YÖNETİCİ ÖZETİ. Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dayanak Sözleşmesi. 01 Eylül 2010 tarih ve 4497 kayıt no lu Değerleme Süresi.

Transkript

1 YÖNETİCİ ÖZETİ Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dayanak Sözleşmesi 01 Eylül 2010 tarih ve 4497 kayıt no lu Değerleme Süresi 3 gün Değerlenen Mülkiyet Hakları Tam mülkiyet Raporun Konusu Pazar değeri tespiti Rapor Tarihi 03 Eylül 2010 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Adresi Tapu Bilgileri Özeti Sahibi Mevcut Kullanım Tapu İncelemesi Taşınmazların Toplam Kullanım Alanı İmar Durumu En Verimli ve En İyi Kullanımı Seyit Nizam Mahallesi, Seyit Nizam Caddesi, No: 59, Akevler Sitesi, 38 adet bağımsız bölüm, Zeytinburnu / İSTANBUL İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, 2. Bölge, Merkezefendi Mahallesi, 3285 ada, 62 parsel üzerinde kayıtlı 2 adet bağımsız bölüm ile 3268 ada, 63 parsel üzerinde kayıtlı 36 adet bağımsız bölüm (Toplam 38 adet bağımsız bölüm) Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Konut Taşınmazlar üzerinde takyidat yoktur m² (38 adet bağımsız bölümün toplamı) Konut + Park Alanı Konut Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Toplam Değerler (KDV hariç) Raporu Hazırlayanlar TL USD Emsal Karşılaştırma Gelir İndirgeme Nihai Sonuç Sorumlu Değerleme Uzmanı Türker POLAT (SPK Lisans Belge No: ) Değerleme Uzmanı Onur KAYMAKBAYRAKTAR (SPK Lisans Belge No: ) RAPOR : 2010/4569

2 İÇİNDEKİLER SAYFA 1. RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKET BİLGİLERİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER a) Şirket bilgileri b) Müşteri bilgileri DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI UYGUNLUK BEYANI TAŞINMAZLARIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER a) Mülkiyet durumu b) Tapu kütüğü incelemesi c) İmar durumu incelemesi d) Taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler TAŞINMAZLARIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU a) Taşınmazların çevre ve konumu b) Akevler Sitesi hakkında genel bilgiler c) Açıklamalar PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER a) En verimli ve en iyi kullanım analizi b) Mevcut ekonomik koşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi c) Bölge analizi d) Piyasa bilgileri e) Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler DEĞERLEME SÜRECİ a) Değerleme yöntemleri b) Taşınmazların değerlemesinde kullanılan yöntemler TAŞINMAZLARIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan sonuç b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan sonuç c) Taşınmazların değerinin tespiti ile ilgili değerleme uzmanı görüşü SONUÇ RAPOR : 2010/4569

3 1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORU TALEP EDEN : Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLERİN ADRESİ : Seyit Nizam Mahallesi, Seyit Nizam Caddesi, No: 59, Akevler Sitesi, 38 adet bağımsız bölüm, Zeytinburnu / İSTANBUL. DAYANAK SÖZLEŞMESİ : 01 Eylül 2010 tarih ve 4497 kayıt no lu MÜŞTERİ : 377 RAPOR : 2010/4569 EKSPERTİZ TARİHİ : 01 Eylül 2010 RAPOR TARİHİ : 03 Eylül 2010 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen taşınmazların pazar değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : Türker POLAT (Sorumlu Değerleme Uzmanı) Onur KAYMAKBAYRAKTAR (Değerleme Uzmanı) Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır RAPOR : 2010/4569

4 2. ŞİRKET BİLGİLERİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.a) Şirket bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Akçam Sokak, No: 17/1, 4.Levent / İSTANBUL TELEFON : +90 (212) FAALİYET KONUSU KURULUŞ TARİHİ : 07 Temmuz 2003 SERMAYESİ : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektir. : ,-TL TİCARET SİCİL : / KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ NİN TARİH VE.SU : 10 Temmuz 2003 / 5838 Not : Şirket, 12 Eylül 2003 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi ne alınmıştır RAPOR : 2010/4569

