DEĞERLEME RAPORU Nish İstanbul, İstanbul

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU Nish İstanbul, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/12

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 17 iş günü Gün - Sözleşme Tarihi ve No: / 2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Torunlar GYO A.Ş. nin %41,4 gelir hissesinin pazar değeri - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Nish İstanbul Projesi, Çoban Çeşme Sanayi Caddesi No:11 Yenibosna, Bahçelievler/ İSTANBUL - Sahibi: Özyazıcı İnş. Elektrik Mak. Müş. Ve Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti. - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: İnşaatı devam etmekte olan konut+ofis+perakende projesi - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Gelir İndirgeme Yöntemlerine %100 ağırlık verilmiştir Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Torunlar GYO %41,4 Hasılat-%60 Maliyet Paylaşımı Değeri: Değerlemede Görev Alan Kişiler: TL $ Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Değerleme Şirket Bilgileri: Müşteri Bilgileri: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Tanımı: Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkulün Tapu Kayıtları: Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel 2 Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri: Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER İstanbul ili Hakkında Genel Bilgiler: Bahçelievler İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Piyasa Araştırması: İstanbul Konut Piyasası Araştırması: İstanbul Ofis Piyasası Araştırması Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLEME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme SONUÇ... 23

4 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: 2010/TGYO/12 Raporun Türü ve Amacı: Yukarıda adresi belirtilen tesisin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Raporu Hazırlayanlar : Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşmenin Tarihi: Dayanak Sözleşmenin Numarası: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: 2010/TGYO Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiştir 3

5 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: Fax No : Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, 2. Bölge Yenibosna, 243DS3A pafta, 338 ada, 3 no lu parsel üzerinde ki Nish İstanbul Projesi nin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 4

6 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 5

7 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Yenibosna da, Çobançeşme Sanayi Caddesi üzerinde konumlu Nish İstanbul Projesi dir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, Nish İstanbul Projesi Çobançeşme Sanayi Caddesi nde yer almaktadır. Halihazırda inşaatı devam etmekte olan proje 243DS3A pafta, 338 ada, 3 no lu parsel üzerinde yer almaktadır. Gayrimenkul batıda Sanayi Caddesi, doğuda boş bir arsa, güneyde ise Çalışlar Sokak ile sınırlandırılmıştır. Gayrimenkul ün bulunduğu alanda Spotçular Çarşısı, Bahçelievler çöp arıtma tesisi, Bahçelievler mezarlığı bulunurken yakın çevresinde ise; Atatürk Havalimanı, Kuyumcu kent, WOW Otel, Dünya Ticaret Merkezi, İhlas Koleji, Airport AVM ve sanayi birimleri bulunmaktadır. Havalimanı na yakınlığı ile konumu gayrimenkul ve yakın çevresinin en büyük avantajıdır. E-5 ve TEM karayolları bölgeye olan ulaşılabilirliği artırmaktadır. Çevrenin gelişim potansiyeli ve reklam kabiliyeti taşınmazın değerini olumlu yönde etkilemektedir. Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: E-5 Karayolu : 0,67 km Atatürk Havaalanı : 3,83 km TEM Karayolu : 7,74 km Kent Merkezi(Eminönü) : 16,2 km Merkezi İş Alanı(Büyükdere Caddesi) : 21 km 6

8 6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları: SAHİBİ İLİ İLÇESİ BUCAĞI MAHALLESİ MEVKİİ PAFTA NO Özyazıcı İnşaat Elektrik Makina Müşavirlik ve Taahhüt Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. İstanbul Bahçelievler 2. Bölge Yenibosna Köyaltı 243DS3A ADA NO 338 PARSEL NO 3 NİTELİĞİ Arsa ARSA ALANI ,90 m² YEVMİYE NO 7479 CİLT NO 197 SAYFA NO TAPU TARİHİ Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nden aldığımız yazılı takyidat bilgisinde, rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğu gördük. (Bağımsız bölümleri gösteren tapu kayıt listesi raporun eklerinde yer almaktadır.) Beyanlar Bölümü : Tüm bağımsız bölümler üzerinde müştereken: Bakanlar kurulu 2007/12484 kararı gereğince Yabancı Uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satışı yasaklanmıştır. Yönetim Planı: 02/06/2009. Yönetim Planı Değişikliği: 04/02/2010. Şerhler Bölümü: Tüm bağımsız bölümler üzerinde müştereken: Kira şerhi: 09/04/2009 tarih 4680 yevmiye ( no lu Trafo merkezleri ve kablo geçiş güzergahı için BEDAŞ lehine 99 yıllığı 1 TL. bedelle) bulunduğu görülmüştür. 7

