cimsan GEDiz ipdr ve MENSUcAT san. A.9.

Transkript

1 STANDART GAYRiMENKUL DEGERLEME UYGULAMALARI A.S. cimsan GEDiz ipdr ve MENSUcAT san. A.9. rumxyn id - grpnnne ilgesi gnehnrur rovu > ve 2569 NUMARLI PARSELLER Gayrimenkul De!erleme Raporu svp-l2-geoiz 02

2 S rp ieindekiler r. SEGtarrrqr mponu rrxxrnoabilgiler-..'.-...=..'...' '...' RaporTafh ve Nlmarasr iRKETve MiiSTERiyi TANrrrcr BiLGirER..., D aerlemey Yap.nSrketUivanrveteismB g en DegenemeTaeb nde B!r!.an r'lr9rer Unva.r ve Ietigm Bigiter 3. DEGERLEM AMAC, KAPSAM ve tlkeleri....,...,..,...,,.,,..,,..,..,...,...,..., RaDor?a Kulanran Kstmaar., Dege.ieme Ca r5mararnda Esas A rar Srandanar...s 3.6. Deoeneme Ca 9rnalarnda Kllan an Yontemier ve Anaize Emsal Kar9r a9t rma Yaka5m EKoNoMi, sekrdr ve sdlgeye iliskin ANATizLER...,,,.,..,...,...,..., o /ov ordo D..l Gayrmeiku - rin Buundui! BdlgennAna z ve Ku af.n ven1er Gayrmenkuer.Yefl,Konwu,Tanm,TapuKayttdrnait5tnBqer Gayrmeiku erinyeri/ KonumoveTanm GayrmenkLr ijn Ta.lm;ve Yapsar6zer terl.. Deiedeme Konls! Gayimenku erf Tapu B glen DEGERTEM E KoNUsu GAyRIMEN KU LLER HAKKIN DA ailgile R ve ANAtiztER.,...,..,...,...,..,...,...,... 1a Deqeneme KonusL Gayrimenk!lern Yas.l SureE Analiz Gayamenkulern Son Uq Y Isef s nde Kon! Oldu!! A rrn sar m ts em en t9 GayfimenkLlereAtTakydatlncelemeeri s2:3 Gaynmenk!lereAtlmarPan/Kamua$trmat9terv.s.Bgler DEGERLEME eausmatart...,...,...,...,...,...,...,...,...,...,,..,,..,...,..,...,...,...,... 2 t 6.1. Deqereme Ca sma.nnii Muhasebe Standadanya Iiskisi I 6.2 Deoereme15eminiO!ms!zYondeEtkileyenVeyaSrnrayanFaktdner GayrmenkuLinTeknkOzerkeriveDeieremedeBazAnanVerler Deaeneme Ca rsmararnda Kuilan an Ydntemler ve Varsayr Aynstrrma Ybntemi Kllanrlan Degenente Analiz Yootemein Aerklayrc B19 er ve Bo Analzier n seq me Nedenen ^NA1i2soNUelARrNrNDEGERLENDiRirMEsi...,...,...,...,26 FarklrDeoerleme r4etotarrrn Ve Ana z Sonlqan.tr Uy! n atr r mls ve B! Amaqra izene. Yontem ve 72. Asg.riAqerdenRapordaYerVerheyenlernNrqnYerAlmadkarinGerekgeen, , YasalGerekl rnyernegelirlipgetnnredqrvel4evzlatuyarncaanrnascerekenlznvebeqeenftamve 10. DEGERtEMEyi yapan DE6ERTEME uzmant ARrNrN DEGERL ME LisaNs BELGEsi (irne(leri,,..,..., oeger!eme KoNUsu GAyRiMENkUTLERiN SiRKET TARAFTNDAN DAHA 6NcEKi TARiH!ERoE DEGERLEMESi yaprlmrs ise, son 0C DE6ERLEMEyE iliskin BirclLER...3s SvP 12 GEDIZ_o2

3 $zp 1. DEGERLEME RApoRU HAKKINDA eilcilrn 1,1. Siizletme Tarihive Numarasl Mii9teri talebi iizerine haztrlanmtgttr Degerleme Tarihi 8u deoerleme raporuna konu olan gayrimenkuller hakktnda tarihinde ilgili makamlar (tapu, kadastro ve belediye) nezdinde Ea tmalara baslantlmrg ve dederteme Ealgmalanna esas teskil edecek olan dbkilmanlar ise O12 tarihine kadar hazrr hale oetirilmistir Rapol Tarihi ve Numamsl SvP _I2_GEDIZ Rapor Tii.ii is bu Rapor; Gimsan cediz iplik Ve Mensucat San. A.g. (Maigteri),nin tatebi ijzerine, tvlijlkiyeti Yaprsan Yapr San. Ve Tic. A,9.'ye ait olan, tapuda; kijtahya Ili, Saphane itgesi, 9aphane Kajyii, o 2538 parsel numaralr, 2.925,-mz yuzdtciimlii tarla, o 2539 parsel numarah,93.600,-m? yuzbtgumlur Larta, o 2569 parsel numarafi, 1.725,-m'? yilzdl9iimlli tarla, vaeflr gayrjmenkullerin yasal durumlannrn irdelenmesi ve rayig (adil) piyasa dederlerinin tespiti amacryla hazrrlanmrs gayrimenkul deeerleme raporudur. Bu Rapor'da beliflenmesine gah, an adil (rayi) piyasa degeri, UDES I de tammlanan Pazar Degeridir. Pazar degeri bu Standaftlat gergevesinde agadrdaki 9e kilde ta nrmlan maktadu i Bir miilk n uygun bir pazarlamann ardndan bhbirinden baitmez istekti bir ahcryta istekti bir satta aastnda herhangi bir zodama olmakszrn ve tanflann herhangi bir ititkiden etkilenmeyeceii taftlaf alhnda, bilgili, basiredi ve iyi niye i bir gekitde harcket ettikleri bir anlatma gergevesinde degerleme tarihinde el degi tirmesi gereken tahmini tutardtn Rapo/da tanrmlanan "adil (rayi9) piyasa degeri", aynr zamanda Ttvls:16, paragraf 31 ve 32de tanrmlanan satlg maliyetleri dligillmemig "gercege uygun deier" olup, Rapor, Sermaye piyasasl Kurulu tarafrndan, Kurul'un tarih ve 27/781 saytlt toplanhsrnda beljrlenen formata uygun olarak hazrrlanmdtrr Raporu Hazrdayanlar Sorumlu Dededeme Uzmant: Yusuf Yagar TURAN- sorumlu Deoerleme Uzmanl S.P.K. Lisans No.: Sorumlu Deierleme Uzmanr. Hiiseyin CANKURTARAN Sorumlu Dederleme Uzmanl S,P.K. Lisans No.: 4OO ginxrr ve MUgrERiyi ranrrrcr eilcilen 2,1. Deierlemeyi Yapan Sirket Unvanr ve iletgim Bilgileri SIANDART GAYRiMENKUL DEGERLEME UYGULAMALARI A.9. Maslak, Eski Brjyrikdere Caddesi, lz Plara ciz, No:4, Kat:6/18 5i9ti istanbul ft ; Ft ; W : 2,2. Deierleme Talebinde Bulunan Miiiteri Unvant ve iletisim Bilgileri GiMSAN GEDiz iplik ve MENsucar san. A.S. Levent, Esentepe Mh. Harman Cad. Ali Kaya Sok. Polat Ptaza B Btok No:4 Kat:4/79 Sisti/istanbul I tarih ve 2oo5l17 Esas, 2005/22 eyfl karak doqrutusunda 2539 numaralr paeein 40,600,.fi, yijzdleijmtiik hsm Orman nrtetll kazanarak Maliy Hazines adrna t6ciredilmig r. Bu nedente deqer me 9a Dmalan 2s39 paeerin 53,OOO,-n, yijzd qitmit iein yaprtmstjf. SvP_12_GEDiz_o2

4 3. DEGERLEME AMA9, KApsaM ve irxereni 3.1, DeEerleme Raporunun Amacl $ zp is bu Rapor; Gimsan Gediz iplik Ve Mensucat San, A.9, (Mi!9teri)'nin talebi iizerine, lvliilkiyeti Majsteri 9irket'e ve/veya Gessan Gediz Et ve Siit San. A.9.'ye aat olan ve Rapor'da detaylr bilgileri verilen gayrimenkullerin yasal durumlannrn ardelenmesi ve rayig (adil) piyasa deierlerinin tespiti amaoyla hazrrlanmrg gayrimenkul deeerleme raporudur. Rapor'da tanlmlanan "adil (rayie) piyasa dederi", UDES I de tantmlanan Pazar Degeri ve TMS:16, Paragraf 31 ve 32 de tanrmlanan satrs maliyetleri diigiilmemig "gercege uygun deger" olup, Rapor, Sermaye Piyasasr Kurulu tarafrndan, Kurul'un 2O.O7.2OO7 tarih ve 27/781 sayrh toplanhsnda belirlenen formata uygun olarak hazrrlanmrgtrr 3.2. Srnrrlayrcr Kogullar Bu Rapor, Standart tarafrndan, Miigteri'nin yazri talebi iizerine Miilkiyeti ly0gteri 9irket'e ve/veya Gessan Gediz Et ve Silt San. A.9.'ye ait olan ve Raporda detay bilgileri verilen gayrimenkullerin yasal durumlaflnrn irdelenmesive rayig (adil) piyasa deierlerinin tespitiamaoyla hazrrlanmrgtrr. Mijgteri tarafhdan Standart'a sunulan b lgeler esas a narak ilgili makamlar nezdinde yaprlan inceleme ve ara5trrmalar ile ekonomi ve piyasa kosullan dikkate ahnarak yaprbn analizler, tijm verilerin dodru oldudu kabuliine dayanarak ger9eklestirilmistir. Rapor'da nihai degeri ve analiz sonuelannl etkileyebilecek nitelakte eksik ve/veya yanlrg. belge ve/veya bilgilerin olmasr durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor'da gayrimenkultin adil (rayi9) piyasa dederi, fiili deberleme tarihi esas ahnarak belirlenmig olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa kogullaflnrn dedigmesi halinde olabilecek maddi degigikliklerden dolayr Standart sorumlu tutulamaz. Deqerbme ea 9malan, Rapor'un 6.1. kiliimiinde detaylan veribn muhasebe uygulamalaflna iligkin olarak herhangi bir Ealtmayr ieermediuinden, Miisterinin bu kapsamdaki uygulamalaflndan standart sorumlu tutulamaz. Rapor, Mijgteri'nin mijnhasrr kullanrmr iein hazrrlanmrs olup, Milsteri Rapor'u kamu kurum ve kuruluslafl ile mahkemeye sunabilir. Rapor'un teslimi ile Mtigteri, Raporda yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluglan ile mahkemeye sunulmasr haricinde gizli tutulacairnr Standart'a taahhiit eder. Rapor srrurlr sayrda iiretilmis olup higbir zaman Standart'rn yazrlr dn izni olmadan iigi.jncii 9ahrslara dagrtrm amacryla k6men veya tamamen eoqaftrbmaz veya kopya edilemez. 3.3, B yanlal TarafrmEdan yaprlan degerleme galrgmalan ile ilgila olarak; ' Raporda sunulan bulgulafln Dederleme Uzmanrnrn bildigi kadanyla dodru oldugunu, - Analizler ve sonuglann sadece belirtilen varsayrmlar ve kogullarla srntrh olduiunu, - Dederleme Uzmanrnrn dederleme konusunu olugturan mijlkle herhangi bir ilgisi olmaddrnr, - Dederleme ljzmanr iicretinin, raporun herhangi bir bdlumijne ba6 olmaddrnr, Degerlemenin ahlaki kural ve standartlara gdre gergekle9tioini, - Deierleme ljzmanrnrn, meslekieiitim Frtlanna haiz olduounu, - Deierleme ljzmanrnrn deoerlemesi yaprlan mijlkijn yeri ve vasfr konusunda daha dnceden deneyimioldudunu, - Deoerleme Uzmanrnrn, miilkii kisisel olarak denetledigini - Raporda belirtilenlerin haricinde hig kimsenin bu raporun hazrrlanmasrnda mesleki bir yardrmda bulunmaddrnr, bevan ederiz, SvP t2 GEDIZ 02

