GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VE İLLER İÇİN ÖNGÖRÜLER 2015

Transkript

1

2 GAYRİMENKUL ARAŞTIRMA RAPORU - 3 GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VE İLLER İÇİN ÖNGÖRÜLER 2015 [ANKARA - İZMİR - BURSA - ADANA - GAZİANTEP] Dr. Can Fat Gürese Stratejik Araştırmaar Enstitüsü Başkanı Ağstos 2007

3 YAYINLAYAN Gayrimenk Yatırım Ortakığı Derneği İktisadi İşetmesi Nispetiye Caddesi, Levent İş Merkezi, 6 / Levent - İstanb Te: 0 (212) Faks: 0 (212) YAZAR Dr. Can Fat Gürese HAZIRLAYAN Creative Yayıncıık ve Tanıtım Ltd. Şti. Teşvikiye Caddesi, Sadn Apt. 105 / Teşvikiye - İstanb Te: 0 (212) /53/54 Faks: 0 (212) BASKI Paymaş Ltd. Şti Te: 0 (212) Gümüşsy Cad. Odin İş Merkezi, A Bok Zemin Kat, No: 103 Zeytinbrn - İstanb Tüm Hakar Sak d r Gayrimenk Yat r m Ortak Derne i ktisadi fetmesi Kaynak Gösterimeden A nt Yap amaz ISBN GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

4 Ç NDEK LER SUNUfi...7 ÇALIfiMANIN METODOLOJ S...9 YÖNET C ÖZET...11 I. BÖLÜM ANKARA GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE ÖNGÖRÜLER 22 I.1 KONUT SEKTÖRÜ VE KONUT P YASALARI...22 I.1.1 Demografi ve Nüfs Öngörüeri...22 I.1.2 Ankara da Kont Stok...28 I.1.3 Ankara da Kont htiyac...31 I.1.4 Ankara da Kont Taebini Etkieyen Unsrar...32 I.1.5 Ankara da Kont Sektörü ve Piyasaar çin Öngörüer...35 I.2 PERAKENDE PAZARI VE ALIfiVER fi MERKEZLER...37 I.3 TUR ZM VE KONAKLAMA TES SLER...41 I.4 SANAY VE LOJ ST K ALANLARI...43 II. BÖLÜM ZM R GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE ÖNGÖRÜLER 45 II.1 KONUT SEKTÖRÜ VE KONUT P YASALARI...45 II.1.1 Demografi ve Nüfs Öngörüeri...45 II.1.2 zmir de Kont Stok...50 II.1.3 zmir de Kont htiyac...54 II.1.4 zmir de Kont Taebini Etkieyen Unsrar...55 II.1.5 zmir de Kont Sektörü ve Piyasaar çin Öngörüer...57 II.2 PERAKENDE PAZARI VE ALIfiVER fi MERKEZLER...59 II.3 TUR ZM VE KONAKLAMA TES SLER...63 II.4 SANAY VE LOJ ST K ALANLARI...66 III. BÖLÜM BURSA GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE ÖNGÖRÜLER 68 III.1 KONUT SEKTÖRÜ VE KONUT P YASALARI...68 III.1.1 Demografi ve Nüfs Öngörüeri...68 III.1.2 Brsa da Kont Stok...74 III.1.3 Brsa da Kont htiyac...77 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 3

5 4 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

6 III.1.4 Brsa da Kont Taebini Etkieyen Unsrar...78 III.1.5 Brsa da Kont Sektörü ve Piyasaar çin Öngörüer...80 III.2 PERAKENDE PAZARI VE ALIfiVER fi MERKEZLER...82 III.3 TUR ZM VE KONAKLAMA TES SLER...86 III.4 SANAY VE LOJ ST K ALANLARI...88 IV. BÖLÜM ADANA GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE ÖNGÖRÜLER 90 IV.1 KONUT SEKTÖRÜ VE KONUT P YASALARI...90 IV.1.1 Demografi ve Nüfs Öngörüeri...90 IV.1.2 Adana da Kont Stok...96 IV.1.3 Adana da Kont htiyac...99 IV.1.4 Adana da Kont Taebini Etkieyen Unsrar IV.1.5 Adana da Kont Sektörü ve Piyasaar çin Öngörüer IV.2 PERAKENDE PAZARI VE ALIfiVER fi MERKEZLER IV.3 TUR ZM VE KONAKLAMA TES SLER IV.4 SANAY VE LOJ ST K ALANLARI V. BÖLÜM GAZ ANTEP GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE ÖNGÖRÜLER 112 V.1 KONUT SEKTÖRÜ VE KONUT P YASALARI V.1.1 Demografi ve Nüfs Öngörüeri V.1.2 Gaziantep te Kont Stok V.1.3 Gaziantep te Kont htiyac V.1.4 Gaziantep te Kont Taebini Etkieyen Unsrar V.1.5 Gaziantep te Kont Sektörü ve Piyasaar çin Öngörüer V.2 PERAKENDE PAZARI VE ALIfiVER fi MERKEZLER V.3 TUR ZM VE KONAKLAMA TES SLER V.4 SANAY VE LOJ ST K ALANLARI KAYNAKLAR GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 5

7 6 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

8 SUNUfi Türkiye de gayrimenk sektörü yeni bir geifme dönemine girmiftir. Usararas aanda geifen piyasaar statüsüne afan sektör kont yan s ra ticari gayrimenk piyasaar n da kapsamaktad r. Ekonomide sa anmakta oan iyiefme ve istikrar ie AB ie ymafma sürecinin yaratt kofar sektörde krmsaafmay artt r rken, kont finansman sisteminin yasaafmas ie birikte sektör yeni bir ivme kazanmaktad r. Artan yabanc sermaye yat r mar da sektörün niteik ve standartar n yüksetmektedir. Sektördeki b geifmeer stanb ve di er büyük fehirerde bafay p di er fehirere do r yay maktad r. B çerçevede gayrimenk sektörünün geifme sürecinin öngörümesi ve etkin fekide yönetiebimesi amac ie Gayrimenk Sektörü ve er çin Öngörüer 2015 ça fmas haz ranm ft r. Ça fma Ankara, zmir, Brsa, Adana ve Gaziantep ierini kapsamaktad r. Ça fman n amac b bef ide gayrimenk sektöründe 2015 y na kadar yafanabiecek niceikse ve niteikse geifmeer ie igii öngörüer yap mas d r. Bna ba oarak gayrimenk sektörü içinde kont, perakende ve a fverif merkezeri, konakama tesiseri ie sanayi ve ojistik aanar at baf kar nda gayrimenk piyasaar inceenmekte ve 2015 y na kadar oan dönem için öngörüer yap maktad r. Gayrimenk Sektörü ve er çin Öngörüer 2015 ça fmam z n sektörün tüm aktöreri için yarar omas n ve sektörün krmsaafma çabas na katk sa amas n dieriz. Dr. Can Fat Gürese Stratejik Araft rmaar Enstitüsü Bafkan Nisan 2007 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 7

9 8 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

10 ÇALIfiMANIN METODOLOJ S Sektörü ve er çin Öngörüer ça fmas, bir öngörü ça fmas op seçien ierde gayrimenk sektörünün 2015 y na kadar oan geifimine iifkin Gayrimenk öngörüerde bnmaktad r. Geecek öngörüerinin yap mas nda, geçmif dönem e iimeri, geçmif dönem ve bgüne ait say sa göstergeer ve geecek döneme iifkin oarak da çefiti varsay mar kan maktad r. Ça fmada yap an öngörüere iifkin teme varsay m Türk ekonomisindeki iyiefme ve normaefmenin sürece i, makro dengeerde iyiefme ve normaefmenin devam edece i, makro dengeerde ve mai göstergeerde istikrar n kornaca ve bnar etkieyen siyasi ve d f poitik çevreye iifkin istikrar n da sürece i varsay mar d r. Bnna birikte bir önceki stanb ça fmas nda od gibi bef ii kapsayan b ça fmada da, ekonomik büyükükere iifkin göstergeerde geifme öngörüeri sabit fiyatara snmaktad r. Böyece fiyat ve kr dagaanmaar ie ofabiecek sapmaardan da kornma sa anm f omaktad r. B niteikteki tüm öngörüer sabit fiyatara snmaktad r. B çerçevede sabit fiyatara her y yüzde bef ekonomik büyüme beireyici ve önemi bir varsay md r. Ça fman n önemi bir di er varsay m nüfsa iifkin yap an varsay mard r. Türkiye nin mevct demografi ve nüfs e iimeri f nda tüm ierin demografi ve nüfs e iimeri beirenmekte ve b e iimerin devam oarak ier için nüfs art f h z, net göç, topam nüfs, kentefme oran, kenti nüfs, hane hak büyükükeri ve kenti hane hak say s gibi göstergeere iifkin öngörüer yap maktad r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 9