9 Bunlara ilaveten; Rehinler Bölümü : Sadece: A-Blok: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 30, 54, 55, 56, 58, 61, 62, 64, 65 ve 71 no.lu. bağımsız bölümler, B-Blok: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 26, 30, 31, 32, 43, 44, 49, 50, 55, 67, 68, 79, 80, 81, 88, 89, 91, 92, 94, 95, 97, 98, 99, 100, 101, 109, 121, 122, 125, 127, 133, 134, 135, 136, 145, 146, 158, 166, 167, 171, 175, 187, 188, 201, 203, 204, 206, 208, 209, 210, 211 ve 212 no.lu bağımsız bölümler, C-Blok: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 17, 19, 32, 36, 42, 54, 55, 56, 57, 66, 67, 68, 79, 80, 83, 91, 92, 98, 100, 101, 103, 104, 112, 125, 128, 132, 133, 134, 146, 157, 158, 161, 172, 181, 182, 193, 194 ve 198 no.lu bağımsız bölümler, D-Blok: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 41, 42, 49, 58, 60, 61, 65, 72, 73, 75, 78, 82, 83, 84, 91, 94, 95, 96, 105, 106, 116, 118, 124, 127, 128, 129, 130, 132, 133, 135, 136, 138, 139, 140, 146, 147, 149, 150, 151, 152, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 192, 193, 194, 195, 196, 199, 200 ve 201 no.lu bağımsız bölümler üzerinde müştereken: Asya Katılım Bankası A.Ş. lehine, 1. dereceden, ,-YTL tutarında ipotek şerhi. ( tarih ve yevmiye no ile) Torunlar GYO A.Ş. lehine, 2. dereceden, ,-YTL tutarında ipotek şerhi. ( tarih ve 4673 yevmiye no ile) Sadece: A-Blok: 69 ve 70 no.lu bağımsız bölümler, B-Blok: 23, 36, 39, 42, 45, 52, 53, 54, 56, 60, 62, 63, 66, 73, 74, 75, 76, 82, 83, 105, 108, 111, 114, 115, 118, 120, 123, 128, 129, 130, 131, 132, 140, 142, 149, 150, 151, 153, 154, 156, 157, 160, 161, 162, 164, 168, 169, 170, 172, 173, 177, 180, 181, 182, 185, 191, 194, 197 ve 205 no.lu bağımsız bölümler, C-Blok: 9, 12, 18, 22, 25, 27, 29, 30, 31, 35, 37, 43, 44, 45, 47, 48, 50, 60, 61, 69, 72, 84, 85, 87, 88, 89, 90, 93, 110, 111, 115, 117, 120, 121, 122, 123, 127, 129, 130, 131, 135, 138, 139, 141, 149, 151, 152, 154, 156, 175, 176, 177, 178, 179, 187, 188, 189, 190, 195, 196, 197, 200, 201, 202, 203, 204, 205 ve 206 no.lu bağımsız bölümler, D-Blok: 26, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 43, 45, 47, 50, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 59, 62, 66, 67, 70, 71, 76, 85, 86, 87, 88, 93, 97, 98, 100, 103, 104, 107, 108, 109, 110, 113, 114, 119, 123, 126, 142, 144, 145, 154, 155, 162, 163, 164, 165, 166, 175, 176, 177, 185, 189, 190, 191, 197 ve 198 no.lu bağımsız bölümler üzerinde müştereken, Torunlar GYO A.Ş. lehine, 2. dereceden, ,-YTL tutarında ipotek şerhi. (1. Dereceye yükselmiştir) ( tarih ve 4673 yevmiye no ile) bulunduğu görülmüştür. 8

10 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Bahçelievler Belediyesi İmar Müdürlüğü nden şifahen alınan bilgilere göre gayrimenkulün konumlu olduğu parselin onay tarihli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı paftasında Ticaret + Hizmet Alanı içinde kaldığı tespit edilmiştir. Ticaret+Hizmet alanlarında; büro, çarşı, konaklama, sergi, teşhir, lokanta v.b. tesisler yapılabilir. Bu alanda KAKS(Emsal)=2,50 olarak belirlenmiştir. Çekme mesafeleri ise; Yan bahçe: 5 m Yol cephesi: 10 m Şeklinde belirlenmiştir. Değerleme konusu gayrimenkuller henüz inşaat aşamasında olduğundan dolayı yapı kullanma izin belgesine sahip değildir. Gayrimenkulün Bahçelievler Belediyesi İmar Arşivi nde yer alan dosyasında, dört adet tadilat yapı ruhsatı ve bir adet mimari proje olduğu görülmüştür. Bunların onay tarihleri ve numaraları aşağıdaki gibidir: Mimari Proje: 01/07/2008 tarih ve 2008/3003 onay no. ile. Yapı Ruhsatı (A Blok Tadilat): 03/20 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (B Blok Tadilat): 03/21 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (C Blok Tadilat): 03/22 onay numaralı. Yapı Ruhsatı (D Blok Tadilat): 03/23 onay numaralı. Taban Alanı Katsayısı (TAKS): Yapının taban alanının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Taban alanı, yapının parsel içinde plan ve yönetmelik hükümlerine göre düzenlenmiş zeminde kaplayacağı alandır. Işıklıklar, eklentiler (müştemilat) bu alana katılmaz. Emsal (KAKS): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 9