5 2.b) Müşteri bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Yapı Kredi Plaza, C Blok, Kat: 9, Levent / İSTANBUL TELEFON : FAKS : KAYITLI TAVAN SERMAYE : ,-TL ÖDENMİŞ SERMAYESİ : ,-TL GYO DÖNÜŞÜM TARİHİ : 04 Mart 2008 HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49,06 FAALİYET KONUSU : Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde, yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere ve kayıtlı sermayeli olarak faaliyet gösteren anonim ortaklıktır. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : - İstanbul - Levent Yapı Kredi Plaza da ofis - İstanbul - Zeytinburnu Akevler Sitesi nde gayrimenkuller - İstanbul - Maltepe konut projesi arsası RAPOR : 2010/4569

6 3. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi 3. sayfada belirtilen gayrimenkullerin pazar değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri talebinin rapora getirdiği herhangi bir sınırlama yoktur. Pazar değeri : Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı varsayılmıştır. - Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4. UYGUNLUK BEYANI Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz : 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır. 3. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır. 4. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 5. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 6. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir. 7. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır. 8. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, RAPOR : 2010/4569

7 5. TAŞINMAZLARIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER 5.a) Mülkiyet durumu SAHİBİ : Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi. İLİ : İstanbul İLÇESİ : Zeytinburnu MAHALLESİ : Merkezefendi PAFTA : ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ : Tarla (*) (*) Kat irtifakı kurulmuş olup henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin listesi aşağıdadır. ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN NİTELİĞİ ARSA PAYI BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM YEVMİYE CİLT SAYFA TAPU TARİHİ ,00 Daire 7/1040 A ,00 Daire 7/1040 A ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 B ,50 Daire 7/2722 C RAPOR : 2010/4569

8 ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN NİTELİĞİ ARSA PAYI BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM YEVMİYE CİLT SAYFA TAPU TARİHİ ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 C ,50 Daire 7/2722 D ,50 Daire 7/2722 D ,50 Daire 7/2722 D ,50 Daire 7/2722 D RAPOR : 2010/4569

9 5.b) Tapu kütüğü incelemesi İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlar (38 adet daire) üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya kısıtlayıcı şerh olmadığı şifahen öğrenilmiştir. Tapu takyidat yazısı rapor ekinde sunulmuştur. Tapu incelemesi itibariyle rapor konusu taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde GYO portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz. 5.c) İmar durumu incelemesi Zeytinburnu Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazların yer aldığı parsellerin tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Zeytinburnu Uygulama İmar Planı paftasında Konut + Park Alanı olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı ve yerlerinin doğru olduğu tespit edilmiştir. Plan notlarına göre; Büyükşehir Belediyesi nce onaylanacak olan mevzi imar planına göre uygulama yapılacaktır. Zeytinburnu Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi nde taşınmazlara ait dosya üzerinde yapılan incelemelerde ise aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Parseller üzerinde konumlu olan bloklar için düzenlenmiş olan onay tarihli ve 98/3156 no lu yapı ruhsatları ile onay tarihli ve 998/4283 no lu yapı tadilat ruhsatları bulunmaktadır. Binaya ait onay tarihli mimari proje mevcuttur. Zeytinburnu İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde ise taşınmazlara ait 98/4283 no lu (Proje üzerinde onay tarihi bulunmamaktadır) tadilat projesi incelenmiş ve rapor konusu bağımsız bölümlerin kat, kattaki konum, kullanım alanı ve mimari olarak projesine uygun olduğu görülmüştür. Yapılan araştırmalarda imar durumu ve ilgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu taşınmazların yasal belgelerinin tam ve doğru olduğu tespit edilmiş olup taşınmazların kat mülkiyetine geçirilmesi halinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunması konusunda herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz RAPOR : 2010/4569