11 Gayrimenk sektöründe kont aan nda yap an öngörüer için ierdeki mevct kont stoknn hkki ve fiziki konmar, hane hakar n n kont sahipi i, kont e iimeri ve kont taebini etkieyen nsrar ie kont finansman sektöründen yararanma potansiyeeri ve nüfs ie ekonomik geifmeeri de erendirimekte ve bnara ba öngörüer yap maktad r. Ticari gayrimenker içinde yer aan a fverif merkezeri, konakama tesiseri ve sanayi ojistik aanar için ise önceike mevct drm tespiteri yap makta ve e iimer beirenmektedir. Ard ndan b aanardaki öngörüeri beireyen kifise geirer, öze tüketim harcamaar, perakende harcamaar, organize perakende aanarda harcamaar ie trizm sektörü ve sanayi-ticaret aan ndaki geifme bekentieri de erendirierek öngörüer yap maktad r. 10 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

12 YÖNET C ÖZET Gayrimenk Sektörü Ve er çin Öngörüer 2015 ça fmas nda Ankara, zmir, Brsa, Adana ve Gaziantep ierinde gayrimenk sektörü ve öngörüeri Kont Sektörü ve Kont Piyasaar, Perakende Pazar ve A fverif Merkezeri, Trizm ve Konakama Tesiseri ve Sanayi ve Lojistik Aanar baf kar at na snmaktad r. ANKARA Kont Sektörü ve Kont Piyasaar Ankara n n nüfs 2006 y nda 4.4 miyona, nüfs pay yüzde 6 ya ç km ft r. Ankara n n nüfs art f h z 2006 y nda yüzde 1.57 ie Türkiye nüfs art f n n (1.28) üzerindedir. Ankara önemi öçüde göç amaktad r. Ankara n n 2006 y ndaki yüzde 1.57 nüfs art f içinde kent kaynak nüfs art f yüzde 1.39, göç kaynak nüfs art f yüzde 0.18 dir. Ankara da kentefme oran 2006 y nda yüzde 89.1, kenti nüfs 3.93 miyon, kenti hane hak büyükü ü 3.50 kifi ve kenti hane hak say s 1.12 miyondr. Ankara da nüfs art f oran n n 2010 y nda yüzde 1.45 e, 2015 y nda yüzde 1.35 inece i, topam nüfsn 2010 y nda 4.7 miyon, 2015 y nda 5 miyon oaca öngörümektedir. Ankara da kentefme oran n n 2010 y nda yüzde 90, 2015 y nda yüzde 91 e ç kaca, kenti hane hak büyükü ünün 2010 y nda 3.40 kifiye, 2015 y nda 3.25 kifiye inece i öngörümektedir. Ankara da kenti hane hak say s 2010 y nda 1.24 miyon, 2015 y nda 1.4 miyon oacakt r. Ankara da 2006 y itibari ie kentse aanardaki kont say s , infaat rhsat izni omayan kont say s 132 bin dir. Ankara da y ar aras ndaki kont ihtiyac 431 bin oarak öngörümektedir. 281 bin adet hane hak art f, 90 bin adet kentse dönüfüm, 60 bin adet yenieme kaynak kont ihtiyac oacakt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 11

13 Ankara da kont taebini etkieyen nsrar ie igii oarak; 2000 y nda 319 bin, 2005 y nda 353 bin kirac hane hak vard r, 1 miyon hane hak ndan 264 bini otrd kontn d f nda kont/ kontara sahiptir, 2006 y nda doar oan kifi baf na geirin 2010 y nda 8.105, 2015 y nda doara ç kmas bekenmektedir. Ankara da kont sektöründe genifeme üks ve marka kontar ie orta üst s n f kontar için sürecektir. Orta s n f kontar için kont kredisi kan m önemi oacakt r. (2006 y nda adet kont kredisi). Yeteri kont aanar bnmaktad r. Çok say da kentse dönüfüm projesi ie kam-sosya kont üretiecektir. Perakende ve A fverif Merkezeri A fverif merkezeri ie igii ekonomik büyüküker; 2006 y nda Ankara n n gayri safi has as 31.2 miyar doar, öze tüketim harcamaar 22.2 miyar doar, perakende harcamaar n pay yüzde 45 ve perakende harcamaar 10 miyar doard r. Ankara da 2006 y itibari ie 15 a fverif merkezi ve m2 kiraanabiir AVM aan bnmaktad r kifi baf na kiraanabiir aan 75.5 m2 dir. AVM kiraanabiir aan baf na y k potansiye perakende harcama doard r sonna kadar 8 a fverif merkezi daha aç acakt r sonnda topam AVM kiraanabiir aan m2, 1000 kifi baf na kiraanabiir aan m2 oacakt r. Ankara da 2015 y nda 1000 kifi baf na 200 ve 250 m2 kiraanabiir aan senaryoar na göre topam AVM kiraanabiir aan 1 miyon ve 1.25 miyon m2 ye afmaktad r. B iki ayr senaryoya göre y ar aras nda bin m2 kiraanabiir aana sahip AVM yat r m potansiyei öngörümektedir. Trizm ve Konakama Tesiseri AB sürecinde AB standartar nda bir bafkente dönüfece i öngörüen Ankara da 2015 y na kadar if oanakar ie donat m f konsept oteere (3-4 y d z), dinence-e ence a r k btik 12 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

14 oteere (3-4 y d z) çok amaç (kongre-far-sanat etkinikeri) oteere (4-5 y d z) ihtiyaç oaca öngörümektedir. Sanayi ve Lojistik Aanar Sanayi yat r mar n n genifeyece i öngörümekte ve organize sanayi bögeerinde sanayi aanar na ve Anado ya da t m amaç ojistik aanar na ihtiyac n ve taebin artaca öngörümektedir. ZM R Kont Sektörü ve Kont Piyasaar zmir in nüfs 2006 y nda 3.7 miyon, nüfs pay yüzde 5.08 dir. zmir in nüfs art f h z 2006 y nda yüzde 1.67 ie Türkiye nüfs art f n n (1.28) üzerindedir. zmir önemi öçüde göç amaktad r. zmir in 2006 y ndaki yüzde 1.67 nüfs art f içinde kent kaynak nüfs art f yüzde 1.20, göç kaynak nüfs art f yüzde 0.47 dir. zmir de kentefme oran 2006 y nda yüzde 82.2, kenti nüfs 3.06 miyon, kenti hane hak büyükü ü 3.36 kifi ve kenti hane hak say s 911 bin dir. zmir in nüfs art f oran n n 2010 y nda yüzde 1.53 e, 2015 y nda yüzde 1.40 a inece i, topam nüfsn 2010 y nda 4 miyon, 2015 y nda 4.27 miyon oaca öngörümektedir. zmir de kentefme oran n n 2010 y nda yüzde 83 e, 2015 y nda yüzde 85 e ç kaca, kenti hane hak büyükü ünün 2010 y nda 3.30 kifiye, 2015 y nda 3.25 kifiye inece i öngörümektedir. zmir de kenti hane hak say s 2010 y nda 998 bin, 2015 y nda 1.11 miyon oacakt r. zmir de 2006 y itibari ie kentse aanardaki kont say s , infaat rhsat izni omayan kont say s 338 bin dir. zmir de y ar aras ndaki kont ihtiyac 344 bin oarak öngörümektedir. 204 bin adet hane hak art f, 90 bin adet kentse dönüfüm, 50 bin adet yenieme kaynak kont ihtiyac oacakt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 13

