TÜRKÜM YMM & DENETİM 1

Transkript

1 TÜRKÜM YMM & DENETİM 1

2 TAŞINMAZLARIN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİLENDİRME Türk Medeni Kanununda Taşınmaz olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar Türk Medeni kanunun 704.maddesinde; Arazi, Tapu siciline ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmıştır. MK nun 705 maddesinde de Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur denilmektedir. O halde taşınmazların elden çıkarılması demek MK 704.maddesinde sayılanların 705.maddesindeki işleme tabi tutulması anlamına gelmektedir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 2

3 Taşınmaz alım-satımını yapan kim olabilir? A-Kurumlar olabilir B-Gerçek Kişiler olabilir Gelir vergisi mükellefi olması ve aktifine kayıtlı gayrimenkul olması Gerçek kişinin özel mülkü olması TÜRKÜM YMM & DENETİM 3

4 A-Kurumlarda Vergileme KVK nun Verginin konusu başlıklı 1.maddesinde aşağıda sayılan kurumların kazançları, kurumlar vergisine tabidir denilmektedir. GVK n da olduğu gibi gelirin türü ile ilgili bir ayrıma gidilmemiş, sayılan kurumların bütün kazançlarının KV ne tabi olacağı ifade edilmiştir. KVK 6.maddesinde de kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap döneminde elde ettikleri safi kazancı üzerinden hesaplanacağı, safi kazancın tespitinde ise GVK nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Safi kurum kazancı GVK nun ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceğinden,(gvk 38) kurum açısından öz sermayede artışa neden olan her kazanç, türüne, içeriğine, taşınmazın iktisap şekline, bakılmaksızın, kurum kazancıdır ve kurumlar vergisinin konusuna girer. TÜRKÜM YMM & DENETİM 4

5 İstisna: KVK 5/1-e KVK nun 5/1-e maddesinde; kurumların en az iki tam yıl(730 gün) süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satılması halinde oluşan kazancın % 75 lik kısmı KV den istisnadır. Bu istisnadan dar mükellef kurumlarda dahil olmak üzere tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilir. İstisnanın uygulanabilmesi için taşınmazın tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Tapuya tescili yapılmamış bir taşınmazın satışından doğan kazanca istisna uygulanması mümkün değildir. Uygulamada cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinde çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilir. Bu gibi durumlarda taşınmazın aktifte iki yıl süreyle bulunduğu ve fiilen kullanıldığı, yapı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilmesi halinde satıştan önce tapu tescili yapılmış olmak kaydıyla istisnadan yararlanılabilir. Özelge:Tapu sicilinde kurum adına kayıtlı olsa bile aktife kaydedilmemiş bulunan taşınmazların satışından doğan kazanca KV ve KDV istisnası uygulanamaz. (Düzce Defterdarlığı KVK-02-6) TÜRKÜM YMM & DENETİM 5

6 Kurumlar tarafından inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan binaların satılması halinde, kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı KV den istisna olacaktır. Ancak, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacaktır. TÜRKÜM YMM & DENETİM 6

7 Fona Alma İşlemi -Taşınmaz satışından doğan kazancın istisnadan yararlanacak kısmının pasifte özel bir fon hesabına alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulması gerekmektedir. Bu çerçevede, fon hesabına alma işleminin, satışın yapıldığı yılı izleyen hesap döneminin başından itibaren kazancın beyan edildiği döneme ait KV beyannamesinin verildiği tarihe kadar ( / )yapılması gerekmektedir. Fon hesabına alınan tutar sermayeye ilave dışında başka bir hesaba alınamaz, işletmeden çekilemez. İstisnadan geçici vergi dönemleri itibari ile de yararlanılması mümkündür. TÜRKÜM YMM & DENETİM 7