11 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmıştır. Tapu müdürlüğü nden edinilen bilgiye istinaden yabancılara satış yasağı şerhinin sadece bu parsel için değil belirlenen tüm bölge için olduğu öğrenilmiştir. Firma yetkililerince rehinler bölümündeki ipotek şerhlerinden Asya Katılım Bankası A. Ş. lehine olan ipoteğin İstanbul Yem Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin gelir paylaşımından elde edeceği pay için konulduğu öğrenilmiştir. Özyazıcı İnşaat Elektrik, Makine, Müşavirlik ve Taahhüt Limited Şirketi, İstanbul Yem Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye arsa bedeline mahsuben ödeme yapılması maksadıyla Bank Asya dan kredi kullanmış ve kullanılan bu kredinin teminatını teşkil etmek üzere de bahse konu ipotek tesis edilmiştir. Torunlar GYO ile Özyazıcı arasında sözleşme imzalanması aşamasında Özyazıcı tarafından kullanılan kredinin tamamına yakını ödenmiş olmasına rağmen İstanbul Yem Sanayi ve Ticaret A.Ş.nin bağlı bulunduğu Holding in Asya Katılım Bankası A.Ş. ye olan kredi borçları nedeniyle, Asya Katılım Bankası A.Ş. arsa üzerinde gerçekleştirilecek projenin satışından elde edilecek hasılatın % 31 ini temlik almış ve bu ipoteğin temlik alınan alacağın garantisini teşkil etmesi içinde taraflar arasında mutabakata varılmıştır. Söz konusu ipotek, halihazırda satılmayan konut ve ofis bölümlerinin satış tutarının % 31 ni teşkil edecek bedel kadar teminat olarak durmaktadır. Asya Katılım Bankası A.Ş. satılan her bağımsız bölüm üzerinden ipoteği kaldırmaktadır. Satılarak tapusu verilmiş olan taşınmazlar üzerinden herhangi bir ipotek kalmamıştır. Torunlar GYO A.Ş. lehine olan diğer ipoteğin ise Torunlar GYO A.Ş. nin sözleşmeden doğan haklarının korunması amacı ile konulduğu öğrenilmiş olup inşaatın tamamlanması ile birlikte bu ipoteğin kaldırılacağı bilgisi edinilmiştir. Bölgede yapılan incelemelerde Havaalanı bölgesinde yer alan ve gayrimenkulle benzer imara sahip arsa değerleri 1.500$-2.000$/m² civarındadır. Değerlemeye konu gayrimenkulün arsasının piyasa satış rayiç değeri ,- ABD Doları olarak takdir edilmiştir (Yaklaşık , -TL ve ~2.675,-TL/m²). GYO Tebliğinin 25. Maddesinin (n) bendinde belirtildiği üzere arsa üzerinde yer alan ,-TL lik ipotek arsa değerinin yarı değerini geçmemektedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan tarih ve 2007/3110 numaralı raporunda arsa değeri $, 2007 tarihli rapor kuru ile ,-TL ve bu rapor tarihi kuru ile ,-TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda da arsa üzerindeki ipotek arsa değerinin yarısını geçmemektedir. Arsa üzerinde yer alan diğer ipotek Torunlar GYO A.Ş. nin lehine olduğundan dolayı göz ardı edilmiştir. Ayrıca tesisle ilgili imar yönetmeliği gereği alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (yapı ruhsatları ve ekleri-mimari proje, elektrik projesi, tesisat projesi, statik projesi, imar çapı vs.) alınmıştır. Değerleme konusu gayrimenkuller henüz inşaat aşamasında olduğundan dolayı yapı kullanma izin belgesine sahip değildir ve dolayısıyla henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir. İlgili belediyesinde yapılan imar dosyası 10

