Bu sayıda; In this issue; İLKBAHAR/YAZ 2017 SPRING/SUMMER Research & Forecast Report. 2. Çeyrek / 2th Quarter 2017

Transkript

1 Research & Forecast Report İLKBAHAR/YAZ 2017 SPRING/SUMMER 2017 türkiye turkey 2. Çeyrek / 2th Quarter 2017 Bu sayıda; In this issue; 2017 Yılı 2. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış Real Estate Market 2017 Q.2 Outlook Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri İstanbul Ofis Piyasası 2. Çeyrek 2017 Recent Advisory Projects Istanbul Office Market Q Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, Dear Clients and Friends, 2017 yılının İlkbahar/Yaz sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. In this Spring/Summer issue of our newsletter for 2017 we present you with our latest findings on the Istanbul A Class office market. Piyasa durumu analizimiz, 2017 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanı sıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoku ele almaktadır. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 2017 Outlook. Colliers Ekibi olarak mutlu bir yaz geçirmenizi dileriz! As Colliers Team, we wish you a nice summer!

2 Türkiye gayrimenkul piyasasına genel bakış İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2017 yılı ikinci çeyreğindeki genel tabloya baktığımızda yılın ilk çeyreğine göre ortalama kira rakamlarının tüm bölgelerde düştüğünü görmekteyiz. Aynı dönemde boşluk oranları, Asya Yakası nda gerileme, Avrupa Yakası nda ise, Maslak hariç, yükseliş eğilimindedir. Son dönemde ofis kiralama işlemlerinin yoğunlukla Asya Yakası nda nitelikli ofis binalarında gerçekleşmesi nedeniyle boşluk oranlarının bu bölgede gerilediğini görmekteyiz. Ayrıca Asya Yakası nda yeni inşa edilen nitelikli bina stokunun kira rakamlarının yatırımcılar tarafından boşlukları azaltmak adına düşürülmesi, bölgeye olan talebin öncelikli nedeni olmuştur. Avrupa Yakası nda ise boşluk oranlarının sadece tek bir bölgede, Maslak ta gerilediğini görmekteyiz. Bölgedeki kira rakamlarının son dönemde ciddi oranda düşmesi daha düşük bütçesi olan firmaları bu bölgeye çekmiştir. Kira rakamlarına baktığımızda ise; hem Avrupa Yakası ndaki hem de Asya Yakası ndaki tüm bölgelerde kira rakamlarının gerilediğini görmekteyiz ve 2016 yılına geri dönüp baktığımızda, A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen kiralama işlemlerin her iki yıl da m² civarında kaldığını görüyoruz. Talebin kuvvetli olduğu zamanlarda (özellikle yılları arası) bu rakamların yıllık m 2 civarlarında gerçekleştiğini daha önceki dönemlerde görmüştük. Kiralama işlemlerinin düşmesine ek olarak ofis arzının sürekli artması ve özellikle son dönemde ABD Dolar kurundaki aşırı değerlenme, kira rakamlarının gerilemesindeki başlıca nedenler olmuştur. Turkey real estate market overview An analysis of the market data of Istanbul A Class office market in the second quarter of 2017 shows that the asking rents have decreased in all regions compared to the previous quarter. During the same period, we observe that the vacancy rates declined on the Asian side, while on the European side, all regions except Maslak recorded an upward trend. Due to the recent office rentals that are concentrated in high quality office buildings on the Asian side, we observe a decrease in the vacancy rates of the region. Additionally, the investors incline to lower rents in these newly built high quality office buildings in order to decrease the vacancy rates has been the primary reason for the increase of the tenants demand in the region. On the European side, we see that the vacancy rates are only declining in Maslak region. As the rents in Maslak region have recently fallen dramatically, the region has become a center of attraction for companies with lower budgets. An analysis of the asking rates shows that the rental rates both in the European and Asian sides are declining. Looking back to 2015 and 2016, we can see that in both years, leasing transactions in A Class office buildings had reached the level of 100,000 sqm. However, in previous years during favorable market conditions, when the demand was stronger (especially between 2011 and 2014) these figures were realized around 200, ,000 sqm on annual basis. In addition to the drop in the rental transactions, the continuing trend of increase in the office supply and the recent appreciation of US dollar can be stated as the main reasons that caused the decline in the average rents. 2 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