10 5.d) Taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler Tapu Sicil Müdürlüğü incelemesi Yapılan incelemelerde değerlemeye konu taşınmazların mülkiyeti daha önce Uğur Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş. adına kayıtlı iken mülkiyet, ve tarihlerinde Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne geçmiştir. Not: Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Uğur Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş tarihinde birleşmiş olup birleşme işlemleri tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nca tescil edilmiştir. (Bkz. Rapor Ekler - Şirket birleşme evrakları). Belediye incelemesi Zeytinburnu Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazların konumlandığı parsellerin imar durumlarında herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 6. TAŞINMAZLARIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU 6.a) Taşınmazların çevre ve konumu Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Seyit Nizam Mahallesi, Seyit Nizam Caddesi üzerinde konumlu bulunan 59 kapı no lu Akevler Sitesi bünyesinde yer alan 38 adet bağımsız bölümdür. Akevler Sitesi 7 adet blokta yer alan toplam 320 adet daire ile 72 adet dükkândan oluşmaktadır. Çevrede genelde mesken amaçlı kullanılan 5-6 katlı binalar ile mağaza ve işyerleri bulunmaktadır. Akevler Sitesi, Zeytinburnu merkezinden 10. Yıl Caddesi, Silivrikapı Caddesi ve Fatih semtine uzanmakta olan Seyit Nizam Caddesi üzerinde; Zeytinburnu merkezine yaklaşık 3 km mesafededir. Bölge Zeytinburnu Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup, tamamlanmış altyapıya sahiptir. Taşınmazların bazı noktalara olan yaklaşık uzaklıkları : 10. Yıl Caddesi : 2 km Silivrikapı Caddesi... : 3 km Zeytinburnu Merkez.... : 3 km D100 (E-5) Karayolu... : 6 km Fatih : 8 km Levent.. : 15 km RAPOR : 2010/4569

11 6.b) Akevler Sitesi hakkında genel bilgiler o Akevler Sitesi; betonarme karkas tarzda ve ayrık nizamlı olarak inşa edilmiş olan 7 adet blokta yer alan toplam 320 adet daire ile 72 adet dükkândan oluşmaktadır. o Bloklar; A1, A2, B1, B2, C1, C2 ve D blok olarak adlandırılmıştır. o A1, A2, B1 ve B2 bloklar; 2 bodrum kat, zemin kat, asma kat ve 11 normal kat olmak üzere toplam 15 er katlıdır. o C1, C2 ve D bloklar ise; 2 bodrum kat, zemin kat, asma kat ve 12 normal kat olmak üzere toplam 16 şar katlıdır. o A1 ve A2 bloklar 1999, diğer bloklar ise 2002 yılında inşa edilmiştirler. o Blokların dış cepheleri sıva üzeri dış cephe boyalı olup çatıları alaturka kiremit kaplıdır. o Dış cephelerde mantolama yapılmıştır. o Giriş kapıları alüminyumdan mamuldür. Sahanlıklar ve merdivenler granit seramik kaplı, iç duvarlar plastik boyalıdır. o Blokların 2. bodrum katlarında kapalı otopark, 1. bodrum katlarında zemin katta yer alan dükkânlara ait depolar, zemin katlarında dükkânlar, asma katlarında zemin katta yer alan dükkânların asma kat bölümleri, normal katlarında ise her katta 4 er adet daire yer almaktadır. o Her bir blokta 4 er kişi taşıma kapasiteli 2 adet asansör, yangın merdiveni, yangın alarm butonu ve yangın tüpleri bulunmaktadır. o Site içerisinde; 1 adet açık yüzme havuzu (10 x 20 m ebatlarında), 1 adet mini futbol sahası, 1 adet basketbol sahası, çocuk oyun alanları ve toplantı salonu bulunmaktadır. o Peyzaj çalışması yapılmış olup site içi yürüyüş yollarının zeminleri parke taşı kaplıdır. o Site çevresi beton duvar üzeri tel örgü ile çevrilidir. o 24 saat güvenlik hizmeti sunulmakta olup 44 adet güvenlik kamerası mevcuttur. o Site dahilinde; trafo, jeneratör, su deposu, hidrofor ve merkezi uydu sistemi bulunmaktadır RAPOR : 2010/4569

12 6.c) Açıklamalar o Değerlemeye konu 38 adet dairenin bloklara göre dağılımı ve brüt kullanım alanları aşağıdaki şekildedir: SIRA BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM BRÜT KULLANIM ALANI (m 2 ) 1 A ,50 2 A ,50 3 B ,50 4 B ,50 5 B ,50 6 B ,50 7 B ,50 8 B ,50 9 B ,50 10 B ,50 11 B ,50 12 B ,50 13 B ,50 14 C ,50 15 C ,50 16 C ,50 17 C ,50 18 C ,50 19 C ,50 20 C ,50 21 C ,50 22 C ,50 23 C ,50 24 C ,50 25 C ,50 26 C ,50 27 C ,50 28 C ,50 29 C ,50 30 C ,50 31 C ,50 32 C ,50 33 C ,50 34 C ,50 35 D ,50 36 D ,50 37 D ,50 38 D ,50 TOPLAM 3.933, RAPOR : 2010/4569

