Ö:1/1000 ŞUBAT Hazırlayan. Hüseyin UZUN Şehir Plancısı

Transkript

1 ÇANAKKALE İLİ, AYVACIK İLÇESİ, KÜÇÜKKUYU BELDESİ, MIHLI MAHALLESİ, BEYBAĞLAR MEVKİİ I17-D-23-A-1-B PAFTA, 290 ADA-28,38,39 PARSELLERE AİT UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN ARAŞTIRMA VE AÇIKLAMA RAPORU Ö:1/1000 ŞUBAT 2016 Hazırlayan Hüseyin UZUN Şehir Plancısı Küçüksu Mah.Tekçam Cad.Söğütlü İş Mrk.No:4/7 ALTINOLUK TEL:

2 İçindekiler 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve Uygulama İmar Planı Değişikliği 1.PLANLAMA ALANININ KONUMU: Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Konumu: Yönetim Yapısı, İdari Bölünüş ve Sınırlar: PLAN HİYERARŞİSİ: Üst Ölçekli Plan ve Plan Notları: /5000 ölçekli Nazım İmar Planı: /1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: PLAN YAPIMINA AİT RAPORLAR: ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI: Fiziksel Yapı: Depremsellik Durumu: İklim: Küçükkuyu Bölgesinin Sıcaklık Dağılımı: Bölgenin Yağış Dağılımı: Bölgenin Rüzgâr Dağılımı: Eş Yükselti ve Eğim Durumu: Yapı Yasaklı Alanlar: Planlama Alanı ve Çevresinin Sosyo-Ekonomik Yapısı: Çanakkale İlinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Küçükkuyu Beldesinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Planlama Alanının Bölge ve Belde Ulaşım Ağındaki Yeri: Mülkiyet Durumu ve Analizi: SENTEZ: BÖLÜM: PLAN TEKLİFİ Plan Teklifinin Amacı, Gerekçesi, Yasal Dayanağı Plan Teklifinin Getirdiği Kararlar Mevcut ve Teklif Plan Karşılaştırmalı Alan Kullanımları Tablosu Nüfus Hesabı Tablosu Sosyal Donatı Hesabı Tablosu Mevcut Uygulama İmar Planı ve Uygulama İmar Planı Değişikliği Karşılaştırması PLAN NOTLARI ALTINOLUK PLANLAMA 2

3 1.PLANLAMA ALANININ KONUMU: 1.1 Planlama Alanının Ülke ve Bölge İçindeki Konumu: İmar Planı Değişikliğine konu olan alanlar, Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Küçükuyu Beldesi, Mıhlı Mahallesi, I17-D-23-A-1-B imar paftasında yaklaşık 4 173,58 m2 lik alanı kapsamaktadır.(şekil 1) 290 ada,28, 38, 39 parsel ALTINOLUK PLANLAMA 3

4 Şekil 1:Planlama Alanına Ait Uydu Görüntüsü Şekil 2:Plan Teklifi Uydu Görüntüsü ALTINOLUK PLANLAMA 4

5 1.2 Yönetim Yapısı, İdari Bölünüş ve Sınırlar: Planlama alanı Çanakkale ili, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi sınırları içerisinde I17-d- 23-a-1-b nolu imar paftasında yer almakta olup, yönetimsel açıdan Küçükkuyu Belediyesi sınırları içinde kalmaktadır. Şekil 3:Ayvacık İlçesi Sınırları 2.PLAN HİYERARŞİSİ: 2.1 Üst Ölçekli Plan ve Plan Notları: Planlama alanının da içinde bulunduğu Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı, Bakanlık Makamının tarih,13549 sayılı Olur u ile onaylanmıştır tarihinde onaylanmış olan Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı, askı sürecindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında tarihinde Bakanlık Makamınca onaylanmıştır. ALTINOLUK PLANLAMA 5