15 Çok amaç kongre, far, sanat etkinikerinin yap abiece i oteere (4-5 y d z), trizm aan ian edien Çefme yar madas nda yaz tati trizmi yan s ra 12 aya yay abiecek trizm faaiyeteri için gof, kongre ve jeoterma tesiserine, tarih-kütür-inanç-trizm a r k fehir içinde deüks-kon zmir de kont taebini etkieyen nsrar ie igii oarak; 2000 y nda 250 bin, 2005 y nda 265 bin kirac hane hak vard r, 922 bin hane hak ndan 157 bini otrd kontn d f nda kont/ kontara sahiptir, 2006 y nda doar oan kifi baf na geirin 2010 y nda 8.742, 2015 y nda doara ç kmas bekenmektedir. zmir de Asancak arkas ndaki aan fehrin üçüncü ve yeni yerefim aan oarak geifecektir. fiehir merkezinde kont aan kamam ft r. fiehrin çevresindeki kaçak kont bögeerinde kapsam kentse dönüfüm ihtiyac oacakt r. Kont kredisi kan m ie kont taebi yüksek oacakt r. Perakende ve A fverif Merkezeri A fverif merkezeri ie igii ekonomik büyüküker; 2006 y nda zmir in gayri safi has as 28.5 miyar doar, öze tüketim harcamaar 20.3 miyar doar, perakende harcamaar n pay yüzde 47 ve perakende harcamaar 9.5 miyar doard r. zmir de 2006 y itibari ie 10 a fverif merkezi ve m2 kiraanabiir AVM aan bnmaktad r kifi baf na kiraanabiir aan 52.4 m2 dir. AVM kiraanabiir aan baf na y k potansiye perakende harcama doard r sonna kadar 3 a fverif merkezi daha aç acakt r sonnda topam AVM kiraanabiir aan m2, 1000 kifi baf na kiraanabiir aan 61 m2 oacakt r. zmir de 2015 y nda 1000 kifi baf na 100 ve 150 m2 kiraanabiir aan senaryoar na göre topam AVM kiraanabiir aan m2 ve m2 ye afmaktad r. B iki ayr senaryoya göre y ar aras nda bin m2 kiraanabiir aana sahip AVM yat r m potansiyei öngörümektedir. Trizm ve Konakama Tesiseri 14 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

16 sept-btik oteere (3-4 y d z) ve deniz yo ie geen tristere yöneik e ence-dinence (entertainment) tesiserine ihtiyaç oacakt r. Sanayi ve Lojistik Aanar Büyük öçeki yeri ve yabanc sanayi yat r mar için sanayi aanar na yüksek taep oacakt r. Üç önemi d f ticaret kap s ndan biri oarak ojistik aan ihtiyac ve taebi de artacakt r. BURSA Kont Sektörü ve Kont Piyasaar Brsa n n nüfs 2006 y nda 2.42 miyon, nüfs pay yüzde 3.31 dir. Brsa n n nüfs art f h z 2006 y nda yüzde 2.24 ie Türkiye nüfs art f n n (1.28) çok üzerindedir. Brsa önemi öçüde göç amaktad r. Brsa n n 2006 y ndaki yüzde 2.24 nüfs art f içinde kent kaynak nüfs art f yüzde 1.67, göç kaynak nüfs art f yüzde 0.55 dir. Brsa da kentefme oran 2006 y nda yüzde 79.2, kenti nüfs 1.92 miyon, kenti hane hak büyükü ü 3.68 kifi ve kenti hane hak say s 522 bin dir. Brsa n n nüfs art f oran n n 2010 y nda yüzde 2.08 e, 2015 y nda yüzde 1.90 a inece i, topam nüfsn 2010 y nda 2.64 miyon, 2015 y nda 2.91 miyon oaca öngörümektedir. Brsa da kentefme oran n n 2010 y nda yüzde 80.5 e, 2015 y nda yüzde 82 e ç kaca, kenti hane hak büyükü ünün 2010 y nda 3.60 kifiye, 2015 y nda 3.50 kifiye inece i öngörümektedir. Brsa da kenti hane hak say s 2010 y nda 591 bin, 2015 y nda 682 bin oacakt r. Brsa da 2006 y itibari ie kentse aanardaki kont say s , infaat rhsat izni omayan kont say s 254 bin dir. Brsa da y ar aras ndaki kont ihtiyac 268 bin oarak öngörümektedir. 160 bin adet hane hak art f, 90 bin adet kentse dönüfüm, 18 bin adet yenieme kaynak kont ihtiyac oacakt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 15

17 Brsa da kont taebini etkieyen nsrar ie igii oarak; 2000 y nda 144 bin, 2005 y nda 147 bin kirac hane hak vard r y nda doar oan kifi baf na geirin 2010 y nda 7.005, 2015 y nda doara ç kmas bekenmektedir. Brsa da her geir grb için yüksek kont ihtiyac oaca öngörümektedir. Kont üretimi aanar çok s n r d r. Önemi bir kont taebi birikmiftir. Önceike marka kont infaatar geifecektir, ancak orta s n f kont ihtiyac çok yüksek oacakt r. Yo n yap afma nedeni ie kapsam kentse dönüfüm ihtiyac vard r. Perakende ve A fverif Merkezeri A fverif merkezeri ie igii ekonomik büyüküker; 2006 y nda Brsa n n gayri safi has as 15.2 miyar doar, öze tüketim harcamaar 10.8 miyar doar, perakende harcamaar n pay yüzde 48 ve perakende harcamaar 5.2 miyar doard r. Brsa da 2006 y itibari ie 4 a fverif merkezi ve m2 kiraanabiir AVM aan bnmaktad r kifi baf na kiraanabiir aan 38.1 m2 dir. AVM kiraanabiir aan baf na y k potansiye perakende harcama doard r sonna kadar 2 a fverif merkezi daha aç acakt r sonnda topam AVM kiraanabiir aan m2, 1000 kifi baf na kiraanabiir aan 68 m2 oacakt r. Brsa da 2015 y nda 1000 kifi baf na 100 ve 125 m2 kiraanabiir aan senaryoar na göre topam AVM kiraanabiir aan 291 bin m2 ve 364 bin m2 ye afmaktad r. B iki ayr senaryoya göre y ar aras nda bin m2 kiraanabiir aana sahip AVM yat r m potansiyei öngörümektedir. Trizm ve Konakama Tesiseri Brsa da 2015 y na kadar sa k trizmi amaç niteiki ve yeni konakama tesiserine (4-5 y d z), tarih ve kütür trizmine yöneik konsept ve btik fehir oteerine (3-4 y d z, deüks) ve aternatif sporara yöneik konakama tesiserine (3-4 y d z) ihtiyaç oacakt r. 16 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

18 Sanayi ve Lojistik Aanar Marmara metropoü içinde ekonomik geifme ve iin üstenece i roere ba oarak sanayi ve özeike ojistik aan ihtiyac artacakt r. Bnna birikte önemi bir aan s k nt s yafanmas bekenmektedir. Mevct OSB içindeki sanayi aanar ve potansiye ojistik aanar n n de ereri artacakt r. ADANA Kont Sektörü ve Kont Piyasaar Adana n n nüfs 2006 y nda 1.99 miyon, nüfs pay yüzde 2.72 dir. Adana n n nüfs art f h z 2006 y nda yüzde 1.22 ie Türkiye nüfs art f n n (1.28) at ndad r. Adana önemi bir göç merkezidir ve net göç vermektedir. Adana n n 2006 y ndaki yüzde 1.22 nüfs art f içinde kent kaynak nüfs art f yüzde 1.80, göç kaynak nüfs art f ise yüzde dir. Adana da kentefme oran 2006 y nda yüzde 77.3, kenti nüfs 1.54 miyon, kenti hane hak büyükü ü 4.37 kifi ve kenti hane hak say s 352 bin dir. Adana n n nüfs art f oran n n 2010 y nda yüzde 1.09 a, 2015 y nda yüzde 1 e inece i, topam nüfsn 2010 y nda 2.09 miyon, 2015 y nda 2.2 miyon oaca öngörümektedir. Adana da kentefme oran n n 2010 y nda yüzde 78.8 e, 2015 y nda yüzde 80 e ç kaca, kenti hane hak büyükü ünün 2010 y nda 4.25 kifiye, 2015 y nda 4.10 kifiye inece i öngörümektedir. Adana da kenti hane hak say s 2010 y nda 379 bin, 2015 y nda 428 bin oacakt r. Adana da 2006 y itibari ie kentse aanardaki kont say s , infaat rhsat izni omayan kont say s dr. Adana da y ar aras ndaki kont ihtiyac 170 bin oarak öngörümektedir. 75 bin adet hane hak art f, 81 bin adet kentse dönüfüm, 14 bin adet yenieme kaynak kont ihtiyac oacakt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 17