3 SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT ADVISORY PROJECTS Savoy Hotel Colliers International Türkiye, Savoy Hotel firması için Kıbrıs, Girne de bulunan otel projesine yönelik olarak fizibilite çalışması yürütmüştür. Savoy Hotel Colliers International Turkey performed the Highest and Best Study of a hotel project for the Savoy Hotel in Kyrenia, TRNC. Suryapı Colliers International Türkiye, Suryapı firması için İstanbul, Maltepe İlçesi nde bulunan projeye yönelik olarak Şerefiyelendirme çalışması hazırlamıştır. Suryapı Colliers International Turkey completed the Goodwill Study for the project of Suryapı in Maltepe, Istanbul. Babacan Grup Colliers International Türkiye, Babacan Grup için İstanbul, Beylikdüzü nde bulunan arsaya yönelik olarak En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi çalışması hazırlamıştır. Babacan Grup Colliers International Turkey performed the Highest and Best Use Study of a land for Babacan Grup in Beylikdüzü district of Istanbul. 3 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

4 Ofis Bölgeleri İstanbul da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası nda 4, Avrupa Yakası nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir: Office Regions Office areas in Istanbul are studied in 8 sub-regions, 4 on the Anatolian side and 4 on the European side. The regional breakdown is shown in the following map: KARADEN Z / BLACKS EA Yeni Havaalan Proje Alan / New Airport Project Area Kuzey Marmara Otoyolu / North Marmara Highway DIS TRICTS 1 stanbul Bat - West 2 CBD- M A* 3 Ka thane/cendere 4 Maslak 5 Kavac k 6 Ümraniye 7 Kozyata /Ata ehir 8 stanbul Do u- East *CBD- M A: Levent, Etiler, Esentepe /Gayrettepe, i li, Be ikta, Taksim $23,17 Tem Otoyolu / Tem Highway $11,87 $16, $20,71 Kuzey Marmara Otoyolu / North Marmara Highway E- 5 Karayolu / E-5 Motorway 1 $30,23 6 $17,55 Uluslararas Atatürk Havaalan / International Atatürk Airport 7 $17,14 $22,37 8 MARMARA DEN Z / MARMARA S EA S abiha Gökçen Havaalan / S abiha Gökçen Airport Ortalama A n f O Kirala ($/m²) / Average A Class Rental Rates ($/sqm) A ve B sınıfı binalara ait mevcut stok dağılımı aşağıdaki şekildedir: AVRUPA ASYA AVRUPA & ASYA A B Değişen piyasa koşulları nedeniyle, İstanbul Batı ve İstanbul Doğu bölgeleri dışında diğer tüm bölgelerdeki ofis binaların birbirine rakip olduğunu görmekteyiz. Son dönemde Maslak tan Ümraniye ye ya da Kozyatağı ndan Kağıthane ye taşınan firmalar olduğuna şahit olduk. Daha önceleri İstanbul un Asya ve Avrupa yakasında bulunan ofis binaları daha çok bölgesel bazda birbirleri ile rekabet ederken artık bu rekabet daha büyük bir alana yayılmıştır. The following table shows the updated stock level after the reclassification: EUROPE ASIA EUROPE & ASIA A B Due to the changing market conditions, we see that office buildings in all regions except Istanbul West and Istanbul East are competing with one another. We have recently witnessed offices moving from Maslak to Ümraniye or from Kozyatağı to Kağıthane. Prior to this recent trend, office buildings located on the Asian and European sides were competing with each other on a regional basis; now we observe a competition that has spread to a larger area. 4 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

