GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI. Av. F.BETÜLAY KAÇIRA

Transkript

1 GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI Av. F.BETÜLAY KAÇIRA STANBUL-2009

2 Yay n No : 2115 Hukuk Dizisi : Bas m - Nisan 2009 ISBN Copyright Bu kitab n bu bas s için Türkiye deki yay n haklar BETA Bas m Yay m Da - t m A.fi. ye aittir. Her hakk sakl d r. Hiçbir bölümü ve paragraf k smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço alt lamaz, da t lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi : Beta Bas m A.fi. Bask - Cilt : Yaz n Bas n Yay n Matbaac l k Trz.Tic.Ltd.fiti. (Sertifika No: 12028) Çiftehavuzlar Cd. Maltepe Mh. Prestij fl Merkezi No: 27/806 K:9 Zeytinburnu/ STANBUL Kapak Tasar m : Gülgonca Çarp k Beta BASIM YAYIM DA ITIM A.fi. Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No Ca alo lu - STANBUL Tel : (0-212) Fax: (0-212)

3 En K ymetlilerim Annem, babam ve a abeyime...

4

5 ÖNSÖZ Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar konulu yüksek lisans tezi çal flmam, 4 Eylül 2008 tarihinde Yrd.Doç.Dr. Emin Cem KAYHAO LU, Dr. Üner DA ve Prof.Dr. Aziz Can TUNCAY n ifltirak ettileri jüri önünde savunulmufl, oybirli i ile baflar l ve yeterli bulunmufltur. Tez çal flmam n savunmas akabinde yap lan tebli de ifliklikleri, tez dan flman m ve de erli hocam Yrd.Doç.Dr. Emin Cem KAYHAO LU gözetiminde güncellenerek çal flma bas ma haz r hale getirilmifltir. Gayrimenkul Yat r m Ortaklar sa lam bir hukuki alt yap ile çal flt r ld klar nda ekonominin itici gücü olan inflaat sektörünün finansman n n sa lanmas nda büyük ve önemli rol oynayacaklard r. Bu aç dan çal flmada hukuki alt yap - s ndaki eksikliklere elefltirel bir gözle bak lmaya çal fl larak, di er ülke hukuk sistemleri ile karfl laflt r lmalar yap lm fl, özellikle konut finansman nda oynamas gereken etkin rol ortaya konmaya çal fl lm flt r. Ancak ülkemizde Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar n n finansman rolü göz önünde bulunduruldu unda olmas gereken; küçük yat r mc n n tasarruflar n n gayrimenkul yat r m na kanalize edilerek, etkin bir flekilde ekonomik kalk nmaya kat lmas n n sa lanmas d r. Bunun için de yap lmas gereken, sürekli olarak yap lan tebli de ifliklerinden öte, kurallar yasa ile belirlenmifl kurumlar haline getirilmeleridir. Bu ç kar mlar sonras özel teflekkürlere gelinecek olursa; öncelikle hayatta att m her ad mda yan mda ve arkamda olan aileme, Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar n n tez konusu olarak seçilmesinde ufkumu açan Prof.Dr. Saba ÖZ- MEN e, tez dan flman m ve her konuda yard mlar n hiç esirgemeyen, sürekli tart fl p dan flt m de erli hocam Yrd.Doç.Dr. Emin Cem KAYHAO LU na, tez jürimde yer almas ndan onur duydu um Prof.Dr. Aziz Can TUNCAY a, yine jüride olmas ndan dolay müteflekkir oldu um Dr.Üner DA a, tez yazd m zorlu dönemde bana hep destek olan Av.Mehmet As m PL KÇ O LU ve ifl arkadafllar ma, destekleriyle yan mda olan tüm dostlar ma ve son olarak tezin bas m n n gerçekleflmesini sa layan Beta yay nevi yetkilileri ve çal flanlar na sonsuz teflekkür ederim.

