Tahsin YOMRALIOĞLU Recep NİŞANCI - Bayram UZUN

Ebat: px

Şu sayfadan göstermeyi başlat:

Download "Tahsin YOMRALIOĞLU Recep NİŞANCI - Bayram UZUN"

Ebru Türker
6 yıl önce
İzleme sayısı:

1 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı Nisan 2007, Ankara RASTER TABANLI NOMİNAL NAL DEĞERLEME ERLEME YÖNTEMY NTEMİNE NE DAYALI ARSA-ARAZ ARAZİ DÜZENLEMESİ UYGULAMASI Tahsin YOMRALIOĞLU Recep NİŞANCI - Bayram UZUN Arsa ve Arazi Düzenlemesi (AAD), kentsel planlama açısından kullanışsız yapıya sahip kadastro parsellerinin daha ekonomik kullanılabilir bir yapıya dönüşümünü sağlayan bir planlama aracıdır (W Doebele, 1982). AAD de temel ilke, bir düzenleme bölgesindeki mevcut kadastro parsellerinin tek bir kütle haline getirildikten sonra imar planı verilerine uygun olarak yeni imar parselleri şeklinde düzenlenip yeniden mal sahiplerine verilmesi, aynı zamanda da kamuya ait alanların kamu hizmetine sunulmasını sağlamaktır.. 1

2 3194 Sayılıİmar Kanunu Md. 18, Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında Düzenleme Ortaklık Payı olarak düşülebilir Emlak vergi değeri Kayıtlı değer Alım- satım fiyatı İpotek değeri Kamulaştırma değeri? DEĞER SORUNLAR. düzenleme öncesi parseller ile düzenleme sonrası parseller arasındaki değer dağılımları büyük farklılıklar göstermektedir. parseller arası mevcut değer dağılım dengesinin bozulması, parsel sahiplerini ekonomik açıdan farklışekilde etkileyeceğinden, mal sahipleri için bir haksızlık söz konusu olmaktadır. nitekim, uygulamalara yapılan itirazlar, parsellerin mutlak suretle bir değerleme işlemine tabi tutulması gereğini ortaya koymaktadır. DEĞER ESASI (EŞDEĞERLİLİK ESASI) Düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası değerler nasıl belirlenecek? Hangi değer? Değer etki eden faktörler nelerdir? Etki derecesi ya da ağırlık? 2

3 Harita Katmanlari VERi GiRiSi Sayisallastirma VERi isleme Mülkiyet Kayitlari Arazi Geometrisinin Olusumu Değere Dayalı AAD için İşlem Akışı VALUATION FACTORS PARSELASYON FAKTÖR ve DEGER ANALiZi DESTEK PROGRAMLAR Önce Sonra DAGITIM OPTiMiZASYON E iterasyon H Grafiksel Bilgiler Kadastro Toprak Yollar agi Deger Diger katmanlar.. ÇIKTI Grafik Olmayan Bilgiler Mülkiyet Konum Birim deger istatistik diger... Taşınmaz değerine etki eden faktörleri sınırlandırmak mümkün değildir. Her bir parsel değerine etki eden faktörlerin, ağırlıklı olarak, nominal bir değişken ile ifade edilmesi mümkündür 3

4 4

120 100 80 AO Ortanca (medyan) Tepe D. (Mod) Düz. Ort. Huber Tukey Hampel Andrew Ağırlıklı Ort.

Fak018 Fak019 Fak020 Fak021 Fak022 Fak023 Fak024 Fak025 Fak026 Fak027 Fak028 GÜVENİLİRLİK ANALİZİ - S C A L E (A L P H A) Varyans

5 AO Ortanca (medyan) Tepe D. (Mod) Düz. Ort. Huber Tukey Hampel Andrew Ağırlıklı Ort Fak001 Fak002 Fak003 Fak004 Fak005 Fak006 Fak007 Fak008 Fak009 Fak010 Fak011 Fak012 Fak013 Fak014 Fak015 Fak016 Fak017 Fak018 Fak019 Fak020 Fak021 Fak022 Fak023 Fak024 Fak025 Fak026 Fak027 Fak028 GÜVENİLİRLİK ANALİZİ - S C A L E (A L P H A) Varyans Analiz Sonuçları Hotelling's T 2 = F = Prob. =.0000 Alfa katsayısı (güvenilirlik) = COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİİLE PİKSEL TABANLI TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ 5

sonucu puanlandırılmış grid katmanı K A R A D E N İ Z Değirmendere Kent Merkezi

6 Manzara noktaları Değerleme için belirlenen manzara noktalarının dağılımı K A R A D E N İ Z W N E S Manzara No Data Manzara analizi sonucu puanlandırılmış grid katmanı K A R A D E N İ Z Değirmendere Kent Merkezi Beşirli Mah. K.T.Ü. Havaalanı Eğitim tesislerine olan uzaklık Gürültü noktalarına olan yakınlık 6

