S v P. AVRASYA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. SAMSUN ĠLĠ HAVZA ĠLÇESĠ 653 ADA 2 NUMARALI PARSEL. HAVZA ġehġrlerarasi OTOBÜS TERMĠNALĠ

Transkript

1 STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. AVRASYA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. SAMSUN ĠLĠ HAVZA ĠLÇESĠ 653 ADA 2 NUMARALI PARSEL HAVZA ġehġrlerarasi OTOBÜS TERMĠNALĠ Gayrimenkul Değerleme Raporu

2 ĠÇĠNDEKĠLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER SÖZLEġME TARĠHĠ DEĞERLEME TARĠHĠ RAPOR TARĠHĠ VE NUMARASI RAPOR TÜRÜ RAPORU HAZIRLAYANLAR ġġrket VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER DEĞERLEMEYĠ YAPAN ġġrket UNVANI VE ĠLETĠġĠM BĠLGĠLERĠ DEĞERLEME TALEBĠNDE BULUNAN MÜġTERĠ UNVANI VE ĠLETĠġĠM BĠLGĠLERĠ DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM VE ĠLKELERĠ RAPORUN AMACI SINIRLAYICI KOġULLAR BEYANLAR RAPOR DA KULLANILAN KISALTMALAR DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER Piyasa Değeri YaklaĢımı Maliyet YaklaĢımı Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER GLOBAL GÖRÜNÜM ULUSAL EKONOMĠK GÖRÜNÜM PĠYASALARDA SON DURUM; GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER, DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER VE ANALĠZLER GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER, Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı, Değerleme Konusu Gayrimenkulün Özellikleri Gayrimenkulün Tapu Bilgileri, GAYRĠMENKULÜN YASAL SÜREÇ ANALĠZĠ Gayrimenkulün Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Oldukları Alım Satım ĠĢlemleri Gayrimenkule Ait Takyidat Ġncelemeleri, Gayrimenkule Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri GAYRĠMENKULE AĠT KĠRA SÖZLEġMELERĠ Samsun - Havza Terminalinin Konu Olduğu Kira SözleĢmesi DEĞERLEME ÇALIġMALARI DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER, GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER, DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA KULLANILAN YÖNTEMLER VE VARSAYIMLAR AYRIġTIRMA YÖNTEMĠ (PĠYASA/MALĠYET YAKLAġIMI) Arsa Değerinin Hesaplanması Gayrimenkulün Yapı Değerinin Hesaplanması Gayrimenkulün Toplam Değerinin Tespiti GELĠRLERĠN KAPĠTALĠZASYONU ĠNA ANALĠZĠ ĠLE GAYRĠMENKULLERĠN DEĞERĠNĠN BELĠRLENMESĠ KULLANILAN DEĞERLEME ANALĠZ YÖNTEMLERĠNĠ AÇIKLAYICI BĠLGĠLER VE BU ANALĠZLERĠN SEÇĠLME NEDENLERĠ En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi, Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALĠZ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEM VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLANMASI, ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA YER VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ, YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġLER DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULLERĠN, GYO PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ SONUÇ...HATA! YER ĠġARETĠ TANIMLANMAMIġ NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ... HATA! YER ĠġARETĠ TANIMLANMAMIġ. 9. RAPOR EKLERĠ DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMAN(LAR)ININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ

3 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 1.1. SözleĢme Tarihi AVGYO / Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul hakkında tarihinde ilgili makamlar (tapu, kadastro ve özel idare) nezdinde çalıģmalara baģlanılmıģ ve değerleme çalıģmalarına esas teģkil edecek olan dokümanlar ise tarihine kadar hazır hale getirilmiģtir Rapor Tarihi ve Numarası / 1.4. Rapor Türü ĠĢ bu Rapor, Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) nin talebi üzerine, tapuda Samsun Ġli, Havza Ġlçesi, Ġnönü Mahallesi, B.A pafta, 653 ada, 2 parsel numarası ile kayıtlı ,44 m 2 yüzölçümlü 2 katlı betonarme otogar binası vasıflı gayrimenkulün yasal durumunun irdelenmesi, adil piyasa değeri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespitine yönelik olarak hazırlanmıģ olan gayrimenkul değerleme raporudur Raporu Hazırlayanlar Değerleme Uzmanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı : Güner ġan Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: Yusuf YaĢar TURAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A. ġ. Eski Büyükdere Caddesi No.: 4 Ġz Plaza Giz Kat: Maslak / Ġstanbul T: ; F: ; W : Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri AVRASYA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. Büyükdere Caddesi, Metrocity AlıĢveriĢ Merkezi, A Blok, No:171 K:7 1.Levent / Ġstanbul T: ; F: ; W: 2

4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 3.1. Raporun Amacı ĠĢ bu Rapor, Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) nin yazılı talebi üzerine, Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkulün yasal durumunun irdelenmesi, adil piyasa değeri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespitine yönelik olarak hazırlanmıģ olan gayrimenkul değerleme raporudur Sınırlayıcı KoĢullar Bu Rapor, Standart tarafından, MüĢteri nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değeri ile GYO portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespiti amacıyla hazırlanmıģtır. MüĢteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme ve araģtırmalar ile ekonomi ve piyasa koģulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleģtirilmiģtir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlıģ, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiģ olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koģullarının değiģmesi halinde olabilecek maddi değiģikliklerden ve ilgili kuruluģlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuģ hukuki iģlemlerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, MüĢteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmıģ olup, MüĢteri Rapor u kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile MüĢteri, Rapor da yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluģları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart a taahhüt eder. Rapor hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü Ģahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez Beyanlar Tarafımızdan yapılan değerleme çalıģmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koģullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluģturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleģtiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kiģisel olarak denetlediğini - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz. 3

5 3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı STANDART Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.ġ. MüĢteri Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. BĠOĠAġ Büyük Ġstanbul Otobüs ĠĢletmeleri A.ġ. DOPO Düzenleme Ortaklık Payı Oranı DOP Düzenleme Ortaklık Payı TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E ĠnĢaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare ĠNA ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD$ ABD Doları ABD $ / TL tarihli TCMB efektif satıģ kuru olan 1,8508 TL esas alınmıģtır Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler Gayrimenkul değerleme çalıģmalarında genel kabul görmüģ 3 farklı yöntem kullanılmıģtır. Piyasa Değeri YaklaĢımı Maliyet OluĢumları YaklaĢımı ve Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı YaklaĢımı dır. Bu yaklaģımlara iliģkin özet bilgiler aģağıda sunulmuģtur Piyasa Değeri YaklaĢımı Piyasa Değeri YaklaĢımı, satıģa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaģımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaģılır. Piyasa Değeri YaklaĢımı nın uygulanabilmesi için aģağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. Gayrimenkulün piyasada makul bir satıģ fiyatı ile makul bir süre için satıģta kaldığı, talep edenlerin, belirli bir fiyat ve satıģ özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satıģı bekleyen veya gerçekleģtirilmiģ emsal mevcut olmalıdır Maliyet YaklaĢımı Maliyet yaklaģımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliģtirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaģımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliģtirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaģ, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir iliģki olduğundan, maliyet yaklaģımının piyasanın düģünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. 4

6 Maliyet YaklaĢımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metod kullanılmaktadır. Yeniden ĠnĢa Maliyeti Ġkame Maliyeti Bu yaklaģımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aģağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düģülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaģılır. Piyasadan Çıkarma Yöntemi YaĢ Ömür Yöntemi AyrıĢtırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düģüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaģılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliģtirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya iģletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliģtirilecek projede satıģın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. GeliĢtirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inģa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satıģı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akıģlarının belirlenmesi çalıģmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düģünülen bölümlerin, iģletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artıģlar da dikkate alınarak, nakit giriģleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boģ kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karģılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit giriģleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. ĠĢletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düģülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan iģletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve iģletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkıģı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satıģ yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriģ ve çıkıģ farkları) iskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. 5