12 incelemelerinde konu gayrimenkullerin tamamlandığı zaman yapı kullanma izin belgesini almasına engel olacak herhangi bir olumsuz kayda veya zabıta rastlanmamıştır. Yukarıda belirtilen tüm tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazın mülkiyetinde değişikliğin olmadığı görülmüştür. Gayrimenkul, 338 ada 1 no lu parselin ifrazı ile oluşturulmuştur. 338 ada 1 no lu parsel, tarih ve 7479 yevmiye no ile ifraz görerek 338 ada 2 parsel ve 338 ada 3 parsel no lu taşınmazlara ayrılmıştır. 338 ada 2 nolu parsel Bahçelievler Belediye sine hibe yoluyla devredilmiştir. 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri: PAFTA NO ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m²) 243DS3A ,90 243DS3A pafta, 338 ada, 3 no lu parsel üzerindeki Nish İstanbul Projesi inşasına 2009 yılı başında başlanmıştır. Parselin yüzölçümü ,90 m² dir. Parsel eğimsiz bir alan üzerinde konumlanmış olup, geometrik şekil itibariyle kareye yakın bir forma sahiptir. Parselin sanayi Caddesi ne olan cephesi yaklaşık 180 m, Çalışlar Sokak a olan cephesi ise yaklaşık 170 m uzunluğundadır. Parsel sınırları herhangi bir sınır elemanıyla belirtilmemiştir. Parsel için belirtilmiş emsal 2.50 olup bölgedeki altyapı tamamlanmıştır. 7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar: o Nish İstanbul projesi 4 blok ve perakende alanından oluşmaktadır. o Proje kapsamında konut, ofis ve mağazalar yer almaktadır. o Projenin kaba inşaatının tamamı, toplamında da; A,B ve C Blokların %85 i, D Blok un % 75 i tamamlanmış durumdadır. o 4 bloğun 1 i ofis bloğu olarak planlanmıştır. o Ofis bloğunda 62 adet ofis konut bloklarında 585 adet daire ve blokların altında yer alan perakende alanında 47 adet mağaza alanı bulunmaktadır. o Proje kapsamında büyüklükleri 67 m² ile 186 m² arası değişen 1+1, 2+1 ve 3+1 tipte daireler bulunmaktadır. 11

13 o Proje Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Özyazıcı İnşaat Elektrik, Makine, Müşavirlik ve Taahhüt Ltd. Şirketi arasında geliştirilen Torunlar-Özyazıcı Proje Ortaklığı tarafından yürütülmektedir. Sözleşme çerçevesinde inşaat satışından elde edilecek gelirin %31 i İstanbul Yem San. Ve Tic. A.Ş. ye ödenmesinden sonra, kalan kısmın %60 ı Torunlar, %40 ı Özyazıcı ya transfer edilecektir. Sözleşmenin bir örneği ekte sunulmuştur. 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 İstanbul ili Hakkında Genel Bilgiler: Ülkenin finans merkezi olan İstanbul un nüfusu 12 milyonun üzerinde olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara dan en az dört kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. Günümüzde, İstanbul un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA) kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir şehir olarak ifade edilebilir. Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı konumundayken 1970 li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul un Türkiye nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü nün kuzeyinde yer almaktadır. Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir. Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda 12

14 İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır. 8.2 Bahçelievler İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Bahçelievler, doğusunda Güngören, güneyinde Bakırköy, batı ve kuzeyinde Bağcılar ilçeleri ile çevrilidir nüfus sayımı sonuçlarına göre Bahçelievler in toplam nüfusu kişidir. İlçenin en düşük nüfuslu mahallesi Yenibosna, en yüksek nüfuslu mahallesi Zafer Mahallesi dir larda yetersiz kalan Londra Asfaltı nın yerine, Bahçelievler in güneyinde E-5 karayolu yapılmıştır. Bu yol boyunca bir çok fabrika kurulmuş, yerleşim kent görünümü almaya başlamış ve büyük iskan alanları oluşmuştur. Güneyde Bakırköy İlçesi ile sınırlarını ayıran E-5, İkitelli Organize Sanayi ne TEM bağlantısı ve Atatürk Havalimanı na güçlü bir ulaşım olanağına sahiptir. İlçe, İstanbul un en yoğun trafiğine sahip olan E-5 karayolu üzerinde bulunmaktadır. Hafif raylı sistem yakın geçmişte hizmete girmiştir. Yenibosna da sanayi, perakende ve konut bölgeleri iç içe geçmiştir. Tekstil fabrikaları ve fabrika satış mağazaları ana güzergahlarda ve E-5 üzerinde yer almakta olup, konut bölgeleri Yenibosna nın daha iç kesimlerinde yer almaktadır. Medya yönetim fonksiyonlarının yer aldığı Yenibosna aksının uzantısında ve onunla bütünleşen bir alan üzerinde yer alan Basın Ekspress Yolu, Prestij Hizmet Alanı olarak tanımlanmakta olup, batı yakasında, uluslararası şirketlerin yer alacağı ve kente yapacakları olumsuz baskının minimum düzeyde tutulacağı yeni prestij merkez alanlarından bir tanesidir. İstanbul Metropoliten Alanı içinde özellikle merkez alanlarda kalan, ancak mekan yetersizlikleri, kullanım uyumsuzlukları, kentsel değer artışları nedeniyle yer değiştirmesi ve farklı işlev yüklenmesi öngörülen sanayi alanlarının büyük bir kısmı, hizmet fonksiyonuna dönüşen alanlar olarak belirlenmiştir. Yine plan çerçevesinde, Yenibosna-İkitelli aksı sanayi kullanımından farklı kullanımlara dönüşme potansiyeline sahip alanlardan birisi sayılmaktadır. Bölgede, mücevher yapımcılarını bir araya toplamayı hedefleyen Kuyumcukent, Basın Ekspres Yolu na cepheli olup, Aralık 2007 de hizmete girmiştir iş yerinin bulunduğu Kuyumcukent, m² brüt inşaat alanına sahiptir. 13