5 S zp 3.4. Rapor'da Kullanrlan Ktsaltmalar TTAPOR'DA KULLANILAN KISAITMALAR SPK GYO 14usted I]DE5 UDU Sermaye P yasas Kurulu Sermaye Plyasasr Kurul! Gaynmenku Yatflm Ortakl q Gimsan Gediz Iplikv Mensuc t San. A.S. Standart Gayrmenkul Degerlem Uyquamalar A.9 Uluslararasr DeqerEme Standarrlan Uluslararasr De!erleme Uygulamalan UOES-KN ULEla aras DFqe'bne Srd-ocnrar Klav/\lola UM5 U uslararas Muhasebe Standartaa Tl45 Tnrk Muhas b Standartlar KAKS E lnsaat Emsali Maks mum Yap YuGeklidi ina DEO Rf A 000 Bn ABD $ Indir9 nm6 Nak t Akrml Dev.m Ed n De6er Beia Katsayrs ABD DoIaT ABD$/TL )7.01.)01) td'\ lcvberer_'<ars.lrloan l./8/5 ll tu.d nrgr 3.5. Deoerleme eahgmalannda Esas Ahnan Standartlar Bu Rdpor'da yer alan deuerleme Caltsmalan, Sermaye Piyasasl Kurulu'nca yayttanmtg " Seri: VffI, No: 45 Sermale Piyasastnda Uluslararast Degerleme 'tandartlan Hakkhda Teblig" Hiikiimlerince, Tebli6in (1) nolu ekinde yer alan Ulusla rasr Deierlene Standartlanna uygun olarak gereeklettirilmigtir. eahgmanrn dayandrer Standartlar, uygulama esaslan ve krlave notlaflna agagrda dzetle yer verilmigtir. Degerlemeler, hir vatlqn Pazar Degei veya Pazar Degeri dtgrndaki esaslara gdre yaprlrr. Pazar, fiyat, maliyet ve deger kavramlan, tijm deoerlemelerin temelinde yer almaktadrr. Bu kavramlar hem Pazar Degefni esas alan hem de pazar drgrndaki kriterleri esas alan degerlemelede iligkilidir. Dederleme tjzmanlannrn ga tmalan agsrndan esdeder bir dneme sahip olan bir dioer unsursa, deierleme sonuglannrn anla9rhr bir gekilde iletilmesi ve bu sonuqlann nasrl elde edildioinin anlasrlmasrdrr. iyi bir Dederleme Raporunun, Uluslararasr Deoerleme Standartlan'nda tantmlanan, deoerlemenin bu iie temel y6nijne de (UDES 1, Pazar Dederi Esash Degerleme; UDES 2, Pazar Degeri Drgrndaki Dederleme Esaslaru UDES 3, Degerlemenin Raporlanmasr) hitap etmesi gerekir. Bu sebeple bu Rapor, udes'in atairdaki agrklanacak deierleme standadlarl, uygulama esaslan ve krlavuz notlan yanrnda, UDES 3, Degerlemenin Raporlanmast'na iligkin esaslan da igermektedir. Delierin Pazar ve Pazar DrSr Esaslarl Pazar Degeri kavramr, pazar katr mcrlaflnrn toplu algrlamalanna ve davranrglanna badltdlr. Bir pazardaki iglemleri etkibyebilen muhtelif faktdrleri tanrr ve bu faktdrleri, deger Uzerinde etkili olan diuer kendine has veya pazar drsr etkenlerden ayrnr.. Miilkiin pazar deoeri esash degerlemeleri, iglemlerin gergeklegtidi pazann, pazar drgl etkenlerce srnrrlandrnlmadrdrnr varsayar. o Pazar deoeri esas degerlemelerde, deoerlemede kullanlan Pazar Degeri tantml belirtilmeli ve degerlemeye dahil edilmelidir. o Pazar de0eri esash deqerlemeler, milkin en verimli ve en iyi kullammt veya en olasr kullanrmrnr belirlemelidir; qijnkri bu kullanrm, m0lktin dederinin belirlenmesindeki en 6nemlietkendar. o Pazar deoeri esas dederlemeier, ilgili pazarlara dzel verilerden ve bu pazarlardaki katrhmolann tijmden gelen slireelerani yansrtmaya qa 9an ydntemler ve prosedijrler vasrtaslyla geligtirilmektedir. SvP 12_GEDIZ_02

6 S rp o Pazar esaslt dederlemeler, delete, emgal karr arhrmq getir indirgeme ve tnaliyet yaklagtmlan uygulanarak gergektegtirllir. Bu yak6grmtann her birinde kullantlan veri ve kriterler pazardan elde edilmelidir.. Mijlklerin pazar dtgt esaslara gaire deierlemesinde, bjr varl6tn pazar kahltmctlan ' taraftndnn altntp sattlabilirlidinden ziyade ekonomik faydalarr veya finksiyontaflnt ya oa normal veya tipik olmayan pazar kosulannrn etkilerini gbz dnaind'e bulunduran yaklagrmlar kullanrltr. DeEerlerne galt'mala'nda, agagtda UDES Standart 1de tantmlanan pazar Deieri Esasll standaftlar ile ilgili ktlavuz nouan ve deqerlemelerin mali tablolara yans[ma amaqtl gergeklegtirildikleri hususlan dikkate allnarak, UDES Finansat Raportama iiin Oegerlem!, uluslarara$ Dederteme Uygutama$ 1 (udu 1) bir arada ete altnmrgtrr. Bu Standardfn amact, Pazar Deie nin ortak bir tantmtnt belirlemektir, Bu Standart avnca. deoerlemenin amacr ve planlanan kulla:,mt pazar Degerhin tahmin edilmesi olduqunoa, ou tantmtn millk0n deierlemesine Lrygulanmasryla iligkiti genel kriterteri de aerktamaktadrr.. Pazar Degeri, Pazar Dedelitantmtmn gerekterini kargrlayan kogullarda dederlemenin yaprtdrdl tarihte (aerk) piyasada sahga sunulmus olmasr durumunda, m0lkiin el deiistirecegi tutan; bir temsilidir, Pazar Deierlni tahmjn etmek igin bir Dederleme uzmanr jtk olarak en verimli ve en iyi kullan rrt veya en olast kullantml respit etmelidir (Bkz. Uluslararasl - Degerleme Standartlan ludfsl, Genel Degerleme Kavramlafr ve ilketerj, paragraflar 6,3, 6.4, 6.5), Bu kullanrm. bir miilkin mevcut ku anrmrnrn devamr niteliqinde olabileceii gibi bir bagka alternatif kullantm da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir.. Pazar Deieri, mijlkiin niteligini ve bu mlilk(jn piyasada iglem gdrebilecegi kosu an yans[an degerfeme yaklagtmlan ve prosedlirlerinin uygulanmastyla tahmin edilir. pazaf Deierhi tahmin etmek amaqyla en slk uygulanan yaklagtmlar arastnda emsal karr art ma yakla,tm, indirgenmit nakit analizini de igeren getir indirgeme yaklaitm, ve maliyet yaklaflmr yer almaktadrr. Bu Yaklasrmlara itigkin bilgiler, Rapor,un 3.6 Biiliimi.inde verilmistir.. Iim Paz.ar Degeri iilgijm yiintemleri, teknikleri ve prosediirteri, uygutanabilir bir yeterlilikte olmalafl ve dodru bir gekilde uygulanmalan halinde piyasadan elde edilen krjterleri esas aldlklaflnda Pazaf Degerlnin ottak bir tanrmtnt olugturacaklardtr. Emsal karstlagttrmalarl veya diser pazar karsrla9trrmalan, pazardaki gdzlemlerden kaynaklanmaltdtr. Indhgenmit nakit analizini de igeren gelir indirgeme yakla tmt piyasanrn tespit ettidi nakit aktglafinl ve piyasadan elde edilen geri diinaig oranlannr esas alma drr. ingaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmig amortismanrn piyasa esash tahminleri aizerinden yaprlan biranaliz ile tespit edilmelidir. - Her ne kadar veri kullanrlabilirli6i ve piyasa veya mijlk0n kendisiyle ili'kili durumlar hangi degerleme ydntemlerinin en algili ve en uygun ydntemler olacadrnr belirleyecek olsa da, yukandaki prosedilrlerden herhangi birinin kullanrmrndan elde edilecek sonue, her bir ydntemin piyasadan efde edilen verileri esas alma5] duumunda Pazar Deieriolmaldn.. N4iilkiin, normalde piyasada hangi gekilde iglem gdreceoi, Pazar Degerhin tahmini iein hangi yaklatrm veya prosedlirlerin kullanrlabileceoini beiirier. Piyasa bilgilerine dayandr!rnda bu yaklagrmlann her biri, kargrlaghrmal bir yaklagrmdrr. Her bir dederleme durumunda, bir veya daha fazla sayrda ydntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yontemdir. Deaierfeme Uzmanr, her bir Pazar Degeri galgmagnda her yiintemi giiz iiniine alacak ve hangi yiintemlerin en uygun olduiunu tespit edecektir. Kapsam. UDES L, 'Jijlkijn Pazar Degerfne, genellikle gayrlmenkuller ve bunlarla iligkili unsurera uygulanmaktadrr, Dederlemesi yaprbn miilklin, siireklilik gtisteren bir durumun pargasr olarak veya bir baska amagla degerlendirilmesinden ziyade piyasada satrlryormug gibi diigainiilmesini gerektirmektedir. Tanrmlar. Pazar Degeri bu Standartlar gergevesinde agaddaki gekilde tanrmlanmaktad. SvP_12_GEDIZ_o2

