Ayşe ÜNAL. Yük.Şehir Plancısı. Muğla Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Daire Başkanı

Transkript

1 Ayşe ÜNAL Yük.Şehir Plancısı Muğla Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Daire Başkanı

2 KONULAR Kentsel Dönüşüm Kavramı 6306 Sayılı Afet Kanunu ve Belediyeler( ) Yönetmelik ( ) Belediye Kanunu/73. Madde Tebliğ

3 KENTSEL DÖNÜŞÜM Kentsel Dönüşüm: Kentsel sorunların çözümünde; ekonomik, mekansal ve toplumsal koşulları dikkate alan kapsamlı bir eylem planlama sürecidir

4 Ülkemizde kentlerde dönüşüme konu olan alanlar afet riskli alanlar, kent merkezleri/merkezi iş alanları, kentlerin ekonomik ömrünü doldurmuş/yıpranmış kesimleri, çöküntü alanları, kentin tarihi ve kültürel dokusunun korunması özelleştirmeye konu olan alanlar, ıslah imar planları kapsamında kalan gecekondu alanları veya sadece gecekondu ve düzensiz yapılaşmış alanlar (N.Özdemir 2012)

5 Kentsel dönüşümün amaçları Sosyal Fiziksel Ekonomik

6 Kentsel Dönüşümün Amacı Sosyal Amaçlar Sağlıklı ve güvenli, yaşam standartlarına uygun çevrelerin oluşturulması, Mahalleler arası fiziki, sosyal ve ekonomik farklılıkların azaltılarak, sosyal köhnemenin engellenmesi olarak tanımlanabilir

7 Kentsel Dönüşümün Amacı Fiziksel Amaçlar Köhneme ve "slumlaşma"nın ortadan kaldırılması, Bölgenin altyapı ve sosyal donatıları eksikse bunların oluşturulması, Kent parçaları arasında yoğunluk dengelemesinin yapılması, Ulaşımın sorun halinden çıkarılması, Olası doğal afet (deprem, sel vs.) tehlikesine karşı fiziki çevrenin niteliğinin arttırılarak uygun hale getirilmesidir

8 Kentsel Dönüşümün Amacı Ekonomik Amaçlar Ekonomik dengesizliğin azaltılması, İş hayatının canlandırılması, Yatırım açısından değeri düşen alanların tekrar kent ekonomisine katılması, Kent yönetiminin mali olanaklarının geliştirilmesidir Kentsel Dönüşümün Yöntemleri neler olabilir?

9 Kentsel Dönüşümün yöntemleri Yeniden Geliştirme Rehabilitasyon/İyileştirme Entegrasyon Yeniden Canlandırma Kentsel Koruma Sağlıklılaştırma Kentsel Yenileme

10 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri Yeniden Geliştirme nerelerde uygulanır? Yeniden geliştirme, ciddi olarak bozulmuş ve korunacak değeri olmayan yapıların bulunduğu bölgelerde kabul edilen bir yaklaşımdır. Avantajlımıdır? Yerel yönetimler için bu yaklaşım, arazinin maksimum kullanımı, daha fazla açık alan ve şehir merkezine daha yüksek gelir grupları ve bunların aktivitelerinin gelmesi ile avantajlı görünmektedir. Dezavantajları varmıdır? Yeniden geliştirme yaklaşımı, genellikle orjinal kent nüfusunun kentin başka bir kısmına yerleştirilmesini öngörmektedir. Bu da ağır sosyal ve çevresel maliyetler taşımaktadır. Gelişmiş ülkeler artık bu yöntemi kullanmamaktadır. Neden? gecekondu mahallelerinin kentin başka bir yerinde yeniden oluşmasını engelleyememektedir

11 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri Rehabilitasyon/İyileştirme Rehabilitasyon, planlı olarak gelişmiş ancak zamanla yıpranmış, yoğunluğu artmış ve işlevlerini yerine getiremeyen bölgeleri tekrar değerli hale getirme yöntemidir. Mevcut bölgenin yapısının korunarak, koruma, tamir ve restore edilmesi temeline dayanmaktadır. Rehabilitasyonun bütün aşamalarından halkın katılımı beklenmektedir. Bu yöntemin sosyal yapıya etkisi ise iki farklı yönde gelişmektedir. Kentsel dönüşüm sürecine giren bölgenin halkı buradan uzaklaştırıp, yerine üst ve orta sınıf alıcıların yerleşmesi soylulaştırma olarak tanımlanırken bölge halkının burada ikamet etmeye devam etmesi haline zorunlu iyileştirme denilmektedir

12 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri Entegrasyon Bu yöntemle, kent kimliği korunur, mevcut binaların yanına yeni binaların katılımıyla zengin bir çevre yaratılır. Alanın asıl sakinleri, bölgeden ayrılmayarak dönüşüme katkıda bulunmaktadır. Mevcut olanların yanına konumlandırılacak yeni yapılarda çağdaş mimarlık örnekleri de ortaya konabilmektedir. Pek çok girişimci ve yerel yönetime göre, entegrasyon yöntemi ile konut üretimi daha az karlı ve zaman kaybettirici bir yöntemdir. Kaynak: N.S.Özdemir

13 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri Yeniden Canlandırma Sosyo-kültürel, ekonomik ya da fiziksel açılardan bir çöküntü süreci yaşamakta olan kentsel alan parçalarıdır, çöküntüye neden olan faktörlerinin ortadan kaldırılması ya da değiştirilmesi sonucu, o alanın tekrar hayata döndürülmesi, canlandırılmasıdır. Terk edilmiş, depolama, imalat gibi işlevlere tahsis edilmiş ya da düşük gelir grupları tarafından sağlıksız ve yoğun bir biçimde kullanılan tarihsel yapı ve kent dokularının ekonomik yönden ve kullanım açısından canlandırılması işlemidir

14 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri Kentsel Koruma Kentsel koruma; toplumun geçmişteki sosyal, ekonomik koşullarını, kültür değerlerini yansıtır. fiziksel yapının günümüzün değişen sosyal ve ekonomik koşulları altında yok olmasına engel olmak ve çağdaş toplumla, çağdaş gereksinmelerle bütünleştirilerek yaşamasını sağlamaktır

15 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri Sağlıklılaştırma Sağlıklılaştırma, bir mekanın sağlıklı yaşam koşullarına kavuşturulması ve eski haline getirilmesi anlamını içermektedir. Başlangıçta sağlıklılaştırma çalışmaları tek yapı ölçeğindeki sorunları çözümleme olarak ele alınmıştır. Daha sonraları toplumsal, ekonomik ve kültürel gelişmeler bu sorunları bina çerçevesinden giderek bina gruplarına, kent parçalarına ve kentlere değin yaygınlaştırmıştır

