Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER

Transkript

1 Dokuz Eylül Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü İNŞ4001 YAPI İŞLETMESİ İNŞAAT PROJELERİNİN OLUŞTURULMASI ve PLANLAMA ÇALIŞMALARI Yrd. Doç. Dr. Selim BARADAN Yrd. Doç. Dr. Hüseyin YİĞİTER

2 KAPSAM YATIRIMIN PROGRAMA ALINMASI ARSA SEÇİMİ VE TEMİNİ İMAR MEVZUATI UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI TEKNİK ŞARTNAME VE SÖZLEŞMELER RUHSAT İŞLEMLERİ YAKLAŞIK MALİYETİN HESAPLANMASI 2

3 KAMU PROJELERİNİN İHALESİNDEN ÖNCEKİ İŞLEMLER 3

4 KAMU YATIRIMLARININ PROGRAMA ALINMASI Yatırıma gereksinim duyan kamu kuruluşu; Kesin ihtiyaç programı düzenler, Hazırladığı program konusunda DPT nin prensip onayını alır. İnşaata uygun arsa bulunur İhtiyaç programına göre; Projeler hazırlanır, Yaklaşık maliyet belirlenir. Ön proje formu, arsa bilgi formu DPT ye gönderilir DPT isteği inceler, uygun bulursa programa alır Program önerisi YPK ya gönderilir 4

5 YATIRIMLARIN PROGRAMA ALINMASI (devam) YPK programı uygun görürse, konu; TBMM Plan Bütçe Komisyonu nda ve daha sonra Genel Kurul da görüşülerek kabul edilir Yatırım bir numara alır, RG de yayınlanır. İlgili kuruluş ihale talimatı almak için aşağıdaki evraklar ve bir ön yazı ile bakanlığa başvurur Arsaya ait bilgiler Metraj Keşif 5

6 Örnek yatırımcı bakanlıklar ve Genel Müdürlükler Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Köy İşleri Bakanlığı Enerji ve Tabii Kaynakları Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü Kara Yolları Genel Müdürlüğü Demiryolları, Limanlar ve Hava Meydanları İnşaatı Genel Müdürlüğü İller Bankası Genel Müdürlüğü Afet İşleri Genel Müdürlüğü Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü 6

7 ARSA SEÇİMİ, TEMİNİ VE İMAR MEVZUATI 7

8 ARSA TEMİNİ Yatırımcı kuruluşun elinde mevcut arsası olabilir, Eğer arsa yoksa, arsanın mülkiyet durumu incelenerek satın alınır. İncelenecek konular Taşınmazın kim/kimlere ait olduğu (Tapuda sahibi ile ilgili kimlik bilgileri ve taşınmaza ait bilgiler bulunur) Sahipliğin şekli (Birden fazla sahip olabilir, arazinin farklı oranlarda hissedarları olabilir - hisseli tapu) İpotekli olup olmadığı araştırılmalıdır Bir taşınmazın (gayrimenkul) kime ait olduğunu belirten belgeye tapu denir. Arsanın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğündeki kayıtlar incelenmeli 8

9 ARSA TEMİNİ (devam) Kamu projelerinde arsa nasıl temin edilir? Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü eliyle alıma gidilir, Belediye-diğer kuruluşlardan bağış, değişim, anlaşma yoluna gidilir, Rızai satın alma ya da kamulaştırma yoluna gidilir. 9

10 ARSA SEÇİMİ Fabrika yerleri için Civardaki hammadde ve yolların durumu Üretilen maddenin pazarlara taşınması Eğlence merkezi, ticarethane, otel vb. Halkın kolayca gidip gelebileceği yerler Giriş çıkış yerleri, trafik durumu Askeri tesisler, hava alanı gibi yerler için güvenlik 10

