ISBN:

Transkript

1 I

2 Kitabın Adı: Taşınmaz Değerlemesi ISBN: Tüm hakları saklıdır. Yayıncıların izni olmadan, kısmen de olsa fotokopi, film vb elektronik ve mekanik yöntemlerle çoğaltılamaz. 1. Baskı: Aralık 2011 Kapak Tasarımı: Ghetto İletişim Kapak Baskı: SOM Kimya Baskı ve Cilt: NETCOPY Özel Baskı Çözümleri Taksim, Gümüşsuyu, İnönü Cad. No: 23/A Beyoğlu-İSTANBUL Tel: web: netcopycenter.com Yayıncıların İletişim Bilgileri Prof. Dr.-Müh. Erol KÖKTÜRK e-posta: web: Dr.-Müh. Erdal KÖKTÜRK e-posta: II

3 ÖNSÖZ Taşınmaz değerlemesi son yılların en ilgi çekici uğraş alanlarından biri durumuna geldi. Farklı mesleklerden çok sayıda kişinin giderek artan bir şekilde bu alanda çalışma isteği, taşınmaz değerlemesinin öneminin daha da artmasına yol açtı. Taşınmaz değerlemesi, içinde barındırdığı konuların çok sayıda farklı uzmanlık alanının birlikte çalışmasını gerektirmesi nedeniyle de, hiçbir mesleğin tek başına sahiplenemediği bir faaliyet alanı oldu. Türkiye de emlak vergisi, kamulaştırma, mahkeme bilirkişiliği gibi uzun yıllar sınırlı bir alanda değerleme etkinlikleri sürdürülürken, son yıllarda oldukça geniş bir alanda uygulama bulması ve çok sayıda uzmana gerek duyulması, taşınmaz değerlemesi üzerine bu kitabın yazılmasını da destekledi. Kitabın yazarlarının neredeyse tüm yaşamları taşınmazlarla ilgili çalışmalarla geçti. Yazarların doktora ve yüksek lisans tezlerinin de taşınmaz değerlemesi ile ilgili olması, bu kitabın daha verimli ve etkili olmasını sağlayan etkenler oldu. Taşınmaz hukuku ve imar hukuku ile değerleme hukukunu ve uygulama tekniklerini birleştiren bu kitap, taşınmaz değerlemesi ile uğraşan veya ilgilenen herkesin bilgi gereksinmelerini karşılayacak bir şekilde planlandı ve bir başucu kitabı olarak oluşturuldu. Bilindiği üzere, taşınmazlar denilince akla hemen Türk Medeni Kanunu gelmektedir tarihli İsviçre Medeni Kanununun 1926 yılında Türkiye koşullarına uyarlanmasıyla kabul edilen 743 sayılı Türk Medeni Kanunu nda gayrimenkul sözcüğü kullanılmıştır. Ancak, 2001 yılında bu yasa baştan aşağı güncellenmiş, dil olarak da Türkçeleştirilerek, 4721 sayılı Yasa olarak yeniden yürürlüğe konulmuştur. Bu son yasada gayrimenkul yerine taşınmaz sözcüğü kullanılmış ve buna koşut olarak diğer tüm yasalarda da taşınmaz sözcüğü yeğlenmiştir. Bu nedenle, gerek kitabın başlığında ve gerekse içeriğinde taşınmaz sözcüğünün kullanılması yazarlar tarafından da uygun görülmüştür. Ekonomik ve toplumsal yaşamımızın önemli bir bölümünü ilgilendiren taşınmaz konusu, son yıllarda, özellikle taşınmazların menkulleştirilmesiyle birlikte, dünya ve ülke ekonomisinde de önemli bir role sahip olmuştur. Taşınmazlara yapılan yatırımların (konut, alışveriş merkezleri, ticaret, turizm vb.) yoğunlaşarak artması ile birlikte bu alana ilgi artmış ve nitelikli ve uzmanlığını belgelendiren personele gereksinme doğmuştur. Gelişmeler, taşınmaz değerleme ve taşınmaz geliştirme etkinliklerinde çalışan tüm kişilere, kurumlara ve kuruluşlara yararlı olacak ve bilgi gereksinmesini karşılayacak bir kaynak kitabı gerektirmiştir. Bu nedenle kitap, taşınmaz değerlemesi alanında, bugüne kadar I