16 Kentsel Dönüşüm Yöntemleri Kentsel Yenileme Kentsel yenileme mevcut kentleri ve merkezleri düzeltmek ve günün gereklerine uydurmak amacıyla yeniden planlama ve bunu uygulama olarak tanımlanmaktadır Kentsel yenilemenin hedefleri arasında şunlar bulunmaktadır: ekonomik canlandırmayı sağlamak, Kentsel altyapının kullanımını iyileştirmek, Şehirlerde daha kaliteli bir yaşam ve çevre oluşturmak, Yoğun sosyal problemleri olan bölgelerde sosyal yenilemeyi gerçekleştirmek, Yerleşme standartlarının iyileştirilmesini sağlamak, Şehirlerin karakterlerinin devamlılığını sağlamak üzere, yeni yapılaşma ya da eskinin tümüyle yıkılıp yeniden yapılması yerine eski yapı ve bölgelerin tümüyle korunması, Yenileme sonrası yöre sakinlerinin orada ikametinin garanti edilmesi,

17 Kentsel Dönüşümde Uluslararası Örnekler

18 Barselona

19 Kentsel Dönüşüm Uygulama Örnekleri Barselona Dönüşüm Projesi Örneği Dünya örneklerinden biri olarak Barselona şehrindeki kentsel dönüşüm dünyada uygulanan en başarılı su-önü gelişim (Waterfront Development) projelerinden birisidir. Savaş sonrası kent merkezindeki nüfus dengesi değişmiştir. Barselona kent merkezinde fiziki ve sosyal köhneme had safhadadır. 1980'lere gelindiğinde Barselona yeni kent konseyi ile demokratik kentsel dönüşüm programlarını başlatmış; böylelikle endüstriyel sistemin küresel yapılanmasına yön verecek ekonomik yükselme oluşmuş; kısa zamanda entegre harekat planı uygulamaya konulmuştur

20 Barselona Dönüşüm Projesi Örneği Dönüşüm projesinin amaçları: Bölgenin yoğunluğunu azaltmak ve yeni açık alanlar üretmek; Yaşam koşullarında sosyal iyileşme sağlamak; Bölgede sosyal kullanım için uygun sosyal donatıların sayısını arttırmak; Yaşayanların projeye doğrudan katılımlarını sağlamaktır (Tarkan, 2007)

21 Barselona Dönüşüm Projesi Örneği Proje Ortakları: Barselona Kent Konseyi Yerel Yönetim Birimleri Özel sektör girişimcileri Sivil kuruluşlar Kentsel dönüşüm süreci 3 aşamada ele alınmıştır: 1. Kentsel iyileştirme (urban rehabilitation), 2. Kentsel yeniden yapılandırma (urban restructuring), 3. Diğer yapılanma biçimleri

22 Barselona Dönüşüm Projesi Örneği Bu kapsamda uygulanan müdahaleler iki başlık altında toplanabilir: Kentsel mekanlar ve yeşil alanlar: Müdahaleler kullanılmayan ve problemli alanlar olarak kabul edilen eski endüstri arazileri ve kentin eski hizmet/servis arazilerinde yapılmıştır. Sektörel planlar: Kentin farklı noktaları farklı özellikler göstermektedir. Bu bağlamda uygulanan müdahaleler de bölgeye göre değişmektedir

23 Barselona Dönüşüm Projesi Örneği Buna göre sektörel planlar üçe ayrılmıştır: 1-Ciutat Vella'nın (eski kent merkezi) iyileştirilmesi, 2-Geleneksel mahallelerin iyileştirilmesi, 3-Kapalı şehir blokların yeniden düşünülmesi Olimpiyatları ile şehir kendini hızlı bir değişim içinde bulmuştur. Fiziksel şartları olumsuz ve ulaşım imkanları açısından yetersiz bir kent olan Barselona hızla gelişmiştir. Yollar yenilenmiş, yeni ulaşım ağları oluşturulmuştur. Proje, köyün dışındaki alana olimpiyatlardan sonra da getirdiği fonksiyon ve işlevlerle hizmet vererek, kentin sürdürülebilir gelişimini sağlamıştır. (N.Özdemir 2012)

24 İNGİLTERE İNGİLTERE

25 İngiltere Elephant & Castle Yenileme Projesi ALANIN ÖZELLİKLERİ Proje Alanı, Londra da 19. yüzyılda tersane ve etrafındaki sanayi alanlarında çalışan işçi konutlarının yer aldığı bir bölgedir. Elephant & Castle, II. Dünya Savaşı ndan sonra trafik baskısı, hava kirliliği ve bunları takip eden olumsuz gelişmeler sonucu çöküntü alanına dönüşmüştür. Dönüşüme sebep veren etkenlerden ilki, bir zamanlar güney Londra nın batı ucu (West End) olarak bilinen Elephant & Castle ın çöküşüdür. II. Dünya Savaşı sırasındaki büyük bomba hasarlarıyla kentin yenilenme ihtiyacı ortaya çıkmıştır

26 İngiltere Elephant & Castle Yenileme Projesi İngiltere, 19.yüzyıldan itibaren geliştirdii projelerin deneyimleri ile Avrupa daki en ileri uygulamalara sahip ülkedir. Uygulama projelerindeki ortaklık temasında merkezi ve yerel hükümet, özel sektör ve halk bir arada bulunmaktadır ve yapılan dönüşüm projelerinde ana ilkeler şöyle sıralanır: Ortaklık Bütüncül bir yaklaşım Lokal yatırımların desteklenmesi Herkes için sosyal ve ekonomik açıdan eşit olanaklar yaratılması Global yatırımlar ile lokal yatırımlar arasında denge sağlanması Altyapı kalitesi Sürdürülebilirlik Çeşitlilik Yerel halk ve entegrasyon

27 İngiltere Elephant & Castle Yenileme Projesi 1960 lara gelindiğinde ilçe yönetimi 19. yüzyıl döneminin köhneleşmiş konutlarını satın alarak bu alanı yeniden geliştirmişse de günümüzde bu bölge, yüksek oranda sosyal yoksulluk trafikten kaynaklanan hava kirliliği kötüleşen belediye konutlarıyla çevrelenmiş gerileyen bir ticaret merkezi konumundadır

28 İngiltere Elephant & Castle Yenileme Projesi Bu nedenle Southwark konseyi bölgeyi yeniden yapılandırmak amacı ile 2002 yılında bir proje başlatmıştır. Projenin vizyonu; Elephant&Castle ın içinden geçilen bir yer olmaktan çıkıp gelinen bir yer olmasıdır m² lik bir alanda gerçekleştirilen proje lik bir bütçeye sahiptir yılında başlayan projenin 2014 yılında tamamlanması hedeflenmiştir

