ĠÇĠNDEKĠLER 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER... 5

Transkript

1 ĠÇĠNDEKĠLER 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI VE YASAL DURUM VE KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER GAYRĠMENKULÜN YERĠ VE KONUMU GAYRĠMENKULÜN TANIMI TAPU ĠNCELEMESĠ TAPU KAYITLARI VE TAPU CĠNSĠ TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR SON 3 YILLIK SATIġ HAKKINDA BĠLGĠ VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ ĠMAR DURUMU DOSYA ĠNCELEMESĠ (RUHSAT, YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ, MĠMARĠ PROJE, YAPI DENETĠM FĠRMASI, ENCÜMEN KARARLARI VE DĠĞER HUSUSLAR) BELGELER: ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR YAPI DENETĠM FĠRMASI YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN ANALĠZ DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLAMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ġema V.B. DÖKÜMANLAR DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJENĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZIN VEYA PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE HERHANGĠ BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞINA ĠLĠġKĠN GÖRÜġ DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER Çamlıca ĠSTANBUL 1

2 4.2. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ DEĞERLEME ĠġLEMĠ, YÖNTEM VE BULGULAR EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNETMĠ GELĠR KAPĠTALĠZASYONU YÖNTEMĠ PROJE GELĠġTĠRME KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRĠLEN ARSALARIN BOġ ARAZĠ VE PROJE DEĞERLERĠ (BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR) EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM ANALĠZĠ MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ FARKLI DEĞERLEME METODLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL PROJESĠNĠN VEYA GAYRĠMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ SONUÇ SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ Çamlıca ĠSTANBUL 2

3 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ RAPORUN TARĠHĠ : RAPORUN NUMARASI : DEĞERLEME TARĠHĠ : DAYANAK SÖZLEġMENĠN TARĠHĠ : DAYANAK SÖZLEġMENĠN NUMARASI RAPORUN TÜRÜ : 2010_300_03 : Özet rapor formatında hazırlanmıģtır. RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERĠ : Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI portföyü için hazırlanmıģtır. Hazırlanan rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Seri:VIII No:35 Tebliğ inin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak içerecek Ģekilde hazırlanmıģtır. DEĞERLEMENĠN KONUSU ve AMACI RAPORU HAZIRLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DAHA ÖNCE DEĞERLEMESĠNĠN YAPILIP YAPILMADIĞINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ : Ankara Ġli, Çankaya Ġlçesi, Kavaklıdere Mahallesinde 2551 ada 5 parsel üzerinde kayıtlı Betonarme Karkas Bina niteliğindeki taģınmaz ve üzerindeki yapılandırmalardır. : Nazen Cansever TÖMEN SPK Lisans No : Değerleme Uzmanı-Yük.Mimar Projeler Müdürü : Özgün BEKAR SPK Lisans No: ġehir Plancısı Genel Müdür : Daha önce gayrimenkulün değerlemesi tarafımızdan yapılmamıģtır Çamlıca ĠSTANBUL 3

4 2. ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER ġġrketġn UNVANI ġġrketġn ADRESĠ MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER MÜġTERĠ ADRESĠ MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI ve VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR : VEKTÖR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ. : Masaldan ĠĢ Merkezi A Blok Zemin Kat ÜSKÜDAR / ĠSTANBUL : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. : Halaskargazi Caddesi, Yasan iģ Merkezi, 6.Kat, No: 243/6 Osmanbey-ġiĢli-ĠSTANBUL : Ankara Ġli, Çankaya Ġlçesi, Kavaklıdere Mahallesinde 2551 ada 5 parsel üzerinde kayıtlı Betonarme Karkas Bina niteliğindeki taģınmaz ve üzerindeki yapılandırmaların güncel değer tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması Çamlıca ĠSTANBUL 4

5 3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER VAKIF GYO - KAVAKLIDERE VAKIF İŞ MERKEZİ 3.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI VE YASAL DURUM VE KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER GAYRĠMENKULÜN YERĠ VE KONUMU Değerlemesi yapılan taģınmaz, Ankara Ġli, Çankaya Ġlçesi, Kavaklıdere Mahallesi, 2551 ada 5 parsel üzerinde kayıtlı olan binada bulunan, Betonarme Karkas Bina dır. TaĢınmaz 2551 ada, 5 parsel üzerinde, 4 bodrum, 1 zemin ve 4 normal katlı bir Betonarme Karkas Bina dır. TaĢınmaz Kavaklıdere, Binnaz Sokak üzerinde konumlanmıģtır. Konum olarak çok merkezi bir yerde bulunmakla birlikle taģıt ulaģımı bakımından bölgedeki çoğu cadde ve sokağın tek yön olmasından dolayı zorluk yaģanmaktadır. TaĢınmazın, çevresi ağırlıklı olarak dükkân, mağaza, iģ hanları, ofis katları ve konutlardan oluģmaktadır. UlaĢımı merkezi bir bölgede olmasına karģın bölgedeki yolların tek yön olması sebebiyle zorluk yaģanmaktadır. TaĢınmaza ulaģmak için Atatürk Caddesi üzerinden Kızılay dan Çankaya istikametinde ilerlerken Kuğulu Parkı geçtikten sonra sola Polonya Caddesi ne dönülür, buradan sağa Ġran Caddesi ne, buradan sola Budak Sokağa, tekrar sola Arjantin Caddesi ne dönülür. Cadde üzerinde Tunalı Hilmi istikametinde ilerlerken sağa Binnaz Sokak a dönülür. TaĢınmaz Binnaz Sokak üzerinde sağdan 2. bina konumundadır. TaĢınmaz Binnaz Sokak üzerinde bulunup ofis ve mağaza giriģleri sokak üzerinden sağlanmaktadır. Konu taģınmazın sokağa yaklaģık 35 metre cephesi bulunmaktadır. TaĢınmazın yakın çevresinde Kuğulu Park, Karum AlıĢveriĢ Merkezi, Sheraton Hotel, Ġran Büyükelçiliği ve Teğmen Kalmaz Ġlköğretim Okulu bulunmaktadır. TaĢınmazın çevresi ticaret (dükkan-mağaza-iģ hanı-ofis katı) konut fonksiyonlu olarak geliģmiģtir. Binnaz Sokak dar bir sokak olup, Tunalı Hilmi Caddesi ne çok yakın olmakla birlikte bölge ticaret yoğunluğu fazla olup, sağ ve sol paralelleri konut ağırlıklıdır. Sokak üzerinde bodrum+zemin+5 ve/veya 6 katlı binalar bulunmakta olup, geçmiģ dönemde konut altı ticaret ağırlıklı geliģim göstermiģtir. Ancak halihazırda konutlar yerlerini ofis katlarına bırakmıģ durumdadır. Tunalı Hilmi Caddesi, Çankaya Ġlçesi nin ve Kavaklıdere semtinin en çok tercih edilir caddesi olup, üst düzey gelir sahibi grubun ticaretle uğraģtığı, alıģveriģ mekanı olarak tercih ettiği noktadadır. Binnaz Sokak ise Tunalı Hilmi Caddesi ne bağlanmakta olup söz konusu taģınmaz caddeye 100 metre mesafede yer almaktadır. Cadde boyunca ulusal ve uluslararası markaların mağazaları yer bulunmaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 5

