TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013

Transkript

1 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ

2 İÇİNDEKİLER İÇİNDEKİLER... 2 SUNUŞ... 5 ÇALIŞMANIN METODOLOJİSİ VE KÜNYELER... 6 DÜNYA DA VE TÜRKİYE DE EKONOMİK GÖSTERGELER... 7 DÜNYA DAKİ GELİŞMELER... 7 Bazı Ülkelerde Konut Fiyat Endeksi Değişimi... 9 TÜRKİYE TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER VE ULUSAL HESAPLAR Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) ve Büyüme Sektörler Bazında Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler GSYH ve İnşaat Sektörü Gelişme Hızları Kişi Başı Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (TL) Türkiye Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) İstatistikleri Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı Sabit Sermaye Yatırımlarının Sektörel Dağılımı (Cari Fiyatlarla Mio TL) Genel Devlet Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı Cari işlemler Açığı Gayrimenkul Sektöründe Doğrudan Yabancı Yatırımlar (FDI) Tasarruflar Yılında İstihdam Edilenlerin İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Dağılımı Konularıyla Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler En Fazla İhracat Yapılan Ülkeler Tüketici Güven Endeksi Gelişmeler ve Dinamikler Haneler ve Teknoloji Diğer Gelişmeler Tapu Devir Sayıları Yıllar İtibarı ile Gelişimi İstihdam ve İşsizlik Rakamları Yıllar İtibariyle SPK ya Bağlı Kurumların Gelişimi TÜRKİYE DE NÜFUSUN GELİŞİMİ ve DEMOGRAFİSİ Nüfusu 50 Binin Üzerinde Artan İller Nüfusu 5 Binden Daha Fazla Azalan İller

3 İNŞAAT SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GENEL DEĞERLENDİRME İnşaat Sektörünün Türkiye Ekonomisine Katkısı Bina İnşaatı Maliyeti Endeksi (2005=100) İnşaat Sektörü Gelişme Hızı Türkiye Yapı İzin İstatistikleri Gelişimi İnşaat Sektörünün Toplam İstihdam İçindeki Payının Yıllar İtibariyle Gelişimi (%) Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Ruhsatları Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Kullanma İzin Belgeleri Türkiye nin Sabit Sermaye Yatırımları İçindeki Kamu Ve Özel Sektör İnşaat Yatırımları YABANCILARIN TÜRKİYE DE MÜLK EDİNİMİ En Fazla Mülk Edinilen İller En Fazla Mülk Edinen Milletler Kıtalara Göre Türkiye de Mülk Edinimi KONUT SEKTÖRÜ İpotekli Konut Satışlarının Toplam Konut Satışı İçindeki Oranı Büyük İlde Ortalama Konut Kira Değerleri Daire Sayısına Göre Alınan Konut Yapı Ruhsatları Yılında En Çok ve En Az Konut Satılan 3 İl Konut Kredileri ve Ortalama Konut Kredisi Faiz Oranları Değişimi Yeni Konut Fiyat Endeksi (2010 Ocak=100) Türkiye Konut Fiyat Endeksi İkinci El Konut Fiyatları ve Kiraları Endeksi (2007=100) Yıllara Göre Kullandırılan Konut Kredileri Konut Dışı Bina Yatırımları İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler İstanbul da Markalı Konutlar Markalı Konut Projelerinin Toplam Konutlar İçindeki Oranı İstanbul da Ofis Stoku Dağılımı İstanbul Ofis Stoku İstanbul Ofis Stoku Anadolu Avrupa Alan Ayrımı m2 Dağılımı İstanbul da Beklenen m 2 Ofis Alanı Gelişimi İstanbul da Ofis Sektöründe Doluluk ve Kira Bedelleri USD/m LOJİSTİK / DEPOLAMA PİYASASI Türkiye Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları Alanları

4 Taşıma Tipine Göre İthalat ve İhracat Rakamları PERAKENDE SEKTÖRÜ VE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ Perakende Sektörü Perakende Ciro Endeksi (2010=100) Toplam Hanehalkı Tüketim Harcamasının Türlerine göre Dağılımı Alışveriş Merkezleri Türkiye Yıllara Göre AVM Adedi Gelişimi Türkiye Kiralanabilir Alan Gelişimi Önümüzdeki Üç Yıl için Tahmini AVM Adedi ve Kiralanabilir Alan Gelişimi AVM lerde Yerli Yabancı Ayrımı Büyük İlin Toplam AVM Sayısı içindeki Durumu İl Bazında Mevcut AVM Sayısı TURİZM VE KONAKLAMA SEKTÖRÜ Konaklama Tesislerinde Toplam Yatak Sayısı Dağılımı (%) Türkiye ye Gelen Turist Sayısının Yıllar İtibarı İle Değişimi En Çok Ziyarete Gelen 10 Millet En Fazla Ziyaret Edilen Ülkeler ve Şehirler Avrupa Turizm Harcaması Avrupa Şehirleri Sıralaması (Milyar USD) Dünya Turizm Harcaması Sıralaması * GYO SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföy Değerleri ÖĞRENCİ YURTLARI SEKTÖRÜ Türkiye de Üniversitelerin Gelişimi Türkiye de Toplam Öğrenci Sayısı Gelişimi İstanbul da Yurtların Tiplere ve Cinsiyete Göre Dağılımı TÜRKİYE DE YEŞİL BİNALAR LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment System) DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) Türk Yeşil Bina Sistemleri YENİ GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPMAK İÇİN EN UYGUN SEKTÖRLER SEKTÖRÜMÜZÜN HEDEFLERİ

5 SUNUŞ Türkiye gayrimenkul sektörü son yıllarda hızla gelişmiş ve yabancı oyuncuların da sektörde artması ile hareketlenmiştir. Sektör giderek uluslararası bir yapı kazanırken farklı finansal enstrümanların devreye girmesi ile ilgili altyapısal düzenlemeler yapılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Mevzuatında yapılan değişikliklerle altyapı GYO larının kurulabilmesi, Gayrimenkul Yatırım Fonları ile ilgili tebliğlerin çıkartılması buna örnek verilebilir. Sektöre ilişkin bilgilerin genişlemesi sektördeki aktörlerin daha doğru ve etkin kararlar almasını sağlayacaktır. Bu ihtiyacın karşılanmasına yönelik olarak Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri çalışması tarafından ilk kez 2008 yılında hazırlatılmıştır. Çalışmanın amacı gayrimenkul sektörü ile ilgili sağlıklı bir bilgi tabanı oluşturmak ve verileri de her sene güncelleyerek sektöre sağlamaktır. Değişik başlıklarla oluşturulmuş çalışmada sayısal göstergeler ve eğilimlere yönelik değerlendirmeler de yapılmaktadır. Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeler 2013 raporunun gayrimenkul ve inşaat sektörümüze katkı sağlayacağı inancı ile sektördeki tüm aktörlere yararlı olmasını dileriz. 5

6 ÇALIŞMANIN METODOLOJİSİ VE KÜNYELER Çalışmanın temel amacı Türkiye gayrimenkul sektörü dinamiklerinin istatistiki veriler kullanarak analizini yapmaktır. Bu analizi yaparken özellikle sektörel veri yayınlayan yerli ve yabancı kamu kurumlarının (Türkiye İstatistik Kurumu, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, IMF Raporları vb.) ve özel sektörün verileri kullanılmıştır. Çalışma 12 ana başlık altında toplanmış olup her başlık da kendi içinde alt başlıklara ayrılmıştır. Bu başlıklar altında resmi kurumlardan elde edilen ham verilerin grafikleri yapılmış, geçmişten bugüne olan durumları incelenmiş ve yorumlanmıştır. Resmi kurumlardan bazılarının veri oluşturma yöntemini değiştirmesi neticesinde bazı yıllarda yayımlanan veriler önceki yıllarda yayımlananlarla karşılaştırılabilirliğini yitirmiştir. Bu sebeple grafiklerde kullanılan sene sayısı, verilerin karşılaştırılabilir olmasına göre değişiklik göstermektedir. Kullanılan verilerin sene sonunda yayımlanan yıllık veriler olmasına özen gösterilmiştir. Bu suretle 2013 yılı verileri baz alınarak grafikler üretilmiş ve yorumlanmıştır. Kamu kurumları yayımladıkları verileri yıl içinde revize etme hakkını saklı tuttuğundan rapor içerisindeki verilerin güncelliğini yitirmesi, yayımlanan verilerin hatalı olması ile ilgili sorumluluk ilgili kamu kurumuna aittir. KÜNYELER GSYH TÜIK TCMB IMF FDI SSY CDS BDT FED FOB CIF MİA MEB AVM MİNT : Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği : Gayri Safi Yurtiçi Hasıla : Türkiye İstatistik Kurumu : Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası : International Monetary Fund (Uluslararası Para Fonu) : Foreign Direct Investment (Doğrudan Yabancı Yatırımlar) : Sabit Sermaye Yatırımları : Credit Default Swap (Kredi Temerrüt Swapı (takası)) : Bağımsız Devletler Topluluğu : Federal Reserve Bank (Federal Rezerv Sistemi) : Free On Board (Tedarikçinin Sorumluluğunda olan Süreç) : Cost, Insurance & Freight (Mal bedeli, Sigorta ve Navlun) : Merkezi İş Alanı : Milli Eğitim Bakanlığı : Alışveriş Merkezi : Meksika, Endonezya, Nijerya ve Türkiye Ülkeleri 6

7 DÜNYA DA VE TÜRKİYE DE EKONOMİK GÖSTERGELER DÜNYA DAKİ GELİŞMELER IMF verilerini inceleyerek dünya ekonomisindeki gelişmeyi gayri safi yurtiçi hasılalar bazında irdelediğimizde 2013 senesinde gelişmekte olan ekonomilerin gelişmiş ülkelerden daha iyi performans gösterdiği görülmektedir. Gelişmiş ülkeler 4,7% oranında büyürken dünya ekonomisi %3, gelişmiş ülkeler ise sadece %1,3 oranında büyümüştür senesi ile karşılaştırıldığında 2013 senesindeki genel büyümenin hem dünyada hem de gelişmekte olan ülkelerde bir önceki yıla göre daha az gerçekleşmiş durumda olduğu görülmektedir ve 2015 projeksiyonlarında dünya ekonomisinin genel olarak önceki iki yıla göre daha fazla büyümesi gerekmektedir. Ancak dünyadaki büyümenin önceki yıllardan farklı olarak gelişmiş ülkelerden daha fazla destek alarak artacağı tahmini göze çarpmaktadır. (%) 6 5 4,9 DÜNYA BÖLGELERİ GSYH GELİŞME HIZI 4,7 5,1 5, ,1 3 1,4 1,3 3,7 3,9 2,2 2, ** 2015** Dünya Gelişmiş Ekonomiler Gelişmekte Olan Ekonomiler Kaynak: Ocak 2014 World Economic Outlook GSYH Büyümesi ve Projeksiyonları Grafik.1 Ülkeler bazında GSYH gelişimini incediğimizde ise Sahra Afrikası, Ortadoğu ve Kuzey Afrika gibi bölgelerin büyümede daha ön plana çıkacağı görülmektedir. Özellikle Euro bölgesini tetikleyen ve negatif olan gelişimin ise önümüzdeki 2 senede pozitife dönüşeceği beklenmektedir. 7

8 Projeksiyon Dünya 3,1 3,0 3,7 3,9 Gelişmiş Ekonomiler 1,4 1,3 2,2 2,3 ABD 2,8 1,9 2,8 3,0 Euro Bölgesi ,0 1,4 Japonya 1,4 1,7 1,7 1,0 İngiltere 0,3 1,7 2,4 2,2 Kanada 1,7 1,7 2,2 2,4 Diğer Gelişmiş Ekonomiler 1,9 2,2 3,0 3,2 Gelişmekte Olan Ekonomiler 4,9 4,7 5,1 5,4 Orta ve Doğu Avrupa 1,4 2,5 2,8 3,1 BDT 3,4 2,1 2,6 3,1 Rusya 3,4 1,5 2,0 2,5 Çin 7,7 7,7 7,5 7,3 Latin Amerika 3,0 2,6 3,0 3,3 Ortadoğu ve Kuzey Afrika 4,1 2,4 3,3 4,8 Sahra Afrikası 4,8 5,1 6,1 5,8 Kaynak: Ocak 2014 World Economic Outlook GSYH Büyümesi ve Projeksiyonları Tablo.1 Dünya ekonomisi işin özünde 2013 yılında global olarak krizin etkileri ile boğuşmaya devam etmiştir. FED kararları gereği ABD de varlık alımlarını azaltmaya başlamıştır. Bu durum hem küresel piyasaların hem de ABD ekonomisinin gündemini belirlemiştir. FED in aldığı karar özellikle bizim gibi gelişmekte olan ülkelerde kur ve ekonomik riskleri arttırmıştır. Kırılgan piyasalar da bu olaylar sonrasında kendi aralarında ayrılarak analiz edilmeye başlanmıştır. Gelişmelerin sonucu olarak da uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Moody s Rusya nın Baa1 olan kredi notunu 28 Mart 2014 tarihinde düşürmek üzere gözden geçireceğini açıklamıştır. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Standard and Poors (S&P), 24 Mart 2014 tarihinde Brezilya'nın kredi notunu BBB den BBB- ye düşürmüş ve kredi notu görünümünü ise negatif ten durağan a çevirmiştir. DB Research tarafından açıklanan ülkelerin kredi temerrüt takasını gösteren CDS primlerine göre Türkiye nin geçen sene Nisan ayında 123 olan CDS primi bu sene Nisan ayında 201 e yükselmiştir. Kırılgan ekonomiler arasında yer alan Brezilya nın geçen sene Nisan ayında 121 olan CDS Primi bu sene Nisan ayında 156 ya, Endonezya nın geçen sene Nisan ayında 141 olan CDS Primi bu sene Nisan ayında 170 e, Güney Afrika nın geçen sene Nisan ayında 168 olan CDS primi bu sene Nisan ayında 181 e yükselmiştir. CDS Primi yükseldikçe risk artmaktadır. 8

