GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU TALEP TARİHİ 24/03/2017 TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİİ ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Elazığ Şubesi BANKA ADRESİ Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No: Fatih/İstanbul DEĞERLEME FİRMASI VE SÖZLEŞME TARİHİ ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 04/04/2016 DEĞERLEME FİRMASI VERGİ NO FİRMA ADRESİ A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ 24/03/2017 RAPOR TARİHİ 27/03/2017 RAPOR NO CIZ2017_0568 RAPOR/REFERANS NO(BANKA) 7314 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ SATIŞ MÜŞTERİ ADI DÜNYA TAAHHÜT İLETİŞİM İNŞAAT GIDA SAN.VE TİC.LTD.ŞT - 1/25 -

2 İÇİNDEKİLER 1.İÇİNDEKİLER 2.DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 3.GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER 4.GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: : (23132,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (0,) - Parsel: : (491,) 5.YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) 6.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER 7.RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: : (23132,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (0,) - Parsel: : (491,) 8.GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 9.GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: : (23132,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (0,) - Parsel: : (491,) 10.GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 11.EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: : (23132,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (0,) - Parsel: : (491,) 12.ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR 13.DEĞERLEME 14.DEĞERLEME - Sıra No: : (23132,) - Ada: : (0,) - Pafta: : (0,) - Parsel: : (491,) 15.ONAY BÖLÜMÜ 16.DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 17.Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği 18.DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ 19. EKLER/FOTOĞRAFLAR Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar Analiz ve Sonuçların Değerlendirilmesi ile Hesaplamalar bölümünde belirtilmiştir. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER FORM NO 7314 TALEP TARIHI 24/03/2017 TALEP EDEN BANKA BIRIMI VE RAPORUN SUNULDUGU MERCI BANKA ADRESI YAPAN FİRMA VE VERGİ NUMARASI, SÖZLEŞME TARİHİ FIRMA ADRESI ZİRAAT KATILIM BANKASI A.Ş./Elazığ Şubesi Hobyar Eminönü Mah. Hayri Efendi Cad. Bahçekapı No: Fatih/İstanbul ÇİZGİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş /04/2016 A.Nafiz Gürman Mh. Ali Rıza Gürcan Cd. Metropol Center No: 31 K:12 D:48 Merter - Güngören/ İstanbul EKSPERTIZ TARIHI 24/03/2017 RAPOR TARIHI 27/03/2017 RAPOR NO (Firma) RAPOR/REFERANS NO (Banka) TALEP EDILEN DEGER TÜRÜ MÜSTERI ADI CIZ2017_ SATIŞ DÜNYA TAAHHÜT İLETİŞİM İNŞAAT GIDA SAN.VE TİC.LTD.ŞT Değerlemesi Yapılan Taşınmazın Mahallindeki Niteliği TARLA GAYRiMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER Adresi SEYMEN MAH., MONDROS CAD., 491 PARSEL, SİLİVRİ/İSTANBUL MEVCUT KULLANIM DURUMU Sıra No: Pafta: 0 Ada: 0 Parsel: 491 KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLIKLERI Mülk Durumu Mesken İşyeri Arsa Tarla Akaryakıt İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Mal Sahibi X Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) Değerleme konusu taşınmaz İstanbul ili, Silivri ilçesi, Seymen Mahallesi sınırları dahilinde yer alan 491 parsel numarasında kayıtlı Tarla vasıflı taşınmazdır. Gayrimenkul Silivri İlçe merkezine yaklaşık 15 km uzaklıkta yer almakta olup, yakın - 2/25 -

