GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU 2017 / ÖZEL029 KARSUSAN KARADENİZ SU ÜRÜNLERİ SANAYİ A.Ş. KARAYAĞCI MAHALLESİ (KÖYÜ), Gördes / MANİSA " 7 ADET TARLA" 1 / 12

2 İÇİNDEKİLER 1. Rapora ĠliĢkin Bilgiler 2. Değerleme konusu taģınmaz 3. Tapu Sicil Kayıtları 4. Takyidat Bilgileri 5. Ana gayrimenkulün Özellikleri 6. Bağımsız Bölümün Tanımı ve/veya Ġç Mekan Özellikleri 7. Gayrimenkulün Konumu ve Çevresel Özellikleri 8. UlaĢım ve YerleĢim Krokisi 9. Ġmar Durumu 10. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler 11. Nihai Değer Takdiri 12. Değerleme Uzmanının GörüĢü ve Açıklaması 13. Değerleme Uzmanı Bilgileri 14. Sorumlu Değerleme Uzmanı 15. Değerleme Yöntemleri 16. Fotoğraflar 2 / 12

3 GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU 1.Rapora iliģkin bilgiler Değerlemeyi Talep Eden Değerlemesi Yapılacak Gayrimenkulün Açık Posta Adresi Değerleme Raporunun Kullanım Yeri Değerlemenin Amacı Değerleme Konusu Talep Tarihi Değerleme Tarihi Takdir Edilen Değer Karsusan Karadeniz Su Ürünleri Sanayi A.ġ. Manisa Ġli, Gördes Ġlçesi, Karayağcı Mahallesi / Köyü, GördesAkhisar Yolu 8.Km, Karayağcı Köy Yolu, Yanıkdağ Mevkii, 637, 638, 639, 640, 641, 642, 643 Parseller. Piyasa satıģ değerinin tespiti. Manisa Ġli, Gördes Ġlçesi, Karayağcı Mahallesi, Gördes Akhisar Yolu 8.Km, Karayağcı Köy Yolu, Yanıkdağ Mevkii, 637, 638, 639, 640, 641, 642, 643 Parsellerin piyasa rayiç bedel tespiti. 23 ġubat ġubat TL 22 ġubat 2017 Yasal Değer , ,95.EURO 1 EURO 3,787 TL Mevcut Durum Değeri* ,00. TL 1 USD 3,575 TL Sigortaya Esas Değer. TL * Bu değer, taģınmazın varsa onanlı projesine aykırı imalatları ile birlikte hesaplanan serbest piyasa değeridir. TAġINMAZA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER 2.Değerlemesi yapılan taģınmaza iliģkin özet bilgiler Bina /proje ise Bağımsız Bölüm ise Yapı Sınıfı ĠnĢaat BaĢlangıç Tarihi Blok Adeti (site ) Topl.bağ.böl. adt (site) Arazi alanı (site) Yapı sınıfı ĠnĢaat BaĢlangıç Tarihi Yapının topl.kat adt. Topl.bağ.böl. adt (site) Bulunduğu kat Kat Adedi Tipi Değerl. Yapı/Site Alanı Fonksiyon Doluluk / boģluk oranı Alan Kullanım amacı/fonksiyon Doluluk / boģluk durumu m2 Arazi ise Koordinatlar Büyüklüğü m² Coğrafi Koordinatlar N: 38, Ġmar fonksiyonu TarlaOrmanMera Mevcut kullanımı TarlaOrmanMera Üzerinde yapı olup olmadığı YOK E: 28, ġehir içi meskun ġehir merkezi ġehir 2.cil merkez Köy merkezi x Köy dıģı 3 / 12