15 Basın Ekpres Yolu ile 29 Ekim Caddesi arasında, Kuyumcukent in kuzeyinde bulunan TGRT Radyo ve TV Stüdyoları toplam m² toplam kapalı alanı içermektedir m² lik bir arsa üzerine inşaa edilen İhlas Holding Merkez Binası da aynı bölgede bulunup, m² kapalı alana sahiptir. Yenibosna da m 2 üzerine 23 blokta daire olarak üretilen İhlas Yuva Evleri projesinde m 2 'lik bir çarşı binası ve 250 araç kapasiteli kapalı otopark, açık otoparklar, çocuk parkları ve yeşil alanları bulunmaktadır. Altınyıldız Fabrikası da bölgedeki önemli yatırımlardan biri olup, Basın Ekspres Yolu ile 29 Ekim Caddeleri arasında yer almaktadır. 8.3 Piyasa Araştırması: İstanbul Konut Piyasası Araştırması: İstanbul 1950 lerden itibaren hızlanan nüfus artışıyla kentleşme sürecine girmiştir. O yıllarda her yıl artan kent nüfusu konut alanlarının oluşumunda büyük etki sağlamıştır. Artan nüfusla beraber kentteki konut ihtiyacı da artmaya başlamış ve planlı konut alanları üretmede yaşanan güçlükler nedeniyle kent plan dışı bir büyüme sürecine girmiştir li yıllara kadar kentin gelişimi doğal fiziksel eşiklerle belirlenirken daha sonra E-5 Karayolu ve Boğaziçi Köprüsü gibi ulaşım ağırlıklı yatırımlar kentin bugünkü makroformuna gelmesinde büyük rol oynamıştır. E-5 Karayolu nun yapımı ile sanayi alanları ve bu sanayi alanlarının çevresinde gelişen plansız konut alanlarının bu karayolu boyunca kentin doğu-batı istikametinde gelişim göstermesine neden olmuştur. Merkezden uzaklaşma trendi günümüze kadar birçok konut yatırımını kent dışı alanlarda tetiklemiştir. Ancak günümüzde, kent dışı alanlarda sosyal olanak eksikliği, iş ve ticaret merkezlerine uzaklık ve ulaşım sorunları nedeniyle, kent merkezinde yeni arsa arzının yaratılmasıyla birlikte kent merkezine dönüş yönünde eğilimler yaşanmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleriyle beraber; kullanım dışı kalmış, fonksiyonunu yitirmiş ve çarpık kentleşmeye maruz kalmış alanlar bu bölgelerde yapılacak yeni konut projeleri için önemli bir potansiyel taşımaktadır. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. Konut gelişiminin hız kazandığı doksanlı yıllardan bu yana bölgede yeni ve kaliteli konut projeleri artmıştır. Bölgede halen geliştirmeye elverişli arsa stoku bulunmaktadır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil 14

