TURKEY REAL ESTATE REVIEW SECOND HALF 2011 İKİNCİ YARI Accelerating success. Başarıyı hızlandırın.

Transkript

1 TURKEY REAL ESTATE REVIEW SECOND HALF 2011 İKİNCİ YARI 2011 Accelerating success. Başarıyı hızlandırın.

2 colliers INTERNATIONAL RESEARCH Over the past months, we can safely say, that certain negative developments in most of the world s geography have affected the appetite of real estate investors across the globe. Several European countries have again faced economic problems and real estate investors, originated from some of these countries, have decided to postpone some of their activities in other markets like Turkey. The Arab Spring seems to have created a degree of uncertainty in North African and Middle Eastern countries. As to when exactly the political, economic, business, and legal environments will be stabilized in these markets, is still uncertain. This has significantly affected large Turkish investors active in those markets and shifted their attention and investments back to the local market opportunities in Turkey. Meanwhile, the US economy has been very slow to recover from the Global Economic Crisis of 2008/2009. Due to the size and importance of all of these economies, the effects were felt around the world, especially in emerging economies, such as Turkey. However, Turkey rebounded from the effects of the global crisis mainly with the help of its local dynamics and productivity and has returned with a high GDP growth in the first half of Turkey appears to be one of the only significantly safe harbors for investment in the region as well as an attractive market to invest in by its local capital. It is with pleasure that we introduce you to our latest research on the Turkish Real Estate market. Enjoy Reading! Kerim Cin Managing Partner Colliers International Turkey Son aylarda dünyanın birçok coğrafyasında yaşanan olumsuz gelişmelerin dünyadaki gayrimenkul yatırımcılarının iştahını kaçırdığını rahatlıkla söyleyebiliriz. Bazı Avrupa ülkeleri yeniden ekonomik sorunlarla karşılaştılar ve bu ülkelerin bazılarında yerleşik olan gayrimenkul yatırımcıları da Türkiye gibi pazarlardaki bazı faaliyetlerini askıya almaya karar verdiler. Arap Baharı, görünüşe göre Kuzey Afrika ve Orta Doğu ülkelerinde siyasi, ekonomik, ticari ve hukuki ortamının tam olarak ne zaman istikrar kazanacağı konusunda bir dereceye kadar belirsizliğe yol açtı. Bu durum, bu pazarlardaki büyük çaplı Türk yatırımcılarını önemli ölçüde etkiledi ve bu yatırımcıların dikkatlerini ve yatırımlarını yeniden Türkiye pazarındaki fırsatlara yönelmesine neden oldu. Bu arada, ABD ekonomisi 2008/2009 küresel ekonomik krizinden çıkmak konusunda oldukça ağır davrandı. Bütün bu ekonomilerin boyutu ve önemi nedeniyle, krizin etkileri dünyanın her yerinde, özellikle de Türkiye gibi büyümekte olan ekonomilerde hissedildi. Ancak, Türkiye kendi yerel dinamikleri ve verimliliğinin de katkısıyla küresel krizin etkilerinden kurtuldu ve 2011 in birinci yarısında GSMH açısından yüksek bir büyüme gerçekleştirdi. Türkiye, bu haliyle bölgede yatırım için en güvenilir ülkelerden biri olmanın yanı sıra, yerli sermaye açısından da cazip bir pazar konumundadır. Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma Raporumuzu sunmaktan memnuniyet duyduğumuzu belirtir, keyifli okumalar dileriz. Kerim Cin Yönetici Ortak Colliers International Türkiye This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s) All rights reserved Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır Tüm hakları saklıdır.

3 CONTENTS İÇERİK TURKEY real estate review SECOND HALF 2011 İKİNCİ YARI 2011 TURKEY REAL ESTATE REVIEW Economy 4 Istanbul Office Market 5 Istanbul Industrial Market 7 Istanbul Hotel Market 8 Istanbul Retail Market 10 Istanbul Residential Market 12 Ekonomi 4 İstanbul Ofis Piyasası 5 İstanbul Endüstriyel Piyasası 7 İstanbul Otel Piyasası 8 Perakende Piyasası 10 İstanbul Konut Piyasası 12 for further ınformatıon daha fazla bilgi için Kerim Cin Managing Partner I Turkey kerim.cin@colliersturkey.com Neslihan Kurtuluş Head of Advisory Department I Turkey neslihan.kurtulus@colliersturkey.com Gülce Yalçınkaya Marketing & PR Manager I Turkey Colliers International Turkey Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey Main Fax gulce.yalcinkaya@colliersturkey.com

4 Economy In the second half of the 2011, concerns are mounting as national current account deficits in some European countries and Turkey increase. The downgrading of the USA s credit rating to AA+ from AAA by international credit rating agency Standard&Poors, increased the global risk perception among investors. Up until the second half of 2011, the Turkish economy demonstrated strong growth, due, for a large part, to strong domestic demand. However, although demand and consumption stimulated economic growth, they also raised the current account deficit of Turkey due to an increase in imported goods and services. The Turkish economy is entering the second half of 2011 with strong growth, despite the slowdown in the recovery in developed countries. According to data published for the first quarter of 2011, Turkey s GDP increased by 11%, higher than levels predicted, compared to the GDP of the same quarter in According to information released by public authorities, this rate is the highest in the world for Q Strong domestic demand in Turkey has led to an increase in consumer spending. Investment and consumer spending in the first half 2011 were the main stimulants of GDP growth. Meanwhile, increasing energy prices combined with decreasing export volume moderated GDP growth figures. The public data available in relation to the first quarter of 2011 indicates that economic activity continues to increase. However, since the Turkish Central Bank increased the required reserve ratio beginning in the second quarter of the year, it is expected that the expansion of credit and consumption will slow down causing economic growth to decelerate. In the first half of 2011, some European countries faced a current account deficit to GDP ratio above the critical level of 10%. For Turkey, this ratio is approximately 9,5% as of the first half of 2011, which is a level that raises concerns amongst analysts. As a result, going into H2 2011, current account deficit may put pressure on inflation and interest rates in Turkey. Therefore, in an effort to balance the current account deficit, the central bank and other public authorities are trying