6 VI F.BETÜLAY KAÇIRA

7 Ç NDEK LER Birinci Bölüm GENEL OLARAK GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU...1 I- TAR HÇES...4 A- Amerika Birleflik Devletlerinde...4 B- Almanya da...6 C- Türkiye de...8 II- HUKUK DAYANA I VE TAB OLDU U MEVZUAT...9 A- Sermaye Piyasas Kanunu...10 B- Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar na liflkin Esaslar Tebli i...11 C- Tebli in Hukuk Kaynaklar Aras ndaki Yeri...13 D- Uygulanacak Hukuk Normlar n n S ras...14 III- ANA UNSURLARI...15 A- Anonim Ortakl k fieklinde Kurulma...15 B- Halka Aç k Olma...16 C- Kay tl Sermaye Esas na Göre Kurulma...17 D- Ünvan...19 E- Faaliyet Konusu...20 kinci Bölüm GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUfiU I- KURULUfi ESASLARI...21 A- Kay tl Sermaye Sistemi fiart...23 B- Ç kar lm fl Sermayenin Belli Orandaki Hisse Senetlerini Halka Arz Etmek Yoluyla Kurulma fiart...24 C- Asgari Sermaye Miktar fiart...26 D- Bafllang ç Sermayesini Temsil Eden Hisse Senetlerinin En Az %25 inin Nakit Karfl l Ç kar lm fl Olma fiart Ayni Sermaye Koyabilme Olana...27 a- Ayni Sermaye Koyma Prosedürü...30

8 VIII Ç NDEK LER b- Ayni Sermaye Oluflturabilecek Malvarl Kalemleri...32 c- Ayni Sermaye Konusu fieylerin fiirket Malvarl na Girmesi Hiç Nakit Sermaye Konulamamas Hali...35 E- Ortakl k Ünvan nda Gayrimenkul Yat r m Ortakl baresinin Bulunma fiart...36 F- Portföy flletmecili i Faaliyetinde Bulunma fiart...37 G- Kurucu Ortaklarla lgili fiartlar...38 H- Lider Giriflimci Olma Kavram ve Tebli De ifliklikleri...40 II- KURULUfi filemler...45 A- Ana Sözleflmenin Haz rlanmas Ana Sözleflmenin Zorunlu çeri i Ana Sözleflmenin htiyari çeri i...49 B- Sermaye Piyasas Kurulu nun Uygun Görüflü...50 C- Sanayi ve Ticaret Bakanl n n zni...50 D- Türk Ticaret Sicili ne Tescil...51 E- Tüzel Kiflili in Kazan lmas Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar n n Hak Ehliyeti Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar n n Fiil Ehliyeti...54 F- Organizasyon Kurma ve Portföy Oluflturma...57 G- Kurul Kayd na Al nma...60 H- zahname ve Sirküler Hisse Senetlerinin Sat fl...61 Üçüncü Bölüm GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL YETLER I- GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖY filetmec L FAAL YET LE KAZANÇ ELDE ETMESi...70 A- Portföy Kavram çeri i...71 a- Gayrimenkul...71 b- Gayrimenkul Projeleri...72 c- Gayrimenkule Dayal Haklar...73 d- Gayrimenkule Dayal Sermaye Piyasas Araçlar...73 e- Di er Sermaye Piyasas Araçlar Hukuki Niteli i S n rlamalar...77 B- Portföyü Etkileyen Kazand r c fllemler...79 C- Portföy Yönetimi...81 D- Portföy flletmecili i...82