11 Arsa Seçimi (devam) Yapının gerçekleştirilmesi söz konusu olan arsalarda, inşaat mühendisliği ile ilgili bazı bilgiler belirlenir. (fizibilite çalışmaları) Bu konular incelenmesi için Arsa Bilgi Formu: Yol durumu Zemin durumu Heyelan durumu İçme ve kullanma suyu durumu Kanalizasyon durumu Elektrik durumu Malzeme durumu Mevcut tesisler 11

12 Arsanın İmar Durumu Üzerine bir bina yapılmak üzere sınırları belirlenmiş arazi parçasına parsel denir. İnşaat yapımının denetime tabi olduğu her yerleşim biriminin bir imar planı mevcuttur. İmar planında her parselin hangi amaçlı bina yapımına kullanılabileceği belirlenmiştir. Her parsele yapılabilecek binanın özellikleri (inşaat alanı, kat adedi vb.) de tanımlanmıştır. 12

13 Arsanın İmar Durumu (devam) İmar durumundan dolayı çıkabilecek olumsuzlukları en aza indirmek için aşağıdaki belgelerin elde edilip incelenmesi gerekir: Kadastro Çapı İlgili parselin komşu parseller ve yollarla ilişkisi Tapu Kadastro Müdürlüğü İmar Durumu Belgesi İlgili belediyenin imar müdürlüğünden Binanın tipi, oturum alanı, inşaat alanı, kat yüksekliği ve toplam bina yüksekliği 13

14 Örnek İmar Durum Belgesi 14

15 İMAR MEVZUATI Yapılaşma ile ilgili genel esaslar 3194 sayılı İmar Kanunu nda düzenlenmiştir. 03 / 05 / 1985 Amaç: yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Kapsam: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar İmar kanunun uygulanması için yönetmelikler İmar Yönetmeliği Otopark yönetmeliği Sığınak yönetmeliği 15

16 İmar Kanunun İçeriği Genel Hükümler İmar Planları ile İlgili Esaslar Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar Ruhsat İşlemleri Mimarlık, mühendislik büroları Fenni mesüller Yapı kullanma izni 16

17 Tip İmar Yönetmeliği 3030 sayılı kanun kapsamı dışında kalan belediyeler için tip imar yönetmeliği, 02/11/1985, RG Tüm ülkede yerel yönetimler tarafından uygulanmaktadır Ancak, yerleşim bölgeleri birbirinden oldukça farklıdır Bu yüzden bu yönetmelik yapılaşmanın bölge ve yöreye göre değişmeyen genel ilkelerini açıklar Belediyeler yasanın ilkeleriyle çelişmemek üzere kendi yerleşim bölgelerinin özelliğinden kaynaklanan ihtiyaçlarını karşılamak için yönetmeliği genişletebilir 17

18 İmar Mevzuatından Tanımlar Yerleşme alanı ile ilgili tanımlar: Yerleşik (meskun) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alan. Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır. Çalışma alanı ile ilgili tanımlar : Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve sağlık tesisleri vb. yapılar yapılabilir. Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir. 18

19 İmar Mevzuatından Tanımlar (devam) Sosyal ve kültürel altyapı alanları: Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, park, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır. Çocuk bahçeleri: 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her türlü sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Spor ve Oyun Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır. 19

20 İmar Mevzuatından Tanımlar (devam) Parsellere ait tanımlar: Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır. Yapı düzenine ait tanımlar: Taban alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır. Taban alanı kat sayısı (T.A.K.S.): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. 20

21 İmar Mevzuatından Tanımlar (devam) Yapı İnşaat Alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır. Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır. 21

22 İmar Mevzuatından Tanımlar (devam) Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur. Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir. Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır. Zemin kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır. Asma kat: Binaların, iç yüksekliği en az 5.50 m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. 22

23 İmar Mevzuatından Tanımlar (devam) Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat \ katlardır. Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır. Ayrık nizam: Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. Blok nizam: İmar planında cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır. 23

24 İmar Mevzuatından Tanımlar (devam) Resmi bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle İl Özel İdaresi ve Belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır. Umumi bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır. Konut dışı kentsel çalışma alanları: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır. 24