7 S zp lir nllkiin uygun bir pazarlamamn ard,ndan birbirinden baitmsz istekli bir ahcryta i*!<!i. bh s?t!9t arasnda herhangi bir zortama olmakstzh v6 taraftann herhangi bir ilitkiden etkilenmeyeceii aftlar alt nda, bitgiti, basiretti ve iyi niye i ti, ge*ita" hareket ettikleri bir anlatma gergevesinde deierteme tarihjnde'et de,li;tirmesi gereken ta hm in i tutardt n. MUlk tetiminin kullantlmastntn nedeni, bu StandarUann rizerinde odaklandrit noktantn miilkiln degerlendirilmesa olmastdtr. Bu Standartlar, finansal raporlamayt da kaf,sadt(1tndan, varhk terimi, tantmtn genel uygulamastnda farkit anlamlar ieerebilir_ Tantmtn her bir unsurunun kendisine ait bir kavramt vardtr:. " Tahmini tutar.,." taraflann herhangi bir iliskiden etkilenmeyecek sardar alhnda bir mulk igin ildenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen fiyat anlamtndadtr. pazar Deieri, pazar DeEeri tantmtyla tutarlt olarak deqerhme tarihinde piyasada makul dtqijlerde elde edilebilir en olast fiyat olarak 6leijldr. Satrct taraftndan makul dleijler gereevesinde elde edibbibcek en iyi fiyatttr ve aynl zamanda altclntn da makul olgiiler gergevesinde elde edebilecedi en avantajlt fiyattf. Butahmin,6zel Deietr'in veya herhangi bir unsurunun satrgr viya bagka herhangi bir dzellidi ile iliskili olarak herhangi biri tarafrndan sadtanan tipik olmayan finansiran, sattg veya geri kjralama anlagmalan, dzel srntiamalar veya imtiyazlar gibi iizel durumlar veya gartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyaflarl iqermemektedir (Uluslararasl Deierleme Standaruan Komitesi Standatdt 2, patagtaf 3.8). a ",.,bir miilk n ei degietirmesi gereken,,," ile bir mijtkijn dederinin dnceden belirlenmig rutan veya fiiti sattg fiyatrnr degjt de tahmini bir tutan jfade ettidi gerqeginden bahsedilir. pazann, dederleme tarihinde pazar Degeri tantm rln tim unsurlannt ieeren bir altm sattm igleminin sonuglanmastnt beklediii fiyatttr.. ",..degerleme tarihinde.,." tahmint pazar Degeinin belirtiten tarihe iizgii olduiunu gdstermektedir. Piyasalar ve piyasa kogullan degigebildidinden tahmini deier bir bagka zamanda dogru veya uygun olmayabitir. Bu deierleme, ne geemigteki ne de gelecekteki bir tarihte degit de etkin deierleme tarihinde fiili pazar durumunu yangtacaktf. Bu tantmda aynca fiyatta herhangi bir fark hk olmakstztn satrt sdzlegmesinin egzamanlr olarak el deoigtirdidi ve tamamlandr0r da varsayrlmaktadrr.., "...istekli bir ahoyla,,,"satrn alma islemi igin motivasyonu olan ancak bu konuda zorunlu olmayan birisi anlamrna gelmektedir. Bu ahcr, ne herhangi bir fiyatta sahn almak igin gok heveslidir ne de hiebir gekilde satrn almamaya karar drr. Bu a cr, aynr zamanda varlrdr kanrtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal drilnij veya ' bir hapotez nitelidindeki bir piyasayla iligkili olarak hareket etmekten ziyade cari piyasanrn gergeklerine bagi olarak ve beklentileriyle hareket ederek satrn alma iglemini gereeklegtiren kisidir. Bu alrr, piyasanrn gerektirdiii fiyatlardan daha yilksek bir fiyat ddemeyecektir. Var olan mulk0n sahibi de "piyasa"yr olusturanlar arasrnda sayrlmaktadrr. c ",,,istekli bir sahct ansnda.,, " afadesindeki sater ise ne herhanga bir fiyata satmaya hazrr olup satma konusunda eok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satrs yapmaya hazrr olan bir satrcrdrr. isteklisahcr, normal bir pazarlama faaliyetinin ardrndan (aqk) piyasada elde edilebilar en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa gartlan ger9evesinde mlilkiinij satmaya motive olmug olan sahcdrr. Fiili mi.ilk sahibinin iginde bulundugu kogullar, bu degerlemenin bir pargasr dedildir fainkii 'istekli satrcr' varsayrmsal bir satrcrdrr.. ",.,taraflann herhangi bir ilitkiden etkilenmeyecegi tartlar alttnda..." fiyar seviyesini piyasa nitelikleriyle baidagmayan veya ozel Deger nedeniyle yiikselten iizel veya belirli bir iligkisi (ornegin, ana ve bao ortak klar arasrndaki veya arazi sahibi ve kiracrsr arasrnciaki iligki gibi) olmayan taraflar arasrndaki anlasmadrr (Bkz. uluslararasr Degerleme Standardr 2, paragraf 3.8). Pazar Degeri ilzerinden islem, her biri badrmsrz olarak hareket eden birbirleriyle iligkisi olmayan taraflar arasrnda gereekle9tirilmig gibi varsayrlrr. c; "...uygun bir pazarlamamn ardtndan..," milkiin Pazar Dederi lantmna uygun olarak makul dle0ler eerqevesinde elde edilebilecek en ayi fiyat seviyesinden elden SvP_12 GEDIZ 02

8 S zp grkanlmastnt saulamak ijzere piyasaya en uygun gekilde sunulmast anlamrna gelmektedir. l.4ijlkiln piyasaya sunulma srjresi, piyasa kosullanna gdre farklthk gdsterebilir, ancak mijlkdn uygun saytda potansiyel ahctntn dikkatine sunulmast icin yelerli olmast gerekrr. Piyasaya sunulma sijresi, dederleme tarihinden dnce gereeklegir. a ",.,tantlarrn bilgili ve basirc i bir tekitde hareket eftiktei,.,. ifadesiyte de. hem istekli alerntn hem de istekli satrcrntn miitkijn 6zellikteri ve niteligi, Riti ve potansiyel kullantm alanlan ve deqerbme tarjhi itibariyle piyasantn durumu hakktnda makul dlgiiler dahilinde bilgilendiritdigi varsayrtmaktadrr. Aynca, taraflann her birinin bu bilgilerle birlikte kendi grkarlan doorultusunda ve islem dahjtindeki kendi pozisyonlan igin en iyi fiyatt elde etmek amacryla da basiretli otarak hareket ettikleri varsaytlmaktadtr. Bu iglemde gijsterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortava gtkacak bir gizli grkar dedii de, deierleme tarihinde pazann durumu ele a naral deqerhndirilmektedir. 8ir satrcr i9in fiyadafln gittikqe dugtijdu bir piyasada daha dnceki pazar seviyelerinden daha drisiik otan bir fiyattan mi.jlkijnrj satmasl basiretsizlik olarak dederlendiritmez. Degisken fiyadara sahip olan pazarlardaki di6er sattn alma ve sattg drnekleri iein bu durum gergek olsa da, basireflialtct veya sahct, o an iein var olan en iyi pazar bilgilerine gdre hareket edeceklerdir. a ".,.ve bask alttnda olmalctzn,.,, ise her bir tarafrn bu islemi gereektegtirmek iein yeterla motavasyona sahip olduklannt ancak bu iglemi tamamlamak iqin zorlanmadtklan ve g6niilsiiz olmadtklan anlamtna gelmektedir.. Pazar Degeri, satrg veya sahn alma maliyefleri ve herhangi bir iliskili verginin mahsubu giiz iiniine altnmakstzrn bjrvarltirn tahmini dederi olarak anlagtlmaktadrr.. En vertmli ve en iyi kullamm (EViK). Bir milktjn fiziksel olarak miimkiin otan,. hakhlrgr kabul edilen, yasal olarak izin verilmis, finansal agtdan gergeklegebitir ve degerlenmekte olan mailkiin en iyi degere sahip olmastnt sa!layan, en orasr kullanrmrdrr. Muhasebe Standartlanvla Iloisi Finansal Raporlama igin Dederleme, Uluslararasr Dederleme Uygulamasr f in (UDU 1) odak noktasrnl olugturmaktadrr ve bu standart ile bir arada ele altnmahdlr. Finansal Raporlama igin Dederleme (UDU 1) muhasebeyi etkileyen deierleme standartlanyla ilgili olarak Degerleme ljzmanlaflna, 14uhasebedlere ve kamuya krlavuzluk etmektedir. Duran varltklarn Makul Degeri, genelde Pazar Degerlerldir (Bkz. Genel Deoerleme Kavramlan ve ilkeleri, paragraf 8.1). Dederleme uzmanlan ve muhasebeciler tarafrndan dedigimli olarak kullandan birgok terim 6rneqi bulunmaktadrr. Bu terimlein bazrlan yanls anlasrlmalara ve Standartlann da muhtemelen yan S kulfanlfmaslna neden olmaktadrr. UDES l, Pazar reielni tanrmlamakta ve Pazar Degerlni olugturan kriterleri ele almaktadrr. Deoerleme gaftgmalannda kullanrlan kavramlar ile UMS ve TMS de kullanrlan kavramlara ili9kn bilgiler, Tl4S uygulamasrnda esas a nacak dederleme kavramlanna, Rapor'un 5.t btilaimiinde yer verilmi9tir Dederleme eahgmalannda Kullanrlan Yaintemler ve Analizler DeEerleme Yaklagrmlarl. Pazar deierinin veya bir tanrmlanmrg pazar degeri dttt degerin takdni iein yaprlacak herhangi tipteki bir deoerleme, Degerleme uzmanrnrn bir veya daha fazla degerleme yaklaslmlnl uygulamasrnt getektit'r. Deierleme yaklattmt letimi yayln bir tekilde kullanrlan genel kabul gdrmijg analitik ydntemleri afade eder. qegitli ijlkelerde bu yaklaitmlat Degerleme Yiintemlert obrak tanntrlar,. Piyasaya dayalr deierlemeler, normalde bar veya birkag deoerleme yakla$mrnr piyasadan efde edilen veribri klllanaftk ikame prensibini uygulamak suretiyle kullanrrlar. Bu prensap basiretli bir kiginin zaman, risk ve qesitli giie[iklerin belirsizle9tirici etkilerinin olmad16r bir durumda, egit derecede tatmin edici mal ve hizmet ikamesane sahip olmak igin iideyeceqinden daha fazlasrnr bu mal ve hizmet igin ddemeyecedi ilkesine dayanrr. Orrjinal veya ikame olsun, en iyi alternatifin en dtigik fiyal Pazar Deierini olugturma egilimindedir. svp_t_cediz_02 a