9 Bazı Ülkelerde Konut Fiyat Endeksi Değişimi Konut Fiyat Endeksi 12 Aylık % Değişim ( ) Dubai 34,80% Çin¹ 27,50% Tayvan 15,10% Estonya 14,5% Türkiye 13,80% Endonezya 11,50% ABD 11,30% Polonya 10,20% Hong Kong² 7,70% Birleşik Krallık 7,00% İsviçre 4,60% Rusya 4,20% Hindistan 3,40% Güney Afrika 2,80% Singapur³ 1,90% Güney Kore 0,30% Fransa -1,40% Japonya -1,60% Ukrayna -25,90% Kaynak: Knight Frank Residential Research Tablo.2 ¹ Beijing & Shanghai baz alınmıştır. ² Geçici Veri ³ Geniş Ölçekli Fiyat Endeksidir. CDS PRİMLERİ Ukrayna Macaristan Güney Afrika Endonezya İtalya Çin Kore Bulgaristan Kaynak: DB Research Grafik.2 (baz puan) DB Research tarafından yapılan çalışmaya göre Türkiye nin CDS Primi 208 iken, Güney Kore 62, Fransa 49, Çin 88, Ukrayna 1.009, Rusya 223, Macaristan 229, İtalya 118 şeklinde açıklanmıştır. (CDS Primi yükseldikçe risk artmaktadır.)( ) 9

10 TÜRKİYE TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER VE ULUSAL HESAPLAR Ülkelerin büyüme ve güçleri makroekonomik hesapların sunulduğu ulusal hesaplarla irdelenir. Ulusal hesaplar üretimin gücü, ülkenin yarattığı katma değeri, devletin ve hane halklarının tüketimini, yatırımları gösterir. Türkiye ekonomisi, son sekiz yılda yüksek büyüme rakamları yakalamıştır. Makroekonomik anlamda küresel ekonomiye uyumu sağlayan yapısal reformlar, bir yandan Türkiye yi doğrudan yabancı yatırım (FDI) rakamlarında bölgesinin lideri yaparken, bir yandan da ekonomi ve finans sektöründe devrim niteliğinde yeniliklerin önünü açmıştır. AB üyeliği sürecinin de katkısıyla ülkedeki son on yılda özel sektöre verilen önem ve reformlarla gelişmekte olan piyasalarda önemli bir yer almıştır. Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) ve Büyüme Ulusal hesapların en önemlilerinden biri olan GSYH belirli bir dönemde yurt içinde üretilmiş toplam nihai mal ve hizmetlerin değerini gösterir. Türkiye son on yıllık GSYH büyümesi açısından kıyaslandığından kendisi ile aynı seviyede görülen ülkeler arasında en fazla büyüme gerçekleştiren ülke olmuştur. Türkiye ekonomisindeki güçlü büyüme performansı inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemektedir. Yıllık Ortalama Reel GSYH Büyümesi (%) Türkiye Şili Slovakya Polonya Brezilya Bulgaristan Güney Afrika Romanya Çek Cumhuriyeti Meksika ABD Macaristan Avro Bölgesi (17) Japonya 1,1 1 0,8 1,6 2,9 2,5 3,6 3,5 3,5 3,3 5 4,7 4,5 4, Kaynak: OECD Economic Outlook Grafik.3 10

11 2012 yılında %2,2 oranında büyüme kaydeden Türkiye için IMF, 2013 yılında Türkiye nin %3,8 oranında büyüyeceği kanaatinde bulunmuştu. TÜİK in açıkladığı Üretim yöntemiyle Gayri Safi Yurtiçi Hasıla, verilere göre Türkiye ekonomisi 2013 ün ilk çeyreğinde %2,9, ikinci çeyreğinde %4,5, üçüncü çeyreğinde %4,3 son çeyrekte ise %4,4 oranında büyüyerek 2013 yılını %4,0 oranında kapatmıştır. Ayrıca 2012 senesinde USD olan kişi başı GSYH 2013 senesinde USD olarak hesaplanmıştır. IMF in öngörüsüne göre 2013 ve 2014 yıllarında dünya toplam mal ve ticaret hizmeti hacmi sırasıyla %2,7 ve %4,5 oranında artacaktır. Dünya Ticaret Örgütü ise bu artışları sırasıyla %2,5 ve %4,5 oranında öngörmüştür. Türkiye de kişi başı gayri safi yurt içi hasılanın son 5 seneki istatistiklerine bakıldığında aynı seviyelerde seyrettiği görülmekte iken kişi başı milli gelirde son 5 senede %26 artış yaşanmıştır. Üretim yöntemiyle gayri safi yurtiçi hasıla toplamı ise, 2013 yılında bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %4,0 lık artışla TL, cari fiyatlarla %10,2 lik artışla TL olmuştur. Sektörler Bazında Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler Grafik.4 Kaynak: TÜİK 11

12 GSYH ve İnşaat Sektörü Gelişme Hızları 35,0 31,4 28,2 27,7 28,7 30,0 25,0 20,0 % 15,0 10,0 5,0 0,0 16, IV 20,3 19,3 18, I 2011 II 2011 III 21,8 14, IV 18,0 12, I 9,4 10, II 7,4 7,4 2,5 2, III 2012 IV 9,1 6, I 9,3 13,0 14,9 10,1 10,3 11, II 2013 III 2013 IV GSYH İNŞAAT SEKTÖRÜ Grafik.5 Kaynak: TÜİK Son üç yıllık inşaat sektörü gelişimlerine bakıldığında sektörün 2010 dan 2012 ilk çeyreğine kadar GSYH dan daha hızlı büyüdüğü görülmektedir. Ancak 2012 ikinci çeyreği itibarı ile sektörün aynı gelişimi gösteremediği ve 2013 ikinci yarısına kadar GSYH dan daha az büyüyebildiği görülüyor. Kişi Başı Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (TL) Yıl Ortası Nüfus Cari Fiyatlarla Kişi Başı GSYH Sabit Fiyatlarla Kişi Başı GSYH Tablo.3 Kaynak: TÜİK Worldbank ve Goldman Sachs ın hazırladığı Mint Ülkeleri nin bugünü ve 2050 si raporuna göre Türkiye 17. Sıradan 14. Sıraya çıkması beklenmektedir. Türkiye nin bu büyüklüğe ulaşabilmesi için yıllık %4 lük büyümeyi yakalaması gerekmektedir. IMF ve Goldman Sachs ın yaptığı çalışmalara göre 2013 yılında USD olan kişi başı gelir 2050 senesinde USD olması beklenmektedir. T.C. Ekonomi Bakanlığı nın yaptığı tahminlere göre Türkiye de kişi başı milli gelirin 2023 yılında takribi USD seviyesine gelmesi beklenmektedir. 12

13 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 MINT Ülkelerinin Gelişimi (Trilyon $) Gayri Safi Yurtiçi Hasıla 2012 Sıralama 2050 Yılı için Tahmini Gayri Safi Yurtiçi Hasıla 16,24 ABD 1 Çin 52,62 8,23 Çin 2 ABD 34,58 5,96 Japonya 3 Hindistan 24,98 3,43 Almanya 4 Euro Bölgesi 22,51 2,61 Fransa 5 Brezilya 9,71 2,47 Birleşik Krallık 6 Rusya 8,01 2,25 Brezilya 7 Japonya 7,37 2,01 Rusya 8 Meksika 6,95 2,01 İtalya 9 Endonezya 6,04 1,84 Hindistan 10 Birleşik Krallık 5,69 1,82 Kanada 11 Fransa 5,36 1,53 Avusturalya 12 Almanya 5,22 1,32 İspanya 13 Nijerya 4,91 1,18 Meksika 14 Türkiye 4,45 1,13 Güney Kore 15 Mısır 3,61 0,88 Endonezya 16 Kanada 3,47 0,79 Türkiye 17 İtalya 3,42 0,77 Hollanda 18 Pakistan 3,33 0,71 Suudi Arabistan 19 İran 3,19 0,63 İsviçre 20 Filipinler 3,17 0,26 Nijerya 39 Grafik.6 Kaynak: World Bank, Goldman Sachs Türkiye Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) İstatistikleri , (mio TL) ,3 19,3 18,6 14,7 12,2 10,3 7,4 7,4 9,1 10,1 10,3 11,2 20,0 15,0 10,0 5,0 (%) 0 0,0 Değer Cari Fiyatlarla (mio TL) Gelişme Hızı (%) Kaynak: TÜİK Grafik.7 13

14 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı ,3 24,1 25,5 25,2 23, ,9 25,9 24,7 24, (mia TL) (%) GSYH (Cari Fiyatlarla mia TL) Gayri Safi Sabit Sermaye Yatırımları (Cari Fiyatlarla mia TL) Gayri Safi Sabit Sermaye Oluşumu (Sabit Fiyatlarla %) Kaynak: TÜİK Grafik.8 Sabit Sermaye Yatırımlarının Sektörel Dağılımı (Cari Fiyatlarla Mio TL) (*) 2014 (**) Kamu Özel Toplam Kamu Özel Toplam Kamu Özel Toplam Tarım Madencilik İmalat Enerji Ulaştırma Turizm Konut Eğitim Sağlık Diğer Hizmetler TOPLAM Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı Tablo.4 * Gerçekleşme tahmini ** Program 14

15 Genel Devlet Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı Ü l k e l e r Belçika 1,6 1,6 1,7 1,7 1,8 1,7 1,7 Almanya 1,5 1,6 1,7 1,7 1,6 1,5 1,5 Yunanistan 3,4 3,7 3,1 2,3 1,7 1,8 1,9 İspanya 4 4 4,5 4 2,9 1,7 1,4 Fransa 3,3 3,2 3,4 3,1 3,1 3,1 3,1 İtalya 2,3 2,2 2,5 2,1 2 1,9 1,6 Hollanda 3,3 3,5 3,8 3,6 3,4 3,4 3,3 Avro Bölgesi 3 3,1 3,2 3 2,6 2,5 2,4 Ülke. Ort. (17 Ülke) Polonya 4,2 4,6 5,2 5,6 5,7 4,6 4,3 İngiltere 1,9 2,3 2,7 2,5 2,2 2,1 1,8 AB Ülkeleri 3,4 3,5 3,5 3,3 3,1 2,9 2,9 Ort. (27 Ülke) ABD 2,4 2,6 2,6 2,5 2,3 2,1 2,1 Japonya 3,1 3 3,4 3,3 3,1 3,7 4 Türkiye 3,1 3,4 3,3 3,4 3,3 3,5 4 Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı Tablo.5.a Cari işlemler Açığı 1 Cari işlemler açığı, 2013 yılının son çeyreğinde artış göstermiştir. Özellikle yılın son ayında gerçekleşen yüksek ithalat ile birlikte net altın ithalatının da tarihsel ortalamalarının üzerinde seyretmeye devam etmesi, cari açıktaki artışın temel nedenlerini oluşturmuştur yılının son çeyreğinde hizmetler dengesinin cari dengeye verdiği katkı net turizm gelirlerindeki yavaşlamaya paralel olarak düşmüştür. Altın hariç tutulduğunda, ihracat yılın dördüncü çeyreğinde artış eğiliminde olmuştur. Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde krizin etkilerinin hafiflemesi ile birlikte iç talebin toparlanma eğilimi göstermesi, rekabetçi seyreden kur düzeyi bu dönemde ihracat artışına katkı yapan temel faktörler olmaya devam etmiştir. Öte yandan, ödemeler dengesi tanımlı ihracat kalemi içinde yer alan bavul ticareti gelirleri bu çeyrekte azalış göstermiştir. Altın hariç tutulduğunda, ithalat harcamalarında son bir yıldır görülen sınırlı artış eğiliminin yılın dördüncü çeyreğinde de devam ettiği gözlenmektedir. Bu dönemde, iç talep unsurlarının ılımlı bir toparlanma göstermiş olması ve hava sıcaklığının mevsim normallerinin üzerinde seyretmesi nedeniyle enerji ithalatının yavaşlaması ithalat artış hızını sınırlayan temel faktörler olmuşlardır. Öte yandan, altın ithalatı bu çeyrekte tarihsel ortalamalarının bir miktar üzerinde seyretmiştir. Cari işlemler dengesinin dış ticaretten sonra en önemli belirleyicisi olan hizmetler kaleminin, yılın dördüncü çeyreğinde cari dengeye yaptığı olumlu katkı azalmıştır. Turizm gelirlerindeki artış hızı, Almanya başta olmak üzere Avrupa dan gelen yabancı turist sayısında azalmanın etkisiyle, bu çeyrekte yavaşlamıştır. Benzer şekilde, turizm sektörüne bağlı hareket eden diğer taşımacılık gelirlerinin artış eğiliminde de yavaşlama gözlenmiştir. 1 TCMB Çeyrek ödemeler raporu 15

16 2014 yılının ilk ayı itibariyle de yıllık bazda cari işlemler açığı yaklaşık 65 milyar milyon dolar olmuştur. mio USD Kaynak: TCMB Grafik.9 Gayrimenkul Sektöründe Doğrudan Yabancı Yatırımlar (FDI) YABANCILARIN DOĞRUDAN GAYRİMENKUL YATIRIMLARI (mio $) Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Grafik.10 16