9 Ç NDEK LER IX II- GAYR MENKULE YATIRIMDA TEBL ZORUNLULUKLARI VE YATIRIMA HAK M OLAN LKELER...83 A- Portföyü Süresi çerisinde Oluflturma Zorunlulu u...84 B- Portföyü Çeflitlendirme Zorunlulu u...85 C- Portföyü Uzun Süreli Yönetim lkesi...87 D- Portföy flletmecili inin Devaml l lkesi...88 E- Ba ms zl k lkesi...89 F- Ayd nlatma lkesi...93 III- GAYR MENKUL PORTFÖYÜ fileterek KAZANÇ ELDE ETMES...95 A- Gayrimenkul Yat r m Ortakl n n Gayrimenkule Yat r m Yapmas Gayrimenkulun Öz De erine Yat r m Al m-sat m Kar...96 B- Gayrimenkul Yat r m Ortakl n n Gayrimenkule Dayal Proje Gelifltirmesi Proje ve Proje Gelifltirme Projeye Yat r mda Alternatif Hukuki Yollar...99 a- Gayrimenkul Yat r m Ortakl n n Sahibi Oldu u Tafl nmaza Ait Proje Gelifltirmesi b- Gayrimenkule Dayal Haklara Uygun Proje IV- GAYR MENKULE DAYALI HAKLARA YATIRIM YAPARAK KAZANÇ ELDE ETMES A- Üst Hakk B- ntifa Hakk C- Kat rtifak D- Devre Mülk Hakk V- GAYR MENKULE DAYALI SÖZLEfiMELERLE KAZANÇ ELDE ETMES A- Kira Sözleflmesi le Kazanç Elde Etme Kiralayan Olarak GYO Kirac Olarak GYO B- Finansal Kiralama Sözleflmesi le Kazanç Elde Etme C- simsiz Sözleflmelerle Kazanç Elde Etme VI- GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ SERMAYE P YASASI ARAÇLARINA YATIRIM YAPMASI A- Gayrimenkule Dayal Sermaye Piyasas Araçlar Gayrimenkul Sertifikas a- Gayrimenkul Sertifikas hrac n Bizzat Yapmas b- Baflka fiirketlerin hraç Etti i Gayrimenkul Sertifikalar na Yat r m Yapmas Varl a Dayal Menkul K ymetler B- Di er Sermaye Piyasas Araçlar na Yat r m C- Sermaye Piyasas Araçlar na Yat r mlara Getirilen S n rlamalar...135

10 X Ç NDEK LER VII- GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KONUT F NANSMANINDAK ROLÜ VIII- GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ D ER FAAL YETLER Dördüncü Bölüm GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ YATIRIM FAAL YETLER NE L fik N YASAKLAR VE YASAKLARA UYMAMALARININ HUKUK SONUÇLARI I- YATIRIM FAAL YETLER NE L fik N YASAKLAR A- Ticaret Kanunu Yasaklar B- Sermaye Piyasas Kanunu Yasaklar C- Tebli le Getirilen Yasaklar II- HUKUKA AYKIRI filemler N HUKUK SONUÇLARI A- flleme Yüklenen Hukuki Sonuç B- Ortakl a Yüklenen Hukuki Sonuç Faaliyetin Durdurulmas Tedrici Tasfiye ve Do rudan flas Gayrimenkul Yat r m Ortakl Olarak Faaliyette Bulunma Hakk n n Kayb C- Hukuki fllemi Yapan Ortakl k Organ na Yüklenen Hukuki Sonuçlar a- Türk Ticaret Kanuna Göre b- Sermaye Piyasas Kanunu SONUÇ KAYNAKÇA...177

11 GENEL OLARAK GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI XI KISALTMALAR a.g.e : ad geçen eser AO : Anonim Ortakl k b : bent BK : Borçlar Kanunu Bknz : Bak n z C. : Cilt dn : Dipnot E : Esas E.M.K : Eski Medeni Kanun f : f kra FKK : Finansal Kiralama Kanunu GK : Genel Kurul GKHK : Gayrimenkul Kiralar Hakk nda Kanun GYO : Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar HAAO : Halka Aç k Anonim Ortakl k HGK : Hukuk Genel Kurulu HD : Hukuk Dairesi HUMK : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu DMK : pote e Dayal Menkul K ymetler FK : potek Finansman Kuruluflu K : cra flas Kanunu TMK : potek Teminatl Menkul K ymetler K : Karar KFK : 5582 say l Konut Finansman na liflkin Çeflitli Kanunlarda De ifliklik Yap lmas Hakk nda Kanun KHK : Kanun Hükmünde Kararname

12 XII KISALTMALAR KMK : Kat Mülkiyeti Kanunu m : Madde MK : Medeni Kanun REIT s : Real Estate Investments Trusts S : Say s. : Sayfa SPK : Sermaye Piyasas Kanunu T : Tarih TCMB : Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankas Tebli : Gayrimenkul Yat r m Ortakl klar na liflkin Esaslar Tebli i TKHK : Tüketicinin Korunmas Hakk nda Kanun TTK : Türk Ticaret Kanunu TTSG : Türk Ticaret Sicili Gazetesi TurTeK : Turizmi Teflvik Kanunu USA : United States Of America Vb. : Ve bunun gibi Vd : Ve devam VDMK : Varl a Dayal Menkul K ymetler VTMK : Varl k Teminatl Menkul K ymetler VFF : Varl k Finansman Fonu YK : Yönetim Kurulu Yarg. : Yarg tay