8 Örnek:5 mayıs 2016 tarihinde taşınmaz satışından TL kazanç elde edilmiş ve kazancın %75 lik kısmı olan TL için hem geçici vergi hem de kurumlar vergisi beyannamesinde istisnadan yararlanılmıştır. İstisnadan yararlanılan TL nin tarihine kadar fon hesabına alınması, tarihine kadar da sermayeye ilave dışında başka bir hesaba alınmaması gerekir /Binalar /O.D.GelirKarlar /Dönem Net Karı /Özel Fon (Gelir Tablosuna Yansıtılmalıdır.) (KV beyannamesinde Kurum kazancından düşülmelidir.) TÜRKÜM YMM & DENETİM 8

9 Tahsil süresi/vadeli Satış -Vadeli satışlarda satış bedelinin tamamının satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci yılın sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içerisinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, VZC ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilir. Taşınmaz satışından kazanç, satış işlemi ile birlikte doğacağından, satış işlemi ister peşin ister vadeli olsun istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır TÜRKÜM YMM & DENETİM 9

10 Örnek: Maliyet bedeli TL olan taşınmaz 2007 yılında TL ye vadeli satılmıştır. Tahsilatlar ;2007 de TL, 2008 de TL, 2009 da TL, 2010 da TLşeklinde gerçekleşmiştir. Satış kazancı= TL TL= TL %75 i= TL için 2007 yılında istisnadan yararlanılmış ve bu tutar özel fon hesabına alınmıştır yılında tahsil edilen TL ye isabet eden (kar) *%80= TL(ist.) *%75= TL için istisnadan yararlanılması mümkün değildir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 10

11 KVK uyarınca gerçekleşecek devir ve tam bölünme hallerinde, söz konusu fon hesabının, devralan kurumların bilançolarına aynen aktarılması gerekeceğinden bu işlem işletmeden çekiş olarak değerlendirilmeyecektir. İstisna uygulaması esas itibariyle bütün kurumlar için geçelidir. Ancak faaliyet konusu taşınmaz ticareti ile ve kiralaması olan kurumlar bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar için diğer şartlar tamam olsa da bu istisnadan yararlanamazlar. TÜRKÜM YMM & DENETİM 11

12 Örnek: Bir inşaat şirketinin şirket merkezi olarak kullandığı binayı en az iki tam yıl süre ile kullandıktan sonra satışında (diğer şartlarda tamam ise)istisna uygulanabilecektir.ancak satmak amacıyla inşa ettiği veya satın aldığı bina satışından doğan kazanca istisna uygulanamaz. Özelge: Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinin tetkikinde, esas faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti veya kiralaması bulunmayan şirketin, zorunlu sebepler dolayısıyla atıl durumda bulunan ve kiraya verilmek suretiyle değerlendirilen taşınmazını satması halinde KVK 5/1-e bendinde belirtilen şartları taşıması kaydıyla, söz konusu satıştan doğan kazancın % 75 lik kısmının KV den ve KDVK 17/4-r hükmü gereğince de KDV nden istisna olacaktır.(izmir VDB ) TÜRKÜM YMM & DENETİM 12

13 Özelge :.Buna göre şirketinizin esas faaliyet konusu her ne kadar taşınmaz ticaretinden ziyade başka şirketlere iştirak etmek olsa da,şirketinizin çok sayıda gayrı menkul alım ve satımı faaliyetiyle uğraşması nedeniyle taşınmaz satışından doğan kazancınız için K.V.K.5/1-e bendindeki istisnadan yararlanılması mümkün bulunmamaktadır. Aynı özelge de Katma Değer Vergisi yönünden ise..şirketinizin aktifinde bulunan çok sayıda taşınmazın alım ve satımı, bunlar ticari amaçla aktifte bulundurulması olarak değerlendirileceğinden, ticari amaçla elde bulundurulan söz konusu taşınmazların tesliminde, bu taşınmazların iki yıldan fazla süredir aktifte bulundurup bulundurmadığına bakılmaksızın17/4-r maddesindeki istisna hükmünün uygulanması mümkün değildir -Yararlanılan bu istisnanın K.V. beyannamesinde gösterilmesi de koşullar arasında sayılmıştır TÜRKÜM YMM & DENETİM 13