17 Doğrudan yatırım girişlerinde en önemli paya sahip Avro Bölgesi nde ekonomik sorunların devam etmesi nedeniyle bu bölgeden ülkemize gelen doğrudan yatırımlarda görülen düşüş, yılın ilk çeyreğinde de doğrudan yatırımlarda süregelen yavaş seyrin temel nedenini oluşturmuştur. Öte yandan, geçen yıl yürürlüğe giren ve yabancıların yurt içinde gayrimenkul almasını kolaylaştıran kanun (mütekabiliyet yasası) değişikliği sayesinde gayrimenkul yatırımlarında 2012 yılının ikinci yarısıyla birlikte başlayan artış eğilimi 2013 yılında da devam etmiş ve 2013 sonu itibariyle 12 aylık bazda takribi 3 milyar dolar giriş gerçekleşmiştir. Tasarruflar Türkiye de yurtiçi tasarruflarda 2000 li yıllarda önemli bir düşüş yaşanmıştır larda gayrisafi milli gelirin ortalama yüzde 23,5 ini oluşturan yurtiçi tasarruflar döneminde ortalama %17 ye; sonrasında da, 2010 yılında %12,7 ye gerilemiştir. Bu azalmanın ana nedeni özel tasarruflardaki keskin düşüş olmuş, kamu tasarrufları ise bahse konu dönemin çoğunluğunda artış göstermiştir. Önümüzdeki dönemde Türk halkının tasarruf etme kapasitesinin ancak %15 lere çıkabileceği öngörülmektedir. Türk halkı önümüzdeki on yıl tüketime meyilli olacaktır. Ancak burada altını çizmek istediğimiz önemli bir nokta bulunmaktadır; tasarruf mantığı içinde kira ödemesi de bulunmaktadır. Önümüzdeki dönemde hane halkı konut sahibi olabildikçe kira ödemeyecektir. Bu durumda her gelir gurubu için kira bedeli kadar tasarruf bedelinin de artmasını beklemek yanlış olmayacaktır. Faiz oranlarının yüksek kalması durumunda konut kredisi kullanımı olamayacak ve tasarruflarda beklenen oranda gerçekleşemeyecektir Yılında İstihdam Edilenlerin İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Dağılımı 24% 50% 7% 19% Tarım Sanayi İnşaat Hizmet Kaynak: TÜİK Grafik.11 17

18 Konularıyla Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler (1) 2014(2) BÜYÜME VE İSTİHDAM (Yüzde Değişme) Toplam Tüketim 5,3-0,3-0,4 5,7 7,5 0,2 4,3 3,2 Kamu 5,4 3,3 3,8 1,6 5,7 6,4 7,8 3 Özel 5,3-0,7-0,9 6,2 7,7-0,5 3,9 3,2 Toplam Sabit Sermaye Yatırımı 4,1-5,2-20,1 31,1 17-2,2 2,9 3,6 Kamu 12,6 5,8-1,2 19,1-3,1 10,4 18,6-3,8 Özel 2,6-7,3-24,3 34,6 22,1-4,8-0,8 5,7 Stok Değişimi (3) 0,6 0,3-2,3 2,5-0,2-1,4 1,1-0,1 Toplam Mal ve Hizmet İhracatı 7,3 2,7-5 3,4 7,9 16,7 0,5 6,8 Toplam Mal ve Hizmet İthalatı 10,7-4,1-14,3 20,7 10,7-0,3 6,1 3,6 GSYH 4,7 0,7-4,8 9,2 8,8 2,2 3,6 4 GSYH (Milyon TL, Cari Fiyatlarla) GSYH (Milyar ABD Doları, Cari 648,8 742,1 616,7 731, ,7 822,8 867,3 Fiyatlarla) Kişi Başı Milli Gelir (GSYH, ABD Doları) Kişi Başı Milli Gelir (SAGP, GSYH, ABD Doları) Nüfus (Yıl Ortası, Bin Kişi) İşgücüne Katılma Oranı (Yüzde) 46,2 46,9 47,9 48,8 49, ,3 İstihdam Düzeyi (Bin Kişi) İşsizlik Oranı (Yüzde) 10, ,9 9,8 9,2 9,5 9,4 DIŞ TİCARET (Milyar ABD Doları) İhracat (FOB) 107, ,1 113,9 134,9 152,5 153,5 166,5 İthalat (CIF) (4) 170, ,9 185,5 240,8 236,5 251,5 262 Dış Ticaret Dengesi -62,8-69,9-38,8-71,7-105,9-84, ,5 Cari İşlemler Dengesi / GSYH (Yüzde) -5,8-5,4-2 -6,2-9,7-6,1-7,1-6,4 Dış Ticaret Hacmi / GSYH (Yüzde) 42, ,4 40,9 48,5 49,5 49,2 49,4 KAMU FİNANSMANI (GSYH'ya Oran, Yüzde) Genel Devlet Gelirleri 33,6 32,9 34,6 35,5 36,4 37,8 39,7 38,4 Genel Devlet Harcamaları 33,8 34,6 40,1 38,5 36,8 38,9 40,8 39,6 Genel Devlet Borçlanma Gereği 0,2 1,6 5,5 3 0, ,1 Genel Devlet Faiz Harcamaları 5,9 5,4 5,7 4,5 3,4 3,5 3,4 3,1 Program Tanımlı Genel Devlet Faiz 2,8 1,5-1,7 0 1,8 0,7 0,8 0,9 Dışı Fazlası Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (5) 0,1 1,6 5 2,4 0,1 1 0,8 1 Program Tanımlı Kamu Kesimi Faiz 3,1 1,6-1,1 0,8 1,9 0,8 0,9 1 Dışı Fazlası (5) AB Tanımlı Genel Devlet Nominal 39, ,1 42,3 39,1 36, Borç Stoku FİYATLAR (Yüzde Değişme) GSYH Deflatörü 6,2 12 5,3 5,7 8,6 6,8 6,3 6 TÜFE Yıl Sonu 8,4 10,1 6,5 6,4 10,5 6,2 6,8 5,3 Tablo.6 Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı (1) Gerçekleşme tahmini, (2) Program, öngörüler (3) Büyümeye katkı olarak verilmektedir, (4) Parasal olmayan altın ithalatı dâhildir, (5) Genel devlet ve KİT leri kapsamaktadır. 18

19 En Fazla İhracat Yapılan Ülkeler 2013 yılında en çok ihracat yaptığımız ilk beş ülke sırasıyla; Almanya, Irak, İngiltere, İtalya ve Fransa iken; en çok ithalat yaptığımız ilk beş ülke sırasıyla; Rusya Federasyonu, Çin, Almanya, A.B.D. ve İtalya dır yılında ihracat 151,8 milyar USD, ithalat 251,7 milyar USD oranlarında gerçekleşmiştir. T.C. Kalkınma Bakanlığı nın orta vadeli programına göre 2014 yılında ihracatın 166,5 milyar USD, ithalatın 262 milyar USD olması; 2015 yılında ise ihracatın 184 milyar USD, ithalatın ise 282 milyar USD a yükselmesi beklenmektedir. Tüketici Güven Endeksi TÜİK in açıkladığı verilere göre Aralık sonu tüketici fiyat endeksi bir önceki yıl aynı dönem 73.6 iken 2013 de 75 olarak gerçekleşmiştir Mart ayında ise tüketici güven endeksi bir önceki aya göre 2,5 puan artarak 72,7 seviyesine yükselmiştir yılı Mart ayından 2014 yılı Mart ayına tüketici güven endeksi %2,9 oranında azalırken 2012 Mart ayından 2014 Mart ayına tüketici güven endeksinde %8,3 azalma görülmüştür. Tüketici güven endeksi 2014 ilk üç ayda son üç yılın en düşük seviyelerinde seyretmiştir. Kaynak: TÜİK Grafik.12 Tüketici fiyatları endeksi baz alındığında; Türk Lirası son 1 yılda %16,1 değer kaybetmiştir. Tüketici fiyatları endeksi 2013 yılı Mart ayından 2014 yılı Mart ayına %15,1 oranında artarken, 2012 yılı Mart ayından 2014 yılı Mart ayına %19,6 oranında azalmıştır. 19

20 Kaynak: TÜİK Grafik.13 Gelişmeler ve Dinamikler tarihinde uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, Türkiye'nin kredi notunu "BBB-" olarak teyit etmiş, not görünümünü ise "durağan"da bırakmıştır. Haneler ve Teknoloji Türkiye son yıllarda teknoloji kullanımının haneye inmesi konusunda ciddi yol almıştır. T.C. Ekonomi Bakanlığı nın yayınlamış olduğu çalışmaya göre 2013 yılında hanelerde cep telefonu bulunma oranı: %93,7, internete erişim imkanı olan hane oranı: %49,1, internete erişim imkanı olan girişimler: %90,8, Hanelerde; masaüstü bilgisayar bulunma oranı: %30,5, taşınabilir bilgisayar bulunma oranı: %31,4, dijital kamera/fotoğraf makinesi bulunma oranı: %28,1 dir. Hanelerde dijital kamera/fotoğraf makinesi bulunma oranı Hanelerde taşınabilir bilgisayar bulunma oranı Hanelerde masaüstü bilgisayar bulunma oranı 28,1% 31,4% 30,5% İnternete erişim imkanı olan girişimler 90,8% İnternete erişim imkanı olan hane oranı 49,1% Hanelerde cep telefonu bulunma oranı 93,7% 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Grafik.14 20

21 Diğer Gelişmeler Invest in Turkey in hazırlamış olduğu ve T.C. Ekonomi Bakanlığı nda yayınlanan rapora göre Türkiye de işletme açma süresi 6 güne düşmüştür. İşletme açma süreleri Polonya da 32 gün, Ukrayna da 22 gün, Çek Cumhuriyeti nde 20 gün, Bulgaristan da 18 gün, A.B.D. de 6 gün ve Macaristan da ise 5 gündür. 16/05/2012 tarihinde kabul edilen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun un yürürlüğe girmesiyle 2013 yılında kentsel dönüşüm çalışmalarının uygulamaları hız kazanmıştır. Ülke genelinde kentleşme sürecinin kamusal bir strateji ile yönlendirilmesinin merkezinde 2010 yılında uygulamaya konulmuş Kentsel Geliştirme Stratejisi Ve Eylem Planı yani KENTGES yer almaktadır. KENTGES Türkiye nin mekansal planlama, yerleşme ve yapılaşma konularında 2023 yılını hedef alan bir kentleşme ve imar vizyonunu ortaya koymaktadır. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gayrimenkul endüstrisinde önemli yenilikler yaratmaya başlamış ve Marmara Depremi sonrası gündeme gelmiş ancak yöresel uygulama seviyesinde kalmış dönüşüm çalışmaları süreci bugün çok hızlı bir şekilde devam ettiği görülmektedir. Eylül 2013 tarihinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin değişmesiyle beraber birçok tanıma açıklık getirilmiş, büyükşehir belediyelerine yetki artırımları yapılmıştır. Yasalaştırılan yönetmelikle ülke genelinde birçok belediyede farklı uygulanan inşaat alanı, ortak alan, kat bahçesi gibi kavramlar genelleştirilmiş ve standartlara bağlanmıştır yılı inşaat harcamalarına inşa edilen daire sayısı cinsinden bakıldığında kamu sektörü inşaat harcamaları 2012 yılına nazaran %11 küçülmüş, özel inşaatlar %10 büyümüştür. Dünya bankasının 185 ülkede iş yapabilme araştırmasına göre 2013 senesinde ilk üç sırayı sırası ile Singapur, Hong Kong, Yeni Zellanda almıştır, Türkiye ise bu raporda 71. sırada yer alabilmiştir. Tapu Devir Sayıları Yıllar İtibarı ile Gelişimi 2013 yılında il ve ilçe merkezlerindeki toplam konut satışı olarak açıklanmıştır yılında olarak açıklanan konut satışları, il, ilçe ve belde bazında bakıldığında 2013 yılında 2012 yılına kıyasla %27,6 artış göstermiştir. TÜİK tarafından açıklanan 2013 yılı konut satış rakamı olan rakamı aslında bir önceki yılla karşılaştırılabilir değildir. Bir önceki yıl beldelerde gerçekleştirilen satışlar açıklanan rakamlarda olmadığından karşılaştırılabilir rakam olan 895 bin bilgisi ile analizler yapılmıştır. 21

22 KARŞILAŞTIRILABİLİR KONUT SATIŞLARI Kaynak: TÜİK Grafik.15 Türkiye İstatistik Kurumu nun resmi web sitesinde açıklanan rakamlara göre 2013 yılında verilen yapı ruhsatları sayısı 2012 yılına nazaran %8,4 artış gösterirken, yapı kullanma izni rakamlarında %28 artış gözlemlenmiştir. 100% 80% 65% 75% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 51% 32% 30% 28% 18% 11% 9% 16% 10% 3% 8% -9% % -14% -2% -28% YAPI RUHSATI YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ Kaynak: TÜİK Grafik yılında kentsel dönüşüm kanununun onaylanması ve konut satışlarında uygulanacak olan KDV oranına ilişkin belirsizliğin ortadan kalkması ile beraber 2012 yılında yavaşlayan konut sektörü 2013 yılında yeniden hareketlenmeye başlamıştır yılında il, ilçe merkezleri ve beldeler dahil toplam konut satışı iken ipotekli satılan konutların toplam konut satışı içindeki payı %39,8 olarak görülmektedir. 22

23 İstihdam ve İşsizlik Rakamları Türkiye İstatistik Kurumu nun resmi web sitesinde 2013 yılında istihdam oranları hizmet sektöründe %50, tarım sektöründe %23,6, sanayi sektöründe %19,4 ve inşaat sektöründe %7 şeklinde açıklanmıştır senesi kapanışı itibarı ile bir önceki yıl aynı dönemde %9,1 olan işsizlik oranı %9,7 seviyelerinde gerçekleşmiştir. Kırsal bölgede genç nüfusta işsizlik oranın arttığı görülmektedir. TÜRKİYE KENT KIR Kurumsal Olmayan Nüfus (000) ve Daha Yukarı Yaştaki Nüfus İşgücü (000) İstihdam (000) İşsiz (000) İşgücüne Katılma Oranı (%) 50 50,8 48,3 49,6 53,6 53,6 İstihdam Oranı (%) 45,4 45,9 42,9 43,9 50,7 50,3 İşsizlik Oranı (%) 9,2 9,7 11,1 11,5 5,5 6,1 Tarım Dışı İşsizlik Oranı (%) 11,5 12,0 11,4 11,8 11,9 12,9 Genç Nüfusta (15-24 yaş) işsizlik Oranı 17,5 18,7 20,3 21,2 11,9 13,7 İşgücüne Dahil Olmayanlar (000) Kaynak: TÜİK Tablo.7 Yıllar İtibariyle SPK ya Bağlı Kurumların Gelişimi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Sayısı Portföy Yönetim Şirketleri Sayıları Bağımsız Denetim Kurululşarının Sayıları Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin Sayıları Derecelendirme Kuruluşlarının Sayıları Kaynak: Sermaye Piyasası Kurumu Grafik.17 23