5 Arz İstanbul daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin, büyüklük sırasına göre, MİA (%36), Ümraniye (%15), Maslak (%15) ve Kozyatağı/Ataşehir (%13) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %79 unu oluşturmaktadır. Kavacık bölgesi toplam ofis stokunun %3 lük kısmı ile en düşük stoka sahip bölge olurken, geri kalan 3 bölge (Kağıthane/Cendere, İstanbul Batı ve İstanbul Doğu) %5 ile %8 arasında değişen oranlarla İstanbul un kalan %18 lik kısmını oluşturmaktadır. Boşluk Oranları Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %33,77 iken bu oranın 2017 yılının ikinci çeyreğinde %35,03 e yükseldiğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %36,67 iken bu oranın yılın ikinci çeyreğinde %34,36 ya gerilemiştir. Supply An analysis of the regional breakdown of the office stock indicates that the regions with the highest A Class office stock are: the CBD (36%), Ümraniye (15%), Maslak (15%) and Kozyatağı/Ataşehir (13%). The total office stock offered in these four regions represents 79% of the overall office stock in Istanbul. While Kavacık represents the lowest share of the office market with 3%, the remaining 3 regions (Kağıthane/Cendere, Istanbul West and Istanbul East), each ranging between 5% and 8%, constitute 18% of the remaining market. Vacancy The average vacancy rate of A Class offices in the European side increased from 33.77% in the first quarter of 2017 to 35.03% in the second quarter of During the same period the average vacancy rate for A Class offices in the Asian side declined from 36.67% to 34.36% in the second quarter of m 2 900,000 İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları Istanbul Office Market Average Vacancy Rate A Sınıfı 2. Çeyrek / A Class Q.2 800, % 700, , , , , % 37.38% 38.12% 200, % 100, % 4.99% 24.79% 0 VACANT SPACE OCCUPIED SPACE * Kaynak / Source Colliers International 5 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

6 2017 yılının ikinci çeyreğinde boşluk oranlarının; Asya Yakası ndaki tüm bölgelerde gerilediğini Avrupa Yakası nda ise Maslak dışındaki tüm bölgelerde yükseldiğini görmekteyiz. İlgili bölgelerde boşluk oranlarındaki gerilemenin çok ciddi boyutlarda olduğunu söylememiz mümkün olmamakla beraber, Asya Yakası nda boşluk oranlarının gerilemesinin en büyük nedeni kaliteli ofis binalarındaki kira rakamlarının daha uygun olması ve kiralama işlemlerinin yoğunlukla bu bölgede gerçekleşmesidir. Avrupa Yakası nda ise ofis arzının biraz daha arttığını, buna karşılık gerçekleşen kiralama işlemlerinin kısıtlı olduğunu görmekteyiz. Bunun doğal sonucu olarak da boşluk oranları yükselmiştir. Aşağıdaki tabloda İstanbul Ofis Piyasası ndaki A Sınıfı Binalara ait ortalama boşluk oranlarının grafiği verilmektedir. Tek tek bölgelere baktığımızda ise boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır. Maslak bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %41,08 iken bu oranın yılın ikinci çeyreğinde %38,12 ye gerilediğini görüyoruz. Yıllardır Maslak bölgesinin Levent bölgesinden sonra en çok tercih edilen ofis bölgesi olduğunu söylememiz mümkündür. Geçtiğimiz yıllarda Maslak ve Levent bölgelerinin kiraları büyük farklılıklar göstermemekteydi. Ancak Maslak a çok yakın konumda olan Kağıthane bölgesinin ofis stokuna 2010 yılından itibaren çok daha düşük kira rakamları ile girdiğini gördük. Bu nedenle son yıllarda Levent ile Maslak arasındaki kira makasının oldukça genişlediğini, kendisine alternatif olan Kağıthane ile ise oldukça daraldığını görmekteyiz. Sonuç olarak son dönemde, harcamalarını azaltmak isteyen şirketlerin Avrupa Yakası ndaki kiralamalarını ağırlıklı olarak Maslak bölgesinde gerçekleştiğini görmekteyiz. Dolayısıyla bölgedeki boşluk oranlarında da bir miktar gerileme yaşanmıştır. MİA bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %29,75 iken 2017 yılının ikinci çeyreğinde bu oranın %31,57 ye yükseldiğini görüyoruz. Bu dönemde yeni bir A sınıfı ofis In the second quarter of 2017, we observe a decrease in the vacancy rates in all regions on the Asian side, while on the European side we see an increase in all regions except Maslak. The decline in vacancy rates in the relevant regions is not very remarkable. The main reason behind the decrease of the vacancy rates on the Asian side; is mainly due to the availability of more affordable rental values in quality office buildings that lead to an increase in the take-up transactions in the region during this period. On the European side, we see that the supply of office is slightly on a higher trend, while the leasing transactions are limited. As a natural consequence of this situation, we see an increase in the vacancy rates. The following table shows the average vacancy rates of the A Class office stock in Istanbul office market. An analysis of each individual region reveals that the following districts have experienced the most notable changes in vacancy rates. The A Class office vacancy rate in Maslak decreased from 41.08% in the first quarter of 2017 to 38.12% in the second quarter of We can state that, for years Maslak region has been the most preferred district after Levent. But in the past years, we have seen that the rental value bracket between Maslak and Levent was narrow and that Kagithane which is located at a very close proximity to the region had been added to the office building inventory with much lower rent figures since However in recent years we witnessed that the rate cut between Levent and Maslak has significantly expanded while it has shrunk considerably with Kağıthane which is an alternative district. As a result, in recent period, we see that the rental transactions are mainly carried out in Maslak region on the European side by the companies that aim to lower their budget. Therefore, the vacancy rates in the region have shown a decrease. The A Class office vacancy rate in CBD increased from 29.75% in the first quarter of 2017 to 31.57% in the second quarter of During this period, a new A Class office building has been added to the stock. The restricted number of lease transactions at the existing office 6 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