29 İngiltere Elephant & Castle Yenileme Projesi

30 İngiltere Elephant & Castle Yenileme Projesi

31 İngiltere Elephant & Castle Yenileme Projesi Proje tamamlandığında bölgede; m² perakende alanı yeni ve yenilenmiş konut 2 yeni metro hattı Yeni bir ticari merkez alanı 5 meydan olacaktır. Bu proje ile fiziksel çevre kalitesini arttırarak yatırımları teşvik etmek yerel ekonominin güçlendirilmesi ile sürdürülebilir yenileme faaliyetlerini teşvik etmek hedeflenmiştir. Elephant&Castle yenileme projesinin temeli; mahalle sakinleri, yerel işletmeciler, eğitim ve sağlık kuruluşları, toplum ve gönüllü kuruluşlar, ziyaretçiler ve alanda çalışan insanları içeren geniş bir toplumsal katılımla desteklenmiş güçlü bir ortaklığa dayanmaktadır

32 Beyrut/ Lübnan

33 Beyrut Tarihi Kent Merkezi Kentsel Dönüşüm Projesi (Lübnan) Savaşın sona ermesiyle artık Beyrut un yeniden doğması İnsanları savaşın bittiğine inandırmanın gerekli görülmesi savaş öncesindeki sosyal hayatın canlandırılmak istenmesi Beyrut un geleneksel olarak idari, ticari, kültürel çekirdeğini oluşturan Merkez bölgesinin yenilenmesi ihtiyacı 1994 te Beyrut un merkez bölgesinin geliştirilmesi ve yeniden yapılanması amacıyla bölgedeki mülkiyet hakkı sahipleriyle yatırımcıların ortaklığında oluşan SOLIDERE (The Lebanese Campany for Development and Reconstruction of the Beirut Central Districts) adında bir Lübnan anonim şirketi kurulmuştur. (N.Özdemir 2012)

34 Beyrut Tarihi Kent Merkezi Kentsel Dönüşüm Projesi (Lübnan) Savaş sonrası Beyrut ta karşılaşılan sorun yalnızca fiziksel yapının değil sosyal yapının da büyük ölçüde hasar görmüş olmasıdır. Kentin geleneksel kimliğine uymayan bir biçimde ikiye bölünerek dine dayalı bir ayrıma gidilmiş olması, Lübnan ın savaş sonrası ulus olma yolundaki çabalarıyla çelişmektedir. Bu bağlamda temel konulardan biri de kentin sosyal dokusunun bütünleştirilmesidir. Bunu sağlamanın en iyi yolu olarak da, kent merkezinin yenilenerek kentin doğu ve batı tarafının birbirine bağlanması, merkezin, ticaretin yanı sıra sosyal ve kültürel aktivitelerle de tüm kentlileri buraya çekmesi ve böylece kentin iki yakasında yaşayanların burada bir araya gelmesi hedeflenmiştir

35 Beyrut Tarihi Kent Merkezi Kentsel Dönüşüm Projesi (Lübnan) Solidere Kentsel Dönüşüm Projesi Üç Boyutlu Çizimi

36 Beyrut Tarihi Kent Merkezi Kentsel Dönüşüm Projesi (Lübnan)

37 Beyrut Tarihi Kent Merkezi Kentsel Dönüşüm Projesi (Lübnan) Tarihi Kent Merkezi ve Liman Birbirine bağlanmıştır

38 Beyrut Tarihi Kent Merkezi Kentsel Dönüşüm Projesi (Lübnan) Projenin temel hedefleri aşağıdaki gibidir: Tarihi binaların ve koruma alanlarının restore edilmesi, Denize açık bir kentsel alan oluşturulması, Bütüncül modern altyapı sisteminin sağlanması, Kamusal alanların yaratımı, seyir terasları, gezi alanları ve yaya yollarının yapımı ve organizasyonu, İşyeri ve bu kurumlara ait yerleşkeler, kültürel ve rekreasyon imkanları gibi geniş ve çok fonksiyonlu kullanım imkanlarının yaratılması, Sağlam kalmış binaların ve şehir manzarasının korunması, Modern ve geleneksel mimari arasında harmoni yaratılması, Şehrin eski dokusunun ve komşuluk ilişkilerinin yeniden kurulması, 24 saat yaşayan bir kentsel alan oluşturulması, Şehir merkezinin yenilenmesi için mıknatıs etkisi gösteren cazibe olanaklarının yaratılması

39 Beyrut Tarihi Kent Merkezi Kentsel Dönüşüm Projesi (Lübnan) 191 hektarın üzerinde ve 4.69 milyon metrekare inşaat alanını kapsayan proje, iki fazdan oluşmaktadır yıllarını kapsayan dönem birinci faz, dönemi ise ikinci faz olarak tanımlanır. Her iki fazın uygulama süreçleri ise Lübnan hükümeti tarafından kurulan, yarı özel ve özerk bir kuruluş olan Solidere şirketi tarafından yürütülmektedir yılı itibariyle projenin ilk etabı tamamlanmış ve herhangi bir aksaklılıkla karşılaşılmamıştır. Projenin başarısında kamu özel sektör işbirliğinin payı büyüktür. Beyrut kentsel dönüşüm projesi ile tarihi kent merkezi ve yeni liman bölgesi birbirine bağlanmış ve bu yeni bölgede güçlü bir finans merkezi oluşturulmuştur. Hem bu özelliği ile hem de örgütlenme modelinde kullanılan sistem nedeniyle, proje kendi kendini finanse ederek kamuya herhangi bir ek yük getirmemiştir. Proje, kaybedilen kimlik değerlerinin yeniden kazanılmasının zorluğunu göstermesi açısından dünya çapında önemli bir örnektir. (N.Özdemir 2012)

40 Brezilya/ Rio de Jenerio

41 Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) Rio de Janerio, 5.9 milyonluk nüfusuyla, Brezilya nın ikinci büyük kentidir. Yaklaşık nüfusun üçte biri çok kötü şartlarda gecekondu alanlarında (favelas) yaşamaktadır. Gecekondu alanlarının büyük çoğunluğu, şehrin en merkezi ve en değerli yerinde yamaçlara yerleşmiştir. Gecekondu alanlarında yaşayan halkın sadece bir kısmı su, elektrik gibi ihtiyaçlarına ulaşabilmektedir. Gecekondu alanlarında, kanalizasyon alt yapısı olmaması, çöplerin toplanmaması gibi nedenlerden dolayı ciddi bir kirlilik problemi yaşanmaktadır. (N.Özdemir 2012)

42 Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya)

43 Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) Gecekondu alanlarında yaşayan halkın ağır yaşam koşulları çeşitli sosyal problemleri de beraberinde getirmektedir. Bölgede suç oranı artmaktadır. Halkın yoksullukla savaşması, çalışma imkanlarının kısıtlı olması, eğitim imkanlarının olmayışı beraberinde çeşitli sosyal eşitsizliği de getirmektedir. Gecekondu alanlarında özellikle uyuşturucu çeteleri yüzünden birçok sorun yaşanmaktadır. Yaşam şartlarındaki olumsuzluklar, çeşitli sosyal ve ekonomik sorunlar, şehrin kalbi sayılan alanda oluşan görüntü ve çevre kirliliği bölgede bir sağlıklaştırma hareketi kaçınılmaz hale getirmiştir

