yüksekliği 23 metredir. İlin 17 ilçesi, 46 belediyesi, 550 köyü bulunmaktadır. Adana; son TÜİK (2014) adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre şehir nüfusu , il genel nüfusu ile Türkiye'nin en büyük şehirlerindendir. Adana ili, nüfus artış hızı bakımından Türkiye'de 5. sırada yer alır (yılda yaklaşık %0.36). Çalışan nüfusun genel nüfusa oranı %40'ın üstündedir. Bunun yaklaşık %65'i tarım, %15'i işleme endüstrisi kollarında çalışır. Türkiye nin en verimli ovası olan Çukurova'da birçok ürün üretilmektedir. Ülkedeki birçok tarım ürününün üretiminde Adana ilk 3 sırada yer alır. 9

17 Türkiye'nin en büyük işletmelerinin birçoğu bu bölgededir. Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi Türkiye'nin en büyük entegre sanayi bölgesidir ve şehrin doğusundadır. Öte yandan batıda Mersin'e kadar uzanan D 400 karayolu boyunca irili ufaklı fabrika ve tesisler yer alır. Aynı zamanda Ceyhan limanı halen Dünyanın 2. büyük limanı olma yolundadır. Bakü ve Orta Asya'dan gelen petrol burada işlenerek dağıtılmaktadır. Mersin, Ceyhan, İskenderun ve Yumurtalık limanları şehrin ihracat ve ithalatının büyük kısmını sağlar. Tüm bu limanlar Adana'ya demiryolu ile bağlıdır. Aynı zamanda Adana, Marmara'dan sonra en gelişmiş otoyol ağına sahiptir. Şehrin hava ulaşımı Şakirpaşa Uluslararası Havalimanından sağlanır. İç ve dış hat tarifeli seferler gerçekleştirilir. Kara ulaşımı için Batı Adana'da Seyhan şehirlerarası otobüs terminali, Doğu Adana'da ise Yüreğir şehirlerarası otobüs terminali hizmet verir Çukurova İlçesi Çukurova ilçesi Adana İlinin dört merkez ilçesinden birisidir. Adana Seyhan ilçesinin, Resmi Gazete de sayılı kanuna istinaden tarihinde Çukurova ve Seyhan olarak ikiye bölünmesinden sonra oluşmuştur. Çukurova nın kuzeyinde ve batısında Toros Dağları, Karaisalı ilçesi, doğusunda Seyhan Baraj Gölü, Seyhan Nehri, güneyinde Seyhan İlçesi yer almaktadır. Çukurova İlçe Belediye sine bağlı 27 mahalle bulunmaktadır hektar olan ilçe yüzölçümü içerisinde, 2014 yılı ADNKS ne göre kişi yaşamaktadır. Çukurova, Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Yazları sıcak ve yağışsız, kışları ise ılık ve yağışlıdır. En sıcak ay ortalaması 28.1 C, en soğuk ay ortalaması 9,3 C'dir. Bugüne kadar saptanan en yüksek sıcaklık 1958 yılı 24 Ağustosunda 45.6 C, en düşük sıcaklık 1964 yılı 20 Ocak tarihinde -8.4 C'dir. Yıllık yağış tutarı 647 mm dir. Bu miktarın yaklaşık yarısı kışın alınırken, % 4'ü yazın, geri kalanı İlkbahar ve Sonbaharda alınır. Yaz mevsimindeki nem oranı oldukça fazladır. Doğal bitki örtüsü metre yükseltiye kadar bodur makilerdir. Denize yakın bölgelerde kumcul ve tuzcul bitkilere de rastlanır. 10

18 5 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler Ekspertize konu taşınmaz Adana ili, Çukurova ilçesi, Mahfesığmaz Mahallesi, Turgut Özal Bulvarı üzerine konumlu 1 kapı no.lu binada yer alan 17 bağımsız bölüm no.lu dükkândır. Taşınmaza Turgut Özal Bulvarı üzerinden erişim sağlanmakta olup bulvar kapı numarası 11/B dir. Değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinde, İller Bankası, Adnan Kahveci Bulvarı, Bülent Angın Bulvarı, Yol-İş Holiday Hotel, Masel Otel, Fatma Kemal Timuçin Kalp Merkezi, Mavi Bulvar ve Adana Gençlik Parkı gibi bilinirliği yüksek mekânlar yer almaktadır. Taşınmaz Adana merkez sayılan çarşı bölgesine yaklaşık 6 km, Şakirpaşa Havalimanına 9 km, Gençlik Parkına 500 m, Seyhan Gölüne yaklaşık 2 km, Tarsus a 56 km. ve Mersin e 82 km. uzaklıklarda yer almaktadır. Değerleme Konusu Taşınmaz Uydu Görüntüsü 11