6 DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZ TAġINMAZIN MERKEZLERE KUġUÇUġU UZAKLIKLARI (KUġ UÇUġU) Esenboğa Havalimanı 30 km Akay KavĢağı 1 km Kızılay Merkez 2 km Atakule 2 km Ulus Merkez 4 km Yenimahalle 8 km GAYRĠMENKULÜN TANIMI Değerlemesi yapılan taģınmaz, Ankara Ġli, Çankaya Ġlçesi, Kavaklıdere Mahallesi, 2551 ada 5 parsel üzerinde kayıtlı, Betonarme Karkas Bina niteliğindeki taģınmazdır. Parsel yüzölçümü 1190 m²dir. TaĢınmaz Binnaz Sokak üzerinde, sokağa cepheli olup, Tunalı Hilmi Caddesi ne, Arjantin Caddesi ne, Ġran Caddesi ne, Atatürk Bulvarı na ve Cinnah Caddesi ne çok yakın konumludur. TaĢınmazın çevresi ticaret (dükkan-mağaza-iģ hanı-ofis katı) ve konut olarak geliģmiģtir. Ticaret aksı Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde yoğundur. Konut alanları ise caddenin sağ ve sol paralel sokaklarında ve Esat Caddesi arasında konumludur. TaĢınmazın altyapısı tamdır. Topoğrafyası eğimli olup, 4. Derece deprem bölgesinde kalmaktadır. Parsel yamuk bir geometriye sahiptir. Dosyasında yapılan araģtırmada, parsele ait imar durum belgesinde konumu incelenmiģtir. Buna göre, 5 parselin Binnaz Sokak a cephesi bulunmaktadır. Yerinde yapılan incelemede, Çamlıca ĠSTANBUL 6

7 mahallindeki konum ile imar durum belgesinde farklılık yoktur. Belgedeki nizamı ayrık olup, mahallinde de ayrık nizam yapılaģma Ģartlarıyla inģaa edilmiģtir Ada,5 Parsel ve üzerinde bulunan 2 kapı nolu bina: 2551 Ada 5 parsel konum olarak Binnaz Sokak üzerinde olup, giriģ ve çıkıģlar bu sokak üzerinden yapılmaktadır. Parsel üzerinde 4 bodrum, 1 zemin, 4 normal kat, teras katlı Betonarme Karkas Bina niteliğinde ve 2 kapı nolu yapı bulunmaktadır. o Yapı Ruhsatı: tarih, 410 sayı ile onaylıdır. o Yapı Kullanma Ġzin Belgesi: ,166/2002 o Mimari Projesi: tasdik tarihli mimari projesi onaylıdır. Mimari projesine göre, 4 bodrum, 1 zemin, 4 normal kat ve teras kattan oluģmaktadır Bodrum kat alanlıdır. Bina toplam 5942,76 m² kapalı kullanılabilir alanlı olup, yaklaģık 374,24 m² de otopark giriģlerinden kaynaklı kapalı alan ile birlikte bina toplam 6317 m² brüt inģaat alanlıdır. Mimari projesine göre; taģınmazda 10 ayrı bölüm bulunmaktadır. Bunlar aģağıdaki gibidir. Tapuda ayrı bağımsız bölüm yapısı kurulmamıģtır. o 1.bodrum kat, zemin kat,1.katta : 1 nolu Depolu mağaza alanlı. o 2. normal katta; no.lu o 3. normal katta; no.lu o 4. normal katta; no.lu Yerinde yapılan ölçümlere göre; o 1. Bodrum katta bulunan sığınak ), 1 no.lu depolu dükkâna katılmıģ, o 1. Katta bulunan galeri boģluğu iptal edilerek bu kısma ofis mahalli oluģturulmuģ, o 2. Katta bulunan büroları ayıran koridor iptal edilip, bu alanlar birleģtirilerek tek bir büro hacmi oluģturulmuģ, o 3. Katta bulunan büroları ayıran koridor iptal edilip, bu alanlar birleģtirilerek tek bir büro hacmi oluģturulmuģ, o 4. Katta bulunan büroları ayıran koridor iptal edilip, bu alanlar birleģtirilerek tek bir büro hacmi oluģturulmuģtur. Binaya giriģ çıkıģ iki noktadan yapılmaktadır. Binnaz Sokak üzerindeki ilk giriģ, depolu mağazaya (Koleksiyon), ikinci giriģ ise ofislere (Fortis Bank, Tübitak, Yapı Kredi) ulaģımı sağlamaktadır. Bina giriģ kapıları alüminyum doğrama arası camlı ve harekete duyarlı sensörlüdür. TaĢınmaz mimari projesine göre, o 4.Bodrum katında; otopark, o 3. Bodrum katında; otopark, o 2. Bodrum Katında; hidrofor, ısıtma merkezi, elektrik pano odası, trafo,kaloriferci odası,otopark, o 1. Bodrum katında; sığınak, wc, mağaza santrali,1 no.lu mağazaya ait depo, o zemin katında; 1 no.lu mağaza, o 1. Katında; 1 no.lu depolu mağaza, Çamlıca ĠSTANBUL 7

8 o 2. Katında; 2 adet büro, 1 wc, o 3. Katında; 2 adet dükkan, 1 wc, o 4. Katında; 2 adet dükkan, 1 wc hacimleri bulunmaktadır. Binada ısınma doğalgaz merkezi sistemle sağlanmaktadır. Binada merdivenler, merdiven sahanlıkları mermer kaplama, merdiven korkulukları demir doğramadır. Binanın dıģ cephesi 1. Kat kotuna kadar brüt beton bu kotun üzeri alüminyum kompozit levha üzeri reflekte cam kaplıdır. 1 nolu Depolu Mağaza: Mimari projesinde ve iskân belgesine göre; 1. Bodrum kat+zemin+1.normal kat olmak üzere 3 kattan oluģan taģınmaz toplam ~1085,92 m katılmıģ, arka kısma wc hacimlerinin yan tarafına 1 adet mutfak hacmi oluģturulmuģ, 1.katta galeri boģluğu iptal edilerek bu kısma ofis mahalli oluģturulmuģ, arka kısma 1 adet mutfak mahalli oluģturulmuģ, katta ise alçıpan bölme duvarlar kullanılarak ofis mahalleri oluģturulmuģtur. TaĢınmaz Koleksiyon firması tarafından kullanılmaktadır. TaĢınmazın giriģi alüminyum doğrama arası camlı hareket sensörü ile çalıģan açılır kapanır kapı ile sağlanmaktadır. TaĢınmazın zemini kaliteli malzeme ser flor kaplı, duvarları alçı sıva üzeri badanalıdır. Tavanı gömme spot aydınlatma armatürlü alçı asma tavandır. Katlar arası ulaģım mağaza içerisinde bulunan asansör ve yürüyen merdiven ile sağlanmaktadır. 2 ve 3 no.lu Bürolar: Mimari projesinde ve iskan belgesine göre; 2 no.lu büro tek ve geniģ bir alandan oluģup, brüt alandan oluģmaktadır. Proje harici olarak bürolar arasında irtibatı birleģtirilerek tek bir hacim oluģturulmuģtur. TaĢınmazın giriģi alüminyum doğrama arası camlı kapı ile koridordan sağlanmaktadır. TaĢınmazın giriģ holü zemini seramik,ofis mahallerinin zemini laminant parke kaplı olup, tüm bu mahallerin duvarları alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Tavanı gömme spot aydınlatma armatürlü alçı asma tavandır. TaĢınmaz içerisinde FORTĠS Bankası kiracı olduğundan ve kendi istekleri doğrultusunda bazı hacimlerin içi görülememiģtir.) 4 no.lu wc: Mimari projesinde ve iskan belgesine göre; Bay-Bayan olmak üzere 2 hacimden oluģup TaĢınmazların zemini seramik, duvarları fayans kaplıdır. 5 ve 6 no.lu Bürolar: Mimari projesinde ve iskan belgesine göre; 5 no.lu büro tek ve geniģ bir alandan oluģup, landan oluģmaktadır. Proje harici olarak bürolar arasında irtibatı birleģtirilerek tek bir hacim oluģturulmuģtur Çamlıca ĠSTANBUL 8