6 Plan değişikliğine konu olan alan, Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı içerisinde I17 nolu Çevre Düzeni Planı paftasında Yerleşme Alanları içerisinde tanımlanmış olan Kentsel Gelişme Alanı olarak görülmektedir. 1/ ölçekli Çevre Düzeni Planı Plan Notlarının 8.Yerleşme Alanları maddesinin nolu bölümünde Kentsel Yerleşme Alanları içerisinde Konut Alanlarının ve Yeşil Alanların yer alabileceği belirtilmiştir KENTSEL YERLEŞME ALANLARINDA, KONUT ALANLARI İLE EĞİTİM TESİSLERİ, SAĞLIK TESİSLERİ, AÇIK VE KAPALI SPOR ALANLARI, YEŞİL ALANLAR, KAMU KURUM ALANLARI, TRAFO VB.GİBİ SOSYAL, KÜLTÜREL VE TEKNİK ALT YAPI ALANLARI İLE TİCARET ALANLARI, KÜÇÜK SANAYİ SİTESİ ALANLARI, TURİSTİK TESİS ALANLARI, KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA ALANLARI V.B. GİBİÇALIŞMA ALANLARI YER ALABİLİR. Planlama Alanı Şekil 4:Planlama Alanın Çevre Düzeni Planı İçerisinde Kaldığı Alan ALTINOLUK PLANLAMA 6

7 Şekil 5: I17 Nolu Çevre Düzeni Planı Pafta Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 7

8 2.2 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı: Planlama alanını oluşturan 290 ada, 28, 38, 39 parseller 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı içerisinde I17-d-23-a nolu imar planı paftalarında yer almakta olup, Yüksek Yoğunluklu Mevcut Konut Alanı (720 Kişi/HA) olarak görülmektedir. Şekil 6:Planlama Alanının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı İçerisinde Kaldığı Alan 2.3 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: Plan teklifine konu taşınmazlar 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde I17-d a-1-b nolu imar plan paftalarında yer almaktadır. Uygulama İmar Planı Değişikliği yapılan Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Mıhlı mah., 290 ada, 28, 38, 39 nolu parseller nolu mevcut Uygulama İmar Planı içerisinde Ayrık Nizam-İki Kat (Aİ-2) inşaat nizamlı yoğunluksuz (taban alanı %40) imarlı olarak görülmektedir. ALTINOLUK PLANLAMA 8

9 Şekil 7:I117-d-23-a-1-b nolu 1/11000 ölçekli Uygulama İmar Planı Örneği 3.PLAN YAPIMINA AİT RAPORLAR: Planlama Alanını kapsayan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Kısmında Belirtilen Esaslara Aynen Uyulacaktır. Buna Göre: İnceleme alanının tamamı topoğrafik eğimin % 0-5 arasında olduğu Alüvyon birimin bulunduğu kesimlerdir. İnceleme alanında yeraltı suyu 3,00 mt. derinlikte tespit edilmiş ve yapılan sıvılaşma analizi sonucunda 1 ve 2 nolu sondaj çalışmalarına göre 7,50-20,0 mt. derinlikler arasında Fs<1 olduğu hesaplanmıştır. Zeminde sıvılaşma oluşmayacak şekilde iyileştirmeye gidilmeli, Depremin tesiri altında zemin iskeletinde çökmeye ve/veya göçme olmayacak şekilde zeminde iyileştirme yapılması, ALTINOLUK PLANLAMA 9