19 Adana da kont taebini etkieyen nsrar ie igii oarak; 2000 y nda 89 bin, 2005 y nda 91 bin kirac hane hak vard r. 402 bin hane hak ndan 59 bini otrd kontn d f nda kont/kontara sahiptir y nda doar oan kifi baf na geirin 2010 y nda 7.050, 2015 y nda doara ç kmas bekenmektedir. Kzey Adana yeni fehir oarak pan ve niteiki kont aan oarak geifmektedir. Üst ve orta üst grba yöneik kontar yap maktad r. Adana da güneyden kzeye önemi bir ak m vard r ve b ak m kont piyasaar n fekiendirmektedir. Kaçak yap afman n yer ad güney Adana da genif bir kentse dönüfüm ihtiyac ie orta s n f kont ihtiyac oacakt r. Perakende ve A fverif Merkezeri A fverif merkezeri ie igii ekonomik büyüküker; 2006 y nda Adana n n gayri safi has as 12.1 miyar doar, öze tüketim harcamaar 8.6 miyar doar, perakende harcamaar n pay yüzde 56 ve perakende harcamaar 4.4 miyar doard r. Adana da 2006 y itibari ie 3 a fverif merkezi ve m2 kiraanabiir AVM aan bnmaktad r kifi baf na kiraanabiir aan 55 m2 dir. AVM kiraanabiir aan baf na y k potansiye perakende harcama doard r sonna kadar 1 a fverif merkezi daha aç acakt r sonnda topam AVM kiraanabiir aan m2, 1000 kifi baf na kiraanabiir aan 80 m2 oacakt r. Adana da 2015 y nda 1000 kifi baf na 125 ve 150 m2 kiraanabiir aan senaryoar na göre topam AVM kiraanabiir aan m2 ve m2 ye afmaktad r. B iki ayr senaryoya göre y ar aras nda bin m2 kiraanabiir aana sahip AVM yat r m potansiyei öngörümektedir. Trizm ve Konakama Tesiseri Adana da giderek sararas afma faaiyeteri (Ceyhan bögesi vb) ie fehir ve if oteerine (4-5 y d z), trizm bögesi ian edien Karataf-Ymrta k ta yaz trizmine dönük konakama 18 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

20 tesiserine (50 bin yatak), kayak konakama tesiserine, inanç trizmine dönük fehir içi btik ve konsept oteere (3 y d z-4 y d z), bögese ve sar aras ihtisas farar n geifimi ie çok amaç konakama tesiserine ihtiyaç ve taep artacakt r. Sanayi ve Lojistik Aanar Ceyhan da rafineri ve petro kimya sanayi aanar na, Ceyhan iman ve çevresinde genif depoama ve ojistik aanara, Ymrta k serbest bögesi yan nda gemi infa sanayi için aanara, sdemir in genifeme öngörüsü çerçevesinde sanayi ve depoama aanar na, Tar m ihtisas organize bögesinde sanayi aanar na ve yeni bir metropo böge (Marmara sonras ) oarak genif bir ojistik aan ihtiyac ve taebi oacakt r. GAZ ANTEP Kont Sektörü ve Kont Piyasaar Gaziantep in nüfs 2006 y nda 1.43 miyon, nüfs pay yüzde 1.96 d r. Gaziantep in nüfs art f h z 2006 y nda yüzde 1.92 ie Türkiye nüfs art f n n (1.28) üzerindedir. Gaziantep göç amaya bafam ft r. Gaziantep in 2006 y ndaki yüzde 1.92 nüfs art f içinde kent kaynak nüfs art f yüzde 1.63, göç kaynak nüfs art f ise yüzde 0.29 dr. Gaziantep te kentefme oran 2006 y nda yüzde 81.2, kenti nüfs 1.16 miyon, kenti hane hak büyükü ü 4.88 kifi ve kenti hane hak say s 239 bin dir. Gaziantep in nüfs art f oran n n 2010 y nda yüzde 1.80 e, 2015 y nda yüzde 1.65 e inece i, topam nüfsn 2010 y nda 1.54 miyon, 2015 y nda 1.65 miyon oaca öngörümektedir. Gaziantep te kentefme oran n n 2010 y nda yüzde 82, 2015 y nda yüzde 83 e ç kaca, kenti hane hak büyükü ünün 2010 y nda 4.76 kifiye, 2015 y nda 4.60 kifiye inece i öngörümektedir. Gaziantep te kenti hane hak say s 2010 y nda 266 bin, 2015 y nda 303 bin oacakt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 19

21 Gaziantep te 2006 y itibari ie kentse aanardaki kont say s , infaat rhsat izni omayan kont say s 171 bin dir. Gaziantep te y ar aras ndaki kont ihtiyac 136 bin oarak öngörümektedir. 64 bin adet hane hak art f, 63 bin adet kentse dönüfüm, 9 bin adet yenieme kaynak kont ihtiyac oacakt r. Gaziantep te kont taebini etkieyen nsrar ie igii oarak; 2000 y nda 66 bin, 2005 y nda 67 bin kirac hane hak vard r. 248 bin hane hak ndan 14 bini otrd kontn d f nda kont/kontara sahiptir y nda doar oan kifi baf na geirin 2010 y nda 4.929, 2015 y nda doara ç kmas bekenmektedir. Gaziantep te ekonomik ve sosya geifme ie birikte sa k ve niteiki kont taebi de artacakt r. Esas kont taebi orta s n f kontara, ihtiyaç ise kentse dönüfüm kapsam nda sosya kontara oacakt r. Perakende ve A fverif Merkezeri A fverif merkezeri ie igii ekonomik büyüküker; 2006 y nda Gaziantep in gayri safi has as 6.3 miyar doar, öze tüketim harcamaar 4.5 miyar doar, perakende harcamaar n pay yüzde 56 ve perakende harcamaar 2.5 miyar doard r. Gaziantep te 2006 y itibari ie 2 a fverif merkezi ve m2 kiraanabiir AVM aan bnmaktad r kifi baf na kiraanabiir aan 41.6 m2 dir. AVM kiraanabiir aan baf na y k potansiye perakende harcama doard r sonna kadar 4 a fverif merkezi daha aç acakt r sonnda topam AVM kiraanabiir aan m2, 1000 kifi baf na kiraanabiir aan m2 oacakt r. Gaziantep te 2015 y nda 1000 kifi baf na 175 ve 200 m2 kiraanabiir aan senaryoar na göre topam AVM kiraanabiir aan bin m2 ve m2 ye afmaktad r. B iki ayr 20 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

22 senaryoya göre y ar aras nda bin m2 kiraanabiir aana sahip AVM yat r m potansiyei öngörümektedir. Trizm ve Konakama Tesiseri Ekonomik ve ticari geifmeye ve s n r ötesi bögese ifevine parae oarak if oteerine (3-4 y d z), çok amaç konakama tesiserine; kongre, bögese far, if etkinikerine yöneik (4-5 y d z) ve tarih ve kütür trizmine yöneik btik ve konsept fehir oteerine (3-4 y d z) ihtiyaç artacakt r. Sanayi ve Lojistik Aanar Sanayinin genifemesi öngörüsüne ba oarak mevct ve yeni OSB erde sanayi aanar na, inovasyon vadisi ve marka kent projeeri kapsam nda yüksek teknoojii üretim aanar na, teknooji park içindeki aanara, Sriye s n r nda krmas düfünüen ticaret merkezi için ticaret aanar na, Güneydo Anado ve GAP n da t m merkezi oarak depoama ve ojistik aanar na, organize besi sanayi bögesindeki sanayi aanar na ve özeike tar m sanayi için yeni sanayi aanar na ihtiyaç ve taep artacakt r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 21