to decrease consumption. Due to the aforementioned reasons, the growth expectation of 6.5% at year-end 2011 is more conservative compared to the previous year. The inflation rate, which has troubled Turkey in the past, is recorded at a rate lower than expected, reflecting confidence in the domestic market. According to inflation figures announced in July 2011, the consumer price index (CPI) decreased by 1.43% and the producer price index (PPI) increased by 0.01% in June. Based on this data, the increase in Ekonomi 2011 yılının ikinci yarısında endişeler, bazı Avrupa ülkelerinin ve Türkiye nin artan ulusal cari açıklarında yoğunlaşıyor. Öte yandan, uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Standard&Poors un ABD nin AAA olan kredi notunu AA+ derecesine düşürmesi, yatırımcılar arasındaki küresel risk algılamasını arttırdı yılının ikinci yarısına kadar, büyük oranda iç talebin güçlü olması sebebiyle Türkiye ekonomisi yüksek büyüme gerçekleştirdi. Ancak, talep ve tüketim ekonomik büyümeyi teşvik ederken, bir yandan da ithal edilen mal ve hizmetlerde artışa yol açtığı için cari açığı arttırmaktadır. Gelişmiş ülkelerdeki büyüme hızlarının yavaşlamasına rağmen, Türkiye ekonomisi 2011 yılının ikinci yarısında güçlü büyüme ve toparlanma verileriyle girmektedir. Açıklanan 2011 yılı ilk çeyrek verilerine göre GSYH rakamındaki artış bir önceki yılın aynı dönemine göre %11 olarak, beklentilerin üzerinde gerçekleşmiştir. Kamu otoritelerinden açıklanan bilgilere göre, bu oran 2011 yılı ilk çeyreği için tüm dünyada gerçekleşen en yüksek büyüme hızı olmuştur. Türkiye de iç piyasadaki güçlü talep, tüketici harcamalarının artmasına neden olmuştur. Son çeyrekte yapılan yatırımlar ve tüketim harcamaları büyümeyi desteklerken, enerji fiyatlarındaki artışla birlikte azalan ihracat, ekonomik büyümeyi sınırlamıştır yılının ilk çeyreğine ilişkin şu ana dek açıklanan veriler, ekonomik aktivitenin canlılığını koruduğunu göstermektedir. Ancak, TCMB nin zorunlu karşılık oranlarını artırması nedeniyle, yılın ikinci çeyreğinden itibaren kredi genişlemesinin yavaşlaması ve ekonomik büyümenin hız kesmesi beklenmektedir yılının ilk yarısında, bazı Avrupa ülkelerinde cari açığın GSYH ye oranı %10 olan kritik seviyenin üzerinde gerçekleşmiştir. Türkiye de bu oran, yılın ilk yarısı itibarıyla yaklaşık %9,5 olarak gerçekleşmiş ve analistler arasındaki kaygıyı arttırmıştır. Cari açık, bu sebeple, yılın ikinci yarısında enflasyon ve faiz oranları üzerinde baskı yaratabilir. Bundan dolayı, kamu otoriteleri ve merkez bankası cari işlemler açığını dengeye oturtmak için tüketimi düşürmeye çalışmaktadırlar. Yukarıda belirtilen nedenlerden ötürü, 2011 yılsonu büyüme beklentileri önceki yıla oranla daha ihtiyatlı olup %6,5 seviyesindedir. Uzun yıllar Türkiye nin baş ağrısı olan enflasyon oranı, Haziran ayı itibarıyla iç piyasadaki güveni destekler biçimde beklenenin altında gerçekleşmiştir. Bu yılın Temmuz ayında açıklanan enflasyon rakamlarına göre, Haziran ayında tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) %1,43 oranında düşerken, üretici fiyatları endeksi (ÜFE) ise %0,01 oranında artmıştır. Bu verilere göre, yıllık bazda TÜFE artış oranı %6,24, ÜFE artış oranı ise %10,2 olmuştur. p. 4 Colliers International

5 the CPI reflects a rate of 6.24% on an annual basis and the increase in the annual PPI amounts to 10.2%. The Turkish Central Bank expects that the inflation rate will be recorded at 6.2% at year-end The market estimates for the inflation rate include a progressive increase in the remaining periods of 2011 and an approximate rate of 6.9% as of year-end. Rising energy and commodity prices are noted as the most significant factors that would trigger an increase in the inflation rate. During the first half of 2011, low interest rates have continued to increase demand for home loans. In first half of 2011, home loans increased by almost 10% over the six month period and reached a level of USD 43.4 million. This trend slowed down due to the increase in the required reserve ratio and home loans decreased by 1.4% in June The balance between the strong domestic demand and interest rates will determine the direction of the home loans market in coming months. Throughout the first half of 2011, existing investors in the Turkish market have accelerated their investments based on positive economic developments and intensified their presence in the real estate and construction industries. According to GDP data for the first quarter of 2011, the bustling activity in the construction industry, which recorded 14.8% growth, is still a crucial indicator of the increasing volume of investments. Investor interest in the Turkish market is expected to gradually increase, as Turkey displays rapid economic recovery. Istanbul Office Market Current Supply Currently, the A-Class office stock for Istanbul is 1,947,920 m 2 and 784,420 m² new office stock is expected to be added to this stock during next two and a half years. During the first two quarter of 2011, vacancy rates on the Asian and European sides of Istanbul increased with the new office projects. As a result of the increase in vacancy rates, a small decrease in rental rates was observed. Merkez Bankası nın 2011 yılsonu enflasyon beklentisi yıllık %6,2 düzeyindedir. Piyasalarda enflasyonun 2011 yılının kalan döneminde kademeli olarak artarak, yılsonu itibariyle yaklaşık %6,9 civarında olacağı tahmin edilmektedir. Artan enerji ve emtia fiyatları, enflasyon oranının yükselmesini tetikleyen en büyük etken olarak karşımıza çıkmaktadır yılının ilk yarısında, düşük faiz oranları konut kredilerinde önemli bir artış görülmesini sağlamıştır. Konut kredileri, 2011 yılının ilk yarısında yılbaşından beri yaklaşık %10 oranında artarak yaklaşık 43,4 Milyon ABD Doları seviyesine yükselmiştir. Artış trendi, zorunlu karşılık oranlarının arttırılması sebebiyle yavaşlamış ve konut kredileri Haziran 2011 de %1,4 oranında düşmüştür. Önümüzdeki aylarda, faiz oranları ve güçlü iç talep arasındaki denge konut kredilerindeki değişimin yönünü belirleyecektir yılı ilk yarısı boyunca mevcut yatırımcılar, olumlu ekonomik gelişmelerin etkisiyle yatırımlarını hızlandırmış, gayrimenkul piyasasında ve inşaat sektöründe etkinliklerini daha da arttırmışlardır yılı ilk çeyrek GSYH verilerine göre, %14,8 oranındaki büyüme oranı ile inşaat sektöründeki hareketlilik, yatırımlardaki artışın önemli bir göstergesi olmaya devam etmektedir. Hızlı bir ekonomik toparlanma gerçekleştiren Türkiye ye olan yatırımcı ilgisinin artarak devam edeceği beklenmektedir. İstanbul Ofis Piyasası Mevcut Durum Türkiye nin en büyük ofis piyasası yaklaşık m 2 lik modern ofis alanı ile İstanbul da bulunmaktadır. Buna ek olarak gelecek iki buçuk yıl içinde m² lik ofis arzının bu stoka eklenmesi beklenmektedir yılının ilk iki çeyreğinde İstanbul un hem Asya hem de Avrupa yakasında yeni projelerle birlikte boşluk oranları artmış ve ofis kiraları az da olsa düşmüştür yılının ilk çeyreğinden ikinci çeyreğine kadar özellikle Altunizade, Levent ve Beşiktaş gibi boşluk oranlarının az olduğu ve Ümraniye, Kavacık gibi talebin arttığı bölgelerde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmiştir. Diğer bölgelerde ise kiralar sabit kalmış ya da küçük oranda azalmıştır. Between the first quarter and the second quarter of 2011, there was an increase in A-Class office rents especially in Altunizade, Levent, Colliers International p. 5