24 TÜRKİYE DE NÜFUSUN GELİŞİMİ ve DEMOGRAFİSİ Türkiye nüfusu 29 Ocak 2014 tarihinde açıklanan rakamlara göre 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle yaklaşık 76,7 milyondur. Bu nüfusun 18,8 milyonunu 0-14 yaş arası, 51,9 milyonunu yaş arası ve 5,9 milyonunu 65 yaş ve üzeri yaş grupları oluşturmaktadır. Ülke nüfusu artmaya ve şehirleşmeye devam etmektedir. Türkiye kırdan kente göçe devam eden bir ülkedir. Şu anda Türkiye de kentleşme oranı %78 dir ve bu nüfus 60 milyon civarındadır yılına kadar kente göçün devam edeceği ve kentleşme oranının %84 lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025 e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir. Kentleşme ile birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır. Kentlerde istihdam artarken tarımsal kesimlerde düşüş vardır. Türkiye de hane halkı sayısı birçok etken nedeniyle düşmektedir. Bugün 4.12 olan hane halkı sayısının 2023 te 3,79 olması beklenmektedir. Kaynak: TÜİK Tablo.9 Yıllar Nüfus Artış (%) ,3% ,5% ,6% ,4% ,2% ,4% Nüfusu 50 Binin Üzerinde Artan İller ARTIŞ NÜFUSU NÜFUSU RAKAMI İstanbul Ankara Antalya İzmir Bursa Kaynak: TÜİK Tablo.10 Nüfusu 5 Binden Daha Fazla Azalan İller AZALIŞ NÜFUSU NÜFUSU RAKAMI Tokat Erzurum Ordu Yozgat Hakkari Kaynak: TÜİK Tablo.11 Gelişmekte olan bir ülke olan Türkiye de kentli hane halkı sayısı son 10 yılda önemli değişiklikler yaşamaktadır. Kentli hane halkı büyüklüğü azalırken tek çocuklu hane halkı ile çocuksuz çiftlerin sayısı artmaktadır ve evlenme yaşı her iki cinste de büyümektedir. Ekonomik ve sosyal gelişmenin önemli bir belirleyicisi olan çalışma çağı nüfusunun 2023 yılına kadar artmaya devam edeceği öngörülmektedir. Bugün eğitimi 6,5 yıl olan çalışma çağı nüfusunun önümüzdeki yıllarda artması beklenmektedir. 24

25 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ Yaş Dağılımlarına Göre Nüfus Sayısı Kaynak: TÜİK Grafik.18 Türkiye de bugün 65 yaş üstü 5,8 milyon kişi yaşarken TÜİK te yayımlanan senaryoya göre 2023 te 65 yaş üstü 8,6 milyon kişinin yaşaması beklenmektedir. Bu da nüfusun %10,2 sinin 65 yaş üzeri olacağı anlamına gelmektedir yılında ise 65 yaş üzeri kişi sayısının toplam nüfus içindeki oranının %27,7 olması beklenmektedir. Senaryo Yaş Grubu Senaryo 1 (Temel Senaryo) Oran (%) ,5 21,2 15,7 14, ,8 68,6 63,4 57, ,7 10,2 20,8 27,7 Kaynak: TÜİK Grafik.19 25

26 İNŞAAT SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GENEL DEĞERLENDİRME Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmamış İnşaat Üretim Endeksi 2013 yıl sonunda 2012 ye göre %7,4 artmış, takvim etkilerinden arındırılmış İnşaat Üretim Endeksi 2013 yıl sonunda 2012 yılına göre %7,5 artmıştır yılında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %11,9, yüzölçümü %10,0, değeri %15,6, daire sayısı %8,4 oranında artmıştır yılında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %24,1, yüzölçümü %28,3, değeri %36,6, daire sayısı %27,8 oranında artmıştır. Verilerden görüldüğü üzere Yapı Ruhsatı sayısı ile Yapı Kullanma İzin Belgesi sayısı arasındaki fark giderek kapanmaktadır. Alınan yapı ruhsatları istatistiklerine göre 2013 yılında 2012 yılına nazaran ikamet amaçlı binalarda %11,3 artış, otellerde %6,5 artış, ofislerde %33,6 artış, toptan ve perakende ticaret binalarında %16,5 artış ve sanayi ve depolarda ise %2,8 artış olmuştur. Üretim yöntemine göre GSYH incelendiğinde inşaat sektörü reel olarak %6,2 büyümüş ve GSYH büyümesine %0,4 puan etki etmiştir yılında yavaşlayan inşaat sektörü 2013 yılında yeniden hız kazanmış ve reel olarak %7,1 büyüyerek en çok büyüme kaydeden sektör olmuştur. İnşaat sektörünün toplam istihdamdaki payı son 10 yıldır artarak devam etmektedir. Toplam istihdamda hizmet sektörü %50 lik payını korurken bunu %24 ile tarım, %19 ile sanayi ve %7 ile inşaat sektörü takip etmektedir. İnşaat sektörü güven endeksinin 2011 yılının 4. ayında başlayan gerilemesi 2012 yıl sonuna kadar devam etmiştir yılbaşında yükselmeye başlayan güven endeksi sene sonuna doğru yine düşmeye başlayarak sene başından sene sonuna %9 puan kaybetmiştir yılında yapılan kamu sektörü inşaat yatırımları 2012 yılına göre %36 büyüme kaydetmiştir. Özel sektör inşaat yatırımlarında ise grafik tersine dönmüştür yılında küçülmeye başlayan özel sektör inşaat yatırımları 2013 yılında da küçülmeye devam etmiştir ve toplamda %2 küçülme kaydetmiştir. 26

27 İnşaat Sektörünün Türkiye Ekonomisine Katkısı 6,1 6 5,9 5,8 5,7 5,6 5,5 5,4 5,3 5,2 5,1 5,8 6,0 5,5 5,9 5,8 5,8 5,4 5,9 5,9 6,0 5,6 6,0 İnşaat Sektörünün Türkiye Ekonomisine Katkısı (%) Kaynak: TÜİK Grafik.20 İnşaat sektörünün son üç yıldır ekonomiye %5-6 civarında büyüme katkısı olduğu görülmektedir. Türkiye nin toplam büyüme rakamlarına bakıldığında sektörün ülkenin büyümesinde çok ciddi öneme sahip olduğu bu rakamlarda görülmektedir. Gerek istihdam gerekse GSYH ya katkısı sektörün ülke ekonomisindeki en önemli aktörlerden biri haline getirmiştir. Bina İnşaatı Maliyeti Endeksi (2005=100) İnşaat sektöründeki yıllara yaygın maliyetlere bakıldığında son sekiz yılda konut inşaat maliyetleri takribi %80, diğer tip inşaatların maliyetleri ise ortalama %79 artmıştır. BİNA İNŞAATI MALİYET ENDEKSİ YILLAR I. II. III. VI. Bir Önceki Yıla Göre Değişim ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK ÇEYREK Oranı (%) ,6 118,9 119,7 119,7 17,5% ,5 125,8 125,9 126,6 5,7% ,8 153,8 142,2 136,6 7,9% ,4 136,6 137,4 137,5 0,6% ,3 142,8 145,5 147,8 7,5% ,3 161,0 166,7 168,2 13,8% ,3 171,3 171,4 172,1 2,3% ,3 178,2 182,3 184,5 7,2% Kaynak: TÜİK Tablo.10 27

28 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 İnşaat Sektörü Gelişme Hızı Türkiye inşaat sektörü ekonomik gelişmeye paralel bir gelişme göstermektedir. Son üç yıllık veriler incelendiğinde ekonominin önemli bir dinamiğinin inşaattan geldiği bu verilerden de okunabilmektedir. Kaynak: TÜİK Grafik.21 Türkiye Yapı İzin İstatistikleri Gelişimi Yapı ruhsatları alımı ile yapı kullanma izin istatistikleri -iskan alımları- karşılaştırıldığında arada hala fark olduğu görülmektedir. Yapı ruhsatı alımından 2-3 sene sonra yapı kullanma izni alındığı varsayıldığında bugün hala yapıların takribi %23 ünün iskan almadığı gibi bir sonuca varılabilmektedir. Daire Sayısına Göre Yapı İzin İstatistikleri YAPI RUHSATI YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ Kaynak: TÜİK Grafik.22 28

29 (%) TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 İnşaat Sektörünün Toplam İstihdam İçindeki Payının Yıllar İtibariyle Gelişimi (%) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,9 5,5 5,9 5,9 5,9 6,1 6,3 7,0 6,9 7,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, TOPLAM İSTİHDAM İÇİNDE İNŞAAT SEKTÖRÜ PAYI Kaynak: TÜİK Grafik.23 Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Ruhsatları 1% 2% 4% 3% 5% 85% İkamet Amaçlı Binalar Ofis Sanayi Binaları ve Depolar Otel Toptan ve Perakende Ticaret Binaları Diğer Kaynak: TÜİK Grafik.24 29

30 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Kullanma İzin Belgeleri 1% 2% 5% 3% 3% 87% İkamet Amaçlı Binalar Ofis Sanayi Binaları ve Ddepolar Otel Toptan ve Perakende Ticaret Binaları Diğer Kaynak: TÜİK Grafik.25 Türkiye nin Sabit Sermaye Yatırımları İçindeki Kamu Ve Özel Sektör İnşaat Yatırımları (bin TL) Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Ç Kamu Sektörü Özel Sektör Toplam Kaynak: TÜİK Grafik.26 Kamu sektörünün toplam sermaye yatırımlarından aldığı pay 2011 ve 2012 yıllarında %35 iken bu rakamın 2013 yılında %46 gibi bir rakama çıktığı görülmektedir. 30

31 YABANCILARIN TÜRKİYE DE MÜLK EDİNİMİ Türkiye de karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesi uygulaması 18 Mayıs 2012 de kaldırılmıştır. Hangi ülke vatandaşlarının ne çeşit mülk edinebileceği kararı bu tarihten sonra Bakanlar Kurulu yetkisine bırakılmıştır. Bakanlar Kurulu ise Birleşmiş Milletler e üye ülke vatandaşlarının hemen hemen tamamı için Türkiye de taşınmaz edinebilme imkanı getirmiştir. Bugüne kadar karşılıklılık olmadığı için Türkiye den mülk edinemeyen yabancı ülke vatandaşları bu kanunla mülk edinme fırsatı bulmuştur. Yeni düzenleme ile Türkiye de eskiden mülk edinemeyen Birleşik Arap Emirlikleri, Irak gibi Ortadoğu ülkeleri, Azerbaycan gibi komşu ülke vatandaşları için Türkiye de mülk edinme yolu açılmıştır. Ancak Türkiye ye sınırı olan ülkelerin vatandaşları listede olsalar da sınır illerinde mülk edinememektedir. En Fazla Mülk Edinilen İller Türkiye de 2013 yılında il bazında en fazla gayrimenkul satılan 10 il satılan parsel sayısına göre, sırası ile Antalya, Muğla, İstanbul, Yalova, İzmir, Aydın, Sakarya,,Bursa, Ankara, Mersin olarak gerçekleşmiştir. İl Adı Kat Mülkiyetine Konu Olmayan Ana Ana Taşınmaz Taşınmaz Parsel Hisseye Adedi İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) Bağımsız Bölüm Parsel Adedi Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölüm Adedi Bağımsız Bölüm Hisseye İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) Toplam Parsel Adedi Toplam Toplam Hisseye İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) ANTALYA MUĞLA İSTANBUL YALOVA İZMİR AYDIN SAKARYA BURSA ANKARA MERSİN Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü *Sıralamalar yüz ölçüme göre yapılmıştır. Toplam Kişi Adedi 31

32 En Fazla Mülk Edinen Milletler Türkiye de en fazla mülk edinen 10 uyruk satılan parsel sayısına göre, sırası ile Almanya, Suudi Arabistan, İngiltere, Rusya Federasyonu, Hollanda, Azerbaycan, Norveç, İsveç, Irak ve İran olmuştur. Kişi Ülke Adı Kat Mülkiyetine Konu Olmayan Ana Ana Taşınmaz Taşınmaz Hisseye İsabet Parsel Eden Yüz Adedi Ölçümü (m2) Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölüm Parsel Adedi Bağımsız Bölüm Adedi Bağımsız Bölüm Hisseye İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) Toplam Parsel Adedi Toplam Toplam Hisseye İsabet Eden Yüz Ölçümü (m2) Toplam Kişi Adedi Almanya Suudi Arabistan İngiltere Rusya Federasyonu Hollanda Azerbaycan Norveç İsveç Irak İran Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü *Sıralamalar yüz ölçümüne göre yapılmıştır. Kıtalara Göre Türkiye de Mülk Edinimi Türkiye de 2013 yılında mülk edinmiş olan yabancı millet vatandaşlarının kıtalara göre dağılımı aşağıdaki gibidir. Özellikle Ortadoğu ülkeleri vatandaşlarının toplam satışın % 33 ünü oluşturduğu görülmektedir. %1 %0 %38 %59 %0,2 Amerika Toplam: %2 32