7 binası bölgedeki stoka eklenmiştir. Bölgedeki mevcut ofis binalarında sınırlı sayıda gerçekleşen kiralama işlemleri ile birlikte stoka yeni eklenen ofislerin olması ve bu binalarda da kiralama işlemlerinin kısıtlı gerçekleşmesi boşluk oranlarındaki artışın başlıca nedeni olarak karşımıza çıkmaktadır. Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %39,27 iken bu oranın 2017 yılının ikinci çeyreğinde %37,38 e gerilediğini görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu gerileme; yeni ofis arzı eklenmeden bölgede gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinden dolayı gerçekleşmiştir. Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %8,57 iken bu oranın 2017 yılının ikinci çeyreğinde %4,99 a gerilediğini görüyoruz. Bu düşüş; düşük bir ofis stoğuna sahip ve yeni ofis arzı gelmeyen bu bölgede, mevcut binalardan birinde gerçekleşen yeni kiralama işleminden ve tahliye edilmesi beklenilen ofis katlarındaki kontrat yenilemesinden kaynaklanmıştır. Önümüzdeki dönemlerde; hem arz/talep dengesizliği, hem de mevcut ekonomik yavaşlamanın sürmesinin beklenmesi dolayısıyla boşluk oranlarının birçok bölgede artmasını beklemekteyiz. Ofis piyasasındaki kuvvetli yeni arza karşılık şirketlerden talebin yetersiz olduğunu birçok önceki sayımızda belirtmiştik. Yukarıda da değindiğimiz gibi; özellikle yılları arasında İstanbul ofis piyasasının yakaladığı yükseliş trendinin yerini 2015 yılından itibaren yavaşlamaya ve son bir yıllık dönemde de düşüşe bıraktığını görüyoruz dönemindeki ofis kiralamalarının yoğunlukla Türkiye ye ilk defa ofis açacak şirketlerden gelen talepler ve mevcut şirketlerin büyüme taleplerinden oluştuğunu gözlemlemiştik. Fakat bu yeni dönemde mevcut talebin daha çok yer değiştirmeler şeklinde olduğunu ve bu değişimlerin asıl nedeninin de küçülme ve maliyetlerin düşürülmesinden kaynaklı olduğunu görmekteyiz. Dolayısıyla bu durum boşluk oranlarının azalmasına herhangi bir etki sağlamamaktadır. buildings in the region, together with the addition of newly added office supply and the limited number of leasing transactions in these buildings, are the main reasons for this increase in the vacancy rates. The A Class office vacancy rate in Kozyatağı/Ataşehir decreased from 39.27% in the first quarter of 2017 to 37.38% in the second quarter of This decline in vacancy rates; is mainly due to the new leasing transactions that took place in the region with no new stock additions. The A Class office vacancy rate in Kavacık decreased from 8.57% in the first quarter of 2017 to 4.99% in the second quarter of The decline in the region, which has a low office stock and no new office supply, can be explained with the new lease transaction that occurred in one of the buildings and the renewal of a contract on the office floors that were expected to be evacuated. In the coming periods, we expect the vacancy rates to increase in many regions as a result of both the supply demand imbalance and the slowdown in the political / economic conditions, which are expected to continue to deteriorate. We have emphasized in our previous report that there is a lack of demand from the companies despite the new office supply in the market. As stated above, we see that the uptrend of the Istanbul office market, especially observed between 2011 and 2014, has slowed down since 2015 and has moved into a decline trend during the last year. During the period , we observed that office rentals were mainly due to the demand from companies that opened new offices in Turkey and the growth demands of existing companies. Recently the current demand is more inclining to location changes for the purpose of operational downsizing or cost reduction. Therefore these transactions do not cause any changes on the vacancy rates. Kira 2017 yılının ilk çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $28,21/m 2 /ay iken 2017 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $26,70/m 2 /ay a gerilemiştir. Rental Values The average asking rents for A Class offices on the European side decreased from 28.21/sqm/month in the first quarter of 2017 to 26.70/sqm/month in the second quarter of Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