7 4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Global Görünüm S v P Küresel ekonomide kriz sonrasında, geliģmiģ ve geliģmekte olan ülkelerin ekonomik görünümlerinde önemli bir ayrıģma yaģanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir. Krizin ardından geniģ kapsamlı ve etkili kamusal müdahalelerin, efektif talebi canlandırması ve finansal piyasalarda hüküm süren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik büyüme sürecine girilmiģtir. Finansal piyasalardaki koģullar düzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak geliģmiģ ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa daki bazı ülkelerin bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir. Özellikle bütçe dengesinde ciddi boyutta bozulmanın yaģandığı ve kamu borçluluk düzeyinin aģırı yükseldiği geliģmiģ ülkelerde mevcut kırılganlıklar önemini korumaktadır. Kriz sonrası dönemde küresel düzeyde ortaya çıkan atıl kapasite ve özel tüketim ve yatırımın azalması, tüm dünyada enflasyonu bir kaygı olmaktan çıkarmıģ, ekonomide öncelik finansal istikrar, büyüme ve istihdama yönelmiģtir. Bu çerçevede, ekonomileri canlandırmak amacıyla para politikaları mümkün olduğunca gevģetilmiģ, bütçe açıkları artırılmıģtır. Uygulanan gevģek para politikalarının sunduğu bu ortam bir yandan ekonomileri canlandırırken, diğer yandan da baģta gıda ve petrol olmak üzere emtia fiyatlarının, yüksek oranda artmasına imkan tanımıģtır. Bu koģullar altında krizin etkilerinin hafiflemesiyle birlikte enflasyon, özellikle geliģmekte olan ülkelerde geleceğe dair en önemli risklerden biri haline gelmiģtir. Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan geliģmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma sürecine girmiģlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleģik yapısı dikkate alındığında, geliģmiģ ülkelerdeki sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, geliģmekte olan ülkelerde daha ziyade iç talebe dayalı olan mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu belirsizliğini korumaktadır. GeliĢmiĢ ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düģük kalacağına yönelik beklentiler, yatırımcıları yüksek getiri arayıģına sevk etmiģ ve geliģmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep artmıģtır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere iliģkin risk algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır Ulusal Ekonomik Görünüm Ġktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin süreceğine iģaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluģlarının olumlu değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi ülkemiz ekonomisi açısından olumlu bir görünüme iģaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa vadeli sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve cari iģlemler açığının artması finansal istikrar açısından önem taģımaktadır. Bu çerçevede, makro riskleri azaltıcı önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır. Küresel risk iģtahındaki artıģ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı olarak bankaların yurt dıģı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluģan sermaye giriģi yaģanmaktadır. Küresel krizden çıkıģla birlikte sermaye giriģleri hızlanmıģ ve 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde net doğrudan uluslararası yatırım giriģi (fiili giriģ) milyon ABD doları düzeyinde gerçekleģmiģtir. 1 Uluslararası doğrudan yatırım giriģleri kaleminde yer alan sermaye giriģi 2011 yılının ilk dört ayında toplam milyon ABD dolarına ulaģmıģtır milyon doları mali aracı kuruluģların faaliyetleri sektöründen kaynaklanmıģtır yılı Ocak-Nisan döneminde nakit sermaye giriģinin %88,6 sı AB ülkeleri kaynaklıdır. 1 Hazine MüsteĢarlığı, Uluslararası Doğrudan Yatırım Verileri Bülteni, Haziran

8 Ekonomide yurt içi talepteki artıģın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleģmektedir yılının son çeyreğine iliģkin hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla değeri bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %9,2 artıģ göstererek milyon TL olmuģtur yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla %16,0 lık artıģla milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,9 luk artıģla milyon TL olmuģtur yılında kiģi baģına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla TL, ABD doları cinsinden dolar olarak hesaplanmıģtır. ĠĢsizlik oranları kriz öncesi seviyelerine yaklaģsa da, temel enflasyon göstergeleri orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir. Küresel kriz ve ekonomideki daralmayla birlikte artan iģsizlik oranları mevsimsel etkilerden arındırılmıģ verilerle 2009 yılı ilk çeyreğinden itibaren gerilemeye baģlamıģ, 2011 yılı ilk çeyreğinden itibaren ise istihdamda görülen güçlü artıģların etkisiyle hızla azalarak kriz öncesi seviyelerine yaklaģmıģtır yılı Mart döneminde %10,8 e gerilemiģtir 2. Ġstihdam koģullarındaki iyileģmeye rağmen iģsizlik oranları halen yüksek seviyelerdedir. DıĢ talebin zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz öncesi seviyelere ulaģmasının zaman alması, istihdam koģullarındaki iyileģmeye rağmen halen yüksek seviyesini koruyan iģsizlik oranı ve Türk Lirasının güçlü konumu temel enflasyon göstergelerindeki düģük düzeylerin korunmasına destek vermektedir. Cari iģlemler açığı artmaya devam etmektedir. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki durgunlaģma ve emtia fiyatlarındaki düģüģ nedeniyle daralan ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar ABD dolarına gerileyen dıģ ticaret açığı, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baģlamıģ ve 2011 Nisan ayında 9,1 milyar dolar açık vermiģtir. Ġhracattaki toparlanmaya rağmen ithal mallara yönelik talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde dıģ ticaret açığı geçen yılın aynı dönemine göre %86,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aylık kümülatif dıģ ticaret açığı Mart taki 83,7 milyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara geniģlemiģ ve iç ve dıģ talebin toparlanma hızlarındaki ayrıģma daha belirgin hale gelmiģtir. Nisan ayındaki ihracat, Mart taki %19,5 ten sonra yıllık bazda %26,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulaģmıģtır. Diğer taraftan ithalat %40,2 artıģla 21 milyar ABD dolar olarak gerçekleģerek, ilk çeyrek boyunca görülen artıģ hızının altında kalmıģtır. Diğer yandan mevsimsellik ve çalıģılan iģgünü etkisinden arındırılmıģ verilere göre ihracat Nisan da önceki aya göre %9,2 yükselirken, bu yükseliģ ithalattaki %2,8 artıģın oldukça üzerinde gerçekleģmiģtir. Nisan ayı verileri ihracat ve ithalatın büyüme oranlarının birbirine önemli oranda yakınlaģması nedeniyle cari açıktaki yavaģlama konusunda ilk önemli iģaret olabilir. Küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 2009 yılı sonunda milli gelirin %2,3 üne kadar gerileyen cari iģlemler açığı, iktisadi faaliyetteki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baģlamıģ ve 2010 yılı sonu itibarıyla milli gelirin % 6,6 sına ulaģmıģtır. Ocak-Nisan 2010 döneminde 13,9 milyar ABD dolar açık veren cari iģlemler hesabı, 2011 yılı ilk dört ayında %113,8 oranında artarak 29,6 milyar ABD dolara yükselmiģtir. Para politikası sıkı bir duruģ sergilerken iktisadi faaliyetin öngörülenden hızlı toparlanması, kontrol altında tutulan kamu harcamaları ve faiz giderlerindeki düģüģ kamu maliyesi dengelerini olumlu yönde etkilemiģtir yılında bütçe gelirleri iç talepteki artıģa bağlı olarak yükselmiģ, faiz oranlarındaki düģüģle faiz giderleri azalmıģ ve faiz dıģı harcamalar görece sınırlı düzeyde artmıģtır. Bu geliģmeler sonucunda bütçe performansı olumlu bir seyir izlemiģ ve 2009 yılı sonunda yıllık 440 milyon TL olan merkezi yönetim faiz dıģı bütçe fazlası, 2010 yılı sonunda 8,7 milyar TL ye yükselmiģtir. Merkezi yönetim bütçe açığı ise 2009 yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 2010 yılında 39,6 milyar TL ye gerilemiģtir. Böylece, 2009 yılında milli gelirin % 5,5 ine ulaģan bütçe açığı, 2010 yılında milli gelirin % 3,6 sına düģmüģtür yılının ilk dört aylık döneminde bütçe performansındaki iyileģme devam etmektedir. Bu dönemde artan vergi gelirleri ve faiz harcamalarındaki gerileme bütçe geliģmelerine olumlu katkıda bulunurken, faiz dıģı harcamaların artıģ hızının yavaģlaması bütçe performansındaki iyileģmeye destek vermiģtir yılı Ocak-Mart dönemine iliģkin bütçe açığı geçen yılın aynı dönemine göre % 63,6 oranında azalarak 4,1 milyar TL olmuģtur. Faiz dıģı fazla ise geçen yılın aynı dönemine göre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Bütçe gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,5 oranında artarak 68,7 milyar TL olmuģtur. Bütçe giderleri ise sadece % 6,6 oranında artarak 72,9 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Vergi gelirleri geçen yılın aynı dönemine göre % 19,9 oranında artarak 57,5 milyar TL olarak gerçekleģmiģtir. Buna 2 TUĠK 7