14 İstisna Koşullarına Ne Zaman Sahip Olunmalı Yukarıda sayılan şartların taşınmazın iktisap edildiği tarihte değil, satıldığı tarihlerde mevcut olması gerekir. Nitekim MB nca verilen bir özelgede arsaların satışının yapıldığı tarihte şirketinizin ana sözleşmesinde yer alan faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti bulunduğundan, bilançoda duran varlıklar arasında kayıtlı olan ve yılları arasında tescil edilen taşınmazların satışından elde edilen kazancın, KVK 5/1-e maddesinde yer alan istisnadan faydalanması mümkün bulunmamaktadır denilmiştir.istanbul VDB.B.07.1.GİB KVK TÜRKÜM YMM & DENETİM 14

15 Diğer Hususlar: Nakit yada Benzeri Şekilde Satış İstisna uygulanabilmesi için taşınmazların satılması, bu satıştan bir kazanç elde edilmesi ve kurumun mali yapısında bir iyileşmenin olması gerekir. Bu nedenle söz konusu aktif kalemlerin para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmemektedir. -Kat karşılığı arsa devrinde olduğu gibi,bir mal veya hakkın başka bir mal yada hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de istisna uygulanmayacaktır. Bu tür kıymetlerin mevcut borçlar karşılığında rızaen veya icra yoluyla devredilmesi işlemleri ile kamulaştırma işlemleri ise kurumların finansman olanaklarını artıracağından istisna uygulaması kapsamında değerlendirilmesi gerekir TÜRKÜM YMM & DENETİM 15

16 Kısmen Yararlanma ve Zarar Oluşması Hali -Mükelleflerin istisnadan yararlanmaları ihtiyaridir -İstisna uygulamasında mükelleflerin kazancın belli bir kısmı için istisnadan yararlanabilmeleri mümkündür. İstisnadan kısmen yararlanılması halinde, yararlanılmayan bu kazanç tutarı için sonraki yıllarda istisnadan yararlanılması mümkün değildir. -Kurumlar vergisinden istisna edilen kazançların elde edilmesi sırasında yapılan giderlerin ve bu kapsamda yapılan satışlardan zarar doğması halinde bu zararların istisna kapsamı dışındaki gelirlerden indirimi mümkün değildir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 16

17 Özelge(Zarar çıkması) Konu ile ilgili verilen bir özelgede KDVK 5/1-e bendi uyarınca istisna kapsamında bulunan taşınmazın satışı durumunda taşınmaz satışından kazanç doğmaması halinde bu satışa ilişkin zararların(giderlerin) % 75 nin.kkeg sayılarak şirketinizin diğer faaliyetlerinden doğan kazançlarından indirilmesi mümkün bulunmamaktadır. Kalan % 25 inin ise KV matrahının tespitinde dikkate alınması mümkün bulunmaktadır şeklinde görüş bildirilmiştir.(istanbul VDB tarih ve B.07.1.GİB KVK 5-683) TÜRKÜM YMM & DENETİM 17

18 Mali Yapıda İyileşme Bu istisnanın amacı kurumların sermaye yapılarının güçlendirilmesi, finansman sıkıntılarının giderilmesi ve bağlı değerlerin ekonomik faaliyetlerinde daha etkin bir şekilde kullanılmasına imkan sağlamak ve işletmelerin finansal bünyelerini güçlendirmektir. Tasfiyeye giren şirketlerde böyle bir amacın olamayacağı açıktır. Bu nedenle satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar tasfiyeye girilmiş olması halinde, fon hesabında tutulması gereken kazancın işletmeden çekildiği kabul edilecektir. YMM Raporu -Yararlanılan K.V: kazanç istisnasının belli bir tutarın (2016 için TL) üzerinde olması halinde YMM raporu şarttır. Bu zorunluluk 3568 sayılı kanun genel tebliğlerinde belirtilmiştir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 18