44 Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) Projenin amacı, program çerçevesinde, konut alanların iyileştirilmesi ve gelecek nesil düşünülerek yeni kapasitelerin oluşturulması, sosyal problemlerinin giderilmesi, fırsat eşitliği sağlamak için iş ve eğitim olanaklarının artırılması ve bölgede yaşam şartlarının düzeltilmesidir. halkın örgütlenmesi sağlanarak, onların projeye katılımının sağlanması projenin amaçları arasındadır

45 Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) Öncellikle temel altyapı, kanalizasyon, su ve elektrik dağıtımı gibi halkın temel ihtiyaçlarının karşılanması, çöp toplanmasıyla çevre kirliliğinin ortadan kaldırılması hedeflenmiştir. Halk meydanları, spor faaliyetleri için merkezler, çocuk bakım merkezleri inşa edilerek sosyal imkânların geliştirilmesi proje kapsamındadır. Ancak proje, konut ihtiyaçlarının karşılanmasını kapsamamaktadır. Bölgede yaşayan halkın kendi kaynaklarıyla veya banka kredisi alarak kendi evlerinin inşaatını gerçekleştirmeleri ya da konutlarını iyileştirmeleri gerekmektedir. Program, bu bağlamda kamu ve yerel halk işbirliği ile gerçekleştirilmektedir

46 Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) FAVELA FAVELA=Gecekondu cephe boyamaları

47 Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) FAVELA FAVELA=Gecekondu cephe boyamaları fiziksel ve sosyal sürdürülebilirlik projesi iki Hollandalı sanatçı 2006 yılında Rio de Janerio nun en olaylı gecekondu gölgesi olan Vila Cruzeiro da iki büyük duvar resmi yapıyorlar ve birden bölgenin kaderi değişiyor

48 Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) İLK HALİ SONRAKİ HALİ

49 Kentsel Dönüşümde Finansman ve Yenilikçi yaklaşımlar

50 Kentsel Dönüşüm Projelerinde Finansman ve Yenilikçi Yaklaşımlar Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi için finansmanın nasıl olacağının hazırlanması yapılması gereken en temel öğelerden biridir. Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi için ele alınması gereken önemli konu, arazi kullanım kararları ile imar haklarının kullanımını yeniden ele alan yöntemlerin geliştirilmesidir. Bu yöntemlerin en önemlileri de, imar haklarının toplulaştırılması yöntemi ve imar hakları transferi yöntemidir (N.Özdemir 2012)

51 Kentsel Dönüşümde imar haklarının toplulaştırılması yöntemi

52 İmar Haklarının Toplulaştırılması Yöntemi Yöntem kısaca, parsel bazında, klasik anlamda var olan imar haklarının, proje bazında bir araya getirilerek, toplulaştırılması ve yaratılan değerin kamu ve özel sektör işbirliği çerçevesinde paylaşılmasıdır. Böyle bir yapı içinde, bireysel üretim yerine, proje bazında, üretim ile talep ve arz ilişkisinin piyasa koşulları içinde oluşmasının yanı sıra, proje amaç ve ilkeleri doğrultunda, arsa sahibi, yatırımcı ve kullanıcıları belirlenmiş, bir proje senaryosu ortaya konulmaktadır. Bu model ülkemizde ilk kez, kapsamlı olarak Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projelerinde başarıyla uygulanmıştır. (N.Özdemir 2012)

53 İmar Haklarının Toplulaştırılması Yöntemi 1- Özellikle depremden sonra, bir takım alanların boşaltılması ve güvenli yerleşim alanlarının yaratılmasında, bu model kullanılabilir. 2- Ayrıca, kent merkezlerinde, dönüşümü zorunlu alanlarda, mülkiyetin toplulaştırılması için gerekli uzlaşmanın sağlanmasında da bu yöntem etkili olacaktır (Göksu, 2003). Modelin avantajları: Parsel bazında yapılaşma yerine, proje bazında yapılaşma hakkı, Proje bazında yaratılan değerin ortaklaşa paylaşımı, Projelerin arazi ve proje geliştirme mantığı çerçevesinde piyasa koşullarında ele alınması İmar hakkının değil, yaratılan değerin paylaşımı Kamulaştırma yerine, toplulaştırma sonucunda daha fazla kamu yararı Farklı grupların projeye katılımı Proje ortaklarının geliştirilmesi olarak sıralanabilir (Göksu, 2003)

54 İmar Haklarının Toplulaştırılması Yönteminde Kullanılan Araçlar Gayrimenkul sertifikası, Gecekondu dönüşüm sertifikası İmar haklarının toplulaştırma sertifikası

55 İmar Haklarının Toplulaştırılması Yönteminde Kullanılan Araçlar Gayrimenkul sertifikası, konut veya işyeri projelerinin, bir yatırımcı tarafından, proje bedelinin finansmanını sağlamak amacıyla kullanılır. Amaç, sertifika sahipleri, sertifikada belirtilen tarihlerde almak istedikleri bağımsız bölümlerin (konut, ofis, işyeri vb) gerektirdiği sayıya ulaştığı zaman, sertifikayı piyasaya sunan yatırımcı, belirlenen süre içinde proje bitirmek ve bağımsız bölümleri teslim etmek durumundadır. Gayrimenkul sertifikası, yeni yerleşim projeleri ile kent merkezlerinde gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı için kullanılabilir

56 İmar Haklarının Toplulaştırılması Yönteminde Kullanılan Araçlar Gecekondu dönüşüm sertifikası, kamu, gecekondu sahibine, tapu tahsis belgesi veya imar hakkı vermek yerine, belirlenecek bir bedel karşılığında, gecekondu dönüşüm sertifikası vererek, bir menkul değer yaratır. Yaratılan değer, gerek mevcut gecekondu alanında geliştirilecek, gerekse başka bir alanda geliştirilecek proje için kullanılabilir. Bu yöntem gerek kamu, gerekse özel sektör ve sertifikayı elinde bulunduran gecekondu sahibi veya ikinci piyasada elinde bulunduran menkul yatırımcısının, piyasa koşullarında, her hangi bir proje etrafında bir araya gelmelerini sağlamaktadır. Bu yöntem, yerleşime uygun olmayan gecekondu alanlarının, yeşil alanlara dönüşümü ile gecekondu gelişiminin tek alternatifi olarak görülen, parsel bazında, apartman tipi konut alanları yaratmanın yanı sıra, okul, hastane, alış veriş merkezi vb gibi diğer kentsel kullanımların yaratılması için alternatif oluşturacaktır. (N.Özdemir 2012)