25 İmar Mevzuatından Tanımlar (devam) Basit tamir ve tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir. Esaslı Tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir. Yüksek katlı bina: 10 kat veya daha yüksek katlı binadır. Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır. Özürlü: Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir. 25

26 Yönetmelikteki Arsa ve Yapılarla ilgili Hükümler Parsel büyüklükleri Bahçe mesafeleri Kapanan yollar Tehlikeli alanlar Taban alanı kat sayısı Bina cepheleri Bina derinlikleri Bina yükseklikleri Binalara kot verilmesi Zemin Kat Taban Kotu, Tabii Zemin, Tesviye Kotu ve Giriş Kat adedi ve yükseklikler Saçaklar Çatılar ve dış görünüm 26

27 Arsa ve Yapılarla ilgili Hükümler (devam) Çıkmalar Işıklıklar Odalar ve Koridorlar İç Yükseklikler Pencereler Kapılar Merdivenler Yangın önlemleri Asansörler Korkuluklar Bacalar Pasajlar Su Depoları, Sıhhi Tesisler ve Fosseptikler Bodrumlar Kapıcı dairesi ve bekçi odası Paratonerler 27

28 RUHSAT İŞLEMLERİ

29 İNŞAATA BAŞLAMA İZNİ (RUHSATI) ALINMASI Bir yapının inşaatına başlayabilmek için ilgili yerel idareden alınan izin belgesine ruhsat ya da temel ruhsatı denir. İnşası düşünülen bina imar planı ve yönetmeliğe uygun projelendirilmemişse izin verilmez 29

30 RUHSAT İŞLEMLERİ İmar planı bulunan yerleşim yerlerinde ruhsat işlemleri İlgili belediyeler yürütür Hangi belgelerin hazırlanacağı 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği nde açıklanır. İmar planı dışında ve imar planı bulunmayan bölgelerde ruhsat işlemleri İlgili valilikler yürütür Gerekli açıklamalar Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği nde bulunur 30

31 İmar Planı Bulunan Yerlerde Ruhsat İşlemleri Yapı sahibinin belediyeye vereceği belgeler: Arsanın mülkiyetini gösteren belge (tapu) Mimari, statik, tesisat projeleri (5 takım) Projeleri hazırlayan kişilerin ismi ve imzaları İnşaatın denetimini üstlenecek kişi veya kurumun ismi ve imzası Peyzaj raporu (nüfusu in üzerinde) 31

32 İmar Planı Bulunan Yerlerde Ruhsat İşlemleri (devam) Bazı belediyeler aşağıdaki belgeleri de isteyebilir Yalıtım projesi veya raporu Kazı projesi ve kazı izni Aplikasyon krokisi Plankote İmar durum belgesi Zemin emniyet raporu TUS ile ilgili bilgi ve belgeler Oda görüş onayı İçme suyu ve atık su vizesi TEK vizesi 32

33 Ruhsat alınmasının faydaları Kaçak inşaat nedeniyle inşaat durdurulmaz ve para cezasına maruz kalınmaz İnşaat bittikten sonra su, elektrik, vb. hizmetlerden faydalanılabilir Sunulan projeler teknik elemanlar tarafından hazırlanıp denetimden geçtiği için statik bakımdan güvenli, kullanım amacına uygun tasarlanmış Yapılaşma imar planında öngörüldüğü şekilde gerçekleşir, yaşanabilir kentsel çevre koşulları oluşur 33

34 34

35 Diğer İşlemler Ruhsat Harçları: Yerel idarelerin hizmet karşılığı aldığı ücret (yapıya göre değişir) Temel vizesi: Temel ruhsatı alınmış olan yapının, proje ve ruhsat eklerine göre yapılmasını sağlamak amacıyla yapılan bir ara denetimdir. (Subasman düzeyine ulaşıldığında) Isı Yalıtım Vizesi: Bazı belediyeler uygular. Isı yalıtımı tamamlandıktan sonra yapılır. İskan (kullanma) izni: Yapının projesine göre tamamlandığını ve kullanıma açılabildiğini belirtir. (kısmi kullanma izni de mümkün) 35