9 TaĢınmazın giriģi alüminyum doğrama arası camlı kapı ile koridordan sağlanmaktadır. TaĢınmazın giriģ holü zemini seramik, ofis mahallerinin zemini ser floor kaplı olup, tüm bu mahallerin duvarları alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Tavanı gömme spot aydınlatma armatürlü alçı asma tavandır. TaĢınmaz içerisinde TUBĠTAK kiracı olduğundan ve kendi istekleri doğrultusunda bazı hacimlerin içi görülememiģtir.) 7 no.lu wc: Mimari projesinde ve iskan belgesine göre; Bay-Bayan olmak üzere 2 hacimden oluģup TaĢınmazların zemini seramik, duvarları fayans kaplıdır. 8 ve 9 no.lu Bürolar: Mimari projesinde ve iskan belgesine göre; 8 no.lu büro tek ve geniģ bir alandan oluģup, Proje harici olarak bürolar arasında irtibatı birleģtirilerek tek bir hacim oluģturulmuģtur. TaĢınmazın giriģi alüminyum doğrama arası camlı kapı ile koridordan sağlanmaktadır. TaĢınmazın giriģ holü zemini ve ofis mahallerinin zemini laminant parke kaplı olup, tüm bu mahallerin duvarları alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Tavanı gömme spot aydınlatma armatürlü alçı asma tavandır. TaĢınmaz içerisinde Yapı Kredi Bankası kiracı olduğundan ve kendi istekleri doğrultusunda bazı hacimlerin içi görülememiģtir. ) 10 no.lu Büro: Mimari projesinde ve iskan belgesine göre; Bay-Bayan olmak üzere 2 hacimden oluģup TaĢınmazların zemini seramik, duvarları fayans kaplıdır. TaĢınmaz Bilgileri Ana taģınmazın giriģ holü, kat holleri, merdivenleri mermer kaplı olup, duvarları badanalıdır. TaĢınmaz içerisinde ısıtma merkezi sistem doğalgazlıdır. Bina içerisinde katlar arasında ulaģımı sağlayan 2 adet asansör ve 3 katlı otopark bulunmaktadır. Bunlar için kiracılardan belli bir miktar aidat alınmaktadır. * TaĢınmazın çevresinde çeģitli ticaret alanları, Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde ise Mc Donalds, Collezione, Marks and Spencer, Mango, Tüzün, Journey gibi ulusal ve uluslar arası markalar, Seğmenler ĠĢ Hanı, Ertuğ ĠĢ Hanı, Tunalı Pasajı gibi iģ merkezleri bulunmaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 9

10 3.2. TAPU ĠNCELEMESĠ TAPU KAYITLARI VE TAPU CĠNSĠ. ĠLĠ : ANKARA ĠLÇESĠ : ÇANKAYA MAHALLESĠ : KAVAKLIDERE KÖYÜ : --- SOKAĞI : --- MEVKĠĠ : --- SINIRI : PAFTASINDA PAFTA NO : --- ADA NO : 2551 PARSEL NO : 5 YÜZÖLÇÜMÜ : 1190,00 m² NĠTELĠĞĠ : BETONARME KARKAS BĠNA YEVMĠYE NO : 3511 CĠLT NO : 3 SAHĠFE NO : 261 EDĠNĠM TARĠHĠ : MALĠKLER : VAKIF GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. TAPU CĠNSĠ : ANA TAġINMAZ (CĠNS TASHĠHĠ) Çamlıca ĠSTANBUL 10

11 TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT (DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ DEVREDİLEMESİNE İLKİŞKİN KISITLAMAR Ada, 5 Parsel, Betonarme Karkas Bina tarihinde, saat 09:30 itibariyle Çankaya Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre; REHĠNLER BÖLÜMÜNDE: TaĢınmaz üzerinde herhangi bir rehin yoktur. ġerhler BÖLÜMÜNDE: -Kira ġerhi: BaĢkent Elektrik A.ġ. Dağ.Gen.Müd. lehine 99 yıllığına TL bedelle trafo odası için ( tarih-3839 yevmiye) HAKLAR VE MÜKELLEFĠYETLER BÖLÜMÜNDE: TaĢınmaz üzerinde herhangi bir beyan yoktur. *Tapu Dairesinde yapılan inceleme sonrasında; gerek parsel, üzerinde devir ve temliki ile ilgili herhangi bir hukuksal sınırlama bulunmamaktadır SON 3 YILLIK SATIġ HAKKINDA BĠLGĠ DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ V.B.) İLİŞKİN BİLGİ TaĢınmaz son üç yıl içinde satıģa konu olmamıģtır VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmaz halen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almakta olup, Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir engel yoktur BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ ĠMAR DURUMU YÜRÜRLÜKTE OLAN İMAR DURUMU VE BUNA GÖRE YAPILABİLECEK FONKSİYON VE YAPILAŞMA BİLGİSİ, PLAN ADI VE ONAY TARİHİ DE VERİLMELİDİR. Ġmar Durumu: tarihinde, Çankaya Belediyesi Ġmar Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre değerleme konusu parsel; tarih, 7095 no.lu tasdikli imar durum belgesi uyarınca ayrık nizam, 5 kat, yola 5 metre, H:15,50 irtifada yapılanma hakkı olup, ticaret alanında kalmaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 11

12 ĠMAR PLANI ADI VE ÖLÇEĞĠ 1/1000 Ölçekli Çankaya Belediyesi Uygulama Ġmar Planı, ĠMAR PLANI ONAY TARĠHĠ FONKSĠYON TĠCARET NĠZAM AYRIK TAKS YÜKSEKLĠK 15,5 KAKS ÇEKME MESAFESĠ 5 M AÇIKLAMALAR : YapılaĢma fonksiyon ve koģulları: tarih,7095 no.lu imar durum belgesine ve tarih,166/2002 no.lu yapı kullanma izin belgesine göre ; Ada, 5 Parsel üzerinde toplam 6317,00 m² inģaat alanlı, 5 katlı, yapı yapılabilmektedir. Yerinde yapılan bina bu durum ile uyumludur. Son üç yılda, bir değiģiklik olup olmadığı hakkında bilgi: Plan değiģikliği yapılmamıģtır DOSYA ĠNCELEMESĠ (Ruhsat, Yapı Kullanma Ġzin Belgesi, Mimari Proje, Yapı Denetim Firması, Encümen kararları ve diğer hususlar) BELGELER: 2551 Ada 5 Parsel ile ilgili yapılan belediye imar arģivi araģtırmasında aģağıdaki bilgilere rastlanmıģtır. Yapı Ruhsatı: tarih, 410 sayı ile onaylıdır. Mimari Projesi: tasdik tarihli ve tasdiklidir. Yapı Kullanma Ġzin Belgesi: tarih, 166/2002 sayı ile onaylıdır. Ġmar Durum Belgesi: tarih,7095 sayı ile onaylıdır. TaĢınmaz yapı kullanma izin belgesi bilgileri aģağıdaki gibidir. BÜRO DEPOLU MAĞAZA WC 3 73 ORTAKALAN 3993 TOPLAM Konu taģınmaz 2001 yılı öncesinde inģa edildiği için yapı denetim firması ile ilgili bilgi bulunmamaktadır ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR Çamlıca ĠSTANBUL 12