4 ülkemiz koşullarında ele alınmayan birçok konuyu ele almıştır. Bu amaçla da yerli ve yabancı çok sayıda kaynaktan yararlanılmıştır. Kitabın hem kuramsal bir kitap olması, okuyucularına bir taşınmaz değerlemesi kültürü edindirmeyi amaçlaması; ama aynı zamanda uygulamaya da ışık tutması amaçlanmıştır. Bu amaca ulaşmak için 154 örnek soru çözülmüş, 37 çözümlü alıştırma sorusuna yer verilmiştir. Kitapta 8 şekil, 2 çizge yer almış, 28 çizelgenin ve 114 tablonun hemen hepsi bu kitap için oluşturulmuştur. Türkiye koşullarının irdelenmesi sırasında 113 yasa, 7 tüzük, 7 kanun hükmünde kararname, 46 yönetmelik, 18 genelge, çok sayıda Anayasa Mahkemesi, Yargıtay ve Danıştay kararı, taşınmaz değerlemesi ile ilgileri kurularak değerlendirilmiştir. Bu kitabın ilgilenenlerin beklentilerini karşılaması yazarların en büyük dileğidir. Taşınmaz değerleme alanında çalışanlara da yararlı olmasını bütün içtenliğimizle diliyoruz. Bu kitabın basımı sürecinde etkin bir rol üstlenerek süreci yönlendiren sevgili dostumuz Samet KÜÇÜKÇOLAK a özel olarak teşekkür ediyoruz. Prof. Dr.-Müh. Erol KÖKTÜRK Dr.-Müh. Erdal KÖKTÜRK Beşiktaş, 01 Aralık 2011 II

5 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İÇİNDEKİLER Bölüm No Bölüm Başlığı Sayfa ÖNSÖZ İÇİNDEKİLER KISALTMALAR I III XXI 01 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ GİRİŞ TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ TAŞINMAZ EKONOMİSİ-TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KONUSU VE MÜLKİYET DÜZENİ TAŞINMAZ MÜLKİYETİ Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu Arazi Bağımsız ve Sürekli Haklar Bağımsız Bölümler Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı Bütünleyici Parça Doğal Ürünler Eklenti Arazideki Yapılar Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri Bağımsız Mülkiyet Birlikte Mülkiyet Paylı Mülkiyet Elbirliği Mülkiyeti Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması Satış (Temlik) Bağışlama Trampa Taksim Ölünceye Kadar Bakma Akdi Miras İşgal Yeni Arazi Oluşması Kazandırıcı Zamanaşım III

6 Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması Mahkeme Kararı Cebri İcra Kamulaştırma Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması İrtifak Hakları İntifa Hakkı Oturma hakkı (Sükna Hakkı) Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Kaynak Hakkı Diğer İrtifak Hakları Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti) Taşınmaz Rehini İpotek İpotekli Borç Senedi İrat Senedi HARİTA KADASTRO Tarihsel Gelişme-Hukuksal Çerçeve ve Kadastronun İçeriği Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB) Tapu ve Kadastro İşlemlerini Yürüten Kurum TAPU SİCİLİ Tapu Sicilinin Temel İlkeleri Tapu Sicilinin Oluşumu Ana Siciller Yardımcı Siciller Diğer Siciller Tapu Kütüğüne Tescili Gereken Haklar Arazi Bağımsız Bölümler Kat Mülkiyetinin Kurulması Kat İrtifakının Kurulması Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili Bağımsız ve Sürekli Haklar Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul Başvurunun Yevmiye Defterine Kaydı İstemin Reddi Tescil, Terkin ve Düzeltmeler Tescil Terkin Düzeltmeler Kadastro Tespitleri Sırasında Yapılan Yanlışlıkların Düzeltilmesi Düzeltmenin Şekli Tapu Müdürlüklerince Yapılabilecek Düzeltmeler Cins Değişikliği Sicillerin Saklanması ve Örnek Verilmesi 110 IV