19 5.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri Değerleme Konusu Gayrimenkulün Konumu İli : Adana İlçesi : Çukurova Mahallesi : Karalarbucağı Pafta No : - Ada No : 6608 Parsel No : 2 Yüzölçümü : m 2 Maliki : Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi Ana Gayrimenkulün Niteliği : 19 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası Kat : 1. Bodrum + Zemin + Asma* Bağımsız Bölüm no : 17 Arsa Pay/Payda : 299/4147 Bağımsız Bölümün Niteliği : İş Yeri Tapu Tarihi : Yevmiye No : 7952 Cilt No : 187 Sayfa No : Değerleme konusu taşınmaz Çukurova Tapu Müdürlüğü, Karalarbucağı Mahallesi 187. cilt, sayfa numarası ile kayıtlıdır. Taşınmazın maliki Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi dir. *Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü nün TAKBİS sisteminden alınan tapu kayıt örneğinde 17 no lu bağımsız bölümün katı 1. bodrum, zemin ve asma kat olarak belirtilmiştir. Taşınmaz üzerinde yer alan takyidatlar aşağıda gösterilmiştir. 12

20 5.2.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden alınan tarihli tapu kayıt örneği ve tarihinde Çukurova Tapu Müdürlüğü nde yapılan araştırmaya göre değerleme konusu gayrimenkul üzerinde aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır. Beyanlar Hanesinde; tarih ve 8574 yevmiye no ile Yönetim Planı Değişikliği: tarih ve 8723 yevmiye no ile Kat Mülkiyetine çevrilmiştir ibaresi bulunmaktadır. Bağımsız bölüme ilişkin tapu kayıt örneği rapor ekinde sunulmuştur Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde; Taşınmazın bulunduğu bina için tarihinde kat irtifakı kurulduğu, tarihinde kat irtifakının yenilendiği, tarihinde ise kat mülkiyetine tesis edildiği, Taşınmazın mülkiyeti daha önce Baysaş İnşaat Turizm Özel Sağlık Hizmetleri Petrol Sanayi Ticaret A.Ş. ne ait iken tarihinde satın alma işlemi ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edildiği tespit edilmiştir Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Taşınmazın tapu kayıtları açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca yoktur. 5.3 Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi Çukurova Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde tarihinde yapılan incelemelere ve rapor ekinde yer alan tarihli onaylı 1317 sayılı güncel imar durum belgesine göre taşınmazın bulunduğu parselin imar durumu aşağıda verilmiştir: 6608 ada 2 parsel Karma Kullanım Alanı olup; Ayrık Yapı Nizamlı Hmaks: Serbest, Taks: 0,40 Kaks: 2,40 m.dir. Parselin önden 10 m. ve yan, arka bahçe çekme mesafeleri: 5,00 m dir. 13

21 5.3.1 Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar Çukurova Belediyesi İmar Arşivi nde yapılan incelemeye göre değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bina için tarihinde 3-19 belge no lu İlk Yapı Ruhsatı ve tarihli tadilat yapı ruhsatı ile tarihli 2-6 belge no lu Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri Tarih ve Belge No Alanı Açıklama Yapı Ruhsatı / m² Apartman ve İşyeri Tadilat Yapı Ruhsatı m² Apartman ve İşyeri Yapı Kullanma İzin Belgesi / m² Apartman ve İşyeri Çukurova Belediyesi nde yer alan tadilat yapı ruhsatına göre onaylı olan tarihli tadilat projesi incelenmiştir. Çukurova Tapu Müdürlüğü nde ise rapora konu taşınmazın bulunduğu binaya ait tasdik tarihli kat irtifakına esas mimari tadilat projesi mevcuttur. Taşınmaz tapu müdürlüğünde bulunan kat irtifakına esas onaylı projesine göre 511,80 m² alana sahiptir. Ayrıca yönetim planı ile de toplam 313 m² olan terasın (dam) 40 m² lik kullanım hakkı 17 no.lu bağımsız bölüme verilmiştir. Kat Numarası Kullanım Alanı (m²) 1. Bodrum Kat 192,70 Zemin Kat 192,70 Asma Kat 126,40 Toplam 511,80 m² Değerleme konusu bağımsız taşınmaz ile ilgili olarak Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve TAB Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş arasında tarihinde kira sözleşmesi tanzim edilmiş olup söz konusu kira sözleşmesine göre taşınmazın asgari aylık kira bedeli USD+ KDV dir. Ayrıca söz konusu kira sözleşmesine göre asgari aylık kira bedeline ilave olarak aylık satışlardan elde ettiği toplam cirodan KDV düşüldükten sonra kalan miktarın %12 si aylık ciro kira bedeli olarak belirlenmiştir. Ciro esasına göre hesaplanan aylık kira bedeli asgari aylık kira bedeli olan USD den yüksek ise aradaki fark ciro farkı geliri olarak mal sahibi tarafından talep edilecektir. Kira bedeli her 5 yılda bir ekspertiz değerleri dikkate alınarak yenilenir. Söz konusu kira sözleşmesi rapor ekinde yer almaktadır Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerleme konusu gayrimenkulün yapı denetim işleri, Etkin Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından gerçekleştirilmiştir. 14