6 Beşiktaş, where vacancy rates are low and Ümraniye, Kavacık where demand is strong. Rental rates in the other regions stabilized or decreased slightly Istanbul Average Asking Rates ($/m²/month)* A Class Offices Q $0.00 $34.80 $32.43 $19.04 $21.42 $26.50 $30.41 $23.12 $23.75 $17.94 $17.15 $ İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay)* A Sınıfı 2. Çeyrek 2011 $0,00 $34,80 $32,43 $19,04 $21,42 $26,50 $30,41 $23,12 $23,75 $17,94 $17,15 $13,20 İSTENEN KİRA *Kaynak: Colliers International ASKING RENT *Source: Colliers International The vacancy rates on the Asian side which decreased in 2009; increased with the new office stock during 2010 and the first half of The increase in the vacancy rate is due to the inclusion of under construction project, which are currently on the market. Currently, there is no vacant space in Altunizade region and the vacancy rates are low in Levent,Gayrettepe and Etiler. The high vacancy rates in Taksim (AG Yapı Sütlüce, Ciner Binası), Şişli (Tekfen Kağıthane, Trump Tower) and Kavacık (Smart Plaza, Probil Hedef, Kavacık Ticaret Merkezi) are the result of the incomplete office buildings currently in the market. If these under-construction office buildings in Taksim, Şişli and Kavacık are excluded from the stock, the Airport district has the highest vacancy rate in Istanbul yılında İstanbul un Anadolu yakasında düşen boşluk oranları; 2010 da ve 2011 in ilk yarısında yeni ofis projelerinin stoka eklenmesiyle birlikte artmıştır. Öte yandan pek çok ofis binasının pazarlanmasına inşaat bitmeden başlandığı için, sözkonusu binalar toplam stoka dahil edilmekte, bu nedenle boşluk oranları olduğundan yüksek görünmektedir İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları* A Sınıfı 2. Çeyrek 2011 %18,55 Istanbul Office Market Average Vacancy Rates* A Class Offices Q %2,6 %2 %10,1 %2,3 %67 %8 %52,8 %0 %12,1 %9,9 %61, % %2.6 %10.1 %52.8 %2.3 %2 %67 %8 %0 %12.1 %9.9 %61.6 *Kaynak: Colliers International KİRALANMIŞ ALAN BOŞ ALAN 2011 yılının ilk yarısı boyunca ofis kiralama işlemleri beklenenden daha fazla miktarda gerçekleşmiştir. Yılın ilk çeyreğinde m², ikinci çeyreğinde m² ofis alanı kiralanmıştır yılının tamamında yaklaşık m² ofis alanı kiralanmışken, 2011 yılının sadece ilk yarısında m² lik ofis alanı kiralanmıştır. Kiralama işlemleri 2010 yılı ile kıyaslandığında piyasanın istikrarlı bir şekilde ilerlediği görülmektedir. *Source: Colliers International OCCUPIED SPACE VACANT SPACE Gelecek Stok During the first half of 2011, office leasing transactions were higher than expected. In the first quarter of 2011, 28,316 m² of office space was leased and 31,125 m² in the second quarter. During the first half of 2011, 59,441 m² office space was leased compared to a total of 90,000 m² leased during the whole year of When we compare the leased office space in 2010 and 2011, we observe an office market that grew steady. İstanbul Merkezi İş Alanı nı oluşturan Büyükdere Aksı ve yakın çevresinde ofis talebi devamlı artarken bu bölgelerde yeni ofis binası yapacak arsa bulmak oldukça zorlaşmış durumdadır. MİA nın kapsadığı Maslak, Levent, Gayrettepe ve Şişli bölgelerinde gelecek dönemde İstanbul ofis stokuna eklenecek önemli bir arz bulunmaktadır. p. 6 Colliers International

7 Future Supply Although office demand is constantly increasing in Istanbul s main CBD and the near surrounding areas, there is currently a lack of vacant project land. As seen in the graph below, most of the office stock in the pipeline is located in Maslak, Levent, Gayrettepe and Şişli regions, which are located in the CBD Future Supply (sqm)* *Source: Colliers International Istanbul Industrial Market The most significant developing industrial areas in Istanbul are Hadımköy, Beylikdüzü, Kıraç on the European side and Tuzla, Gebze and Izmit on the Asian side. In previous years, industrial use development was prevalent in the Dudullu-Sarıgazi-Ümraniye Region. According to the 1/ Environmental Plan, the Dudullu-Sarıgazi-Ümraniye Region is stated as residential area while, the Tuzla district is stated as the new industrial area. Industrial, warehouse and manufacturing uses moved to Tuzla- Gebze-İzmit line and the development of new projects in this region increased. End users, who want industrial space in urban areas of Istanbul, are forced to pay higher than fair value rents for old buildings. Demand for Gebze-İzmit region increased because of low rent rates and variety of building sizes Istanbul Average Asking Rents ($/sqm/month)* Industrial Market Q $7 $8.8 * Source: Colliers International $6 $6 $3.5 $6 $5.5 $5 $4 $3 $3 $3 Hadımköy, Beylikdüzü and Kıraç are popular regions for industrial end users on the European side. There is lack of supply in these regions due to limited land stock and no new investments. Investors enter lease agreements with end users, prior to developing, as a method to Gelecek Stok (m²)* 5, , ,000 84,000 78,000 *Kaynak: Colliers International 19,861 71,100 92,700 İstanbul Endüstriyel Piyasası İstanbul daki gelişmekte olan en önemli endüstriyel bölgeler, Avrupa Yakası nda, Hadımköy, Beylikdüzü, Kıraç; Asya Yakası nda ise, Tuzla, Gebze ve İzmit tir. Bundan önceki dönemlerde sanayi yapılaşmaları ağırlıkta olan Dudullu- Sarıgazi-Ümraniye Bölgesi 1/ Çevre Düzeni Planı ile konut alanı olarak belirtilmiş, yeni sanayi bölgesi olarak ise Tuzla ilçesi gösterilmiştir. Sanayi, depolama ve üretim alanlarının Tuzla-Gebze-İzmit hattına kayması ile yeni yapılaşmalar bu bölgelerde artmıştır. İstanbul