9 karģın faiz hariç bütçe giderleri ise % 10,3 oranında artarak 58,9 milyar TL olmuģtur. 3 Cari iģlemler açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde gevģemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düģünülmektedir. Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında yaģanan düģüģ ve kredi kullandırma koģullarında görülen iyileģme sonucunda firmaların borçluluğu artmakla birlikte yurt dıģı kaynaklı borçların payı azalmaktadır. Firmaların toplam finansal borçları 2009 yılında önemli bir değiģim göstermezken, 2010 yılında kademeli olarak artmıģ, 2011 yılı ġubat ayı itibarıyla 461 milyar TL seviyesinde gerçekleģmiģtir. Firmaların finansal borçlarının milli gelire oranı da 2010 yılı sonunda bir önceki yılsonuna göre 2,9 puan artarak % 39,1 e yükselmiģtir yılı ġubat ayı itibarıyla firmaların finansal borçlarının % 59 u yabancı para cinsinden olmakla birlikte, yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir. Aynı dönemde yurt dıģı kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı % 29,2 olup, Türk bankalarının yurt içi ve yurt dıģı Ģubeleri ile yurt dıģı iģtiraklerince reel sektöre kullandırdıkları Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı 2010 yılı Eylül ayına göre, 1,8 puan artarak % 79,8 e ulaģmıģtır. Firmaların kredi kullanımlarının yanı sıra satıģ gelirlerinin arttığı ve kârlılık performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. ĠMKB de iģlem gören firmaların satıģ gelirleri 2011 yılı Mart döneminde geçen yıla göre % 25, faaliyet kârları % 28 artarken, dönem kârları % 13,1 azalmıģtır. Firmaların artan satıģ gelirleri ve faaliyet kârlarına rağmen kur farkı giderlerindeki artıģa bağlı olarak artan finansal giderler dönem kârındaki azalıģta etkili olmuģtur. Bu geliģmeler sonucunda 2010 yılı Mart döneminde % 3,72 olan özkaynak kârlılığı, 2011 yılı Mart döneminde yılında % 2,95 e gerilemiģtir. Firmaların gerileyen özkaynak kârlılığında özellikle kâr marjındaki düģüģ etkili olmuģtur. Faaliyet kârı dıģında tutulan finansal giderlerdeki artıģ firmaların kâr marjlarını olumsuz etkilemiģtir. Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net açık pozisyonunun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu görülmektedir. Küresel krizden sonra azalmaya baģlayan reel sektörün net açık pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla birlikte artmaya baģlamıģtır yılında bir önceki yıla göre % 2,5 azalan yabancı para açık pozisyonu, 2011 yılı ġubat ayında % 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolarına ulaģmıģtır yılı ġubat ayında yabancı para varlıkların yükümlülükleri karģılama oranı ise 2010 yılı son çeyreğinden itibaren 1,6 puan azalarak % 47 ye gerilemiģtir. Hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artmaya devam ederken, taģıt kredilerinin payı sınırlı bir artıģ, kredi kartlarının payı ise düģüģ göstermiģtir. Hane halkı yükümlülüklerinin geliģimi türlerine göre incelendiğinde, 2011 yılı Mart ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri % 53, konut kredileri % 42, taģıt kredileri % 43,6, kredi kartları ise % 18,4 artıģ göstermektedir. Bu geliģmeler sonucunda hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri, konut kredileri ve taģıt kredilerinin payı artarken, kredi kartının payı gerilemiģtir ve 2011 yıllarında kredi kartı bakiyeleri artıģını sürdürmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla gerilemiģtir Piyasalarda Son Durum; 2011 Ağustos ayı baģı itibariyle, piyasalarda, ABD ekonomisinin ikinci dibe girebileceğine iliģkin endiģelerle TCMB den gelen sürpriz kararlar etkili olmuģtur. Bunlarla birlikte, Ġtalya ve Ġspanya nın 10 yıllık tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasındaki getiri farkının açılması, borç krizinin önümüzdeki dönemde bu ülkelerde daha sert hissedileceği yönündeki endiģeleri güçlendirmektedir. En önemli geliģmelerden birisi, kredi derecelendirme kuruluģu S&P nin ABD nin kredi notunu düģürmesi olmuģtur. S&P ABD nin AAA olan kredi notunun AA+ ya düģürüldüğünü, kredi notu görünümünün ise negatif izlemeye alındığını açıklanmıģtır. GeliĢmiĢ ekonomilerde ve Çin de son dönemde büyümede görülen yavaģlama Ağustos ta yeniden belirsizlik dalgasını, dolayısıyla uluslararası piyasalardaki dalgalanmayı güçlendirmiģ durumdadır. 3 Maliye Bakanlığı, Makro Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan

10 Avrupa da yaģanan borç sorunlarına ABD kaynaklı endiģelerin de eklenmesi, politika çözümlerinde geç kalınması ve yeterli adım atılmamasının Amerika nın not düģüģüne neden olması, G7 ve G20 ülkelerinde politika yapıcıları yeniden koordineli bir çare arayıģına itmiģ gibi görünmektedir. Temel olarak bakıldığında yılın ikinci yarısında Amerikan ekonomisinin daha iyi bir performans göstermesi olasılığı hala güçlü olmakla beraber, bunun için piyasalardaki satıģ ve panik havasının kontrol altına alınması gerektiği belirtilmektedir. G7 veya G20 den gelecek açıklamaların bu nedenle önemli olması beklenmektedir. Yurtiçinde, yaģanan geliģmeler üzerine TCMB, geliģmiģ ülkelerdeki sorunların artması ve yurtiçinde iktisadi faaliyetteki yavaģlamanın beklenenden daha sert olması halinde para politikası araçlarının geniģletici yönde kullanılabileceğinin sinyalini vermiģtir. TCMB, küresel ekonomiye iliģkin giderek artan sorunların yurtiçi iktisadi faaliyet üzerinde durgunluğa yol açma riskini azaltmak amacıyla politika faiz oranını beklenmedik bir Ģekilde 50 baz puan indirerek %5,75 düzeyine çektiğini açıklamıģtır. Ayrıca, kısa vadeli faizlerde oluģabilecek aģağı yönlü oynaklığı azaltmak amacıyla gecelik borçlanma faiz oranını %1,50 seviyesinden %5 düzeyine yükselttiğini duyurmuģtur. Bunun yanında, 5 Ağustos tan itibaren gerek gördüğü günlerde piyasaya döviz likiditesi sağlamak amacıyla döviz satım ihalelerine baģlayacağını açıklamıģ, taraftan yabancı para cinsinden zorunlu karģılık oranlarında da tüm vadeler için 0,5 puan indirim yapmıģtır. Enflasyon verileri beklentilere kıyasla daha olumlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011 de bir önceki aya göre TÜFE %0,41, ÜFE %0,03 gerilemiģtir. Piyasanın aylık enflasyon beklentisi TÜFE nin %0,07 düģeceği, ÜFE nin ise %0,80 artacağı yönünde iken, TÜFE, aylık bazda Haziran 2011 de kaydettiği hızlı düģüģün ardından Temmuz 2011 de gerilemiģ, yıllık artıģ ise hafif yükseliģ kaydederek %6,3 seviyesinde gerçekleģmiģtir. Yıllık ÜFE artıģı da benzer bir seyir izleyerek %10,3 e yükselmiģtir. Temmuz 2011 itibariyle TÜFE deki gerilemenin beklentilerin üzerinde gerçekleģmesinde, giyim ve ayakkabı ile gıda ve alkolsüz içecekler grubundaki fiyat geliģmeleri etkili olmuģtur. Bu ortamda bir süredir Türkiye de sinyalini aldığımız büyümeye odaklı para politikası tercihinin ise Ağustos ayında TL nin değerine istikrar kazandırma arayıģı sırasında sürpriz bir faiz indiriminin eģlik etmesiyle yeni bir boyut kazanmıģtır. Bu geliģme bize mevcut para politikasını enflasyon hedeflemesi çerçevesinde değerlendirmenin, diğer bir deyiģle mevcut beklentilerle hedefler arasındaki farkı dikkate alarak temkinli bir duruģ beklemenin yanıltıcı olduğunu göstermiģtir. Önümüzdeki döneme dair görünüm değerlendirilirken, bunun dikkate alınması faydalı olacaktır. Ülkelerin çok uzun süre yüksek cari açıkla yaģayamayacağı, çünkü yüksek cari açığın o ülkede döviz arzı eksikliği yaratacağı, bu da zaman içinde o ülkenin para biriminin değer kaybetmesine, dolayısıyla cari dengeye ulaģılmasına neden olacağı hipotezi, bu resme cari açığın finansmanını yani sermaye hareketlerini de eklendiğinde ve sermaye hareketlerinin cari açıktan daha güçlü olduğu zamanlarda bu tezi çürütmektedir. Bugün Türkiye de izlenen para politikasının özünü de bu oluģturmaktadır. Yüksek cari açığı olan bir ülkede sermaye giriģi güçlü kalmaya devam ediyorsa faizleri yükselterek ekonomiyi soğutmak bir çözüm olmaktan çok sorunu büyütebilir. Çünkü yüksek faiz dünyanın içinde bulunduğu konjonktür itibarıyla ülkeye sermaye giriģini (daha çok da portföy yatırımları giriģini) güçlendirebilecek, bu da para biriminde gereken düzeltmeyi geciktirecek (aksine değerlenmeyi güçlendirebilecek) ve cari açık sorununu daha da büyütebilecektir krizine yüksek faiz ortamında giren TCMB nin küresel belirsizlikleri dikkate alarak olası bir sermaye hareketi oynaklığına karģı benzer bir durumda kalmak istemediği açıkça görülmektedir sonundan bu yana uygulanan para politikasının sermaye hareketlerinde bir kırılganlık yaratmamıģ olması da (ki bunu da Türkiye ekonomisinin yapısal güçlü tarafları ve genel olarak geliģmekte olan ülkelere olan ilgi ile açıklamak mümkün) bu duruģu desteklemektedir. Burada alınan en temel riskin ise kura istikrar kazandırmak ve enflasyon görünümüne iliģkin olduğu düģünülmektedir. Bu ortamda rezervlerin kullanılıyor olması kredi derecelendirme kuruluģlarından gelebilecek negatif bir tepki olasılığını arttırmıģ olsa da, buna kısa vadeli borç stokunun düģüģünün (özellikle bankaların) eģlik edebileceği ve görünümü rahatlatabileceği düģünülmektedir. Temel güven unsurunun ise, enflasyonun baz etkisinin desteğiyle gerilemesi, önümüzdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaģlamayı teyit etmesi ve maliye politikasında beklenen sıkılaģtırmanın açıklanmasının olacağı düģünülmektedir. 9