9 S zp Pazara davalt Dederleme faklastmlan asadtdakileri icerir, a Emsal Karttlatttrma yaktaflml Bu kargtlagttrmalt yaklagm benzer veya tkame mdklerin satt9rnr ve ilgili piyasa verilerini dikkate alrr ve kargrbshrmaya dayalr bir dtemte deder takdiri yapar. Genel olarak dederlemesi yaptlan bir mrllk, agrk piyasada gergektegtirilen benzer mailklerin sattglaityta kargrlastrflltr. istenen fiyaflar ve verign tektifler de dikkate alrnabilir. o Gelir indirgeme fa attml Bu kar9rla'trmalt yaklalm deierlemesi yaprlan mutke ait getir ve harcama verilerini dikkate alu ve indirgeme yaintemi ile deier tahmini y;par. Indirgeme, gelir tutannr deier tahminine geviren getir (genellikte net gelir rakamr) ve tanrmlanan deoer tipi ile iligkilidir. Bu i5lem, Hasla veya iskonto Oran ya da her ikisini de dikkate alrr. Genel olarak ikame prensibi, belti bir rjsk seviyesinde en ytiksek yatrnm getjrisini saqlayan gelir ak6rnrn bizi en otast deqer rakamrna gdtiireceiini sdyler. a Maliyet YaklagtmL Bu mukayeseli yaklagm belirli bir molkiin satrn a nmasr yerine kisinin ya o mijlkiin trpatrp aynrsrnr veya aynr yaran saqtayacak ba9ka bir mijtkii insa edebitecedi olasthgtnt dikkate ahr. Gayrimenkul baolamtnda, insanlafln zaman dadtqt, ge9ldi olumsuzlukla. ve riskler olmadlkea, egdeier arazi ve alternatif bina inga etmek yerine benzer bir miilk icin daha fazla ddeme yapmalan normalde savunulur bir durum degildir. uygutamada yakl;9rm, yaprlacak deoer - tahmininde yenisinin maliyeti dedertemesi yaprlan gayrimenkul igin ddenebilecek otasr fiyatl a9rl 6fgiide a9tlgl durumlarda eski ve daha az fonkiyonel milkler iein amottisman da igern. (Bkz. Krlavuz notlan N B, Finansal Raporlama iein f4atiyet yaklasrmr), UDES igerisinde Pazara Dayalt deierleme yiintemteri arastnda saytlan iig ana yaklagtm, a9aerda ayn baslrklar alhnda acrklanmtshr, Bu yaklaflmlar (yiintemler); - "Emsal Kargrla9ttrma (Piyasa) Yaklatmt' - "N4aliyet Olugumlafl Yaklasrmr" ve - "Gelirlerin Kapitalizasyonu - indirgenmig Nakit Akrmr yaklagrmr" dtr, Bu yaklatrmlara iligkin iizet bilgiler ile ydntemlerle olan yaktn ilgileri sebebiyle "en etkin ve verimti kullanrm analizi" ile'pars l geligtirme analizi" asadda sunulmugtur Emsal KargrlaSttrma Yaklagtml Emsal Kargrlagtuma (Piyasa Dederi) Yaklatrmr, sahga konu olmasr beklenen gayrimenkullerin deoerlemesinde en grivenilir ve gereekgi yaklagtmt sunmaktadtr. Bu deierleme ydnteminde, degerlemeye konu olan gayrimenkuliin bulunduou bdlgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli diizeltmeler yaprlarak gayrimenkuliin tahmini degerine ulagrlu. Emsal Kargrlastrrma (Piyasa Deieri) Yaklasrmr'nrn uygulanabilmesi igin agagrdaka kriterlerin mevcldiyeti aranmat otr: - Analiz edilen gayrimenkulijn tdri.l ile ilgili olarak mevcut bir pazann var or (yani yeterli sayda allc ve satrcr) gereklidir. - Bu piyasadaki alrcr ve sahcrlann, gayrimenkul hakkrnda olduk9a iya diizeyde bilgi sahiba oldugu, kabul edilebilir diizeyde olmaldrr. - Gayrimenkuliin piyasada makul bir satrg fiyatr ile makul bir srire iein satrgta kaldror, talep edenlerin, bellirli bir fiyat ve sat6 dzellioi konusunda bllgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, dederlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel dzelliklere sahip yeter sayrda, makul bir zaman arahirnda, sahgr bekleyen veya gergeklegtirilmig emsal mevcut olmaldrr l4alayetyaklatrml lvlaliyet yaklagrmrnda esas, yeni bir miilk veya konu miilkle aynr yaran olan ikame bir miilk geligtirme maliyetini belarlemektir. Ivlaliyet yaklagrmrnda geeerli bir de6er gdstergesi tijretmek iein. gelistiralen maliyet tahmininde, konu miilkle ya9, durum ve yarar farklan igin dijzeltmeler yapr r. lulaliyetle deger arasrnda bir iliski oldudundan, maliyet yakla'rmrnrn piyasanrn diigtince tarzrnr yansrttrgr kabul edilmektedir. l4aliyet Yaklatmrnda, genellikle, maliyetin tahmini iein iki farkl metot kuilanrlmaktadrr. - Yeniden insaa l4aliyeti svp_12_cediz_o2

10 S zp - Ikame t4aliyeti Bu yaklaimla, deoerleme tarihi itibari ile mijlk yaptlandrfl malan iqin belirlenen maliyeuerden aga6tda belirtilen ydntemlerden uygun olanr ku anrlmak ve hesaptanan amortisman miktan digiilmek suietiyle, mevcut yap degerine ulaslltr. - Piyasadan 9tkarma Ydntemi - Yag - OmUr Ydntemi ' Ayrqtrrma l\4etodu Yaprlandrrma maliyetinden tiiretilen mevcut yapt deqerinden, amortisman deoeri d0glildukten sonra bulunan dedere arazi dederi ilave edildiii zaman utagtlan sonug, tam mutkiyet hakkrnrn bjr deqer gdstergesid ir Gelirlerin Kapitalizasyonu - indirgenmig Nakit Aktmr Analizi Ydntem, genellikle gelistirilen bir gayrimenkulijn kiralama velveya istetitmesi ite etde edilmesi planlanan gelirlerin esas ahnmae suretiyle kullanrlmakla beraber, gelistirile ek proleoe sau9tn planlanmasr halinde de kullantlabilmektedir. Gelistirilen gayrimenkulun, belli bir srjregte (insa halinde velveya sonrasrnda) tamamen /k6men sahgl mijmkun olup, planlanan duruma gdre nakit aktslanntn belirlenmesi gallgmalan da farklrttklar gdsterebilmektedir. Bu ydntemde, dederlemesi yaptlan gayrimenkule ait ve kiralanmast drisriniilen b6l0mlerin, isjetme giderleri igin alnan katkr paylan dahil olmak itzere, ayllk toplam kira bedelleri, yr rk arttglar da dikkate ahnarak, nakit girisleri hesaplantr. Y6ntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve bo9 kalma yiizdelerigibi hususlar da bu gelirin hesaplanmastnda dikkate aitnrr. Buna kargrlk eoer mevcut ise, otopark ve reklam panolan gibi ortak aianlardan elde edilen geiirler, ydnetim planrnda gdsterildioi ilzere hesaplanrr ve dider nakit girigleri olarak badrmse b6llimlere daotrmryaprl r. igletme hazmetleri kapsamrnda s6z konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanmast diisijlen badtmse bdlilmler ile ortak alanlar iein katlanrlan isletme gider paylan, vergiler, fiziki yatrnmlar ve isletme sermayesi ihtiyacr ise nakit Erk9r olarak dikkate altnrr. 6zetle, analiz, yrllar itibariyle gayrimenkuli.in veya projenin kiralama velveya satrg yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman tincesi serbest net nakit akrmlainrn, (Nakit girit ve CrkrS farklan) rskontolanarak b!giinkii deierine indirgenmesidir, 3,6.4. En Etkin Ve Verimla Kullanrm Analizi: En Etkin ve verimli kullanrma aligkin olarak UDES Genel Deoerleme Kavramlafl ve Ilkeleri bas kll birinci bdlijmijnde yer alan paragraf 6.0 ve izleyen diizenlemeler agaodadrr En Verimli ve En ryi Kullanrm 6.1, Arazi ka cr olan bir var k olarak kabul edilir, fakat onun Lizerinde veya kendisine yaprlan iyilegtirmelerin srnrrh bir dmrli vardrr. Arazinin tagrnmazlgr nedeniyle her gayrimenkul parselinin 629ijn bir yerivardrr. Arazinin ka cr I0r aynr zamanda onun Lizerindeki srnrr dmre sahip tesislerden sonra da var olacaqr anlamrnagelir. 6.1,1 Arazinin kendine dzgi dzellikleri onun en uygun yararlrlqrnr belirler. IyrleStirilmig bar arazi ona veya iizerinde yaprlan iyilegtirmelerden ayn olarak degerlendidinde, ekonomik prensipler, yaprlan iyibgtirmenin millkiin toplam de6erine katkr yaphkga veya azalmaya neden oldukea dederlenmesini emreder. Bttylece "en verimli ve en iyi kullanrm" kavramr temeline oturtulan arazinin Pazar Dqeri, arazinin fayda ve sijrekliligi ile birlikte piyasa ba6lamrnda arazinin tek bagrna de6eri ile iyilegtirilmis durumdakitoplam Pazar Degeri arasrndakifarkr olugiuran degeri de yansrtrr. svp_12_cediz_o2