13 tarihinde Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi nde yapılan incelmeye göre söz konusu taşınmaz ile ilgili herhangi bir kısıtlayıcı durum söz konusu değildir YAPI DENETĠM FĠRMASI YAPI DENETİM KURULUŞU VE DENETİMLERİ DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET ÜNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ Konu taģınmaz 2001 yılı öncesinde inģa edildiği için yapı denetim firması ile ilgili bilgi bulunmamaktadır YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN ANALĠZ Değerlemesi yapılan taģınmazın mimari projesinde yapılan incelemede inģaat alanı bazında herhangi bir değiģikliğe rastlanmamıģ olup, bazı iç kullanımları değiģtirilmiģtir. TaĢınmaz tüm evraklarını tamamlamıģ yasal bir binadır DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLAMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmazların GYO portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı açısından bir engel yoktur Çamlıca ĠSTANBUL 13

14 3.4. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ġema V.B. DÖKÜMANLAR 2551 ADA 5 PARSEL BETONARME KARKAS BĠNA Çamlıca ĠSTANBUL 14

15 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 15

16 Vaziyet Planı 4.Bodrum Kat Çamlıca ĠSTANBUL 16

17 3.Bodrum Kat 2.Bodrum Kat Çamlıca ĠSTANBUL 17

18 Deeppooyyaa Daahhi ill Eddi ileenn SSı ığğı ınnaakk Haaccmi i 1.Bodrum Kat: 1 nolu Depolu Mağaza Deposu Ofis Girişi Mağaza Girişi Zemin Kat: 1 Nolu Depolu Mağaza Çamlıca ĠSTANBUL 18

19 1.Kat: 1 Nolu Depolu Mağaza İptal Edilen Koridor 2.Kat:2-3 Nolu Bürolar ve 4 Nolu Wc Çamlıca ĠSTANBUL 19

20 İptal Edilen Koridor 3.Kat:5-6 Nolu Bürolar ve 7 Nolu Wc İptal Edilen Koridor 4.Kat:8-9 Nolu Bürolar ve 10 Nolu Wc Çamlıca ĠSTANBUL 20

21 Kesitler 3.5. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE EĞER BELĠRLĠ BĠR PROJEYE ĠSTĠNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE ĠLĠġKĠN DETAYLI BĠLGĠ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERĠN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĠLĠġKĠN OLDUĞUNA VE FARKLI BĠR PROJENĠN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĠN FARKLI OLABĠLECEĞĠNE ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA Değerleme herhangi bir projeye istinaden yapılmamıģtır DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJENĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ Değerlemesi yapılan taģınmaz mimari projesinde, yapı ruhsat belgesinde, yapı kullanma izin belgesinde ve mahallinde bağımsız bölüm bazında ele alınmasına rağmen, Çankaya Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan inceleme sonucu tapu kütüğünde kat irtifakı kurulmamıģtır. Bu sebeple tapuda Betonarme Karkas Bina niteliğinde olup, bağımsız bölüm numaraları verilmemiģtir. Cins tashihli bir binadır DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZIN VEYA PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE HERHANGĠ BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞINA ĠLĠġKĠN GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmaz yapı kullanma izin belgesine sahip olup, cins tashihi yapılmıģtır. AĢağıda belirtilen açıklamaya dikkate alınarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakınca yoktur. (Kurulun Seri: VI, No: 11 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde (Tebliğ) değişiklik yapan, Seri: VI, No: 27 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğinde DeğiĢiklik Yapılmasına Dair Tebliğ" 30/03/2010 tarih ve sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Son dönemde Tebliğ'in 25. maddesinin (l) bendinin uygulanmasında ortaya çıktığı anlaşılan birtakım tereddütlerin giderilmesini teminen anılan hükümde değişiklik yapılması ihtiyacı doğmuştur. Tebliğ'in "Yatırım Faaliyetleri" başlıklı 25. maddesinin (l) bendinde "Portföye alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur." hükmü yer almaktadır. Söz konusu madde hükmünde geçen kat mülkiyeti zorunluluğu, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföyünde yer alan bağımsız bölümlere sahip gayrimenkullerin mülkiyetinin açıkça tespit edilebilmesi ve devrinde herhangi bir sorunla karşılaşılmaması amacıyla getirilmiştir Çamlıca ĠSTANBUL 21

22 Bu değişiklik ile, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte GYO'ya ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde anılan yapının, yapı kullanma izninin alınmasını ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olmasının kat mülkiyeti tesisiyle ulaşılmak istenen sonuca paralellik arz ettiği düşüncesinden hareketle, anılan hükmün uygulamasına açıklık kazandırılması amaçlanmıştır.) Değerlemesi yapılan taģınmazın tapu senedindeki niteliği Betonarme karkas Bina olarak belirtilmekte olup taģınmaz gelir getiren bir mülk olarak kullanılmaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 22

23 4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER ANKARA ĠLĠ Ankara Ġli, Türkiye Cumhuriyeti'nin baģkentini barındıran ildir. Ankara Ģehri, Türkiye'nin en kalabalık ikinci, dünyanın ise en kalabalık kırk beģinci kentidir. Topraklarının büyük bölümü Ġç Anadolu Bölgesi'nin Yukarı Sakarya bölümünde yer alır. Ankara km² yüz ölçümü ile Türkiye'nin en büyük illerindendir. Ġl coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunmaktadır. Ġçerisinde eski çağlarda kurulan ve bugün de yaģanılan birçok kent barındırmaktadır. Ankara ili, doğuda Kırıkkale, kuzeydoğuda Çankırı, Çankırı ve Bolu, kuzeybatıda Bolu, güneyde Konya, güneydoğuda KırĢehir ve Aksaray, batıda EskiĢehir ile komģudur Ġklim Ġlin güney ve orta bölümlerinde Bozkır Ġklimi, kuzeyinde ise Karadeniz Ġklimi'nin ılıman ve yağıģlı halleri görülebilir. Genel olarak Bozkır Ġkliminin hüküm sürdüğü Ankara il topraklarında, kıģlar soğuk ve kar yağıģlı, yazlar ise sıcak ve kuraktır. Bitki örtüsü Ankara'nın iklim Ģartları ve tomografik yapısı nedeniyle ilde bozkır (step) ve orman bitki örtüleri bulunur. Ekonomi Ankara nüfusunun dörtte üçü hizmet sektöründe çalıģmaktadır ve bu sektör ilin gayrisafi hasılasında en büyük paya sahiptir. Ġl, Türkiye gayrisafi millî hasıla'sının %9'una sahiptir. Ülkenin toplam vergi gelirlerinin %12'si, bütçe gelirlerinin %12.3'ü buradan toplanır; buna karģılık ilin ülke bütçesinden aldığı pay %6.4'tür yılında Ankara'nın bütçe gelirlerine 16,5 milyar TL, bütçe gelirlerine katkısı 21,1 milyar TL olup, bütçeden aldığı pay 11,3 milyar TL'dir. Enerji Nallıhan'da Çayırhan termik santrali linyit (634 MW güçlü), Esenboğa termik santrali ise fuel oil (54 MW) yakararak enerji üretirler. Ayrıca, Sarıyer Barajı (160 MW), Hirfanlı Barajı (128 MW) ve Kesikköprü Barajı (76 MW) hidroelelektrik enerji üretir Çamlıca ĠSTANBUL 23