7 Tapu Sicili Özet Bilgileri TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN KAVRAMLAŞMA GENEL TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR Rant Nedir ve Kaynağı Nedir? Fiyatın Temeli Nedir? Değer Nedir? Dil Birliği Fiyat-Maliyet-Pazar-Değer İlişkisi DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri Diğer Tanımlar TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN YERİ TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE DEĞERLEME İLE İLGİLİ TANIMLAR VE KAVRAMLAR Anayasa Türk Medeni Kanunu Vergi Usul Yasası Emlak Vergisi Yasası Kamulaştırma Yasası Sermaye Piyasası Yasası Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa Kat Mülkiyeti Yasası Vakıflar Yasası Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa Harçlar Yasası TÜRKİYE DE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YAPAN KİŞİLER, KURULLAR, ŞİRKETLER, KOMİSYONLAR Kamulaştırma Yasası na Göre Kurulan Komisyonlar ve Bilirkişi Kurulu Vergi Usul Yasası na Göre Kurulan Komisyonlar Sermaye Piyasası Yasası na Göre Kurulan Değerleme Şirketleri ve Değerleme Uzmanları Seri: VIII, No: 34 Sayılı Tebliğle Getirilen Düzenleme Seri: VIII, No: 35 Sayılı Tebliğle Yapılan Düzenlemeler Değerleme Şirketlerinin Yapıları Değerleme Şirketlerinin Ortakları, Yöneticileri ve Denetçileri Listeden Çıkarma Koşulları Değerleme Şirketinin Bağımsızlığının Ortadan Kalkması Yapılabilecek Faaliyetler ve Yasaklar Sır Saklama Yükümlülüğü Sözleşme Zorunluluğu Ücretin Belirlenmesi Raporlama Standartları Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Şirketlerine Verilecek Bilgiler Kurul Denetimi. 158 V

8 Bildirim Yükümlülüğü Var Olan Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri Türk Medeni Kanunu na Göre Kurulan Değerleme Komisyonu İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi Değerleme Komisyonu İpotekli Borç Senedi İçin Değer Belirleme İrat Senedi İçin Değer Belirleme Taşınmaz Malın Gelir Değerinin Belirlenmesi Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasaya Göre Kurulan Değerleme Komisyonu Değer Tespit Komisyonunun Oluşması Komisyonun Çalışması Değer Tespit Çalışmaları Devletin Özel Mülkiyetinde veya Hüküm ve Tasarrufu Altında Bulunan Taşınmazları Değerleme Komisyonu Tahmin Edilen Bedel İhale Komisyonu Üyeleri İhale Komisyonlarının Çalışması Ecrimisil Bedelini Tespit Eden Komisyonlar Devletleştirmede Değer Tespit ve Takdir Komisyonu Devletleştirme Koşulları Devletleştirme Karşılığı Devletleştirmede Değer Tespit ve Takdir Komisyonu Değer Tespiti ve Takdiri Arazi Düzenlemesinde (Arazi Toplulaştırması) Değerleme Komisyonu Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Yasaya Göre Değer Tespit Komisyonu Mahkeme Kararıyla Yapılan Taşınmaz Değerlemeleri Türk Medeni Kanunu na Göre Mahkeme Yoluyla Yapılan Değerlemeler Kat Mülkiyeti Yasası nda Mahkeme Yoluyla Yapılan Değerlemeler Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasaya Göre Taşınmaz Değerlemesi Satış Komisyonu Haciz İflas Kooperatifler Yasası Uyarınca Değer Takdiri Bankalar ve Finansal Kiralama Şirketleri İçin Değerleme Vakıflar Yasası na Göre Değerleme TÜRKİYE DE KURUMLARIN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar SPK dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Şirketlerini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ SÜRECİ VE KONUMSAL ANALİZLER VI

9 05.1 TAŞINMAZ PİYASASI Taşınmaz Piyasasının Özellikleri Piyasa Araştırma Teknikleri Veri Analizi Analiz Teknikleri Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Pazar Analizlerinin Öğeleri DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER Taşınmazın Bölge Özellikleri Taşınmazın Konumu Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı Değerleme Tarihindeki Durumu ve Yerinde İncelemeler Arazilerde ve Arsalarda Yerinde İnceleme Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numaralarında Düzeltme İşlemi Taşınmazın Mülkiyet Bilgileri ve Tapu Kütüğü İncelemeleri Tapu Sicilinin İncelenmesi, Bilgi ve Kayıt Örneği İstenmesi/Verilmesi Tapu Sicilinin İncelenmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir? Taşınmazın İmar ve Planlama Bilgileri İnşaat Emsali, Taşınmazın Yasal Durumundaki Değişiklik Süreci, Yasal İzinlerinin Tam ve Eksiksiz Var Olup Olmadığı İncelemeleri TAŞINMAZIN ANALİZİ En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi SWOT Analizi Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER TAPU KÜTÜĞÜNDE ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI Şerhler Sütunundaki Yazımlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler Geçici Tescil Şerhi Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Yazımlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları İhtiyati Tedbir Haciz İcrai Haciz Kamu Haczi İflas Konkordato Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi (İcra ve İflas Kanunu nun 28. Maddesine Göre Şerh) VII