19 KDV :(17/4-r) Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmazların devir ve teslimleri KDV den istisnadır. -İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri istisna kapsamı dışındadır. TÜRKÜM YMM & DENETİM 19

20 İktisabında Yüklenilen KDV -İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır. İşlemin yapıldığı tarihe kadar indirim yoluyla telafi edilen kısım için herhangi bir düzeltme yapılmaz, indirilemeyen kısım ise ilave edilecek kdv olarak beyan edilir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 20

21 Örnek: tarihinde TL ye KDV hariç satın alınan ve da TL bedelle satılan taşınmaza ilişkin kayıtlar aşağıdaki gibi olmalıdır /Binalar /İnd.Kdv / /Bankalar /Binalar /O.D.Gelir /O.Dışı Gider /394/İlave Kdv TÜRKÜM YMM & DENETİM Alış kaydı Satış kaydı 2014/1.aydan 2016/5.aya kadar olan dönemde KDV devrinin TL,nin üzerinde olduğu varsayılmıştır. 21

22 İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlere uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır. İstisna kurumlar için tanınmıştır. Şahsi işletmelerin aktifinde kayıtlı taşınmazların satışında istisna uygulanmaz. TÜRKÜM YMM & DENETİM 22

23 -KDVK 17/4-r maddesinde yer alan Belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetinde. ifadesi 6770 sayılı kanun 8.maddedi ile KDVK 17/4-p bendine aktarılmıştır. Bu değişiklik ile Belediyelere ve il özel idarelerinin mülkiyetinde yer alan taşınmazların satışında tarihinden itibaren yapılan teslimlerde Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamalarında olduğu gibi 2 tam yıl aktifte yer alma zorunluluğu aranmayacaktır. Ancak Belediye ve İl özel idarelerine ait iktisadi işletme oluşturulması ve teslim edilen taşınmazların bu iktisadi işletmeye ait olması hainde genel hükümlere göre KDV ye tabi olacaktır. Belediyelerin ve il özel idarelerinin den önce yaptıkları teslimlerde 6770 sayılı kanun geçici 36.maddeye göre KDV aranmayacak, bu nedenle geçmişe dönük herhangi bir tarhiyat yapılmayacaktır. TÜRKÜM YMM & DENETİM 23

24 B-Gerçek Kişiler de vergilendirme GVK nda Gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılında elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olarak tanımlanmıştır. Bu kazanç ve iratlar ise ; -Ticari kazançlar -Zirai Kazançlar -Ücretler -Serbest Meslek Kazançları -Gayrimenkul sermaye iratları -Menkul sermaye iratları -Diğer kazanç ve iratlar şeklinde yedi gruba ayrılmıştır. TÜRKÜM YMM & DENETİM 24

25 Gayrı menkulün elden çıkarılması halinde gelirin niteliğinin belirlenmesinde, Faaliyetin devamlılığı,(işlem sayındaki çokluk- aynı yılda birden fazla veya takip eden yıllarda bir ve daha fazla satış ) Satışın hangi amaçla yapıldığı,(doğrudan kazanç temini) Ticari bir organizasyonun varlığı önem arz eder.(maddi ve şekli şartların varlığı) TÜRKÜM YMM & DENETİM 25

26 Özelge: İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü nün tarih ve sayılı İşletmenize kayıtlı olmadığını ve şahsınız uhdesinde bulunduğunu ifade ettiğiniz taşınmazları aynı yıl içinde veya birbirlerini takip eden yıllarda birden fazla satışa konu etmeniz süreklilik arz edeceğinden mutat olarak yapılan taşınmaz alım-satımı faaliyeti kapsamında değerlendirilecektir. Buna göre; gayrimenkul satışınızın ticari faaliyet kapsamında değerlendirilmesinden dolayı söz konusu gayrimenkul satışlarınız için fatura düzenlemeniz gerekmektedir. Diğer taraftan, gayrimenkul satış işlemlerinin Bs formuna dâhil edilmesi ve bildirimde bulunulması gerekmektedir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 26