4 TAPU BĠLGĠLERĠ 3.Tapu Sicil Kayıtları Ana Gayrimenkulün Bağımsız Bölümün Ġli MANĠSA Pafta No 1 Niteliği Ġlçesi GÖRDES Ada No Arsa Payı Bucağı Parsel No Blok No Mahallesi KARAYAĞCI Niteliği TARLADAMLI TARLA Kat No Köyü Yüzölçümü m² Bağımsız Bölüm No Sokağı Yevmiye No Eklentisi Mevkii KIYAKALANI, YANIKDAĞ Cilt No 7 Kat Mülkiyeti Sınırı Tarih Tapunun edinme tarihi ve edinme sebebi Sahife No Edinme sebebi Malikin Adı&Soyadı Ünvanı SATIġHÜKMEN TESCĠL TAPULAMA Tapu Belgesi Cinsi Kat Ġrtifakı Cins tashihli Kadastro tespitli Arsa tapusu Hisse X Maliki 637, 638, 640, 641 Parseller KARSUSAN KARADENĠZ SU ÜRÜNLERĠ SANAYĠĠ A.ġ. (1/1) 639 Parsel DURKADIN ÇĠVĠ (1/2), KARSUSAN KARADENĠZ SU ÜRÜNLERĠ SANAYĠĠ A.ġ. (1/2) 642 Parsel: MUSTAFA ÇĠVĠ (1/8), HASAN ÇĠVĠ (1/8), FATMA ERDEMLĠ (1/8), NEDĠME ERTUNÇ (1/8), ĠRFAN KIRLI (1/8), KARSUSAN KARADENĠZ SU ÜRÜNLERĠ SANAYĠĠ A.ġ. (3/8) 643 Parsel: HASAN ÇĠVĠ (1/3), MUSTAFA ÇĠVĠ (1/3), KARSUSAN KARADENĠZ SU ÜRÜNLERĠ SANAYĠĠ A.ġ. (1/3) 4.Takyidat Kayıtları TAKYĠDAT BĠLGĠLERĠ Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi üzerinden tarih, saat 12:58' de yapılan sorgulamada alınan TAKBĠS belgesine göre, konu taģınmazların tamamında, KARSUSAN KARADENĠZ SU ÜRÜNLERĠ SANAYĠĠ ANONĠM ġġrketġ hisseleri üzerinde aģağıda belirtilen Ģerh kaydı bulunduğu tespit edilmiģtir. * ġerh : Ġcrai Haciz : TRABZON ĠCRA DAĠRESĠ nin 24/10/2016 tarih 2016/21326 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile TL bedel ile Alacaklı : EKCAN ĠNġAAT VE OTOMOTĠV SAN.VE TĠC.LTD.ġTĠ. lehine haciz iģlenmiģtir. ( tarih 3474 yevmiye) 5. Ana Gayrimenkulun Tanımı TAġINMAZIN TANIMI Değerleme konusu; " Tarla " vasıflı 637 parsel m2 yüzölçümüne sahip olup, % 5 eğimli topografik zemin üzerinde kısmen çalılık, kısmen otlak alan olup düzgün olmayan geometrik forma sahiptir. Değerleme konusu; " Tarla " vasıflı 638 parsel m2 yüzölçümüne sahip olup, % 5 eğimli topografik zemin üzerinde kısmen çalılık, kısmen otlak alan olup düzgün olmayan geometrik forma sahiptir. Değerleme konusu; " Tarla " vasıflı 639 parsel m2 yüzölçümüne sahip olup, % 5 eğimli topografik zemin üzerinde kısmen çalılık, kısmen orman, kısmen otlak alanı olup düzgün olmayan geometrik forma sahiptir. Değerleme konusu; " Tarla " vasıflı 640 parsel m2 yüzölçümüne sahip olup, %5 eğimli topografik zemin üzerinde kısmen çalılık, kısmen orman, kısmen otlak alanı olup düzgün olmayan geometrik forma sahiptir. Değerleme konusu; " Tarla " vasıflı 641 parsel m2 yüzölçümüne sahip olup, %5 eğimli topografik zemin üzerinde kısmen çalılık ve % 90' lık kısmı otlak alanı olup düzgün olmayan geometrik forma sahiptir. Ġçinden geçen doğal oluģum tarla yolu mevcuttur. Değerleme konusu; " Tarla " vasıflı 642 parsel m2 yüzölçümüne sahip olup, hafif eğimli eğimli topografik zemin üzerinde kısmen otlak alanı olup düzgün olmayan geometrik forma sahiptir. Üzerinde tek katlı köy evi mevcut olup, baģka bir köy evi kısmen parsel içerisinde kalmaktadır. Değerleme konusu; " Damlı Tarla " vasıflı 643 parsel m2 yüzölçümüne sahip olup, hafif eğimli topografik zemin üzerinde kısmen çalılık, kısmen otlak alanı olup düzgün olmayan geometrik forma sahiptir. 6.Bağımsız Bölümün Tanımı ve/veya Ġç Mekan Özellikleri Değerleme konusu taģınmazlar " TarlaDamlı Tarla " vasıflı olup, ana taģınmazın özellikleri kısmında belirtilmiģtir. 4 / 12