36 UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI

37 KAMU UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI Kamu kuruluşlarının proje ünitelerinde, Proje bürolarında (özel sektör), Yarışma yoluyla (İhale Yasası m.23), Yapımı üstlenecek yüklenici tarafından yapılır. 37

38 PROJE DÜZENLEME SÜRECİ Proje programı (ne şekilde bir proje istenildiği, ne işe yarayacağı, bütçe gibi bilgiler) proje bürosuna verilir. Mimar, bu bilgilere göre etüdünü yapar ve en uygun projeyi hazırlar. (avan veya uygulama projesi) Kat planları, görünüşler ve kesitler -> Diğer bürolara Yapının statik ve betonarme hesapları yapılır. Temel hesapları için zemin emniyet gerilmesi Deprem hesaba katılarak kolon, kirişlerin hesapları Tesisat projeleri Proje grupları (büroları) arasında koordinasyonu mimar sağlar 38

39 PROJE DÜZENLENMESİ (devam) Gerekli revizyonlar yapılır İlgili belediyenin TMMO şube temsilcilikleri ile işbirliği varsa, her meslek grubu hazırladığı projeyi kendi meslek odasının denetiminden geçirir. Oda projeyi kriterlere uygunluk bakımından inceler. Oda vizesi Projeler mimarda toplanır. Proje dosyası hazırlanır. İnşaata başlama izni alınır Metraj bürosuna gider 39

40 MİMARİ PROJE Mimara proje çalışmasına başlamadan önce aşağıdaki bilgiler lazımdır: Bina sahibinin istekleri İnşaat yapılacak arsanın imar durum belgesi Arsanın plankotesi Yörenin iklim koşulları Özel binalar için fonksiyon şemaları, yapı elemanı ve bina bilgisi ile ilgili kaynak ve dokümanlar Yörenin imar ve otopark yönetmeliği 40

41 Ön proje Avan proje Belli bir yapının kesin ihtiyaç programına göre; gerekli arazi ve zemin araştırmaları yapılmadan, bilgilerin halihazır haritalardan alındığı, çevresel etki değerlendirme ve fizibilite raporları dahil elde edilen verilere dayanılarak hazırlanan plân, kesit, görünüş ve profillerin belirtildiği bir veya birkaç çözümü içeren proje. Mimarın uygun gördüğü tasarım yapı sahibine sunulur Ön projenin kapsamı: Genel durum planı Kat planları ve görünüşler Kesitler (en az 2) Dış ve iç perspektif Maket Durum planı 1/200-1/1000, diğer paftalar genelde 1/100 41

42 Kesin Proje Belli bir yapının onaylanmış ön projesine göre; mümkün olan arazi ve zemin araştırmaları yapılmış olan, yapı elemanlarının ölçülendirilip boyutlandırıldığı, inşaat sistem ve gereçleri ile teknik özelliklerinin belirtildiği proje Ön projenin değişikliklerden sonra daha ayrıntılı çizilmesi Mimar ile mühendis işbirliğinde çalışır Durum planı, kat planları, görünüşler ve kesit paftalarından oluşur (1/100) Uygulama projesi beklenirken bazı imalatların yapılması mümkünse kullanılır Kesin proje uygulamalarıyla sıkça karşılaşılmaz 42

43 Uygulama (Tatbikat) Projesi Belli bir yapının onaylanmış kesin projesine göre yapının her türlü ayrıntısının belirtildiği proje Yapı ile ilgili her türlü ayrıntı işlenir Proje dosyası (mimari) Durum (Vaziyet) planı (1/200) Kat planları (1/50) 4 cephe görünüşü (1/50) 2 Kesit (1/50) Sistem kesiti (detayı) (1/25) Mahal (yer) listesi Gerekli detaylar (1/25, 1/20, 1/10, 1/5, 1/2 ve 1/1) 43