3 çevresinde bilinen önemli referans noktaları Seymen Köy Merkezi, Seymen Köyü Camii ve Seymen İlkokuludur. Gayrimenkule Mondros Caddesi güzergahında işleyen toplu taşıma araçları ve özel araç ile ulaşım mümkündür. Taşınmaz okul, hastane, park, market gibi donatılara uzak konumdadır. Bölgede yol, elektrik, su, kanalizasyon ve telefon altyapıları tamamlanmış durumda olup, doğalgaz altyapı çalışmaları devam etmektedir. Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz / Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Ayni Nitelikteki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Gayrimenkul Degeri Elden Çikarilabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kisit vb. Dikkate Alinmaksizin Belirlenecektir) Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla X Arz Az - Talep Az Arz Az - Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla - Talep Az Arz Fazla - Talep Fazla X Artis Egiliminde Duragan Azalis Egiliminde X 3 Aydan Az 3-6 Ay Arasi 6 Aydan Fazla X GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ - Sıra No: Pafta: 0 - Ada: 0 - Parsel: 491 İli İSTANBUL Bina Apt. No İlçesi SİLİVRİ Pafta 0 Bağımsız Bölüm Niteliği Ana Gayrimenkul Niteliği Bucağı - Ada 0 Sayfa No 491 Mahallesi SEYMEN Parsel 491 Yevmiye No 6038 Köyü - Parsel Yüz Ölçümü(m2) Cilt 6 Sokağı - Arsa Payı Tescil Tarihi 10/03/2017 Semt/Mevkii TAVUKÇUYOLU Blok No Daire/Dükkan No Bulvar/Cadde MONDROS Kat No Site Adı Bina Apt. Adı Sahibi(Malik Adı Soyadı/Ünvanı) - Hisse Oranı AYTUNÇ ULU (1/1) B.B.(BAĞIMSIZ BÖLÜM) NO TARLA Mülkiyet Durumu Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Devre Mülk Bağımsız Mülkiyet X Cins Tashihi Yapılmış Cins Tashihi Yapılmamış NİTELİK GRUBU Nitelik Durumu Açıklama TARLA Koordinat Enlem Boylam UAVT NO 0 YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Hacizve Diğer Haklar) RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumundan da ayrıca bahsedilecektir) tarihinde, Silivri Belediyesinden alınan şifahi bilgiye göre, konu taşınmazın yer aldığı parsel, tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Silivri İlçesi, Çeltik, Seymen, Büyükkılıçlı, Büyüksinekli, Fener Köyleri ile Küçükkılıçlı ve Yolçatı Mahalleleri İdari Sınırlarını Kapsayan Alanlara İlişkin Nazım İmar Planı'na göre, Tarımsal Niteliği Korunacak Alanda kalmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede 1/1000 lik planların bulunmaması ve taşınmazın tarım alanında kalması ancak m2'den küçük olması sebebiyle yapılaşma izninin bulunmadığı öğrenilmiştir. Taşınmaz belediye mücavir alanı sınırları içerisinde kalmakta olup, imar uygulaması görmemiştir. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi, Diğer Belgeler Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından tespit edilmiştir. Ana gayrimenkulün dosyasında tarihli mimari proje ve tarihli İstanbul Valiliği İl Tarım, Gıda ve Hayvancılık Müdürlüğü'nden alınmış görüş belgesi görülmüş olup, bu görüşe göre ekte gönderilen projeye istinaden parselin 65,60 m2 alanının çiftlik atölyesi ve fosseptik olarak kullanılmasına uygundur görüşü verilmiştir. Ancak dosyasında görülen tarihli mal sahibi dilekçesinde görüş alındıktan sonra kanun değişikliği olduğu, bu nedenle görüş alınan yapının yapılması için izin verilmediği ve mal sahibinin mağdur olduğu belirtilmiştir. Bu tarihten sonra herhangi bir evrak görülememiş olup, - 3/25 -