24 Madencilik Ankara, Türkiye'nin madencilik potansiyeli fazla olan illerindendir. Ġlin Beypazarı ve Nallıhan ilçelerinde Türkiye'nin en önemli linyit yataklarından bazıları bulunur. Turizm Ankara'ya 2001 yılında yaklaģık yabancı giriģ yapmıģtır. Aylara dağıtıldığında en çok turist yaklaģık kiģiyle temmuz ayında, en az turist yaklaģık 9000 kiģiyle kasım ayında gelmiģtir yılında ise sadece Esenboğa Uluslararası Havalimanı'ndan ile yabancı, Türk giriģ, yabancı, Türk çıkıģ yapmıģtır. Aynı Ģekilde 2003 yılında Ankara Turizm DanıĢma Müdürlüğü'ne 4230 yerli, 1902 yabancı toplam 6132 kiģi müracaat etmiģtir. Nüfus Ankara Ġli kent merkezi, baģkent olmadan önce birkaç bin kiģilik bir nüfusa sahipti; ancak baģkent olduktan sonra önce Ġstanbul ve Ġzmir'den sonra en kalabalık üçüncü kent oldu, ardından Ġzmir'i geçerek Ġstanbul'dan sonra Türkiye'nin en kalabalık kenti oldu. Dünyanın en kalabalık 45. kenti olan Ankara kentini barındıran il nüfusu bugün dört milyon civarında olmakla birlikte her geçen gün büyümektedir. Ġl toprakları, özellikle de merkez ilçeler ülkenin en çok göç alan kentlerindendir. Ġl nüfusu 4.548,939 merkez nüfusu kiģidir. Ankara il nüfusu Türkiye geneline göre daha yüksek bir eğitim düzeyine sahiptir verilerine göre, 15 yaģ üstü okuma yazma oranı toplam il nüfusunun %88'ini (erkeklerde %91, kadınlarda %86'sını) oluģturur, bu oran Türkiye için %83'dur. ÇANKAYA ĠLÇESĠ Genel Durum Cumhuriyet öncesi, kale çevresinde oluģmuģ eski kentin güneyinde bağlık bahçelik bir kırsal alan görünümünde olan Çankaya Ankara nın baģkent oluģu ile birlikte 1936 yılında Ankara nın merkez ilçesi duruma gelmiģtir. Çankaya, yerleģim yeri olarak bir parçası olduğu baģkent Ankara nın siyasal, yönetsel, sosyo-ekonomik ve kültürel kuruluģlarının en önemlilerini içinde bulunduran ilçesidir. Ülkenin en önemli yönetsel karar organlarını, çeģitli ülkelerin büyük elçiliklerini, iģ ve ticaret merkezlerini, kültür ve sanat kuruluģları ile üniversitelerini barındıran bir yerleģim alanı olarak yalnızca ilçe sınırlarında yaģayanların değil baģkent Ankara nın, ülkenin hatta yabancı ülke insanlarının değiģik amaçlarla uğradığı bir yerleģim yeridir. Bu anlamda Ulusal ve uluslararası düzeyde öneme sahiptir. Ankara metropolü genelinde orta ve yüksek gelir grupları ile eğitim düzeyi yüksek olanların büyük çoğunluğu Çankaya Ġlçesinde Çamlıca ĠSTANBUL 24

25 yaģamaktadır. Ayrıca Ankara nın kültürel-sanatsal etkinliklerinin büyük bir bölümü de Çankaya da gerçekleģtirilmektedir. Ġlçenin yüzölçümü 203 km2'dir. Ankara'nın 8 merkez ilçesinden biri olan Çankaya, Ģehir merkezine (Ulus) çok yakın bir arazide kurulmuģtur. Denizden yüksekliği metredir. Sosyal Durum Ġlçe son zamanlarda kırsal kesimden göçlerin yoğunlaģması nedeniyle hızlı bir nüfus artıģına neden olmuģ, yapılan imarsız gecekondulaģma neticesi dıģ kesimlerde düzensiz bir yapılaģma meydana gelmiģtir. Ġlçe Belediye sınırları içerisinde kalan yerler imar planına uygun olarak çağdaģ ve modern bir yapıya kavuģturulmuģtur. UlaĢım Çankaya ilçesine bağlı Balgat, Esenboğa Havaalanı na yaklaģık 30 km mesafededir. Ankara Merkezi Kızılaya yaklaģık 4 km. Ulus a 7 km mesafededir. Bölgeye ulaģım karayolu iledir. Nüfus ve Demografik Yapı 2008 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemi kesin sonuçlarına göre ise nüfus ' dur. Ekonomik Yapı Ġlçenin Ģehir kesiminde oturanların çoğunluğu memur ve iģçilerdir. Son yıllarda hızlı bir geliģme gösteren ilçenin sınırları içerisinde ticaret ile uğraģanlar çoğalmıģtır. Son yıllarda Ankara Ġli'nin yeni yerleģim alanı olarak ön sıralara geçen ilçenin, banliyö sayılabilecek Ümitköy, Çayyolu, Beysukent, Bilkent, Söğütözü ve Mustafa Kemal Mahalleleri ön plana çıkmıģtır. KAVAKLIDERE SEMTĠ Kavaklıdere, Ankara, Çankaya Ġlçesi nde bulunan bir semttir. Ankara da sosyal yaģamın önemli merkezlerinden biri olan semtte, Tunalı Hilmi Caddesi ve Kuğulu Park gibi Ankara ile özdeģleģmiģ mekanlar bulunmaktadır. Kavaklıdere, Ankara da kültür ve sanat etkinliklerinin yoğun olarak düzenlendiği ve ilgi gördüğü semtlerin baģında gelmektedir. Birçok büyükelçilik binası semtin sınırları içerisindedir. Son yıllarda faaliyet gösteren Kavaklıdere DayanıĢma ve GüzelleĢtirme Derneği (Kavaklıderem) semte ayrı bir artı değer katmakta olup, özellikle Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde sosyal etkinlikler, semti ve Ģehri güzelleģtirmeye, tanıtmaya yönelik bilgilendirme toplantıları düzenlemektedir MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 2009 ve 2010 yılı, ekonomik göstergelerin Ģekillenmesinde uluslararası koģullar önemli belirleyiciler olmuģtur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. Uluslararası Yatırımcılar Derneğinin (YASED) değerlendirmesine göre, uluslararası doğrudan yatırımlara (UDY) iliģkin beklentilerde 2010 yılında tam toparlanma beklentisi bulunmazken, kriz öncesi dönemdeki giriģ miktarlarına dönülmesinin ancak 2011 yılında mümkün olabileceği görülüyor. Dünya konjonktürüne bağımlı olarak krizden çıkıģ noktasında, Türkiye nin diğer ülkelerden daha hızlı olacağı beklenmektedir Çamlıca ĠSTANBUL 25