57 İmar Haklarının Toplulaştırılması Yönteminde Kullanılan Araçlar İmar haklarını toplulaştırma sertifikası; sağlıksız kent parçalarının ve ekonomik ömrü dolmuş çöküntü alanları ile güvenli olmayan yerleşim alanlarının, güvenli ve gelecek nesilleri de dikkate alan, sürdürülebilir yerleşimlere dönüştürülmesi gerekmektedir. Bu tür projelerde, bireysel talep ile toplumsal talebin, mekansal olarak, yapı parselleri yerine, proje bütünlüğü içinde imar haklarının toplulaştırılmasıdır. Parsellere bölünmüş ve dikeyde kurulan kat irtifaklı mülkiyet yerine, proje amaç ve hedefleri doğrultusunda, toplulaştırma ve bu hakların menkul değere dönüştürülerek kullanılması, projenin kalitesini, uygulanabilirliğini ve finansmanı ile birlikte karlılığını beraberinde getirecektir. (N.Özdemir 2012)

58 Kentsel Dönüşümde imar hakları transferi yöntemi

59 İmar Hakları Transferi Yöntemi (İHT) Yöntemin amacı, dönüşümü ve korunması gerekli alanlarda, var olan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek, potansiyel imar haklarının, bir başka projeye transferini veya bu hakkın menkul kıymet hakkına dönüşümünün sağlanmasıdır. Bu model ülkemizde uygulanmamasına rağmen birçok ülkede başarılı bir şekilde uygulanmaktadır. Modelde, arsanın yerine imar haklarının alım ve satımı söz konusudur. (N.Özdemir 2012)

60 İmar Hakkı Transferi Korunacak Bölge Gelişecek Bölge GÖNDEREN BÖLGE İmar Hakları $ $ $ $ $ $ $ $ ALAN BÖLGE (N.Özdemir 2012)

61 İmar Hakları Transferi Yöntemi Model, ülkemizde özellikle, tarihi çevrede yapıların ve tarihi dokuların, imar baskısı altına dayanamayıp, yıkılıp yeni yapılması ve yerleşmelere dönüşmesi ve büyük kentsel yeşil alan kullanımında olması gereken alanların yapılaşması yerine, bu alanlarında imar haklarının olması gerektiğinin kabulü ile bu hakkın mülk sahiplerine sertifika yoluyla başka alanlara veya projelere transfer edilerek, kullandırılmasına olanak verilmesi olarak kullanılabilir. Ayrıca model, özellikle deprem riski olan, kritik alanların boşaltılarak, mevcut imar haklarının başka alanlara veya projelere transferi ile gecekondu ve kent merkezindeki çöküntü alanlarının dönüşümünde kullanılabilir. (N.Özdemir 2012)

62 Tarihi kent dokusunda imar hakkı transferi (N.Özdemir 2012)

63 İmar Hakları Transferi Yöntemi Modelin avantajları: Doğal ve kültürel değerlerin korunması Eşitlikçi imar hakkı dağılımı Piyasa koşullarında imar haklarının daha etkin kullanılması Kentsel toprağın çağdaş ve kentsel gereksinimlere yönelik olarak en optimum ve yararlı kullanılmasıdır (N.Özdemir 2012)

64 İmar Hakları Transferi Yöntemi İmar hakkı transfer sertifikası; Sistem, mülk sahipleri ile uzlaşma esasına dayanmaktadır. Mülk sahibi, arsası üzerindeki imar hakkı karşılığı belirlenen değeri, ya sertifika yoluyla, piyasa koşullarında, likite çevirir yada bir başka proje içinde, piyasa koşulları içinde, başka yöntemlerle değerlendirebilir. Menkul değere de dönüştürülen imar hakları, transfer sertifikaları adı altında, kentin merkezinde veya bir başka yerinde herhangi bir proje yatırımı için daha fazla imar hakkına ihtiyacı olan yatırımcılar tarafından, serbest piyasa koşullarında satın alınmaktadır. (N.Özdemir 2012)

65 İHT yönteminin alternatif kullanımı Ayrıca, İHT yönteminin bölgeler arası yada kentler arası dengesizliği düzeltmek ve kentsel gelişmesi daha yavaş olan ve özellikle Mardin, Diyarbakır, Urfa vb gibi kentsel ölçekte tarihi ve kültürel değeri bulunan kentler ile İstanbul, Ankara ve İzmir gibi hızla gelişen kentler yada bölgeler arasında yapılması ise kentler arası kaynak transferi açısından yararlı olacaktır. Örneğin, Karaman ilinin Kentsel gelişme sürecinin yavaş olacağı dikkate alındığında, İstanbul, Ankara ve İzmir kentlerinde kullanılacak birtakım İmar Haklarının bir bölümünün Karaman dan alınmasına olanak verilmesi kente kaynak transferi sağlanması açısından önemlidir. (N.Özdemir 2012)

66 İHT TL (N.Özdemir 2012)

67 GEREKLİLİK Sertifikaların piyasa koşullarında alım ve satımının yapılması, Sistemin doğru ve kesintisiz işlemesi için İHT bankasının belediyeler tarafından oluşturulması, Kentler arası yada bölgeler arası İHT nin uygulanması, Korunması gerekli alanlarda; tarihi yapının restorasyonun, bakım ve onarımının belirli bir süre içinde yapılma zorunluluğu, (N.Özdemir 2012)

68 GENEL DEĞERLENDİRME Dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesinde; Farklı bölgelerin farklı sorunları olması nedeniyle, geliştirilecek proje ve stratejilerin farklı yaklaşımlara gereksinimi olduğu Her bir projenin, o kentin geleceği ile ilgili vizyonunu geliştirmeye yardımcı olduğu Her bir çözüm önerisinin belirlenmesinde, projeden etkilenen özellikle yerel topluluklar ile yerel yönetim ve yatırımcıların örgütlü bir biçimde işbirliğinin önemi gibi temel ilkeler ortaya çıkmaktadır. (N.Özdemir 2012)

69 GENEL DEĞERLENDİRME Projeden etkilenen grupların, projeye katılımı, projenin başarısı ile çok ilgilidir. Katılımın en üst düzeyde sağlanması için aşağıdaki konular büyük önem kazanmaktadır. 1. Proje senaryosu: Kentsel dönüşüm projelerinde, projenin senaryosunun doğru yazılması ve aktörlerin rolleri çok önemlidir. Senaryonun amacı ve ilkeleri, projeden etkilenen gruplar tarafından tartışıldıktan sonra model ve yöntemler oluşturulmalıdır. 2. Güven sağlama: Başta kamu olmak üzere, grupların birbirlerine güveni sağlayacak ortamların yaratılması önemlidir. 3. Uzlaşma: Proje senaryosu amaç ve ilkeleri doğrultusunda, gruplar arasında uzlaşmanın ilkeleri birlikte ortaya konulmalıdır. Projeye, tüm grupların veya bireylerin katılımının sağlanması ilk aşamada mümkün olmayabilir. Belirli bir uzlaşma sürecinin ardından, çoğunluğun kararı, kamu yararı olarak kabul edilmelidir. 4. Değer paylaşımı: Kentsel dönüşüm projelerinde temel ilke, imar hakkının değil, yaratılan değerin paylaşımı olmalıdır. Paylaşımda esas ise eşitlik üzerine kurulmalıdır. 5. Ortaklık: Kamu, özel sektör ve mülk sahiplerinin ile yerel grupların, proje senaryosun etrafında bir araya gelmeleri en önemli aşamadır. Ortaklığın şekline, projenin ve ortakların özellikleri dikkate alınarak karar verilmelidir