10 Aile Yurdu Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi Aile Konutu Şerhi Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi Kamulaştırma Kanununun 31/B Maddesine Göre Şerh Tapu Kütüğünün Nev i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması İskan Kanununa Göre Şerh Gecekondu Kanununa Göre Şerh Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa Göre Şerh Sayılı Kanuna Göre, Köy Kanunu Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh Belediye Gelirleri Kanununa Göre Masraflara Katılma Payı Şerhi Askeri Yasak Bölge Ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi Müşterek İpotek Taksim ve Trampa İle İlgili Başka Bir Müdürlüğe Yetki Verildiğine Dair Belirtme Ticareti Terk Şerhi Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununa Göre Şerh sayılı Arsa Üretimi Ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasaya Göre Şerh İMAR PLANLARI VE İMAR HAKLARI İmar Planları İmar Planı Türleri ve Tanımları Özel Amaçlı İmar Planları Planların Onanması Ve Yürürlük Planların Aleniyeti (Açıklık) İmar Programı Planların Değiştirilmesi İmar Durumu Belgesi (İmar Çapı) İmar Hakları Plan Notu, Plan Raporu ve Lejant Plan Lejandı Plan Notu Plan Raporu İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler Emsal (E) TAKS ve KAKS ile İfade Edilen İnşaat Hakkı Çekme Mesafeleri Şeklinde Tanımlanan İnşaat Miktarı Kişi/Hektar Şeklinde Tanımlanan İnşaat Miktarı İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları ARSA DÜZENLEMESİ Türkiye de Arsa Düzenlemesi Türkiye de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri Düzenleme Ortaklık Payı Arsa Düzenlemeleri ile Taşınmaz Değerlerinde Oluşan Artış Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi? Almanya da Arsa Düzenlemesi Almanya da Eşdeğerlik İlkesine Dayalı Arsa Düzenlemesinde İşlem Sırası. 329 VIII

11 Almanya da Arsa Düzenlemeleri Konusunda Yetkili Kurul Almanya da Eşdeğerlik İlkesine Dayalı Arsa Düzenlemesinde Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi Almanya da Arsa Düzenlemesinde Tahsis ve Ödenti Almanya da Arsa Düzenlemesinde Paylı Mülkiyet, Özel Tüzel Koşullar Arsa Düzenlemesi Uygulamalarında Türkiye ve Almanya nın Karşılaştırılması Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ Yapı Ruhsatı Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar Köylerde İnşa Edilen Yapılar İnşaat Tipleri Sınıflaması Kullanma Amacına Göre Yapının Bağımsız Bölümleri ile Ortak Alanları Yapı Düzenine İlişkin Tanımlar Yapıya Başlama ve Bitirme Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak Yapı Ruhsatı Verildikten Sonra, İnşaat Sürerken Yapı Ruhsatının İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak İmar Planının İptal Edilmesi Durumunda, Bu Plana Göre Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak Yapı Kullanma İzni Yapı Belgelerinde (Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni Belgelerinde) Ortak Değişkenler Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzninin Taşınmaz Değerlemesine Olan Etkileri RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir? Tebligatın Gönderileceği Yer Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır? Yapı Sahibine Verilecek Süre Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Taşınmaz Değerlemesindeki Rolü İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR SİT İlan Edilen Yerler Su Havzaları ve Dere Yatakları Kıyılar Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri Boğaziçi Alanı Zeytinlik Alanları Plansız Alanlar Gecekondu Bölgeleri Ormanlar (Devlet Ormanları, Ormanlardan Orman Sınırları Dışına IX

12 Çıkarılan Yerler ve Özel Ormanlar) Tarım Arazileri Mera Arazileri Vakıf Arazileri Sanayi Alanları Karayolları Kenarlarındaki Yapılar Zonguldak Taşkömürü Havzası Güneydoğu Anadolu Projesi (GAP) Bölgesi Gedik ve Zeminler (Örfü Belde ve Paftos) Maliye Bakanlığı nın İmar Yetkisi Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile İlgili Düzenlemeler TAŞKIN YAPILAR TÜRKİYE DE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE VAR OLAN SİSTEMLER PİYASALAR VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ Mali Piyasa Para Piyasası Sermaye Piyasası EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar Emlak Vergisini Düzenleyen Yasa, Tüzük, Yönetmelik ve Tebliğler Emlak Vergisinin Yükümlüleri Emlak Vergisinin Konusu Emlak Vergisinin Oranı Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer İşlemler Dava Açma Süresi Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda Yapılan Artışlar Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri Emlak Vergisi Bildirimi verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren Nedenler Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi Vergi Değerini Değiştiren Nedenler Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Temel Emlak Vergisi Değeri Vergi Haritalarının Oluşturulması Değerlendirmeler X