27 Gayrimenkul satışından elde edilen kazancın, ticari kazanç unsurlarını taşıyor olması halinde -GVK 38.madde ye göre kazanç tespit etmek (D.S.Öz sermaye-d.b.öz sermaye) ve VUK nun değerlemeye ait hükümleri ile GVK nun 40 ve 41. nci maddeleri (indirilecek giderler ve KKEG) hükümlerine göre uymak gerekir. GVK 37/6:Satınalınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından, elde edilen kazançlar TÜRKÜM YMM & DENETİM 27

28 KDV -KDVK 1.maddesi (Türkiye de yapılan..1- Ticari,sınai,zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler.) gereğince yapılacak teslimlerde gayrımenkulün tabi olduğu oran üzerinden KDV uygulanması gerekecektir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 28

29 Konutlarda KDV Oranı Taşınmaz teslimlerinin KDV ne tabi olması halinde konut dışındakilere genel oranda KDV uygulanır. Konutlarda net alanı 150 M nin altında olanlar için belli şartlarda % 1 yada % 8 KDV uygulanır. Bu şartlar; tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınan konut teslimleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi den itibaren yapılacak projelerde; Üzerine yapılacağı arsanın Emlak vergisi Kanununa göre tespit edilen arsa birim M2 vergi değeri, ** TL TL arası olanlarda % 8, **2.000-TL ve üzeri olanlarda ise %18 oranı uygulanır. Ayrıca 2007/13033 sayılı kararname eki geçici 2.maddesine göre; net alanı 150 M2 nin üzerinde olan konut teslimlerinde tarihine kadar KDV oranı % 8 olarak uygulanacaktır. TÜRKÜM YMM & DENETİM 29

30 Gayrimenkul satışından elde edilen kazancın, ticari kazanç unsurlarını taşımıyor olması halinde GVK mük.80./6 ncı bendine göre; mal ve hakların (ivazsız elde edilenler hariç) 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilir. O halde Değer artış kazancı olarak vergilemede dikkat edilecek hususlar; -Mal ve hakların iktisap şekli -Elden çıkarılma süresidir. -Mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmezler. Bunun dışında iktisap şekli ne olursa olsun değer artış kazancı olarak vergilendirilir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 30

31 Örnek: Bayan (A) tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak(veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A) nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Örnek: Bay (B) de satın aldığı konutu tarihinde satmış ve TL kazanç elde etmiştir.5 yıl dolmadan sattığı için elde edilen kazanç D.A.K olarak vergilendirilecektir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 31

32 Taşınmazlarda İktisap Tarihinin Belirlenmesi (GVK sirk.76) Taşınmazlarda iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 nci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan taşınmazlar dahil, iktisap edilen taşınmazların elden çıkarılması halinde, D.A.K. nın tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır. Ancak, taşınmazın tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu konut idaresi veya diğer kişilerden gayrı menkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrı menkulleri fiilen kullandıklarını, tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artış kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 32

33 Örnek: Bay (A) kooperatif üyeliği karşılığında iktisap ettiği gayrı menkulüne, tarihinde su, elektrik ve telefon bağlatarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamıştır. Bu gayrı menkul Bay (A) adına tarihinde tescil edilmiştir. Buna göre değer artış kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrı menkulün fiilen kullanıma başlandığı tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 33

34 Her Cins Tashihi Yeni bir iktisaptır Cins Tashihi: Bir taşınmazın cinsinin değişmesidir.(yapılı iken yapısız,bağ, tarla vb iken arsa, arazi iken bağ vb duruma dönüşmesi) Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkullün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfının kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir Arsa olarak iktisap edilen GM üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu GM ün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan GM ün tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabulü gerekir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 34