11 S zp 6.2, Miilklerin godu, arazi ve ilgili iyilegtirmelerle birlikte dederlenir. Bdyle durumlarda Dederleme Uzmanr normal olarak iyilegtirilmis haliyle en verimli ve en iyi kullantmrnr qdz dnijne alarak miilkitn Pazar Degerini takdir eder. 6,3 En Verimli ve En iyi Kullanm gu gekilde tammlanti Bir mdlkfin fiziki otarak mlimkijn, f)nansal olarak gereekle$tirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve deierlemesi yaprlan mijlkil en yiiksek dederine ulagttran en olast kullantmdtr. 6.4 Yasalarca jzin verilmeyen ve fiziki aetdan mrjmkijn olmayan kullanrm yijksek verimliliqe sahip en iyi kullanrm olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin veriten hem de fiziki olarak mijmkun olan bir kullanrm, o kullantmrn manhki olarak nigin mijmkijn olduiunun Oeqerbme Uzmant taraftndan agrklanmasrnr gerektirebilir. Analizler, bir veya birkac kullantmtn manttki olarak olast kullanrmlar oldugunu belirledi6inde, bunlar artrk finansal fizibilite bakrmrndan test editirler. Di6er tes erle birlikte en ydksel degede sonuglanan kullanrm, en venmtt ve en iyi kullanrmdl 6,5 Bu tanrmtn uygulamast Degerleme Uzmanlanna, binalardaki bozulmalar ve eskimelerin etkilerini, arazi igan en uygun iyilegtirmeleri, rehabilltasyon ve yenileme CahSmalannrn flzibilitesini ve bireok dider Degerleme durumlannr dederlendirme imkanr verir. 6.6 Arz ve talep araenda ciddi bir egitsizlik bulunan veya agtn derccede oynak piyasalarda, miitkijn en verimli ve en iyi kullanrmr ileride kirllantlabilecek bir hak olabilir. Deqigik tipteki potansiyel en ijst diizey ve en iyi kullanrmlann belirlenebilir oldudu diqer durumlarda Degerleme Uzmant bu gibi alternatif kullanrmlan ve beklenen ilerideki gelir ve harcama dozeylerini tarttgtr. Dedisim slirecindeki arazi kullanrmr ve bdlgelendirme miilkr.jn, en veramli ve en iyi kullantmt geeici bir kullantm olabilir. 6.7 En verimli ve en aya kullanrm kavramt Pazarrelten takdirjerinin temelve aynlmaz bir parqastdtr. En etkin ve verimli kullantm analizinde amag, gayrimenkuliin en karlt ve rekabetei kullantmtnr tespit olup, yaprlan piyasa ara5trrmalan sonucunda en etkin ve verimli kullantm analizine konu olan gayrimenkuliin gelistjrilmesi durumunda, gayrimenkuliln ideal kullanrmrnda; - Piyasa veribrine gdre tagtnmazdan azami avankj saglanacak olmasl - Bu durumun, b6lge ve piyasa gartlanna uygun olmast, hususlaflnrn sa6lanabilmesi gerekmektedir. 3,6,5. Parsel Gelistirme Analizi Parsel Geligtirme Analizi, degerlemeye konu parselin dederine etki eden unsurlann saptanmasrnl qerektirmektedir. Bu unsurlarataqrda belirtilmigtir. - Arazinin "En Etkin ve Verimli Kullanrmr"nr sadtamak, - Desteklenebilir bir parsel geligtirme planr yaratmak, - Gelittirme ve onay iein siire ve maliyetleri saptamal! - Parsel emilme oranlan ve fiyat kansrmlannr tahmin etmek, - Arazi geligtirmenin agamalannr ve bunlara badh giderleri tahmin etmek, - Emilme ddnemj sijresince pazarlama ve buna badk araziyi elde tutma giderlerini tahmin etmek. Parsel gelistirme analizi, en qok bog araziler iein sahs verilerinan yetersiz olduou, fakat gelistirilmi9 parsellerin ola$ satrg fiyatlan ve bu parseller iein talep veribrinin mevcut oldudu hallerde kullanrlmaktadrr, Aynca, bu analiz sonucunda toretilen degerden, giistergelerinin makul olup olmadrgrnr kontrol etmek igin de yararlanrlmaktadrr. UDES Krlavuz Notlafl 1(Tagrnmaz millk dederlemesi)?e tanrmlanan azi dqerlemesine ili9kin dijzenlemeler aga0rdakj gabidir. 5,25: Arazilerin dederlendirilmesi icin kullanrlan birin.il yiintemler: Arazi Degerlemesi iein kullanrlan 6ir emsal kart agttmas, tekniii, pazarda yakrn geemigte gergeklesen itlemlere iligkin fiili verilerin mevcut oldudu benzer arazi parselleri ile deoerleme konusu svp_12_gediz-02 11

12 mrilki]n doirudan dodruya karstlagttnlmastnt jgerir. Her ne kadar sahglar en dnemli husus olsa dederleme konusu m0rkre rekabet eden benzer arazr parse[eri igin teirif ediren riyittarrn anatizi pazann daha iyi anlattlmastna katkt saolayabilir. S rp da de 5,25-2 Arazi Dederlemesi iein aynca bi attbaliimter getittirme teknidi de uygulanabilir. Bu siireq, belirli bir miilkiln bir dizi parealara b6lrinerek poelendirilmesini, bu siiree ile ili;iili gelir ve giderterin geli9tirilmesini ve sonug olarak erde edilen net gelirrerin bir deder gdstergesi olar;k indirgenmesini kapsar' Bu teknik, bazr durumrarda destekleyici olabirir, ancak pazar begeritantmtyra irigkilendirmenin oldukga zor olabireceii bir dizi varsayrma tabidir. Dederreme uzmanrnrniksiksiz bi; gekirde agkramasl gereken bu tiir destekleyici varsaytmlann gelistirilmesi strastnda dikkat gdsterilmelidir. Dogrudan arazi ka 9tla'ttrmalanntn mevcut olmadtit ortamlarda ihtjyaut olmak kaydt ile agadtdaki ydntemler de uygulanabilir. 5,25.3 Paylafhrma, arazi deoeri ite iyile5tirme deqeri veya mijlk bitegenleri arasrndaki diqer itigkiter arasrnda bir oran gelistiren dolaylt bir kargtlagttrma tekniiidir. Bu, karfllagttrmak amactyla toplam pazar fiyatrnr arazi ile iyilegtirmeler arasrnda paylastran bir dleijdijr Ctkartrrra da bir bagka dolay karsrlagtrrrla teknilidk (bazen soyut/amaolarak da adlandrfltrr). Maliyetlerden amortismanlann gkarttlmasryla elde edilen sonucu di6er karttlaghnlabilir miilklerin toplam flyatrndan grkartarak bir iyihgtirme deoeri tahmini elde edilmesini sadlar. Bakiye, olasr arazi dederinin bir giistergesidir Arazi Dederlemeleri iein uygulanafi arazi kahnh degeri tekniii analizin unsurlan olarak getir ve gider verihrini de kullanrr. Gelir getiren bir kullantm yoluyla etde edilebilecek net gelire iligkin bir finansal analiz gereeklestirilir ve bu net gelirden iyilestirmeterin gerektirdigi finansal getiri tutan 9rkartilrr. Kalan gelar, arazinin geliri olarak kabul edilir ve indirgenerek bir deder g6stergesine ddnijgtijrulilr. Eu ydntem, gelir getiren mitlklerle srnrrtrdlr ve en gok da daha i/ vdrsdyrmoa bulunulmasrnr gerektiren daha yeni miilkler igin uygundur. 5.25,6 Arazi, aynca arazi kirast indirgeme yoluyla da degertendirilebitir. Eger arazi, ba6rmsrz olarak bir a zi kirasr Uretebilecek nitelikteyse bu kira, yeterli pazar verilerinin mevcut oldudu durumlarda Pazar Dederlne kattlabilir. AncaK belirli bir pazan temsil edecek nitelidi olmayan arazi kirasr anlasmasrnrn dzel gartlan ve kosullan taraftndan yanllg y6nlendirilmemek iein dzen gdsterilmelidir. Aynca, arazi kiralan, degerleme tarihinden yrllar 6nce yaptlmtg olabilecedinden, orada belirtilen kira tutarlanntn zamant geemig ve cari indargeme oranlannt temin etmek zor olabiljr SvP_12_GEDIZ_O2 t2

13 4. EKoNoMi, sexrdn ve BOrcEyE ir_igxir ntlrizren 4.1. clobal cdriintm S zp Kiiresel. ekonomide kriz sonrastnda, gelismis ve geligmekte olan dlkelerin ekonomik gdr'niimlerinde 6nemli bir ayngma yaganmakta birtikte, kademeli bir topartanma g6zlenmektedir. Krizin ardrndan 9eni9 kapsamlr..ve etkiri kamusar miidaharererin, efektif tarebi canrandrimasr ve rininsat piyasararoa nurum siiren belirsizlik ve sistemik riskreri hafifretmesi ire yeniden ekonomik biiyiime si.ireciie grntmigtrr, Finansal pjyasalardaki kogullar dlizelmeye devam etmektedir, ancak esas o alak getismig ekonomihrden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup d;ellikle Avrupadaki bazt ilkelerin bankacrlk ve kamu kesimrerinde artarak siiren sorunrar piyasara. orumsuz yonde etkiremektedir. 9fllff,,b^{g: g:lr*inde ciddi boyuna bozutmanrn yatandrgr ve kamu oo4iuiur. duzeyrnrn arrrl yukseroer 9erSmrS utteterde mevcul ktnlqaniklar dnemjni ko.umaktadrr. Kriz sonras _ddnemde krjresel dijzeyde ortaya gkan attl kapasite ve dzeltilketjm ve yar nmtn azatmast, tum dunyada enflasyonu bir kaygr otmaktan 9tkarm6, ekonomide ajncelik finansal i;tikrar, bryrme ve istahdama ydnelmjgtir. Bu gereevede, ekonomileri canlandtrmak amacryla para poiittkatan mumkun oldugunca gevsetilmis, brltee agtklan artlilmrsttr. ljygulanan gev9ek para politikatinnrn sunduqu bu ortam bir yandan ekonomileri canlandtnrken, diier yandan da bagta grda ve petrol olmak ijzere emtia fiyatlannrn, yliksek oranda artmasrna imkan tanrmrghr. Bu kolurbr;trnda krizin etkirerinin hafiflemesiyle birrikte enfrasyon, dzelikre gerismekte oran iirkererde g;recede dair en dnemri dskrerden orn nalne getmtsttr. Kamu maliyeleri, finansal yaprlan ve bijyiime potansiyelleri gdreli otarak daha iyi durumda otan geli9mekte olan ekonomiler, krizan etkirerini hrzra aflatarak nispeten daha h,.rr bir toparranma siirecine girmiglerdir. Ancak, kiiresel ekonominin bijtijnle9ik yaprst dikkate a nddrnda, gelirmig iilkelerdeki sorunlar tam anlamryla gdzi.jlmedi6i surece, gerigmekte oran ijrkererde daha ziyade iq tarebe dayarr oran mevcut hrzlr toparlanma eiilimanin ne kadar sijrdijriilebileceqi konusu betirsizlioini korumaktadrr. Geligmig rilkelerde krsa vadeli faiz oranla.nrn uzun siire diiglik karacadrna ydnelik bekrentirer, yatrnmcrlan yijksek getiri arayetna sevk etmig ve gelismekte olan ijlkelerin yattnm araelanna talep artm6tr. Ancak dzellikle EURo bdlgesinde kamu borglaanr ddemekte zorlanan iilketere iliskin risk algrlamalan uluslararast piyasalarda kaygllann surmesine neden olmaktadtr. 4.2, Ulusal Ekonomik cairiini.im iktisadi faaliyetteki toparlanmantn beklenenden htzlt olmast. orta vadeli programtn mali disiplinin sijreceoine igaret etmesi, finansal sistemin istikran, kredi derecelendirme kuruluglannln olumlu deqerbndirmeleri, risk pimi gdstergelerinin kriz dncesi seviyelerinin de alhnda sevretmesi tjlkemiz ekonomisj agsrndan olumlu bir gdrijnijme ifret etmeltedir. Onijmiizdekr ddnemde, k sa vadeli Sermaye akrmlanndaki htzlanmantn yant stra, kredi kullantmtnrn artarak devam etmesi ve cari islemler a9rornrn artmasr finansal istikrar agtstndan dnem tagrmaktadtr. Bu eereevede, makro riskleri azalttcl dnlemler, diger ijlkelerde oldudu gibi rilkemizin de gitndeminde otacakhr. Kiiresel risk ittahrndaki arttt ailkemizdeki y0ksek biiyiime oranr, kamu maliyesindeki disiplin, sailam finansal sistem ve gaireceli yaiksek faiz oranlan nedeniyle aitrltklt olarak bankalann yurt dtgr yaikiimliilaikleri ve portfiiy yatrnmtanndan otugan sermaye giriti ya'anmaktadrr. Kiiresel krizden gtkrgla birlikte sermaye giritleri htzlanmrg ve 2011 ytlt Ocak-Nisan ddneminde net^ dodrudan uluslararast yatrrrm girjsi (fiili girig) milyon ABD dotan dilzeyinde gereeklesmi9tir.'uluslararast dogrudan yattnm girigleri kalemjnde yer alan sermaye girigi 2011 ytlntn ilk diirt ayrnda toplam milyon ABD dolaina ulatmrgtrr milyon dolan mali aract kuruluglann faalayetleri sektdrijnden kaynaklanmrgtrr.20ll yri Ocak-Nisan d6neminde nakit sermaye giriginin o/obb,6'sr AB ijlkeleri kaynakldrr. Ekonomide yurt igi talepteki artttn destediyle hrzft bir toparlanma gergektegmektedir yrlnrn son qeyreline iliskin hesaplanan gayri safi yurtigi hesrta degeri bir dnceki yrta giire sabit fiyatlarla o/o9,2 arhs gdstererek milyon TL olmugtur yri gayri safi yurtjqi hasrla dederi cari 'zhazin Miistesarldr, Uluslararas Dogrudan Yatrnm VeieriBirtteni, Haziran 2011 SvP_l2_GEDIz_o2 13