10 Deprem anında gelişen boşluk suyu basınç fazlalığının hızlı sönümlenmesinin sağlanması, Zeminlerin sıvılaşma karşı direnci arttırmak amacıyla uzman mühendislerce gerekli zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalı ve yapılaşmaya gidilmelidir. Bu alanlarda; yapı yüklerinin taşıttırılacağı Alüvyon'a ait birimlerin sıvılaşma parametrelerinin projeye esas zemin etütlerinde ayrıntılı araştırılmalı, karşılaşılacak zemin sorunlarına yönelik gerekli mühendislik önlemleri alınarak yapılaşmaya gidilmelidir. Yapı yüklerinin taşıttırılacağı alüvyon birimlerine ait şişme, oturma, taşıma gücü parametrelerinin, projeye esas parsel bazı zemin etütlerinde ayrıntılı araştırılmalı, karşılaşılacak zemin sorunlarına yönelik gerekli mühendislik önlemleri alınarak yapılaşmaya gidilmelidir. Yapı temellerini etkileyecek yüzey ve sızıntı sularının ortamdan uzaklaştırılmasına yönelik drenaj sistemleri yapılmalıdır. Afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkındaki yönetmelik esaslarına uyulmalıdır. Bu alanlar Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar olarak değerlendirilerek, 1/1000 ölçekli yerleşime uygunluk paftalarında Ö.A.-1.1 olarak işaretlenmiştir. İnceleme alanı ve çevresi 1. Derece tehlikeli deprem bölgesinde bulunduğundan, her türlü yapılaşma Mülga B.İ.B.(A.İ.G.M) Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik Hükümlerine uyulmalıdır. Bu çalışma Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi, İ17d-23a-2a nolu hali hazır harita pafta 290 Ada, parselde sınırları belirtilen İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu olup parsel bazında zemin etüt raporu olarak kullanılamaz. ALTINOLUK PLANLAMA 10

11 Şekil 8:Onay Sayfası ALTINOLUK PLANLAMA 11

12 4.ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI: 4.1 Fiziksel Yapı: Depremsellik Durumu: Marmara da, dolayısı ile Çanakkale ve çevresinde de depremleri, Kuzey Anadolu Fay Zonu nun buraya uzanan üç kolu meydana getirir. Kuzeydeki kol; Sapanca Gölü doğusundan başlayıp, İzmit Körfezi güneyinden geçerek Marmara Denizi ortasından Saroz Körfezi ne kadar uzanır. Orta kol; güney kol ile birlikte Sapanca Gölü güneydoğusundan başlayıp, Geyve, Pamukova, İznik Gölü güneyinden Gemlik Körfezi ne kadar gelir. Buradan itibaren güneybatıya dönerek Ulubat, Manyas, Gönen, Yenice üzerinden Edremit Körfezi ne doğru devam etmektedir. Buradan da sırasıyla; Biga-Çan-Bayramiç-Etili hattını takip eden, bu yaz yapılan çalışmada da Ezine ye kadar devam ettiği tespit edilen fay, Sarıköy-İnova Fayı, 1953 Yenice Depremi nin de üzerinde meydana geldiği Gönen-Yenice Fayı ve en güneydeki Havran- Edremit faylarıdır tarih ve 96/8109 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası na göre Çanakkale İl sınırları deprem kuşağında 1. derecede yer almaktadır. Planlama alanında içerisinde bulunduğu Çanakkale ili, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi Beybağlar mevkii 1.derece deprem kuşağında yer almaktadır. Planlama çalışmasından sonra yapılacak olan proje çalışmalarında tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren ''Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik'' ve ''Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik'' hükümlerine uygun olarak yapılacaktır. Planlama Alanı Şekil 9:Deprem Haritası ALTINOLUK PLANLAMA 12