13 07.3 KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması İdarelerin Satın Alma Yöntemi Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki Bilirkişi Kurulu Bilirkişilerde Aranacak Nitelikler Bilirkişi Listelerinin Oluşturulması Bilirkişi Kurullarının Oluşturulması Bilirkişilik Yapamayacak Olanlar Bilirkişi Listelerinden Çıkarılma Nedenleri Bilirkişilerin Çalışma İlkeleri ve Sorumlulukları Bilirkişi Raporlarının Sunulması Raporlarda Bulunması Gereken Asgari Bilgiler Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği) Taşınmazın Arsa mı? Yoksa Arazi mi? Olduğunun Belirlenmesi Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar Almanya da Araziden Arsaya Doğru Dönüşüm Süreci Taşınmazın Yüzölçümü Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler Arsalarda Değerleme Emsal Alınamayacak Satışlar Özel Amaçlı Satışlar Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar Resmi Olmayan Satışlar En İyi Emsal Satışlar Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi Yapılarda Değerleme Yapılardaki Değerlemelerde Kamulaştırma Tarihi ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Kat Mülkiyetli Binalar Yapılarda Özel Durumlar Arazilerde Değerleme Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Olduğu Gibi Kullanılması Ürünlere İlişkin Resmi Bilgilerin Elde Edilmesi Sulu-Susuz Arazi Kapama Arazi Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat Kapitalizasyon Faizi Ürün Net Gelirinin Hesaplanması İrtifak Hakkı Değerlemesi Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular XI

14 Kısmen Kamulaştırma Kamulaştırmasız El Koyma Sayılı Gecekondu ve İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar Hakkında Uygulanan Yasanın 10/c Maddesi Gereği Tescil Dışı Kalan Payların İpotek Beledeline Dönüştürülmesi İmar Planında Kamu Hizmetlerine Ayrılan ve İmar Programına da Alınmadıkları İçin Kamulaştırılmayan Yerler KONUT FİNANSMANI VE MORTGAGE SİSTEMİ Konut Finansman Sistemleri Mortgage Sistemi ve Gelişimi Sayılı Yasa ile Yapılan Düzenlemeler Konut Finansmanında Kamunun Rolü ve Müdahale Yolları Türk Konut Finansman Piyasasının Yapısı ve Kullanılan Yöntemler Genel Yasal Düzenleme İpoteğe Dayalı Yatırımın Taşıdığı Riskler İpotek Sigortası İpotek Kredisi Türleri İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Borç Verme Amacına Yönelik Değerlemenin Önemi ARAZİ DÜZENLEMESİ (TOPLULAŞTIRMA) AMAÇLI DEĞERLEME Yasal Çerçeve Arazi Toplulaştırması ile Sağlanan Yararlar Arazi Toplulaştırmasının Temel İlkeleri Değerleme İşleri Sayılı Yasaya Göre Sayılı Yasaya Göre Değerlendirme Almanya da Arazi Düzenleme (Toplulaştırma) Amaçlı Değerlemeler Arazi Toplulaştırması Yasası (FlurbG) na Göre Uygulamada Taşınmaz Değerlemesi Amaçlar İlkeler Arazi Toplulaştırması Yasası na Göre Uygulamada Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Ayrıntılar Taşınmazların Gelişme Durumu Toprak Değerinden İndirimler Özel Kültürlerin ve Bunların Toprağının Değerlemesi Organik Tarım Orman Taşınmaz Değerlemesinin Sonuçlarının Sunulması Bir Parselin Değişim Değerinin Hesaplanması Denkleştirme KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA DEĞERLEME Kentsel Dönüşümün Niteliği ve Kapsamı Türkiye de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve Taşınmazların Değerlemesi Almanya da Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve Taşınmazların Değerlemesi Almanya da Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Almanya da Kentsel Dönüşüme Yaklaşım XII