13 o Halihazırda A2 blok 3 no lu daire, B1 Blok 1 ve 3 no lu daireler, B2 Blok 1 ve 4 no lu daireler, C1 Blok 6, 8 ve 11 no lu daireler, C2 Blok 6, 10, 14, 18, 22, 30 ve 34 no lu daireler, D Blok 2 ve 4 no lu daireler kiracılar tarafından mesken olarak kullanılmaktadır. B1 Blok 7 no lu daire satış ofisi olarak kullanılmaktadır. C1 Blok 1, 2 ve 7 no lu daireler depo amaçlı kullanılmaktadırlar. Geri kalan daireler ise halihazırda boş durumdadırlar. o Dairelerin iç mekân özellikleri halihazırda aynıdır. o Dış ve iç kapıları ahşaptan, pencere doğramaları ise PVC den mamul ve çift camlıdır. o Isıtma doğalgaz yakıtlı kat kalorifer sistemi ile sağlanmaktadır. o Daireler; antre-koridor, salon, 3 adet oda, mutfak, banyo, ebeveyn banyosu ve balkon hacimlerinden oluşmaktadırlar. o Antre koridor hacimlerinde zeminler seramik kaplı, duvarlar saten boyalı, tavanlar ise plastik boyalıdır. Salon ve oda hacimlerinde zeminler halı kaplı, duvarlar saten boyalı, tavanlar ise plastik boyalıdır. Odaların birinde ebeveyn banyosu bulunmaktadır. Salon hacminden mutfak ile ortak çıkışı bulunan zemini seramik kaplı balkona çıkış bulunmaktadır. Mutfak hacimlerinde zeminler seramik kaplı, duvar ve tavanlar plastik boyalıdır. Mutfak dolapları ve tezgâhları laminat kaplıdır. Banyo hacimlerinde zeminler seramik, duvarlar fayans kaplıdır. Tavanlar ise plastik boyalıdır. İçlerinde lavabo, klozet ve küvet mevcuttur. Ebeveyn banyosu hacimlerinde zeminler seramik, duvarlar fayans kaplıdır. İçlerinde duş teknesi, klozet ve lavabo mevcuttur RAPOR : 2010/4569

14 7. PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 7.a) En verimli ve en iyi kullanım analizi Sermaye Piyasası Kurulu nun Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Hakkındaki Tebliği ne göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı; bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır şeklindedir. Bu tanımdan hareketle taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri, inşaat kaliteleri ve mevcut durumları dikkate alındığında en verimli ve en iyi seçeneklerinin "konut" olacağı görüş ve kanaatindeyiz. 7.b) Mevcut ekonomik koşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi o Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı gelişme dönemine girmiştir. Konut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır. o Ekonomide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı uygun koşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve konut finansman sistemi modelinin uygulanmasına olanak sağlanmıştır. o Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını yükseltmiştir. o Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere doğru kaymıştır. o Son 4 yıllık süre boyundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen canlanmayı sağlamıştır. o yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış oranı enflasyonun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar olmuştur. o Gayrimenkul sektörü ekonomik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. o 2007 yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında yaşanan ufak çaplı ekonomik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle konut arzının hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma oluşmuştur. Talebin azalmasıyla birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde durağan seyretmiştir. o 2008 yılının son çeyreğinde ve 2009 yılının tamamında global finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule olan talep ciddi oranda azalmıştır. o 2010 yılının tamamı için öngörümüz, global ekonomik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule olan talebin durağan seyredeceği, değerlerde artış olmayacağı şeklindedir RAPOR : 2010/4569