70 Türkiye den Örnekler

71 Katılımcı, Kamu-Özel Sektör Ortaklığı Modeli İle Dönüşüm Projeleri Kamu-özel sektör ortaklığı ile uygulanan kentsel dönüşüm projelerinin ilk örneklerinden birisi Dikmen Vadisi Projesidir. Vadi Ankara kenti için hazırlanan tüm planlarda yeşil alan olarak ayrılmıştır. Alanda yer alan gecekondular ve kamulaştırma maliyetleri bu plan kararlarının uygulanmasını imkansız kılmıştır. Ankara Büyükşehir Belediyesi ile Çankaya Belediyesi ortaklığında kurulan Metropol İmar AŞ. vadinin dönüşümü için Dikmen Vadisi Konut ve Çevre Geliştirme Projesi'ni hazırlamış ve bu proje 1989 yılında onaylanarak uygulamaya koymuştur. (N.Özdemir 2012)

72 Katılımcı, Kamu-Özel Sektör Ortaklığı Modeli İle Dönüşüm Projeleri Projenin ilk etabı af yasasından sonra 'hak sahibi' olarak tanımlanan 335 gecekondu sahibini uygulamaya dahil etmiş ve bu amaçla alanın %15'ini kapsayan alanda konut kullanımı da önermiştir. Hak sahiplerine verilmek üzere tasarlanan konutlar 80 metrekare büyüklüğünde ve görece düşük kalitede inşa edilmişlerdir. Vadide projenin finansmanında kullanılmak üzere lüks konut ve işyeri kullanım alanları da önerilmiştir. 'Kültür Köprüsü' adı verilen 26 katlı lüks yapıda 219 konut ve 60 ticari birim önerilmiştir. (N.Özdemir 2012)

73

74

75

76 Katılımcı, Kamu-Özel Sektör Ortaklığı Modeli İle Dönüşüm-Kentsel Dönüşüm Projeleri Projenin ilk uygulama sonuçları vadinin alanda yer alan gecekondulardan dolayı tümüyle yeşil alan olarak ayrılamayacağının kabulü ile başlatılmıştır. Bu nedenle hak sahibi olarak adlandırılan gecekondu sahiplerinin proje alanı içerisinde iskan edilmesinin yolları aranmış ve uygulanmıştır. Ancak sonuçta yaratılan çevrenin bir yeşil alan değil, yeni gelişme odağı oluşturan bir cazibe merkezi olduğu açıktır. (N.Özdemir 2012)

77 Katılımcı, Kamu-Özel Sektör Ortaklığı Modeli İle Dönüşüm-Kentsel Dönüşüm Projeleri Projeden ekonomik olarak etkilenen aktörlerin başında vadide kiracı ya da ev sahibi durumunda yaşayan gecekondu sakinleri gelmektedir. Gecekondu kiracıları projeden tamamen dışlanırken 'hak sahibi' olarak nitelendirilen gecekondu sahipleri de mülkiyetlerinin büyüklüğü ile orantılı olarak borçlandırılmışlardır. Bu bağlamda, proje sonunda elde ettikleri ve kendileri için 'özel' olarak üretilmiş konutlar gecekondularına karşılık olarak doğrudan verilmiş konutlar değildir. Aynı dönmede kentin diğer gecekondu alanlarında uygulanan ıslah imar planlarının getirileri ile kendi durumlarını karşılaştıran gecekondu sahipleri kendilerini projenin kaybedenleri arasında kabul etmişlerdir. (N.Özdemir 2012)

78 Katılımcı, Kamu-Özel Sektör Ortaklığı Modeli İle Dönüşüm-Kentsel Dönüşüm Projeleri Kentin en modern bölgelerinden birinde yaratılan yeni çekim merkezinde oluşan yeni sosyal yaşam da, gecekondu sahipleri ile yeni gelenler arasında uyuşmazlığın ortaya çıkmasına neden olmuştur. Gecekondu sahiplerinin %68'i sadece ilkokul mezunu iken, alana yeni gelenlerin %75'i üniversite mezunudur. Benzer çelişki kadınların çalışma durumunda da ortaya çıkmaktadır. Gecekondu sahibi ailelerden çalışan kadınların oranı %37'de kalırken bu oran yeni sakinler için %73.4'e sıçramaktadır. (N.Özdemir 2012)

79 Katılımcı, Kamu-Özel Sektör Ortaklığı Modeli İle Dönüşüm-Kentsel Dönüşüm Projeleri Dikmen Vadisi Konut ve Çevre Geliştirme Projesi'nin ilk etabı katılımcı yaklaşımın gereklerinin en fazla yerine getirilmeye çalışıldığı örnek olmuştur yılı yerel seçimlerinden sonra değişen kent yönetimi projenin ilk etabının uygulanmasından sonra ortaya çıkan kentsel rantın piyasa lehinde geliştirilmesi ve uygulanması yoluna gitmiş ve projede bu amaçla bir çok değişiklik yapılmıştır. (N.Özdemir 2012)

80 Katılımcı, Kamu-Özel Sektör Ortaklığı Modeli İle Dönüşüm-Kentsel Dönüşüm Projeleri Kent merkezinde yüksek gelir grubu konut alanlarının arasında sıkışmış bir gecekondu alanının Dikmen Vadisi Konut ve Çevre Geliştirme Projesi ile soylulaştırıldığını söylemek yanlış olmayacaktır. Bir kentsel dönüşümün soylulaştırma olabilmesi gereken koşullar bu proje ile sağlanmış, alanda düşük gelir grubunun yerini yüksek gelir grubu almış ve yapılan dönüşüm çevrede konut ve arsa değerlerinde yükselmeye neden olmuştur. (N.Özdemir 2012)

81

82

83 Dikmen Vadisi

84

85 Genel Değerlendirme Projenin maliyetinin karşılanması amacıyla birinci etapta uygulanması önerilen lüks konut ve işyeri alanı üretimi projenin maliyetinin çok üstünde rant yaratmıştır. Bu uygulama projenin ileriki etaplarında araç değil amaç olarak hayata geçirilmiştir. Hatta projenin birinci etabında yeşil alan olarak ayrılan alanlar bile plan değişiklikleri ile lüks konut alanlarına çevrilmiş ve bu alanlarda konut kuleleri inşa edilmiştir. (N.Özdemir 2012)

86 YATIKMUSLUK MAHALLESİ KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ PROJE ALANI: Ankara-Mamak Yatıkmusluk (Altınevler) Mahallesi sınırları içerisinde, yaklaşık 17,5 ha'lık bir alanı kapsamaktadır. Planlama alanı; mevcut durumda gecekondu tarzı 1-2 katlı, yaşında yapıların bulunduğu, tapulu, tapu tahsis sahibi ve işgalci durumunda hak sahiplerinden oluşan bir bölgedir