11 4.4. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 4, SAMSUN; Karadeniz sahil Ģeridinin orta bölümünde YeĢilırmak ve Kızılırmak nehirlerinin Karadeniz e döküldükleri deltalar arasında yer alan Samsun ili 9,083 Km² lik bir yüzölçümüne sahiptir. Coğrafi konum olarak kuzey enlemleri, ve doğu boylamları arasındadır. Kuzeyinde Karadeniz in yer almakta olup, komģuları; doğusunda Ordu, batısında Sinop, güneyinde Tokat ve Amasya, Güney batısında ise Çorum illeridir. Samsun Ġli yeryüzü Ģekilleri bakımından üç ayrı özellik gösterir. Birincisi güneyindeki dağlık kesim, ikincisi; dağlık kesimle kıyı Ģeridi arasında kalan yaylalar, üçüncüsü; yaylalarla Karadeniz arasındaki kıyı ovalarıdır. Kızılırmak ve YeĢilırmak akarsularının delta alanlarında oluģmuģ kıyılarında, yurdumuzun tarımsal potansiyeli en yüksek ovalarından Bafra ve ÇarĢamba ovaları yer almaktadır. Samsun genellikle ılıman bir iklime sahiptir. Ancak sahil Ģeridi ve iç kesimlerinde iklim iki ayrı özellik gösterir. Sahil Ģeridinde Karadeniz ikliminin etkileri görülür. Bunun için sahil Ģeridinde yazlar sıcak, kıģlar ılık ve yağıģlı geçer. Ġç kesimlerde ise, dağların etkisinden dolayı kıģlar soğuk, yağmur ve kar yağıģlı, yazlar ise serin geçer. Havza; Samsun'a uzaklığı 86 km olan ilçenin, kuzeyinde Bafra, güneyinde Suluova ve Merzifon, batısında Vezirköprü, doğusunda ise Ladik ve Kavak ilçeleri yer almaktadır. Havza'nın kuzeyi, sıradağlar ile çevrilidir. Batısında TaĢan (TavĢan) dağları yer alır. Bu dağların etekleri yayla konumundadır. Havza'nın doğusunda yer alan Lerdüge Tümülüs lerinde yapılan arkeolojik araģtırmalar ilçenin tarihinin M.Ö. 100 yılına kadar uzandığını göstermektedir. Kasaba, Ģifalı suları nedeniyle yıllarca krallıklar ve beylikler arasında el değiģtirmiģtir. Ġsmini, 1156'da Amasya hükümdarı olan Kavushan'dan almıģtır. Havza 1430 da Osmanlı topraklarına katılmıģtır. Osmanlılar döneminde Amasya iline bağlı olarak yönetilen Havza, 1882 tarihinde ilçe haline getirilmiģ, 1926 yılında ise Samsun'a bağlanmıģtır. Ġlçenin ekonomisi genellikle tarıma dayanmaktadır. Buğday ve Ģekerpancarı en fazla üretilen ürünlerdir. Ġlçenin köylerinde hayvancılık yaygın olarak yapılmaktadır. Dağlarla çevrili ilçede orman alanları geniģ yer kaplar. Ġlçede çok sayıda un fabrikası faaliyet göstermektedir. Eski ve yeni çeltek denilen mevkii de ise linyit kömürü çıkarılan ocaklar vardır. Bu tür iģletmeler ilçede istihdam imkânı sağlamaktadır. Havza'da genellikle küçük çapta imalatın ve çeģitli alanlarda tamir iģlerinin yapıldığı bir de küçük sanayi sitesi faaliyettedir. Havza ekonomisinde kaplıca turizmi, temel sektörlerden biri konumundadır. Samsun ili, Havza Ġlçesi 1. Derece deprem bölgesinde kalmaktadır yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Samsun Ġli, Havza Ġlçesinin nüfusu aģağıdaki tabloda gösterilmiģtir. Ġl/ilçe merkezleri Belde/köyler Toplam Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Havza Samsun Bölge analizinde yer alan bilgiler için, Ġlgili Belediye BaĢkanlığı ve Valilik WEB sayfalarından faydanılmıģtır. 10

12 5. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER 5.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler, Gayrimenkulün Yeri / Konumu ve Tanımı, Değerleme konusu gayrimenkul, Samsun Ġli, Havza Ġlçesi, Ġnönü Mahallesi, B.A pafta, 653 ada, 2 parsel numarasında kayıtlı olan ,44 m 2 yüzölçümlü arsa üzerinde konumlanmıģ 2 katlı betonarme otogar binası vasıflı gayrimenkuldür. (EK: 1: Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar) Üzerinde Havza Terminali nin konumlandığı değerleme konusu gayrimenkul, Samsun-Ankara Karayoluna cepheli olup, yakın çevresinde Havza Tren Garı, Hacıosman Deresi, Tersakan Deresi, Toprak Mahsulleri Ofisi, konut yerleģim alanları ve boģ parseller bulunmaktadır. Değerleme konusu gayrimenkulün belirli merkezlere olan kuģ uçuģu uzaklıkları aģağıdaki tabloda sunulmuģtur. Havza ġehir Merkezi : 1,- km. Samsun Merkez : 85,-km. Samsun ÇarĢamba Havaalanı : 95,-km Değerleme Konusu Gayrimenkulün Özellikleri Samsun Havza Terminali, 653 ada 2 numaralı parsel üzerinde konumlanmıģ olup, Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre toplam 3.953,-m 2 kapalı alana sahiptir. Betonarme karkas sistemde, 2008 yılında inģa edilmiģ olan yapı, bodrum + zemin + 1 normal kattan oluģmaktadır. 11