8 İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları ($/m²/ay) Istanbul Average A Class Office Rental Rates ($/sqm/month) A Sınıfı 2. Çeyrek / A Class Q $ $17.55 $22.37 $17.14 $20.71 $23.17 $16.48 $ * Kaynak / Source Colliers International 2017 yılının ilk çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $21,05/m 2 /ay iken 2017 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $20,21/m 2 /ay a gerilemiştir yılının ikinci çeyreğinde ortalama kira rakamlarının, Avrupa ve Asya Yakası ndaki tüm bölgelerde düştüğünü görmekteyiz. Özellikle son 1-1,5 yıldır kira rakamları üzerinde genel bir baskı olduğundan önceki sayılarımızda da bahsetmiştik. Bu son dönemde daha çok gerçekleşen işlemler nedeniyle kira rakamlarının kontrat aşamasında gerilediğini gözlemlemekteydik. Ancak bu son birkaç çeyreklik dönemde mal sahiplerinin liste rakamlarını telaffuz ederken dahi kira bedellerini daha önceki beklentilerine göre aşağı yönde revize ettiklerini görmekteyiz. Aşağıdaki tabloda İstanbul Ofis Piyasası ndaki A Sınıfı Binalardaki ortalama kira rakamlarına ait grafik sunulmaktadır. During the same period the average vacancy rate of A Class offices on the Asian side decreased from 21.05/sqm/month in the first quarter of 2017 to 20.21/sqm/month in the second quarter of During the second quarter of 2017, we observed that the average asking rents decreased in all office regions on the European and Asian sides. We had previously mentioned in our reports, the general pressure on rental figures that had been observed for the last years. In the current situation we observe a difference; until recently the lease were revised only during the contract phase. However, for the past few quarters, we observe that property owners are revising rent prices according to the expectations, downward even while pronouncing list figures. The following table presents the average rent figures of the buildings in Istanbul Office Market. 8 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

9 2017 yılının ikinci çeyreğinde A sınıfı ofislerin bölgelere göre ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir: The following table shows the changes in the average asking rents for A Class offices during the second quarter of 2017 in comparison to the previous quarter of the same year: A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 2. Çeyrek 2017 Maslak MİA Kağıthane / Cendere İstanbul Batı Ümraniye Kozyatağı / Ataşehir Kavacık İstanbul Doğu ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR Q Maslak CBD Kağıthane / Cendere Istanbul West Umraniye Kozyatağı / Ataşehir Kavacık İstanbul East Son çeyrekte ortalama kira rakamlarındaki değişimlere bölgeler özelinde baktığımızda ise aşağıdaki bölgelere ayrı bir parantez açmanın doğru olduğunu düşünüyoruz: Maslak bölgesinde ortalama kiralar; 2017 yılı ilk çeyreğinden ikinci çeyreğine, $25,27/m 2 /ay iken $23,17/m 2 /ay a gerilemiş ve %9 düşmüştür. MİA bölgesinde ise ortalama kiralar; 2017 yılı ilk çeyreğinden ikincisine, $31,15/m 2 /ay iken $30,23/m 2 /ay a gerilemiş ve %3 gerilemiştir. After a general study on regional average asking rates, we believe that the following regions deserve a more detailed analysis: The average asking rents in Maslak recorded a decline of 9% with a decrease from $25.27/sqm/month in the first quarter of 2017 to $23.17/sqm/month in the second quarter of The average asking rents in the CBD recorded a decline of 3% with a decrease from $31.15/sqm/month in the first quarter of 2017 to $30.23/sqm/month in the second quarter of The average asking rents in Ümraniye recorded a decline of 6.3% with a decrease from $18.66/sqm/month in the first quarter of 2017 to $17.55/sqm/month in the second quarter of Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