33 KONUT SEKTÖRÜ Türkiye de gayrimenkul özelinde konut halen önemli bir yatırım aracı olmayı sürdürmektedir. Hane halklarının bu kuvvetli yatırım eğilimi arada kesintilere uğrasa da önümüzdeki orta-uzun vadede de önemini koruyacağı ve özellikle diğer yatırım araçlarındaki belirsizlikler ve dalgalanmalar nedeniyle konutun bir yatırım aracı olarak talep görmeye devam edeceği öngörülmektedir. Gelir dağılımında yaşanacak iyileşme beklentilerine bağlı olarak özellikle orta gelir grubunun konut talebinin daha hızlı artacağı öngörülmektedir. Nüfusun büyümesi, kentleşmenin devam etmesi beklenmektedir. Nüfus bugün artmadan dursa bile demografinin değişimi; evlenme, boşanma, yalnız yaşama, çalışma alışkanlıklarının değişimi nedeni ile daha fazla erişilebilir konuta ihtiyaç duyulacaktır. Ancak ihtiyaca yönelik geliştirilen konutların erişilebilir ve hane halkı alım gücüne denk olması gerekmektedir. Öte yandan tüm bu gelişmeler kapsamında ipotekli konut kredilerinin kullanımı da ülkemizde hızla artmaktadır. İpotekli Konut Finansmanı Kanunu 2006 yılında uygulamaya girmiştir. Bu tarihten sonra bankalar konut kredisi kullandırmaya başlamış ve konut kredisi hacmi hızla artmıştır. Ancak faiz oranlarının yüksekliği, hala konut kredisi kullanabilecek kesimin kısıtlı olmasını gerektirecek düzeydedir. İpotekli konut kredileri ikincil piyasa uygulamaları henüz olmadığından, kredi faizleri istenen düzeyde düşmemiştir. Bazı finans kurumları yabancı ülke vatandaşlarına konut kredisi kullandırabilmektedir. İpotekli Konut Satışlarının Toplam Konut Satışı İçindeki Oranı adet * Toplam Satış İpotekli Satışlar Kaynak: TÜİK Grafik.28 (*)Ağustos- Aralık

34 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ Büyük İlde Ortalama Konut Kira Değerleri (TL/m2) Kaynak: Hürriyet Emlak Grafik.29 Daire Sayısına Göre Alınan Konut Yapı Ruhsatları İstanbul Ankara İzmir Antalya Bursa Konut Kira Değerlerindeki Değişim (TL/m2) Alınan Konut Yapı Ruhsatı Sayıları Kaynak: TÜİK Grafik.30 34

35 2013 Yılında En Çok ve En Az Konut Satılan 3 İl 2013 YILINDA EN AZ KONUT SATILAN İLLER SATILAN KONUT SAYISI HAKKARİ 138 ARDAHAN 185 BAYBURT 369 Kaynak: TÜİK Tablo YILINDA EN FAZLA KONUT SATILAN SATILAN KONUT SAYISI İLLER İSTANBUL ANKARA İZMİR Konut Kredileri ve Ortalama Konut Kredisi Faiz Oranları Değişimi Türkiye de ikincil piyasaların olmaması ve yüksek faiz oranları nedeni ile konut kredilerinin kullanım süreleri uzun değildir. Konut kredilerinin kullanımı yoğun olarak 5-10 sene arasındadır. Ortalama kredi büyüklüğü kullanılan kredi başına 84 bin TL (38 bin USD) dır. Kullanılan rakam birim büyüklüğü son 1 yıldır %10,5 artmıştır. 1,6 1,5 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 1,36 1,08 1,02 0,97 0,93 0,89 0,39 0,40 0,42 0,45 0,48 0,52 0,55 1,04 0,92 0,79 0,81 1,2 1,1 1,05 0,98 0,61 0,65 0,71 0,73 0,75 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 1,10 1,06 0,92 1,00 0,89 0,91 0,76 0,69 0 KONUT KREDİSİ FAİZ ORANLARI (ay sonu %) KULLANDIRILAN KONUT KREDİSİ (100 mia TL) Kaynak: TCMB Grafik.31 35

36 Yeni Konut Fiyat Endeksi (2010 Ocak=100) GENEL 1+1 DAİRE 2+1 DAİRE 3+1 DAİRE 4+1 DAİRE Kaynak: Garanti Mortgage-Reidin.com- Yeni Konut Fiyat Endeksi Grafik.32 Türkiye Konut Fiyat Endeksi Dönem TKFE Bir Önceki Aya Göre Değişim (%) Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim (%) Kaynak: TCMB Konut Fiyat Endeksi Tablo.33 Oca ,06 1,13 11,91 Şub ,86 1,38 11,77 Mar ,46 1,21 12,15 Nis ,14 1,26 12,09 May ,73 1,18 12,23 Haz ,54 1,32 12,49 Tem ,13 1,15 12,89 Ağu ,24 0,79 12,70 Eyl ,21 0,69 12,89 Eki ,22 0,71 13,02 Kas ,35 1,49 14,04 Ara ,37 0,70 13,81 Oca ,39 0,70 13,32 36

37 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 İkinci El Konut Fiyatları ve Kiraları Endeksi (2007=100) İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI KONUT KİRALARI Kaynak: Garanti Mortgage-Reidin.com İkinci El Konut Fiyat Endeksleri Grafik.34 Yıllara Göre Kullandırılan Konut Kredileri mio TL %23 %15 %28 Kaynak: TCMB Grafik.35 37

38 Konut Fiyatları Artış Oranlarının İnşaat Maliyetleri Artışı Karşısındaki Davranışı E-5 Merter Havaalanı Aksı-Zeytinburnu Bakırköy Kemerburgaz Beylikdüzü Anadolu Yakası Boğaz Hattı Kağıthane-Seyrantepe Gaziosmanpaşa Bağdat Caddesi Zeytinburnu Başakşehir Zekeriyaköy Esenyurt Riva-Poyrazköy-Anadolu Feneri Şerifali Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka Ataşehir Alemdağ Esenler Ömerli-Polonezköy-Hüseyinli Kartal Ümraniye Basın Ekspres Yolu Çevresi ve Güneşli Çekmeköy Merkez Şile Pendik Beyoğlu Sarıyer Küçükçekmece-Halkalı Esenyurt Maltepe Acıbadem E-5 Aksı ve Çamlıca Başakşehir Tuzla Büyükçekmece Beşiktaş Avcılar Sancaktepe Şişli-Fulya-Bomonti-Büyükdere Beykoz Taşdelen Güngören Bağcılar -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% İnşaat Maliyetleri Artış Oranı Konut Fiyatları Artış Yüzdesi Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TÜİK Grafik.35.a 38

39 Bölgesel Bazda Konut Fiyatları Artış Oranlarının Enflasyon Artışı Karşısındaki Davranışı E-5 Merter Havaalanı Aksı-Zeytinburnu Bakırköy Kemerburgaz Beylikdüzü Anadolu Yakası Boğaz Hattı Kağıthane-Seyrantepe Gaziosmanpaşa Bağdat Caddesi Zeytinburnu Başakşehir Zekeriyaköy Esenyurt Riva-Poyrazköy-Anadolu Feneri Şerifali Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka Ataşehir Alemdağ Esenler Ömerli-Polonezköy-Hüseyinli Kartal Ümraniye Basın Ekspres Yolu Çevresi ve Güneşli Çekmeköy Merkez Şile Pendik Beyoğlu Sarıyer Küçükçekmece-Halkalı Esenyurt Maltepe Acıbadem E-5 Aksı ve Çamlıca Başakşehir Tuzla Büyükçekmece Beşiktaş Avcılar Sancaktepe Şişli-Fulya-Bomonti-Büyükdere Beykoz Taşdelen Güngören Bağcılar -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Yıllık Enflasyon Oranı Konut Fiyatları Artış Yüzdesi Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TÜİK Grafik.35.b 39

40 Bölgesel Bazda Konut Fiyatları Artış Oranlarının Döviz Artışı Karşısındaki Davranışı E-5 Merter Havaalanı Aksı-Zeytinburnu Bakırköy Kemerburgaz Beylikdüzü Anadolu Yakası Boğaz Hattı Kağıthane-Seyrantepe Gaziosmanpaşa Bağdat Caddesi Zeytinburnu Başakşehir Zekeriyaköy Esenyurt Riva-Poyrazköy-Anadolu Feneri Şerifali Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka Ataşehir Alemdağ Esenler Ömerli-Polonezköy-Hüseyinli Kartal Ümraniye Basın Ekspres Yolu Çevresi ve Güneşli Çekmeköy Merkez Şile Pendik Beyoğlu Sarıyer Küçükçekmece-Halkalı Esenyurt Maltepe Acıbadem E-5 Aksı ve Çamlıca Başakşehir Tuzla Büyükçekmece Beşiktaş Avcılar Sancaktepe Şişli-Fulya-Bomonti-Büyükdere Beykoz Taşdelen Güngören Bağcılar -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% USD Kuru Artış Oranı( ) Konut Fiyatları Artış Yüzdesi Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TCMB Grafik.35.c 40

41 Konut Dışı Bina Yatırımları Konut dışı sektörlerdeki yatırımları incelediğimizde sırasıyla bu geliştirmeleri otel, ofis ve perakende binalarının izlediğini görüyoruz. Yapı İzinlerine Göre Konut Dışı Bina Yatırımları Kaynak: TÜİK Grafik.36 Yüzölçümlerine Göre Konut Dışı Bina Yatırımları Kaynak: TÜİK Grafik.37 41

42 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 Kullanma Amacına Göre Yapı Ruhsatları Değer Karşılaştırması mio TL İkamet Amaçlı Binalar İkamet Amaçlı Olmayan Binalar Kaynak: TÜİK Grafik.38 İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler mia TL Kaynak: TCMB Grafik (ilk 2 ay) 42

43 İstanbul da Markalı Konutlar İstanbul, 14 milyonluk nüfusu ile Türkiye nüfusunun %18 ini taşımaktadır. Marmara Denizi ve Karadeniz i birleştiren İstanbul Boğazı ise, İstanbul şehrini Avrupa ve Anadolu yakası olarak ikiye ayırmaktadır. Nüfusun 9,5 milyonu Avrupa yakasında yaşarken, kalan kısmı Anadolu yakasındadır. İstanbul Türkiye nin en büyük metropolü olarak iş hayatının da nabzının attığı şehirdir. Şehirde takribi 5,2 milyon konut bulunmaktadır. İstanbul'da son on yılda özellikle güvenliğin ön planda olduğu ve sistemli bir hayatın yer aldığı markalı konut projeleri geliştirilmiştir. EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığın yapmış olduğu araştırmaya göre bugün yaklaşık 400 bin adet olan markalı konutların satış hızı, bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin büyüklüklerine göre değişiklik göstermektedir. Burada mevcuttaki markalı konutların ise, İstanbul konut stokunun sadece %8 i olduğu bilinmektedir. Markalı konut piyasası son yıllarda Ankara, İzmir gibi Türkiye nin diğer önemli şehirlerinde de geliştirilmeye başlanmış olsa da sektörün en büyük pazar payını sadece konutta değil ofis piyasasında da İstanbul almaktadır. Bu nedenle raporda İstanbul anlatılmıştır. Konut satışlarının dinamiği incelendiğinde, yoğun olarak projelerin inşaatlarının devam ettiği bölgelerde konut satış hızlarının daha yüksek olduğu, stabil duruma geçmiş markalı konut satış ivmesinin ise gelişmekte olan bölgeler kadar yüksek olmadığı görülmektedir. Markalı konut tercih edenlerin bir kısmı oturmak amaçlı alım yaparken, bir kısmı ise değer artışı beklentisi ile yatırım yapmaktadır. Konut yatırımları yapılırken kira geliri ve kendini geri ödeme süresi arasındaki bağlantının bölgesine göre yıl arasında olduğu görülmektedir. Özellikle markalı konutlarda sitenin işletilmesi için gerekli olan aylık genel giderlerin yüksek olması, kiralama ve satışta problem olabilmektedir. İyi işletilen ve iyi planlanan projelerde ise, yatırım aşamasında yapılan doğru planlama ve inşaat sayesinde genel giderler yüksek olmamaktadır. Analizlere göre markalı konutların ilçelere göre yoğunluğu incelediğinde yeni gelişen batı bölgesi öne çıkmaktadır. MARKALI KONUTLARIN İLÇELERE GÖRE YOĞUNLUĞU Resim.1 Kaynak : EVA Araştırma Departmanı 43

44 Şehrin bağlantı yollarına yakın bölgelerinde ve büyük projelerin geliştirildiği yerlerde markalı konutların satış hızlarının daha yüksek olduğu görülmektedir. FİYAT ARALIĞI Resim.2 Kaynak : EVA Araştırma Departmanı İstanbul da konut fiyatlarının USD/m2 değerlerine bakıldığında en pahalı bölgenin İstanbul Boğazı olduğu görülmektedir. Bunu Beykoz, Bakırköy, Kadıköy Bağdat Caddesi takip etmektedir. 44

45 Markalı Konut Projelerinin Toplam Konutlar İçindeki Oranı BÖLGE YÜZDE ORANI BEYOĞLU 0% GÜNGÖREN 1% BAYRAMPAŞA 2% ÜSKÜDAR 3% ESENLER 3% BAHÇELİEVLER 3% KADIKÖY 3% BAĞCILAR 3% KAĞITHANE 4% ŞİLE 4% BEŞİKTAŞ 4% EYÜP 4% GAZİOSMANPAŞA 4% SARIYER 4% PENDİK 5% BEYKOZ 5% KARTAL 5% ÜMRANİYE 5% BÜYÜKÇEKMECE 6% ZEYTİNBURNU 6% MALTEPE 6% AVCILAR 8% KÜÇÜKÇEKMECE 10% TUZLA 10% ÇEKMEKÖY 11% SANCAKTEPE 14% BAKIRKÖY 15% ŞİŞLİ 15% ATAŞEHİR 24% BAŞAKŞEHİR 25% BEYLİKDÜZÜ 30% ESENYURT 30% TOPLAM 8% Kaynak: EVA Araştırma Departmanı Tablo.13 45