35 Örnek: Bayan (F),nin arsayı satın aldığı tarih , kat karşılığı müteahhide verdiği tarih , gayrı menkulleri tescil ettirdiği tarih ise, Kat karşılığı alınan gayrı menkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve değer artış kazancı tespitinde tapuya tescilin yapıldığı tarihi iktisap tarihi olarak esas alınacaktır. Örnek: Bay(E) nin araziyi satın alma tarihi ,arazinin belediyece ifraz edilerek arsa olarak tapuya tescil tarihi(cins tahsisi) ise D.A.K açısından iktisap tarihi dir TÜRKÜM YMM & DENETİM 35

36 İvazsız İntikal Gayrı Menkul ün ivazsız şekilde iktisap edilmesi Değer artış kazancı nın konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen Gayrı menkul üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan Gayrı Menkul lerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, Değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 36

37 Kat Karşılığı İşlerin Vergilendirilmesi Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında karşılaşılan en büyük sorun, özellikle kat karşılığı olarak arsasını müteahhide veren kişilerin iktisap ettikleri gayrimenkullerin vergilendirilmesinde ortaya çıkmaktadır. Bu aşamada satışların hangi hallerde ticari kazanç hangi hallerde de değer artış kazancı olarak vergilendirileceği konusunda sorun yaşanmaktadır TÜRKÜM YMM & DENETİM 37

38 **Özelge: (Antalya VDB.B.07.1.GİB GVK )Arsanın müteahhide kat karşılığı inşaat yapılmak üzere tapuda devredilmesi halinde satış işlemi gerçekleşmiş olacağından, iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki sürenin beş yılı aşmaması halinde arsa satışından doğan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Arsa sahibinin bir sözleşmeye dayalı olarak arsasının üzerine inşaat yaptırması, gayrı menkulün vasfını değiştireceği gibi,inşaat sonucunda arsa sahibinin daire ve işyeri gibi gayrı menkulün bağımsız bölümlerinin tapuya tescil veya fiilen kullanım tarihinin yeni bir iktisap olarak dikkate alınması gerekir. Bu hükümlere göre, arsanın üzerine bina inşa edilerek, bu dairelerin, -Tamamının iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde, topluca bir defada aynı kişiye satılmasından elde edilen kazançlar GVK mük.80.maddesi gereğince Değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir. Söz konusu dairelerin a)aynı kişiye farklı tarihlerde, b)farklı kişi veya tüzel kişilere aynı tarihte, c)değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, satılması halinde elde edilen kazanç ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilecektir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 38

39 Bedelsiz olarak iktisap edilen gayrimenkulün elden çıkarılması İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir. Ancak; Bu durumda olanlar MB na göre ticari kazanca göre vergilendirilirler. TÜRKÜM YMM & DENETİM 39

40 ÖZELGE: İzmir VDB tarih 762 sayılı) Buna göre, alım satıma konu edilen gayrı menkulün ivazsız iktisap edilmesi nedeniyle, bu gayrı menkulün satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi söz konusu olmayacaktır. Ancak, söz konusu gayrı menkulün satışının ticari bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihlerde satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrı menkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın GVK nun 37.maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekecektir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 40

41 Danıştay 4.Dairenin tarih ve E.2010/1869,K.2010/5546 sayılı kararında ise Davacıya miras yoluyla intikal eden hisseli arsanın müteahhide kat karşılığı verilmesi suretiyle hissesine düşen dairelerin satışı nedeniyle elde edilen gelirin, inşaatın yapıldığı gayrı menkulün iktisabında ticari amaç bulunmadığı, arsanın binaya binanın da nakde çevrilme yoluyla miras kalan taşınmazın servetin değerlendirilmesi kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle yapılan satışların ticari faaliyet olarak değerlendirilemeyeceği ne hükmetmiştir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 41