14 S zp!f!!:]" ":l9101i artrsla l.tos.lot milyon tl, sabit Fiydltarta o/o 8,9.tuk artrrta 105.b80 mrtyon TL ormu'lur. /OtU yrtrnda kiti ba'rna gayri safi yurtrgi hasrta degeri (ari fiyauarta t5.l38 TL, ABD dotarl cinsinden 10,079 dolar olarak hesapjanmqtlr. igsizlik,oranlafl kriz iincesi seviyelerine yaklagsa da, temel enflasyon gaistergeteri orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sairdiirmekt;dir. Kijresej triz ve etonolmidet<i daralmayla birlikte artan igsizlik oranlan mevsimsel etkilerden aflndrr lm6 venlerle 2OOS yrtr itt geyreginoen itioaren ::_11"1"-y: -Tllg1't 20ll yrl itk eeyreoinden tibaren ise isiihdamda gdri]t;n qugili artr5tann ettisiyre ltl:]:_:rj'?l"i.l.j't oncesi seviyeterine- ya klasm thr. 20ll yrtr t4a( ddneninde %to,ee geritemrgtir-. 1.^:,.T:T.,*:1r]ll"d"li iyiiesmeye radmen igsiztik orantan haten yijksek seviyeterdedir. Dr9 tatebin zayfi seyn nedeniyle kapasite kullanrm oranlannrn kriz dncesi Seviyelere ulagmasrnrn zaman almasr, istihdam kogullaandaki iyilegmeye radmen halen yijksek seviyesini koruyan igiiziit oranr ve ttrf Ljrasrmn gijglij konumu temel enflasyon gdstergelerindeki d0gnk ddzeilerin korunmastna oestek vermekted ir, cari islemler aeer artmaya devam etmektedir. Kuresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki ourgunta9ma ve emtia fiyatlanndali dijsiig nedeniyle daralan ve 2009 ytlt sonunda 3B,B milyar ABD oobnna genteyen dts ticaret aqdt, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baglamrg ve 2011 Nisan ayrnda 9,1 milyar dotar a9k vermigtir. ihracattaki topartanmaya ragmen ithal malaia ydnelik talebin jvmelenmesi sonucu, 2011 yrl Ocak-Nisan ddneminde drg tica;et agrit gegen yr n aynl 99ne.mine ggre qog6,7 aftarak 33,7 mityat ABD dotar oturken, rz aytrt t<umutitif-ar! ficaret a;61 Mat'taki 83,7 mjlyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara qeniglemig ve ig ve drs talebin toparlanm; hrzlanndaki ayngma daha belirgin hale gelmittir. Nisan ay;daii itrraot, Mart,tih o/o19,5,ten sonra yrllrk bazda 0/026,5 artarak 11,9 milyar ABD dotara ulagmrgttr. Diger taraftan ithalat o/o40,2 artrsla 21 milyar ABD dolar olarak gergekleserek, alk qeyrek boyunca gdrijlen arttg htztnla altrnda kalmrgtrr. Diqer yandan mevsimsellik ve ealtgrlan iggijnri etkisinden anndtnlmlg verilere gdre ihracat Nisanda 6nceki aya gdre o/o9,2 yiikselirken, bu yiiksetig athalattakj o/o2,8 artrgrn oldukqa ijzerinde gerqeklesmistir. Nisan ayr verileri ih cat ve ithalatrn buyaime oranlarnrn birbirine dnemli oranda yakrnli5masr nedeniyle cari aerktaki yavaslama konusunda ilk dnemti igaret olabilir, Kiireset kriz ve ekonomide[i kiiciilmeyle bir kte 2009 yrh sonunda milli gelirin o/o2,3,iine kadar gerileyen cari istemter aergr, rktgadi faaliyetteki canlanmayla birlikte tekrar artmaya ba'lamq ve 2010 ytll sonu itibanyla mj i gelirin % 6,6,stna ulagmrgtrr, Ocak-Nisan 2010 ddneminde 13,9 milyar ABD dolar agrk veren cari isleml;r hesabt, 2011 yrtl ilk ddrt ayrnda o/o113,8 oranrnda artarak 29,6 mityar ABD dolara y0kselmistir. Para politikast srkr bir durug sergiterken iktisadi faaliyetin (ingairiitenden htztl toparlanmasr, kontrol alttnda tutulan kamu harcamalan ve faiz giderlerindeki diifiig kamu maliyesi dengelerini olumlu yiinde etkilemigtir. 2O1O yrttnda biitqe getirlerj ie talepteki artrga baqlr olarak yijkselmis, faiz oranlanndaki dijgilgle faiz giderteri azalmrs ve faiz drgt harcamalar gdreie Srnrrl diizeyde artm5trr. Bu geligmeler sonucunda bijtge performanst olumlu bir seyir izlemis ve 2OO9 yrh sonunda yrlhk 440 milyon TL olan merkezi ydnetim faiz dtgt biitee faztae, 2010 yr sonunda 8,7 mivar TL'ye yiikselmistir. Merkezi ydnetim bttee agr6r ise 2009 yr nda S2,B milyar TL tutanndayken, 2010 yrlrnda 39,6 mivar TL'ye gerilemistir. Ekiylece, 2009 ylltnda milli getirin o/o 5,5,ine ulatan butce aeor,2010 yrlrnda milli gelirin o/o 3,6'srna ditgmiistrir.2011 yrtrntn ilk d6rt aytrk ddneminde britee performangndaki iyib9me devam etmektedir. Bu ddnemde artan verqj oelirleri ve faiz harcamalanndaki gerileme bijtee geligmelerine olumlu katkrda bulunurken, faiz Jr5r iarcamalarn artrg hranrn yavaglamag bijt9e performanstndaki iyilegmeye destek vermigtir ytlt Ocak-Mart d6nemine iligkin bijtqe ag6r geeen yr n aynl ddnemine gdre o/o 63,6 oranrnda azalarak 4,1 milyar TL olmu9tur. Faiz drt fazla ise gegen ytltn aynr ddnemine g6re 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gergeklesmigtir, Biitge gelirleri bir dnceki yrlrn aynl ddnemine gdre 0/020,5 oranrnda artarak 69,7 milyar TL olmugtur. Bijtge giderlera ise sadece o/o 6,6 oranrnda artarak 72,9 milyar TL otarak gergeklesmigtir. Vergi gelirleri geeen yrhn aynr donemine gdre 0/o 19,9 oranrnda artarak 57,5 milyar TL olarak gerqeklegmistir. Buna kargrn faiz harag biitee giderleri ise o/o 10,3 orantnda artarak 58,9 mivar TL olmustur.a Cari islemler aggrnrn arttdr bir ortamda, kamu harcamalanntn kontrol alttnda tutularak, kamu maliyesinde gevsemeye gadilmemesinin finansal istikrar aetstndan gerekli oldu0u dijsinillmektedir. Ekonomide giiriilen htzlt toparlanma, belirsizliklerin azalmagt, faiz oranlannda yaganan diigai9 ve kredi kullandrrma kosullaflnda gair0len iyilegme sonucunda firmalafln borglulueu r-tuik a l'4aliy Bakan rgr, Makro Ekonom k Garriniim Raporu, Nien 2O1L svp_12,gediz_o2 L4