13 MAHALLER Net Alan, m 2 Diğer Alanlar, m 2 Toplam Kapalı Alanlar, m 2 Bodrum Kat 665,38 101,62 767,00 Zemin Kat 1.586,26 183, ,00 Normal Kat 732,40 683, ,00 TOPLAM 2.984,04 968, ,00 Bodrum Kat, toplam 767,-m 2 brüt (toplam 665,38 m 2 net) alana sahip olup, kat yüksekliği 3,20 metredir. Söz konusu katın yer döģemeleri seramik ve duvarları plastik boyalıdır. Islak mahallerin zemin ve duvarları ise seramiktir. BODRUM KAT Mahaller Adet Net Alan, m 2 Mahallerin Toplam Net Alanı, m 2 Sığınak 1 252,00 252,00 Kazan Dairesi 1 55,00 55,00 Atölye (Her biri 27,55 m 2 ) 2 27,55 55,10 Malzeme deposu 1 39,52 39,52 Su Deposu 1 25,25 25,25 Rezerv Teknik Oda 1 27,07 27,07 Rezerv Teknik Oda 1 27,55 27,55 Elektrik Odası 1 27,07 27,07 Bay Lavabo + WC 1 12,12 12,12 Bayan Lavabo + WC 1 4,70 4,70 Servis Holü 1 140,00 140,00 BODRUM KAT TOPLAM NET ALAN, m 2 665,38 BODRUM KAT TOPLAM DĠĞER ALANLAR, m 2 101,62 BODRUM KAT TOPLAM BRÜT ALAN, m 2 767,00 Zemin Kat, toplam 1.770,-m 2 brüt (1.586,26 m 2 net) alana sahip olup, kat yüksekliği 3,40 metredir. Söz konusu katın yer döģemeleri granit seramik, duvarları ise plastik boyalıdır. Bu katta yer alan ıslak mahallerin zemin ve duvarları seramik kaplıdır. Zemin kat alanından otopark ve peronlara giriģ çıkıģ sağlanmaktadır. ZEMĠN KAT Mahaller Adet Net Alan, m 2 Mahallerin Toplam Net Alanı, m 2 Dükkan (Her biri 19,84 m 2 ) 2 19,84 39,68 Dükkan 1 19,20 19,20 Mutfak 1 19,84 19,84 Lokanta 1 136,00 136,00 Yazıhane 10 15,82 158,20 Yazıhane 4 16,44 65,76 Büfe 2 14,50 29,00 Sirkülâsyon Holü 1 308,10 308,10 Bekleme Salonu 1 252,00 252,00 Kuaför 1 23,68 23,68 Bay Lavabo + WC 1 25,30 25,30 Bayan Lavabo + WC 1 28,50 28,50 Kafeterya 1 136,00 136,00 Fuaye 1 345,00 345,00 ZEMĠN KAT TOPLAM NET ALANI, m ,26 ZEMĠN KAT TOPLAM DĠĞER ALANLAR, m 2 183,74 ZEMĠN KAT TOPLAM BRÜT ALAN, m ,00 1 inci Normal Kat, toplam 1.416,-m 2 brüt (732,40 m 2 net) alanlı 5 olup kat yüksekliği 3 metredir. Söz konusu katta yer alan mescitler ve polis odasının döģemeleri laminant parke, duvarları macunlu plastik boyalıdır. Ayrıca, sirkülasyon holü ve ıslak mahallerin yer döģeme ve duvarları seramik kaplıdır. 5 Brüt alan hesaplanırken galeri boģlukları da kullanım alanına dahil edilmiģtir. 12

14 1'inci NORMAL KAT Mahaller Adet Net Alan, m 2 Mahallerin Toplam Net Alanı, m 2 Zabıta 1 19,84 19,84 PTT 1 19,20 19,20 Büro 1 57,50 57,50 Büro 10 15,82 158,20 Büro 4 16,31 65,24 Sağlık Odası 1 31,81 31,81 Mescit 1 31,96 31,96 Bayan Mescit 1 16,95 16,95 Bay Mescit 1 30,40 30,40 Bayan Lavabo + WC 1 4,70 4,70 Bay Lavabo + WC 1 12,12 12,12 Polis 1 23,68 23,68 Sirkülâsyon Holü 1 260,80 260,80 TOPLAM NET ALAN 732,40 TOPLAM DĠĞER ALANLAR, M 2 683,60 TOPLAM BRÜT ALAN 1.416,00 Değerleme konusu gayrimenkulün elektriği, jeneratörü, suyu, katı yakıtlı kaloriferi, 24 saat güvenlik sistemi, kapalı devre güvenlik kamera sistemi (2 si hareketli kamera, 22 si sabit kameralı) mevcuttur. Pencere doğramaları ısı camlı alüminyumdur. Kapı doğramaları ahģap üzeri yağlı boyalı ve camlı alüminyumdur. Değerleme konusu gayrimenkulün, çatı kaplaması trapez kesitli poliüretanlı sandviç panel olup, dıģ cephesi kısmen alüminyum cam giydirme, granit seramik kaplama, alüminyum panel, kısmen de silikon esaslı dıģ cephe kaplama malzemesi ile kaplıdır. Ayrıca, konstrüksiyon üzeri polikarbon kaplı sundurma bulunmaktadır. Değerleme konusu terminal binasının konumlandığı 653 ada, 2 parsel ve bitiģiğinde yer alan 1 numaralı parsel alanları MüĢteri mülkiyetinde olup, ortak kullanılmaktadır. Ancak 1 numaralı parsel üzerinde yer alan Akaryakıt Ġstasyonunun inģaatının tamamlanmamıģ olması nedeni ile değerlemeye katılmamıģtır. Ayrıca, Havza Belediyesi mülkiyetinde bulunan 653 ada, 3 numaralı parsel de Havza Terminali nin açık otoparkı olarak kullanılmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde tüm bu parseller bir bütün olarak görülmekte olup, çevresi beton ve çitlerle çevrilmiģtir Gayrimenkulün Tapu Bilgileri, ĠLĠ : SAMSUN ĠLÇESĠ : HAVZA MAHALLESĠ : ĠNÖNÜ PAFTA NO. : B.A ADA NO. : 653 PARSEL NO. : 2 YÜZÖLÇÜMÜ, m 2 : ,44 CĠLT NO./SAHĠFE NO. : 12/1070 EDĠNME TARĠHĠ VE YEVMĠYE NO. : /505 GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ : 2 KATLI BETONARME OTOGAR BĠNASI MALĠKLER : AVRASYA GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. (EK: 2: Gayrimenkule Ait Tapu Belgesi) 13

