GÜNCELLEMELER SPL NİN BELİRTTİĞİ 17 ŞUBAT 2017 MEVZUAT KESİMİNE GÖRE 22 MART 2017 TARİHİNDE YAPILMIŞTIR.

Transkript

1 GÜNCELLEMELER SPL NİN BELİRTTİĞİ 17 ŞUBAT 2017 MEVZUAT KESİMİNE GÖRE 22 MART 2017 TARİHİNDE YAPILMIŞTIR. 22 MART 2017 TARİHİNDE MEYDANA GELEN GÜNCELLEMELER SONRASINDA AŞAĞIDAKİ KONULAR BAŞLIK NUMARASINA GÖRE KİTABIMIZA EKLENMİŞTİR TİCARİ İŞLEMLERDE TAŞINIRLARIN REHNİ AMAÇLI DEĞERLEME İŞLEMLERİ (EKLENEN BAŞLIK) Bankacılıkta teminat olarak kullanılabilecek varlıkların çeşitlenmesi ile değerleme uygulamalarının kapsamı da genişlemektedir. Ticari kredi kullanımının kolaylaştırılması açısından menkul varlık ve değerlerin de teminat olarak kabul edilmesine yönelik düzenleme yürürlüğe konulmuş, ve rehnin paraya çevrilmesinde alternatif yolların sunulması yoluyla finansmana erişimin kolaylaştırılması hedeflenmiştir. Üzerinde rehin hakkı kurulabilecek taşınır varlıklar arasında; alacaklar, çok yıllık ürün veren ağaçlar, fikri ve sınai mülkiyete konu haklar, hammadde, hayvan, her türlü kazanç ve iratlar, başka bir sicile kaydı öngörülmeyen ve idari izin belgesi niteliğinde olmayan her türlü lisans ve ruhsatlar, kira gelirleri, kiracılık hakkı, makine ve teçhizat, araç, ekipman, alet, iş makinaları, elektronik haberleşme cihazları dâhil her türlü elektronik cihaz gibi menkul işletme tesisatı, sarf malzemesi, stoklar, tarımsal ürün, ticaret unvanı ve/veya işletme adı, ticari işletme veya esnaf işletmesi, ticari plaka ve ticari hat, ticari proje ve vagon gibi çok sayıda mal ve varlığın rehin olarak kullanımı mümkün kılınmıştır. Bu kapsamda sayılanlardan üçüncü kişiler zilyetliğindeki taşınır varlık, hak ve paylı mülkiyet hakları da rehin konusu olabilmektedir. Taraflar, rehin hakkının kurulması öncesinde rehne konu taşınırın değerinin tespiti için değerleme yaptırabilir. Rehinli taşınır varlığın birleşmesi veya karışması durumunda ya da temerrüt sonrası hakların kullanımında, alacaklının başvurusu üzerine rehin verenin yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesince taşınırın değeri değerleme hizmeti sunan gerçek veya tüzel kişilere 3 gün içinde tespit ettirilir. Bu tespitin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmedikçe yeniden değer tespiti istenemez. Değerleme hizmeti sunan gerçek ve tüzel kişilerde aranacak nitelikler ile yetkilendirilecek bu kişilere ilişkin diğer hususlar Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelik ile belirlenecektir. Değerleme uzmanı (eksper), rehin verenin yerleşim yerinde faaliyet gösteren eksperler arasından görevlendirilir. Bu yerde faaliyet gösteren yetkili eksper bulunmaması halinde, eksper en yakın yerde faaliyet gösteren yetkili uzmanlar arasından görevlendirilir. Yetkilendirilen uzmanlar TARES (Taşınır Rehin Sicil Sistemi) internet sayfasında yayımlanacaktır. Rehin sözleşmesinin tarafları, rehin hakkının kurulması öncesinde rehne konu taşınırların değerini herhangi bir değerleme hizmeti almaksızın serbestçe kararlaştırabilir.