26 Ġmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (Yüzde) GYODER in hazırladığı, Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 2. Çeyrek 2010 da öne çıkan göstergeler: 1. ABD ekonomisi yüzde 3.2 büyürken, Euro Bölgesinde büyüme yüzde 1.7 oldu. 2. BileĢik Öncü Göstergeler ekonomik iyileģmede yavaģlama gösteriyor. 3. ABD ve AB de beklenti ve güven endekslerinde iyileģme yavaģladı. 4. ABD de inģaat harcamaları daraldı. Konut satıģları düģük seviyede. 5. Avrupa Euro bölgesinde inģaat sektörü faaliyetleri 10 çeyrektir daralıyor. 6. ABD de ticari gayrimenkul fiyatları endeksi 111 den 112 ye yükseldi. 7. Türkiye ekonomisi yüzde 10.3 büyüdü. 8. Alınan konut yapı ruhsatları sayısı ile sıçrama gösterdi. 9. Yılın ilk sekiz ayında konut kredileri 8.4 milyar TL arttı. 10. Ġkinci çeyrekte adet yeni konut kredisi kullanıldı. 11. Konut kredisi aylık faiz oranı ortalama yüzde 0.90 a kadar geriledi. 12. Konut satıģları adet ile halen kriz öncesi dönemin gerisinde. 13. Konut fiyatları ve konut kiralarında durağanlık sürüyor. 14. Açılan 7 AVM ile birlikte toplam AVM sayısı 223, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü 5.49 milyon m2 ye ulaģtı (ikinci çeyrek sonunda). 15. Hane halkı tüketim harcamaları yüzde 6.2 büyüdü. 16. Ġstanbul ofis piyasasında MĠA bölgesi A ve B tipi ofis boģluk oranlarında sınırlı gerileme sürdü. 17. Ofis, lojistik binası ve AVM kiralarında durağanlık sürüyor. 18. Yabancılara gayrimenkul satıģı 916 milyon dolar oldu. Doğrudan yabancı sermaye yatırımları 31 milyon dolara düģtü. 19. ĠnĢaat sektörü yüzde 21.9 büyüdü. Kamu kesimi inģaat harcamaları kuvvetli arttı. 20. ĠnĢaat ve gayrimenkul sektörlerinin kredi kullanımı geriledi 2001 yılı Ģubat ayındaki kriz döneminde, global likiditenin bolluğu ve tüm dünyadaki olumlu geliģmelerin etkisiyle ülkemiz krizi atlatmıģ ve 2005 yılında genel ekonomik koģullarla paralel olarak konut sektöründe hızlı bir canlanma yaģanmıģtır yılında, Türkiye de ekonomik büyümenin kazandığı ivme ve referandum sonrası beklentilerin iyileģmesi ile birlikte yılın geri kalanında inģaat ve gayrimenkul sektöründe toparlanmanın süreceği düģünülmektedir. Konut sektöründe, yeni konut stokunun azalması ile birlikte yeni konut yatırımları artmıģ, alınan konut yapı ruhsatlarında önemli bir büyüme yaģanmıģtır Çamlıca ĠSTANBUL 26

27 Kaynakça-TCMB, TÜĠK, DPT, TÜSĠAD, GYODERD 4.3.DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER Değerleme iģlemini etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır. 4.4.TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER Konu taģınmazın konumlandığı Binnaz Sokak ın dar bir sokak olması. Konu taģınmazın Tunalı Hilmi Caddesi ne yakın olmasına rağmen içerde kalması ve kör bir noktada bulunması. Bölgedeki araç trafiğinin genel itibariyle tek yönlü olması sebebiyle, araç trafiğinin günün her saati yoğun olması ve ulaģımda güçlük yaģanması. TaĢınmazda kapalı otopark bulunmasına rağmen otopark giriģ-çıkıģının sürücüleri zorlayacak derecede dar olması OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER ġehrin konut ve eğlence amaçlı tercih gören prestijli bir bölgesinde yer alıyor olması, Bölgedeki ticari aktivite potansiyelinin oldukça yüksek olması, TaĢınmazın otopark alanına sahip olması, TaĢınmaza yakın konumda bulunan, Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde yaya trafiğinin yoğun olması, Mağaza tefriģatının üstün malzemeyle yapılmıģ olması, Alt yapının sorunsuz olması. TaĢınmaz güncel ofis piyasası beklentilerini yansıtacak beğenide ve donanımda olması. Bölgedeki ofis amaçlı kullanılan binalardan farklı bir cazibede olması Çamlıca ĠSTANBUL 27

28 4.5. GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ Yapı Tarzı : Betonarme Yapı Sınıfı : 3B Yapının YaĢı : 10 Kat Adedi : 4 Bodrum, zemin, 4 Normal Kat, teras katlı DıĢ Cephe : Brüt Beton-Alüminyum kompozit levha üzeri reflekte cam Kapalı Alan (m²) : 5, m² kullanılabilir 6317 m² toplam Güvenlik : Mevcut Sosyal Tesis : Mevcut Değil Doğalgaz : Mevcut Elektrik : Mevcut Su : Mevcut Kanalizasyon : Mevcut Isıtma Sistemi : Mevcut 4.6. FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER ĠnĢaat Kalitesi : Ġyi Malzeme Kalitesi : Ġyi Fiziksel Eskime : % 10 (Yapının yaģı 10dur.) Altyapı : TamamlanmıĢ 4.7. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER Değerleme, gayrimenkullerin yasal durumu, yapılanma hakları, üzerindeki yapının fiziksel durumu ve konumu göz önünde bulundurularak yapılmıģtır. Değerlemesi yapılan taģınmazda, elektrik, telefon, internet, su ve kanalizasyon sistemleri bulunmaktadır. Binanın konu taģınmaza ait 3 katlı kapalı otopark yeri bulunmaktadır. TaĢınmaz içerisinde merkezi ısıtma sistemi, bodrum katında hidrofor,elektrik pano odası,trafo, hırsız alarmı ve kamera sistemi bulunmaktadır. Ofis binası güncel donanımlarından, güvenlik, kontrollü geçiģ, ( danıģma ve resepsiyon), giydirme cam cephe bulunmaktadır. Merkezi havalandırma ve soğutma sistemi vardır DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ Değerlemede, emsal karģılaģtırma yöntemi ve gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılmıģtır. Değerlemede mevcut ekonomik koģulların devam edeceği varsayılmıģtır Çamlıca ĠSTANBUL 28