22 5.3.3 Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler Çukurova Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre son 3 yıl içerisinde gayrimenkulün imar durumunda herhangi bir değişiklik söz konusu değildir Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili olarak İmar Durum Belgesi, Onaylı Mimari Proje, Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İmar bilgileri açısından taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca yoktur Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama Söz konusu değerleme çalışması proje değerlemesi kapsamında bulunmamaktadır. 5.4 Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri Değerleme konusu taşınmaz Adana İli, Çukurova İlçesi, Karalarbucağı Mahallesi, 6608 Ada, 2 Parsel no lu 19 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası vasıflı, 1.783,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde konumlanmış, tam hisse ile Ata Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki 1. bodrum kat, zemin kat ve asma katı olan, 299/4147 arsa paylı 17 no lu İş Yeri vasıflı gayrimenkuldür. Taşınmazın bulunduğu bina 2 Bodrum, Zemin, Asma ve 15 Normal kattan oluşan toplam 19 Katlı betonarme yapıdır. Binanın 2. Bodrum katında sosyal alanlar, sığınak ve otopark, 1. Bodrum katında dükkânlara ait depolar, otopark ve hidrofor, zemin katta ve asma katlarda eklentileri bulunan dükkânlar, normal katlarda ise konutlar yer almaktadır. Rapora konu 17 no.lu bağımsız bölüm 1. Bodrum kat, zemin kat ve asma katta yer almaktadır Taşınmaz fiiliyatta hazır yemek restoran şubesi olarak kullanılmakta olup, kiracısının kullanımına uygun olarak yeniden düzenlenmiştir. Taşınmazın ana yapısı bozulmadan alçıpan duvar sistemi ile katlarda gerekli bölümlendirmeler yapılmıştır. Satış bankosu, oturma alanları, personel giyinme ve soyunma odası, depolama alanları, soğuk hava deposu, toplantı odası, mutfak ve tuvaletler gibi zeminler alçıpan ve normal tuğla duvar sistemi ile birbirlerinden ayrılarak, bağımsız çalışma alanları oluşturulmuştur. Bağımsız bölüm kat irtifakına esas onaylı projesinde de belirtildiği gibi 1. Bodrum 15