13 İklim: 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve Uygulama İmar Planı Değişikliği Küçükkuyu Beldesi iklimi, bulunduğu yer nedeniyle Marmara (geçiş) iklimi özelliği göstermektedir. Geçiş iklimi genel olarak Akdeniz ile Karadeniz iklimi arasında bir durum arz eder. Marmara Bölgesi'nin kuzey Ege'yi de içine alacak şekilde güney kesiminde görülür. Kışları Akdeniz iklimi kadar ılık, yazları Karadeniz iklimi kadar yağışlı değildir. Karasal iklim kadar kışı soğuk, yazı da kurak geçmemektedir. Bu özelliklerden dolayı Marmara iklimi, karasal Karadeniz ve Akdeniz iklimleri arasında bir geçiş özelliği göstermektedir. Buna bağlı olarak doğal bitki örtüsünü alçak kesimlerde Akdeniz kökenli bitkiler, yüksek kesimlerde kuzeye bakan yamaçlarda Karadeniz bitki topluluğu özelliğindeki nemli ormanlar oluşturmaktadır. Soğuk ay olan Ocak ayı ortalama sıcaklığı 4.9 C, sıcak ay olan Temmuz ayı ortalama sıcaklığı 23.7 C, yıllık ortalama sıcaklık 14.0 C dir. Ortalama yıllık toplam yağış 595.2mm dir ve yağışların çoğu kış mevsimindedir. PLANLAMA ALANI Şekil 10:Türkiye İklim Bölgeleri Küçükkuyu Bölgesinin Sıcaklık Dağılımı: Çanakkale de yıllık ortalama sıcaklık, 15 ºC dolaylarındadır. Yılın en sıcak geçen ayı Temmuz ayıdır. Temmuz ayının en yüksek ortalama sıcaklık değeri; 30.6 ºC dir. Yıllık en düşük sıcaklık Ocak ayında ve ortalama 3.3 ºC'dir. (Devlet Meteoroloji İşleri Genel Müdürlüğü, ) Bölgenin Yağış Dağılımı: Devlet Meteoroloji İşleri Genel Müdürlüğü verilerine göre yıllık toplam ortalama yağış miktarı 598 mm. olup, en çok yağış gerçekleşen ay ise 96.9 mm. ile Aralık ayıdır. En az yağış ise 7.4 mm. ile Ağustos ayında gerçekleşmiştir. Bölgede yıllık ortalama kar yağışlı günler sayısı 8.4 gün olarak tespit edilmiştir. En fazla karlı günler ve karla örtülü günler sırasıyla Aralık, Ocak ve Şubat aylarındadır. En yüksek kar kalınlığı ise Aralık ayında 63 cm. olarak ölçülmüştür. ALTINOLUK PLANLAMA 13

14 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ve Uygulama İmar Planı Değişikliği Bölgenin Rüzgâr Dağılımı: Çanakkale İl inde tespit edilen hâkim rüzgâr NNE (kuzey-kuzeydoğu) yönlüdür. Bölgede yıllık ortalama rüzgâr hızı 3.95 m/sn. olarak tespit edilmiştir. Ortalama rüzgâr hızının en yüksek olduğu ay Şubat, en düşük olduğu ay ise Haziran ayıdır. Eş Yükselti ve Eğim Durumu: Planlama çalışması yapılan; 290 ada, 28, 38, 39 nolu parsel %0-5 arasında eğim topoğrafyasına sahiptir. Arazinin eğim yönü kuzey-kuzeydoğu yönünde değişkenlik göstermektedir. Yapı Yasaklı Alanlar: Planlama alanı içerisinde Yapı Yasaklı Alan bulunmamaktadır. 4.2 Planlama Alanı ve Çevresinin Sosyo-Ekonomik Yapısı: Çanakkale İlinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Çanakkale ilinin ekonomik yapısı tarım, eğitim, turizm, taşımacılık, madencilik, çimento, balıkçılık ve konservecilik, inşaat gibi faaliyetlere dayanmaktadır. Özellikle Çanakkale'de tarımın en önemli faaliyet olmasıyla tarıma dayalı sanayi gelişme göstermekle birlikte turizm ve sanayinin ekonomideki payı her geçen gün artış göstermektedir. TUİK tarafından yayımlanan 2011 yılı nüfus ve konut araştırmasına göre; Çanakkale ilinde istihdam edilen (15+yaş) nüfusunun %38,8'i tarım sektöründe,%17,5'i sanayi sektöründe, %43,8'i hizmet sektöründe çalışmakta olup, işsizlik oranı %4,2 dir. Küçükkuyu Beldesinin Sosyal-Ekonomik Yapısı: Küçükkuyu, Ayvacık ilçesine bağlı bir turizm kasabası olmakla birlikte, beldenin ekonomik yapısı turizm, balıkçılık ve zeytincilik oluşturmaktadır. Küçükkuyu beldesinin Türkiye İstatistik Kurumunun adrese dayalı nüfus kayıt sistemini 2012 verilerine göre toplam kişi yaşamakta olup bunların si belde merkezinde ve kişi si ise köylerde yaşamaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 14