23 I. Böüm ANKARA GAYR MENKUL SEKTÖRÜ VE ÖNGÖRÜLER I.1 KONUT SEKTÖRÜ VE KONUT P YASALARI Gayrimenk sektörü ie igii de erendirmeerin ik s ras nda kont sektörü ve kont piyasaar bnmaktad r. Kont sektörü ve kont piyasaar ie igii öngörüerin teme amac 2015 y na kadar Ankara da ofacak kont ihtiyac n öngörmek ve kont taebi ie arz n etkieyen nsrar ortaya koymakt r. B amaça b böümde kont ihtiyac n ve taebini etkieyen nsrar inceenmekte ve de erendirimektedir. I.1.1 Demografi ve Nüfs Öngörüeri Kont ihtiyac ie kont taebini beireyen nsrar n baf nda demografi ve nüfs geifmeeri gemektedir. B nedene önceike Ankara da demografi ve nüfs geifmeeri ve e iimeri de erendirimekte, ard ndan b e iimere ve kan an varsay mara ba oarak nüfs öngörüeri yap maktad r. B çerçevede nüfs art f h z, kent kaynak nüfs art f h z, net göç hareketeri, kentefme ve kenti nüfs, hane hak büyükükeri ve hane hak say ar önemi de ifkeneri oftrmaktad r. Ankara da demografi ve nüfs geifmeeri ve öngörüeri b de ifkener itibari ie afa da snmaktad r. Ankara Türkiye nin nüfs oarak en büyük ikinci fehri ve bafkentidir. Ankara nüfs ve geifimi afa da Tabo.1 de snmaktad r. Tabo.1 y sonar itibari ie bef y da bir yap an nüfs say mar sonçar na göre nüfs say ar n vermektedir y nda nüfs say m yap mam ft r ve 2006 y ar için TÜ K in nüfs tahmineri (y son verierine çevrierek) kan maktad r. 22 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

24 Bna göre Ankara n n nüfs 1980 y nda 2.57 miyon iken, son nüfs say m n n yap d 2000 y nda 4 miyona, 2006 y sonnda ise 4.4 miyona afm ft r. Ankara n n topam Türkiye nüfs içindeki pay ise artmakta op, 1980 y nda yüzde 5.76 iken, 2006 y nda yüzde 6 ya afm ft r. TABLO. 1 ANKARA VE TÜRK YE N N NÜFUSU YILLAR (1) 2006 (1) ANKARA (000) TÜRKİYE (000) ANKARA PAY % KAYNAK : Gene Nüfs Say m Sonçar TÜ K (1) TÜ K Tahmini (Y sonna yaranm ft r) Türkiye, demografik sürecinde ikinci afama içinde bnmaktad r. k afamada h z nüfs art f yafanm f op, topam nüfs içinde 0-18 yaf nüfs mtak oarak ve pay oarak artm ft r. kinci afamada ise nüfs art f h z yavafamakta, genç nüfs art f drmakta, bna karf n b kez yaf grb ça fabiir nüfs mtak oarak ve topam nüfs içinde pay oarak artmaktad r. B ikinci afamada Türkiye nin nüfs art f h z yavafamaktad r. Ankara n n nüfs art f h z da bna ba oarak geriemektedir. Ancak 1990 y na kadar Türkiye nin nüfs art f h z na parae nüfs art f h z na sahip Ankara n n nüfs art f 1990 sonras nda Türkiye ortaamas n n üzerinde kamaya bafam ft r. Ankara ve Türkiye nin nüfs art f oranar karf aft rma oarak Tabo.2 de snmaktad r. Nüfs art f oranar bef y k dönem için y k ortaama art f oran oarak verimektedir döneminde Ankara da y k ortaama nüfs art f yüzde 2.47 ve Türkiye de yüzde 2.49 orken, döneminde Ankara da nüfs art f oran y k ortaama yüzde 1.60 a geriemiftir. Türkiye nin nüfs art f ise ayn dönemde y k ortaama yüzde 1.36 omftr y nda Ankara da nüfs art f oran yüzde 1.57 ye inmiftir. TABLO.2 ANKARA VE TÜRK YE N N NÜFUS ARTIfi HIZLARI (%) DÖNEMLER (1) (1) ANKARA (%) TÜRKİYE (%) KAYNAK : Gene Nüfs Say m Sonçar TÜ K (1) TÜ K Tahmini (Y sonna yaranm ft r) GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 23

25 erin nüfs art f nda beireyici iki nsr bnmaktad r. Bnar n iki kent kaynak nüfs art f, ikincisi ise net göçtür. Ankara net göç aan ierden biridir. er hem göç amakta hem de göç vermektedir. Net göç rakam a nan ve verien göç rakamar n n fark d r ve pozitif ise iin net göç ad n göstermektedir. Ankara n n net göç rakamar ve net göç oran verieri afa da Tabo.3 de snmaktad r. Bna göre Ankara n n net göç a m 1985 y nda sonra h zanm f, aras nda 91 bin net göç a m ie en yüksek seviyesine ç km ft r. zeyen y arda ise göç a m yavafam ft r ve yavafama sürmektedir. Taboda yer aan net göç kifi say ar beirtien dönemerdeki topam net göç say s n göstermektedir. Net göç oran ise yine her dönem için topam net göç miktar n n dönem bafang ç y nüfsna böünmesi ie bnmaktad r. (örne in aras nda net göç a nm ft r ve 1995 y nüfs bine böünmektedir) Ankara n n net göç oran y ar aras nda yüzde 2.58 e ç km f, izeyen bef y yüzde 1.07 e inmif ve 2006 y nda y k yüzde 0.18 omftr. TABLO.3 ANKARA NET GÖÇ VE NET GÖÇ ORANI DÖNEMLER (1) (1) NET GÖÇ KİŞİ NET GÖÇ ORANI % KAYNAK: erin Göç Göstergeeri TÜ K (1) Tahmin Ankara n n nüfs art f kaynakar ise kent kaynak ve göç kaynak omak üzere afa da Tabo.4 de snmaktad r. Bna göre Ankara da hem kent kaynak nüfs art f, hem de net göç kaynak nüfs art f yavafamaktad r y ndaki yüzde 1.57 oran ndaki nüfs art f n n 1.39 pan kent kaynak nüfs art f ie 0.18 pan ise net göç kaynak nüfs art f ie gerçekefmiftir. TABLO. 4 ANKARA NIN NÜFUS ARTIfi KAYNAKLARI DÖNEMLER TOPLAM NÜFUS ARTIŞI (000) NET GÖÇ MİKTARI (000) NET GÖÇ KAYNAKLI YILLIK ORTALAMA NÜFUS ARTIŞI % KENT KAYNAKLI NÜFUS ARTIŞI (000) KENT KAYNAKLI YILLIK ORTALAMA NÜFUS ARTIŞI % GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

26 Demografi ve nüfs verieri ie gayrimenk ve kont sektörünün iifkiendirimesinde önemi bir gösterge ierin kentefme oran ie kenti nüfs büyükü üdür. Gayrimenk ve kont sektörü ie igii tüm göstergeerde i ve içe merkezerinde yafayan kenti nüfs büyükü ü göz önüne a nmaktad r. Ankara da kentefme oran ie kenti nüfs büyükü ündeki geifmeer afa da Tabo.5 de snmaktad r. Bna göre Ankara da kentefme oran 1980 sonras art f n sürdürmüf ve 2005 y nda yüzde 88.9 a, 2006 y nda ise yüzde 89.1 e afm ft r. B kentefme oranar na ba oarak 2006 y nda Ankara da kenti nüfs bin kifiye afm ft r. TABLO. 5 ANKARA DA KENTLEfiME ORANI VE KENTSEL NÜFUS DÖNEMLER TOPLAM NÜFUS (000) KENTLEŞME ORANI (%) KENTLİ NÜFUS (000) Ankara da nüfs büyükü üne ba oarak kenti hane hak say s da afa da Tabo.6 da snmaktad r. Kenti hane hak say s n n beireyicisi kenti nüfs büyükü ü ie birikte kenti hane hakar n n ortaama büyükü üdür. Ankara da kenti hane hak büyükü ü 2000 y nüfs say m nda ortaama 3.73 kifi omftr. Demografik sürecin özei i ie kenti hane hak büyükü ü de küçümektedir. Bna göre 2005 y nda kenti hane hak büyükü ü 3.52 kifi omftr. B veriere göre Ankara da kenti hane hak say s 2000 y nda 949 bin iken, 2005 y nda 1.1 miyon, 2006 y nda ise 1.12 miyon omftr. TABLO. 6 ANKARA KENTL HANE HALKI SAYISI VE BÜYÜKLÜ Ü DÖNEMLER KENTLİ NÜFUS (000) KENTLİ HANE HALKI BÜYÜKLÜĞÜ KENTLİ HANE HALKI SAYISI (000) GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 25