içinde kalmak isteyen kullanıcılar ise eski binalara değerinden fazla kira ödemek zorunda kalmaktadır. Gebze-İzmit bölgesi, kira rakamlarının düşük olması ve bina büyüklüklerinin çeşitlenmesi nedeniyle oldukça yoğun talep görmektedir İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay)* Endüstriyel Piyasası 2. Çeyrek $ 8,8$ *Kaynak: Colliers International 6$ 6$ 3,5$ 6$ 5,5$ 5$ 4$ 3$ 3$ 3$ Avrupa yakasında sanayi kullanıcıları tarafından talep gören bölgeler olarak Hadımköy, Beylikdüzü ve Kıraç görülmektedir. Bu bölgelerdeki arsa arzının kısıtlı olması nedeniyle yeni bina yatırımları yapılamamakta ve arz eksikliği görülmektedir. Yatırımcılar genellikle önden bir kiracı ile kontrat imzalayarak ödemeyi garantiye alma, sonra da binanın yatırımını yapma yoluna gitmektedir. Ayrıca bu bölgelerde kiralık bina bulmak zor olduğundan, yeni projeler genellikle kullanıcıların kendileri için yaptıkları özel binalar olup, kiralık stok olarak piyasaya çıkmamaktadır. Arz-Talep Uyuşmazlığı Sanayi ve depolama kullanıcılarının talepleri daha çok m² ile m² arası binalara olmasına rağmen, yeni bina yatırımları m² Colliers International p. 7

8 guarantee their return. As mentioned above, there is a scarcity of buildings for rent in this region. New projects coming online tend to follow the built to suit model, where there projects are developed by property owners for their own use, and are not included as new stock in the market. Supply-Demand Mismatch Industrial and storage end users tend to search for buildings in the range of 1,500 m² to 5,000 m². However, there is a tendency for investments in projects with 10,000 m² and higher leasable areas. The main reason for this tendency is investors reluctance to take construction risk for small size industrial buildings. Thus, investors in the market prefer to develop large projects on large land areas. Consequently, current supply doesn t access the general demand due to the size preferences of end users. Because of the scarcity of 1,500 m² to 5,000 m² industrial buildings in urban areas and Istanbul s center, end users prefer new developing areas. Thus, the main reason for the increase in demand for new developing areas in suburban locations is due to the variety of building sizes. Accessibility is Everything Ambarlı and Karaköy ports on the European side and Haydarpaşa and UN Tuzla ports on the Asian side are largest and the most important ports in Istanbul. Today, with the expansion of Istanbul, Derince and İzmit ports located in Kocaeli, became important for the region. Also, there are 13 customs clearance areas in İstanbul. These areas are located in Haydarpaşa, Halkalı, Erenköy, Ambarlı, Beylikdüzü, Posta, Atatürk Airport, Sabiha Gökçen Airport, Pendik, Trakya Free Zone, Yeşilköy, Karaköy, and Istanbul Leather Free Zone. Industrial users prefer to be close to highways, ports and especially customs clearance areas. The developers of two new projects currently under construction, which took these accessibility preferences into consideration, are Logipark on the Asian side and Esenyurt Logistic Center on the European side in Istanbul. Eroğlu Gayrimenkul is building Esenyurt Logistic Center which has three blocks and 100,815 m² total closed area in Kıraç. The marketing and leasing period has begun and the project is scheduled for completion in AccessTurkey, the developer of Logipark, is located in Tuzla-Orhanlı and will have 121,368 m² total closed area upon completion. The facility consists of eight blocks, and began delivering space to tenants in 2010 with leasable areas of 10,000 m² and higher. Hotel Market Current Statistics According to the Ministry of Tourism figures for 2010, the total number of tourist arrivals increased in Turkey; however Istanbul attracted a total of 6,960,000, which was a decrease of 7% compared to Despite the decrease in tourist arrivals for Istanbul in 2010, the occupancy rate was 72% with an average room rate of 155 Euros, which displayed an overall better result compared to data for /2009/2008 Istanbul Occupancy Rates & ARR Occupancy Rate (%) Average Room Rate (ARR) Source: Colliers International According to the Ministry of Tourism statistics, the total number of ve üstü kiralık alanları olan binalara yapılmaktadır. Bunun ana sebebi; yatırımcıların inşaat risk ve zorluklarını küçük boyutlu projeler için almak istememesi ve büyük ölçekli arsa ve bina yatırımlarının tercih edilmesidir. Sonuç olarak mevcut stokun boyut itibarı ile genel talebi karşılamadığı görülmektedir. Kent içi veya İstanbul a yakın alanlarda m² ile m² arası bina bulunmasındaki güçlük de yatırımcıların yeni gelişen alanlara kaymasına neden olmaktadır. Dolayısı ile kent dışındaki bu yeni gelişen alanlara olan talebin artmasının önemli sebebi olarak bu bölgelerdeki bina boyutlarındaki çeşitlenme de gösterilebilmektedir. Ulaşılabilirlik önemli Avrupa yakasındaki Ambarlı Limanı ile Asya yakasındaki Haydarpaşa, UN Tuzla limanları en büyük ve önemli limanlarımızdır. Günümüzde İstanbul un etki alanının genişlemesiyle Kocaeli de bulunan Derince ve İzmit Limanları da bölge için önemli limanlar haline gelmiştir. Ayrıca İstanbul sınırları içinde 13 gümrük bölgesi bulunmaktadır. Bunlar; Haydarpaşa, Halkalı, Erenköy, Ambarlı, Beylikdüzü, Posta, Atatürk Havalimanı, Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendik, Trakya Serbest Bölge, Yeşilköy, Karaköy, İstanbul Deri Serbest Bölge Gümrükleri dir. Sanayi kullanıcılarının talepleri ağırlıklı olarak otoyollara, limanlara ve özellikle gümrüklere yakın alanlardır. Bu talep göz önüne alınarak başlanan yeni projelerden en önemlileri; İstanbul da Asya yakasındaki Logipark ve Avrupa yakasındaki Esenyurt Lojistik Merkezi göze çarpmaktadır. Eroğlu Gayrimenkul tarafından yapılan ve Kıraç ta bulunan toplam m² kapalı alana sahip Esenyurt Lojistik Merkezi, 3 bloktan oluşmaktadır. Kiralanmasına henüz başlanan tesis 2012 yılında tamamlanacaktır. AccessTurkey tarafından yapılan Logipark, Tuzla-Orhanlı da bulunmakta olup m² kapalı alana sahiptir. 8 bloktan oluşan tesisin 2010 yılında teslimine başlanmıştır. Kullanıcılara sunduğu kiralık alanlar ise m² ve üzeridir. Otel Piyasası Mevcut İstatistikler 2010 yılında Türkiye tüm bölgelerde ziyaretçi sayısını artırırken İstanbul yaklaşık %7 lik bir düşüşle ziyaretçi almıştır. Ziyaretçi sayısının azalmasına rağmen İstanbul 2010 yılında %72 lik ortalama doluluk oranı ve 155 EURO ortalama günlük oda fiyatı ile önceki yılın üzerinde bir performans sergilemiştir. 2010/2009/2008 ıstanbul DOLULUK ORANları & OOF Doluluk Oranı (%) Ortalama Oda Fiyatı (OOF) Kaynak: Colliers International Turizm bakanlığı verilerine göre oda kapasitesine sahip İstanbul, 2011 yılı ilk 6 aylık verilere göre 2009 yılı ziyaretçi sayısını %15,2 artırarak ziyaretçi sayısına ulaşmıştır. İlk 6 aylık doluluk oranı ve ortalama oda fiyatlarına baktığımızda ise 2011 yılının zaten başarılı olan 2010 yılına göre rekor bir artışla kapanacağını beklemekteyiz. Bu sayımızda İstanbul Kongre Pazarı ve beraberinde Ataköy-Zeytinburnu bölgesi incelenmiştir. İstanbul Kongre Pazar Araştırması Kongre pazarı dünya çapında ve Türkiye de en fazla gelişme dinamiği gösteren ekonomik pazardır. Toplantı ve kongre talebini genellikle ticari p. 8 Colliers International

