GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TALEP TARİHİ 31/03/2017 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Kayseri RAPORUN SUNULDUĞU MERCİİ Şubesi BANKA ADRESİ Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No: Fatih/İstanbul DEĞERLEME FİRMASI VE SÖZLEŞME TARİHİ PİRAMİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 04/04/2016 DEĞERLEME FİRMASI VERGİ NO FİRMA ADRESİ TOZKOPARAN MAH. HALDUN TANER SK. NO:27/4 ALPARSLAN İŞ MERKEZİ MERTER GÜNGÖREN/ İSTANBUL EKSPERTİZ TARİHİ 03/04/2017 RAPOR TARİHİ 04/04/2017 RAPOR NO PIR2017_0124 RAPOR/REFERANS NO(BANKA) 7502 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ SATIŞ MÜŞTERİ ADI MUHİTTİN AYDOĞAN - 1/10 -

2 İÇİNDEKİLER 1.İÇİNDEKİLER 2.DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 3.GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER 4.GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: : (23505,) - Ada: : (1766,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (1,) 5.YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 6.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER 7.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: : (23505,) - Ada: : (1766,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (1,) 8.GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 9.GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: : (23505,) - Ada: : (1766,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (1,) 10.GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 11.EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: : (23505,) - Ada: : (1766,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (1,) 12.ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR 13.DEĞERLEME 14.DEĞERLEME - Sıra No: : (23505,) - Ada: : (1766,) - Pafta: : (-,) - Parsel: : (1,) 15.ONAY BÖLÜMÜ 16.DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 17.Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği 18.DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ 19. EKLER/FOTOĞRAFLAR Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar Analiz ve Sonuçların Değerlendirilmesi ile Hesaplamalar bölümünde belirtilmiştir. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER FORM NO 7502 TALEP TARIHI 31/03/2017 TALEP EDEN BANKA BIRIMI VE RAPORUN SUNULDUGU MERCI BANKA ADRESI YAPAN FİRMA VE VERGİ NUMARASI, SÖZLEŞME TARİHİ FIRMA ADRESI ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Kayseri Şubesi Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No: Fatih/İstanbul PİRAMİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş /04/2016 TOZKOPARAN MAH. HALDUN TANER SK. NO:27/4 ALPARSLAN İŞ MERKEZİ MERTER GÜNGÖREN/ İSTANBUL EKSPERTIZ TARIHI 03/04/2017 RAPOR TARIHI 04/04/2017 RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) TALEP EDILEN DEGER TÜRÜ MÜSTERI ADI PIR2017_ SATIŞ MUHİTTİN AYDOĞAN Değerlemesi Yapılan Taşınmazın Mahallindeki Niteliği ARSA GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER Adresi Kayseri İli Talas İlçesi Zincidere Mahalle 1766 ada 1 parsel MEVCUT KULLANIM DURUMU Sıra No: Pafta: - Ada: 1766 Parsel: 1 KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLIKLERI Mülk Durumu Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Mal Sahibi Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) Değerleme konusu taşınmaz: Kayseri İli Talas İlçesi Zincidere Mahallesi, Şehit Komandolar Caddesi 1766 ada 1 parselde yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım için: Erciyes Üniversitesi önünden Alidağı istikametine doğru giden Komando Caddesine - 2/10 -