23 Kat: 192,70 m², Zemin Kat: 192,70 m² ve Asma Kat: 126,40 m² olmak üzere toplamda 511,80 m² kapalı alandan meydana gelmektedir Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri Taşınmazın bulunduğu binanın ve bağımsız bölümün yapısal iç mekân inşaat özellikleri şu şekildedir: MERIDIEN RESIDENCE Toplam Alan 8.005,60 m² Yaş 2 Yapı Tipi Betonarme Çatı Sistemi Teras Tipi Çatı Nizamı Ayrık nizam Kat Adedi 19 Katlı (2 Bodrum + Zemin + Asma + 15 Normal Kat 17 No lu Bağımsız Bölüm Toplam Kullanım Alanı 511,80 m² (17 No.lu BB) Dış cephe Alüminyum kaplama ve dış cephe boyası Elektrik Şebeke Isıtma Sistemi Doğalgaz Su Şebeke Kanalizasyon Şebeke Asansör Mevcut Havalandırma Sistemi Mevcut Yangın Merdiveni Mevcut Yangın Söndürme Sistemi Mevcut Park Yeri Mevcut (Kapalı) Zemin Mermer, seramik, karo mozaik Duvar Duvar plastik boya, fayans Doğrama Alüminyum ve ahşap Tavan Asma tavan Aydınlatma Spot ışıklandırma Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler Değerleme konusu dükkân hazır yemek restoran şubesi olarak kullanılmaktadır. Taşınmaz 1 bodrum, zemin ve asma kattan meydana gelmektedir. Yerler seramik kaplama, duvarlar alçı sıva üzerine plastik boya, dış doğramalar alüminyum iç doğramalar plastiktir. Taşınmazın bodrum katında depo, personel odası, soğuk hava deposu ve toplantı odası bölümleri, zemin katında satış bankosu, mutfak ve oturma alanları bölümü, asma katta ise ıslak zeminler ve oturma alanları bölümü bulunmaktadır. Taşınmaz brüt alanı üzerinden onaylı projesine uygun durumdadır. Restoranın gerekli bölümlendirmeleri alçıpan ve tuğla duvar sistemi ile yapılmıştır. Taşınmaz brüt alan üzerinden onaylı projesine uygun olarak inşa edilmiştir. Taşınmaz Adana ve Çukurova nın işlek caddelerinden olan Turgut Özal Bulvarı üzerinde yer almaktadır. 16

24 Dükkânın Turgut Özal Bulvarına cephesi yaklaşık 9 m. olup, ön cephede yaklaşık 35 m² lik ek oturma alanı mevcuttur. 6 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ 6.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Söz konusu değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör bulunmamaktadır. 6.2 Swot Analizi Güçlü Yönler Gayrimenkulün bulunduğu binanın ana bulvar üzerinde bulunması Kullanım alanının geniş olması Yaya ve araç trafiği yönünden yoğun bir bölgede yer alması Reklam kabiliyeti yüksek bir bölgede yer alması Zayıf Yönler Taşınmazın bulunduğu cephenin, yolun eve gidiş yönü olan karşı cephesine göre daha az hareketliliğe sahip olması Fırsatlar Çukurova İlçesi nin, Adana nın dönüşüm ve yeni yapılar ile giderek nüfus yoğunluğunun artan bir bölgesi olması. Tehditler ABD Merkez Bankası(FED) parasal genişleme politikasına son vermesi durumunda gelişmekte olan ülkelere olan fon akışının azalması beklenmektedir. Bu durum dolaylı olarak gayrimenkul piyasasını da olumsuz etkileyecektir. 6.3 Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları Hâsılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi bu değerleme çalışmasında kullanılmamıştır. 17

25 6.4 Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri Bu değerleme çalışmasında Emsal Karşılaştırma ve Gelir Yaklaşımı kullanılmıştır Emsal Yaklaşımı Taşınmazın mahallinde yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmaza benzer konum ve nitelikte yakın zamanda satışı gerçekleşmiş ve satışta olan dükkân emsalleri araştırılmıştır Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Taşınmazın mahallinde yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmaza benzer konum, nitelikte yakın zamanda satışı gerçekleşmiş ve satışta olan dükkân emsalleri araştırılmış; ulaşılan veriler aşağıda tablo halinde gösterilmiştir. Emsal No Kaynak Açıklama Alan (m²) Alan Dağılımı Değeri (TL) Birim Değeri (m²/tl) Düzeltilmiş Birim Değeri* (m²/tl) 1 Saray Gayrimenkul Turgut Özal Bulvarı Cepheli İlbank Sırası m² Zemin Kat Saray Gayrimenkul Konu Taşınmaza 100 m. mesafede aynı cephede m² Zemin Kat Rota Emlak Cerit Yapı Konu Taşınmaza 200 m. mesafede aynı cephede Konu Taşınmaza 600 m. aynı cepheli m² Bodrum Kat m² Zemin Kat m² Asma Kat 125 m² Bodrum Kat m² Zemin Kat m² Asma Kat Atsan Gayrimenkul Konu Taşınmaza 300 m. Adnan Kahveci Blv. Üzeri m² Zemin Kat Reality World Riva Konu Taşınmaza 700 m. aynı cepheli m² Bodrum Kat m² Zemin Kat *Düzeltilmiş birim değeri bulunurken satılık gayrimenkullerin alan düzeltmeleri bodrum katlarının 3'te 1'i asma katlarının ise yarısı kullanılarak hesap yapılmıştır. * Satışta olan mülklerin satış fiyatları üzerindeki muhtemel pazarlık payları, alım satım masrafları ve emlakçı komisyonları göz önünde bulundurulmuştur. 1 ve 2 no.lu emsal yaklaşık 2 hafta önce satışı gerçekleşmiş olan emsallerdir. 18