15 BELDE MERKEZ KÖY Şekil 11:Küçükkyu Beldesinde Yaşayan Nüfusun Bölge İçindeki Dağılımı 4.3 Planlama Alanının Bölge ve Belde Ulaşım Ağındaki Yeri: Planlama alanın içinde bulunduğu Küçükkuyu Edremit havaalanına 40 km, Çanakkale havaalanına 120 km mesafededir. Küçükkuyu, Balıkesir'e yaklaşık 125 km uzaklığındadır. Küçükkuyu, aynı zamanda Çanakkale'den İzmir'e gidişte tek bir yol olma özelliğine de sahiptir. Çanakkale'den İzmir'e gitmek isteyenler Küçükkuyu'dan geçmelidir. İzmir'e 240 km uzaklıkta bulunmaktadır. Edremit şehir merkezine 42 km Akçay şehir merkezine 32 km mesafededir.(şekil 23) Planlama alanı oluşturan 290 ada - 28, 38, 39 parseller Küçükkuyu Belde Merkezine yaklaşık olarak kuş uçuşu 650 mt mesafede bulunmaktadır. (Şekil 24) Planlama alanı ile bölge ulaşım bağlantısı açısından her hangi bir sıkıntı bulunmamaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 15

16 Proje Alanı Şekil 12:Planlama Alanının Bölge Ulaşım Ağındaki Yeri Çanakkale-İzmir Karayolu Şekil 13:Planlama Alanı Bağlantı Yolları Uydu Görüntüsü ALTINOLUK PLANLAMA 16

17 4.4 Mülkiyet Durumu ve Analizi: Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Mıhlı Mahallesi, Beybağlar Mevkii 290 ada-28, 38, 39 parsel numaralı yaklaşık 3 601,53 m2 yüzölçümlü taşınmazlara ait plan teklifi mal sahiplerinin rızası üzerine hazırlanmış olup, planlama alanına ait her hangi bir mülkiyet sorunu bulunmamaktadır. ALTINOLUK PLANLAMA 17

18 Şekil 14: 290 Ada-38 Parsele Ait Tapu Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 18

19 Şekil 15: 290 Ada-28 Parsele ait Tapu Kayıt Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 19

20 Şekil 16:290 ada-39 Parsele ait Tapu Sureti ALTINOLUK PLANLAMA 20

21 Şekil 17:Harita Plan Örneği ALTINOLUK PLANLAMA 21

22 5.SENTEZ: Plan raporunda Araştırma ve Analiz bölümünde belirtilen bilgiler ışığında aşağıdaki sonuçlar çıkarılmaktadır. Buna Göre; Planlama Alanı Ulaşım Durumu Mülkiyet Durumu Plana Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Üst Ölçekli Plana Uygunluğu İklim, Rüzgâr ve Depremsellik Durumu Ulaşım Açısından Her Hangi bir Sorun Bulunmamaktadır. Mülkiyet Konusunda Her Hangi bir Problem Bulunmamaktadır. Planlama Alanı ve Çevresi için hazırlanan Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Tarafından tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler Bölümünde belirtilen esaslara aynen uyulacaktır. Planlama Alanı ve Çevresinde herhangi bir yapı yasaklı alan bulunmamaktadır. Çevre Düzeni Planı içerisinde Kentsel Gelişme Alanı olarak görülmekte olup üst ölçeli plan açısından her hangi bir sorun bulunmamaktadır. Planlama Alanına ait iklim, Rüzgâr vb. fiziksel özellikler bakımından her hangi bir sakınca bulunmamaktadır. Planlama alanı ve çevresi 1.derece deprem bölgesinde yer aldığından dolayı ''Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik'' ve ''Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik'' hükümlerine uyulacaktır. SONUÇ OLARAK: Bu bilgiler ışığında 1/1000 ölçekli plan çalışmalarına başlanılmıştır. ALTINOLUK PLANLAMA 22