3 girilir. Yaklaşık m ilerlendikten sonra sağa Şht. Komandolar Caddesine girilir. Yaklaşık 3600 m ilerlendiğinde sağ kol üzerinde caddeye yaklaşık 140 m mesafede yer alan arsaya ulaşılır. Taşınmaza ulaşım özel araçlarla ile sağlanabilmektedir. Bölge genel olarak orta gelir grupları tarafından ikamet amaçlı tercih edilmekte olup, 2 katlı müstakil yapılar ve boş parseller yoğunluktadır. Taşınmazın yakın konumunda; Abdullah Aktan ortaokulu Furkan Doğan Camii yer almakta olup, günlük ihtiyaçları karşılamaya yönelik mini market, eczane, vb. alanlar uzak mesafede yer almaktadır. Alt yapı çalışmaları tamamlanmamış olan bölgede kentsel ve sosyal donatı alanlarının ihtiyaçları doğrultusunda yapılaşmalar paralel şekilde devam etmekte olup, belediye hizmetlerinden tam faydalanılmaktadır. Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz / Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Ayni Nitelikteki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Gayrimenkul Degeri Elden Çikarilabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kisit vb. Dikkate Alinmaksizin Belirlenecektir) Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla Artis Egiliminde Duragan Azalis Egiliminde 3 Aydan Az 3-6 Ay Arasi 6 Aydan Fazla GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 1 İli KAYSERİ Bina Apt. No İlçesi TALAS Pafta - Bağımsız Bölüm Niteliği Ana Gayrimenkul Niteliği Bucağı Ada 1766 Sayfa No 8853 Mahallesi ERCİYES Parsel 1 Yevmiye No 3527 Köyü Parsel Yüz Ölçümü(m2) Cilt 90 Sokağı YOK Arsa Payı Tescil Tarihi 17/03/2017 Semt/Mevkii Blok No Daire/Dükkan No Bulvar/Cadde Site Adı Bina Apt. Adı Sahibi(Malik Adı Soyadı/Ünvanı) - Hisse Oranı ŞHT. KOMANDOLAR SÜLEYHA ERCAN Kat No B.B.(BAĞIMSIZ BÖLÜM) NO ARSA Mülkiyet Durumu Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Devre Mülk Bağımsız Mülkiyet Cins Tashihi Yapılmış Cins Tashihi Yapılmamış NİTELİK GRUBU Nitelik Durumu Açıklama ARSA Koordinat Enlem Boylam UAVT NO 0 YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) TKGM Portalından alınan :26 Tarih/zamanlı Takbis belgesine göre, Kayseri ili, Talas ilçesi, Erciyes Mahallesi, 1766 ada 1 parsel, Mesken vasıflı taşınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı kayıt bulunmamaktadır. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumundan da ayrıca bahsedilecektir) * Talas Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana taşınmazın konumu imar paftası ile uyumludur. * Talas Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünde yapılan incelemelerde konu taşınmaz 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde Villa Alanı, Ayrık Nizam 2 kat KAKS:0,50 TAKS:0,25 imara sahip olup, yapılaşma şartlarında yönetmelik esaslarının geçerli olduğu şifahi olarak öğrenilmiştir. Parselin herhangi bir terki ve yola tecavüzünün bulunmadığı görevli memurdan şifahi olarak öğrenilmiştir. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Diğer Belgeler - 3/10 -

4 Talas Belediyesi imar müdürlüğünde yapılan incelemede taşınmaza ait yapı ruhsatı, mimari proje vb. evrak bulunmadığı şifahen belirtilmiştir. İnceleme Yapılan Kurumlar Belediye Sınırları İçinde Mi? TALAS TAPU MÜDÜRLÜĞÜ VE BELEDİYESİ Evet RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 1 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Elektrik İçme Suyu Kanalizasyon Asfalt Yol Gayrimenkulün Altyapi Özellikleri Doğalgaz Telefon Diğer Açıklama Gayrimenkulun Özellikleri Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu Değerlemeye konu taşınmaz tapuda Kayseri İli, Talas İlçesi Erciyes Mahallesi 1766 ada 1 parselde "Arsa" vasfı ile kayıtlıdır. Parsel düz bir topografik yapıya sahip olup geometrik olarak dikdörtgen şeklinde bir yapıya sahiptir. Parsel etrafında ve yakın çevresinde imar yolları açılmamıştır ve parsel sınırlarını belirten herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz Şht. Komandolar Caddesinin yaklaşık 140 m güneyinde yer almaktadır. Uygundur. Parselin Cehphe ve Derinlik Bilgileri Yapılaşmaya Engel Teşkil Edebilecek Durumlar Kısıtlı Bir Durumun Olup, Olmadığı (Askeri Güvenlik Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Heyelan vb.) Değerlemeye konu 1766 ada 1 parsel imar planına göre kuzey cephesinde yer alan 7m genişliğindeki yola yaklaşık 20 m, doğusunda yer alan 7 m genişliğindeki yola yaklaşık 37 m cephesi bulunmaktadır. Cepheli olduğu imar yolları henüz açılmamıştır. Talas Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemede yapılaşmaya engel teşkil edebilecek herhangi bir durum bulunmadığı şifahen belirtilmiştir. Herhangi bir kısıtlayıcı durum bulunmamaktadır. GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 1 Parsel Alanı(Brüt m2) Mevcut(Brüt m2) Yasal(Brüt m2) 0.00 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler Temiz imar parseli olması gelişen bir bölgede yer alması Olumsuz Faktörler Çevre yapılaşmasının seyrek olması İmar yollarının açılmamış olması EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 1 Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz Açıklanmasında Fayda Görülen Hususlar Konu taşınmaz üzerinde kısıtlayıcı bir kayıt olmaması nedeni ile satılabilir niteliktedir. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınmıştır. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. DEĞERLEME - 4/10 -