26 Değerleme Uzmanın Profesyonel Takdiri: EMSAL DEĞERLENDİRME TABLOSU Emsal 1 Emsal 3 Emsal 4 Emsal 5 Emsal 6 Düzeltilmiş Alan (m²) 85 m² 642 m² 679 m² 120 m² 187 m² İstenen Fiyat (TL) Pazarlıklı Fiyat (TL) Konum Düzeltmesi (+-%) -5% -10% -10% -20% -20% Alan Düzeltmesi (+-%) 10% 0% 0% 5% 5% Düzeltilmiş Birim Fiyat TL/m² TL/m² TL/m² TL/m² TL/m² Emsal Ortalaması TL/m² Emsaller gayrimenkulün bulunduğu bölgede satılmış veya satılık olan dükkânlardır. 2 No lu emsalin kullanım alanının konu mülke göre çok küçük olması nedeniyle söz konusu emsal değerlemede dikkate alınmamıştır. Birim m 2 değeri hesaplanırken bodrum katın 1/3 ü, asma katın 1/2 si dâhil edilmiştir. Emsal değerlendirme tablosunda yer alan alanlar düzeltilmiş alanlardır. Bu bilgiler ışığında değerleme konusu gayrimenkulün emsal karşılaştırma yöntemi ile m² birim değeri TL = ~ TL olarak belirlenmiştir. Buna göre; Kat Numarası Kullanım Alanı (m²) Düzeltilmiş Alan (m²) Birim m² Değeri Değeri 1. Bodrum Kat 192,70 64, ,00 TL TL Zemin Kat 192,70 192, ,00 TL TL Asma Kat 126,40 63, ,00 TL TL Toplam 511,80 m² 240,58 m² TL Maliyet Yaklaşımı Bu değerleme çalışmasında maliyet analizi yöntemi uygulanmamıştır. 19

27 6.4.3 Gelir Yaklaşımı Değerleme konusu taşınmazın gelir yaklaşımı ile değer tespiti yapılmıştır. Bölgede kira fiyatları araştırılmıştır. Kiralık Dükkân Emsalleri Emsal No Kaynak Taç Gayrimenkul Taç Gayrimenkul Hüseyin Alasırt Öztürk Gayrimenkul Uzman Gayrimenkul Uzman Gayrimenkul Uzman Gayrimenkul Uzman Gayrimenkul Açıklama Turgut Özal Bulvarı Cepheli Turgut Özal Bulvarı Cepheli Turgut Özal Bulvarı Cepheli Turgut Özal Bulvarı Cepheli Turgut Özal Bulvarı Cepheli Turgut Özal Bulvarı Cepheli Adnan Kahveci Bulvarı Cepheli (Leman Kültür Cafe) Turgut Özal Bulvarı Cepheli Alan (m²) Alan Dağılımı 70 m² BK m² ZK m² AK 425 m² BK m² ZK 200 m² BK m² ZK 300 m² ZK m² AK 200 m² ZK m² AK 300 m² Zemin Kat 600 m² Zemin Kat 60 m² BK m² ZK + 80 m² AK Kira Değeri (TL) Birim m²kira Değeri (m²/tl) Düzeltilmiş Alana Göre Birim m2 Kira Değeri TL TL TL TL TL TL TL TL Emsal taşınmazlar doğrultusunda gayrimenkullerin olumlu ve olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak birim m 2 kira değerleri tespit edilmiş, aşağıda tablo halinde gösterilmiştir. 20