23 6. BÖLÜM: PLAN TEKLİFİ 6.1 Plan Teklifinin Amacı, Gerekçesi, Yasal Dayanağı Plan çalışmasının temel amacı; Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Mıhlı mahallesi, Beybağlar mevkii, I17-D-23-A-1-B pafta, 290 ada 28, 38, 39 parsellerde kayıtlı yaklaşık 3601,53 m2 lik alan üzerinde yapılan araştırma-analiz-değerlendirme çalışmaları ışığında bölgede kurulacak konut kullanımlarının sürdürülebilirlik ilkesi ile düzenli, sağlıklı ve planlı bir yapıda oluşmasına imkân sağlayacak imar planlarının hazırlanmasıdır. Plan değişikliğine konu 290 ada 28, 38, 39 parsel nolu taşınmazlar 1/ ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni İmar Planı içerisinde Kentsel Yerleşik Alan, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Yüksek Yoğunluklu Mevcut Konut Alanı (720 Kişi/ha), mevcut1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ise Ayrık Nizam-2 kat ( A-2 ), Taks: 0.40 yoğunluklu konut alanı görülmektedir. 1/1000 Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinde, planlama alanı ile aynı yapı adası içindeki 3 katlı yapılaşmalar ve üst ölçekli plan/plan notları dikkate alınarak taşınmazın yapılaşma koşulları tekrar düzenlenmiştir. Plan teklifi, Üst ölçekli Plan/Plan Hükümleri, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve 3194 Sayılı İmar Kanunu ve İlgi Yönetmelik Hükümlerine uygun olarak hazırlanmıştır. 6.2 Plan Teklifinin Getirdiği Kararlar 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, I17-D-23-A-1-B imar paftası, Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Mıhlı mahallesi, Beybağlar Mevkii, 290 ada, parseller ve çevresine ait yaklaşık 4 173,58 m2 alanı kapsamaktadır. Plan teklifi hazırlanırken tarihinde yürürlüğe giren Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği eki plan lejantları doğrultusunda planlama ve lejant hükümleri belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde 290 ada, 28,38,39 parsel nolu taşınmazların mevcut Uygulama İmar Planında Ayrık İkiz Nizam-2 kat ( Aİ-2 ), Taks: 0.40 yoğunluklu konut alanı olarak görülen imar durumu, Ayrık Nizam-Üç Kat (A-3) TAKS:0,40- KAKS:1,80 inşaat yoğunluklu Konut Alanı olarak tadil edilmiştir. Plan değişikliği teklifi içindeki konut alanlarının batısında yaklaşık 20 araçlık bir genel otopark alanı planlanmıştır. Planlama alanı ve çevresini kapsayan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç ve Öneriler bölümünde belirtilen hususlara aynen uyulacaktır. Alanın ihtiyaç duyacağı otopark alanları parsel içinde çözümlenecek ve mimari vaziyet planı içerisinde gösterilecektir.yapılan plan değişikliği sonucunda yaklaşık olarak 33 kişilik bir ek nüfus ortaya çıkmaktadır. Plan yapımı sonucunda ortaya çıkan ek nüfusun ihtiyaç duyacağı sosyal alt yapı alanları aşağıdaki gibidir; Eğitim Tesisleri Alanı (Anaokul+İlkokul) :16,5 m2 + 49,5 m2= 66 m2 Sosyal Açık ve Yeşil Alanlar :330 m2 Sağlık Tesisleri Alanı :49,5 m2 Sosyal ve Kültürel Tesisler, İbadet Yeri :16,5 m2 ALTINOLUK PLANLAMA 23