16 eden projelerin özellikleri sunulmuştur: Emsal projelerin ünite tiplerine göre birim fiyatları aşağıda sunulmuştur: PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİ ÜNİTE SAYISI M² BİRİM DEĞERİ (USD/m²) BİTİŞ TARİHİ SATILAN ÜNİTE SAYISI (%) Avrupa Konutları TEM Avrupa Konutları* Halkalı Emlak Konut A.Ş. Apartman $1.360-$2.236 Halkalı Özsaya Inşaat ve Gün-er Inşaat Kasım, % Apartman $1.411-$1.868 Aralık, % Çınar Olimpia Park Bağcılar Metar Inşaat Limited 508 (312 si Apartman Şirketi satışta) $1.149-$1.494 Aralık, % Divan Residences Halkalı TOKI, Kuzu Grup Apartman 743 $1.401-$1.811 Nisan, % Güneş Park Halkalı Albayrak Inşaat Apartman $1.385-$1.636 Ağustos, % Ihlamur Evleri* Halkalı Özyacıcı-Turan Haznedaroğlu Apartman 360 $1.429-$ % İkebana* Yenibosna Güneri Inşaat Apartman 307 $1.232-$ % KA Green* Halkalı KAYI Gayrimenkul Yatırım Apartman + Dubleks 340 $1.029-$ % Kemer Park Esenler Albayrak Inşaat Apartman 598 $1.459-$1.610 Nisan, % Lale Şehir Konakları Halkalı Ak Yapı Inşaat Apartman + Dubleks 410 $1.289-$1.449 Nisan, % Misstanbul Evleri İkitelli Mehmet Çelik Şirketler Grubu Apartman + Dubleks 936 $1.281-$1.801 Ağustos, % Miyansera Evleri Bayrampaşa Ağaçkakan Inşaat Real İstanbul Merter Türköz Grup Apartman + Dubleks Apartman + Dubleks 125 $1.141-$1.686 Aralık, % 311 $2.108-$2.627 Aralık, % Saklı Vadi Evleri* Merter C Holding Apartman 190 $1.848-$ % Soyak Olympiakent* Halkalı Soyak Inşaat ve TOKI Apartman + Dubleks +Villa $1.386-$ % Sinpaş Bosphorus City Halkalı Sinpaş GYO Apartman + Dubleks + Villa Bölgedeki konut stokunun ünite tiplerine göre dağılımı aşağıda sunulmuştur: $1.113-$2.282 Kasım, % Ünite Dağılımı Ünite Tipine Göre Ünite Tipi Ortalama Birim Fiyatı Ünite Adedi Oran (%) (TL) % % % Dubleks 766 5% % Dubleks 123 1% ve üstü 58 1%

17 8.3.2 İstanbul Ofis Piyasası Araştırması Önemli bir ticaret şehri olan İstanbul da Merkezi İş Alanı, zaman içerisinde sürekli değişiklik göstermiştir yılından önce ticaretin merkezi olan Haliç, Saraçhane ve Aksaray bölgeleri Galata Köprüsü nün tamamlanması ile Beyoğlu na kaymıştır li yıllardan sonra ise ticaret ve imalat Galata ve Eminönü bölgelerinde yoğunlaşmıştır lere gelindiğinde ticaret alanı Eminönü nden Beyoğlu na kadar uzanmış ve bu bölge kentin merkezi iş alanı haline gelmiştir yılında Boğaziçi Köprüsü nün tamamlanması Merkezi İş Alanı nın bugünkü yeri olan Beşiktaş-Levent-Maslak bölgesine kaymasında en büyük etken olmuştur. Köprüyle beraber çevreyollarının açılması Beşiktaş ve Zincirlikuyu arasında ofis binalarının sayısını artırmıştır yılında ise 2. Köprü olan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü nün yapılması MİA nın kuzeye kayarak bugünkü şeklini almasını sağlamıştır. İstanbul ofis piyasası incelenirken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı dışı (MİA dışı) alanlar olarak ikiye ayılabilir. İstanbul un Merkezi İş Alanı Barbaros Bulvarından Başlayıp, Büyükdere Caddesi boyunca uzanıp Maslak ta son bulmaktadır. Bu aks üzerinde sırasıyla Beşiktaş, Balmumcu, Esentepe, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak bulunmaktadır. Türkiye nin en büyük ofis piyasası yaklaşık 1.67 milyon m 2 lik modern ofis binaları ile İstanbul da bulunmaktadır. Detaylar aşağıda özetlenmiştir: Ana Göstergeler A Sınıfı B Sınıfı Mevcut Stok (m²) Ortalama Boşluk Oranı (%) 9,02 8,56 İstanbul daki ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. İstanbul A Sınıfı Ofis Stoğu (m²)( Yarı) Alt Toplam Levent Etiler Maslak Avrupa Yakası Gayrettepe Taksim-Haliç Beşiktaş Şişli Kâğıthane Havaalanı Alt Toplam Altunizade Asya Yakası Ümraniye Kozyatağı Kartal Kavacık TOPLAM