44 TAŞIYICI SİSTEM PROJESİ İnşaat müh. hazırlar Şekli ve boyutları belirlenmiş olan yapının taşıyıcı elemanlarının hangi malzeme ve hangi kesit ölçüsünde yapılması gerektiğini belirler Gereken bilgiler Yapının inşaat tarzı, boyutları ve kullanım amacı İnşa edileceği arsanın zemin emniyet gerilmesi raporu Rüzgar ve kar yükünün hesabında dikkate alınması gereken faktörler Yörenin deprem riski ve deprem yönetmeliği 44

45 TAŞIYICI SİSTEM PROJESİ (devam) Proje dosyası (betonarme) Hesaplar Temel planları Kolon aplikasyonu Kat kalıp planları Döşeme teçhizat planları Kiriş detayları Merdiven detayları Planlar 1/50, detaylar (1/20) 45

46 TESİSAT PROJELERİ Binanın kullanımını sağlayan donanımın inşa edilmesi amacıyla hazırlanan projeler Makine ve Elektrik grubu 46

47 Makine Grubu Makine müh. hazırlar Yapılan tesisat projeleri Temiz ve pis su tesisatı Sıcak su tesisatı Soğutma tesisatı İklimlendirme tesisatı Asansör Gerekli yönetmelikler, standartlar ve dokümanlar incelenmeli 47

48 Makine Grubu (devam) Sıhhi tesisat proje dosyası Hesaplar Pis ve temiz su şebeke planları Kolon şemaları Kalorifer tesisatı planları Kazan dairesi planları Hidrofor, havagazı planları 48

49 Elektrik Grubu Elektrik müh. hazırlar Elektrikli araçların akım gücü Elektrik gerektiren tüm hizmet şekilleri için tesisat projeleri, gerekirse trafo ve paratoner projeleri Güvenlik ve haberleşme donanımı için elektronik mühendisleriyle ortak 49

50 Elektrik Grubu (devam) Elektrik proje dosyası Her kat için lamba, priz, anahtar, sayaç, tablo ve şebekeyi gösteren planlar Televizyon, paratoner şemaları Dış aydınlatma planları, trafo planı Asansör tesisatı mevcut ise ilgili planlar Asansör tesisatı dosyasına koyulur. 50

51 Yalıtım Projesi Gerekli yalıtımların yapılmadığı binalar, yapının çabuk yıpranmasına, ısıtma ve soğutma enerjisi israfına, çevre kirlenmesine neden olurlar sayılı RG de yayınlanan (2000) yönetmeliğe göre makine müh. tarafından hazırlanacak ısı yalıtım projesi tesisat projeleri ile birlikte sunulmalıdır Yalıtım hesapları TS 825 e uygun olmalı ve hesaplar proje eki olarak sunulmalıdır Isı yalıtımı yapılırken su ve buhar yalıtımları unutulmamalıdır 51

52 PEYZAJ (Çevre Düzenleme Projesi) İnşaat ruhsatı alınabilmesi için nüfusu in üzerinde olan yerleşim yerleri ile yerel idarenin gerekli gördüğü yerlerde hazırlanır. Peyzaj mimarları Bazen şehir bölge planlamacı ile beraber 52

53 ÇED RAPORU Çevresel Etki Değerlendirme yönetmeliğine göre sanayi tesislerinin projelendirmesine başlamadan önce çevreye olan etkilerini belirleme amaçlı bir rapor hazırlanmalıdır 1000 adet ve daha fazla konut içeren projeler 53