5 Açıklama lar Kıymet takdiri yapılacak bu gayrimenkulün arsasının alanı, geometrik şekli, topoğrafik durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, ana cadde ve çarşı pazar ile olan irtibatı, yüzölçümleri, çevredeki diğer gayrimenkullerin halihazır değerleri, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak aşağıdaki değer tahmin ve takdir edilmiştir. Değerlemeye konu taşınmaz için arsa yasal durum değeri takdirinde bulunulmuştur. Yasal durum değeri : 675 m2 x 207 TL/m2 = ~ TL. DEĞERLEME - Sıra No: Pafta: - - Ada: Parsel: 1 Mevcut Durum Değeri Acil Satış- Mevcut Durum Değeri Yasal Değeri (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) Acil Satış - Yasal Durum Değeri Kira Değeri (TL /aylık) TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ TOPLAM YASAL DEĞERİ TOPLAM ACİL SATIŞ- Mevcut Durum Değeri TOPLAM ACİL SATIŞ- Yasal Durum Değeri ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan ÜMİT DEMİRCİ Kontrol/Onay FUNDA KANALGA Sorumlu Değerleme Uzmanı FATİH AYDOĞAN DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR *Sahibinden: / Değerlemeye konu parsele komşu olan kuzeyinde yer alan 422 m2 alana sahip benzer imar özelliklerine sahip arsanın TL bedelle satılık olduğu belirtilmiştir. Taşınmazın etrafı duvar ile çevrilmiştir. 364 TL/m2 (Emsal taşınmaz Şht. Komandolar Caddesine yakın mesafede yer almaktdır ancak yinede talep edilen değerin yüksek olduğu düşünülmektedir.) *Emre Emlak: 0 (352) / Değerlemeye konu taşınmazla aynı bölgede İlçe merkezine daha yakın konumda bulunan ana yol kenarında yer alan m2 kadastro parseli tarla TL bedelle satılıktır. 131 TL/m2 *Sahibinden:0 (553) / Gülistanevler mahallesi sınırları içerisinde yer alan kayseri şehir manzaralı m2 yüölçümüne sahip olan benzer imar şartlarına sahip imar parseli TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz İlçe merkezine daha yakın ve manzaralı olması nedeni ile birim m2 değeri yüksektir. 273 TL/m2 Sahibinden.com: İlan No: / Değerlemeye konu taşınmaza yakın konumda bulunan Gülistanevler mahallesi içerisinde 1.196m2 yüzölçümüne sahip benzer imar özelliklerine sahip imar parseli TL bedelle satılıktır. Emsal taşınmaz İlçe merkezine daha yakın ve manzaralı olması nedeni ile birim m2 değeri yüksektir. 251 TL/m2 Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad ÜMİT DEMİRCİ İş Tecrübesi (Yıl) 5 Mezun Olunan Okullar (Okul-Fakülte-Bölüm - Başlangıç Yıl-Bitiş Yıl) MERSİN ÜNİVERSİTESİ MÜH. FAKÜLTESİ MAKİNA MÜHENDİSLİĞİ Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki - Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar Lisans - Tarih - No Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) Rapor Tarihi: 04/04/ Referans No: Rapor No: PIR2017_0121 Rapor Tarihi: 04/04/ Referans No: Rapor No: PIR2017_0120-5/10 -

6 Ek : DIŞ CEPHE Ek : DIŞ CEPHE - 6/10 -

7 Ek : DIŞ CEPHE Ek : DIŞ CEPHE - 7/10 -

8 Ek : DIŞ CEPHE - 8/10 -

9 Ek : İMAR PLANI - 9/10 -

10 Ek : TAKBİS - 10/10 -