27 Ankara daki demografi ve nüfs geifmeeri ve e iimeri inceendikten sonra b afamada Ankara nüfs için 2015 y na kadar ve her y a ait öngörüerde bnmaktad r. Ankara için nüfs öngörüerinde bnrken kan an teme varsay mar, nüfs art f h z n n yavafamas, ancak art f h z n n Türkiye nin ortaama nüfs art f h z n n üzerinde kamas d r. Bna göre Ankara n n 2006 y nda yüzde 1.57 oan nüfs art f h z yavafamakta, 2010 y nda yüzde 1.45 e ve 2015 y nda ise yüzde 1.35 e geriemektedir. Y k ortaama nüfs art f varsay mar na ba oarak Ankara nüfs 2010 y nda 4.67 miyona, 2015 y nda ise 5.01 miyona afmaktad r. Ankara n n Türkiye nüfs içindeki pay da 2006 y nda yüzde 6 iken, 2010 y nda yüzde 6.07 ye ve 2015 y nda ise yüzde 6.14 e ç kmaktad r. TABLO.7 ANKARA VE TÜRK YE NÜFUS ARTIfi ÖNGÖRÜLER YILLAR TÜRKİYE NÜFUS ARTIŞ ORANI % TÜRKİYE NÜFUS (000) ANKARA NÜFUS ARTIŞ ORANI % ANKARA NÜFUS (000) ANKARA NÜFUS PAYI % Ankara n n 2015 y na kadar öngörüen nüfs art f n n kaynakar için öngörüer ise daha ayr nt oarak afa da Tabo.8 de snmaktad r. Bna göre iki önemi teme varsay m bnmaktad r. Bnar n iki gene demografik e iimin sonc oarak kent kaynak nüfs art f n n yavafamas, ikincisi ise Türkiye deki göç ak mar n n daha pan oaca ve yavafayaca varsay m na ba oarak daha istikrar oaca d r. Bna göre yavafayan ancak istikrar oacak net göç a m ie birikte Ankara daki nüfs art f ndaki yavafama öngörüsünün teme varsay m kent kaynak nüfs art f h z ndaki yavafama omaktad r. 26 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

28 TABLO. 8 ANKARA NIN NÜFUS ARTIfi KAYNAKLARI ÖNGÖRÜLER YILLAR YILLIK NET NÜFUS ARTIŞI (000) KENT KAYNAKLI YILLIK NÜFUS ARTIŞI % (000) GÖÇ KAYNAKLI YILLIK NÜFUS ARTIŞI % (000) Ankara için yap an nüfs öngörüerine ba oarak gayrimenk ve kont sektörü için önemi oan bir di er gösterge kenti hane hak say s ve bna iifkin öngörüerdir. Ankara da kentefme kenti hane hak büyükü ü ve kenti hane hak say s na iifkin öngörüer afa da Tabo.9 da snmaktad r. Bna göre nüfs art f öngörüeri yan nda, Ankara da kentefme oran n n s n r öçüde yükseece i ve 2015 y nda yüzde 91 e afaca kenti hane hak büyükü ündeki küçümenin de sürece i ve 2015 y nda 3.25 kifiye düfece i öngörümektedir. Bnara ba oarak Ankara da 2005 y nda 3.86 miyon oan kenti nüfs, 2010 y nda 4.2 miyona ve 2015 y nda 4.56 miyona ç kacakt r y nda 1.1 miyon oan kenti hane hak say s ise 2010 y nda 1.24 miyona ve 2015 y nda 1.4 miyona afacakt r. TABLO.9 ANKARA DA KENTSEL NÜFUS VE HANE HALKI SAYISI ÖNGÖRÜLER YILLAR TOPLAM NÜFUS (000) KENTLEŞME ORANI % KENTLİ NÜFUS (000) KENTLİ HANE HALKI BÜYÜKLÜĞÜ KENTLİ HANE HALKI SAYISI (000) GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 27

29 I.1.2 Ankara da Kont Stok Kont sektörü ve kont piyasaar na iifkin öngörüer içinde ikinci s rada mevct kont stokna iifkin inceeme ve de erendirmeer yap maktad r. Mevct kont stoknn de erendirimesinde iki ana bg önem taf maktad r. Bnar n iki mevct hane hak say s karf s nda bgün için kont ihtiyac n n veya fazas n n op omad, ikincisi ise mevct kont stoknn fiziki ve hkki yap s nedeni ie önümüzdeki dönemde yenieme ihtiyac dyan kont say s n n tespit edimesidir. B çerçevede b böümde Ankara daki kont stokna iifkin verier snmakta ve de erendirimektedir. Önceike Ankara daki kont stok; say ar ve hkki drmar itibari ie de erendirimektedir. Ankara da 2000 y itibari ie kont stok TÜ K in 2000 y Bina Say m ça fmas verieri ie snmaktad r y itibari ie Ankara da topam kont say s dir. Kentse aanda yer aan (i ve içe merkezeri) kont say s ise dir. Ankara da 2000 y itibari ie yer aan mevct kontar n hkki yap s ise föyedir. Mevct kontar içinde infaat rhsat izini oan kont say s ve mevct kont stokna oran ise yüzde 81.1 dir kontn infaat rhsat izni yoktr. Yap kan m izini oan kont say s ise ve mevct kont stokna oran yüzde 53.3 dür y itibari ie mevct kont stoknn yakaf k yüzde 20 si infaat izini omayan kontar ie karf anm ft r. Yap izini omayan kontar n oran ise yüzde 47.7 dir. Bna göre Ankara da 2000 y itibari ie en az ortaama üç evden birinin asgari standartar n d f nda ve sa ks z kontar od görümektedir. TABLO. 10 ANKARA KONUT STOKU 2000 GÖSTERGELER BİNA SAYISI KONUT SAYISI KONUT SAYISI (İL VE İLÇE) İNŞAAT RUHSAT İZNİNE SAHİP KONUT SAYISI YAPI KULLANIM İZNİNE SAHİP KONUT SAYISI İNŞAAT İZNİ OLMAYAN KONUT SAYISI İNŞAAT İZNİ/TOPLAM KONUT SAYISI % YAPI KULLANIM İZNİ/TOPLAM KONUT SAYISI % ANKARA KAYNAK : Bina Say m 2000, TÜ K 28 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

30 Ankara da 2006 y itibari ie kont stok ise afa da Tabo.11 de snmaktad r y itibari ie kont stokna af rken y ar aras nda a nan infaat rhsat izineri (kont stoknn infaat izini a nd ktan sonraki y oft varsay maktad r) ie aras nda kont kan m ndan ç kan kont say s ve rhsats z kont infaat bigieri varsay mar kan maktad r. Bna göre Ankara da i ve içe merkezerinde oan kont say s n n 2006 y nda e aft öngörümektedir. (TC Maiye Bakan 2005 son verisi konttr). Ankara da y ar aras nda adet infaat rhsat izini a nm ft r aras nda özeike kentse dönüfüm projeeri kapsam nda y k anar omak üzere kontn kan mdan ç kt, rhsats z (kaçak) yap afman n önemi öçüde yavafad ve döneminde 12 bin adet od hesapanmaktad r. TABLO.11 ANKARA 2006 KONUT STOKU TAHM N ( L VE LÇE) GÖSTERGELER KONUT SAYISI 2000 (İL VE İLÇE) İNŞAAT RUHSAT İZNİ ( ) KONUT KULLANIMINDAN ÇIKAN KONUT SAYISI ( ) RUHSATSIZ KONUT İNŞAATI ( ) TOPLAM KONUT STOKU 2006 ANKARA Ankara da i ve içe merkezerinde 2006 y son itibari ie topam kont stok oarak öngörüürken, topam kenti (i ve içe merkezerinde) hane hak say s ise dir. Hane hak say s ie mevct kont stok karf aft r d nda Ankara da 2006 y itibari ie kont aç omad, hatta kont fazas od görümektedir. Ancak sahip onan kont fazas içinde haen asgari standartar karf amayan sa ks z kontar bnmaktad r y ar aras nda kont kan m ndan ç kan 85 bin kontn tamam n n infaat rhsat omayan kontar od varsay m ie Ankara da 2006 y itibari ie haen 132 bin kont infaat rhsat iznine sahip de idir. Yap kanma izni omayan kontar n say s ise bnn çok daha üzerindedir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 29