15 7.c) Bölge analizi Zeytinburnu ilçesi o Trakya nın güneydoğusunda, Çatalca yarımadasının, Marmara denizine bakan yamaçlarının, bu denizle birleştiği noktadadır. o Doğusunda Fatih, kuzeyinde Bayrampaşa, batısında Güngören, Bakırköy, güneyinde ise Marmara deniziyle çevrilidir. o Tarihi yarımada ve surlarla ayrılmış olup D100 Karayolu na sınırı bulunmaktadır. o Atatürk Havalimanı na dakikalık mesafededir. o 01 Eylül 1957 tarihinde ilçe olmuştur. o 2007 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre toplam nüfusu kişidir. o 13 adet mahalleden oluşmaktadır. o İlçedeki ilk yerleşim İstanbul un Türklerin eline geçmesini izleyen yıllarda Kazlıçeşme dolaylarında başlamıştır. o İlçede yerleşmeyi etkileyici ikinci olay; Kazlıçeşme de dericilik sanayisinin kurulmasıdır. o Türkiye de dericilik sanayisinin 150 yılı aşkın tarihçesi Kazlıçeşme de başlamıştır. o 1927 yılında Kazlıçeşme de dokuma sanayi kurulunca çalışan işçiler çevreye yerleşmeye başlamışlardır. o 1946 yıllarından itibaren hızlı göç almıştır. 7.d) Piyasa bilgileri Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında elde edilen bilgiler aşağıdaki gibidir. Satılık daireler : 1. Akevler Sitesi bünyesindeki bir bloğun 7. normal katında yer alan brüt 103,50 m 2 kullanım alanına sahip dairenin satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri ~ 2.415,-TL) % 10 pazarlık payı vardır. İlgilisi / Bodurlar İnşaat Emlak: Akevler Sitesi bünyesindeki bir bloğun 4. normal katında yer alan brüt 103,50 m 2 kullanım alanına sahip dairenin satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri ~ 2.270,-TL) % 10 pazarlık payı vardır. İlgilisi / Aygün Emlak: Akevler Sitesi bünyesindeki bir bloğun 3. normal katında yer alan brüt 103,50 m 2 kullanım alanına sahip dairenin satış değeri ,-TL dir. (m² satış değeri ~ 2.465,-TL) % 10 pazarlık payı vardır. İlgilisi / Hükümdar Grup Emlak: RAPOR : 2010/4569

16 4. Akevler Sitesi C2 Bloğ un 2. normal katında yer alan brüt 103,50 m 2 kullanım alanına sahip 5 kapı no lu daire satış ofisi tarafından ,-TL bedel ile yakın bir tarihte satılmıştır. (ortalama m² satış değeri ~ 1.955,-TL) İlgilisi / Satış Ofisi: Akevler Sitesi D Bloğ un 1. normal katında yer alan brüt 103,50 m 2 kullanım alanına sahip 3 kapı no lu daire satış ofisi tarafından ,-TL bedel ile yakın bir tarihte satılmıştır. (ortalama m² satış değeri ~ 1.910,-TL) İlgilisi / Satış Ofisi: Akevler Sitesi D Bloğ un 3. normal katında yer alan brüt 103,50 m 2 kullanım alanına sahip 9 kapı no lu daire satış ofisi tarafından ,-TL bedel ile yakın bir tarihte satılmıştır. (ortalama m² satış değeri ~ 2.005,-TL) İlgilisi / Satış Ofisi: Kiralık daireler : 1. Akevler Sitesi bünyesindeki bir bloğun 10. normal katında yer alan brüt 103,50 m 2 kullanım alanına sahip dairenin aylık kira değeri 1.100,-TL dir. (Aylık m² kira değeri ~ 10,60 TL) İlgilisi / Atay Emlak Mualla ATAY: Akevler Sitesi bünyesinde yer alan ve mülkiyeti Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne ait olan 17 adet dairenin herbiri aylık 950,-TL bedel ile kiralanmıştır. (Aylık m² kira değeri ~ 9,20 TL) İlgilisi / Satış Ofisi: Taşınmazlara yakın konumlu Tercüman Sitesi ndeki bir bloğun 11. normal katında yer alan brüt 115 m² kullanım alanlı dairenin aylık kira değeri 1.250,-TL dir. (Aylık m² kira değeri ~ 10,90 TL) İlgilisi / Bodurlar İnşaat Emlak: Taşınmazlara yakın konumlu Tercüman Sitesi ndeki bir bloğun 13. normal katında yer alan brüt 115 m² kullanım alanlı dairenin aylık kira değeri 1.200,-TL dir. (Aylık m² kira değeri ~ 10,45 TL) İlgilisi / Bodurlar İnşaat Emlak: RAPOR : 2010/4569