9 tourist arrivals to Istanbul (the city has a 69,762 room capacity) reached 3,563,885 in the first half of This reflects an increase of 15.2% compared to the same period in According to occupancy rate and average room rates available for the first half of 2011, we expect 2011 will be an even more successful year than In this issue, along with the Istanbul Convention Center Market, Ataköy- Zeytinburnu area is presented. Istanbul Convention Center Market Worldwide, demand for and the development of convention centers is increasing and the same is true for Turkey. Demand is driven from trade organizations, companies, governments and international organizations etc, for meetings and conventions. The convention market continues to expand as new industries emerge, economies develop and desire for information exchange increases on the back of scientific and technological innovation. As industry grows, the necessity of convention centers that serves the demand potential increases. Statistics show that the convention market is a lucrative segment of tourism, which has attracted the attention of investors and developers. International convention tourism comprises 30% of all international tourism income, with the total estimated as approximately $150 billion USD annually. The average expense that a delegate incurs for attendance at an international convention is approximately $1,750 USD. There are approximately 700 million annual international tourists and an estimated 10% travel to attend meetings, conventions and seminars. The International Convention Center Association (ICCA) tracks data of the most popular conference destinations and provides annual rankings for convention activity both by country and city, in addition to providing forecasts for new areas of conference growth. The following table presents the number of meetings held in Istanbul, Turkey and internationally over the years. NUMBER OF MEETINGS HELD Istanbul Turkey International 5,186 5,187 5,979 6,198 7,274 7,634 8,094 8,586 8,715 8,294 9,120 Source: ICCA Statistics organizasyonlar, özel şirketler, hükümetler ve uluslararası organizasyonlar oluşturmaktadır. Bilim ve teknoloji alanındaki yeniliklere bağlı olarak bilgi alışverişindeki artış, yeni gelişen endüstriler ve gelişen ekonomiler kongre pazarının genişlemesinde etkendir. Sanayi geliştikçe, potansiyel talebe hizmet verecek kongre merkezi ihtiyacı da artmaktadır. Turizm sektörünün gelişmekte olan bir kolu olan kongre pazarı, yatırımcılar ve geliştiricilerin de dikkatini çekmektedir. Kongre turizmi, tüm uluslararası turizm ve seyahat gelirlerinin %30 unu kapsamakta ve uluslararası kongre turizminden elde edilen toplam gelirin yıllık 150 milyar ABD Doları olduğu tahmin edilmektedir. Bir katılımcının uluslararası bir kongreye katılım için yaptığı ortalama harcama yaklaşık ABD Doları dır. 700 milyon insanın %10 u toplantılara ve seminerlere katılma amaçlı seyahat etmektedir. Uluslararası Kongre Merkezi Derneği (ICCA) en popüler konferans destinasyonlarının özelliklerini takip eder, kongre faaliyeti için hem ülke hem de şehir için yıllık puanlamalarla veri oluşturur, konferans gelişiminin olduğu yeni yerlerin tahminini yapar. Aşağıdaki tabloda İstanbul, Türkiye ve dünyada gerçekleşen toplantıların yıllara göre değişimi yer almaktadır. GERÇEKLEŞTİRİLEN TOPLANTI SAYISI İstanbul Türkiye Uluslararası Kaynak: ICCA İstatistikleri İstanbul en son küresel rapora göre, kongre etkinlikleri için ev sahibi şehirlerin dünya listesinde 2010 yılında 7. sırada yer almıştır. Bu sıralamada Barselona kongre lideri iken Viyana ikinci sıradadır yılında İstanbul un Avrupa Kültür Başkenti olması beraberinde yeni kongre merkezi yatırımlarını getirmiş ve kongre merkezi kapasitesi Haliç Uluslararası Kongre Merkezi nin açılması ile artmıştır yılında İstanbul, bir önceki takvim yılında düzenlenen 80 kongre ile listede 17.sırada idi. Kongre merkezi kapasitesi arttıkça uluslararası listede İstanbul kendine üst sıralarda yer bulabilmiştir. Bu durum ev sahibi şehirler içinde İstanbul için önemli bir talep olduğunu göstermektedir. İstanbul, son beş yıllık dönemde NATO Zirvesi, Bilişim Fuarı, Dünya Su Forumu, IMF ve Dünya Bankası Yıllık Toplantıları gibi büyük ve uluslararası prestij sağlayan kongrelere ev sahipliği yapmıştır. Bu organizasyonlara olan talep turizm sektöründeki yatırım fırsatlarını öne çıkarmaktadır. Çırağan Kempinski Hotel, Istanbul Colliers International p. 9

10 According to latest ICCA global report, Istanbul ranked 7th on the worldwide list of host cities for convention events in The convention leader was Vienna in first place and Barcelona in the second place. In 2010, Istanbul was the European capital of culture, which helped stimulate the development of organization venues. As the host city, the convention capacity was increased with the opening of the Haliç International Convention Center. As the capacity for conventions and meeting increased, Istanbul raised its ranking on the world wide list. In 2009, Istanbul was 17th on the list, with 80 conventions held. With the increase in capacity Istanbul raised its ranking on the international list, showing that there is a significant demand for Istanbul as a host city. Istanbul has three separate conference and exhibition areas: The Conference Valley, The Airport and Exhibition District and The Business District. The main congress and convention centers are Lütfü Kırdar International Convention and Exhibition Center, CNR International Fair and Convention Center and The Haliç International Convention Center. The existing convention and exhibition centers total closed area is 335,000 m² and the total auditorium capacity