5 7.Gayrimenkulün Konumu ve Çevresel Özellikleri GAYRĠMENKULÜN KONUM BĠLGĠLERĠ Değerlemeye konu taģınmazlar; Manisa Ġli, Gördes Ġlçesi, Karayağcı Mahallesi, Karayağcı Mahallesi / Köyü, GördesAkhisar Yolu 8.Km, Karayağcı Köy Yolu, Yanıkdağ Mevkii, 637, 638, 639, 640, 641, 642, 643 parsellerde kain tarla vasıflı mülklerdir. TaĢınmazlara ulaģım için; Gördes Ġlçe Merkezinden Akhisar Ġlçe Merkezine doğru batı istikametinde yaklaģık 8 km ilerleyip, Karyağcı Köy kavģağından sola köy yoluna girilerek yaklaģık 580 m güney yönünde ilerlenir. Sağda yer alan tarla yolundan değerleme konusu parsellere ulaģılır. 641 Parsel kuzeydoğu uçta köy yoluna en yakın parsel olup, yer yer hafif, yer yer yaklaģık % 5 eğimli zemin üzerinde konu parseller yer almaktadır. Kısmen çalılık, kısmen orman, kısmen otlak/mera alanlarından oluģmakta olan 642 Parsel üzerinde tek katlı köy evi yer almaktadır. GördesAkhisar arası toplu taģıma araçları ve özel araçlar ile ulaģım sağlanmakta olup, parseller Akhisar Ġlçe Merkezine 35 km, Manisa Ġl Merkezine 80 km kuģ uçuģu mesafede yer almaktadırlar. 8.UlaĢım ve YerleĢim Krokisi Gayrimenkullerin bulunduğu bölge, genellikle tarım alanı, ormanlık, çalılık ve otlak/mera gibi alanlardan oluģmakta olup, yapılaģma seyrek yoğunluktadır. Koordinatları : 38, , / 12

6 9.Ġmar Durumu ĠMAR BĠLGĠLERĠ ĠMAR DURUMU Gördes Belediyesi Ġmar Müdürlüğü nde yapılan incelemeye göre, Karayağcı Köyü Kıyakalanı mevkiinde kayıtlı 637 parsel ile Yanıkdağ mevkiinde kayıtlı parsellerin Gördes Belediyesi imar ve mücavir alan dıģında kaldığı, bu nedenle plansız alanlar yönetmenliği gereği, Tarım Ġl Müdürlüğü' nden olumlu görüģ almak ve Kadastro yoluna cephesi bulunmak koģulu ile tarımsal amaçlı konut ve yapı yapılabileceği bilgisi alınmıģtır. ĠMAR PLANI ADI VE ÖLÇEĞĠ ĠMAR PLANI ONAY TARĠHĠ FONKSĠYON TAKS KAKS Tarım NĠZAM YÜKSEKLĠK ÖN ÇEKME MESAFESĠ AÇIKLAMALAR Parseller plan dıģı alanda kalmaktadır. YASAL EVRAKLAR Ġmar dosyası içerisinde herhangi bir olumsuz belge ve/veya bilgiye rastlanmamıģtır. YOK VAR GÖRÜLDÜ TARĠH NO YEN./TAD. TARĠH NO MĠMARĠ PROJE X YAPI RUHSATI X YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ X ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR KAT ĠRTĠFAKI KURULMUġ EVET X HAYIR DĠĞER KAT MÜLKĠYETĠNE GEÇĠLMĠġ EVET X HAYIR CĠNS TASHĠHĠ SĠT ALANI EVET X HAYIR DĠĞER TAġINMAZIN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN ANALĠZ TaĢınmazların yargıya intikal eden bir durumu olmamıģtır. DEĞERLEMEYĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 10.Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler Olumlu Faktörler * Kullanım alanlarının büyük olması, * Tarım alanı olması. * Olumsuz Faktörler UlaĢımın kısıtlı ve talebin yerel olması. 6 / 12