18 Maslak, Levent, Etiler, Taksim, Gayrettepe, Beşiktaş, Altunizade ve Kozyatağı gibi tercih edilen merkezi iş alanlarındaki nitelikli ofis binası talebi, Türkiye piyasasına giren yeni şirketler ve faaliyetlerini genişleten mevcut şirketlere bağlı olarak artmakta olsa da, ofis arzında belirgin bir artış olmamaktadır. Talebin artması ve arzın sınırlı kalması sonucunda tercih edilen bu bölgelerde boşluk oranları önemli ölçüde azalmakta ve fiyatlar artmaya devam etmektedir yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır. Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş taki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıfına olan talebin devam ettiğini ve dolayısıyla istenen kira değerlerindeki artışla desteklendiği görülmektedir yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir yılının son çeyreğinden 2010 yılının ilk çeyreğine Asya Yakası ndaki ofis bölgelerinde ortalama kira değerleri $15,35/m² den $15,53/m² ye, Avrupa Yakası ndaki bölgelerde ise $21,03/m² den $22,04/m² ye yükselmiştir. Gayrettepe bölgesinde ise A sınıfı ofis binalarının kiraları 40,39 $/m², B sınıfı ofis binalarının kiraları ise 15,22 $/m² olarak gerçekleşmiştir. Ortalama boşluk oranları A sınıfı için %0,58, B sınıfı için %9,02 civarındadır. İstanbul daki A sınıfı ofis kiralarının bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. $45 $40 $35 $30 $25 $20 $15 $10 $5 $0 Bölgelere Göre Ortalama İstenen Kira Değerleri A Sınıfı (ABD Doları/m²/ay) $22 $18 $17 $19 $12 $18 $27 $24 $35 $40 $33 $25 17

19 Yapımı devam eden ya da proje aşamasında olup önümüzdeki dönemlerde İstanbul ofis stoğuna eklenecek en fazla arzı Levent ve Şişli bölgeleri oluşturacaktır. Altunizade ise yeni arzın en az olduğu bölgedir. Gayrettepe de ise beklenen arz bulunmamaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul da 2010 yılında arza eklenecek toplam ofis stokunun yaklaşık m² olacağını tahmin ediyoruz. İstanbul geneline bakıldığında hem Asya hem de Avrupa Yakası ndaki toplam boşluk oranları 2008 yılının son çeyreğinden 2009 yılının ikinci çeyreğine kadar büyük oranda artmıştır. Fakat 2009 yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. Kiracılar genellikle merkezi lokasyona sahip ve kaliteli ofis stoğunu tercih ettiği için merkezi iş aksında (MİA) yer alan ofislere talep halen devam etmektedir. Bu talep nedeni ile Zincirlikuyu-Maslak koridorunda bulunan eski fabrika binaları yıkılarak yeni arz oluşturulma yoluna gidilmektedir. Daha önce farklı fonksiyonlarda geliştirilen projelerde bu talebi karşılamak için ofis kullanımına dönüştürülebilmektedir. Emsal Arsalar: Çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucunda ulaşılan veriler aşağıdadır 1. Basın Ekspres Yolu na cepheli, emsal: 2,00 Ticaret imarlı m² büyüklüğünde arsanın istenen satış fiyatı ,-USD dir. (m² satış fiyatı ~ 1.875,-USD / ~ 2.953,-TL) İrtibat Medya Gayrimenkul.: Basın Ekspres yolunda, emsal: 1,75, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım olabiliyor), m², ,-USD (2.000 $/m²) İrtibat: Filiz Hanım 3. Basın Ekspres yolunda, emsal: 1,75, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım olabiliyor), brüt m²-net m², ,-USD (2.000 $/m²) İrtibat: Değerleme konusu gayrimenkulün yer aldığı arsa, havaalanı kavşağında bulunup D100 e ve Basın Ekspres Yolu na direk cepheli değildir. Ayrıca E=2,50 yapılaşma hakkına sahiptir. Yukarıda belirtilen emsallerin tümü Basın Ekspres Yolu na cepheli olup yapılaşma hakları E=1,75-2,00 aralığındadır. Tüm bunlar göz önüne alındığında, rapora konu gayrimenkullerin arsasının metrekare piyasa satış değeri 1.700,- USD/m² olarak belirlenmiştir. 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler: ulaşım kolaylığı, görünürlüğünün yüksek olması, bulunduğu bölgenin taşıdığı gelişme potansiyeli, tamamlanmış altyapıya sahip olması olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerine etki eden herhangi bir olumsuz etken olmadığı görüşündeyiz. 18

20 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olarak üzerinde geliştirilen karma kullanımlı konut, ofis ve perakende projesinin, en iyi ve en doğru kullanım olduğu görüşündeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede, üzerinde inşaatı devam eden ve gelir getiren (konut, ofis) proje olan, yakın zamanda satılmış veya satışta olan benzer nitelikli arsa olmadığı için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmamıştır. Gayrimenkulün arsasına emsal olabilecek ve boş halde olan emsaller, bilgi amaçlı olarak Piyasa Araştırması bölümünde gösterilmiştir. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü piyasa değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır. 19

21 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkul her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir. Projede yer alan konut ve ofis ünitelerinin bir kısmı satılmıştır ve geri kalan kısmının da satışları devam etmektedir. Ayrıca perakende olarak planlanan üniteler de, inşaatları tamamlandıktan sonra kiraya verilecek ve bu ünitelerden her yıl değişen oranlarda gelir elde edilecektir. Bu sebeplerden dolayı değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın 20