is for 15,000 people. The daily auditorium rental rates per person vary between $6 USD and $10 USD. As the coastline of Ataköy and Zeytinburnu is zoned as a tourism area according to the Ataköy Tourism Center Plan, there are vacant land parcels suitable for hotel and convention center development. Istanbul Seaport Project is a good example of this kind of development in the region. Istanbul Seaport Project will have a total closed area of 650,000 m² on a 440,000 m2 land area. There will be an exhibition center (20,000 m²) and hotels (160,000 m²). The first phase of the project is scheduled for completion in 2013 with the remaining phases completed by As the Ataköy-Zeytinburnu area is close to the airport and historical city center, it will possibly become a competitor to Istanbul s conference valley in Harbiye. Thus, we believe that convention center development is suitable since the area is surrounded by existing hotels and under construction properties, and close to the airport and historical city center. Retail Market Lifestyle Centres in Istanbul Internationally a new lifestyle center trend has emerged in retail center development. In this edition of our review, we are going to look at the success of the centers and how this has been interpreted in the Istanbul market and influence on concepts that are currently under construction or in the pipeline. The lifestyle center expands on the idea of the traditional shopping center and adds more social facilities and provides alternative shopping environments, such as outdoor shopping arcades, with, in some examples, the ability to drive up to the boutiques. This type of shopping center is especially successful in higher income districts, close to residential areas where target markets reside. The lifestyle center focuses more on luxury brands, and is not anchored by a discount big box retailer or department store. As these centers typically target the high income group the shop mix is designed accordingly. The luxury brand segment of retail has experienced rapid growth in the last years and the same is true for Turkey. In Istanbul all international top brands can be seen on the high streets and in some of the shopping centers and demand for this type of retail does not appear to be subsiding. İstanbul; Kongre Vadisi, Havaalanı & Sergi Bölgesi ve İş Merkezi Bölgesi olmak üzere üç ayrı konferans ve sergi alanına sahiptir. En önemli konferans ve kongre merkezleri Lütfi Kırdar Uluslararası Kongre & Sergi Sarayı, CNR Uluslararası Fuar & Kongre Merkezi ile Haliç Uluslararası Kongre Merkezi sayılabilir. İstanbul da yer alan mevcut kongre ve fuar merkezlerinin toplam kapalı alanı yaklaşık m² iken oditoryum kapasitesi ise yaklaşık kişidir. Kongre merkezlerinde kişi başına günlük kiralar 6 ABD Doları ile 10 ABD Doları arasında değişmektedir. Ataköy ve Zeytinburnu sahili Ataköy Turizm Merkezi Planı na göre turizm imarlı olup, otel gelişimi için bölgede elverişli araziler yer almaktadır. İstanbul Seaport Projesi bölgede yer alan bu tarz yatırımlara iyi bir örnektir. Projede m² arazi üzerinde m² kapalı alan inşa edilecektir. Kompleks içinde kongre merkezi ( m²) ve oteller ( m²) de yer alacaktır. Planlanan tamamlanma tarihi 1.etap için 2013, tüm proje için ise 2016 dır. Ataköy-Zeytinburnu bölgesi tarihi yarımada ve havaalanına olan yakınlığı ile Harbiye deki kongre vadisine alternatif bir bölge olabilecektir. Bu nedenle, yakın çevrede yer alan oteller ve planlanan otel projeleri de dikkate alınarak, kongre merkezi yatırımının söz konusu bölgede uygun olduğu düşüncesindeyiz. Perakende Piyasası İstanbul daki Yaşam Merkezleri Dünya genelinde alışveriş merkezi gelişiminde yeni bir trend olarak Alışveriş ve Yaşam Merkezi konsepti ortaya çıkmaktadır. Bültenimizin bu baskısında, alışveriş ve yaşam merkezlerinin gelişimini, İstanbul piyasasındaki yerlerini ve henüz inşaat ya da planlanma aşamasında olan diğer projelere olan etkileri ele alınacaktır. Alışveriş ve yaşam merkezi konsepti geleneksel alışveriş merkezi anlayışını daha fazla sosyal tesis ve açık hava alışveriş alanları gibi imkanlarla genişleterek tüketicilere alternatif alışveriş ortamları sunmaktadır. Bazı örneklerde olduğu gibi alışveriş alanına araç girişine de imkan sağlayan bu merkezleri, özellikle hedef kitlesine yakın olan, yüksek gelir grubunun ikamet ettiği bölgelerde başarıya ulaşmaktadır. Alışveriş ve yaşam merkezleri lüks markalara daha fazla odaklanmakta, bünyelerinde geniş kitlelere hitap eden yapı marketi ya da büyük mağaza bulundurmamaktadır. Hedef kitleyi yüksek gelir grubu oluşturduğu için, mağaza karması da buna göre tasarlanmaktadır. Son yıllarda lüks markalarda yaşanan hızlı büyüme Türkiye de de gözlenmektedir. İstanbul daki en gözde uluslararası markalar, cadde mağazacılığında ve bazı alışveriş merkezlerinde kendilerine yer bulmakta olup, bu mağazalara olan talep gücünü korumaktadır. Şehir merkezlerindeki arsa kıtlığı nedeniyle geliştiriciler, ticari gayrimenkul projelerine alışveriş ve yaşam merkezi konseptinin sağladığı olanakları ekleyerek maksimum verim elde etmeye çalışmaktadırlar. Bu sayede spa, sağlık ve spor kulübü, restoran, sinema gibi etkinliklerin de içinde yer aldığı daha çeşitli ticari kullanımlara uygun ortamlar yaratılmaktadır. Sonuç olarak merkezin sunduğu alternatifler nedeniyle ziyaretçiler merkezde daha fazla vakit geçirmekte, merkezin karlılığı da doğal olarak artmaktadır. İstinye Park: Aynı zamanda bünyesinde konut alanları da barındıran bir karma projenin alışveriş merkezi bölümü olan İstinye Park, öncelikle yüksek gelir grubunu hedefleyen lüks mağazalar ve konforlu mekanlardan oluşan açık hava bölümüyle alışveriş ve yaşam merkezlerine bir örnek olarak gösterilebilir. Merkezin kapalı alanı büyük bir atriyuma ve iyi bir mağaza karmasıyla düzenli bir şekilde organize edilmiş mağazaların yer aldığı katlara sahiptir. p. 10 Colliers International