2 GAYRİMENKUL PİYASA ÇEVRİMLERİ (DÖNGÜLER) (EKLENEN BAŞLIK) Ekonominin reel üretim hacminde gözlenen iniş ve çıkışlar konjonktür olarak tanımlanır. Başka bir ifade ile konjonktür ekonomideki büyüme ve daralma dönemlerinin dönüşümlü olarak yaşanmasını ifade etmektedir. Genellikle konjonktür dönemleri; tepe, daralma, dip ve genişleme olmak üzere 4 aşamadan oluşmaktadır. Ekonomide olduğu gibi ticari gayrimenkuller de döngüsel bir piyasa özeliği göstermektedir. Gayrimenkul döngüsünün 4 evresi bulunmaktadır; İyileşme (Düzelme) Gelişme Yüksek seviyeli (Aşırı) arz Durgunluk olarak sıralanabilir DİKKAT EDELİM!!! Bu sayfada anlatılan konulardan soru çıkma olasılığı çok yüksek İyileşme Aşaması Genişleme Aşaması Aşırı Arz Aşaması Durgunluk Aşaması Döngünün alt kısmıdır. Doluluk oranlarının, talebin ve kiralama hızının düşük olması ya da minimuma yakın olması muhtemeldir. Genellikle yeni inşaatlar devam etmemekte ve kira artış hızı enflasyon oranının altındaki seviyelerde olmaktadır. Piyasanın durgunluk döneminde olduğu düşüncesiyle toparlanma sürecinin başlangıcının belirlenmesi zordur. Artan alan talebi açısından yükseliş eğilimi görülür. Makroekonomik açıdan bakıldığında, GSYİH büyümesi normal seviyelere geri döner ve çeyreklik verilere göre istihdam artışı güçlenir. Doluluk oranlarında ve kiralarda artış görülür. Kiralar yeni inşaatları haklı kılacak seviyelere yaklaşır ve bazı piyasalarda, aşırı hızlarda artar. Geliştirme faaliyeti toparlanma aşamasına geri dönmeye başlar. Arz ve talebin dengede olduğu en yüksek noktaya (dalganın tepesi) bu aşamada erişilir. Çevrim dalgası üzerinde arz ve talep arasındaki denge sıklıkla aşılır. Boşluk arzının gereğinden fazla olması, ekonomide bir değişikliğin neden olduğu aşırı büyüme veya talebin geri çekilmesinden kaynaklanabilir. Aşırı arz, artan boşluklarla işaretlenmiştir. Kira artışı olumlu, ancak düşük seviyelerde kalabilir. Arz, talep edilenin çok üzerinde gerçekleşir ve yüksek boşluk üretir. Durgunluk döneminde kira artışı olumsuz veya enflasyon oranının altındaki seviyelerde gerçekleşir. Buna ilave olarak, kiracıların cezbedilmesi için operatörler çoğu zaman daha fazla imtiyaz ve kira indirimleri teklif eder. Gayrimenkul piyasalarındaki trendler piyasa göstergelerinin birbirleri ile olan ilişkileri ile ölçülebilir. Bu durum şu şeklide açıklanabilir; Eğer piyasadaki boş yerlerin oranı artarsa kiralar düşmeye başlar ve buna bağlı olarak kapitalizasyon oranları artar. Eğer boşluk oranlarında azalma görülürse, yukarıdaki durumun aksine kira paraları yükselmeye başlar ve kapitalizasyon oranları düşer ve yatırımın geri dönüş süresi veya çarpan katsayıları yükselir.

3 23.6- GYO LARIN YÖNETİM ORGANLARI VE OLUŞUMU (EKLENEN BAŞLIK) Yönetim kurulu üyelerinin 4 yıllık yükseköğrenim mezunu olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren; gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans alanlarında en az 3 yıllık deneyime sahip olmaları zorunludur. GYO larda genel müdür olarak görev yapacak kişinin; 4 yıllık yükseköğrenim mezunu olması ve altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık, gayrimenkul ve finans gibi alanlarda en az 5 yıllık deneyime sahip olması zorunludur. Genel müdürlük görevine son 12 aylık süre içerisinde altı aydan fazla vekalet edilemez. Yönetim kurulu üyeliği görevine veya Genel Müdürlük görevine yeni bir atama yapılması durumunda atamaya ilişkin karar, atanan kişinin koşulları sağladığını belgeleyen belgelerle birlikte atamayı izleyen en geç 10 iş günü içinde Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim A.Ş. (SPL) ne gönderilir. 31- GAYRİMUNKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİ (İÇERİĞİNDE DÜZELTME YAPILAN BAŞLIK) Aşağıdaki koşulları yerine getiren şirketler, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuruda bulunabilecektir: Anonim şirket olmaları, Esas sözleşmelerinin 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması, Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması, Ödenmiş sermayelerinin en az TL olması, (2017 yılı için) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması, Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması, Ödenmiş sermayesinin asgari %51'inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması, 2'si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması zorunludur. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNİN ÖDENMİŞ SERMAYELERİ 2017 YILI İÇİN YENİDEN DÜZENLENMİŞTİR.