31 B çerçevede Ankara da kont sektörü ie igii önemi bir nsr kentse dönüfüm ihtiyac ve ça fmaar d r. Ankara da asgari standartar taf mayan, sa ks z ve infaat rhsat izini bnmayan ve özeike 1980 sonras h zanan göç ie ortaya ç kan kaçak yap ar n bnd aanarda kentse dönüfüm ihtiyac artm ft r. Bna parae oarak kentse dönüfüm ça fmaar da h zanm ft r. Ankara kentse dönüfüm ça fmaar na (Dikmen Vadisi Projesi) ik bafan an i oarak hai haz rda yeni dönüfüm projeerini de sürdürmektedir. Kentse dönüfüm projeeri ie y k acak oan kaçak ve sa ks z kontar n yerine kamnn yeni kont stok yaratmas gerekmektedir. Ankara da b çerçevede mevct kaçak kont stok göz önüne a nd nda 2006 y sonnda 132 bin, di er sa ks z ve asgari kofar sa amayan kontar da dikkate a nd nda b say n n daha üzerinde kontn y k mas gerekidir ve b say arda yeni konta ihtiyaç oacakt r. Ankara da 2006 son itibari ie mevct hane hak say s na göre mevct kont stok fazas bnd görüse bie, infaat rhsat iznine sahip ve sa k kont stok aç bnmaktad r ve b aç k kont ihtiyac öngörüerinde beireyici omaktad r. Kont ihtiyac ie igii bir di er önemi nsr mevct kont stoknn fiziki drmna iifkin göstergeerdir. Kont stoknn fiziki drm ve yap m y ar itibari ie drm kont ihtiyac n n beirenmesinde etkiidir. Bna göre afa da Tabo.12 de Ankara da kont stoknn fiziki drm 2000 y itibari ie ve TÜ K 2000 y Bina say m verieri ie snmaktad r y itibari ie Ankara daki mevct kont stok içinde 54.2 bin kont harap ve y k mas pananan, 130 bin kont ise esas tamir ve tadiat ihtiyac oan fiziki drmdad r. Tadiata ihtiyac omayan kont say s ise 553 bin ie yüzde 51 dir y nda esas tamir ve tadiata ihtiyaç dyan ie harap ve y k mas pananan topam 184 bin kontn bir böümünün 2006 y na kadar y k d yani kont kan m d f na ç k d varsay sa dahi yakaf k 100 bin kontn yenieme kaynak kont ihtiyaç yarataca öngörümektedir. 30 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

32 TABLO.12 ANKARA DA KONUT STOKUNUN F Z K DURUMU 2000 GÖSTERGELER KONUT SAYISI KONUT SAYISI (İL VE İLÇE) TADİLATA İHTİYACI OLMAYAN BASİT TAMİR VE TADİLAT İHTİYACI ESASLI TAMİR VE TADİLAT İHTİYACI HARAP VE YIKILMASI PLANLANAN NİTELİĞİ BİLİNMEYEN ANKARA KAYNAK : Bina Say m 2000, TÜ K Bina yap m y ar itibari ie de erendiridi inde ise 2000 y itibari ie 50 yaf ve üzerinde kont ve ço n kont oarak kan an bina say s 33 bin adettir y na kadar b say 79 bine afacakt r. Tarihi oanar d f nda kaan 50 yaf ve üzeri binaar n fiziki ömüreri sona ermif oacakt r ve bnar da kont ihtiyac ortaya ç karacakt r. TABLO.13 ANKARA B NA YAPIM YILLARI 2000 BİNANIN BİTİŞ TARİHİ BİLİNMEYEN TOPLAM TAMAMI KONUT OLARAK KULLANILAN BİNALAR ÇOĞUNLUĞU KONUT OLARAK KULLANILAN BİNALAR KAYNAK: Bina Say m 2000, TÜ K I.1.3 Ankara da Kont htiyac Ankara da kont ihtiyac na iifkin öngörüer ykar da yap an inceeme ve de erendirmeerin teme varsay mar, bgar ve sonçar çerçevesinde 2015 y na kadar ve her y için yap maktad r Bna göre Ankara da y ar aras nda topam 431 bin kont ihtiyac oaca öngörümektedir. Ankara da öngörüen b kont ihtiyac n beireyen üç teme nsr bnmaktad r. Bnar hane hak say s art f kaynak kont ihtiyac, kentse dönüfüm kaynak kont ihtiyac ve yenieme kaynak kont ihtiyac d r. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 31

33 1. Hane hak say s ndaki art far önceki böümerde snmft. Bna göre y ar aras nda hane hak say s art f 281 bin adettir ve 281 bin iave kont ihtiyac ortaya ç kmaktad r. 2. Kentse dönüfüm kaynak kont ihtiyac 90 bin oarak öngörümektedir y itibari ie 132 bin infaat rhsat izini omayan kont dahi, sa ks z ve asgari standartar sa amayan ve kentse dönüfüm kapsam na a nma potansiyei (ik 10 y içinde) oan 180 bin kontn yüzde 50 sinin yeniece i ve b yeniemenin her y a efit da t aca varsay m ie aras nda kentse dönüfüm kaynak topam 90 bin kont ihtiyac öngörümektedir. 3. Yenieme ihtiyaç kont ihtiyac ise y ar aras nda topam 60 bin oacakt r. Her y için ortaama topam kont stoknn binde 5 nin yeniece i varsay m ie (DPT nin kand standart oran) y ar aras nda 50 yaf ve üzeri oacak yakaf k 200 bin kontn yüzde 30 nn yenienece i öngörümektedir. Böyece y ar aras nda yenieme kaynak kont ihtiyac 60 bin oarak öngörümektedir. TABLO.14 ANKARA DA TOPLAM KONUT HT YACI ÖNGÖRÜLER (000) YILLAR TOPLAM HANE HALKI SAYISI ARTIŞI KAYNAKLI KONUT İHTİYACI KENTSEL DÖNÜŞÜM KAYNAKLI KONUT İHTİYACI YENİLEME KAYNAKLI KONUT İHTİYACI TOPLAM I.1.4 Ankara da Kont Taebini Etkieyen Unsrar Ankara için yap an kont ihtiyac öngörüeri ard ndan Ankara da kont taebini etkieyen nsrar de erendirimektedir. Hane hak n n kont sahipi i, hane hak n n otrd kont d f nda di er kontara sahip oma e iimi ve nedeneri ie hane hak n n geir yap s kont taebini etkieyen nsrard r. 32 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

34 Hane hak n n kont sahipi i bndan sonraki dönem için ofacak kont taebini etkieyecek nsrar n baf nda gemektedir. Kont sahipi ine iifkin oarak TÜ K in 2000 Gene nüfs say m verierinden yararan maktad r. Verierin günce omamas na ra men say ar önemi e iimeri gösterebimektedir. Afa da Tabo.15 de snan veriere göre Ankara da ev sahibi oran yüzde 58.65, kirac oran ise yüzde dür. Ankara da ev sahibi oan hane hakar n n oran Türkiye ortaamas na (yüzde 59.8) çok yak nd r. Kirac oan hane hak say s n n oran da (Türkiye ortaamas yüzde 31.6) çok yak n op kirac hane hakar bir dönem sonras için kont taebi yaratacak potansiyei göstermektedir. Ankara da 2000 y nda 319 bin kirac hane hak vard r. (Maiye Bakan 2005 verisi 353 bin kirac ). Bafkent omaktan kaynakanan nedene (kam ça fanar n n çok omas ) ojmanda otran hane hakar n n oran Türkiye ortaamas n n (yüzde 2.2) üzerindedir. TABLO.15 ANKARA DA HANE HALKININ KONUT SAH PL KONUT SAHİPLİĞİ EV SAHİBİ KİRACI LOJMANDA OTURAN EV SAHİBİ DEĞİL / KİRA ÖDEMİYOR DİĞER BİLİNMEYEN TOPLAM KAYNAK: Gene Nüfs Say m 2000, TÜ K HANE HALKI SAYISI HANE HALKI % PAY Hane hakar n n otrd kont d f nda kont sahibi omas kont taebini etkieyen bir di er nsrdr. B niteikte kont sahibi oma oran ve nedeneri önemidir. Ankara da otran kont d f nda konta sahip oan hane hak say s dr hane hak otrd kontn d f nda bir veya birden faza konta sahip bnmaktad r. Otran kontn d f nda sahip onan di er kontara sahip oma nedeneri de önem kazanmaktad r. Bna göre Ankara da di er kontara sahip oma nedenerinin baf nda yüzde 60 ie hane hakar n n veya ferterinden birinin süreki veya geçici ikameti veya kan m gemektedir. Bn yüzde 19 ie kira geiri ede edimesi, yüzde 13 ie yat r m amac nedeneri izemektedir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 33