15 5.2. Gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi tarihinde; Havza Belediye BaĢkanlığı Planlama ve Ġmar Müdürlüğü nde ve Havza Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemeler sonucunda tespit edilen hususlar aģağıda sunulmuģtur Gayrimenkulün Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Oldukları Alım Satım ĠĢlemleri Değerleme konusu gayrimenkul, - Samsun, Havza Ġlçesi, B.d pafta, 99 ada, 1, 2, 3, 4, 5 ve 10 parsel numarası ile Havza Belediyesi adına kayıtlı olan değerleme konusu gayrimenkuller, yapılan imar uygulaması sonucunda birleģtirilmek suretiyle 1, 2 ve 3 parsel numarası ile tarih, 1606 yevmiye ile Havza Belediyesi adına tescil edilmiģtir tarih ve 3451 yevmiye numarası ile Büyük Ġstanbul Otobüs ĠĢletmeleri A.ġ.adına satıģ iģleminden tescil edilmiģtir tarih ve 3696 yevmiye numarası ile Avrasya Terminal ĠĢletmeleri A.ġ. adına tashih iģleminden tescil edilmiģtir tarih ve 505 yevmiye numarası ile Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına satıģ iģleminden tescil edilmiģtir Gayrimenkule Ait Takyidat Ġncelemeleri, Değerleme konusu 653 ada, 2 numaralı parsel üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. (EK: 3: Gayrimenkule Ait Yazılı Tapu Takyidatı) Gayrimenkule Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri Değerleme konusu parsel, 1/1000 ölçekli, /15 tasdik tarihli Havza Merkez Uygulama Ġmar Planı kapsamında; Terminal Alanı nda kalmakta olup, yapılaģma koģulları aģağıda verilmiģtir. YapılaĢma koģulları; ĠnĢaat Çekme mesafeleri, Ankara - Samsun Karayolu cephesi ile Bayrak Sokak cephesinden 10 metre, Hülya Sokak ve 1 no.lu parsel cephesinden 5 er metredir. 1, 2 ve 3 numaralı parseller üzerinde yer alan 3.953,-m 2 kapalı alanlı yapılar için tarih ve 28 sayılı Yapı Ruhsatı mevcuttur. Değerleme konusu 2 numaralı parsel üzerinde yer alan 3.953,-m 2 kapalı alanlı Samsun Havza Otogar için tarih ve 53 sayılı Yapı Kullanma Ġzin Belgesi mevcuttur. Yetki Belgesi: Samsun Havza Otogar ĠĢletmesine ait, tarihinde verilmiģ, tarihine kadar geçerli olan, BüyükĢehir Belediyesi sınırları dıģında kalan yerleģim birimlerindeki yolcu terminali iģletmeciliği yapmak üzere verilmiģ, SAM.U-NET.T numaralı T2 Yetki Belgesi mevcuttur Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri Değerleme konusu gayrimenkulün konumlandığı Samsun Ġli, gayrimenkulün inģa edildiği tarihte tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine tabi olmadığı için yapı denetimi yapılmamıģtır. (EK: 4: Gayrimenkule Ait Ġmar Paftası) (EK: 5: Gayrimenkule Ait Kadastral Pafta) (EK: 6: Gayrimenkule Ait Vaziyet Planı) (EK: 7: Gayrimenkule Ait Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesi) (Ek: 8: T2 Yetki Belgesi Örneği) 5.3. Gayrimenkule Ait Kira SözleĢmeleri Samsun - Havza Terminalinin Konu Olduğu Kira SözleĢmesi 14

16 Değerleme konusu Samsun Havza Terminali ne ait tarihinde hazırlanmıģ olan kira sözleģmesi detayları aģağıda sunulmuģtur. Taraflar: Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (Kiralayan) ve Avrasya Terminal ĠĢletmeleri A.ġ. (Kiracı) Kiralanan Yer: Tapunun; o Samsun ili, Havza ilçesi, Ġnönü Mahallesi, B.A pafta 653 ada, 1 parselinde kayıtlı 1.365,04m 2 lik alana sahip arsa nitelikli gayrimenkul, üzerinde bulunan tüm müģtemilatı ile birlikte, o Samsun ili, Havza ilçesi, Ġnönü Mahallesi, B.A pafta 653 ada, 2 parselinde kayıtlı ,44m 2 lik alan üzerinde kurulu 2 katlı betonarme otogar binası, arsası ve üzerinde bulunan tüm müģtemilatı ile birlikte, ĠĢ bu sözleģme ile kiraya verilmiģtir. Kiranın BaĢlangıcı: Kiralama Süresi: SözleĢmenin süresi 1 yıldır. Taraflardan herhangi biri bu sürenin sonunda 1 ay öncesinde sözleģmenin feshini diğer tarafa ihbar etmediği sürece iģ bu sözleģme kira bedeli hariç aynı Ģartlarla devam eder. Kira Bedeli: Kira Bedeli aylık ,-TL + KDV, KDV dahil ,-TL dir. Kira bedeli iģ bu sözleģmenin uzandığı aya iliģkin olarak TUĠK tarafından bir önceki yılın aynı ayına göre belirlenen TÜFE+ÜFE nin yarısı oranında yıllık kira artıģı yapılarak yeniden belirlenecektir. Kira süresinin 5 yılı aģması durumunda 5. Yıl Kiralanan Yer ile ilgili bir ekspertiz raporu çıkarılacak ve yeni kira bedeli bu raporda bulunan rakam üzerinden belirlenecektir. Bu kural kiralamanın devam ettiği her 5 yılda bir uygulanacaktır. Kira Bedelinin Ödenmesi: Tüm kira bedelleri, fatura karģılığı peģin olarak ödenecektir. Kira bedellerinin ödenmesinde gecikme olması halinde 6183 Sayılı Yasanın 51. Maddesinde belirlenen oranda yasal gecikme faizi iģletilecektir. Diğer Hükümler: Kiracı konu gayrimenkullerde Mimari Projeye aykırı mecurun mimari ve statik yapısına zarar verebilecek iģlem yapamaz. Bu kurala uyulmadığı takdirde Kiralayan ın sözleģmeyi fesih hakkı saklıdır. Ancak Kiralayan ın yazılı izni ile bedeli Kiracı ya ait tadilat ve değiģiklik yapabilir. Kiracı, mecuru üçüncü Ģahıslara kiraya verebilir. Mecurun su, elektrik, yakıt, çevre temizlik vergisi, ortak gider katkı payı, belediye resim, harç ve vergileri ile stopajı Kiracı ya aittir. Kira SözleĢmesinde belirtilen Samsun ili, Havza ilçesi, Ġnönü Mahallesi, B.A pafta 653 ada, 1 parselinde kayıtlı 1.365,04m 2 lik alana sahip arsa nitelikli gayrimenkul, üzerinde bulunan tüm müģtemilatı gerekli yasal belgeleri temin edilemediği için sözleģmeden çıkarılmıģ olup, SözleĢmede belirtilen kira bedeli sadece diğer gayrimenkul için geçerli hale gelmiģtir. (Ek: 9: Gayrimenkule Ait Kira SözleĢmesi Örneği) 15

17 6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI 6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler, Değerleme çalıģmasını olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir unsur bulunmamaktadır Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, Değerleme konusu gayrimenkule ait teknik özellikler ve değerleme çalıģmasında baz alınan verilere Rapor un nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiģtir Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar Raporun 3.5 inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen analiz ve değerleme yöntemlerinden, gayrimenkulün özellikleri sebebiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalıģmaları gerçekleģtirilmiģtir. AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet YaklaĢımı) çerçevesinde, Piyasa YaklaĢımı ile elde edilen parsel değerine, Maliyet YaklaĢımı ile değerleme konusu parsel üzerinde yer alan yapıların yapılaģma özellikleri dikkate alınarak hesaplanan inģaat maliyetleri ilave edilmek suretiyle gayrimenkulün toplam değerine ulaģılmıģtır. Ayrıca, AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa / Maliyet YaklaĢımı) kullanılarak ulaģılan sonucun test edilmesi amacıyla Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi ne de yer verilmiģtir. Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Yöntemi esasları çerçevesinde, değerleme konusu Terminalin MüĢteri ġirket ten alınan sözleģmede belirtilen kira bedeli doğrultusunda gelecekte yaratabilecekleri gelirler hesaplanmıģ ve bu nakit akımları ıskonto edilerek gayrimenkulün net bugünkü değeri hesaplanmıģtır AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet YaklaĢımı) Arsa Değerinin Hesaplanması Değerleme konusu parselin özellikleri - 2 numaralı parselin Terminal Alanı imarlı olması - Parselin altyapısının tamamlanmıģ, terminalin çalıģır durumda olması - 2 numaralı parselin bitiģiğinde yer alan ve bir bütün olarak kullanılan 1 ve 3 numaralı parsellerin farklı imar özellikleri olmalarına karģın kullanım fonksiyonu bakımından birbirlerini tamamladıkları, dikkate alınarak, Samsun - Havza Bölgesi nde yapılan emsal araģtırma sonuçları ve edinilen izlenimler aģağıda sunulmuģtur. - Değerleme konusu parsele yakın konumlu Ġnönü Mahallesi, 610 ada, 5 parsel numaralı, 1.810,27m 2 yüzölçümlü, Akaryakıt istasyonu imarlı arsanın 2010 yılında ,-TL muhammen bedelle satıģa çıkarılmıģ olduğu, - Değerleme konusu gayrimenkule yakın bölgede, T.C. Karayolları Genel Müdürlüğü nün Samsun Ankara karayolu için istimlak ettiği parsellerden arta kalan, 150,-m 2 ile 300,-m 2 büyüklükteki arsaların Havza Belediyesi tarafından m 2 bedelinin 1.000,-TL den satılmaya çalıģılması sonucunda bu nitelikli taģınmaz sahiplerinin beklentilerinin yükseldiği, - Bölgede yapılan araģtırmalar sonucunda gayrimenkule benzer özelliklere sahip arsa arzının kısıtlı olduğu, - Ancak, bölgede bulunan Akaryakıt + LPG imarlı gayrimenkullerin m 2 satıģ bedellerinin 300,-TL - 400,-TL aralığında satıģ iģlemine konu olabileceği, - Havza Merkez de konumlu Ticari imarlı arsaların kısıtlı olduğu ve m 2 satıģ bedellerinin 250,-TL ile 400,-TL aralığında satıģ iģlemine konu olabileceği tespitleri yapılmıģtır. 16