4 YAZIM ve TASHİH HATALARININ DÜZELTMELERİ Yıllık Nominal Faiz Oranını devre sayısına bölerek Devre Faiz Oranını buluruz. (DFO = YNFO / n) Dönem Sayısı Nominal Faiz Oranı (%) Efektif Faiz Oranı (%) 1 18,00 18, ,00 18, ,00 19, ,00 19, ,00 19, ,00 19,56 1 nolu sayfada yer alan yukarıdaki tablonun dönem sayılarında düzeltme yapılmıştır. Soru-34: Bir şahıs, sahip olduğu AVM nin yangın sigortası için, bir sigorta şirketine her yıl prim olarak TL ödeme yapmaktadır. Sigortaya başlama tarihinden 20 yıl sonra bir yangın sonucunda AVM yanmış ve sigorta şirketi tazminat olarak bu şahsa TL ödemiştir. Şahıs için 20 yıllık dönem boyunca sigorta şirketine ödenen primlerin % 5 faizle bankada değerlendirilmesi mi, yoksa sigorta yaptırması mı daha kazançlı bir yol olabilir? Soru-37: Arazi üzerinde 8 yıl süreli (geçici) irtifak hakkı tesis edilecektir. Arazinin olduğu gibi kullanılması halinde getirebileceği yıllık ortalama net geliri veya yıllık kirası TL olarak belirlenmiştir. Arazilerde geçerli olan kapitalizasyon oranı % 6 olduğuna göre arazi üzerinde 8 yıl süreli irtifak hakkının peşin bedeli ne olur? DENEME SINAVI 6 DA, 19 NOLU SORUNUN A SEÇENEĞİ VE ÇÖZÜMÜ AŞAĞIDAKİ ŞEKİLDE DÜZELTİLMİŞTİR 19- Bir gayrimenkulün değeri TL olup, bir kısmı aylık geri ödemeli yıllık %24 faiz oranlı ve 10 yıl vadeli kredi ile finanse edilmiştir. Kredinin aylık eşit taksitleri TL ise, gayrimenkul alımında kullanılan peşinat tutarı kaç TL dir? A) TL B) TL C) TL D) TL E) TL Yanıt anahtarında değişiklik yok Sorunun Çözümü i = 0,02 (0,24 12) (Dönem Faizi) n = 120 (10x12) (Dönem Sayısı) ABD = x ((1, ) (1, x 0,02)) ABD = (Kredi Değeri) = TL (Kullanılan Peşinat) DENEME SINAVI 2 DE, 12 NOLU SORUNUN C SEÇENEĞİ AŞAĞIDAKİ ŞEKİLDE DÜZELTİLMİŞTİR 12- Aşağıdakilerden hangisi yapının inşasında katlanılan doğrudan (direkt) maliyetler arasında yer almaz? A) İnşaatta kullanılan malzeme, ürün ve teçhizat giderleri B) Direkt işçilik giderleri C) Kazı ve çap ücreti, inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi giderleri D) Şantiye binaları ve geçici çevre çiti E) Proje, proje kontrolü masrafları Yanıt anahtarında değişiklik yok

5 SAYFA 103, ÖRNEK 29 DA KIRMIZI KALEMLE YAZILMIŞ ALAN DÜZELTİLMİŞTİR Örnek-29: Yüzölçümü metrekare olan taşınmazın üzerinde beş yıldızlı otel yatırımı TL kredi kullanılarak bir yılda tamamlanmış ve işletmeye açılmıştır. Otelin yıllık net faaliyet geliri TL olarak tahmin edilmekte olup, söz konusu turizm tesisinin yapım maliyetinin % 60 ı 10 yıl süreli, yıllık % 12 faizli ve yıllık taksit ödemeli banka kredisi ve kalan kısmı girişimcilerden sağlanan kaynak ile finanse edilmiştir. Buna göre; otel yatırımının finansmanında kullanılan kredinin taksit tutarını, ipotek sabitini, borç kapsama oranı ve toplam kapitalizasyon oranını tespit ediniz ve otel yatırımının toplam değeri direk kapitalizasyon yöntemine göre nasıl takdir edilir? Kredi Oranı : 0,60 Özkaynak Oranı : 0,40 Yatırım Tutarı : / 0,60 = Kullanılan Özkaynak : x 0,40 = Kredinin Bugünkü Değeri Üzerinden Yıllık Taksit Tutarı Hesaplanır = A x ((1, ) / (1,12 10 x 0,12)) ,27 = A (Yıllık Kredi Taksiti) Kredi Değeri = Yıllık Borç Ödemesi / Borç Kapitalizasyon Oranı = / Borç Kapt. O. 0,177 = Borç Kapt. O. (ipotek sabiti) Borç Kapsama Oranı = Yıllık Net Gelir / Yıllık Borç Ödemesi Borç Kapsama Oranı = / ,27 Borç Kapsama Oranı = 1,97 Toplam Kapitalizasyon Oranı = 0,60 x 0,177 x 1,97 Toplam Kapitalizasyon Oranı = 0,2092 Gayrimenkul Değeri = Yıllık Net Gelir / Toplam Kapitalizasyon Oranı Gayrimenkul Değeri = / 0,2092 Gayrimenkul Değeri = TL