MALİYETİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER. Doç. Dr Elçin TAŞ

Transkript

1 MALİYETİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

2 Bina Maliyetinin Oluşumu MALİYET YOK ETME MALİYETİ KULLANIM MALİYETİ BİNA MAL. İLK YATIRIM MALİYETİ GERÇEKLEŞTİRME KULLANIM YOK ETME

3 Alınan Kararların Maliyeti Etkileme Düzeyi MALİYET MALİYETİ ETKİLEME DÜZEYİ YOK ETME MALİYETİ KULLANIM MALİYETİ BİNA MAL. İLK YATIRIM MALİYETİ GERÇEKLEŞTİRME KULLANIM YOK ETME

4 Girişim Evresinde, Gerçekleştirme Evresinde, Kullanım Evresinde

5 Girişim Evresinde Bina yeri ve çevresel etkenler Arsa Koşulları - Fiyatı, - Zemin Koşulları, - Biçimi-Boyutları, - Arsaya Ulaşım, - Topografik Özellikleri, - Üzerindeki Mevcut Yapılaşma, Bitki Örtüsü, - Teknik Alt Yapı Durumu, - Çalışma Koşulları (çalışma süresi, depolama ya elverişliliği, makina kullanımı vb) - Yasal sınrlamalar/yasa ve yönetmelikler

6 Girişim Evresinde Bina yeri ve çevresel etkenler İklimsel Koşullar - Kontrol Önlemleri - Çalışma süreleri Piyasa Koşulları - Malzeme - İşçilik - Araç Gereç - Yerel Yüklenici / Alt Yükleniciler

7 Girişim Evresinde Binanın fonksiyonu Konut, Ticaret, Okul vb, Proje nin kapsamı Yeni iş, Kısmi iş, Tadilat vb.

8 MALİYET Maliyeti Etkileyen Faktörler Üretim Ölçeği Ortalama Toplam Maliyet Ortalama Değişken Maliyet Ortalama Sabit Maliyet MİNİMUM MALİYET ÜRETİM MİKTARI

9 Girişim Evresinde Teknoloji Seçilen teknoloji / gerçekleşme süresi ilişkisi Seçilen teknoloji / kullanım sayısı ilişkisi Seçilen teknoloji / maliyet ilişkisi

10 Girişim Evresinde Binanın niteliği Finansman olanaklar - Öz kaynak - Kredi (dış/iç; vade/faiz/miktar)

11 Yerleşme Düzeyinde, Çevre Düzenleme, Binaların Yerleşim Düzeni, Bina Tiplerinin Tekrar Sayısı, Yoğunluk Bina Düzeyinde, Plan Şekli, Bina Büyüklüğü Kat Yüksekliği, Kat Sayısı, Sirkülasyon Alanı, Kat Düzeni, Bina Saydamlığı Taşıyıcı Sistem Yapı Elemanı Düzeyinde, Yapı Elemanının Boyutu, Yapı Elemanının Biçimi, Yapı Elemanının Tip Sayısı, Yapı Elemanının Niteliği

12 Yerleşme Düzeyinde, Çevre Düzenleme Yollar, Otopark, Yeşil alan, Donatı

13 Yerleşme Düzeyinde, Binaların Yerleşme Düzeni Binalar arasında strüktürel bağlantı kurulması Binalar arasındaki uzaklık A u1 B U3 C u2 Ortak elemanlar D

14 Yerleşme Düzeyinde, Bina Tiplerinin Tekrar Sayısı, Yoğunluk - TAKS (binaların zeminde kapladığı alan/toplam arsa alanı - KAKS (toplam inşaat alanı/toplam arsa)

15 Bina Düzeyinde Plan Şekli PLAN A PLAN B PLAN C

16 DIŞ KABUK ALANI (M2) DÖŞEME ALANI (M2) DKA/DA PLAN A PLAN B PLAN C

17 Bina Düzeyinde Bina Büyüklüğü ve Çevre/Taban Alanı Oranı İki Yatak Odalı Üç Yatak Odalı Dört Yatak Odalı Döş.Al.Mal. ( ) Üst Yapı Mal. ( ) Alt Yapı Mal. ( ) Şantiye İşleri ( ) Toplam Mal.( ) Mal./m2 ( ) Mal. / kişi ( )

18 Bina Düzeyinde 100m 2 100m 2 4.5m 3m 4.5m 3m 3m 4.5m Kat Yüksekliği: Kat Yüksekliği Artınca, Dış Duvar Alanı, Dış Duvar Alanı/Brüt Döşeme Alanı Oranı, Binanın Zemine Aktardığı Yük, Isıtma Sistemi Kapasitesi, Tesisat Boru Uzunlukları, Düşey Sirkülasyon Elemanları Artar.

19 Bina Düzeyinde Kat Sayısı Kat Sayısı Artınca Maliyette Artacaktır. Kat Sayısının 2 den 3 e çıkması maliyeti % 30, Kat Sayısının 3 den 5 e çıkması maliyeti % 20, Kat Sayısının 6 dan 8 e çıkması maliyeti % 17 Oranında artırır. Rüzgar Tesisat Taşıyıcı Strüktür Yangın Önlemi Düşey Sirkülasyon (Asansör) Yer altı kabloları Temel

20 Bina Düzeyinde Sirkülasyon Alanı Sirkülasyon Alanının artması maliyeti artıracaktır.

21 Bina Düzeyinde Kat Düzeni Bir kattaki birim sayısının artması ile, düşey sirkülasyon alanlarının ve araçlarının maliyetleri ile ortak olarak faydalanılan bileşenlerin birim başına düşen maliyetleri azalacaktır.

22 Bina Düzeyinde Bina Saydamlığı Bina saydamlığı arttıkça bina toplam maliyeti de artacaktır.

23 Bina Düzeyinde Taşıyıcı Sistem Taşıyıcı sistem maliyeti toplam maliyet içinde önemli bir yer tutar. Konutlarda %20, Okullarda %46.

24 Yapı Elemanı Düzeyinde Yapı Elemanının Boyutu, Taşıyıcı elemanın boyutunun büyümesi: büyük açıklık+ kesit büyümesi ve maliyet artışı Malzemenin boyutunun büyümesi : Ağırlık; taşıma ve montajda özel ekipman gereksinmesi

25 Yapı Elemanı Düzeyinde Yapı Elemanının Biçimi, Biçim karmaşıklaştıkça kalıp maliyetleri ve işgücü maliyetleri artar, 90º dışındaki açılar ve eğrisel yüzeyler işgücü maliyetlerini arttırır, malzeme kayıplarına neden olur

26 Yapı Elemanı Düzeyinde Yapı Elemanının Tip Sayısı, Farklı malzeme, farklı kalıp, farklı ekipman, İşgücünün her farklı tipi anlama ve öğrenmesi, Tip sayısı ve ürün miktarı arasındaki ilişki Yapı Elemanının Niteliği

27 Gerçekleştirme Evresinde Değişiklikler, ilaveler veya yapılmasından vazgeçilen işler, Hatalı metraj - keşif, Fiyat artışları, İşgücü üretkenliği, Organizasyon hataları, Hak telepleri, Beklenmedik olaylar.

28 Kullanım Evresinde Kullanım Bakım onarım / değişiklik, Yenileme, Bina fonksiyonunun değişmesi.