24 Nüfus artışından dolayı ortaya çıkan Eğitim Tesisleri Alanı, Sağlık Tesisleri Alanı ve Sosyo ve Kültürel Tesis Alanları miktarları ilgi yönetmelikte belirlenen asgari alan büyüklüklerine göre tam parsel oluşturmaya yetmediğinden ve Küçükkuyu Belediyesi sınırları içerisinde söz konusu kullanım alanları için yeterli alan bulunduğundan dolayı yeni alanlar önerilmemiştir. Fakat ileride belediyesince Küçükkuyu genelinde yapılacak genel plan çalışmalarında bu sosyal donatı alanları hesaba katılarak bütün olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Ancak 33 kişilik ek nüfusun ihtiyaç duyduğu 330 m2'lik ''Sosyal ve Açık Yeşil Alan'' miktarı plan teklifi içerisinde konut alanından yeşil alan olarak tadil edilen 390,34 m2'lik ''Park'' alanı içerisinden karşılanacaktır. Alan kullanımı, nüfus hesabı ve sosyal donatı alanı hesabına ait tablolar aşağıda gösterilmiş, yapılaşmaya ilişkin diğer hususlar rapor içeriğinde bulunan plan notlarında belirtilmiştir. 6.3 Mevcut ve Teklif Plan Karşılaştırmalı Alan Kullanımları Tablosu MEVCUT UYGULAMA İMAR PLANI UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ Toplam Alan 4 173,58 m ,58 m2 Konut Alanı 2 071,81 m ,81 m2 Park - 390,34 m2 Genel Otopark Alanı - 581,81 m2 Yol Alanı 2 278,25 m ,62 m2 6.4 Nüfus Hesabı Tablosu Nüfus artışı hesabında kişi başına düşen inşaat alanı 25 m2, artan her kişi için bırakılacak yeşil alan miktarı 10 m2, toplam inşaat alanı ise net imara açılan konut alanı üzerinden hesaplanmıştır. Mevcut Uygulama İmar Planındaki Toplam İnşaat Alanı: 2 900,53 m2 Plan Değişikliği Sonucunda Ortaya Çıkan Toplam İnşaat Alanı:3 729,25 m2 Toplam İnşaat Alanı Artışı : 828,72 m2 yaklaşık 829 m2 (3 729,25 m ,53m2) Toplam Nüfus : 33,16 kişi yaklaşık 33 Kişi (829 m2 /25 m2) ALTINOLUK PLANLAMA 24

25 6.5 Sosyal Donatı Hesabı Tablosu NÜFUS GRUPLARI GEREKLİ ALAN (m 2 ) ALTYAPI ALANLARI m²/kişi Asgari Birim Alan (m²) EĞİTİM TESİSLERİ ALANI Anaokulu ,5 İlkokul ,5 Çocuk Bahçesi --- Park 330 SOSYAL AÇIK VE YEŞİL ALANLAR Botanik Parkı ,00 Hayvanat Bahçesi --- Mesire Yeri --- Rekreasyon --- SAĞLIK TESİSLERİ ALANI Aile Sağlık Merkezi ,5 SOSYAL ve KÜLTÜREL TESİSLER ALANI Küçük ibadet yeri ,5 İBADET YERİ ,000 ALTINOLUK PLANLAMA 25

26 6.6 Mevcut Uygulama İmar Planı ve Uygulama İmar Planı Değişikliği Karşılaştırması Şekil 18:Mevcut Uygulama İmar Planı Şekil 19:Uygulama İmar Planı Değişikliği ALTINOLUK PLANLAMA 26