28 EMSAL DEĞERLENDİRME TABLOSU Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Emsal 5 Emsal 6 Emsal 7 Emsal 8 Düzeltilmiş Alan (m²) 253 m² 691 m² 267 m² 450 m² 300 m² 300 m² 600 m² 220 m² İstenen Kira (TL) Pazarlıklı Kira (TL) Konum Düzeltmesi (+-%) -10% 10% -25% -10% 0% -10% -25% 0% Alan Düzeltmesi (+-%) 0% 10% 0% 5% 0% 0% 10% 0% Düzeltilmiş Birim m2 Kira Emsal Ortalaması 96 TL/m² 44 TL/m² 42 TL/m² 56 TL/m² 62 TL/m² 88 TL/m² 82 TL/m² 80 TL/m² 69 TL/m² Değerleme konusu bağımsız bölümün kira değeri hesaplanırken bodrum katın 1/3 ü, asma katın 1/2 si dâhil edilmiştir. Buna Göre; Kat Numarası Kullanım Alanı (m²) Düzeltilmiş Alan (m²) Birim m²kira Değeri Kira Değeri 1. Bodrum Kat 192,70 64,23 69 TL TL Zemin Kat 192,70 192,70 69 TL TL Asma Kat 126,40 63,20 69 TL TL Toplam 511,80 m² 320,13 m² TL Brüt kira çarpanı belirlenirken, satışı gerçekleşmiş olarak belirtilen satılık emsaller tablosundan 1 ve 2 no.lu emsal kullanılmıştır. 1 No lu satılık emsal yıllık TL 2 No lu satılık emsalin ise yıllık TL kira getirisinin olduğu öğrenilmiştir. Buradan Piyasadan Elde Edilen Brüt Kira Çarpanı türetilecek olursa; Brüt Kira Çarpanı = Gayrimenkulün Değeri / Yıllık Brüt gelir formülünden Emsal No Yıllık Kira Getirisi Satış Değeri Brüt Kira Çarpanı ,

29 Yukarıdaki veriler ışığında brüt kira çarpanı 16, aylık kira değeri TL olarak tespit edilmiştir Buna Göre; Aylık Birim m2 Kira 69 TL Taşınmazın Düzeltilmiş Büyüklüğü(m2) 320,13 Aylık Brüt Gelir TL Yıllık Brüt Gelir TL Brüt Kira Çarpanı 16 Taşınmazın Değeri TL Kira Değer Analizi ve Kullanılan Veriler Raporun Direkt Kapitalizasyon Analizi kısmında taşınmazın kira değeri hesaplanmış olup buna göre taşınmazın yıllık brüt kira değeri TL dir Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri Söz konusu değerleme çalışması proje değerlemesi kapsamında bulunmamaktadır En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu taşınmazın mevcut ticari amaçlı kullanımının en etkin ve verimli kullanım olduğu değerlendirilmektedir Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısmı bulunmamaktadır. 22

30 7 ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir yaklaşımı kullanılmıştır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Gelir Yaklaşımı ,-TL TL Emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan değer ile gelir yaklaşımı ile ulaşılan değer birbirine yakın olup Değer tespiti için her iki yöntemin aritmetik ortalaması alınmış ve nihai değer TL olarak takdir edilmiştir. 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır. 7.3 Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler Değerleme konusu taşınmaz için daha önce şirketimiz tarafından yapılan herhangi bir değerleme çalışması bulunmamaktadır. 7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerleme konusu bağımsız bölümün tapu senedinde belirtildiği gibi işyeri olarak Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca bulunmamaktadır. 23

31 8 SONUÇ 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme uzmanlarının mevcut durum ile en etkin ve verimli kullanım analizine ve raporda belirtilen tüm hususlara katılıyorum. 8.2 Nihai Değer Takdiri Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat nizamı, sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu, hava ışık manzara durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Buna bağlı olarak değerleme konusu taşınmazın toplam değeri aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir Tarihi İtibariyle Gayrimenkulün Toplam Değeri (TL) Gayrimenkulün Toplam Yıllık Kira Değeri (TL) KDV Hariç TL TL KDV Dâhil TL TL Gayrimenkulün Toplam Değeri (USD) Gayrimenkulün Toplam Yıllık Kira Değeri (USD) KDV Hariç USD USD KDV Dâhil USD USD 1. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir. 2. KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3. Rapor içeriğinde tarihli T.C.M.B. Döviz Alış Kuru 1,-USD = 2,6931 TL olarak kabul edilmiştir. 4. Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Taner DÜNER Dilek Yılmaz AYDIN Neşecan ÇEKİCİ Lisanslı Değerleme Uzmanı Lisanslı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı 24

32 9 EKLER 1. Tapu Fotokopisi 2. Tapu Kayıt Örneği 3. İmar Durum Yazısı 4. Proje Kapak Sayfası ve Bağımsız Bölüm Listesi 5. Kat Planları 6. Fotoğraflar 7. Özgeçmişler 8. SPK Lisans Belgeleri 25