17 7.e) Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler Olumlu etkenler : o Konum, o Ulaşım kolaylığı, o D100 Karayolu na yakın konumda olması, o Site içerisinde yer almaları, o Bölgede benzer konum ve büyüklükte aktiviteli konut sitesi sayısının az olması, o Projesine uygun inşa edilmiş olmaları, o Tamamlanmış altyapı. Olumsuz etkenler : o Henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olması, o Dairelerin bakımsız durumda olması, o Global piyasalarda yaşanan kriz ve dövizdeki aşırı dalgalanma nedeniyle gayrimenkule olan genel talebin azalmış olması. 8. DEĞERLEME SÜRECİ 8.a) Değerleme yöntemleri Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmelidir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde olan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Gelir indirgeme yaklaşımı nda pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu yöntemde mülkün gelecekte oluşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değerin (gelir akışları) bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağını öngörür. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir. Maliyet yaklaşımı nda, arsa üzerindeki yatırım maliyetlerinin amortize edildikten (herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması) sonra arsa değerine eklenmesi ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir RAPOR : 2010/4569

18 8.b) Taşınmazların değerlemesinde kullanılan yöntemler Bu çalışmada; taşınmazların pazar değerlerinin tespitinde emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yöntemleri kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımı yöntemi ise; bölgede taşınmazın arsasına emsal teşkil edebilecek satılık / kiralık arsa bulunmadığı için kullanılamamıştır. 9. TAŞINMAZLARIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 9.a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan sonuç Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için arsa payı dahil m² birim ve toplam pazar değerleri belirlenmiştir. Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım, büyüklük mimari özellik, inşaat kalitesi gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır. SATILIK EMSALLERİN ANALİZİ Piyasa bilgileri bölümündeki gayrimenkullerin taşınmazlar ile aynı bloklar içerisinde yer aldıkları; lokasyon ve konum olarak da rapor konusu taşınmazlardan herhangi bir şerefiye farkları olmadığı ancak ilk üç emsalin dekorasyonlu olmasından dolayı iç mekan özellikleri bakımından şerefiye farkı (% 5 - % 10) olduğu görülmüştür. Bu nedenle emsallerden elde edilen m 2 birim değerlerinin aritmetik ortalamalarından ortalama emsal değer elde edilmiştir. Ortalama emsal = Emsal 1 + Emsal 2 + Emsal 3 + Emsal 4 + Emsal 5 + Emsal 6 6 = (2.415 x 0,90 x 0,90) + (2.270 x 0,90 x 0,95) + (2.465 x 0,90 x 0,90) = 1.960,-TL RAPOR : 2010/4569

19 KİRALIK EMSALLERİN ANALİZİ Piyasa bilgileri bölümündeki gayrimenkullerin taşınmazlar ile aynı lokasyonda yer almaları, inşaat kalitesi ve mimari özellikleri bakımından da rapor konusu taşınmazlardan herhangi bir şerefiye farkları olmadıkları görülmüştür. Bu nedenle emsallerden elde edilen m 2 birim değerlerinin aritmetik ortalamalarından ortalama emsal değer elde edilmiştir. Ortalama emsal = Emsal 1 + Emsal 2 + Emsal 3 + Emsal 4 4 = 10,60 + 9, , ,45 = 10,30 TL/m² 4 Not: Bölgede çok sayıda dairenin kiralık olmasından dolayı ortalama emsal kira değeri üzerinden % 10 luk bir iskonto yapılması gerektiği görüş ve kanaatindeyiz. Buradan hareketle ortalama emsal kira değeri; 10,30 TL/m 2 x 0,90 9,30 TL/m RAPOR : 2010/4569

20 Ulaşılan sonuç Değerleme süreci ve piyasa bilgilerinden hareketle rapor konusu taşınmazların konumları, büyüklükleri, mimari özellikleri ve inşaat kaliteleri dikkate alınarak arsa payı dahil m² birim ve toplam pazar değerleri aşağıda belirtilmiştir. SIRA BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM BRÜT KULLANIM ALANI (m 2 ) YUVARLATILMIŞ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 1 A , A , B , B , B , B , B , B , B , B , B , B , B , C , C , C , C , C , C , RAPOR : 2010/4569

21 SIRA BLOK KAT BAĞIMSIZ BÖLÜM BRÜT KULLANIM ALANI (m 2 ) YUVARLATILMIŞ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 20 C , C , C , C , C , C , C , C , C , C , C , C , C , C , C , D , D , D , D , TOPLAM RAPOR : 2010/4569