54 TEKNİK ŞARTNAMELERİN HAZIRLANMASI Teknik Şartname üretimi söz konusu olan bir ürünün sahip olması gereken fiziksel, mekanik, kimyasal veya işlemsel özelliklerini tanımlayan bir belgedir. Denetimler teknik şartnamelerde yazılan standartlara göre yapılır Teknik Şartnamenin içeriği Projenin gerçekleştirilmesinde kullanılacak her malzeme, teknoloji ve cihaz ile ilgili teknik niteliklerin tamamı bulunmalı Tanımlanan teknik nitelikler, anlaşılır, uygulamaya aktarılabilir ve denetlenebilir olmalı 54

55 TEKNİK ŞARTNAMELERİN HAZIRLANMASI (devam) Eski ihale yasasında devlet yapılarında kullanılacak malzemeler ve şartlar Bayındırlık İşlerinin Yapı İşleri Umumi Fenni Şartnamesi - Genel Teknik Şartname de belirtilirdi. (m.12) Her inşaatta karşılaşılabilecek imalatlar ile ilgili genel teknik özellikler bulunur Yeni kanuna göre ihale edilecek her iş için kendine özgü teknik şartname düzenlenmesi gerekir. Hala Genel Şartnameden faydalanılır 55

56 Örnek Teknik Şartname 56

57 Sözleşme Tasarısının İş sahibi idarenin işi üstlenecek yüklenicinin sorumlulukları ve kendi yükümlülükleri ile ilgili öngörülerini içermekte olan matbu bir metindir İnşaat ve yüklenicilerle ilgili değişecek bilgi ve koşulların işlenmesine olanak sağlamak amacıyla sözleşmede bu tür bilgilerin yer alacağı kısımlar boş bırakılmıştır. Sözleşme çeşidine göre değişirler 57

58 YAPININ YAKLAŞIK MALİYETİNİN HESAPLANMASI BİRİM MALİYETLER METRAJ BİRİM FİYAT SİSTEMİ KEŞİF 58

59 BİRİM MALİYET HESAPLARI Bir yapının hakikate yaklaşık olarak tahmini bedelleri bazı pratik yöntemlerle bulunabilir. Birim alan maliyeti: Bir bölgede yapılmış yapının kesin maliyet hesabının yapı alanına bölünmesiyle 1 m 2 ye düşen bedel. O bölge için aynı özellikteki yapıların 1m 2 için değeri kabaca aynı kabul edilir. Arsa, malzeme, işçi ücretleri aynı kalma şartıyla Birim hacim, hizmet birimi maliyetleri 59

60 İnşaat Metrekare Maliyetleri (2004) 60

61 Örnek Bir semtte yapılan normal kalitede 5 katlı betonarme karkas apartmanların, arsa hariç 1 m 2 inşaat bedeli 322 YTL olduğu biliniyorsa, şartlar değişmediği taktirde aynı kalitede 150şer m 2 lik çift daireli ve 5 katlı bir apartman tahmini bedeli: Binanın inşaat alanı: 6 x 2 x 150 = 1800 m 2 Tahmini bedel = 1800 x YTL 61

62 YAKLAŞIK MALİYET (ÖN KEŞİF) İşlerin ihalesi yapılmadan önce idarece, her türlü fiyat araştırması yapılarak KDV hariç olmak üzere yaklaşık maliyet belirlenir, dayanakları ile birlikte hesap cetvelinde gösterilir. Yaklaşık maliyete ihale ve ön yeterlik ilanlarında yer verilmez, İsteklilere veya ihale süreci ile resmi ilişkisi olmayanlara açıklanmaz. Yapım işlerinde yaklaşık maliyetin bulunması için; Arazi ve zemin etüdü yapılır, Proje hazırlanır, Mahal listesi hazırlanır, Metrajlar hazırlanır, Birim fiyat ve imalat tarifleri hazırlanır. 62

63 Tanım METRAJ Yaptırılması düşünülen bir yapının plan ve projeleri üzerinden ölçümleme yapılarak bu yapıyı meydana getirecek olan yapı elemanlarının cins ve miktarlarının belirlenmesi işlemi Bir yapıyı meydana getirecek elemanların ünite olarak miktarlarının tespit edilmesi işlemidir. 63