29 4.9. DEĞERLEME ĠġLEMĠ, YÖNTEM VE BULGULAR EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNETMĠ İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. Emsaller: MAĞAZA EMSALLERĠ: 1. DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ Değerleme konusu taģınmaz halen kiralanmıģ durumdadır. Ġçerisinde 1 mağaza ve 3 ayrı ofis kullanım amaçlı firma bulunmaktadır. 2. VEKTÖR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede, taģınmaza yakın mesafede yer alan Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde, çok daha merkezi bir konumda yer alan, brüt ~152 m² alanlı mağaza için TL değer takdir edilmiģtir. (Zemin kat m² birim değeri; TL/m²) 3. VEKTÖR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ. Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede, taģınmaza yakın mesafede yer alan Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde, taģınmaza nazaran daha az hareketli bölgede (3. derece bölge) yer alan, brüt ~1100 m² alanlı (500 m² bodrum, 600 m² zemin katlı olmak üzere) Vakıf Gayrimenkul Finans Market için TL değer takdir edilmiģtir. (Bodrum+zemin kat m² birim değeri; TL/m²) 4. Royale Emlak Değerlemeye konu taģınmaza yakın mesafede, Tunalı Hilmi Caddesi nden sağ yöne ayrılan Buğday Sokak ta (emsal taģınmazın yer aldığı bölge gibi, ama daha az yapılı, daha az merkezi), brüt 500 m² alanlı (250 m² alanlı zemin, 250 m² alanlı 1. kat) dükkân için TL talep edilmektedir. (Zemin kat birim m² değeri TL/m², 1. normal kat değeri; TL/m²) Aynı yer 6500 TL/ay bedelle kira getirisi sağlamaktadır. Ro:0,09 5. Eskidji Emlak Kiralık TaĢınmazla aynı bölgede Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde, (söz konusu taģınmaza göre çok daha merkezi bir bölgede) yüksek giriģ katta, bakımlı, banyolu, mutfaklı, 120 m2 dükkan için TL/Ay kira bedeli istenmektedir. (100 TL/m²/ay). 6. Kale Emlak/ Değerlemeye konu taģınmazın bulunduğu bölgede Karum ĠĢ Merkezi nin alt katında ( Eski Zara Mağazası nın olduğu dükkan) çok daha merkezi bir konumda bulunan bodrum+zemin+1 normal Çamlıca ĠSTANBUL 29

30 katlı brüt ~1200 m² (400 m² bodrum, 400 m² zemin, 400 m² 1. kat) alanlı dükkân pazarlıklı $ /Aylık kira bedeli istenmektedir. 7. Koçak Gayrimenkul/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede Tunalı Hilmi Caddesi nin arka tarafında bulunan Atatürk Bulvarı üzerinde, zemin + 1 normal katlı brüt ~644 m² ( 322 m² zemin, 322 m² 1. kat) alanlı içi yapılı dükkan için TL + KDV ( TL) bedel istedikleri bilgisi alınmıģtır. (Zemin+1.kat birim m² değeri; TL/m²) Kira: KDV ( TL)/644 m² = TL/m² Ro:0,11 8. Royal Ġnvest/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde (2. Bölgede) brüt ~600 m² alanlı içi yapılı dükkân için TL bedel istedikleri bilgisi alınmıģtır. ( birim m² değeri; TL/m²) TL/Aylık kira bedeli istenmektedir. Ro:0,09 9. EUROTURKQ Emlak/ Değerlemeye konu taģınmazın bulunduğu bölgede, Tunalı Hilmi Caddesi nde, (söz konusu taģınmaza göre çok daha merkezi bir bölgede), caddeye cepheli, brüt ~600 m² (300 m² zemin, 300 m² bodrum kat) alanlı, geniģ vitrinli dükkân için $ (~ TL) bedel talep edilmektedir. (zemin+bodrum kat birim m² değeri; TL/m²) OFİS EMSALLERİ 10. Kale Emlak/ Değerlemeye konu taģınmazın bulunduğu bölgede Karum ĠĢ Merkezi nin 4. katında çok daha merkezi bir konumda bulunan brüt ~400 m² alanlı, içi yapılı, prestijli, asansörlü,güvenlikli, ön cephe konumlu, ofis için $( TL) bedel istenmektedir. (OFĠS birim m² değeri; TL/m²) 11. Koçak HTK Yıldız/ Değerlemeye konu taģınmazın bulunduğu bölgede Karum ĠĢ Merkezi nin 4. katında çok daha merkezi bir konumda bulunan brüt ~375 m² alanlı, içi yapılı, prestijli, asansörlü,güvenlikli, ön cephe konumlu, ofis için TL bedel istenmektedir. (OFĠS birim m² değeri; TL/m²) 12. REMAX/ Değerlemeye konu taģınmazın bulunduğu bölgede, Tunalı Hilmi Caddesi nde, (söz konusu taģınmaza göre çok daha merkezi bir bölgede), caddeye cepheli, prestijli, asansörlü,güvenlikli, bina içerisinde brüt ~120 m² alanlı, ofis için TL bedel istenmektedir. (OFĠS birim m² değeri; TL/m²) 13. Antik Emlak/ Değerlemeye konu taģınmazın bulunduğu bölgede Karum ĠĢ Merkezi nin çok daha merkezi bir konumda bulunan brüt ~75 m² alanlı, prestijli, asansörlü, güvenlikli, ofis için TL bedel istenmektedir. (OFĠS birim m² değeri; TL/m²) Değerlendirme: Değerleme konu taģınmazın yer aldığı bölgede bulunan Tunalı Hilmi Caddesi aksı prestijli bölge olmasına rağmen,taģınmazın bulunduğu Binnaz Sokak daha az merkezi bir bölgede yer almaktadır. Bölge reklamasyon/yaya yoğunluğu/cephe açısından yer yer çok farklı değerler söz konusu Çamlıca ĠSTANBUL 30