7 Puan Kent merkezi 3500 m. Kent merkezi Mesafe 4698 m. Piksel tabanlı nominal değer haritası 7

8 Rayiç değerler Nominal Değer Haritası Test verisinin lineer regresyon denkleminden hesaplanan değerlerinin T test sonuçları Paired Samples Correlations Pair 1 LOGDEGER & TEST N Correlation Sig Paired Samples Test Pair 1 Paired Differences 95% Confidence Interval of the Std. Error Difference Mean Std. Deviation Mean Lower Upper t df Sig. (2-tailed) LOGDEGER - TEST -2.94E E E

Değer esasına dayalı AAD nde değer faktörlerinin yardımıyla bulunacak Parsel Birim Değeri (PBD) veya diğer bir deyişle Nominal Değer dikkate alınarak, dağıtıma esas olacak parsel değerleri DÖ si ve

9 Değer esasına dayalı AAD nde değer faktörlerinin yardımıyla bulunacak Parsel Birim Değeri (PBD) veya diğer bir deyişle Nominal Değer dikkate alınarak, dağıtıma esas olacak parsel değerleri DÖ si ve DS sı için ayrı ayrı belirlenebilir. n V (ÖNCE) V (SONRA) i= 1 m i = i i= 1 n = Düzenlemeye giren kadastro parsel sayısı m = Üretilen imar parselleri sayısı Yukarıdaki eşitliğinin sağlanması için aşağıda verilen hesaplama şekli uygulanmalıdır. V n k i = S i * ( f ij* w j ) i j V : Parsel (piksel) toplam değeri S : Parsel (piksel) alanı f : Faktör değeri w : Faktör ağırlığı k : Toplam faktör sayısı n : Parsel sayısı Düzeltme katsayısı z = [ S V s / S V ö ] AAD İÇİN NOMİNAL DEĞERLEME YAKLAŞIMI - ÖRNEK UYGULAMA Değere dayalı AAD çalışması için Trabzon ili, Beşirli mahallesinde 60 hektar lık bir alan belirlenmiştir. DÖ ND = br DS ND = br z = 1,669 olarak hesaplanmıştır. Örnek Alan 9

10 DÖ ND = br DS ND = br z = 1,669 olarak hesaplanmıştır. Parsel No Giren m2 NBD ND z* ND Ada N o z=1, ,0 155, ,0 145, ,0 243, ,0 271, ,0 151, Nolu Ada Dağıtım Klişesi Kadastro Ada / Parsel No İmar Par_No Ortalama NBD Parsel Alanı m 2 105/1 105/2 105/3 Toplam , , , , , Bu adada Diğer ada KONTROL

dayalı nominal değerleme sistemi ile, arsa-arazi düzenlemesi yanında, kentsel yenileme, vergilendirme, kamulaştırma vb arazi

11 SONUÇ Alan esası yerine değer esaslı bir arsa ve arazi düzenlemesi ülkemiz için kaçınılmazdır Piksek tabanlı nominal değerleme yaklaşımıyla çok daha hassas ve objektif bir taşınmaz değerleme işlemini gerçekleştirmek mümkündür Coğrafi Bilgi Teknolojisine dayalı nominal değerleme sistemi ile, arsa-arazi düzenlemesi yanında, kentsel yenileme, vergilendirme, kamulaştırma vb arazi yönetim uygulamalarındaki mevcut birçok sorun ortadan kalkacaktır Teşekkürler Prof. Dr. Tahsin YOMRALIOĞLU KTÜ, GISLab, Trabzon 11

Benzer belgeler

KÜTLESEL TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ

COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİ İLE KÜTLESEL TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ Recep NİŞANCI, Tahsin YOMRALIOĞLU KTÜ, JFM, GISLab, Trabzon, rnisanci@ktu.edu.tr, tahsin@ktu.edu.tr 1 KÜTLESEL DEĞERLEME (KD) Kütlesel değerleme