87 AMACI: 1960 yılından beri planlı olan bölgede şahıs mülkiyetlerinin çokluğundan dolayı imarlı yapılanmaya geçilememesinden kaynaklı olarak yaşanan sorunları çözebilmek amacıyla, bölge Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında ele alınarak yeniden düzenlenmiştir. Bu proje ile alanda imara uygun sağlıklı kentsel mekanların yaratılması amaçlanmıştır.salaş ve kaçak yapılaşmış alanların dönüşümünü gerçekleştirmek için aşılması gereken hususlar şunlardır: a-vatandaş üzerinde güven ve şeffaflığın sağlanması ve projeye ikna edilmesi, b-mülkiyet yapısının karmaşıklığı, hisselerin fazla olması, c-spekülatörlerin ve açıkgözlerin musallat olması d-yapı yoğunluğunun yüksek olması, e-yasal düzenleme eksikliği ve yetki karmaşası (Kurumlar arasındaki yetki dağılımı) sayılabilir

88

89

90

91

92 Genel Değerlendirme Yaratılan lüks konut alanı proje içerisinde yer verilmeye çalışılan gecekondu nüfusu ile alanın yeni sakinleri / sahipleri arasında bir sosyal ayrışmaya neden olmuştur. Bu ayrışma giderek artan sayıda gecekondu sahibinin alanı terk etmesiyle, yerini homojen konut alanına bırakmıştır. Bu nedenle projenin düşük gelir gruplarının konut sorunlarının çözümünde bir model olarak değerlendirilmesi de mümkün olamamıştır. (N.Özdemir 2012)

93 Kentsel Dönüşüm Projesi Hazırlık Aşamasında Yapılması Gerekenler Kentsel dönüşüm alanının ilan edilmesi, Kentsel dönüşüm proje alanına uygun modelin belirlenmesi, Kentsel dönüşüm projesinin kapsamının belirlenmesi, Kentsel dönüşüm alanının mülkiyet yapısının tesbit edilmesi, Kentsel dönüşüm alanının halihazırının güncellenmesi, Kentsel dönüşüm projesinde projeye özgü demografik, çevresel, ekonomik ve sosyolojik yapının incelenmesi, Finansman modellerinin belirlenmesi, Kentsel dönüşüm proje alanının kent planı ile bütünlüğünün sağlanmasıdır

94 Kentsel Dönüşüm Projesi Hazırlık Aşamasında Yapılması Gerekenler Kentsel dönüşüm alanında proje uygulama aşamasında yapılacak olan işler; kentsel dönüşüm projesi yapılacak olan bölgenin özelliklerine, mülkiyet yapısına göre değişiklik gösterir. Dünyada ve Türkiye de yapılan uygulamalar incelendiğinde proje ortaklarının üzerine düşen görevleri zamanında yapmaması uygulama aşamasında gecikmelere neden olmuştur

95 Kentsel Dönüşüm Projesi Hazırlık Aşamasında Yapılması Gerekenler Taşınmaz değer tesbit komisyonunun kurulması, Taşınmazların değer tesbitlerinin yapılması, Kentsel dönüşüm alanındaki mülkiyet sahipleri ile uzlaşma sağlanması, Uzlaşma sağlanamaması durumunda kamulaştırma işlemlerinin yapılması, Mülkiyet devrinin yapılması, Kentsel dönüşüm alanının imar, jeolojik, altyapı ve çevre projelerinin hazırlanması, Kentsel dönüşüm alanının niteliğine göre (konut alanı, tarihi alan, zemin yapısı yapılaşmaya uygun olmayan alanlar) uygun projenin hazırlanması, Projenin uygulanmasında kentsel dönüşüm alanında yaşayan insanların beklentilerinin karşılanması, Sosyal farklılıkların ve mekansal eşitsizliklerin giderilmesi, Modern, gelişmiş, yaşanabilir ve güvenilir yaşama mekanlarının oluşturulması, Kentsel dönüşüm alanının kullanıma açılması (konut alanı, yeşil alan, tarihi alan vs.)

96 Trabzon Zağnos Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi Hazırlık ve Uygulama Aşamaları

97 ŞİMDİKİ DURUM 6306 NELER SÖYLÜYOR

98 644 Sayılı KHK (Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ) Görevler (1) MADDE 2- ğ) (Değişik: 16/5/ /19 md.) Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dâhil kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek;

99 DEPREME DAYANIKSIZ BİNALARLA İLGİLİ YETKİLER (644 S.KHK) Madde 2-ı) Depreme karşı dayanıksız yapılar ile imar mevzuatına, plan, proje ve eklerine aykırı yapıların ve bunların bulunduğu alanların dönüşüm projelerini ve uygulamalarını yapmak veya yaptırmak

100 Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü Görevleri içinde gelen değişiklikler MADDE 7 e) (Ek: 8/8/2011-KHK-648/ 4 md.; Değişik: 16/5/ /19 md.) 2 nci maddenin birinci fıkrasının (ı) bendinde belirtilen konularla ilgili olarak her ölçekteki imar planı ve imar uygulamalarını, kentsel tasarım projelerini yapmak, yaptırmak ve onaylamak. (644 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi ile 6306 sayılı kanunun 23 üncü maddesi yayımı tarihinden üç yıl sonra,) Madde 23-24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır = ????????????????????????????????????????????? (2.madde ı) (Ek: 8/8/2011-KHK-648/ 1 md.) Depreme karşı dayanıksız yapılar ile imar mevzuatına, plan, proje ve eklerine aykırı yapıların ve bunların bulunduğu alanların dönüşüm projelerini ve uygulamalarını yapmak veya yaptırmak

101 Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü Madde 11- ç) Gecekondu alanları ile vasfının bozulmasından dolayı orman ve mera dışına çıkarılan alanlara ilişkin iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamaları ile afet riski altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuat ve 775 sayılı Kanun uyarınca ıslah, tasfiye, dönüşüm ve iyileştirme bölgelerinin tespitine, ilanına, program ve öncelik sırasına dair usul ve esasları belirlemek

102 Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü Madde 11- d) Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek

103 Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü Madde 11- e) 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin dönüşüm alanı ilanı ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek

104

105 AFET YASASI-KENTSEL DÖNÜŞÜM 5393-BELEDİYE YASASI MADDE 73 Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı (1) Madde 73- (Değişik: 17/6/ /1 md.) DAHA SONRA

106 Kanun ve ilgili mevzuat 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği (15 Aralık 2012 tarih ve sayılı RG) Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği ( tarih ve sayılı RG) tarih ve 580 sayılı yetkilendirme tarih ve 246 sayılı yetkilendirme oluru

107 Afet Yasası Resmi Gazete; 31 Mayıs 2012 PERŞEMBE----- Sayı : AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN Kanun No Kabul Tarihi: 16/5/2012 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği Resmi Gazete Tarihi: Resmi Gazete Sayısı:

108 Amaç Afet Yasası Amacı Nedir? MADDE 1 (1) Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir

109 Tanımlar Afet Yasası Kimler Yetkilidir? MADDE 2 (1) Bu Kanunun uygulanmasında; a) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, b) İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini,

110 Sürecin Gelişimi:»6306 sayılı Kanun un 3 üncü maddesinde; Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir, Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir, şeklinde belirtilmiştir

111 Kanunun temelde getirdiği yenilikler; Kanunun temelinde CAN güvenliği olması nedeniyle riskli olduğu bilimsel verilere göre belirlenecek yapılar her ne olursa olsun mutlaka yıkılacaktır, Kanun un özü anlaşma usulüdür ve anlaşma yolu ile riskli yapısını yıktıranlara kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi destekler verilecektir. Uygulamanın temelde vatandaşlarca yürütülmesi amaçlanmış, devletin yardım ve destekler dışında mümkün olduğunca az müdahalesi temel alınmıştır. Üzerindeki yapı yıkılan parsellerde maliklerin 2/3 ünün anlaşması halinde uygulama bu anlaşmaya göre yapılacak olup bu durumda Bakanlık müdahil olmayacaktır. (csb mek.pl.gn.müd.)

112 Uygulamanın etkin yürütülebilmesi için kanunun uygulanmasında özellikle yerel yönetimler etkin olarak yetkilendirilmiştir, Zorunlu hallerde kamu arazilerinin kanunun amacına uygun olarak kullanılmak üzere tahsisi gerçekleştirilebilecektir, Bu kanun can ve mal güvenliği temelinde insan odaklı özel bir kanun olup Kanun un uygulanmasında zorunlu hallerde kanunun gereklerine uygun iş ve işlemlerde bu kanunun uygulamasının ilgili diğer kanunlarla çeliştiği hallerde bu kanun uygulanacaktır (csb mek.pl.gn.müd.)

113 Afet Yasası Hangi Tespitler Yapılmalıdır? Rezerv Yapı Alanı Riskli alan Riskli yapı

114 Rezerv Yapı Alanı,Riskli Alan ve Riskli Yapı Kavramları? Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları, Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşımalıdır. Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak belirlenmelidir. Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılmalıdır. Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olabilir. Ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olmalıdır. YÖNETMELİK NE DİYOR. BAKALIM

115 Yönetmelik Amaç ve kapsam MADDE 1 riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespiti, riskli yapıların yıktırılması, yapılacak planlama, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespiti, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşma yapılacak yardımlar, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usûl ve esasları belirlemektir

116 Yönetmelik Tanımlar Madde 3- c) İlgili kurum: Uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirecek olan Bakanlığı, İdareyi ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığını, ı) Uygulama alanı: Bakanlar Kurulu kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanını ve riskli yapının veya yapıların bulunduğu alanı,

117 REZERV YAPI ALANI Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlardır

118 Rezerv yapı alanı Yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilecek durumda olmalı. Dönüşüm yapılacak alana mümkün olduğunca yakın olmalı. Depremsellik başta olmak üzere diğer tabii afetler açısından yapılaşmaya uygun olmalı. Boş ve Kamunun mülkiyetinde bulunan araziler tercih edilmeli

119 Rezerv Yapı Alanı Nasıl Belirlenir? Rezerv Yapı Alanı Teklif Edilen Alana İlişkin Hazırlanacak Dosyada Bulunması Gereken Evraklar: 1. Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı haritası. (Alanın köşe noktalarını ve bu köşe noktalarının koordinatlarını gösteren A-4 boyutunda aydınger ve normal kağıt çıktısı) 2. Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritası. (Alanın sınırlarının işlendiği uydu görüntüsü ve ortofoto haritası) 3. Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi. (Alan içerisinde hazine adına kayıtlı olan, kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisli olan ve kamu kurumlarının mülkiyetinde olan alanların listesi ve bilgileri)

120 Rezerv Yapı Alanı İlanına İlişkin Süreç Rezerv Yapı Alanı teklifine yönelik hazırlanan dosya, Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülmesi durumunda Maliye Bakanlığına görüşe gönderilir. Maliye Bakanlığı 30 gün içerisinde görüşünü bildirir. Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınan teklif Bakanlık Makamının onayı ile «Rezerv Yapı Alanı» olarak belirlenir

121 Rezerv Yapı Alanı İlanına İlişkin Süreç Rezerv Yapı Alanı; Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması ve bu taşınmazların yüzölçümlerinin yüzde yirmibeşinin mülkiyetinin, geliri dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere, Bakanlığın uygun gördüğü, bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahutta İdareye veya TOKİ ye devrine muvafakat edilmesi gerekir

122 Riskli ALAN NEDİR? Zemin yapısı kapsamında değerlendirildiğinde; Depremsellik, toprak kayması veya heyelan olabilecek bölgeler, dere yatakları, taşkın bölgeleri, çığ veya kaya düşme olasılığı olan alanlar vb. Üzerindeki yapılaşma kapsamında; Binaların riskli olduğunun tespit edilmesi, binaların büyük bir kısmının ruhsatsız ve kaçak yapılmış olması ya da proje ve uygulama aşamasında mühendislik hizmeti almamış olması, Yapılaşmanın sonucunda oluşan ulaşım ağı ve altyapının yetersiz kalması vb. faktörlere göre belirlenir

123 Riskli alanın tespiti YÖNETMELİK mad.5 Riskli alan Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur. TOKİ veya İdare, alana ilişkin bilgi ve belgeleri içeren dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.meclis kararı gerekmeyecek mi????? Riskli alanın büyüklüğünün asgarî m 2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görürse parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve m 2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir

124 Riskli alanın tespiti Riskli Alan teklifine İlişkin Hazırlanacak Dosyada Bulunması Gereken Evraklar: 1. Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik rapor. (Teklifi yapan idare tarafından hazırlanacak ve alanı tanıtan, alanın riskli alan ilan edilmesine gerekçe oluşturacak her türlü bilgi ve belgeyi, teknik ve rakamsal verileri ve alandan fotoğrafları içeren ayrıntılı bir teknik rapor)

125

126 Riskli ALAN Riskli Alan teklifine İlişkin Hazırlanacak Dosyada Bulunması Gereken Evraklar: 2- Alanda daha önceden meydana gelmiş afetler varsa, bunlara dair bilgiler. (Riskli alan olarak ilan edilmiş bölgede daha önce meydana gelmiş tüm afetler, bu afetlerde yaşanan kayıplar ve afetler sonrası hasar gidermeye yönelik yapılan işlemleri içeren bir açıklama)

127 Riskli ALAN Riskli Alan teklifine İlişkin Hazırlanacak Dosyada Bulunması Gereken Evraklar: 3. Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritası, varsa uygulama imar planı,

128 SINIR, ALAN BÜYÜKLÜĞÜ VE KOORDİNAT LİSTESİ