42 Arsa sahiplerinin ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği durumda defter tasdiki, satışlara ilişkin fatura düzenleme ve KDV, geçici vergi,gelir vergisi beyanı gibi yükümlülüklere uyması gerekeceği malumdur. TÜRKÜM YMM & DENETİM 42

43 Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğine göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 43

44 Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV ye tabidir. Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz. Ancak müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır. TÜRKÜM YMM & DENETİM 44

45 Arsa sahiplerinin arsa teslimlerinde KDV hesaplanmaması, müteahhidin arsa sahiplerine tesliminde KDV hesaplanması iki taraf arasında bir cari hesap uyumsuzluğu doğurmakta, ve çoğu zaman ihtilaflara neden olmaktadır. Konu ile ilgili verilen birçok Danıştay ve Vergi Mahkemesi kararları ; arsa sahibinin kat edinme karşılığı arsasını müteahhide vermesinin trampa niteliğinde bir ticari faaliyet olmadığı, hukuki açıdan bir çok işlemi içeren ve arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik bir tasarruf olarak kabul edilmesi gerektiği gerekçesi ile müteahhidin arsa sahibine yaptığı bağımsız bölüm teslimlerinin Katma Değer Vergisine tabi olmadığı, şeklindedir TÜRKÜM YMM & DENETİM 45

46 Arsa sahibinin kendisine ve müteahhide ait dairelerin tapu devrini yapması halinde vergileme: Arsa sahibinin vergilendirilmesi sadece kendi uhdesinde kalan bağımsız bölümlere göre değerlendirilecektir. Kat karşılığı sözleşmeye dayalı olarak Müteahhide kalan bağımsız bölümlere ait kazanç, müteahhit tarafından beyan edilecektir. ÖZELGE: B : Tapuda arsa adınıza kayıtlı olmakla beraber..noterliği nezdinde düzenlenen tarihli.. numaralı sözleşmeye göre sekiz adet dairenin dışında kalan on iki adet dairenin müteahhit firma tarafından, tapuda kendi adına tescil edilmeden fatura düzenlenerek müşterilere satılması halinde satıştan doğan gelirin, ticari kazanç olarak müteahhit firma tarafından beyan edilmesi gerekmektedir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 46

47 Safi Ticari Kazancın Tespiti: Taşınmaz satışından elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi halinde, VUK nun değerleme hükümlerine de bakılması gerekir. VUK 270.maddesine göre; gayrı menkullerde maliyet bedeline satın alma giderlerinden başka mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderler de dahil edilir. Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile emlak alım ve özel tüketim vergilerini maliyet bedeline veya genel giderlere dahil etmekte mükellefler serbesttir. Dolayısıyla taşınmaz satışında ticari kazanç; satış bedeli ile satın alma bedeli ve bu bedele eklenen diğer maliyet unsurları toplamı arasındaki müspet farktır. TÜRKÜM YMM & DENETİM 47

48 Safi Değer Artışı Tespiti (GVK mük.81) Değer Artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlar ile sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi ile tespit edilir -Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli, -Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar oluşan bu fark istisna tutarın üzerinde ise(2016 için TL) aşan kısım D.A.K. olarak beyan edilmelidir TÜRKÜM YMM & DENETİM 48

49 Maliyet Bedeli Artırımı : Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere T.İ.K. nca belirlenen TEFE deki artış oranında artırılarak tespit edilir. Bu yöntemin uygulanabilmesi için alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 49