10 Ümraniye bölgesinde ortalama kiralar; 2017 yılı ilk çeyreğinden ikincisine, $18,66/m 2 /ay iken $17,55/m 2 /ay a gerilemiş ve %6,3 düşüş göstermiştir. Son olarak da, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ortalama kiralar; bu yılın ilk çeyreğinden ikincisine, $22,60/m 2 /ay dan $22,37/m 2 /ay a gerilemiş, yani %1 oranında azalmıştır. Ortalama kira rakamlarındaki bu azalış kağıt üzerinde düşük görülse de, efektif kiralardaki azalış genellikle daha yüksek olarak gerçekleşmektedir.. Şöyle ki; özellikle stoka yeni girmiş veya girecek binalarda mal sahipleri kira rakamlarını düşürmek yerine kur sabitleme, uzun süreli kirasız dönem ve hatta dekorasyonlu teslim gibi yöntemler kullanmaktadırlar. Sözleşmede yazan kira rakamına ek olarak bu ticari şartları da sözleşme süresi boyunca değerlendirdiğimizde kağıt üzerinde görülen kira rakamlarına göre efektif kira rakamlarındaki gerilemenin daha hissedilebilir seviyelerde olduğunu görüyoruz. And finally, the average asking rents in Kozyatağı/Ataşehir region recorded a decline of 1% with a decrease from $22.60/sqm/month in the first quarter of 2017 to $22.37/sqm/month in the second quarter of Nevertheless, it wouldn t be wrong to state that the changes in the average rent figures are on the paper even though these changes are less noticeable as a percentage. The main point here is that when looked, the effective lease rates in contracts would be seen to be higher. Namely; particularly in the case of new buildings that are added or to be added to the stock, property owners use methods such as currency stabilization, long-term rent-free periods and even decorated delivery instead of lowering rental rates. When we evaluate these commercial terms throughout the term of the contract, in addition to the rent figure written in the contract, we can see that the retentions in the effective rent figures are in more viable levels than the rent figures on paper. Gelecek Stok Önümüzdeki iki yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak yaklaşık m 2 yeni ofis stoku, inşaat ve planlama aşamasındadır. Bu yeni ofis stokunun dağılımını incelediğimizde Asya Yakası ile Avrupa Yakası nın neredeyse eşit oranda arz sağlayacağını görüyoruz. Future Stock The new office stock expected to be added to the city s existing stock during the next 2 years is 1,139,240 sqm, with some under construction and some in the planning stage on both the European and Asian sides. The distribution of this future stock shows that it is almost equally distributed both on the Asian and European sides. 10 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

11 Bu stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve Kağıthane/Cendere gibi alternatif ve yeni gelişen bölgelerde yer almaktadır. MİA bölgesi ise bu iki alternatif bölgeyi takip etmektedir. Gelecek 2 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir: A major portion of these new office buildings being planned or under construction is situated in the alternative emerging districts such as Kozyatağı/Ataşehir and Kağıthane/Cendere. The CBD comes in the third place after the two alternative districts. The following chart presents the regional distribution of the future stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the next 2 years and that are currently in planning and construction phase. Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Ofis Stoku Gelecek Stok Dağılımı - m 2 Istanbul A Class Office Future Stock by Regions - sqm A Sınıfı 2. Çeyrek / A Class Q.2 600, , , , , , , , ,000 30,800 63,600 35,887 0 * Kaynak / Source Colliers International 11 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey

12 554 offices in 68 countries on 6 continents United States: 153 Canada: 34 Latin America: 24 Asia Pacific: 231 EMEA: 112 İletişim / ContACt: Lara Gezgin Director, Marketing and PR Turkey lara.gezgin@colliers.com.tr Regional Author: Hakan Şahin Senior Consultant, Office and Industrial Services $2.6 billion in annual revenue 2 billion square feet under management 15,000 professionals and staff About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with more than 15,000 professionals operating out of 554 offices in 68 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. Colliers International has been recognized and ranked by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing 100 for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. Copyright 2017 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.