15 Almanya da Kentsel Dönüşümün Hukuksal Dayanakları Almanya da Kentsel Dönüşüme Katılım Almanya da Kentsel Dönüşümde Engeller Almanya da Kentsel Dönüşüm, Toprak Düzenlemeleri ve Değerleme Almanya da Kentsel Dönüşüm İçin Yapılan Önermeler Almanya da Kentsel Dönüşümün İlkeleri ve Özellikleri Almanya da Kentsel Dönüşümde Taşınmazların Değerlemesi GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI (GYO) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Görevi ve Faaliyet Konusu Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Dünyadaki ve Türkiye deki Gelişimleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kurulması ve Halka Arzı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yönetim Yapıları Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yatırımları ve Portföy Yönetimi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Varlıklarının Değerlemesi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Vergi Avantajları ve Sorumlulukları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Denetimleri ve Bilgilerinin Elde Edilmesi FİNANS MATEMATİĞİ FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi) FAİZ KAVRAMI Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler Nominal Faiz Reel Faiz Oranı Ayrımı Basit Faiz Basit Faizde Gelecekteki Değer Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer Bileşik Faiz Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Şimdiki Değer ve Gelecekteki Değer Bugünkü (Şimdiki) Değer Net Bugünkü (Şimdiki) Değer Gelecekteki Değer Anüiteler Dönem Sonu Anüiteler Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri Dönem Başı Anüiteleri Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI Net Bugünkü Değer (NBD /NPV) İç Verim Oranı (İVO / IRR) Amorti (Geri Ödeme) Süresi (GÖS / PBP) Karlılık Endeksi (KE / PI) TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ GENEL TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİNİN GRUPLANDIRILMASI XIII

16 09.3 YÖNTEMLERE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME DEĞERLEME YÖNTEMİNİN BELİRLENMESİ KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ GENEL YÖNTEMİN UYGULANMASI Toprak Değeri Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması İşlem Verilerinin Doğrulanması Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi Çarpanlar Gelir Çarpanı Yapı Çarpanı ÖRNEKLER ALIŞTIRMA SORULARI GELİR YÖNTEMİ GENEL YÖNTEMİN UYGULANMASI Gelir Değeri Brüt Gelir İşletim Giderleri Amortisman İşletme Giderleri Yönetim Giderleri Bakım-Onarım Giderleri Kira Ödenmemesi Riski Net Gelir Kapitalizasyon Oranı Toprak Değeri ve Toprak Değeri Kapitalizasyon Tutarı Toplam Kullanma Süresi ve Kalan Kullanma Süresi Toplam Kullanma Süresi Kalan Kullanma Süresi Çarpan Eklemeler ve Eksiltmeler Gelir Değerinin Hesaplanması Formülü Gelir Değerinin İşlem Akışı Net Gelirin Hesaplanması Toprak Değer Faizinin ve Yapı Net Gelirinin Kesilmesi Yapı Gelir Değeri Toprak Değerinin Toplanması Gelir Değerine Genel Bakış KİRALIK TAŞINMAZLARIN DEĞERLEMESİ Açıklamalar ve Tanımlar Kira Bedelinin Türleri İlkeler GELİR YÖNTEMİNİN UYGULANMASI İLE İLGİLİ FORMÜLLER Kapitalizasyon Formülleri 774 XIV

17 Çarpanlar ÖRNEKLER ALIŞTIRMA SORULARI İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ GENEL İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI YÖNTEMİNİN TANIMI VE KAPSAMI İNA YÖNTEMİNİN UYGULANMASI Yöntemin Temel Formülü Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara Aktarıldığı Varsayıldığında Enflasyonist Ortamlarda Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe Nakit Akış Tabloları Temel Bilgiler Nakit Akışlarının Oluşturulması Maliye Bakanlığı nın ve Sermaye Piyasası Kurulu nun Nakit Akış Tablosunun Hazırlanmasına İlişkin Düzenlemeleri Nakit Akışları Kestirim Süresi İndirgeme Oranı Sermaye Maliyeti İNA Yöntemi Uygulamalarında Sermaye Maliyeti Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti Sermaye Maliyeti ile İlgili Değerlendirme Yöntemin En Yaygın Uygulamaları ÖRNEKLER ALIŞTIRMA SORULARI MALİYET YÖNTEMİ GENEL YAPI TÜRLERİ VE YAPI MALZEMELERİ MALİYET YÖNTEMİNİN TANIMI VE KAPSAMI YÖNTEMİN UYGULANMASI Yapısal Tesislerin Değerleme Günündeki Değeri Yapıların Değeri Normal Yeniden Üretim Giderleri Düzeltme Faktörleri Yapının Brüt Alanlarının Hesaplanması Yapı Yan Giderleri Yapı Fiyat Endeksi Toplam ve Kalan Kullanma Süresi Yapı Yaşından Dolayı Değer İndirimi Yapı Kusurlarından ve Yapı Hasarlarından Dolayı Değer İndirimi Değeri Etkileyen Diğer Olgular Ekonomik Değer İndirimi Yasal Olarak Tanımlanmış Olan Kullanımın Gerçek Kullanımdan Önemli Ölçüde Sapması Yapısal Dış Tesislerin Değeri Özel İşletme Donatılarının Değeri 828 XV