46 OFİS PİYASASI TÜİK verilerine göre Türkiye de ofis binası için alınan yapı ruhsatları yüzölçümü bazında incelendiğinde 2012 yılında 2011 yılına göre %29, 2013 yılında ise 2012 yılına göre %8,4 büyüme kaydedilmiştir Yılında Alınan Ofis Binaları Ruhsatları (Yapı Sayısına Göre) Adana 82 Adıyaman 5 Afyonkarahisar 50 Ağrı 8 Amasya 8 Ankara 174 Antalya 156 Artvin 5 Aydın 26 Balıkesir 28 Bilecik 9 Bingöl 8 Bitlis 3 Bolu 8 Burdur 14 Bursa 59 Çanakkale 11 Çankırı 7 Çorum 7 Denizli 87 Diyarbakır 15 Edirne 21 Elazığ 10 Erzincan 3 Erzurum 14 Eskişehir 10 Gaziantep 20 Giresun 8 Gümüşhane 5 Hakkari 2 Hatay 32 Isparta 6 Mersin 18 İstanbul 332 İzmir 113 Kars 2 Kastamonu 11 Kayseri 14 Kırklareli 7 Kırşehir 14 Kocaeli 253 Konya 210 Kütahya 27 Malatya 23 Manisa 26 Kahramanmaraş 42 Mardin 13 Muğla 53 Muş Nevşehir 8 Niğde 5 Ordu 27 Rize 6 Sakarya 71 Samsun 29 Siirt 5 Sinop 1 Sivas 7 Tekirdağ 65 Tokat 12 Trabzon 20 Tunceli 1 Şanlıurfa 11 Uşak 42 Van 26 Yozgat 14 Zonguldak 5 Aksaray 4 Bayburt 2 Karaman 4 Kırıkkale 7 Batman 4 Şırnak 9 Bartın 3 Ardahan 3 Iğdır 8 Yalova 17 Karabük 3 Kilis 3 Osmaniye 19 Düzce 38 Kaynak: TÜİK Tablo 46

47 2012 yılı son çeyreğinde, Avrupa yakası A sınıfı plazalarda ortalama boşluk oranı %8,92 ye düşmüştür. Aynı dönemde Anadolu yakasında A sınıfı ofislerin ortalama boşluk oranları da %18,48 e düşmüştür yılı ilk çeyreğine gelindiğinde ise, Avrupa yakası A sınıfı plazalarda ortalama boşluk oranı, %15 seviyesindedir. Aynı dönemde Anadolu yakası A sınıfı ofislerde boşluk oranı ise %16 dır. Türkiye de ofis piyasası İstanbul demektir. İstanbul da ofis piyasasında 2013 yılsonu itibari ile ofis arzı 2,3 milyon m2 ye ulaşmıştır. Son on yıl içinde ofis arzında önemli bir büyüme yaşanmıştır. İstanbul ofis piyasası son 3 yılda %34, son 2 yılda da %28 büyümüştür. Son iki yılda mevcut stok toplamda 1,3 milyon m2 den 1,7 milyon m2 ye büyümüştür. Son üç yılda birim metrekare kiraları Maslak bölgesinde ortalama %35, havaalanı bölgesinde ortalama %28, Kozyatağı bölgesinde ortalama %45, Beşiktaş bölgesinde ortalama %9, Ümraniye bölgesinde ortalama %13 oranında artarken; Altunizade bölgesinde ortalama %17 azalmıştır. İstanbul da Ofis Stoku Dağılımı ASYA 2012 AVRUPA 2012 TOPLAM 2012 ASYA 2013 AVRUPA 2013 TOPLAM 2013 A Sınıfı Ofis Alanı (m²) B Sınıfı Ofis Alanı (m²) A Sınıfı Ofislerde Ortalama Boşluk Oranı (%) Kaynak: Colliers International Turkey Tablo.15 İstanbul un Merkezi İş Alanının (MİA) günümüzde Şişli-Zincirlikuyu-Levent-Maslak aksında Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunlaştığı söylenebilmektedir. Avrupa yakası ofis piyasasını 5 farklı bölgeye ayırmak mümkündür. Bu bölgeler arasında Levent- Maslak ofis stokunun en fazla olduğu, Batı Bölgesi ise kira rayiçlerinin düşük olduğu bölge olarak karşımıza çıkmaktadır. İstanbul da MİA nın kalbi olan Büyükdere Caddesi-Maslak-İstinye hattı son yıllarda çok ciddi bir trafik yükü altındadır. Bu güzergâhtaki Metro nun Hacıosman Mevkii ne kadar ulaşmış olması bölgeyi daha cazip hale getirmiştir. Avrupa Yakası nda Maslak hattına alternatif olarak Kağıthane Bölgesi oluşmuştur. En yoğun MİA aksı olan Büyükdere Caddesi aksında ofis arzını karşılayabilecek stokun yetersiz kalması Kâğıthane nin yıldızını parlatmıştır. Cendere Vadisi ise bölgede en hızlı gelişen lokasyonlardan biridir. 47

48 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 İstanbul Ofis Stoku (m2) İSTANBUL OFİS STOKU (m²) Kaynak: Colliers International Turkey Grafik.40 0 A SINIFI B SINIFI TOPLAM Anadolu yakası ofis piyasasını oluşturan bölgelerin başında ise Altunizade, Kozyatağı, Kavacık ve Ümraniye gelmektedir. Altunizade bölgesindeki yapılaşma imkânlarının kısıtlı kalması 2000 li yılların başında yapılaşmayı Kozyatağı ve Ümraniye ye doğru kaydırmıştır. Kavacık daha önce yapılaşmaya başlamış olsa da altyapı imkânlarının yıllarca geliştirilememesi ve imar sorunları bölgenin gelişmesine engel olmuştur. Bu nedenle alternatif kiralama imkânları arayan ofisler yeni bölgelere kaymıştır. Sanayi alanlarının dönüşüme konu olmasıyla birlikte Maltepe - Kartal hattında özellikle E-5 çevreyolu güzergâhı birçok yeni ofis projesine konu olmuştur. Anadolu yakasında özellikle Ataşehir bölgesinde geliştirilmesi beklenen yeni finans merkezi projesi ve bölgeye taşınması planlanan Ankara merkezli kamu bankaları bölgeye olan ilgiyi arttırmıştır. Bölgede yapılan incelemelerde Ataşehir ofis stokuna duyulan ihtiyaç doğrultusunda kurulması planlanan Finans Merkezi, bölgenin konut sektöründe canlı olması gibi ofis sektöründe de canlı olmasını sağlamıştır. Finans Merkezi olarak belirlenen alanda BDDK, SPK, Merkez Bankası gibi çeşitli devlet kurumlarının Finans Merkezi nden parseller satın alması bölgede bulunan projelerin ofis satışlarına etki etmiştir. Genele bakıldığında Avrupa Yakası nda Anadolu Yakası ndan yaklaşık 1 milyon m2 daha fazla mevcut stok bulunmaktadır. Gelecek ofis projelerine bakıldığında ise; Anadolu Yakası nda Finans Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası na eşit sayılabilecek büyüklükte bir geliştirme yapıldığı görülmektedir. Eğer planlanan geliştirmeler ve inşa edilen projeler yapılırsa 2017 sonuna kadar mevcut stokun 1,8 kat daha büyümesi beklenmektedir. Proje ve inşaat halindeki ilave stokun yaklaşık 1 milyon metrekaresi İstanbul Finans Merkezi projesinden gelmektedir. 48

49 İstanbul Ofis Stoku Anadolu Avrupa Alan Ayrımı m2 Dağılımı İstanbul da mevcuttaki ofis alanlarının takribi 60% ı Avrupa yakasında, %40 ı Anadolu Yakasında bulunmaktadır. İstanbul da Beklenen m 2 Ofis Alanı Gelişimi Kaynak: EVA Araştırma Departmanı Grafik.41 GELECEK STOK BÖLGE A ve B SINIFI OFİS STOKU (m²) Kadıköy - Kozyatağı Ataşehir Finans Merkezi Altunizade-Ümraniye-Kavacık Kartal - Maltepe TOPLAM Levent - Etiler Şişli - Zincirlikuyu Maslak Kağıthane - Seyrantepe Batı Bölgesi TOPLAM İSTANBUL GENEL TOPLAM İstanbul da Ofis Sektöründe Doluluk ve Kira Bedelleri USD/m2 İstanbul da 2012 yılında Anadolu yakasındaki A sınıfı ofislerin boşluk oranı %23, Avrupa yakasındaki A sınıfı ofislerin boşluk oranı %10 iken; 2013 yılında Anadolu yakasında A sınıfı ofislerin boşluk oranı %16, Avrupa yakasında A sınıfı ofislerin boşluk oranı %15 şeklinde hesaplanmıştır. İstanbul da merkezi iş alanındaki A sınıfı ofisler özelliklerine göre USD/m2 /ay; B sınıfı ofisler USD/m2/ay, fiyatlara kiralanabilmektedir. Şehrin ana merkezlerinden uzaklaştıkça fiyatlar projesine göre düşmektedir. Ofislerin satış fiyatları ise, özellikle yerine ve projenin özelliklerine göre USD/m2 ile USD/m2 arasında değişebilmektedir. Mülkün toplu taşıma bölgelerine yakınlığı, merkezi iş alanında olup olmadığı gibi faktörler değeri etkilemektedir. İstanbul Ofis Stoku Dağılımı 40% 19% 42% MIA MIA Dışı Avrupa MIA Dışı Asya Kaynak: EVA Araştırma Departmanı Grafik.42 49

50 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 LOJİSTİK / DEPOLAMA PİYASASI Ülkemizde Lojistik Sektörü son yıllarda gelişme gösteren bir sektördür. Türkiye coğrafi konumu itibariyle Ortadoğu da bulunması ve Asya ile Avrupa kıtası arasında köprü görevi görmesinden kaynaklanan avantajlı bir konuma sahiptir yılında dünyada yaşanan global ekonomik krizin etkilerinin azalması ile 2010 yılında dünya ticaretinde artış yaşanmış ve bu artışa paralel olarak ithalat ve ihracat rakamları artmıştır. Oluşan bu ticari hareketlilikten Türkiye lojistik sektörü de payını almış, gelişim sürecine girmiş ve sektördeki hizmet veren firmalar yatırımlarını arttırmışlardır. Türkiye deki lojistik sektörünün büyük kısmını oluşturan İstanbul; Karayolu, Demiryolu, Havayolu ve Denizyolu ulaşımının beraber yapılabildiği bir il olması ve Asya ile Avrupa kıtaları arası köprü görevi görüyor olması sonucunda önemini daha büyük ölçüde hissettirmektedir. 1/ ölçekli Çevre Düzeni İmar Planı na göre Kuzey Marmara Otoyolu, 3. Boğaz Köprüsü ve 3.Havaalanı projelerinin bulunduğu bölgelerin yakınlarında Lojistik Bölge ilan edilmiş alanlar bulunmaktadır. Bu bölgeler Hadımköy, Silivri, Gümüşyaka, Tuzla, Orhanlı ve Gebze olarak sıralanabilir. Gayrimenkulde lojistik sektörü denince akla gelen konu depolama alanları olmalıdır. Sanayi ve depo binaları alınan ruhsat sayısına göre incelendiğinde 2013 senesinde alınan ruhsat sayılarında 2012 yılına göre takribi %22 artış görülmektedir. Türkiye Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları Alanları Q Q Q Q Q Q Q Q Sanayii binaları Su depoları, silolar, depolar Kaynak: TÜİK Grafik.43 50

51 Taşıma Tipine Göre İthalat ve İhracat Rakamları (000 USD) İHRACAT Deniz Tren Karayolu Hava Diğer (000 USD) İTHALAT Deniz Tren Karayolu Hava Diğer Kaynak: TÜİK Grafik Lojistik depolamada kuru depolama kira bedellerinin 5-7 USD/m2 aralığında seyrettiği bu bedellerde birçok faktörün rol oynadığı bilinmektedir. Ancak arsa maliyetleri arttıkça lojistik depolama kiralama bedelleri aynı hızla artmamaktadır. Sektörde bir dönem hızlı şekilde imal edilmiş olan depolama alanlarında bir süredir büyük bir geliştirme görülmektedir. Bunun dışında uluslararası firmalar özellikle yanıcı patlayıcı veya soğuk depo gibi depolama ihtiyaçlarını kendileri için yatırımcılara özel yaptırdıkları tesislerden sağlamaktadır. Derin bir piyasa bulunmamaktadır. 51

52 91,6 117,0 132,7 116,8 136,3 118,7 132,3 115,4 125,7 125,1 127,8 133,5 116,1 114,0 129,2 160,3 183,8 168,3 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 PERAKENDE SEKTÖRÜ VE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ Perakende Sektörü Perakende sektörü çalışan kadın sayısının, şehre göçün ve çekirdek aile sayısının artması, tüketim yapısı ve alım alışkanlıklarının değişmesiyle gelişen bir sektördür. Modern perakendeciliğin gelişmesinde; alışveriş alışkanlıklarının değişim göstermesi, büyük kentlere doğru göçlerin artması, kredi kartı kullanımının yaygınlaşması, uygulanan promosyonlar, tüketicilerin alışverişe ayırdıkları zamanın daha kısıtlı hale gelmesi, her türlü ürünü bir arada bulma avantajı vb. değişimler sektörün gelişiminde etkili olmuştur. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde perakendecilik sektöründe son yıllarda büyük gelişmeler olmuş ve buna paralel olarak da bu alanda faaliyet gösteren firma sayısı da giderek artış göstermiştir. Hem Türk firmalarının hem de yabancı ortaklı şirketlerin kurdukları perakende mağazacılık firmaları pazar paylarını arttırmak için mağaza zincirlerine sürekli yeni halkalar eklemişler ve bunun sonucu olarak da pazar arzları artmıştır. Perakende Ciro Endeksi (2010=100) 200,0 160,0 120,0 80,0 40,0 0, Kaynak: Akademetre Research & Strategic Planning Grafik.46, Şubat Ayı verileri kıyaslanmıştır. Türkiye perakende sektörü büyük bir rekabet ortamında bulunmaktadır. Üstelik yabancıların gelmesiyle birlikte bu rekabet günden güne daha da artmaktadır. Sektörün gelişimine bakıldığında gıda perakende zincirlerinin son 10 yılda el değiştirmeye, ortak almaya, birleşmeye uğradığı görülmektedir. Ayrıca segmentasyon ihtiyacı duyan bazı zincirler de alt markalar yaratma yolu ile yaygınlıklarını arttırmaya çalışmaktadırlar. 52