31 olabilmektedir. Tunalı Hilmi Caddesi nin bulunduğu bölgenin en önemli ve yüksek değer arz eden kısımları aģağıda yer almaktadır.; Kuğulu Park karģısı ve çevresi 1. derecede, Karum AlıĢveriĢ Merkezine doğru giden aks 2. derecede, Esat Caddesi ne giden aks ve caddeye bağlanan sokaklar ise ise 3. Derecede önem arz etmektedir. Değerleme konu taģınmaz; 2. Ve 3. Derecede bulunan bölgede yer almaktadır. KONUM NİTELİK ALAN BİRİM FİY. KİRA BİR. KİRA FİYAT TL M² TL/M² TL/AY TL/M²/AY T.HİLMİ CADDE ÜZERİ DAHA MERKEZİ MAĞAZA T.HİLMİ CADDE ÜZERİ DAHA MERKEZİ MAĞAZA KARUM (ESKİ ZARA) DAHA MERKEZİ MAĞAZA BUĞ.SOK AYNI MAĞAZA T.HİLMİ CADDE ÜZERİ AYNI MAĞAZA AT.BLV. AYNI MAĞAZA T.HİLMİ CADDE ÜZERİ AYNI MAĞAZA T.HİLMİ CADDE ÜZERİ DAHA MERKEZİ MAĞAZA KARUM DAHA MERKEZİ OFİS KARUM DAHA MERKEZİ OFİS T.HİLMİ CADDE ÜZERİ DAHA MERKEZİ OFİS KARUM DAHA MERKEZİ OFİS Değerleme konu taģınmazın yer aldığı bölgede yapılan emsal araģtırmalarında; 3 nolu emsal taģınmazla benzer 3. derece bölgesinde yer alan emsallerdir. Ancak taģınmaz Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde yer almakta olup 2 kattan oluģmaktadır. 4 nolu emsal bölgenin ticari aktivite yoğunluğu dikkate alındığında taģınmaz ile aynı değerde taģınmazın bir paralel sokağında fakat daha içerde yer almaktadır. 7 nolu emsal taģınmaz ile aynı bölgede yer almakta olup, yaya yoğunluğunun daha az bulunduğu Atatürk Bulvarı üzerinde bulunmaktadır. 8 nolu emsal taģınmazın bulunduğu bölgede Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde yer almakta olup 3. Derece aksta yer almaktadır. 9 nolu emsal taģınmazın bulunduğu bölgede Tunalı Hilmi Caddesi üzerinde yer almakta olup,çok daha merkezi 1. Derece aksında yer almakta olup nolu emsaller taģınmazın bulunduğu bölgede prestijli binalar içerisinde yer alan ofis katları seçilmiģtir. Değerlendirmede emlak komisyoncuları ile yapılan görüģmeler, bölgede yapılan satıģlar ve yukarıda açıklanan tüm bu eksik ya da fazla yönler kıyaslanarak değer takdir edilmiģtir. TaĢınmazın fiziksel özellikleri dikkate alınmıģtır. TaĢınmazın bulunduğu bölgede mağaza birim metrekare fiyatları değiģkenlik gösterdiğinden dolayı tüm emsallerin ortalama değerleri üzerinden fiyatlandırılmaya gidilmiģtir. TaĢınmaz kat irtifakına geçmediğinden dolayı mağaza ve ofis katları kendi içerisinde ayrılmıģ. Ayrı ayrı fiyatlandırılmaya gidilmiģ ve bina bütünü için ortalama değer alınmıģtır Çamlıca ĠSTANBUL 31

32 2551 ADA 5 PARSEL KULLANIM ALANI (M2) VAKIF GYO - KAVAKLIDERE VAKIF İŞ MERKEZİ BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/M2) TOPLAM DEĞER (TL) MAĞAZA BÜROLAR BÜROLAR BÜROLAR TOPLAM Değer tespit edilirken emsallerin bir kısmına göre konum dezavantajı olmasına rağmen bina donanımları açısından daha lüks olduğu düşünülerek hareket edilmiştir GELĠR KAPĠTALĠZASYONU YÖNTEMĠ Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme gelirlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluşmaktadır. Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu yöntemleridir. Değerlendirme: Bu raporun 4.10 bölümünde değerlemesi yapılan taģınmaz için kira değeri tespit edilmiģtir. Bölgede Ro oranının 0,06-0,09 aralığında olabileceği düģünülmekte olup, 0,075 olarak alınmıģtır. TaĢınmazın değeri bu yöntem kullanılarak TL olarak hesaplanmaktadır TL/Ay x 12 Ay = TL, Ro:0,075 ile değer TL olarak hesap edilmektedir PROJE GELĠġTĠRME Değer tespit edilirken proje geliģtirme yapılmamıģtır KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER Kira değeri analizi yapılırken aģağıdaki kiralık değerlerden yararlanılmıģtır. Yukarıdaki 1,4,6 ve 7 nolu emsallerde de kira değerleri belirtilmektedir. Değerlemesi yapılan taģınmazın kira değeri, piyasaya göre belirlenmiģtir. Binanın, modern ve güncel donanıma sahip olduğu ve Tunalı Hilmi Caddesine açılan bir sokak olduğu göz önünde bulundurulmuģtur. 1. Koçak HTK Yıldız/ Çamlıca ĠSTANBUL 32

33 Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede Kuğulu Park ın yanında söz konusu taģınmaza göre daha yapısız ve cephesi dar, ~450 m² kullanım alanlı mağaza için $ (~ TL) kira bedeli istendiği bilgisi alınmıģtır. (33.33 TL/m²) Ro:0,09 2. Kale Emlak/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede,tunalı Hilmi Caddesi üzerinde,daha merkezi fakat daha yapısız,ön cephe,kapalı garajlı,tek kat kullanımlı, ~300 m² kullanım alanlı ofis için TL kira bedeli istendiği bilgisi alınmıģtır. (18.33 TL/m²) Ro:0,08 3. Borsem/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede,kavaklıdere de merkezi konumda,ön cephe,kapalı garajlı,güvenlikli,asansörlü,kupon binada ~250 m² kullanım alanlı ofis için TL kira bedeli istendiği bilgisi alınmıģtır. (16.00 TL/m²) Ro:0,09 4. Emlak Center/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede,tunalı Hilmi Caddesi üzerinde merkezi konumda,ön cephe,kapalı garajlı,güvenlikli,asansörlü,3 katlı,her katta ~440 m² kullanım alanlı olmak üzere 1320 m² ofis için TL kira bedeli istendiği bilgisi alınmıģtır. (15.15 TL/m²) Ro:0,07 5. REMAX/Lider/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu sokağın bir paralel sokağı olan Buğday Sokak üzerinde,ön cephe,kapalı garajlı,güvenlikli,asansörlü,tek kat açık ofis kullanımlı ~235 m² kullanım alanlı ofis için TL kira bedeli istendiği bilgisi alınmıģtır. (21.28 TL/m²) Ro:0,09 6. Koçak HTK Yıldız/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede,karum ĠĢ Merkezi içerisinde,ön cephe,kapalı garajlı,güvenlikli,asansörlü, ~375 m² kullanım ofis için TL kira bedeli istendiği bilgisi alınmıģtır. (16.00 TL/m²) Ro:0,09 7. Kuzey Batı Gayrimenkul/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede, Büklüm Sokak üzerinde iģ merkezi içerisinde,ön cephe,kapalı garajlı,güvenlikli,asansörlü,kupon binada ofis kira bedellerinin 6.5 $/ m² olduğu bilgisi alınmıģtır. (~9.75 TL/m²) Ro:0,08 8. Kuzey Batı Gayrimenkul/ Değerlemesi yapılan taģınmazın bulunduğu bölgede, Küçükesat ta iģ merkezi içerisinde, ön cephe,kapalı garajlı, güvenlikli,asansörlü,kupon binada ofis kira bedellerinin 15 $/ m² olduğu bilgisi alınmıģtır. (~22.50 TL/m²) Ro:0,07 Değerlendirme: Değerleme konu taģınmazın yer aldığı bölgede bulunan Tunalı Hilmi Caddesi aksı prestijli bölge olmasına rağmen,taģınmazın bulunduğu Binnaz Sokak daha az merkezi bir bölgede yer almaktadır. Bölge reklamasyon/ yaya yoğunluğu/ cephe açısından yer yer çok farklı değerler söz konusu olabilmektedir. Tunalı Hilmi Caddesi nin bulunduğu bölgenin en önemli ve yüksek değer arz eden kısımları aģağıda yer almaktadır.; Kuğulu Park karģısı ve çevresi 1. derecede, Karum AlıĢveriĢ Merkezine doğru giden aks 2. derecede, Esat Caddesi ne giden aks ve caddeye bağlanan sokaklar ise ise 3. Derecede önem arz etmektedir. Değerleme konu taģınmaz; 2. ve 3. Derecede bulunan bölgede yer almaktadır Çamlıca ĠSTANBUL 33