15 S zp artmakla birlikte yurt dtst kaynaklt borglann payt azalmaktadtr. Firmalann toplam finansal borclan 2009 yr nda dnemli bir dedisim gdstermezken, 2010 yrtrnda kademeli olarak artmrg, 2011 ylll Subat ayr itibanyla 461 milyar TL seviyesinde gerqeklegmistir. Firmalann finansal borgtannrn mi i gelire oranr da 2010 yrh sonunda bir dncekj yrlsonuna g6re 2,9 puan a(arak o/o 39,1,e y0gelmistir. 2oit yrlr subat ayr itibaryla firmalann finansar borgrannrn o/o 59'u yabancr para cinsinden ormakra birrikte, yabancr para borglar a0rrrrkrr olarak uzun vaderidir. Aynr dcinemde yurt drgr kaynakrr kredilerin toplam krediler i9indeki payt o/o 29,2 olup, Tilrk bankatannrn yurt i9i ve yurt drgr gubeleri ile yurt drsl i9tiraklerance reel s ktdre ku andrrdrktan Trirkiye kaynakh kredilerin topram kradihr iqindeki payr 201b yrlr Eyliil ayrna gdre, 1,8 puan artarak o/o 79,8,e ulagmrstrr. Firmalann kredi kullantmlannrn yanr stra satrs gelirlerinin artttdt ve kerltltk perflrmansla'nrn gaigrii seyrettigi giiriirmektedir. imkb'de i5rem gciren firmaiarrn sat6 gerirreri 2011 yrlr [1art ddneminde 9e9en yrla gdre o/o 25, faaliyet karlan o/o 28 arbrken, d6nem k6rtafl ;/o 13,1 azalmrstrr. Firmalann artan satig gerirreri ve faaliyet karbflna raomen kur farh giderlerindeki artr;a bagi olarak artan finansal giderler ddnem kanndaki azaltsta etkili olmu9fur. Bu gelignrerer sonucunoa 2010 ylh ltlart ddneminde o/o 3,72 olan dzkaynak kedrlrgr, 2011 ytlt Mart d6nemind; rtrnda u/o 2,95,e ger ema9tar. Firmalann gerileyen 6zkaynak k6rlrlt6rnda dze ikb kar madrndaki diigdg etkiti olmugtur. Faaliyet ken drstnda tutulan finansat giderlerdeki art6 firmalann kar ma6lirrnr olumiui etkilemigtir. Firmalann yaband..para varhk ve yiikiimlaili.ikteri incelendiiinde, yabancr para net a9 k pozisyonunun artttit ve kur riskinin firmatar igin iinemini ko;uduiu'gatriilmektedir. Kiiresel krizden sonra azalmaya baglayan reel sektdrrjn net aetk pozisyonu, ekono;id&i toparlanmayla birlikte artmaya ba9lamrsttr ytltnda bir dnceki ytla gdre o/o 2,5 azalan yabancl para agtk pozisyonu, 2011 yrlr 9ubat ayrnda o/o 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolanna ulagmrsttr, 2O1L yrlt gubat dyrnod yaoancl para var klann yiikilmliilrikleri karsrtama oranr ise 2010 yrlr son Eeyreiinden itibaren 1,6 puan azatarak % 47'ye gerilemistir. Hane halkr yiikaimliiliikleri iginde ihtiyag kredileri ile konut kredilertnin payr aemaya devam ederken, tagtt kredilerinin payr stnrrft bir arh9. kredi kaftlaflnrn plyr ise au9ti9 gtistermiftir. Hane halkt yrikrimlijlilklerinin geligimi tijrterane g6re incelendiginde,2bll yri Mart ayl itibanyla 2009 yr sonuna gdre ihtiyae kredileri o/o 53, konut krediteri o/o 42, tastt kredileri o/o kredi kartlan ise % 18,4 artrg gdstermektedir. Bu geligmeler sonucunda hane ialkr yiikiimliiirikleri iginde ihtiyae kredileri, konut kredilerive tagrt kredilerinjn payr artarken, kredi kartrnrn payr gerilemi5tir ve 2011 ytllaflnda kredi kartr bakiyeleriartrstnt surdiirmekle birlikte, faize tabi bakiveterin toolam kredi kartr bakiyelerine orant 2009 yllt sonuna ktyasla gerilemistir Piyasalarda Durum; 20ll Agustos ayt ba$ itibariyle, piyasalarda, ABD ekonomisjnin ikinci dibe girebileceoine iligkin endagelerle TCMB'den gelen s(jrpriz kararlar etkili olmugtur. Buntarla birlikte, italya ve ispanya'nrn 10 yrl k tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasrndaki getin farkntn aetlmast, bore krizinin dnrjrniizdeki ddnemde bu iilkelerde daha sert hissedileceii ydnitndeki endigeteri gijglendirmektedir. En dnemli gellgmelerden birisi, kredi derecelendirme kurutugu S&p,nin ABD,nin kredi notunu ditsijrmesi olmustur. S&P ABD'nin "AM" olan kredi notunun "M+',ya diisijrijldijgunii, kredi notu gdrijnirmirnun ise negatif izlemeye alndldrnt aetklanmtshr. Geligmi9 ekonomilerde ve qinde son ddnemde b0y0mede gdri.ien yavaglama Agustos,ta yeniden belirsizlik dalgasrnt, dolayrsryla uluslararasr piyasalardaki dalgatanmayt glielendirmis durumdadrr. Avrupa da yaganan bore sorunlanna ABD kaynakh endiseterin de eklenmesi, politika gdzrimlerinde geg kalnmasr ve yeterli adrm attlmamasrntn Amerika'ntn not dijgdgiine neden olma9, G7 ve G20 ijlkelerinde politika yaprcrlan yeniden koordjneli bir gare araytgtna itmig gibi gciftjnmektedir. Temel olarak bakrldrotnda yrltn ikinci yanstnda Amerikan ekonomisinan daha iyi bir performans gdstermesi olasrlgr hala gue[i olmakla beraber, bunun iein piyasalardaki satrg ve panik havas ntn kontrol altrna a nmasr gerektigi belirtilmektedir. G7 veya G20?en gelecek aetklamalann bu nedenle dnemli olmasr beklenmektedir. Yurtiginde, yaganan gelismeler ijzerine TCI4B, geligmig [lkelerdeki sorunlann artmast ve yurtigjnde iktisadi faaliyetteki yavaglamantn beklenenden daha sert olmasr halinde para politika$ araqlanntn SVP_12_GEDIZ 02 t5

16 S zp genigletici ydnde kullanrlabileceoinin sinyalini vermigtir. TCMB, kilresel ekonomiye iligkin giderek artan sorunlann yurtigi iktisadi faaliyet iizerinde "durgunluda yol agma riskini" azaltmak amacryla politika faiz oranrnr beklenmedik bir gekilde 50 baz puan indirerek 0/o5,75 diizeyine gektigini agrklamrgtrr. Ayrca, krsa vadeli faizlerde olu5abilecek aga6r ydnlii oynak qr azaltmak amacryla gecelik bor9lanma faiz oranrnr y01,50 seviyesinden o/o5 drizeyine yiikselttioini duyurmustur. Bunun yanrnda,5 Aqustos'tan itibaren gerek gdrdiidii gijnlerde piyasaya ddviz likiditesi saglamak amaoyla ddviz satrm ihalelerine baglayacaornr aerklamrs, taraftan yabancr para cinsinden zorunlu kargrhk oranlannda da tim vadeler iqin 0,5 puan indirim yapmr9trr. Enflasyon verileri beklentilere kryasla daha olumlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011?e bir dnceki aya giire TtIFE a/ol,41, UFE 0/00,03 gerilemigtr. Piyasanrn ay k enflasyon beklentisi TUFE'nin %0,07 dijgeceoi, UFE'nin ise o/o0,80 artacaor ydnunde iken, TUFE, ayhk bazda Haziran 2011'de kaydettioi hrzll diisiisiln ardrndan Temmuz 2011'de gerilemig, yrllrk artrg ise hafif yiikselig kaydederek 0/06,3 seviyesinde gergeklesmistir. Yrllrk UFE artrgr da benzer bir seyir izleyerek o/o10,3'e yukselmigtir. Temmuz 2011 itibariyle TUFE'deki gerilemenin beklentilerin iizerinde gergeklegmesinde, giyim ve ayakkabr ile gda ve alkolsuz i9ecekler grubundaka fiyat geligmeleri etkili olmugtur. Bu ortamda bir siiredir Tiirkiye'de sinyalini ald6rm z briyiimeye odakh para politikasr tercihinin ise Aoustos ayrnda ll'nin degerane istikrar kazandrrma arayrgr sr srnda siirpriz bir faiz indiriminin eslik etmesiyle yeni bir boyut kazanmrstrr. Bu geligme bize mevcut para politikasrnr enflasyon hedeflemesi gergevesinde deierlendirmenin, di6er bir deyi9le mevcut beklentilerle hedefler arasrndaki farkr dikkate alarak temkinla bar durus beklemenin yanrltrcr olduounu giistermistir, Oniimiizdeki ddneme dair gdrilniim dederlendirilirken, bunun dikkate ahnmasr faydah olacaktrr. Ulkelerin gok uzun sdre yijksek cara agrkla yagayamayacagr, gilnk0 yijksek cari aergrn o ijlkede ddviz aer eksikliqi yaratacagr, bu da zaman ieinde o iilkenin para biriminin deger kaybetmesine, dolayrsryla cari dengeye ulagrlmasrna neden olacagr hipotezi, bu resme cari aergrn finansmanrnr yani sermaye hareketlerini de eklendidinde ve sermaye hareketlerinin cari aerktan daha gijglij oldugu zamanlarda bu tezi eijrijtmektedir. Eugiin Turkiye'de izlenen para politikasrnrn dz0n0 de bu olugturmaktadrr. Yijksek cari agrir olan bir ijlkede sermaye girisi gijglil kalmaya devam ediyorsa faizleri yijkselterek ekonomiyi sogutmak bir gdztim olmaktan gok sorunu biiyfitebilir. Cilnkii yilksek faiz diinyanrn iginde bulundu6u konjonktiir itibanyla iilkeye sermaye girjgini(daha eok da portfdy yatrnmlan girigini) giiglendirebalecek, bu da para biriminde gereken diizeltmeyi geciktirecek (aksine deierlenmeyi giielendirebilecek) Ve cari aerk sorununu daha da biiyiitebilecektir. 2009_krizine yilksek faiz ortamrnda giren TCI4B'nin kiiresel belirsizlikleri dikkate alarak olasr bir sermaye harcketi oynakldrna kargr benzer bir durumda kalmak istemedioi agrkga gdrijlmektedir sonundan bu yana uygulanan para politikasnrn sermaye hareketlerinde bir krfllganhk yaratmamrs olmae da (ki bunu da Tiirkiye ekonomisinin yaprsal giiglii taraflan ve genel olarak gelismekte olan iilkelere olan ilgi ile agrklamak m0mkiin) bu durugu desteklemektedir. Burada ainan en temel riskin ase kura istikrar kazandrrmak ve enflasyon gdriinilmiine iligkin oldudu diigiinillmektedir. Bu ortamda rezervlerin kullanr yor olmasr kredi derecelendirme kuruluglanndan gelebllecek negatif bir tepki olasrldrnr arttrrm6 olsa da, buna krsa vadeli borg stokunun dijgijgijnrjn (dzellikle bankalafln) eglik edebilecegi ve gdr0niimii rahatlatabileceqi dljsuniilmektedir. Temel gijven unsurunun ise, enflasyonun baz etkisinin desteoiyle gerilemesi, dnilmiizdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaslamayr teyit etmesi ve maliye politikasrnda beklenen srkrlastrrmanrn aqklanmasrnrn olacagrddguntilmektedir. SvP_12_GEDIz_o2 16

17 S rp 4.4. Gayfimenkullerin Bulundudu Btilgenin Analizi ve Kullanrlan veriler' Kiitahya, Ege &ilgesi'nin iq Bah Anadolu 86lijmri nde yer alrr. ie Anadolu Bolgesi rle denize kryrsr olan Ege Bdlijmij arasrnda ge9i9 alanrdrr. Ki.ltahya ili, 've ' kuzey enlemleri ile 29o 00've ' doou boylamlan arasrndadrr. YLizdlqilmii km,'dir. Kutahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydogusunda Bilecik, doousunda Eskigehir ve Afyon, grineyinde Ugak, batrsrnda l\4anisa ve Bahkesir illeri ile gevrilidir. Kiltahya ali; Ege Edlgesi'nde yer almasrna ra6men, denizden uzaklrk ve yiikseltiye ba6lr olarak iklimi kryl Ege'den daha farkldrr. KLitahya ve eevresinin iklimi Ege, I\4armara ve Ie Anadolu Eolgeleri arasrnda bir geqig tipidir. iklim ve srcak k gartlan bakrmrndan, her ije bolgenin bzelljklerini tasrr. Srcak k Sartlan 19 Anadolu, ya0r9 Sartlan l4arma.a B6lgesi tesiri altrndadrr. Kotahya ili'nde yer alan dodal bitki 6rt0su Akdenrz, Karadenrz ve iq Anadolu bogelerinin 6zelliklerini ta9rr. KUtahya'da kuru ormanlar go0unluktadrr. Bunu bozkrr bitki topluluklan takip etmektedir. Saphane: 9aphane ilqesi. Kiitahya ilinin Gilneybatrsrnda yer almaktadu. Engebeli bir araziye sahip olan Saphane Daornrn batlsrnda akarsu vadisinin tabanrnda kurulmustur. Srnrr komtular olarak Dogusunda Gediz ilgesi, Batrsrnda Simav ileesi, Kuzeybatrsrnda Hisarcrk ileesi, Gijneyinde USak ilive G0neybatrsrnda Pazarlar ilgesi ve lvlanisa ili Selendi il9esi bulunmaktadrr, Akdeniz iklimiyle karasal bir iklim arasrnda geeig 6zelli0i gdsteren iklim dzelliklerine sahip alge de yrllrk ortalama yaqrg 1 m''ye 710 kg ve ortalama srcak k 12 C derecedir. Toplam ilge alanl 251 km"dir. ilge merkezinin rakrmr 900 m, Saphane Dadlnrn rakrmr m'zdir. Kronolojik srralamaya g6re srrasryla Friglerin, Iskender Imparatorlugunun ve Bizans lann hakimiyeti altrna giren 9aphane 1234 yrlrnda Konya Sel9uklulaflnrn topraklanna katrlml9trr. Daha sonra Germiyanoqullanndan Osmanh Sultanr Yrldrflm Beyaat'a eeyiz olarak devredilmittir Ankara Sava9fndan sonra Germiyanodullannrn eline geemigse de 1429 yr nda tekrar Osman Imparalorluou topraklanna katrlmrgtr. GLini.lmijze kadar (birkaq gijnl0k Yunan iggali harie) yabancl isgaline u0ramamrstrr. Cumhuriyet Doneminde Bucak olarak g6rdijqiim0z Saphane tarihinde grkanlan 3392 SayrI Kanunla ilee statijsune kavu9mu9, ilk Kaymakamrn tarihinde gdreve ba9lamasryla fiilen ilqe otmu9rur. TLirkiye Deprem Bdigeleri Haritasr'na gdre, Kiitahya Ili, 9aphane llqesi f inci Derece deprem bdlgesinde kalmaktadrr yrl Adrese Daya Niifus Kayrt Sistemi (ADNKS) nrifus sayrmr sonuglaflna gbre Kijtahya ili, Saphane lleesinin ni.lfusu asagrdaki tabloda gosterilmigtir. Saphane , at ,162 2A5,LO2 I &)lge anaiz le ilgil b gler lgn lglibeleniye Bagkanld, va lik web rytaanndan faydalafrlm5br. SvP_12_GEDIZ_o2