53 KATEGORİ 2013 Milyar % (TL) Giyim, Aksesuar Ciro TL 26,7 45,9 Ayakkabı, Çanta Ciro TL 3,4 5,9 Yiyecek, İçecek Ciro TL 4,9 8,5 Teknoloji Market ve Elektrikli Eşyalar Ciro TL 9,1 15,6 Hipermarket, Süpermarket, Şarküteri Ciro TL 3,4 5,8 Diğer (AVM İçerisindeki Diğer Mağazalar) Ciro TL 10,6 18,3 Kaynak: Akademetre Research & Strategic Planning Grafik senesi perakende piyasasındaki alt sektörlerin 2013 Yılı itibari ile ciroları incelendiğinde harcamalar içindeki en büyük payı giyim ve aksesuarın aldığı, teknoloji marketlerinin de ciddi bir büyüklükle giyim ve aksesuarı takip ettiği görülmektedir. Toplam Hanehalkı Tüketim Harcamasının Türlerine göre Dağılımı Çeşitli mal ve hizmetler Lokanta ve oteller Eğitim hizmetleri Eğlence ve kültür Haberleşme Ulaştırma Sağlık Mobilya, ev aletleri ve ev bakım Konut ve kira Giyim ve ayakkabı Alkollü içecekler, sigara ve tütün Gıda ve alkolsüz içecekler 1,8 2,3 3,2 3,9 4,2 4,2 5,4 5,8 6,7 17,2 19,6 25, ,0 10,0 20,0 30,0 Kaynak: TÜİK Grafik.48 Hane halkı tüketim harcamalarının en güncel istatistiklerine göre hazırlanan verilere göre Türkiye de toplam tüketim harcaması TL dir. Toplam hane halkı sayısı dür yılı Eylül ayında yapılan açıklamalara göre Türkiye de 2012 yılında hane başına kentsel alanda TL, kırsal yerlerde ise 1.741TL, genel olaraksa TL harcama düşmektedir. Bu harcamaların en büyük 3 kalemi; konut ve kiraya (%25,8), gıda ve alkolsüz içeceklere (%19,6), ulaştırmaya (%17,2) gitmektedir. Bunları ev eşyası(%6,7); okul, lokanta, pastane ( %5,8) giyim ve ayakkabı (%5,4); alkollü içecekler, sigara ve tütün (%4,2); haberleşme (%3,9); çeşitli mal ve hizmetler(%4,2); kültür ve eğlence (%3,2); sağlık(%1,8); eğitim hizmetleri (%2,3) kategorileri takip etmektedir. 53

54 Alışveriş Merkezleri 2013 yılında 30 AVM açılmış olup bunların toplam kiralanabilir alan büyüklüğü m2 olmuştur sonu itibari ile Türkiye genelinde açılan AVM sayısı 326 ya, toplam açılan AVM kiralanabilir alan büyüklüğü ise m2 ye ulaşmıştır. Türkiye Yıllara Göre AVM Adedi Gelişimi Resim.4 Türkiye Kiralanabilir Alan Gelişimi Yıllar AVM Sayısı Toplam Kiralanabilir Alan (m²) Yıllık Artış Miktarı (m²) Kaynak: Türkiye AVM Potansiyeli Analizi raporu , EVA & Akademetre Tablo.14a Önümüzdeki Üç Yıl için Tahmini AVM Adedi ve Kiralanabilir Alan Gelişimi Bugün yaklaşık 9,3 milyon m² lik kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezleri projeleri son beş yıldır yükselen bir ivme göstererek, Türkiye ekonomisinin en önemli piyasalarından biri haline gelmiştir yılında yeni açılacak alışveriş merkezleriyle toplam kiralanabilir alanın 1 milyon m2 yi geçmesi beklenmektedir yılı sonun kadar açılacağı duyurulan alışveriş merkezleri ile birlikte 13 milyon m2 üzerinde kiralanabilir alanın gelişiminin tamamlaması beklenmektedir. 54

55 Yıllar AVM Sayısı Beklenen Toplam Kiralanabilir Alan (m²) Artış Miktarı (m²) Kaynak: Türkiye AVM Potansiyeli Analizi raporu , EVA & Akademetre Tablo.14b 2013 yılında oyuncu olmaktan çıkan, fonksiyon yitiren 2 alışveriş merkezlerinin sektörde Türkiye genelinde toplamda 9 AVM ile kiralanabilir alan bazında m² lik bir azalmaya neden olduğu tespit edilmiştir. Sektör bir yandan büyürken, bir yandan da ufak da olsa kan kaybetmektedir. Bugüne kadar üretilen toplam AVM kiralanabilir alanının %7 kadarı fonksiyonun yitirerek sistemden çıkmıştır ,2 79,9 88,6 101,9 108,8 122, , KİŞİBAŞI KİRALANABİLİR ALAN (m²) Kaynak: Türkiye AVM Potansiyeli Analizi raporu , EVA & Akademetre Grafik.49 2 Bir AVM nin fonksiyonunu yitirmiş sayılması için; kiralanabilir bağımsız birimlerde %50 den fazla boşluk alanının olması, yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlaması, AVM nin kapalı durumda olması özelliklerinden en az 1 tanesini taşıyor olması gerekmektedir. 55

56 AVM lerde Yerli Yabancı Ayrımı Kiralanabilir Alan % (m²) Yerli Yatırımcı % Yabancı Yatırımcı % Yerli - Yabancı % Ortaklığı TOPLAM % Kaynak: EVA Araştırma Departmanı ve Akademetre- Mart 2014 Tablo.15 4 Büyük İlin Toplam AVM Sayısı içindeki Durumu 48% 32% 5% 6% 10% İstanbul Ankara İzmir Antalya Diğer Kaynak: EVA Araştırma Departmanı ve Akademetre- Mart 2014 Grafik 56

57 İl Bazında Mevcut AVM Sayısı İLLER MEVCUT AVM SAYISI 01 Adana 3 03 Afyon 2 06 Ankara Antalya Artvin 1 09 Aydın 7 10 Balıkesir 6 11 Bilecik 1 13 Bitlis 1 14 Bolu 2 15 Burdur 1 16 Bursa Çanakkale 3 18 Çankırı 1 19 Çorum 1 20 Denizli 6 21Diyarbakır 4 22 Edirne 3 23 Elazığ 2 25 Erzurum 1 26 Eskişehir 3 27 Gaziantep 5 28 Giresun 2 31 Hatay 3 32 Isparta 1 33 İçel (Mersin) 6 34 İstanbul İzmir 18 37Kastamonu 1 38 Kayseri 6 39 Kırklareli 1 41 Kocaeli 9 42 Konya 7 43 Kütahya 3 44 Malatya 2 45 Manisa 4 46 K.maraş 1 47 Mardin 1 48 Muğla 8 50 Nevşehir 1 52 Ordu 1 54 Sakarya 3 55 Samsun 6 56 Siirt 2 59 Tekirdağ 5 60 Tokat 1 61 Trabzon 3 63 Şanlıurfa 3 64 Uşak 3 65 Van 1 66 Yozgat 1 67 Zonguldak 2 68 Aksaray 2 70 Karaman 1 71 Kırıkkale 2 72 Batman 1 77 Yalova 1 78 Karabük 3 80 Osmaniye 1 81 Düzce 1 Kaynak: EVA Araştırma Departmanı ve Akademetre- Mart 2014 Grafik 57

58 TURİZM VE KONAKLAMA SEKTÖRÜ İstanbul başta olmak üzere diğer büyük şehirler de ticaret-hizmet, alışveriş, kongre-fuar, eğlence-dinlence ve kültür merkezi olarak hızlı bir gelişme göstermekte ve turist sayısı artmaktadır. İstanbul ayrıca bölgesel bir finans ve iş merkezi olarak gelişmektedir. Bu nedenle İstanbul ve büyük şehirlere çok sayıda uluslararası otel zincirinin girdiği görülmektedir ve bu eğilimin artarak devam etmesi beklenmektedir. Büyük şehirler için lüks ve 5 yıldızlı otel işletme zincirleri, ikincil şehirlere ise orta segment otel işletme şirketlerinin ilgisi ve yatırımlarının artarak devam etmesi beklenmektedir. Özellikle İstanbul da yatak sayısı son 1 yılda %24 artmıştır. Bir önceki yıl bu artış %4 seviyelerindeydi yılında 45 milyon yabancı, 15 milyon yerli turist beklenmektedir. Bu hedefler küresel turizm öngörüleri çerçevesinde Türkiye nin dünya turizminden alacağı payı da arttırmasını gerekli kılmakta. Bugün yabancıların ülkemizde ortalama geceleme sayısı 8,6, yerli turistlerin ise 19,7 dir yılı verilerine göre Türkiye nin yabancı turist sayısı 34,9 milyon, yerli turist sayısı ise12,4 milyondur. ünyanın önde gelen otelcilik firmalarının otelleri ve devam eden yatırımları bulunmaktadır. Belli bir dönem boyunca Ege ve Akdeniz sahil şeridinde kıyı turizminin öne çıktığı ve kent otelciliğinin ikinci planda tutulduğu görmekle birlikte 2000'li yıllardan sonra yaşanan ekonomik istikrar ve artan iş hacmi nedeniyle kent otellerine yönelim görülmüştür. Yaşanan yoğun rekabet nedeniyle Türkiye nin tüm yıla yayılmış bir turizm politikasına ihtiyacı olduğu görülmüş ve bu hükümet tarafından kurgulanmıştır. Turizm kapasitesine ve altyapısına bakıldığında; sürdürülebilir turizm açısından marina, kongre, sağlık, spor, golf turizmi ve kruvaziyer limanlarında eksiklikler bulunmaktadır. Otel piyasası Türkiye de önümüzdeki süreçte ticari gayrimenkuller içinde daha hızlı büyüme gösterecek ve daha yüksek getiri sağlayacak alt pazar olacaktır. Konaklama Tesislerinde Toplam Yatak Sayısı Dağılımı (%) 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, % 2% 41% 26% 14% 4% 1% 0% 1% 0% 0% 0% Toplam Yatak Sayısı İçindeki Oranı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı Grafik.49 58

59 7,1 8,0 8,2 8,9 9,7 10,2 milyon 10,9 11,6 11,7 12,5 17,5 21,1 19,8 23,3 26,3 27,1 28,6 31,5 31,8 34,9 TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013 Türkiye ye Gelen Turist Sayısının Yıllar İtibarı İle Değişimi 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0, Yabancı Turist Sayısı Yerli Turist Sayısı Kaynak: TÜİK Grafik.50 En Çok Ziyarete Gelen 10 Millet Kaynak: TÜİK Grafik.51 59

60 En Fazla Ziyaret Edilen Ülkeler ve Şehirler En Fazla Ziyaretçi Çeken Ülkeler Kaynak: World Tourism Organization Grafik 51-a En Fazla Ziyaretçi Çeken Şehirler Ülkeler Milyon Kişi Fransa 83,0 Amerika 67,0 Çin 57,7 İspanya 57,7 İtalya 46,4 Türkiye 35,7 Almanya 30,4 Birleşik Krallık 29,3 Rusya Federasyonu 25,7 Malezya 25,0 Şehir Milyon Kişi Bangkok 15,98 Londra 15,96 Paris 13,92 Singapur 11,75 New York 11,52 İstanbul 10,37 Dubai 9,89 Kuala 9,2 Lumpur Hong 8,72 Kong Barselona 8,41 Kaynak: MasterCard Top 10 Destination Cities in 2013, 2nd Quarter Grafik 51-b 60

61 Ülkemize ziyarete gelen yabancı turistlerin 2013 yılsonu itibariyle kişi başı ortalama harcama rakamı 854 USD, yerli turistlerin kişi başı ortalama harcama rakamı ise USD dir. TÜİK tarafından 2013 yıl sonu itibariyle toplam turizm geliri 32,3 milyon USD olarak açıklanmıştır. Avrupa Turizm Harcaması Avrupa Şehirleri Sıralaması (Milyar USD) Münih Viyana Madrid 4,6 4,8 5,1 Amsterdam Roma Milan 6,3 6,4 6,6 Istanbul Barselona 8,6 8,9 Paris 14,6 Londra 16, Londra Paris Barselona Istanbul Milan (mia USD) Roma Amsterdam Madrid Viyana Münih Kaynak: MasterCard Top 10 Destination Cities in 2013, 2nd Quarter Grafik.51 Dünya Turizm Harcaması Sıralaması * Hollanda ABD Makau Endonezya Tayvan Türkiye Hindistan Birleşik Krallık Yunanistan Rusya Federasyonu Filipinler Hong Kong Japonya Tayland 10% 10% 11% 12% 12% 12% 12% 15% 15% 15% 20% 21% 25% 27% Kaynak: World Tourism Organization Grafik.52 *2013 İlk 9 Aya ait Büyüme Oranları 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 61