64 İlk Metraj Cetvelinin İlk metrajlar inşaata başlanmadan önce (ihale öncesi) hazırlanır İlk metraj, kesin metraj kadar hassasiyetle hazırlanmaz, ölçümler yuvarlak hesap. Detaylı betonarme ve demir hesapları ihale sonrasına bırakılabilir. Betonarme betonu mimari projeye göre yaklaşık hesaplanabilir Demir hesabı da betonun 1 m 3 üne kg demir düşecek şekilde hesaplanabilir. 64

65 Örnek ilk Metraj Hesabı 65

66 Örnek İlk Metraj Listesi 66

67 İlk Metraj Cetvelinin (devam) Her yapı elemanının ölçü tarzı Bayındırlık bakanlığı genel şartnamesinde ve fenni şartnamede belirtilmiştir. Bütün iş grupları proje üzerinden ayrı ayrı ölçülüp, hesaplandıktan sonra bir metraj listesi halinde alt alta yazılır Metraj listesine her türlü tesisat işi ve diğer tüm imalatın ayrı ayrı metrajları çıkartılıp ilave edilir. 67

68 Örnek İş Grupları Kazı İşleri Dolgu Grobeton Moloz taş duvar Tuğla duvar Kalıplar Doğramalar Betonarme Demiri Yağlı Boya Döşeme Kaplaması Sıva Cam 68

69 BİRİM FİYAT SİSTEMİ

70 BİRİM FİYAT Yaptırılması düşünülen her yapı elemanının maliyetini hesaplamak için birim miktar fiyatı gerekir Birim fiyatın gerçekçi olması için: İmalatta kullanılacak üretim girdilerinin cins ve miktarları belirlenmeli Kullanılacak girdilerin nitelik tanımları yapılmalı Girdilere ait geçerli piyasa fiyatları (rayiçler) belirlenmeli Birim imalata yansıyan genel gider belirlenmeli Birim imalatlar için öngörülen kar düzeyi belirlenmeli 70

71 BİRİM FİYAT (devam) Hesaba katılanlar Malzeme tutarları Makine tutarları İşçi saat ücretleri Genel giderler Yüklenici karı Malzeme ve işçilik değerleri Belediye ve Ticaret Odası gibi yerel teşkilatlardan elde edilebilir. 71

72 Birim Fiyat Tarifleri Eki Fiyat Listesi İş kısımlarının ayrı ayrı analizi zaman alıcı bir iştir. Birim Fiyatlar ülkemizde yılda bir kez belirlenir ve ilgili takvim yılı için geçerli Her yıl başında Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca Birim Fiyat Tarifleri Eki Fiyat Listesi adı altında bina yapıları, tesisatlar ve diğer yapı grupları için ayrı ayrı tespit edilip kitapçıklar halinde yayımlanır Listede yapılan işin liste numarası, poz numarası, tanımı, birimi ve birim fiyatı yer alır 72

73 Birim Fiyat Listesi Örneği (2001) 73

74 BİRİM FİYAT TARİFLERİ Birim fiyat listesinde, birim imalatlar için öngörülen fiyatları hak edebilmek için işin hangi düzeyde yapılması gerektiği ile ilgili açıklamalardır. Her birim imalatın tanımı ile birlikte söz konusu elemanın metrajı ile ilgili esaslar da verilir. 74

75 Örnek Birim Fiyat Tarifi 75

76 Örnek Birim Fiyat Tarifi 76

77 Örnek Birim Fiyat Tarifi 77

78 BİRİM FİYAT ANALİZİ Birim imalatın üretilebilmesi için kullanılan kaynakların nitelik ve miktarlarının ayrıntılı dökümüdür. Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yapı üretimine giren ve birim fiyata tabi olan tüm işlerin analizleri yapılır ve bunlar Genel Fiyat Analizi adlı bir kitapta toplanır. 78