22 toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi +Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %6,0 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkulün konumu, perakende olarak potansiyeli ve tamamlanma durumu göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %1,5 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %3,0 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız perakende için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir: %6,0 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + %1,5 Likidite risk primi + %3,0 Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi = %10,5 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %10,5 olarak kabul edilmiştir. 21

23 Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Perakende alanı kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu durumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı %7,5 olarak bulunmuştur. Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI) Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul rezidans piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi rezidans projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir. İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde yer alan ve halihazırda inşaatına devam edilen karma kullanımlı projenin konut ve ofis kısmı için yatırım getirisi oranı (Return on Investment) tamamlanma oranıda göz önünde bulundurularak %5,00 olarak hesaplanmıştır. 22

24 11 SONUÇ Gayrimenkulün bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Mevcut Değer: Rapor No: 2010/TGYO/12 Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Torunlar GYO %41,4 Hasılat-%60 Maliyet Paylaşımı Değeri: TL $ * Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir. Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir. ÖZET TABLOSU (Toplam) Perakende NBD $ Konut NBD $ $ ÖZET TABLOSU (Torunlar GYO %41,4 Hasılat %60) Perakende NBD $ Konut NBD $ $ Bitmiş Olması Durumunda Değer: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Torunlar GYO %41,4 Hasılat-% TL $ Maliyet Paylaşımı Değeri: * Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir. Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir. ÖZET TABLOSU (Toplam) ÖZET TABLOSU (Torunlar GYO %41,4 Hasılat %60) Perakende NBD $ Perakende NBD $ Konut NBD $ Konut NBD $ $ $ Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; ana gayrimenkulde yer alan konut ünitelerinin gerçekleşmiş satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, yine ana gayrimenkulde yer alan ofis ünitelerinin gerçekleşmiş satış fiyatlarının ve çevredeki mevcut alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: 23

25 Satılabilir / Kiralanabilir Alan (m²) Metrekare satış/kira geliri (USD/m²) Öngörülen aylık kira geliri (USD/ay) Rapor No: 2010/TGYO/12 Öngörülen yıllık kira geliri (USD/yıl) Konut $ Ofis $ Perakende $21,78 (*) $ $ (*) Öngörülen metrekare kira geliri Söz konusu gayrimenkulün her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: ,-TL YETMİŞ DÖRT MİLYON YEDİ YÜZ SEKİZ BİN ÜÇ YÜZ ON YEDİ TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: TL Torunlar GYO A.Ş. nin projedeki hâsılat paylaşımı oranı %41,4 dür. Değerlemeye konu gayrimenkuldeki Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hâsılat paylaşımlı piyasa değeri TL ( Otuz Milyon Dokuz Yüz Yirmi Dokuz Bin İki Yüz Kırk Üç Türk Lirası), yani USD dir. KDV dahil değeri ise TL dir. İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır. Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol Eden Muammer EMANET Cem DEMİRÖZ Şehir Plancısı İşletme Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Eki : Temel göstergeler tablosu ve nakit akışı tablosu Konum krokisi Uydu fotoğrafı Tapu sureti Tapu takyidat yazıları ve bağımsız bölüm listesi (12 sayfa) Yapı ruhsatları (4 adet) İmar planı örneği Fotoğraflar (3 sayfa) Ortaklık Sözleşmesi (20 sayfa) Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar 24

26 Nish İstanbul Genel Bilgi Arsa Alanı m² Konut Alanı m² Perakende Alanı m² Ofis Alanı m² Ortak ve Teknik Alanlar, Otopark m² Toplam İnşaat Alanı m² Açıklama Zamanlama Tahminleri Kalan İnşaat Süresi 5 ay Pazarlama Süresi 12 ay Proje Nakit Akış Süresi 12 ay Gider ve Maliyetler Toplam Geliştirme Maliyeti $ Kalan Geliştirme Maliyetleri $ Dolaylı İnşaat Maliyeti $ Diğer maliyetler $ Gelir Tahminleri Satılan Ünitelerden Alacaklar $ Konut Kalan Ünite Sayısı 133 Toplam Konut Gelirleri $ Perakende Toplam Ünite Sayısı 47 Toplam Perakende Gelirleri $ /yıl Ofis Kalan Ünite Sayısı 11 Toplam Ofis Gelirleri $ Finansal Öngörüler Yatırımının Tahmini Getiri Oranı ROI 5% Perakende Kira artışı 3% Perakende İskonto Oranı 10,50% Risksiz oran 6,00% 10 yıllık Eurobond faizi Düşük likitide riski 1,50% Gayrimenkul likidite oranı Operasyonel riskler 3,00% Operasyonel ve yönetim riski Perakende Kapitalizasyon Oranı 7,50% 10.yıl sonunda 25