22 9.b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan sonuç Yöntem, taşınmazın değerinin gelecek yıllarda üreteceği serbest nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağını öngörür. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve işletmenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmiş ve taşınmazın arsa payı dahil toplam değeri hesaplanmıştır. Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak hesaplanan (olması gereken) değerini ifade etmektedir. Varsayımlar ve kabuller : Kira Geliri ve Kiralanabilir Alan : - Kiraya esas toplam brüt alan m 2 dir. - Piyasa araştırmalarından hareketle aylık ortalama m 2 kira geliri yaklaşık 6,10 USD (9,30 TL) (*) kabul edilmiştir. - Aylık toplam kira geliri 2010 yılı için (3.933 m 2 x 6,10 USD/m 2 ) ,-USD olarak kabul edilmiştir. - Aylık kira gelirinin her yıl için % 5 olarak artacağı öngörülmüştür. Doluluk Oranı : Doluluk oranı 2010 yılı ve sonrası için % 100 olarak kabul edilmiştir. Makroekonomik Büyüklükler : A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) varsayımları ekteki tabloda sunulmuştur. Reel İskonto Oranı : Proje için reel iskonto oranı AB süreci, enflasyonun düşmesi ve makroekonomik stabilite beklentisi de dikkate alınarak 2010 yılı için % 5,80, 2011 ve 2012 yılları için ise % 7 olarak belirlenmiştir. Reel Uç Büyüme Oranı: Projeksiyon döneminin sonrasında gerçekleşecek nakit akımlarının projeksiyon dönemi sonu itibarı ile değerini veren Gordon Büyüme Modeli nde kullanılan reel uç büyüme oranı 0 (sıfır) varsayılmıştır. Kira Geliri Paylaşımı : Kira gelirinin tamamının mal sahibine ait olacağı kabul edilmiştir. Nakit Ödenen Vergiler : Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Gelir indirgeme yöntemi ile ulaşılan değer : Yukarıdaki varsayımlar altında yapılan ve sonuçları ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda sunulan analiz sonucunda taşınmazların kira hasılatının bugünkü toplam finansal değeri ,-USD (~ ,-TL) (*) olarak bulunmuştur. (*) Rapor tarihi itibariyle; 1,-USD = 1,5180 TL dir RAPOR : 2010/4569

23 9.c) Taşınmazların değerinin tespiti ile ilgili değerleme uzmanı görüşü Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan toplam değerler aşağıda tablo halinde listelenmiştir. DEĞERLEME YÖNTEMİ Emsal Karşılaştırma Gelir İndirgeme ULAŞILAN DEĞER ,-TL ,-TL İki yöntemle ulaşılan değer arasında az da olsa fark olduğu görülmektedir. Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Bu nedenle yöntemle ulaşılan sonuç, ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlerine bağlı olarak değişkenlik arz edebilecektir. Bu nedenle gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığı için emsal karşılaştırma yaklaşımı yöntemi ile bulunan değerin esas alınmasının en uygun yaklaşım olacağı görüş ve kanaatine varılmıştır. Buna göre rapor konusu taşınmazların toplam pazar değeri ,-TL olarak takdir olunmuştur RAPOR : 2010/4569

24 10. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen, Akevler Sitesi bünyesinde yer alan 38 adet dairenin yerinde yapılan incelemesinde, site içerisindeki konumlarına, büyüklüklerine, mimari özelliklerine, inşaat kalitelerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payları dahil toplam pazar değeri için, ,-TL (Yedimilyonyediyüzyirmibin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,- TL 1,5180 TL/USD (*) ,-USD) ( ,- TL 1,9460 TL/EURO (*) ,-EURO) (*) Rapor tarihi itibariyle; 1,-USD = 1,5180 TL ve 1,-EURO = 1,9460 TL dir. KDV dâhil toplam pazar değeri ,-TL dir. KDV oranı % 1 olarak alınmıştır. İşbu rapor, üç orijinal olarak düzenlenmiştir. Bilgilerinize sunulur. 03 Eylül 2010 (Ekspertiz tarihi : 01 Eylül 2010) Saygılarımızla, Onur KAYMAKBAYRAKTAR İnşaat Mühendisi Değerleme Uzmanı Türker POLAT İnşaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Eki İNA tablosu Konum krokisi Tapu takyidat yazısı İmar planı örneği Yapı ruhsatı (4 adet) Yapı tadilat ruhsatı (4 adet) Şirket birleşme evrakları (7 sayfa) Fotoğraflar (2 sayfa) Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler (2 sayfa) Değerleme uzmanları SPK lisans örnekleri (2 sayfa) Rapor konusu taşınmaz için daha önce yapılmış değerleme raporları listesi (1 sayfa) Tapu sureti (38 sayfa) RAPOR : 2010/4569