18 Diğer Tesislerin Değeri Piyasaya Uyarlama Amortismanın Önemi Tanımlar Amortisman Belirleme Yöntemleri Piyasadan Çıkartma Yöntemi Yaş-Ömür Yöntemi Ayrıştırma Yöntemi Amortismanla İlgili Bazı Formüller ÖRNEKLER ALIŞTIRMA SORULARI DİĞER DEĞERLEME YÖNTEMLERİ KALAN (RESIDUAL) YÖNTEMİ Kalan Yönteminin Kapsamı Kalan Yönteminin Yapı Taşları Kalan Yönteminin Sakıncaları Örnekler LİKİDASYON YÖNTEMİ Yöntemin Tanımı ve Kapsamı Yöntemin Seçenekleri Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri Genel Likidasyon Değeri Formülleri Örnekler TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR ARSA, KONUT, OFİS DEĞERLEMELERİ ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ Genel Yöntemler Sentetik Yöntemin Temelleri Kişisel Kanıya Dayanan Sentetik Değer Biçme Yöntemi Karşılaştırmaya Dayanan Sentetik Değer Biçme Katsayı Temeline Dayanan Sentetik Değer Biçme Yöntemi Tipik Değerlere Dayanan Sentetik Değer Biçme Yöntemi Analitik Yöntemin Temelleri Değerlendirme Örnekler Alıştırmalar İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR Bazı Kavramlar ve Eşitlikler Yatırım Bandı Yöntemi Kalan Değer Yöntemleri Finansal Kaldıraç Kaldıracın Etkileri Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç Özkaynak Kapitalizasyon Oranı Örnekler TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ VB) DEĞERLEMELERİ. 904 XVI

19 Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Mülkiyet, İmar ve Planlama Açısından İncelemeler Mülkiyet Açısından İncelemeler İmar ve Planlama Açısından İncelemeler Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler Turizm Tesislerinin Yerinde Yapılacak İncelemeleri Sırasında Aranacak Belgeler Turizm Tesislerini Değerleme Yöntemleri Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m 2 Birim Fiyatları Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDES) Göre Turizm Tesislerinin Değerlemesi Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması Yatırım Bandı Tekniği Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere Göre Hesaplanması Genel Kapitalizasyon Oranı Toplama (İnşa Etme) Yöntemi Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ Genel Uluslararası Değerleme Standartları Şirketler Arası Kiralama Olduğunda Yapılacak Değerleme Kiracının Haklarının Değişmesi Durumlarının Değerlemeye Etkileri Kiracının Haklarındaki Değişiklikler AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme Akaryakıt ve LPG İstasyonlarının Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler Akaryakıt ve LPG İstasyonlarının Değerlemesi Sırasında Aranacak Belgeler Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme Yöntemleri KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ vb) DEĞERLEMELERİ Kıyı Yapılarının Değerlemesinde Mülkiyet Açısından İncelemeler İmar ve Planlama Açısından İncelemeler Sahil Şeridinde Yapılacak Yapılarla İlgili İnceleme Kıyılarda İnşa Edilecek Yapıların Nitelikleri Kıyı Yapılarının Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Tüzeler ve Yetkili Kurumlar Kıyı Yapılarını Değerleme Yöntemleri KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI Genel XVII

20 Terimler Yöntemler Tümdengelimci Karşılaştırma Yöntemi Basit Tümdengelimci Yöntem Kullanım Değişikliklerinde Tümdengelimli Değerlemeler Hesaplama Yaklaşımları (Kalan Değer Yöntemi) Kira Destek Yöntemi Uzmanlararası Fiyat Karşılaştırması Dallandırma Yöntemi Konum Değeri Yöntemi Likidasyon Yöntemi Yapıların Değerlemesi FABRİKA DEĞERLEMESİ Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) na Göre Fabrika Değerlemesi Fabrikaların İpotek Kredisi Karşılığında Teminat Gösterilmesi Durumunda Yapılacak İncelemeler Fabrika Değerlemesinde Uygulamalar İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ İntifa Hakkı Değerlemesi Üst Hakkı Değerlemesi Almanya da İrtifak Haklarının Değerlemesi Hakların Değerlemesinin İlkeleri Üst Hakkı Değerlemesi Oturma (Sükna) Hakkı ve Yararlanma (İntifa) Hakkı Diğer İrtifak Hakları Geçit Hakkı Mecra Hakkı ŞEREFİYELENDİRMELER TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ ALANINDA KURUMSALLAŞMA GENEL ALMANYA Taşınmaz Değerlemesi Kurulları Taşınmaz Değerlemesi Kurullarının Oluşturulması Organizasyon Biçimi Yetki Alanı Genel Atama Koşulları Başkan Üye Fahri Olarak Görev Yapan Değerleme Uzmanı Sayı Atama Kurumu Yönetim Yeri Yönetim Yerinin Görevleri Yönetim Yerine Yönelik İstemler Uygun ve Önceden Var Olan Donanımlar Personel ve Maddi Donanım Taşınmaz Değerlemesi Üst Kurulu Taşınmaz Değerlemesi Kurulu, Başkan Üye ve Yönetim Yeri Arasında Ortak Çalışma Yönerge Yetkileri ve Denetim XVIII