18 5. begerleme KoNusu GAYRiMENKULLER HAKKINDA ve ANALiZLER 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tantmt, Tapu Kayrtlanna ilitkin S zp gileilen Bilgiler Gayrimenkullerin Yeri/ Konumu ve Tantml Degerleme konusu gayrimenkuller, lyiilkiyeti Yaptsan Yapt San. Ve Tic, A.9.,ye ait olan, tapuda; Kijtahya Ili, Saphane llgesi, Saphane Kdyri, o 2538 parsel numaralr, 2.925,-m) ydzbleirmlii Larla, o 2539 parsel numaral, ,-m7 ydrblgirmlii6 tarla, o 2569 parsel numarah, 1.725,-m' yiiziileumlii tarlalardrr. (EK: 1: Garimenkule Ait FotoEraRa, Degerleme konusu gayrimenkullerin konumlandtir bdlgede herhangi bir yaptbgma mevcut olmaytp, konu gayrimenkuller gibi bo9 tarlalai yer almaktadtr. Sdz konusu 2539 numarajr parsel Simav Gedlz Asfaltrna cepheli olup, dioer parseller ie krsrmda yer almaktadtr Gayrimenkuliin Tantmr ve Yaotsal Ozellikleri Degerleme konusu 2538, 2539 ve 2569 numaralt parseller ijzerinde herhangi bir yaptlagma mevcut deqildir numaralr parselin ,-m'z'lik b6liimij mahkeme karafl ile Orman itan edilmis, olup deqeleme ga 9malafl parselin 53.OOO,-m'z'lik b6liimii igin yaptlacakttr tarh ve 2OO5/17 Ees,2OO5l22 nyt k rak doqtutusuida 2539 numara parf n 4o.6oo,-m2 v0zdclmlok ksm, orman kazanarak r4arye ftazinesiad na t*iredi/fritt r. Bu nedente d oenefie 9a Dma an 2s39 pa6elin 53 ooo,-m, yitzileiimii iein yap, m,st,r. SvP_12_GEDiz_o2 18

19 S rp Dederleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgieri Ti llcesi Pafta _ 5APHANE SAPHANE Niteli6i IktisapTarihi/Yev. No. Malik --)o gedeme 2s r.725 TARLA )6 2\)b.b ) )' )6 2<51 1s V14 YAPISAN YAPI SAN. VE TIC. konusu gaynmenkuierin sileri tarihli Yazrl Tapu Takyidatrn. gdreyazrlm'ttr Dederleme Konusu Gaytimenkullerin Yasal Siireg Analizi tarihi itibari ile Saphane Tapu Srcil I'4udurldgd ve Saphane Beledivesr imar ve Sehircilik N4iidilrltjoij'nde yaprlan incelemeler ve yazlll tapu takyidatl bilgileri afglda sunulmu9tur' GayrimenkJllerin son IJC Yr ieerlslnde Konu Olduqu Alm-Satlm islernler: Dederleme konusu 2538, 2539 ve 2569 numara parseller tarih ve 14 yevmiye numarasl ile YAPISAN YAPI SAN. VE TiC. A.9. adrna kayrt olup, son ilg yll iqerisinde herhangi bir alrm satrm islemine konu edilmemi9tir. 5,2.2. Gayrimenkullere AitTakyidat incelemeleri Degerleme konusu 253a ve 2569 numarall parseller iizerinde herhangi bar takyidata rastlanmametlr, Deierleme konusu 2539 numaralr parsel iizerinde yer alan takyidat bilgileri asagda verilmigtir, Serhler Hanesi: a ihtiyatitedbrr: Saphane Sulh Hukuk lyahkemesi 2001/62 Sayrlr Yazrsl Beyanlar Hanesil., 2942 Sayr Kanunun 7. lyaddesine gore istimlak terhi vardrr. ( /263 * Saphane Asfiy Hukuk f4ahkemesi, tarih Esas,20O5l22 iptal karan vardrr. ( /282 Yev.) ( / 135 Yev.) Yev.) karak sayr tapu Deierleme konusu 2539 numarall parsel ijzerinde "2942 Sayth Kanunun 7. Meddesine gdre Kanyollan Genel Miidn iigii (TcK) lehine istimlak gerhf olup, 2942 saylh Kamulagtrrma Kanunu'nun 7. Maddesi agailda verilmigtir. KAMULA'TIRMADA 6NCE TAPILACAK.'LEMLER VE idari,erh Ma.lde 2 - Kanu/a,hmy yapacak idare, kanula,hnta leya kanulasnrnta volu //e uzeinde lrtifak hakkl kuru/acak ta,lnnaz nalann veya kaynaklann sn nnl ylzolctnnnt ve onsnt gaste alcekli plannt yapar veva vaptrnr; kanuta'tlntan ta?nnaz naln sdhiplerini, tapu kaylr yoksa zlyederini ve bun/ann adreslerini tap\ verq ve nufus kayttlan izerinden veya aynca hancen yaphracadt arattrna ite belgelere baltanak sureny/e tespn eftnr' I/slli verq dailest idaenn tsted nzerine ta?nnaz tnat ve kafiaklann vegt bevan le dede etit)i, versl bevant butunnadtdl halerde beyan yerine qetecek kkdit edlecek deden en qee btr ay 9erlsnde venr' idare kanulathma karan lerdlkten sorra kanrula,trrnann tapu stclne,eh vert/nesn kanllasttrnava kanu tatrnaz ntahn kayttt bulundudu aapu rlarcsne bildtnr. aibrnn tanhnden itibarcl] nalik del6ti0i takdtde, nrlklvette vela nulklvetten Eavn arn haalarda nerdana gete.e^ degqalr len Epu darest kan\/a ttmayr yapan darcve bi/drnek zorundadn (De46ik cumle: 24/M 2A0r nd.) idare ta.afinda\ terh tarihin.len itibaren alt! av iginde t0 uncu maddeve qare kamulattrna bedetinin tespiny'e idarc a.hna tesciti isteiinde bulunutduiuna dai. nahkemeden ahnacak betge tapu i.la.estne ibaz editmedili tak.li.de, bu terh tapu idaresince.esen si.it.ten silinil svp,r2_geoiz 02

20 S zp gaphane ^Belediyesi'nden edinilen Sifahi bilgi dogruttusunda, 2539 numaralr parselin 2.O44im''lik bailiimiiniin Karayollafl Genel MaidiirliiEii taraftndan kamutagttnldt6l 6Erenilmit ancak yasal herhangi bir belge altnamamrgttr. (EKr 2rGay menkullere Ait Yaz$ Tapu Takydatr) Gayrimenkullere Ait imar Plant/Kamulagttrma isleri v.s. Bilgileri DeEerleme konusu 2538 ve 2569 numaralt parseller imarstz alanda kalmaktad l. gaphane Belediyesi'nden ahnan bilgi doirultusunda, degerleme konusu 2539 numarah parselin; r' ,-m"lik alanrnrn imar uygulamasr gdrdaiet '/ ,-m"lik alantntn Orman Alant olduiu,.. r' 26.2oo,-m'1ik alanrnrn is imarstz alanda kaldrdl 66renilmigtir, 2539 numaralr parselin ,-m2 imar uygulamast gairen atanr tasdik tarihti, 1/1000 ailgekli Uygulama Imar Planr'na giire, o Krsmeni Emsali1,00, Hmax:5,50 m yaptla9ma gartlan ile,,kiigaik Sanayi Alanr,,nda o Krsmen; Emsal:0,5O, Hmax:6,50 m yaprlagma gartlafl ile "Kiigiik Sanayi Atanr,,nda o Krsmen isei Ayflk nizam, 1GKS:0,50, TAKS:0.30 yaptla9ma garuan ile '.Konut Alanr"nda Kalmaktadrr. (EK: 3: 2539 Numalal Parsel n imarlr Krsm n costefi imar Durum Paft.s ) 2539 numaraff parseli igin aftnmt9, tatih ve 20051!7-22 karar numarasr ile "kora pabetin 40.60q-n/ b<jtmintin Orman Tahdit snrlan lginde ,-tf ve 35.01qt/ bdlimlerinin orman tahdit stnrla dl,tnda kalddt agtklanm, olup, ,-nl bblinlinnn Orman nitelei ile Hazine adna tescil edilmesine, temyhi aqk olmak tizere"katat vetilmistir tarih ve 2006/ karar numara$ ile "29.09,2005 tatih ve 2005/17-22 karar numarah karar temyiz edllmlt ve yerinde gorilmeyen temyiz itirazlannn reddiyle, usul ve yasaya uygun olan hukmen onanmasna"karar verilmigtir. Yukarrda belirtilen Mahkeme Kararlaflndan da anlagtlacagt iizere 2539 numaralt parselin 40.6OO,-m2 yiiziilgaimli.i bailaim0 "Orman'niteliEi kazanarak Hazine adrna tescil edilecektir. Ancak,gaphane Tapu Maidiirlaigii'nde yapllan inceleme ve aftnan yazrft tapu takyidatrnda bu uygulamanrn heniiz yaprlmadrir giirailmiisti.ir. (EK: 4: 2s39 Numarah Pars re At f4ahkeme Kararan) (EK: 5: Pars ll r Ait Onnan Tahdit Hantasr) SvP_12_GEDIZ_o2