35 Ankara da kan m kira getirisi ve yat r m amaç iave kont sahip oma kaynak kont taebinin kvveti od görümektedir. TABLO.16 ANKARA DA HANEHALKLARININ OTURDU U KONUT DIfiINDA KONUT / KONUTLARA SAH P OLMA NEDENLER SAHİP OLMA NEDENLERİ HANEHALKI TARAFINDAN İKAMET ETMEK İÇİN HANE HALKI TARAFINDAN SEZONLUK / MEVSİMLİK HAFTA SONU KULLANMAK İÇİN KİRA GELİRİ ELDE ETMEK İÇİN HANE HALKI FERTLERİNİN BİRİNİN OTURMASI İÇİN ONARIM YAPIP SATMAK İÇİN YATIRIM YAPMAK İÇİN MİRAS/İNTİKAL YOLU İLE DİĞER TOPLAM HANE HALKI SAYISI % PAY KAYNAK: Türkiye Kont Araft rmas TÜ K Kont taebine iifkin önemi bir di er beireyici nsr iin ekonomik geifmifik seviyesi ie kifise geirerdir Ankara ii ekonomik geifmifik ve kifi baf na geir göstergeeri aç s ndan Türkiye ortaamas n n üzerindedir y itibari ie Ankara n n gayri safi has a büyükü ü 29.2 miyar doar, kifi baf na geiri ise 6730 doard r. Ankara n n gayri safi has as na ve kifi baf na düfen geirdeki geifmeere iifkin öngörüer afa da Tabo.17 de snmaktad r. Bna göre önceiki teme varsay mar; Türkiye ekonomisinin 2015 y na kadar her y yüzde 5 büyüme göstermesi ie Ankara n n Türkiye nin mii geiri içinden ad gayri safi has a pay n n 2015 y na kadar kornmas d r (2006 y yüzde 8.0). Hesapamaarda sabit fiyatar kan maktad r. B nedene Tabo da yer aan say ar cari fiyatara hesapanmas hainde mhtemeen daha büyük oacakt r. Kan an varsay mar çerçevesinde Ankara da kifi baf na geirin sabit fiyatara 2010 y nda doara, 2015 y nda ise doara ç kaca öngörümektedir. Kifi baf na geir öngörüeri kont taebi aç s ndan om büyükükeri göstermektedir ve kont finansman sisteminden yararanma oana n genif k maktad r. 34 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE

36 TABLO.17 ANKARA GAYR SAF HASILA VE K fi BAfiINA GEL R ÖNGÖRÜLER YILLAR GAYRİSAFİ HASILA MİLYAR DOLAR NÜFUS (000) KİŞİ BAŞI GELİR DOLAR I.1.5 Ankara da Kont Sektörü ve Piyasaar çin Öngörüer Ankara da kont sektörünü etkieyen nsrar inceendikten ve kont ihtiyac na iifkin öngörüer yap d ktan sonra kont sektörü ve kont piyasaar na iifkin öngörüer yap maktad r. 1. Ankara da 2015 y na kadar kont ihtiyac yüksek oacakt r. Kont ihtiyac hem hane hak say s art f ndan hem de yenieme ve özeike kentse dönüfüm kaynak oacakt r. 2. Ankara da önümüzdeki dönemde özeike üst ve orta üst grbn kont yenieme ve kont de iftirme kaynak kont taebinin de oaca ve bna ba oarak da b grba yöneik kont ihtiyac n n artaca öngörümektedir. 3. Kont piyasaar nda yeni çekim aanar ofmaya bafam ft r. Eskifehir yo bnar n baf nda gemektedir. Eskifehir yo üzerinde km ye kadar oan aanda yeni kont aanar n n genifedi i görümektedir. k 25 km.ik aanda Bikent, Ümitköy, Çay yo, Çkrcma, Bat kent, Beyskent bögeeri kont yerefim aanar haine geerek domftr. B bögede kont arazi fiyatar ve kont fiyatar yüksemiftir. Pan fehirefme ve metro af m fiyatar ykar yönü itmektedir. Ankara da yeni kont aanar Eskifehir yo üzerinde 25 km. sonras ndaki yeni kont aanar nda yo nafmaktad r. B bögeerde orta ve üst grba yöneik kontar üretiecektir. GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE 35

37 4. Yeni kont aanar ve yeni kont yat r mar içinde Temei bögesi; Ha c ar, Hac Hasan, O bey, Bokp nar mevkieri, Ayrtç-Yaprac k-fiehit Ai-Ba ca mevkieri, Göbaf, ncek-tmtaf-tafp nar üçgeni özeike üst ve orta üst grpara yöneik via, müstaki kont, site kont için geifme aanar oarak öngörümektedir. B aanarda imar arsa fiyatar yüksemektedir. 5. Ankara da yeni kont aanar n n geifimi ve özeike üst ve orta üst grp için yeni cazibe aanar n n ofmas ie birikte, Gaziosmanpafa, Çankaya, Kavak dere, Bahçeiever, Ykar Ayranc gibi semterden Bikent, Çkrambar, 100.Y, Bagat aanar na geçif, orta üst geir grb ise aras nda ise Küçükesat, Dikmen, Gazi mahaesi, Keçiören, Ayd n k ever, Yenimahae gibi semterden Bat kent aanar na geçif yafanmaktad r. B geçif ie birikte eski yerefik aanar n cazibesinde (fiyatarda) gerieme yafanmaktad r. 6. Ankara da orta ve düfük geir grpar na yöneik kont ihtiyac da yüksek oacakt r. B ihtiyac n karf anmas nda kooperatiferin ve kamnn önemi roeri oacakt r. 7. Ankara da Türk Kont pan -düzeni-sa k kont üretiminde önemi bir ro üstenmektedir. Türk kont son 20 y da Bat kent, Çayyo I ve Çayyo II, Eryaman ve Temei bögeerindeki projeerinde yakaf k 180 bin kont üretmif op önümüzdeki dönemde de özeike orta geir grb için kont ihtiyac n n karf anmas nda önemi ifevi oacakt r. 8. Ankara da kentse dönüfüm projeeri ve b kapsamda sa ks z, izinsiz kontar n y k arak yerine pan -izini-sa k kontar n yap m kont ihtiyac n n karf anmas nda önemi bir ro aacakt r. B konda hai haz rda Ankara Beediyesi, çe Beediyeeri, TOK taraf ndan yürütümekte oan projeer bnmaktad r. Kzey Ankara kentse dönüfüm projesi bnar n baf nda gemektedir. Yeni protoko yo çevresinde yakaf k 18 bin yeni kont üretiecektir. TOK nin 2006 son itibari ie devam eden kont yap m bnmaktad r. Bnar n yan s ra mrahor, Do kent, Ovac k, Mamak, At nda bögeerinde de kentse dönüfüm projeeri ygamaya konmaktad r. B aanarda düzeni-pan yeni kont üretimi ie kont fiyatar yüksemektedir. 9. Ankara da topam km2 hazine arazisi (Hazine tescii ve iifkii) bnmaktad r. B arazi büyükü ü yeni kont aanar için önemi bir potansiye snmaktad r. Ancak b 36 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLI I DERNE