7 11. Nihai Değer Takdiri KIYMET TAKDĠR TABLOSU Birim Değer Alan Toplam Değer ( TL/m²) (m²) ( TL) 637 Parsel 638 Parsel 639 Parsel 640 Parsel 641 Parsel 10,00 10,00 12,00 12,00 12,00.TL/m².TL/m².TL/m².TL/m².TL/m² ,00 m² ,00 m² ,00 m² ,00 m² ,00 m² ,00. TL ,00. TL ,00. TL ,00. TL ,00. TL 642 Parsel 643 Parsel 12,00 10,00.TL/m².TL/m² ,00 m² 4.930,00 m² ,00. TL ,00. TL ġerefġye (Düzeltme) ,00.TL TaĢınmazın Toplam Değeri TL Üçmilyon Türk Lirası. TL 12.Değerleme Uzmanının GörüĢü ve Açıklaması SatıĢı Çok Kolay Satılabilir x Alıcısı Az SatıĢı Güç Satılamaz TaĢınmazların bazılarının hisseli olması, cinsi mahiyetinde ve ulaģım imkanlarının kısıtlılığı gibi sebeplerle alıcı kesim olarak bölgede yaģayan yerel nüfusa hitap etmesi sebebi ile " Alıcısı Az " nitelikte olduğuna kanaat edilmiģtir. ĠĢbu rapor düzenlendiği tarih itibarıyla muteberdir. 13.Değerleme Uzmanı Bilgileri Görevli Değerleme Uzmanı Gökhan Gülcan Değerleme Uzmanı Kontrol Nil Birsen ORAL Genel Müdür SPK Lisans No : Sorumlu Değerleme Uzmanı Ahmet Önder ORAL Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No : * Ekte taģınmaz/taģınmazlara ait fotoğraflar, tapu senedi, mevcut ise diğer belgeler sunulmaktadır. * Tapu sicil kaydındaki takyidatlar değerlemede göz önünde bulundurulmamıģtır. * Değerlemede %10 yanılma payı mevcuttur. * Fiyatlara KDV dahil edilmemiģtir. * ĠĢbu raporun, firmamızın yazılı onayı olmaksızın herhangi bir Ģekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. 7 / 12

8 DEĞERLEME 15.Değerleme yöntemlerinin uygulanması Değerleme çalıģması; Uluslararası Değerleme Esasları Standartında mevcut yöntemlerden Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmak suretiyle tamamlanmıģtır. Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi Emsal 1 EMSAL ARAġTIRMASI Gördes Emlak : Gördes Emlak yetkilisi Hüseyin AltuntaĢ ile yapılan görüģmede, bölgeyi iyi bildiğini ve bölgede değerleme konusu taģınmazlar ile aynı özelliklerdeki arazilerin 418 TL/m2 civarında satıldığını beyan etmiģtir. Emsal 2 YetiĢen Emlak Satılık : Konu taģınmazla aynı bölgede bulunan benzer özelliklere sahip imarsız tarlaların yola yakınlığına ve uzaklığına göre 515 TL/m2 fiyat aralığında pazarlanmakta olduğunu beyan etmiģtir. Emsal 3 THD Emlak : Konu taģınmazla aynı bölgede bulunan benzer özelliklere sahip tarlaların 325 TL/m2 fiyat aralığında pazarlandığını beyan etmiģtir. Emsallerin Değerlendirmesi TaĢınmazların değerlemesinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmıģ olup, bölgede yaģayan yerel halk arasında alım satımın gerçekleģtiği, parselllerin sulu ve verimli toprak yapısında olduğu görülmüģtür. Manisa Ġli, Gördes Ġlçesi, Karayağcı Mahallesi dahilinde bulunan değerleme konusu parseller için yapılan değerlendirmeler sonucu, yasal nihai satıģ değerinin toplam TL (ÜçMilyonTürkLirası) olabileceği takdir ve tespit edilmiģtir. 8 / 12

9 16. FOTOĞRAFLAR 9 / 12

10 637 PARSEL 638 PARSEL 639 PARSEL 640 PARSEL 641 PARSEL 642 PARSEL 643 PARSEL 10 / 12

11 TAKBİS KAYITLARI 11 / 12

12 12 / 12