4 mahallinde de parsel üzerinde yapı bulunmamaktadır. İnceleme Yapılan Kurumlar Belediye Sınırları İçinde Mi? Silivri Belediyesi ve Tapu Müdürlüğü Evet RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER - Sıra No: Pafta: 0 - Ada: 0 - Parsel: 491 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ Elektrik İçme Suyu Kanalizasyon Asfalt Yol Gayrimenkulün Altyapi Özellikleri Gayrimenkulun Özellikleri Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu Parselin Cehphe ve Derinlik Bilgileri Yapılaşmaya Engel Teşkil Edebilecek Durumlar Kısıtlı Bir Durumun Olup, Olmadığı (Askeri Güvenlik Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Heyelan vb.) X X X X Doğalgaz Telefon Diğer Açıklama X Taşınmaz, tapuda Seymen Mahallesi, 491 parselde kayıtlı dörtgen formunda, etrafı tel çit ile çevrili, sınırlarını Mondros Caddesi ve komşu parsellerin belirlediği, kadastral (asfalt) yola 43 m cepheli, yaklaşık 40 m x 140 m boyutlarında dikdörtgene yakın geometride, az eğimli bir arazi üzerinde konumlu TARLA vasıflı taşınmazdır. Halihazırda taşınmazın üzeri sürülmüş halde olup, sulu tarıma elverişlidir. Ekspertize konu taşınmazın ada, parsel bazında doğruluğu Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğünde bulunan imar paftaları üzerinden kontrol edilmiş olup, uyumlu olduğu görülmüştür. Taşınmaz kadastral (asfalt) yola 43 m cepheli, yaklaşık 40 m x 140 m boyutlarında dikdörtgene yakın geometridedir. Taşınmazın 1/1000`lik uygulama imar planı bulunmaması ve m2 büyüklüğün altında olması nedeniyle yapılaşma izni bulunmamaktadır. Bulunmamaktadır. GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ - Sıra No: Pafta: 0 - Ada: 0 - Parsel: 491 Parsel Alanı(Brüt m2) Mevcut(Brüt m2) Yasal(Brüt m2) 0.00 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Olumlu Faktörler -Sulama sisteminin bulunması -Asfalt yola cepheli olması -Ulaşım imkanlarının gelişmiş olması Olumsuz Faktörler -Yapılaşma izninin bulunmaması EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ - Sıra No: Pafta: 0 - Ada: 0 - Parsel: 491 Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz X Açıklanmasında Fayda Görülen Hususlar Taşınmaz Satılabilir niteliktedir. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Konu taşınmazın tapu kayıtları, belediye işlem dosyası ve fiili durumu incelenmiş olup satış kabiliyetini olumsuz etkileyecek bir duruma rastlanılmamıştır. DEĞERLEME Açıklamalar Yasal ve Mevcut Durum Değeri: 5625 m2 * 80 TL/m2 = TL DEĞERLEME - Sıra No: Pafta: 0 - Ada: 0 - Parsel: 491-4/25 -

5 Mevcut Durum Değeri Acil Satış- Mevcut Durum Değeri Yasal Değeri (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) Acil Satış - Yasal Durum Değeri Kira Değeri (TL /aylık) TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ TOPLAM YASAL DEĞERİ TOPLAM ACİL SATIŞ- Mevcut Durum Değeri TOPLAM ACİL SATIŞ- Yasal Durum Değeri ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan Gözde TEZESEN ÇAĞDAŞ Kontrol/Onay Baran Mert ÇULLU Sorumlu Değerleme Uzmanı Erol AYDIN DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR Emsal 1) Kasaba Gayrimenkul Konu taşınmazın TL bedelle satılık olduğu belirtilmiş olup, 80 TL/m2 birim fiyattan satıldığı öğrenilmiştir. Emsal 2) Karakoç Emlak Konu taşınmazla aynı bölgede villalar içerisinde yer alan ara sokakta konumlu kadastral yola cepheli, taşınmazla aynı imarlı 1873 m2 tarla için TL talep edildiği öğrenilmiştir. Pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal için yüksek bedel istenmekte olup, villalar içerisinde olması ve alanının küçük olması sebebiyle yüksek şerefiyelidir. Emsal 3) Sahibinden Konu taşınmazla aynı bölgede daha kötü konumda yer alan ara sokakta konumlu kadastral yola cepheli, taşınmazla aynı imarlı m2 tarla için TL talep edildiği öğrenilmiştir. Pazarlık payı bulunmaktadır /18875 = 46 TL Emsal 4) Kasaba Gayrimenkul Konu taşınmazla aynı bölgede ana asfalt yola (kadastral yola) cepheli, taşınmazla aynı imarlı m2 tarla için TL talep edildiği öğrenilmiştir. Pazarlık payı bulunmaktadır /8563 = 105 TL Emsal 5) Yıldırım Emlak Konu taşınmazla aynı bölgede daha kötü konumda yer alan ara sokakta konumlu kadastral yola cepheli, taşınmazla aynı imarlı m2 tarla için TL talep edildiği öğrenilmiştir. Pazarlık payı bulunmaktadır /12700 = 47 TL Raporun Dağıtımı Yayınlanması Yasaği İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad Gözde TEZESEN ÇAĞDAŞ İş Tecrübesi (Yıl) 5 Mezun Olunan Okullar (Okul-Fakülte-Bölüm - Başlangıç Yıl-Bitiş Yıl) Yıldız Teknik Üniversitesi-İnşaat Fakültesi-Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki - Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar Lisans - Tarih - No Gayrimenkul Değerleme Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) Rapor Tarihi: 23/08/ Referans No: Rapor No: CIZ2016_0350-5/25 -

6 Ek : DIŞ MEKAN Ek : DIŞ MEKAN - 6/25 -