18 Yukarıda yapılan açıklamalar dikkate alınarak, 2 numaralı parselin özel kullanımı, imar durumu ve Samsun Çorum Karayoluna cepheli olması dikkate alınarak m 2 satıģ bedelinin 350,-TL/m 2 olarak alınması uygun görülmüģ olup, parsellerin bu bedel üzerinden hesaplanan toplam değeri aģağıdaki tabloda sunulmuģtur. PĠYASA YAKLAġIMI (ARSA) Parsel Yüzölçümü, m ,44 m 2 SatıĢ Bedeli, TL 350 Parsel Değeri, TL Sonuç olarak, Piyasa YaklaĢımı ile değerleme konusu parselin değeri ~ ,-TL olarak hesaplanmıģtır Gayrimenkulün Yapı Değerinin Hesaplanması Değerleme konusu 2 numaralı parsel üzerinde konumlu, Samsun Havza Otobüs Terminali nin mahaller itibari ile farklılaģmaya gidilerek, toplam yapı değeri bulunmuģtur. - Otobüs Terminal Binası yeniden yapım maliyeti, Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2010 Yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyet bedellerini gösterir cetvelde yer alan 4. Sınıf B grubu yapıların maliyet bedeli olan 701,-TL TUĠK tarafından açıklanan, bir önceki yılın son dönemine göre inģaat malzemeleri ve iģçiliklerindeki artıģ (%12,76) oranında eskale edilerek hesaplamalara dahil edilmiģtir. - Gayrimenkul için çevre düzenlemesi maliyet bedeli, piyasada yapılan araģtırmalar sonucunda 50,-TL/m 2 olarak tespit edilmiģ olup, söz konusu maliyet kalemi, yapılara ait yeniden yapım maliyet bedeline eklenmiģtir. - Gayrimenkulün bugünkü değerine ulaģılırken, yapıların yapım yılları ve fiziksel/ fonksiyonel yıpranmaya tabi oldukları dikkate alınmıģ ve fiili değerleme tarihi itibari ile tarih ve sayılı Resmi Gazete yayımlanan AĢınma Paylarına ĠliĢkin Oranları Gösteren Cetvel e göre, belirlenen yıpranma bedelleri düģülerek gayrimenkulün bugünkü bedeli hesaplanmıģtır. Ayrıca, Terminal binası için yeniden yapım birim inģat maliyetine Mimari ve Mühendislik, Koordinasyon ve Genel Giderler ve Diğer Giderler ilave edilmek suretiyle GiydirilmiĢ Yapım Maliyeti hesaplanmıģtır. Mimari ve Mühendislik Bedeli Oranı 3% Mimarlık ve Mühendislik giderleri toplam inģaat maliyetinin % 3'ü oranında varsayılmıģtır. Koordinasyon ve Genel Giderler Oranı 3% Koordinasyon ve Genel Giderler Oranı, inģaat maliyeti ve Mimari ve Mühendislik Bedelleri toplamının % 3'ü oranında varsayılmıģtır. Diğer Giderler Oranı 3% Diğer Giderler, toplam maliyetlerin % 3'üoranında varsayılmıģtır. Yukarıdaki yapılan açıklamalar ve Rapor un ilgili bölümlerin yer verilen tespitler ıģığında, Terminal binası bugünkü yapı değerinin hesaplamasını gösteren tabloda aģağıda sunulmuģtur. SAMSUN - HAVZA TERMĠNAL BĠNASI YAPI MALĠYETĠ Terminal Kapalı Alan, M² 3.953,00 GiydirilmiĢ ĠnĢaat Maliyeti, TL/m² 863,74 Birim ĠnĢaat Maliyeti, TL/m² 790,45 Mimari ve Mühendislik Maliyeti, TL/m² 23,71 Genel Giderler, TL/m² 24,42 Diğer Giderler, TL/m² 25,16 Terminal Binası Yeniden Yapım Maliyeti, TL (*)Çevre Düzenlemesi Yapılacak Alan, m Çevre Düzenlemesi m 2 Yeniden Yapım Maliyeti, TL 50 Çevre Düzenlemesi Yeniden Yapım Maliyeti, m Terminal Toplam Yeniden Yapım Maliyeti, TL ,80 Yıpranma Oranı 0,04 Yıpranma Bedeli, TL Değerleme Konusu TaĢınmazın Bugünkü Değeri, TL ,69 (*)Çevre düzenlemesi yapılacak olan alan büyüklüğü, söz konusu parseller üzerinde yer alan yapılara ait taban alanları toplamının parsel alanından çıkarılmasından sonra kalan alandır. 17

19 Gayrimenkulün Toplam Değerinin Tespiti Yukarıda yapılan hesaplamalar sonucunda, Piyasa YaklaĢımı ile tespit edilen 2 numaralı parsel arsa değeri ve Maliyet YaklaĢımı ile hesaplanan Terminal Binası yapı değerine ilave edilerek söz konusu Samsun Havza Terminalinin toplam piyasa değeri bulunmuģ ve aģağıdaki tablada verilmiģtir. AYRIġTIRMA YÖNTEMĠ (ARSA + YAPI) Parsel Değeri, TL Samsun Havza Terminali Yapı Değeri, TL Samsun Havza Terminali Toplam Değeri, TL Sonuç olarak, AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet YaklaĢımı) sonucu Havza ġehirlerarası Otobüs Terminali toplam değeri ~ ,-TL olarak hesaplanmıģtır Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi ile Gayrimenkullerin Değerinin Belirlenmesi Mevcut Piyasa Risk ve getiri oranlarında, gayrimenkulün gelecekte yaratacağı net nakit akımlarının bugünkü değeri, gayrimenkulün mevcut değerini temsil edeceğinden, bulunacak değer, değerleme konusu gayrimenkulün diğer yöntemlerle bulunan değerlerinin test edilmesinde diğer bir deyiģle gayrimenkul toplam değerinin aykırılık gösterip göstermediği hususunda önemli bir gösterge olacaktır. Bu analizde iki husus önem arz etmektedir. - Ġskonto Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının günümüz değerlerine indirgenmesinde kullanılmakta olup gerçekçi tahmini çok önemlidir. - Büyüme Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının dönemsel (yıllık) ve nominal olarak büyüme oranını ifade etmekte olup genelde kullanılan para birimi ile ilgili enflasyon oranı olarak kabul edilmektedir. Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, bu çalıģmada, TL olarak hesaplamalardan kaynaklanan sapmaların önlenmesi amacıyla, analizlerin ABD Doları bazlı yapılması uygun görülmüģtür. Mevcut durum ve gayrimenkulün konumu itibariyle ABD Doları bazlı yıllık % 10,5 ıskonto oranı ve değerleme konusu gayrimenkulün elde ettiği gelirler ve yıllık gelir artıģ oranı %3 olarak varsayılmak suretiyle yıllık reel getiri beklentileri hesaplanmıģtır. Iskonto Oranı % 10,5 Risksiz Getiri Oranı(*) % 6,4 Piyasa Risk Primi % 2,5 Sektör Risk Primi %1,6 (*) Risksiz getiri oranı, T.C. nin uzun dönemli ABD Doları bazlı Eurobondların verim oranı baz alınmıģtır. Terminal kullanım fonksiyonlu gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen gelir tahminleri ġirket tarafından sunulan veriler baz alınarak belirlenmiģ olup, ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları Analizinde kullanılacak olan varsayımlar aģağıda sunulmuģtur. A. GELĠR VARSAYIMLARI: Terminal binası için tarihinde düzenlenmiģ Kira sözleģmesinde belirtildiği üzere Samsun ili, Havza ilçesi, Ġnönü Mahallesi, B.A pafta 653 ada, 2 parselinde kayıtlı ,44m 2 lik alan üzerinde kurulu 2 katlı betonarme otogar binası, arsası ve üzerinde bulunan tüm müģtemilatı ile birlikte, 2011 yılı için aylık ,-TL + KDV, KDV dahil ,-TL bedel ile kiralanmıģtır. ĠNA Analizi, MüĢteri ġirket ten alınan sözleģmede belirtilen kira bedeli doğrultusunda hazırlanmıģtır. B. GAYRĠMENKUL BAKIM ONARIM GĠDERLERĠ: Söz konusu Terminal binasının yıllık bakım onarım harcamaları konu sözleģmede belirtildiği üzere Kiracıya aittir. 18