11 In Istanbul, land is at a scarcity in the urban areas of the city and developers can maximize on the development of commercial assets by incorporating aspects of the lifestyle center concept in project plans. By doing so, an environment is created, where more commercial uses can be exploited such as spas, health clubs, restaurants, cinemas, organized events. As a result, profitability increases due to the center s exposure and ability to draw and keep consumers longer. Istinye Park: Currently, Istinye Park is one of the examples of a lifestyle center in Istanbul with an outdoor area that primarily targets the high income group with an array of luxury brands and amenities. The shopping center is part of a mixed use project that combines it with a residential component. The indoor section of the center has a large open atrium and floors which are laid out in an organized manner with a good shop mix offering an array of retail options. The center has extensive social amenities, including a 12 screen cinema, large food court area, a traditional market, and more upscale restaurant options. The center also has a large fitness center and spa. Istinye Park was successful in its incorporation of these features, which enhances the appeal of the center, attracts more visitors, and keeps them in the center longer. However, the most defining feature of the center, which sets it apart from others in the city, is the outdoor area of Istinye Park. This section of the center aims to recreate the atmosphere of a high street, where each retailer has the opportunity to express their brand image through architecture, while storefronts are decorated in a manner reminiscent of New York s 5th Avenue or Los Angeles s Rodeo Drive, rather than a traditional shopping center. Another unique feature of the center is the direct vehicle access to the outdoor area next to the cafe s and luxury brand stores. The outdoor section of the center targets the high income group providing the atmosphere conducive to their life style, enabling them to dine and shop. The center generates a lot of demand from shoppers and retailers alike. Like others before them, developers are looking at the success of centers such as Istinye Park and are incorporating similar elements in their project concepts. Outdoor high street sections of shopping centers are appearing in the concepts coming online. As every new Merkezin, 12 sinema salonu, geniş yeme-içme alanları, geleneksel pazar ve lüks restoranlardan oluşan gelişmiş sosyal olanakları bulunmaktadır. Merkezde aynı zamanda büyük bir spor salonu ve spa da mevcuttur. İstinye Park, ziyaretçi sayısını ve ziyaretçilerin merkezde geçirdikleri süreyi arttıran tüm bu özellikleri bünyesinde başarılı bir şekilde birleştirmektedir. Öte yandan İstinye Park ın diğer merkezlerden ayrılan en tanımlayıcı özelliği, açık hava alışveriş alanı olmasıdır. Merkezin bu bölümü, her mağazanın mimarisi ve vitrini ile kendi marka imajını yansıtabildiği; geleneksel tarzdan ziyade New York taki 5. Cadde ya da Los Angeles teki Rodeo Drive ı anımsatan bir atmosfer yaratmayı amaçlamaktadır. Merkezin bir diğer benzersiz niteliği ise kafelerin ve lüks mağazaların bulunduğu açık hava bölümüne doğrudan araç girişi yapılmasıdır. Bu bölüm, yüksek gelir grubunun, kendi yaşam tarzlarına uygun bir ortamda yemek yemesini ve alışveriş yapmasını amaçlamaktadır. Merkez, alışveriş yapanlardan olduğu kadar mağazalardan da talep görmektedir. Geliştiriciler ise kendilerinden öncekilerin de yaptığı gibi İstinye Park örneğini görmekte ve İstinye Park gibi farklı olanakları bünyelerinde barındıracak benzer bir konsepte sahip projeler üretmektedirler. Bu doğrultuda son dönemlerde geliştirilen projelerde açık alana kurulmuş cadde mağazacılığı bölümlerine de sıkça rastlanmaktadır. İstanbul da her yeni proje, kendinden önce gelenlerin başarılı özelliklerini taşıma eğilimindedir. Bu eğilim şu anda yapım aşamasında olan Ak-Asya ve Zorlu Center projeleri ile plan aşamasında olan Yeni İstanbul projesinde kullanılan güçlü konseptlerde de kendini göstermektedir. Ak-Asya: Ak-asya, Saf Gayrimenkul tarafından açık alışveriş alanına doğrudan araç girişi olacak şekilde geliştirilen bir projedir. İstinye Park ın da dizaynını yapan DDG Grup tarafından dizayn edilmiştir. Toplam kiralanabilir alanı m² olan ve Acıbadem de yer alan merkezde yaklaşık 300 mağaza, geniş yeme-içme alanı, sinema ve konser salonu da bulunacaktır. Merkez şu anda yapım aşamasında olup planlanan tamamlanma tarihi 2013 senesidir. Colliers International p. 11

12 retail project is completed in Istanbul, successful features from past examples are included in the concepts of the new offerings. Currently Ak-asya and Zorlu Center projects under construction and New Istanbul project in the pipeline are putting forward strong concepts. Ak-Asya: Ak-asya, the mixed project of Saf Gayrimenkul will be another project having a shopping center with open air circulation area with direct vehicle access. It is designed by DDG Group, the designer of Istinye Park. The center which is located in Acıbadem with the GLA of 85,000 m² will have approximately 300 stores, a large food court, movie theater and a concert hall within. The center is currently under construction and is scheduled for completion in New Istanbul Shopping Center: The New Istanbul Shopping Center will be a part of the mixed-use project of Emaar Properties in Libadiye. The center is planned to be the largest shopping center on the Asian side of Istanbul with a gross area of 190,000 m² and the net area of 130,000 m². The project which consists of a 5 star hotel, residence components and shopping center is currently in pipeline and is scheduled for completion in Zorlu Centre: The Zorlu Center in Zincirlikuyu, currently under construction, is the land mark project of Zorlu Holding. It includes 5-star hotel, residences, office and a shopping center, with the total construction area of 615,885 m². The shopping center section of the project will also present an outdoor section. The center will have approximately 200 stores, food court and a movie theater with 12 screens. It is planned to open its doors in Istanbul Residential Market Currently, the residential real estate market in Istanbul is growing rapidly due to demand for units from all income levels and favorable market conditions. Recently, we at Colliers International in Turkey updated our expansive database on all residential projects in Istanbul to complete our off the shelf Istanbul Residential Market Report for the second half of In this edition of the review, our residential section will look at the projects developed in different areas of the city and the target market for the projects according to location and product type. High End For the high income group, residential or residence projects, as they are called in Turkey, are located in the city centre districts. Up until the global economic crisis, projects were built in the central business districts and new emerging urban areas and were