50 Örnek: Bay (D) nin araziyi satın aldığı tarih , satın alma bedeli TL dir. Araziyi satış tarihi ,satış bedeli ise TL dir öncesi iktisap olduğundan 4 yıl geçmeden satış yapılmış olduğundan D.A.K olarak vergiye tabi olacaktır. 2006/Mart(bir önceki ay) Endeksi 125, /Ocak(elden çıkarılan ay hariç)166,52 (166,52-125,33/125,33= %32,86 artış oranı % 10 un üzerindedir. O halde maliyet bedeli %32,86 oranında artırılabilecektir *%32,86= TL ise DAK = TL olmalıdır. İlgili yıldaki istisna tutarı düşüldükten sonra (7.700 TL) kalan tutar beyan edilmelidir. Bu hesaplama çekline göre oraya çıkan kazanç o yıl için tespit edilen istisna rakamının altında ise beyanı gerekmez. TÜRKÜM YMM & DENETİM 50

51 Gerçek kişiler adına kayıtlı taşınmazların 6736/7 madde kapsamında işletme aktifinde alınması halinde değer artış kazancı 6736 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılmasına ilişkin Kanunun Bazı varlıkların milli ekonomiye kazandırılması başlıklı 7.maddesinin dördüncü fıkrasında, gelir ve kurumlar vergisi mükelleflerinin sahip oldukları, Türkiye de bulunan ancak kanuni defter kayıtlarında yer almayan para, altın, döviz, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçları ile taşınmazlarını tarihine ( tarihli 2016/9608 sayılı kararname ile ) kadar, dönem kazancının tespitinde dikkate almaksızın kanuni defterlere kaydedebilecekleri, bu takdirde söz konusu varlıkların vergiye tabi kazancın ve kurumlar için dağıtılabilir kazancın tespitinde dikkate almaksızın işletmeden çekilebileceği hüküm altına alınmıştır. TÜRKÜM YMM & DENETİM 51

52 Değer Artış Kazancı Hesaplanmayacağına ilişkin; Özelge İstanbul V.D.B tarihli) Bu hüküm ve açıklamalara göre, fiilen şirkete ait olmakla beraber tapuda şirket ortağı veya üçüncü kişiler adına kayıtlı olan taşınmazlaın,6736 sayılı kanunun 7.maddesi kapsamında şirketin yasal defterlerine kayıt edilmesi mümkün bulunmaktadır. Yapılan bu işlemden dolayı, söz konusu gayrimenkulü iktisap eden şirket ortağı veya üçüncü şahıslar adına değer artış kazancı hesaplanmayacağı tabiidir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 52

53 Özelge Antalya V.D.B ). Bu hüküm ve açıklamalara göre, ortağı bulunduğunuz şirkete ait olmakla beraber tapuda adınıza kayıtlı bulunan taşınmazların,6736 sayılı kanunun 7.maddesi kapsamında, ortağı bulunduğunuz şirketin yasal defterlerine kayıt edilmesi mümkün bulunmaktadır. Harçlar Kanunu Yönünden: Buna göre,6736 sayılı kanun kapsamında şirketinize ayni sermaye olarak konulmak üzere, şirket aktifine kaydolacak taşınmazların tapuda yapılacak tescil işlemlerinden,492 sayılı Harçlar Kanununun 123 ncü maddesi kapsamında tapu harcı aranılmaması gerekmektedir TÜRKÜM YMM & DENETİM 53

54 TAPUDA ÜZERİNDEN HARÇ ÖDENECEK TUTAR KDV DAHİL TUTAR MIDIR? Harçlar kanunun 63 üncü maddesinde, gayrımenkul devir ve iktisaplarında tapu harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı; tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re sen tarh edileceği hükme bağlanmıştır. Öte yandan, tarihlive 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç genelgesinde tapu harcı matrahının tespitinde KDV nin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, KDV ne tabi gayrımenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına KDV dahil edilmeyecektir. TÜRKÜM YMM & DENETİM 54

55 KDV :İktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazların satışı KDV ne tabi değildir.(kdvk 1.madde gereğince) TÜRKÜM YMM & DENETİM 55

56 TEŞEKKÜRLER SONER TÜRKÜM YMM TÜRKÜM YMM & DENETİM 56