20 SözleĢme Maddesi: Mecurun su, elektrik, yakıt, çevre temizlik vergisi, ortak gider katkı payı, belediye resim, harç ve vergileri ile stopajı Kiracı ya aittir. C. KĠRA ARTIġ (BÜYÜME) ORANI: Kira bedeli artıģ oranı konu sözleģmede belirtildiği üzere Kira bedeli iģ bu sözleģmenin uzandığı aya iliģkin olarak TUĠK tarafından bir önceki yılın aynı ayına göre belirlenen TÜFE+ÜFE nin yarısı oranında belirlenecektir. Ancak, rapor tarihi itibari ile artıģ yapılacak yıl TÜFE ve ÜFE oranları belirlenmediği için, kira artıģ oranı ABD doları bazlı % 3 olarak hesaplanacaktır. Yukarıda açıklanan varsayımlar ıģığında ĠNA Analizi kullanılarak hesaplanan ĠĢletme faaliyetlerinin değerini gösteren tablo aģağıda sunulmuģtur. ĠNDĠRGENMĠġ NAKĠT AKIMI ANALĠZĠ (Samsun - Havza Terminali), ABD $ DED Terminal Kira Geliri, ABD$ Net Nakit Akımı Ġskonto Oranı 0,105 0,105 0,105 0,105 0,105 Ġskonto Faktörü 1,105 1,221 1,349 1,491 1,647 1 / Ġskonto Faktörü 0,90 0,819 0,741 0,671 0,607 Nakit Akımlarının NBD Nakit Akımlarının Toplam NBD ABD $ / TL 1,8508 Toplam Gelirlerin NBD, TL Sonuç olarak, Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠNA Analizi sonucu Havza ġehirlerarası Otobüs Terminalinin toplam değeri ~ ,-TL olarak hesaplanmıģtır Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu gayrimenkul, imar fonksiyonu ve yapılanma hakkına uygun olarak Terminal kullanım fonksiyonlu olarak geliģtirilmiģ olduğundan, ayrıca en etkin ve verimli kullanım analizi çalıģması gerçekleģtirilmemiģtir MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi, Değerleme konusu gayrimenkullerin değer takdir çalıģmalarında esas alınan Piyasa / Maliyet Metodu çerçevesinde hesaplanan gayrimenkul değerinde, müģterek ve bölünmüģ kısımlar ayrımı dikkate alınmamıģ ancak yapı fonksiyonları dikkate alınarak farklı maliyet bedelleri hesaplanmıģtır. Ayrıca, bu yöntemle bulunan değerin aykırılık teģkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelirlerin Kapitalizasyonu ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı analizleri gerçekleģtirilmiģ ve bu çalıģmada gayrimenkullerin müģterek veya bölünmüģ kısımlar ayrımı dikkate alınarak nakit akımları belirlenmiģtir Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, Rapor un 5.2 nci bölümünde, Yasal Süreç Analizi nde detayları verildiği üzere; gayrimenkul üzerinde devri kısıtlayıcı herhangi bir takyidata rastlanmamıģtır. 19

21 7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 7.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması, Bu çalıģmada, konu gayrimenkulün adil piyasa değerinin tespitinde AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet YaklaĢımı) ve Gelirlerin Kapitalizasyonu - ĠNA Analizi yaklaģımı kullanılmıģtır. AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet YaklaĢımı) çerçevesinde; arsa rayiç değerinin tespitinde Piyasa YaklaĢımı, yapı değerinin tespitinde Maliyet YaklaĢımı, kullanılmıģ olup, nihai değer; Piyasa YaklaĢımı ile tespit edilen arsa rayiç değerine, Maliyet YaklaĢımı ile tespit edilen yapı değerinin eklenmesi suretiyle tespit edilmiģtir. Bu yaklaģımlarla tespit edilen değerlerin doğruluğunun sınanması amacıyla Gelirlerin Kapitalizasyonu Analizi (ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları-ĠNA) kullanılmıģtır. Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar aģağıdaki tabloda sunulmuģtur. ÖZET TABLO Piyasa - Maliyet Yöntemleri Gelirlerin Kapitalizasyonu Sonuç olarak, TL ABD$ - Yapılan analizler sonucunda, gelir esaslı yaklaģım olan ĠNA Analizi ile hesaplanan gayrimenkul değerinin, piyasa/maliyet yaklaģımıyla bulunan değerden farklı ve daha düģük bulunduğu, bu hususun, ĠNA analizlerine esas alınan gelirlerin, MüĢteri den temin edilmiģ olan cari Kira SözleĢmesinde belirtilen kira bedelleri (mevcut kiralamalar) doğrultusunda belirlenmiģ olmasından kaynaklandığı, - Piyasada gerçekleģen/gerçekleģecek kira bedellerinin mevcut kiralamalardan yüksek olacağı, diğer bir ifadeyle mevcut kira bedeli/gayrimenkul değeri iliģkisinin mevcut piyasa koģullarını doğru bir biçimde yansıtmadığı, - Açıklanan sebeplerle, AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet YaklaĢımı) ile hesaplanan değerin, değerleme konusu gayrimenkulün rayiç değerini en doğru Ģekilde yansıtacağı ve ~ ,-TL değerin gayrimenkulün adil piyasa değeri olarak kabul edilmesinin uygun olacağı, kanaatine varılmıģtır Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri, Bu değerleme çalıģmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler Rapor un üncü bölümünde detayları verildiği üzere; gerekli izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak alındığı ve mevcut yapılaģmanın, bu izinler doğrultusunda geliģtirildiği tespit edilmiģtir. 20

22 7.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin, GYO Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Raporu nun 5.2. nci bölümünde yer alan Yasal Süreç Analizi ve üncü Gayrimenkul ve Buna Bağlı Haklara ĠliĢkin Hukuki Analiz bölümünde de detayları verildiği üzere; değerleme konusu gayrimenkulün GYO portföyünde yer almasında sakınca bulunmamaktadır. 21

23 22

24 9. RAPOR EKLERĠ EK: 1: GAYRĠMENKULE AĠT FOTOĞRAFLAR 23

25 EK:2: GAYRĠMENKULE AĠT TAPU BELGELESĠ 24

26 EK:3: GAYRĠMENKULE AĠT YAZILI TAPU TAKYĠDATI EK: 4: GAYRĠMENKULE AĠT ĠMAR PAFTASI 25

27 EK: 5: GAYRĠMENKULE AĠT KADASTRAL PAFTA EK: 6: GAYRĠMENKULE AĠT VAZĠYET PLANI 26

28 EK: 7: GAYRĠMENKULE AĠT YAPI RUHSATI ve YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ 27

29 28

30 EK: 8: GAYRĠMENKULE AĠT T2 YETKĠ BELGESĠ 29

31 EK: 9: GAYRĠMENKULE AĠT KĠRA SÖZLEġMESĠ 30

32 31

33 32

34 10. DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMAN(LAR)ININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ S v P 11. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER Rapor a konu gayrimenkule iliģkin olarak, ġirket tarafından daha önceki tarihlerde değerleme raporu hazırlanmamıģtır. 33