popular investment vehicles for the high income group, who bought them for built to let purposes, or just to cash in on the capital growth potential. After the crisis, demand dynamics changed for these kinds of projects for investment, and there is a shift back to locations that are traditionally popular for high income group. Projects built in locations such as Etiler, Levent, Nişantaşı, Maçka, or near the Bosphorus can demand high prices, with several examples exceeding $10,000/m². Average sales prices in the Etiler district are in the range of $7,500/m²-$10,000/m², while Levent averages around $6,000/m². Some projects partner with a luxury brand to manage the property, and/or ensure that the design element is magazine worthy, which adds a premium to the sales price. Also at these sales prices, these projects are intended for the end users since achieving rental rates at current yields would not be viable. Yeni İstanbul Alışveriş Merkezi: Yeni İstanbul Alışveriş Merkezi, Emaar Gayrimenkul ün Libadiye deki karma kullanım projesinin bir parçası olacaktır. Şu anda plan aşamasında olan merkezin, 190,000 m² brüt ve 130,000 m² net alanıyla Anadolu yakasındaki en büyük alışveriş merkezi olması planlanmaktadır. İçerisinde beş yıldızlı bir otel, konut bölümü, ve alışveriş merkezinin yer alacağı projenin 2014 yılında tamamlanması planlanmaktadır. Zorlu Center: Zorlu Center, Zorlu Holding tarafından Zincirlikuyu da geliştirilen ve şu anda yapımı devam eden bir projedir. Bünyesinde beş yıldızlı otel, rezidanslar, ofisler ve toplam inşaat alanı 615,885 m² olan bir alışveriş merkezi barındırmaktadır. Projenin alışveriş merkezi kısmı aynı zamanda açık havada bulunan bir bölüme de sahip olacaktır. Merkezde yaklaşık olarak 200 mağaza, yeme-içme alanı ve 12 ekranlı bir sinema salonu yer alacaktır. Projenin planlanan tamamlanma tarihi 2012 dir. İstanbul Konut Piyasası İstanbul konut piyasası tüm gelir gruplarından gelen talep ve uygun pazar koşulları nedeniyle hızla büyümektedir. Colliers International Türkiye olarak, yarı İstanbul Konut Pazar Araştırması Raporu için, İstanbul daki tüm konut projelerine ait geniş veritabanımızı yakın zamanda güncelledik. Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporunun bu sayısının konut bölümünde şehrin farklı bölgelerinde gelişen projelerin konum ve tiplerine göre şekillenen hedef pazar incelenecektir. Üst Gelir Grubu Üst gelir grubu için konut ya da rezidans projeleri, şehir merkezindeki bölgelerde konumlanmaktadır. Küresel ekonomik krize kadar bu projeler, merkezi iş alanında ve yeni gelişen kent içi alanlarda inşa edilmiş olup, kiralama veya ana sermayeyi büyütmek amacıyla satın alan üst gelir grubu için gözde yatırım araçları olmuştur. Krizden sonra, yatırım için bu tip projelere olan talep dinamikleri değişmiş ve üst gelir gruplarında geleneksel bölgelere dönüş görülmüştür. Etiler, Levent, Nişantaşı, Maçka gibi semtlerde ya da Boğaz kenarında inşa edilen projelerde yüksek fiyatlar talep edilmekte, bazı örnekler $10.000/m² yi aşmaktadır. Levent bölgesinde $6.000/m² olan ortalama satış fiyatları, Etiler bölgesinde $7.500/m²-$10.000/m² civarındadır. Bazı projeler bina yönetimi için lüks bir marka ile ortaklığa giderek ve/veya tasarımı öne çıkararak projenin magazin değerini garanti etmekte ve satış fiyatlarını arttırmaktadır. Öte yandan satış fiyatının yüksekliği ile kira getirisi kıyaslandığında bu projelerin kar amacı ile değil, yaşamak için hedeflediği söylenebilir. Endüstriyelden Konuta Belediyelerin, endüstriyel alanları İstanbul un merkezi ilçelerinden kaldırma çabaları sonucunda, çoğunlukla konut alanları içeren karma kullanım projeler için uygun yeni arsa oluşumu sağlanmaktadır. Bu bölgelerdeki yatırımlar, konut kredilerine uygun olan satış fiyatları ile üst orta ve orta gelir grubunu hedeflemektedir. Avrupa yakasındaki Bomonti ve Kağıthane gibi gelişen kent içi bölgeler bu tip kullanıcıların gözde bölgeleridir. Bu bölgelerdeki satış fiyatları, geçiş karakterinden dolayı yaklaşık olarak $2.000/ m²-$6.000/m² ile geniş bir fiyat aralığındadır. Asya yakasındaki Kozyatağı, Acıbadem ve Ataşehir in bazı bölgelerindeki yatırımlar benzer gelir grubuna hitap etmektedir ve benzer satış fiyatı aralığına sahiptir. p. 12 Colliers International

13 Yeni Lokasyonlar İstanbul daki geliştirilebilir arazi eksikliği ve fiyatlarının yüksek olmasından dolayı, üst orta ve orta gelir grubuna hitap eden projelerin çoğu karayolu gelişimi ile belirlenen kent dışı alanlarda geliştirilmektedir. Avrupa yakasındaki Bahçeşehir, Esenyurt ve Ispartakule bölgeleri satış fiyatlarının $1.300/ m² ile $2.600/m² arasında olması ile orta gelir grubuna hitap etmektedir. Geliştirilen apartman daireleri orta gelir grubuna hitap ederken, villalar üst orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir. Asya yakasında, Ataşehir ($2.100/m²-$3.100/m²) ve Ümraniye ($1.700/m²-$4.000/m²) üst orta ve orta gelir grubuna hitap eden projeler için gözde bölgelerdir. Industrial to Residential Due to the city government s efforts to remove industrial areas from the central districts of Istanbul, new regions have emerged with available land for residential development, often as a component of a mixed use project. New developments in these districts target the upper middle/middle income group, with sales prices that make home credits feasible. Emerging urban regions such as Bomonti and Kağıthane on the European side are popular for this type of end users. Sales prices in this region, due to its transitioning character, have a wide range of approximately $2,000/m²-$6,000/m². Developments in Kozyatağı, Acıbadem and some parts of Ataşehir on the Asian side target the same income group and have the same range in sales prices. New Locations Due to the scarcity and high price of developable land in Istanbul, projects targeting middle to upper middle income are often developed in the suburban regions, much of which has been determined by the highway development. On the European side, the Bahçeşehir, Esenyurt and Ispartakule regions are popular for the middle income group, with sales prices in the range of $1,300/m² to $2,600/m². Apartment development in these districts targets the middle income group, while villa projects target the upper middle and high income groups. On the Asian side, Ataşehir ($2,100/m²-$3,100/m²) and Ümraniye ($1,700/ m²-$4,000/m²) are popular for projects targeting the middle and upper middle income groups. Colliers International p. 13