62 GYO SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmak üzere düzenlenmiş bir sermaye piyasası oluşumudur. GYO ların 35 ülkede yürürlükte olan GYO mevzuatı uyarınca dünyada en yaygın oldukları ülke ABD dir. Başlangıçları yaklaşık 45 yıl önceye dayanan GYO ların bugünkü sayısı 300 ün üzerindedir. Üç tür GYO bulunmaktadır. Birinci tür, belirli bir proje için kurulan; ikinci tür, belirli alanlara yatırım yapmak için süreli veya süresiz kurulan; üçüncü tür ise, amaçlarında ve kurulma sürelerinde sınırlama olmaksızın kurulan GYO lardır. Türkiye de kurulan GYO lar genellikle üçüncü türe girmektedir. Avrupa ve Uzakdoğu da yaygın olan GYO lar ise, gayrimenkul sektörüne finansman yaratan yatırımcı şirketlerdir. Dünyada gayrimenkul sektörünün piyasa büyüklüğü 25.4 trilyon USD dir. Halka açık GYO nun piyasa büyüklüğü 2.5 trilyon USD dir. Dünya borsalarının 64.1 trilyon USD büyüklüğü içinde halka açık GYO ların payı %5 dir. Bu oran ABD de %5.5, Fransa da %5, Almanya da %4.2, Avusturalya da %8.4, Hong Kong da %9.6 iken Türkiye de %3.6 dır. İMKB nin GSYİH ye oranı %36 dır. Bu oran dünyada %71, ABD de %103, Kore de %91, Japonya da %56, Brezilya da %50, Çin de %49 dur. Bu sebeple Türkiye de ekonomik büyüklüğü 2023 te 2 trilyon USD ye çıkarırken, borsanın büyüklüğünün de 1 trilyon USD a yükseltilmesi ancak ciddi bir ekonomik büyüklük yaratan inşaat şirketlerinin GYO ya dönüştürülerek halka açılması ile mümkün olacaktır. Türkiye de GYO piyasası 2010 da Emlak Konut ve Torunlar GYO nun halka arzı ile ivme kazandı. Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin ( Halk GYO ) 2013 Şubat ayında gerçekleşen halka arzı, şirketin büyük ortağı olan Türkiye Halk Bankası A.Ş. nin bağlı ortaklığındaki paylarının satışı ile yapılmıştır. Halk GYO nun halka arzı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarındaki ( GYO ) halka arzların göreceli ağırlığını devam ettirmektedir te Servet GYO, 23 Mayıs 2013 te Panora GYO ve Yeni Gimat GYO tarihinde halka açıldı. Haziran ayının ilk haftasında Emlak Konut GYO nun halka arzının gerçekleştirilmek üzere talep toplanma aşamasına gelinmiş, fakat piyasa şartlarının elverişli olmaması sebebiyle ertelenmiştir. Emlak Konut GYO'nun yeni projeler ve arsa alımlarının finansmanı için 11 Kasım 2013 te gerçekleştirdiği ikincil halka arzında hisse başına nihai fiyat 2.50 lira olurken, halka arzın büyüklüğü 3.25 milyar lira oldu ve borsada gerçekleşen en büyük halka arzlarından biri oldu. 62

63 Şirket Nominal Tutar Halka Arz Oranı Toplam Hasılat Halka Arz Fiyatı İlk İşlem Tarihi Satın Alan Yatırımcı Sayısı (Bin TL) (%) (Bin TL) (TL) Yurtdışı Yurtiçi Halk GYO , Servet GYO , Panora GYO , Nisan ayında Kuveyt Türk Katılım Bankasının bağlı ortaklığı olan Körfez GYO nun %25 i halka arz oldu ve 19 milyon TL halka arz geliri elde edildi. Türkiye de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( GYO ) ilk olarak 1995 yılında kurulmuştur yılında Sermaye Piyasası Kurulu ( SPK ) düzenlemeleri gereğince halka açılıp İMKB ye kote olmuşlardır. SPK tebliğleri kapsamında faaliyet gösteren sermaye piyasası kurumları olan GYO lar, 1 Ocak 2010 tarihinden itibaren geçerli mevzuat değişikliği gereği, kuruluş tarihinden azami 3 ay sonra en az %25 oranında hisselerini halka arz etmek üzere Kurula başvurmakla yükümlüdür. Tabii oldukları yasal mevzuat gereği GYO lar, şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkelerinin geçerli olduğu kurumsal yapılardır. GYO ların halka açık şirketler olması, hem sektör, hem de yatırımcılar açısından önemli avantajları beraberinde getirmektedir. Sektörde faaliyet yürüten şirketler, halka açılmak suretiyle kapsamlı gayrimenkul projeleri geliştirmeye olanak sağlayacak şekilde finansman imkanlarını güçlendirmektedir. Yatırımcılar ise, GYO şirketlerinde pay sahibi olarak bireysel tasarruflarıyla gerçekleştiremeyeceği projelere dolaylı olarak ortak olmaktadır. Kurumlar Vergisi Kanunu nun 5/1-d-4 maddesi gereğince GYO ların kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. Kurumlar vergisinden istisna tutulan bu kazançlar üzerinden KVK 15/3 gereğince yapılacak stopaj oranı da %0 dır. GYO ların münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir. İstisna kapsamında olmayan tüm diğer yazılı imzalı sözleşmelerin orijinal kopyaları (kira sözleşmeleri dahil) damga vergisine tabi olacaktır. GYO lara ilişkin genel bir harç istisnası bulunmamaktadır. Dolayısı ile özellikle tapu ve kadastro harçlarına tabidirler. GYO sektörü ülkemizde henüz yeni olmasına karşın, devletin sağladığı vergisel teşvikler sektöre kayda değer miktarda kurumsal sermaye girişine neden olmuştur. Bunu, Türk halkının yatırım alışkanlıkları arasında gayrimenkullerin önemli bir yere sahip olması da önemli ölçüde desteklemiştir. GYO lar ortaklık yapıları gereği hesap verebilir, güvenilir, şeffaf, denetlenebilir olma özellikleri ve kurumsallıklarıyla örnek şirket modelini temsil etmektedir. 63

64 Gayrimenkul sektörünün talebi artan bir sektör olması, bu talebi karşılamak üzere kurumsal sermayeye ihtiyaç duyulması ve GYO' ların küçük yatırımcıların küçük meblağlar karşılığında da olsa gayrimenkul yatırımı yapabilmesini olanaklı kılması yeni kuruluş veya dönüşüm şeklinde GYO'ların sektöre girmesinde etkili olmaktadır. SPK Seri III-48.1a sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ tarih ve sayılı Resmi Gazete de yayımlanmıştır. Yeni düzenleme ile altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin esaslar GYO Tebliği nin içinde yeniden düzenlenmiştir. Yüksek miktarda sermaye gerektiren projelerin finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığı modeli alternatif bir finansman aracı olarak düzenlenmiş; ayrıca yabancı yatırımcıların bu modele ilgisinin artırılması maksadıyla söz konusu yapıda nitelikli yatırımcıya satış imkânı da getirilmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföy Değerleri Kaynak: Sermaye Piyasası Kurulu Tablo.5.b Yıl Sayısı Piyasa Değeri Bin TL Milyon $ 2011/ / / / / / /

65 SIRA TÜRKİYE GYO ve DÜNYA GYO ENDEKSLERİ KARŞILAŞTIRMASI ( ) FTSE EPRA NAREIT GYO / GYO ENDEKSİ PİYASA DEĞERİ EPRA Global REIT Survey 2013, Ernst and Young Global Perspectives 2013 REIT Report, BIST PİYASA DEĞERİ PİYASA DEĞERİ FARK (%) PİYASA DEĞERİ PİYASA DEĞERİ FARK (%) DÜNYA ENDEKSİ 2.173, ,79 11,2% 1.912,05 2,2% AVRUPA ENDEKSİ 1.769, ,90 10,9% 1.493,15 6,8% ABD ENDEKSİ 2.589, ,82 14,1% 2.297,98-1,3% İNGİLTERE ENDEKSİ 1.655, ,28 9,6% 1.262,85 19,7% ASYA ENDEKSİ 1.347, ,04 2,0% 1.364,22-3,2% BIST 100 ENDEKSİ , ,00 15,0% ,00-13,3% BİST GYO ENDEKSİ , ,00 17,8% ,00-25,6% 1 EMLAK KONUT ,0% ,3% 2 TORUNLAR GYO ,6% ,3% 3 DOĞUŞ GYO ,2% ,0% 4 SAF GYO ,0% ,2% 5 İŞ GYO ,2% ,0% 6 YENİ GİMAT GYO ,2% - 7 VAKIF GYO ,3% ,7% 8 HALK GYO ,7% - 9 AKMERKEZ GYO ,2% ,3% 10 SİNPAŞ GYO ,8% ,8% 11 AKİŞ GYO ,7% - 12 PANORA GYO ,0% - 13 ÖZAK GYO ,6% ,6% 14 AKFEN GYO ,8% ,9% 15 NUROL GYO ,9% ,3% 16 KİLER GYO ,8% ,7% 17 REYSAŞ GYO ,6% ,0% 18 ÖZDERİCİ GYO ,8% ,0% 19 ATAKULE GYO ,7% ,2% 20 SERVET GYO ,5% - 21 ALARKO GYO ,0% ,9% 22 TSKB GYO ,4% ,1% 23 YEŞİL GYO ,9% ,0% 24 DENİZ GYO ,5% ,9% 25 AVRASYA GYO ,0% ,6% 26 YAPI KREDİ KORAY GYO ,2% ,5% 27 MARTI GYO ,8% - 28 PERA GYO ,1% ,4% 29 ATA GYO ,0% ,3% 30 İDEALİST GYO ,8% ,2% TÜRKİYE BIST GYO TOPLAM ,1% ,5% 65

66 ÖĞRENCİ YURTLARI SEKTÖRÜ Türkiye de son yıllarda özel üniversitelerin sayısında hızlı bir artış olmuştur. Ülkedeki artan üniversite sayısına bağlı öğrenci nüfusunun getirdiği bazı ihtiyaçlar oluşmaktadır. Bugün öğrenci nüfusunun ancak %10 u öğrenci yurtlarında kalabilmektedir. Geri kalanlar kazandıkları üniversite ailelerinin oturduğu şehirde değilse ev kiralama veya akrabaları ile kalma yolunu tercih etmektedir. Son yıllarda bu yüzden çok büyük öğrenci yurdu ihtiyacı oluşmuştur. Bu konuda yatırımlar hem yerli, hem de yabancı yatırımcılar tarafından fark edilmiştir. Öğrenci yurtları önemli ve iyi bir yatırım fırsatı olarak sahneye çıkmaktadır. Öğrenci yurtları bu nedenle gayrimenkul yatırımcıları tarafından son dönemlerde ciddi yatırım alanı olarak görülmektedir. Yurtların, uygun lokasyonda ve profesyonel bir yönetimle yatırımı amorti etme süresi 10 yılın altına düşebilmektedir. Bu yatırımın ülkemizde işletme giderleri, düşük kar marjları diğer birçok gayrimenkul yatırımına göre yüksektir, ancak yatırımın hedef kitlesi öğrenciler olsa da Türk kültürü nedeni ile aileler esas müşteri konumundadır, bu sektör yakın zamanda konut sektörü ile rekabet edecektir. Özellikle son yıllarda ülke genelinde çok sayıda üniversite açılmış ve açılan her yeni üniversiteden sonra öğrencilerin barınma ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri yerlere ihtiyaç duyulmuştur. Halen özel üniversitelerin devam eden yeni kampüs arayışları ve yeni üniversite projelerinin beraberinde yeni yurt yatırımları getireceği de düşünülmektedir. Son dönemde birçok yerli ve yabancı grubun sektörle ilgilendiği gözlemlenmektedir. Türkiye de Üniversitelerin Gelişimi Devlet Üniversiteleri Özel Toplam Oran(%) Devlet Özel Üniversiteler Üniversiteleri Üniversiteler Toplam Oran(%) İstanbul % % Ankara % % İzmir % % Diğerleri % % Toplam % % Kaynak: Eva Araştırma Departmanı Tablo.16 66

67 Türkiye'deki Üniversite Sayıları 59% 26% 10% 5% İstanbul Ankara İzmir Diğer Kaynak: M.E.B. Grafik.53 Türkiye de Toplam Öğrenci Sayısı Gelişimi Resmi kaynaklara göre Akademik yılında Türkiye de toplam öğrenci sayısı 5,816,101 dir. Toplam nüfusun takribi 8 % i, İstanbul nüfusunun ise takribi %0,7 si üniversite öğrencisidir. Öğrencilerin %10 u İstanbul da, %6 sı Ankara da, %3 ü İzmir de ve %81 I ise diğer şehirlerde öğrenim görmektedir. Milli Eğitim Bakanlığı tarafından açıklanan eğitim yılı verilerine göre, İstanbul'daki mevcut üniversite öğrencilerinin %55'i devlet üniversitelerinin öğrencileri, %45 i ise Özel üniversitelerin öğrencileridir. Aşağıdaki tablo 1998 yılında artmaya başlayan üniversite sayılarını göstermektedir. Buna paralel öğrenci sayılarında da çok ciddi bir artış olmuştur. Genel olarak İstanbul göz önüne alındığında İstanbul a ilk defa gelecek kız öğrenciler genelde yurtlarda ikamet etmeyi tercih etmektedir. Buna rağmen yurtların kız öğrenciler için toplam kapasitesi %49 dur. Türkiye de erkek öğrencileri iki seneden sonra genelde yurtlardan ayrılmakta ve ortak ev tutarak öğrenim hayatına devam etmektedir. Kızlar ise daha uzun süre yurtlarda ikamet etmektedir. İstanbul da Yurtların Tiplere ve Cinsiyete Göre Dağılımı İstanbul da halihazırdaki yurtların %32 sini özel yurtlar, %26 sını devlet yurtları, %25 ini özel üniversite yurtları, %17 sini ise devlet üniversiteleri yurtları oluşturmaktadır. Bu yurtların %49 unu kız öğrenci yurtları, %37 sini erkek öğrenci yurtları ve %14 ünü karma yurtlar oluşturmaktadır. 67

68 Yurtların Kapasiteye Göre Dağılımı % 11% 9% 68% Devlet Üniversitesi Yurtları Kredi Yurtlar Kurumu Özel Üniversite Yurtları Özel Yurtlar Kaynak: Eva Araştırma Departmanı 2013 Grafik.54 Öğrenci Yurtları (2013) Sayı Kapasite (%) Kapasite Kapasite (%) Doluluk Oranı Ortalama Fiyat (Euro/ay) Devlet Üniversitesi Yurtları 39 13% % 100% 104 Özel Üniversite Yurtları 31 11% % 99% 297 Kredi Yurtlar Kurumu 25 9% % 100% 43 Özel Yurtlar % % 93% 222 Toplam % % 98% 180 Kaynak: Eva Araştırma Departmanı 2013 Tablo.17 68