21 Taşınmaz Değerlemesi Kurullarının İşleyişi Almanya da Uzmanların Belgelendirilmesi Ölçütleri Serbest Çalışan veya Kendi Kendini Atayan Uzmanlar Resmi Olarak Tanınan Uzmanlar Derneklerce Tanınan Uzmanlar Mahkemelerce Tanınan Uzmanlar Yükümlü Uzmanlar Kamu Adına Yetkilendirilmiş (Lisanslı) ve Yeminli Uzmanlar AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ The Appraisal Foundation Mütevelli Heyeti Değerleme Uygulamaları Kurulu Değerleme Standartları Kurulu Değerleme Uzmanları Kurulu Destekleyici Kuruluşlar Değerleme Enstitüsü Amerikan Değerleme Uzmanları Topluluğu Amerika Değerleme Uzmanları Birliği Diğer Kurumlar: Taşınmaz Danışmanları FRANSA HOLLANDA İSPANYA TÜRKİYE ULUSLARARASI KURULUŞLAR İngiltere deki Örgütler Royal Institution Of Chartered Surveyors (RICS) Gelir Oranları ve Değerleme Enstitüsü Tarımsal Mülk Değerleme Uzmanları Merkez Birliği The European Group of Valuers Association (TEGoVA) TEGoVA ya üyelik Yasal Zemin Mali Sistemi-Denetçileri TEGoVA nın Temel Etkinlikleri Değerleme Uygulamaları ve Standartların Uygulandığı Ekonomik 1150 Sektörler Değerleme Uygulamaları ve Standartların Uygulandığı Varlıklar Organizasyon TEGoVA Üyeleri Kurumsal Yönetim ve Etik Uygulaması Avrupa Değerleme Standartları (Mavi Kitap, EVS) En Az Eğitim Koşulları International Valuation Standards Committee (IVSC) IVSC nin Amaçları IVSC Tarihçesi IVSC Arka Planı IVSC nin Yapısal Özellikleri Üyelik Üye Organizasyonlar Standartlar IVS Ana Başlıkları International Real Estate Federation (FIABCI) Danışmanlık Alanları 1157 XIX

22 Üyelik Tipleri TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ STANDARTLARI GENEL OLARAK STANDART ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI Uluslararası Değerleme Standartlarının Amacı ve Kapsamı Uluslararası Standartların Organizasyonu Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notlarının Formatı Standartların Yürürlük Tarihleri Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri Uluslararası Değerleme Standartları nın Yedinci Baskısını Oluşturan Bölüm Başlıkları AVRUPA STANDARTLARI PROFESYONEL DEĞERLEME UYGULAMALARI TEKDÜZEN STANDARTLARI TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE RAPORLAMA DEĞERLEME RAPORUNUN ÖNEMİ UDSK VE RAPORLAMA STANDARTLARI SERMAYE PİYASASI KURULUNCA YAYIMLANAN TEBLİĞLERE GÖRE RAPORLAMA VE RAPOR ÖRNEKLERİ BANKALARA DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK KURULUŞLARIN YETKİLENDİRİLMESİ VE FAALİYETLERİ HAKKINDA YÖNETMELİĞE GÖRE RAPORLAMA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA SUNULAN DEĞERLEME RAPORLARI ALMANYA ÖRNEĞİ İNGİLTERE ÖRNEĞİ ABD ÖRNEĞİ Sözlü Rapor Sınırlı Rapor Form Raporlar Kapsamlı Raporlar AVRUPA BİRLİĞİ DÜZENLEMELERİ TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ UZMANLIĞI VE MESLEKİ DAVRANIŞ İLKELERİ (ETİK KURALLAR) GENEL UDSK İLKELERİ Tanımlar Etik Kurallar TEGoVA İLKELERİ SPK TEBLİĞİNDE ETİK KURALLAR EKLER Ek 1: Alıştırmaların Çözümler 1209 Ek 2: İncelenen Hukuk Kaynakları 1229 Ek 3: Terimler ve Simgeler 1241 KAYNAKLAR 1245 XX