79 79

80 Rayiç Listesi Birim fiyat analizlerinde kullanılması öngörülen kaynakların poz numarası, adı, birim ve birim fiyatının bir ayara getirildiği ve her yıl yeniden düzenlenerek Birim Fiyatlarına Esas İşçilik, Araç ve Gereç Rayiç Listeleri adı altında yayınlanan kitapçıklardır 80

81 Rayiç Listesi Örneği (2004) 81

82 Taşıma bedelleri Kamu projelerinde bir çok malzemenin taşıma bedeli devlet tarafından karşılanır Taşıma bedeli 3 şekilde hesaplanabilir Pazarlık usulü (taşınacak malzemenin birimi veya taşımanın tümüne geçerli) Tarife usulü (kamu araçlarıyla yapılan taşımalarda kullanılan tarifeler) Formül usulü (taşıma formülleri) 82

83 Taşıma bedelleri (devam) Taşıma bedeli ödenecek malzemeler; Bütün kazılar, Stabilize, Kum, çakıl, tüvenan, hafif agrega, mermer tozu ve princi, Çimento (beyaz çimento hariç), kireç (sönmemiş), Taş, Tuğla, Teçhizatsız ve teçhizatlı hafif gazbeton, Kiremit, Demir, Boru (madeni, betonarme, plastik) ve ek parçalar, Büz, kanalet, Genleşmiş perlit, Yol, sedde, baraj dolgularının sıkıştırılmasında kullanılacak su. 83

84 Bayındırlık Birim Fiyat Sisteminin Özeti Yapılacak bir inşaat işinin birim fiyatı birim fiyat listesi gerçekleştirme düzeyi birim fiyat tarifi üretimine giren kaynakların cins, miktar ve niteliği birim fiyat analizinde kullanılan kaynakların fiyatı ve niteliği rayiç listesinde kullanılacak malzeme ve işçilik niteliği ile uygulanacak yapım teknolojisinin tanımı Genel Teknik Şartnamede verilir. 84

85 KEŞİF Keşif, bir yapının ne kadar para sarfı ile yapılabileceğinin veya yapıldığının hesap edilmesi işlemidir. Yapıya başlamadan önce, yapının mal olabileceği bedeli yaklaşık olarak hesap etmek için yapılan keşfe 1. Keşif veya Ön keşif Yapı tamamlandıktan sonra, ne kadar para sarfı ile yapıldığını kesin olarak hesap etmek için hazırlanan keşfe ise İkinci (Son) Keşif denir. 85

86 1. KEŞİF ÖZETİ CETVELİ Yapıda kullanılacak malzemeden her birinin miktarıyla birim fiyatının çarpılıp bulunan sonuçların, sıra veya poz numaralarına göre alt alta yazılarak, son kısmına malzemelerin nakliye bedellerin eklenmesiyle hazırlanır. Nakliye bedelleri, Bayındırlık Bakanlığı Taşıma Genel Teknik Şartnamesinde belirtilen nakliye formüllerine göre hesaplanır. Uygulamada elektrik, sıhhi tesisat, kalorifer, asansör v.b. tesisatlarının haricinde kalan kaba inşaat bedelinin %7-11 i nakliye bedeli olarak 1. keşif özeti cetveline eklenir. Devlet İhaleleri 1. Keşif Özetindeki bedele göre çıkar (ama bu bedel ilan edilmez) Proje, keşif özeti, teknik şartnameler => Kontrol Amirliği 86

87 1. Keşif Özeti Örneği 87

88 KULLANILAN KAYNAKLAR Yapı İşletmesi ve Maloluş Hesapları A. Pancarcı, M. Emin Öcal Yapı İşlerinde İhale Düzenimiz Prof. Orhan Yüksel Yapı İşletmesi Şantiye Tekniği Maliyet Hesapları Kerim Sunguroğlu Project Management for Construction Fundamental Concepts for Owners, Engineers, Architects and Builders C. Hendrickson 88

89 TEŞEKKÜRLER.. 11/11/