27 7.PLAN NOTLARI 1. Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ Ölçekli Çevre Düzeni Planı Ve Plan Notları Aynen Geçerlidir. 2. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği Ve 3194 Sayılı İmar Kanunu Ve İlgi Yönetmelikleri Aynen Geçerlidir. 3. Konut Alanı olarak Planlanan Alan İçin Yapılanma Koşulları Ayrık Nizam Üç Kat (A- 3) Taks:0,40-Kaks:1,80 İnşaat Yoğunluklu Olacaktır. 4. Otopark Alanları Parsel Alanı İçerisinde Çözülecek Ve Mimari Vaziyet Planında Gösterilecektir. 5. Yeşil Alan, Yol Ve Diğer Sosyal Donatı Alanları Kamuya Terk Edilmeden İnşaat Ruhsatı Verilmeyecektir. 6. ''2872 Sayılı Çevre Kanunu Ve İlgili Yönetmelik Hükümleri'' İle ''5491 Sayılı Çevre Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükümlerine '' Uyulacaktır. 7. Planlama Alanı Amacı Dışında Kullanılamaz. 8. Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Tarafından Tarihinde Onaylanan İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu Sonuç Ve Öneriler Kısmında Belirtilen Esaslara Aynen Uyulacaktır. Buna Göre: İnceleme alanının tamamı topoğrafik eğimin % 0-5 arasında olduğu Alüvyon birimin bulunduğu kesimlerdir. İnceleme alanında yeraltı suyu 3,00 mt. derinlikte tespit edilmiş ve yapılan sıvılaşma analizi sonucunda 1 ve 2 nolu sondaj çalışmalarına göre 7,50-20,0 mt. derinlikler arasında Fs<1 olduğu hesaplanmıştır. Zeminde sıvılaşma oluşmayacak şekilde iyileştirmeye gidilmeli, Depremin tesiri altında zemin iskeletinde çökmeye ve/veya göçme olmayacak şekilde zeminde iyileştirme yapılması, Deprem anında gelişen boşluk suyu basınç fazlalığının hızlı sönümlenmesinin sağlanması, Zeminlerin sıvılaşma karşı direnci arttırmak amacıyla uzman mühendislerce gerekli zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalı ve yapılaşmaya gidilmelidir. Bu alanlarda; yapı yüklerinin taşıttırılacağı Alüvyon'a ait birimlerin sıvılaşma parametrelerinin projeye esas zemin etütlerinde ayrıntılı araştırılmalı, karşılaşılacak zemin sorunlarına yönelik gerekli mühendislik önlemleri alınarak yapılaşmaya gidilmelidir. ALTINOLUK PLANLAMA 27

28 Yapı yüklerinin taşıttırılacağı alüvyon birimlerine ait şişme, oturma, taşıma gücü parametrelerinin, projeye esas parsel bazı zemin etütlerinde ayrıntılı araştırılmalı, karşılaşılacak zemin sorunlarına yönelik gerekli mühendislik önlemleri alınarak yapılaşmaya gidilmelidir. Yapı temellerini etkileyecek yüzey ve sızıntı sularının ortamdan uzaklaştırılmasına yönelik drenaj sistemleri yapılmalıdır. Afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkındaki yönetmelik esaslarına uyulmalıdır. Bu alanlar Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar olarak değerlendirilerek, 1/1000 ölçekli yerleşime uygunluk paftalarında Ö.A.-1.1 olarak işaretlenmiştir. İnceleme alanı ve çevresi 1. Derece tehlikeli deprem bölgesinde bulunduğundan, her türlü yapılaşma Mülga B.İ.B.(A.İ.G.M) Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkındaki Yönetmelik Hükümlerine uyulmalıdır. Bu çalışma Çanakkale İli, Ayvacık İlçesi, Küçükkuyu Beldesi, İ17d-23a-2a nolu hali hazır harita pafta 290 Ada, parselde sınırları belirtilen İmar Planına Esas Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu olup parsel bazında zemin etüt raporu olarak kullanılamaz. ALTINOLUK PLANLAMA 28